Information till dig som är aktieägare i AB Sagax Sagax har beslutat att genomföra en emission av preferensaktier där du som aktieägare i Sagax har möjlighet att deltaga Erbjudandet i korthet: Teckningskurs: 29,50 kronor per preferensaktie Utdelning: 2,00 kronor per år (kvartalsvis utbetalning om 0,50 kronor per preferensaktie) Anmälan om teckning skall ske under perioden 3 12 december 2012 Denna broschyr är inte och skall inte anses utgöra ett prospekt enligt gällande lagar och regler. Prospektet, som har godkänts och registrerats av Finansinspektionen, har offentliggjorts och finns tillgängligt på Sagax hemsida www.sagax.se samt på Carnegies hemsida www.carnegie.se och kan beställas via telefon på telefonnummer 08-588 686 60. Prospektet innehåller bland annat en presentation av Sagax, Emissionen och de risker som är förenade med en investering i Sagax och deltagande i Emissionen. Broschyren ger endast en översiktlig beskrivning av Sagax och Emissionen och är inte avsedd att ersätta Prospektet som grund för beslut att teckna preferensaktier i Sagax och utgör ingen rekommendation att teckna pre ferensaktier i Sagax.
Omslag: Arvid Nordquists lokaler i Verkmästaren 4 i Solna. Fastigheten omfattar 16 000 kvadratmeter uthyrningsbar area. Information till dig som är aktieägare i AB Sagax
INNEHÅLLSFÖRTECKNING Sammanfattning 2 Sagax preferensaktier i korthet 4 Vanliga frågor och svar 5 Sagax i korthet 7 Finansiell information i sammandrag 10 Riskfaktorer och adresser... 13 Bakgrund och motiv 6 DEFINITIONER Broschyren Carnegie Erbjudandet eller Emissionen Euroclear kvm Mkr NASDAQ OMX Stockholm Denna informationsbroschyr som är en översiktlig beskrivning av Sagax Emission och som inte godkänts av någon tillsynsmyndighet. Carnegie Investment Bank AB, organisationsnummer 516406-0138. Förestående emission av preferensaktier i Sagax, enligt villkoren i Prospektet. Euroclear Sweden AB, organisationsnummer 556112-8074. Med kvm avses kvadratmeter. Med Mkr avses miljoner svenska kronor. NASDAQ OMX Stockholm AB. Prospekt Sagax, Koncernen eller Bolaget Triple netavtal Det av Sagax upprättade prospektet daterat den 30 november 2012 som avser erbjudande av teckning av preferensaktier i AB Sagax (publ), med organisationsnummer 556520-0028 och som registrerats och godkänts av Finansinspektionen, vilket inte skall förväxlas med denna informationsbroschyr. AB Sagax (publ), organisationsnummer 556520-0028 eller beroende på sammanhang den koncern i vilken AB Sagax (publ) är moderbolag. Typ av hyresavtal där hyresgästen, utöver hyran, betalar samtliga kostnader som belöper på fastigheten och som normalt hade belastat fastighets ägaren. Dessa inkluderar driftkostnader, underhåll, fastighetsskatt, tomträttsavgäld, försäkring, fastighetsskötsel, etc. VIKTIG INFORMATION Viktig information Broschyren är en översiktlig beskrivning av Emissionen och har inte godkänts av någon tillsynsmyndighet. Broschyren innehåller endast översiktlig information och utgör inte ett prospekt. Investerare skall inte teckna eller förvärva några värdepapper som avses i denna Broschyr förutom på grundval av den information som finns i Prospektet som har upprättats med anledning av Emissionen. Prospektet innehåller bland annat en utförlig beskrivning av Sagax, Emissionen och de risker som är förenade med deltagande i Emissionen och en investering i Sagax. Prospektet kan kostnadsfritt beställas under kontorstid på telefonnummer 08-588 686 60 och finns tillgängligt på Sagax hemsida www.sagax.se och på Carnegies hemsida www.carnegie.se och finns även tillgängligt på Sagax huvudkontor på Engelbrektsplan 1, 6tr och på Carnegies huvudkontor på Regeringsgatan 56 i Stockholm. Broschyren är endast avsedd för Sagax aktieägare som är bosatta i Sverige. Erbjudandet riktar sig inte till allmänheten i något annat land än Sverige. Emissionen riktar sig inte heller i övrigt till sådana personer vars deltagande förutsätter ytterligare prospekt, registrerings- eller andra åtgärder än de som följer av svensk rätt. Broschyren, Prospektet, anmälningssedlarna eller andra till Emissionen hänförliga handlingar får inte distribueras i något land där distributionen eller Emissionen kräver åtgärd enligt ovan eller strider mot reglerna i sådant land. Distribution av Broschyren eller Prospektet till något land där Emissionen förutsätter någon av ovanstående åtgärder eller som sker i strid med reglerna i dessa länder är förbjuden. Varken de betalda tecknade preferensaktierna eller de nyemitterade preferensaktierna som omfattas av Prospektet har registrerats eller kommer att registreras enligt United States Securities Act från 1933 i dess gällande lydelse, någon provinslag i Kanada, eller enligt tillämplig lag i Japan, Australien, Hong Kong eller Nya Zeeland och får ej, med vissa undantag, erbjudas, överlåtas eller avyttras, direkt eller indirekt, inom Amerikas Förenta Stater, Kanada, Japan, Australien, Hong Kong eller Nya Zeeland eller till personer med hemvist där eller till eller på uppdrag av eller till förmån för U.S. Persons såsom detta definieras i Regulation S i United States Securities Act från 1933 i dess gällande lydelse. Anmälan om teckning av preferensaktier i strid med ovanstående kan komma att anses ogiltig. Tvist rörande eller med anledning av Emissionen, innehållet i denna Broschyr eller därmed sammanhängande rättsförhållanden skall avgöras exklusivt enligt svensk lag och av svensk domstol varvid Stockholms tingsrätt skall utgöra första instans. Information till dig som är aktieägare i AB Sagax 1
SAMMANFATTNING SAMMANFATTNING Sagax strategi omfattar bland annat fortsatt expansion genom kompletteringsförvärv av fastigheter och genom investeringar i befintligt fastighetsbestånd. För att skapa ytterligare finansiell kapacitet att genomföra strategin utan att öka Sagax finansiella risk bedömer styrelsen att det är lämpligt att förstärka det egna kapitalet genom en nyemission av preferensaktier. Årsstämman i Sagax bemyndigade den 4 maj 2012 styrelsen för Sagax att, vid ett eller flera tillfällen, med eller utan avvikelse från aktieägarnas företrädesrätt, besluta om nyemission av stamaktier eller preferensaktier och/eller teckningsoptioner i Bolaget. Med stöd av årsstämmans bemyndigande har styrelsen för Sagax den 30 november 2012 beslutat att bjuda in såväl institutionella investerare som allmänheten i Sverige, inklusive Sagax nuvarande aktieägare, till teckning av 9 250 000 preferensaktier till en teckningskurs om 29,50 kronor per preferensaktie. Denna Broschyr är i första hand framtagen för att informera dig som aktieägare i Sagax om din möjlighet att deltaga i Emissionen samt hur du skall gå tillväga för att deltaga i Emissionen. Det fullständiga Erbjudandet omfattar ett institutionellt erbjudande och ett erbjudande till allmänheten i Sverige. I Broschyren beskrivs kortfattat endast Erbjudandet till allmänheten i Sverige. För det fullständiga Erbjudandet hänvisas till Prospektet. EMISSIONEN I SAMMANDRAG Emissionen omfattar 9 250 000 nyemitterade preferensaktier varav Erbjudandet till allmänheten avses omfatta 2 250 000 preferensaktier. Vid överteckning kan anmälningar från befintliga aktieägare i Sagax särskilt komma att beaktas i förhållande till det antal aktier befintliga aktieägare äger per 12 december 2012 (oavsett aktieslag). Teckningskursen per preferensaktie är 29,50 kronor. Fördelning av preferensaktier mellan erbjudandet till allmänheten och det institutionella erbjudandet kan komma att avvika från ovan beskrivna fördelning. Preferensaktierna har företrädesrätt till utdelning om 2,00 kronor per år, med kvartalsvis utbetalning om 0,50 kronor per preferensaktie. Första avstämningsdag för utdelning är 28 december 2012. ÖVRIGA VILLKOR Emissionen kan komma att utökas till att omfatta maximalt 3 500 000 ytterligare preferensaktier för det fall styrelsen beslutar om detta. Fullföljandet av Emissionen är villkorad av att den extra bolagsstämman i Sagax den 12 december 2012 fattar beslut om att preferensaktier som emitteras i Emissionen skall äga rätt till vinstutdelning enligt Sagax bolagsordning. Aktieägare representerande 35,6 % av antalet röster och 13,3 % av antalet aktier har förbundit sig att rösta för beslutet om vinstutdelning vid den extra bolagsstämman. Vidare förbehåller sig Sagax rätten att inte genomföra Emissionen om inte teckning och betalning avseende lägst 5 000 000 preferensaktier erhålls. Anmälningsperiod för allmänheten 3 december 12 december 14 december 19 december 27 december 28 december 2012 Extra bolagsstämma Offentliggörande av teckningsresultat Likviddag Första dag för handel med de nya preferensaktierna på NASDAQ OMX Stockholm Avstämningsdag för utdelning, 0,50 kronor 2 Information till dig som är aktieägare i AB Sagax
SÅ HÄR GÖR DU FÖR ATT DELTAGA I EMISSIONEN Under anmälningsperioden den 3 12 december 2012 skall anmälan om teckning av preferensaktier ske via de för Erbjudandet upprättade anmälningssedlarna. Anmälningssedlar kan erhållas från Carnegie, www.carnegie.se, eller Sagax, www.sagax.se. Observera att anmälan från befintliga aktieägare till Sagax skall göras på den särskilt upprättade anmälningssedeln för Sagax aktieägare. Vänligen notera att inkomna anmälningar från aktieägare kommer att matchas mot en aktiebok per 12 december för att befintliga aktieägare vid överteckning av preferensaktier särskilt skall kunna komma att beaktas. ANMÄLNINGSSEDELN SKALL FYLLAS I MED FÖLJANDE UPPGIFTER 1 Fyll i det antal preferensaktier som du/ni anmäler dig/er för. Anmälan skall avse lägst 350 preferensaktier och därutöver i jämna poster om 50 preferensaktier. Om anmälan avser fler än 4 000 preferensaktier måste vidimerad kopia på giltig ID-handling bifogas anmälningssedeln. 2 Fyll i uppgift om aktuellt VP-kontonummer. 3 Fyll i dina personuppgifter. Observera att anmälan från befintliga aktieägare till Sagax skall göras på den särskilt upprättade anmälningssedeln. Aktieägare vars innehav av aktier/preferensaktier i Sagax är förvaltarregistrerade (avser såväl aktiedepå, kapitalförsäkring och investeringssparkonto) hos bank eller annan förvaltare och som önskar deltaga i Emissionen skall kontakta sin respektive förvaltare för vidare instruktioner. 1 2 3 Inlämnas till något av Carnegie Investment Bank AB:s (publ) ( Carnegie ) kontor eller skickas till: Carnegie Investment Bank AB (publ) Transaction Support 103 38 Stockholm Anmälningssedel för Sagax aktieägare och fullmakt för teckning av preferensaktier i Sagax AB (publ) ( Sagax ) Investerare som önskar att anmäla sig för teckning av preferensaktier via sin förvaltare oavsett huruvida investeraren är aktieägare i Sagax eller ej ska kontakta sin respektive förvaltare för vidare instruktioner. Jag/vi anmäler mig/oss härmed, enligt villkoren i prospekt upprättat av styrelsen för Sagax och daterat den 30 november 2012 ( Prospektet ), för teckning av: Preferensaktier st preferensaktier i Sagax. Anmälan skall avse lägst 350 preferensaktier och därutöver i jämna poster om 50 preferensaktier. Observera att om anmälan avser fler än 4 000 preferensaktier måste vidimerad kopia på giltig ID-handling bifogas anmälningssedeln. Vänligen notera att inkomna tecknings anmälningar från aktieägare i Sagax kommer att matchas mot en aktiebok per 12 december 2012. För information avseende besked om tilldelning, betalning och erhållande av preferensaktier, se Prospektet under avsnittet Villkor och anvisningar. Prospekt finns tillgängligt på Sagax webbsida www.sagax.se, Carnegies webbsida www.carnegie.se och Finansinspektionens webbsida www.fi.se. Jag/vi har VP-konto med följande VP-kontonummer på vilket också stamaktier och/eller preferensaktier i Sagax finns registrerade VP-kontonummer Carnegie befullmäktigas härmed att verkställa teckning av preferensaktier enligt ovan och enligt de villkor som anges i Prospektet samt att vidta de åtgärder som bedöms nödvändiga för att tilldelade preferensaktier skall överföras till mitt/vårt VP-konto. Vidare bekräftas att jag/vi har tagit del av vad som anges nedan under Viktig information. Obligatoriska uppgifter avseende tecknaren. Efternamn/Firma Förnamn Personnummer/Organisationsnummer - Postutdelningsadress (gata, box) Telefon dagtid Postnummer Adressort E-postadress Ort och datum Anmälningstid: 3 december 2012 12 december 2012 Pris: 29,50 kronor per preferensaktie Courtage utgår ej Anmälningssedel i original måste vara ovanstående adressat tillhanda senast den 12 december 2012, klockan 14.00. Undertecknad är medveten om, respektive medger att: tilldelning kan komma att ske med ett lägre antal preferensaktier än anmälan erbjudandet till allmänheten omfattar endast allmänheten i Sverige, inklusive avser och även helt utebli Sagax aktieägare betalning för preferensaktier som tilldelats genom Carnegie skall ske senast den anmälan är bindande. I det fall att ett tilläggsprospekt upprättas får anmälan 19 december 2012 enligt instruktioner på avräkningsnota som beräknas utsändas omkring den 14 december 2012 återkallas i enlighet med vad som anges i tilläggsprospektet endast en anmälan per teckningsanmälare kommer att beaktas, om flera anmälningssedlar lämnas in till Carnegie av samma teckningsanmälare kommer ning är Carnegie tillhanda, dock tidigast den 20 december 2012 leverans av BTA till dem som tilldelats preferensaktier kommer att ske när betal- endast den sist inkomna att beaktas denna anmälan registreras i dataregister avsett för anmälningar i detta erbjudande och kan komma att samköras med Euroclear Swedens avstämningsregister ofullständig eller felaktigt ifylld eller för sent inkommen anmälningssedel kan komma att lämnas utan avseende ångerrätt enligt distans- och hemförsäljningslagen (2005:59) gäller inte innehavare av angivet VP-konto måste vara samma person som härmed anmäler anmälan har inte föregåtts av investeringsrådgivning eller annan rådgivning av sig för teckning av preferensaktier och det måste vara på det angivna VP-kontot Carnegie. Jag/vi har självständigt fattat beslutet att förvärva preferensaktier stamaktier och/eller preferensaktier i Sagax finns registrerade Carnegie inte betraktar den som anmält sig i erbjudandet som kund hos Carnegie VP-konto skall vara ett ordinärt ägarkonto innebärande att s.k. VKI-konton och inga ändringar eller tillägg får göras i den på anmälningssedeln tryckta texten VP-konton som är pantsatta, myndighets belastande eller försedda med kontospärr eller dylikt ej godkänns Carnegie förbehåller sig rätten att begära in vidimerad kopia på giltig ID-handling 0 0 0 Underskrift av tecknaren (i förekommande fall förmyndares underskrift) VAR VÄNLIG TEXTA Viktig information: Erbjudandet riktar sig ej till sådana personer vars deltagande förutsätter ytterligare prospekt, registrerings- eller andra åtgärder än de som följer av svensk rätt. Prospektet och anmälningssedeln får inte distribueras i något land där distributionen eller erbjudandet kräver åtgärd enligt föregående eller strider mot regler i sådant land. Anmälan om förvärv av preferensaktier i strid med ovanstående kan komma att anses vara ogiltig. Tvist rörande eller med anledning av nyemissionen av preferensaktier, innehållet i denna anmälningssedel eller därmed sammanhängande rättsförhållanden ska avgöras exklusivt enligt svensk lag och av svensk domstol varvid Stockholms tingsrätt ska utgöra första instans. Information om behandling av personuppgifter: Carnegie behandlar personuppgifter som du lämnar i din anmälan för att kunna administrera och fullgöra vårt åtagande gentemot dig. Dina personuppgifter kan också användas som underlag för interna marknads- och kundanalyser, affärs- och metodutveckling eller liknande. Carnegie kan enligt lag, föreskrift, myndighetsbeslut, handelsregler eller liknande vara skyldig att till annan lämna ut personuppgifter, till exempel till Skatteverket och Finansinspektionen. Om du vill ha information om vilka personuppgifter om dig som Carnegie behandlar kan du skriftligen begära detta hos Carnegie Investment Bank AB (publ), 103 38 Stockholm. Om du vill begära rättelse av felaktig personuppgift kan du vända dig till Carnegie på samma adress. Intellecta Finanstryck 2012 187284 SAMMANFATTNING VIKTIGA DATUM OCH HÄNDELSER Korrekt ifylld anmälningssedel måste vara Carnegie tillhanda senast klockan 14.00 den 12 december 2012. Anmälan som skickas per post måste därvid sändas i god tid. Observera att anmälan är bindande och att endast en anmälningssedel per tecknare kommer att beaktas. Tilldelning av preferensaktier beräknas ske omkring den 14 december 2012. Så snart som möjligt därefter utsänds avräkningsnotor till dem som erhållit tilldelning i Emissionen. De som inte tilldelats preferensaktier får inget meddelande. Tecknade och tilldelade nya preferensaktier skall betalas kontant enligt instruktioner på avräkningsnotan, dock senast den 19 december 2012. Inkomna anmälningar från aktieägare kommer att matchas mot en aktiebok per 12 december för att befintliga aktieägare vid tilldelning av preferensaktier särskilt skall kunna komma att beaktas. Information till dig som är aktieägare i AB Sagax 3
SAGAX PREFERENSAKTIER I KORTHET Preferensaktierna medför, enligt Sagax bolagsordning, företrädesrätt framför stamaktierna till en årlig utdelning om 2,00 kronor per preferensaktie. Utbetalning av beslutad utdelning sker kvartalsvis med 0,50 kronor per preferensaktie. Avstämningsdagar för utbetalningarna är sista vardagen i mars, juni, september respektive december månad. Fullständiga villkor framgår av Sagax bolagsordning. Syftet med utgivandet av preferensaktier är att möjliggöra en expansion av verksamheten där det tillförda kapitalet kan användas för att delfinansiera förvärv. VILLKOR I SAMMANDRAG FÖR PREFERENSAKTIER Emissionskurs: 29,50 kronor per preferensaktie i Erbjudandet. SAGAX PREFERENSAKTIER I KORTHET Utdelning: Direktavkastning: Rösträtt: Utebliven utdelning: Inlösen: Likvidation: Notering: Övrigt: 2,00 kronor per år, med kvartalsvis utbetalning om 0,50 kronor per preferensaktie. Preferensaktierna medför i övrigt inte någon rätt till utdelning. Under förutsättning att den extra bolagsstämman den 12 december 2012 beslutar i enlighet med styrelsens förslag om vinstutdelning kommer nyemitterade preferensaktier enligt föreliggande Erbjudande att erhålla utdelning från och med 28 december 2012. 6,8 % årlig direktavkastning baserat på emissionskursen 29,50 kronor per preferensaktie (7,1 % effektiv direktavkastning). Varje preferensaktie berättigar till en tiondels röst. I det fall Sagax inte erlägger 2,00 kronor i årlig utdelning skall innestående belopp ("Innestående Belopp") räknas upp med en faktor motsvarande 7 % årligen till dess att full utdelning lämnats. Ingen utdelning får ske till stamaktieägarna innan preferensaktieägarna erhållit Innestående Belopp. Kan ske på Bolagets begäran efter beslut på bolagsstämma till 35 kronor per preferensaktie med tillägg för eventuellt Innestående Belopp. Prioritet framför stamaktier till ett värde om 30 kronor per preferensaktie med tillägg för eventuellt Innestående Belopp. Preferensaktierna medför i övrigt inte någon rätt till skiftesandel. Preferensaktien är, i likhet med Bolagets stamaktie, föremål för handel på NASDAQ OMX Stockholm. Villkoren för preferensaktierna regleras i Sagax bolagsordning. Beslut om ändring av bolagsordningen vilket påverkar den rätt som följer med preferensaktierna i något avseende är endast giltigt genom beslut på bolagsstämma (i) som biträds av minst två tredjedelar av röster och antal aktier representerade på bolagsstämman och (ii) att aktieägare som representerar minst två tredjedelar av på bolagsstämman representerade preferensaktieägare biträder beslutet (såvida inte tillämplig lag föreskriver högre majoritet). AVSTÄMNINGSDAGAR FÖR UTBETALNING AV UTDELNING 2012/2013 Avstämningsdagar 2012/2013 för utbetalning av utdelning till preferensaktieägare är följande: 28 december 2012 28 mars 2013 28 juni 2013 30 september 2013 30 december 2013 0,50 kronor 0,50 kronor 0,50 kronor 0,50 kronor 0,50 kronor För att vinstutdelning skall erhållas per 28 juni, 30 september och 30 december 2013 förutsätts att beslut om vinstutdelning fattas av årsstämman 2013. 4 Information till dig som är aktieägare i AB Sagax
VANLIGA FRÅGOR OCH SVAR VAD ÄR EN NYEMISSION? En nyemission genomförs av ett bolag för att få in mer eget kapital genom att ge ut nya aktier. De nya aktierna kan ges ut både till befintliga och/eller nya aktieägare. I Sagax nyemission har Sagax befintliga aktieägare ingen företrädesrätt att teckna nya preferensaktier i Sagax i förhållande till det antal aktier de redan äger. Anledningen är att Sagax önskar utöka den institutionella investerarbasen samt ytterligare öka spridningen av preferensaktier bland allmänheten. Befintliga aktieägare välkomnas dock att deltaga i Emissionen och vid överteckning av Emissionen kan befintliga aktieägare särskilt komma att beaktas vid tilldelning av nya preferensaktier i förhållande till det antal aktier de äger per 12 december 2012 (oavsett aktieslag). FÅR JAG SOM AKTIEÄGARE NÅGRA TECKNINGSRÄTTER? Då Emissionen inte genomförs med företrädesrätt för befintliga aktieägare i Sagax erhålls inga teckningsrätter. VILKEN TYP AV AKTIER EMITTERAS I EMISSIONEN? I Emissionen emitteras preferensaktier. Preferensaktierna medför företrädesrätt framför stamaktierna till en årlig utdelning om 2,00 kronor per preferensaktie efter beslut av bolagsstämman i Sagax. Varje preferensaktie berättigar till en tiondels röst. Utbetalning av beslutad utdelning sker kvartalsvis med 0,50 kronor per preferensaktie. Avstämningsdagar för utbetalningarna är sista vardagen i mars, juni, september respektive december. Första avstämningsdag för de nya preferensaktierna är 28 december 2012 (förutsatt beslut om vinstutdelning till tillkommande preferensaktier av den extra bolagsstämman den 12 december). Avstämningsdagar 2013 är 28 mars, 28 juni, 30 september samt 30 december. Utöver utdelningen om 2,00 kronor per år medför inte preferens aktierna någon rätt till Bolagets vinst. NÄR KAN JAG TECKNA NYA PREFERENSAKTIER I EMISSIONEN? Anmälan om teckning av preferensaktier skall ske under perioden 3 12 december 2012. Anmälan skall göras via de för Erbjudandet upprättade anmälningssedlarna. Anmälan skall omfatta lägst 350 preferensaktier samt därutöver i jämna poster om 50 preferensaktier. VAD ÄR TECKNINGSKURSEN? Teckningskursen är 29,50 kronor per preferensaktie. Courtage utgår ej. NÄR ERHÅLLS DEN FÖRSTA UTDELNINGEN? Första avstämningsdag för utdelning till nyemitterade preferensaktier är 28 december 2012 (förutsatt beslut om vinstutdelning till tillkommande preferensaktier av den extra bolagsstämman den 12 december). KAN JAG ÅNGRA MIG? Du kan inte ångra dig. Anmälan om teckning är bindande. HUR VET JAG OM JAG BLIR TILLDELAD NÅGRA PREFERENSAKTIER? Tilldelning förväntas ske omkring den 14 december 2012. Så snart som möjligt därefter utsänds avräkningsnotor till dem som erhållit tilldelning i Emissionen. De som inte tilldelats preferensaktier får inget meddelande. Besked om tilldelning beräknas även kunna lämnas av Carnegie från och med klockan 12.00 den 14 december 2012 på telefonnummer 08-588 686 60. För att få besked om tilldelning måste följande anges: namn, personnummer/organisationsnummer samt vp-konto. NÄR SKALL JAG BETALA FÖR TILLDELADE AKTIER? Tecknade och tilldelade nya preferensaktier skall betalas kontant enligt instruktioner på avräkningsnotan, dock senast den 19 december 2012. NÄR INLEDS HANDEL MED PREFERENSAKTIERNA? Handel med de nya preferensaktierna beräknas påbörjas den 27 december 2012 vid NASDAQ OMX Stockholm. JAG HAR INTE ERHÅLLIT EN SÄRSKILD ANMÄLNINGS- SEDEL SÅSOM AKTIEÄGARE I SAGAX, MEN ÄR BEFINTLIG AKTIEÄGARE I SAGAX? Aktieägare som inte erhållit någon särskild anmälningssedel skall använda den allmänna anmälningssedeln och uppmanas att på denna kryssa i rutan "Befintlig aktieägare i Sagax". Inkomna teckningsanmälningar från aktieägare i Sagax kommer sedan att matchas mot en aktiebok per 12 december 2012. JAG HAR MINA AKTIER FÖRVALTARREGISTRERADE HOS BANK ELLER ANNAN FÖRVALTARE OCH ÖNSKAR DELTAGA I EMISSIONEN? Aktieägare vars innehav av aktier/preferensaktier i Sagax är förvaltar registrerade (avser såväl aktiedepå, kapitalförsäkring och investeringssparkonto) hos bank eller annan förvaltare och önskar deltaga i Emissionen skall kontakta sin respektive förvaltare för vidare instruktioner. VAR KAN JAG HITTA YTTERLIGARE INFORMATION OCH ANMÄLNINGSSEDLAR? För ytterligare information och fullständiga villkor hänvisas till Prospektet som finns tillgängligt på www.sagax.se samt www.carnegie.se och som kan beställas via telefon på telefonnummer 08-588 686 60. Anmälningssedlar kan nedladdas från www.sagax.se samt www.carnegie.se och kan beställas via telefon på telefonnummer 08-588 686 60. Frågor gällande Emissionen besvaras under kontorstid via telefon på telefonnummer 08-588 686 60. VANLIGA FRÅGOR OCH SVAR Information till dig som är aktieägare i AB Sagax 5
BAKGRUND OCH MOTIV BAKGRUND OCH MOTIV Sagax är ett fastighetsbolag med affärsidé att investera i kommersiella säljare av fastigheter. Sagax bedömer därför att Bolaget har goda fastigheter främst inom segmentet lager och lätt industri. Sagax förutsättningar att genomföra kompletteringsförvärv till attraktiva fastighetsinnehav uppgick per 30 september 2012 till 1 161 829 villkor. För att kunna tillvarata dessa investeringsmöjligheter utan kvadratmeter fördelat på 135 fastigheter. Historiskt har lager- och att försvaga Bolagets finansiella ställning bedömer styrelsen att det industrifastigheter genererat en relativt hög löpande direktavkastning i kombination med stabila fastighetsvärden. Fokus för Sagax preferensaktier. är lämpligt att Bolagets egna kapital ökas genom nyemission av verksamhet är förvaltningsresultatet och det löpande kassaflödet. Mot ovanstående bakgrund har styrelsen, baserat på bemyndigande från Bolagets årsstämma den 4 maj 2012, beslutat om en ny- För 2012 beräknas förvaltningsresultatet, det vill säga resultatet före omvärderingar och skatt, med nuvarande fastighetsbestånd och emission av preferensaktier. Teckningskursen har fastställts till 29,50 tillkännagivna förvärv och försäljningar uppgå till 420 miljoner kronor. kronor per preferensaktie och vid full teckning i Emissionen kommer Per 1 november 2012 var Sagax hyresduration cirka 8,5 år och Sagax att tillföras 270 miljoner kronor före emissionskostnader. räntebindning över 4 år. Den långa löptiden avseende hyresavtal För det fall att styrelsen beslutar att emittera ytterligare 3 500 000 och räntebindning skapar en förutsägbarhet avseende förvaltningsresultat och operativt kassaflöde. miljoner kronor före emissionskostnader. preferensaktier kan Bolaget komma att tillföras ytterligare cirka 100 Sagax strategi omfattar bland annat fortsatt expansion genom Genom Emissionen ges Bolaget goda förutsättningar, att med kompletteringsförvärv av fastigheter och genom investeringar i balanserad risk, genomföra selektiva förvärv i syfte att ytterligare öka befintligt fastighetsbestånd. Differensen mellan den löpande direktavkastning som kan erhållas vid investeringar i Sagax fastighetssegment är att finansiera eller delfinansiera tillkommande förvärv genom att Bolagets förvaltningsresultat och stärka Bolagets kassaflöde. Avsikten och den riskfria räntan befinner sig för närvarande på historiskt höga nyttja det kapital som tillförs via Emissionen. Vid behov kommer nivåer. Samtidigt medför bankernas återhållsamma kreditgivning att Bolaget även att utnyttja befintliga kreditfaciliteter för att finansiera en stark finansiell ställning, och därmed hög sannolikhet att kunna tillkommande förvärv. genomföra överenskomna transaktioner, värderas högt av potentiella Stockholm 30 november 2012 AB SAGAX (PUBL) Styrelsen 6 Information till dig som är aktieägare i AB Sagax
SAGAX I KORTHET Sagax är ett fastighetsbolag med affärsidé att investera i kommersiella fastigheter främst inom segmentet lager och lätt industri. Bolagets övergripande mål är att långsiktigt generera högsta möjliga riskjusterade avkastning till Bolagets aktieägare. Detta mål uppnås genom ett tydligt fokus på långsiktig tillväxt av Bolagets förvaltningsresultat där Sagax eftersträvar hög effektivitet och låg operationell risk i förvaltningen, vilket i kombination med investeringar i såväl nya som befintliga fastigheter samt långa hyresavtal och lång räntebindning skapar förutsättningar för effektivt utnyttjande av Koncernens egna kapital. FINANSIELLA MÅL Sagax mål är att avkastningen på eget kapital över en konjunkturcykel skall uppgå till lägst 15 %. Detta skall ske samtidigt som soliditeten långsiktigt skall överstiga 20 % och räntetäckningsgraden långsiktigt skall överstiga 150 %. Den genomsnittliga räntebindningstiden på Koncernens långfristiga lån skall uppgå till minst 4 år. Förvaltningsresultatet skall öka med minst 15 % per år genom förvärv av fastigheter med god avkastning samt genom realtillväxt i det befintliga fastighetsbeståndet. UTDELNINGSSTRATEGI Sagax utdelningspolicy är att cirka en tredjedel av det årliga förvaltningsresultatet skall lämnas i sammanlagd utdelning på stam- FASTIGHETSBESTÅNDET I SAMMANDRAG (PER 30 SEPTEMBER 2012) Segment Antal fastigheter Uthyrningsbar area, kvm och preferensaktierna. Därutöver kan styrelsen komma att föreslå att vinster av engångskaraktär kan överföras till aktieägarna. Vid årsstämman 2012 beslutades om utdelning med 4,00 kronor per stamaktie samt om utdelning med 2,00 kronor per preferensaktie med kvartalsvis utbetalning om 0,50 kronor preferensaktie. Den beslutade utdelningen motsvarade 34 % av förvaltningsresultatet för 2011. FASTIGHETSBESTÅNDET Sagax fastighetsinnehav 1) uppgick per 30 september 2012 till 135 fastigheter med en uthyrningsbar yta om 1 161 829 kvadratmeter. Sagax primära investeringsfokus är Stockholms och Helsingforsregionen som tillsammans utgör 58 % av hyresvärdet. Det sammanlagda marknadsvärdet för samtliga Sagax fastigheter var 9 325 miljoner kronor per 30 september 2012. Tyngdpunkten i beståndet finns i Stockholmsregionen dit 47 % av marknadsvärdet och 48 % av hyresvärdet är koncentrerat. Det sammanlagda hyresvärdet och kontrakterad årshyra uppgick till 887,5 respektive 822,1 miljoner kronor per ovanstående datum. Detta motsvarar en ekonomisk uthyrningsgrad om 93 %. Marknadsvärde Hyresintäkt 1) Vakant area, kvm Mkr Kr/kvm Hyresvärde, Mkr 1) Andel av hyresvärde Ekonomisk uthyrningsgrad 2) Mkr Andel Stockholm 57 449 564 40 150 4 414,3 9 819 427,4 48 % 90 % 386,3 47 % Övriga Sverige 41 369 556 10 498 2 281,0 6 172 211,2 24 % 94 % 198,5 24 % Helsingfors 20 119 343 4 683 913,4 7 654 88,3 10 % 96 % 84,6 10 % Övriga Finland 11 155 751 986,3 6 333 85,6 10 % 100 % 85,3 11 % Övrigt 6 67 615 730,4 10 802 75,0 8 % 90 % 67,4 8 % Totalt 135 1 161 829 55 331 9 325,4 8 026 887,5 100 % 93 % 822,1 100 % SAGAX I KORTHET 1) Hyresintäkter på årsbasis per 30 september 2012. 2) Ekonomisk uthyrningsgrad beaktar vakanser och lämnade rabatter till hyresgäster. 1) Därutöver äger Bolaget 50 % av intresseföretagen Segeltorp Holding AB och Söderport Holding AB. Segeltorp Holding AB innehar cirka 14 300 kvadratmeter fördelat på 3 fastigheter per 30 september 2012. Söderport Holding AB innehar cirka 347 000 kvadratmeter fördelat på 25 fastigheter per 30 september 2012. Information till dig som är aktieägare i AB Sagax 7
HYRESAVTAL OCH HYRESGÄSTER Sagax tecknar huvudsakligen så kallade kallhyresavtal. Detta innebär att hyresgästen betalar kostnaderna för till exempel värme, elektricitet, fastighetsskatt samt vatten och avlopp i tillägg till den överenskomna hyran. Sagax påverkas härigenom endast i begränsad omfattning av förändrade kostnader till följd av ändrad förbrukning eller taxor för exempelvis värme eller vatten. Per 30 september 2012 fördelades Sagax hyresintäkter på 378 hyresavtal. De flesta fastigheter utanför Stockholm och Helsingfors har endast en hyresgäst per fastighet. Dessa fastigheter är uthyrda med så kallade triple netavtal med långa löptider. Sagax arbetar aktivt med kontraktsförlängning i förtid. Bolaget väljer att avstå från att vid varje tidpunkt maximera hyresnivån om istället längre löptider kan uppnås. Detta bedöms vara mer fördelaktigt då det leder till minskad risk för vakanser samt lägre uthyrnings- och lokalanpassningskostnader. Andelen hyresintäkter enligt hyresavtal kopplade till konsumentprisindex (KPI 1980 även CoL 1951:10 (Finland) och VPI 2000 (Tyskland)) motsvarar cirka 97 % av kontrakterade hyror per 30 september 2012. Den genomsnittliga återstående hyreskontraktstiden uppgick per 30 september 2012 till 8,5 år. Sagax har många stora välrenommerade företag som hyresgäster. 83 % av hyresintäkterna erhålles från stat, kommun eller företag som om sätter mer än 100 miljoner kronor per år. 61 % av hyresintäkterna erhålles från stat, kommun eller företag med ett eget kapital som överstiger 100 miljoner kronor. Sagax har historiskt haft låga hyresförluster och en uthyrningsgrad över 90 %. Under 2011 understeg hyresförluster 0,2 miljoner kronor. Konstaterade hyresförluster hittills under 2012 uppgår till 2,3 miljoner kronor. HYRESVÄRDE (PER 30 SEPTEMBER 2012) LÖPTIDER FÖR HYRESAVTAL (PER 30 SEPTEMBER 2012) SAGAX I KORTHET Övrigt 8 % Övriga Finland 10 % Helsingfors 10 % Övriga Sverige 24 % Stockholm 48 % Antal Kontrakterad årshyra Förfalloår avtal Area, kvm Mkr Andel 2012 20 7 469 6,7 2 % 2013 99 50 408 47,0 6 % 2014 54 115 805 72,4 9 % 2015 69 58 893 56,7 7 % 2016 26 80 551 53,1 6 % >2016 110 793 372 586,3 71 % Totalt 378 1 106 498 822,1 100 % AREAFÖRDELNING (PER 30 SEPTEMBER 2012) HYRESDURATION (PER 30 SEPTEMBER 2012) Övrigt 6 % Övriga Finland 13 % Helsingfors 10 % Stockholm 39 % Övriga Sverige 32 % Marknadsområde Antal fastigheter Hyresduration, år Stockholm 57 5,6 Övriga Sverige 41 11,9 Helsingfors 20 3,7 Övriga Finland 11 10,9 Övrigt 6 17,8 Totalt/Genomsnitt 135 8,5 8 Information till dig som är aktieägare i AB Sagax
STÖRRE HYRESGÄSTER Sagax har många välrenommerade företag som hyresgäster, däribland Gambro och Konecranes. De totala årshyresintäkterna för Sagax tio största hyresgäster motsvarade per 30 september 2012 cirka 43,0 % av Sagax totala årshyresintäkter. Den genomsnittliga återstående hyreskontraktstiden för de tio största hyresgästerna uppgick per 30 september 2012 till 10,5 år. VAKANSGRAD Den ekonomiska vakansgraden uppgick per 30 september 2012 till 7,4 %, vilket kan jämföras med 6,7 % vid årsskiftet 2011/2012. Per 30 september 2012 uppgick det sammanlagda vakansvärdet till 65,4 miljoner kronor, varav 63 % av värdet återfanns i Stockholm. Det totala beståndets areamässiga vakansgrad uppgick per 30 september 2012 till 4,8 %. Den ekonomiska vakansgraden är högre än den areamässiga vakansgraden vilket främst beror på att lämnade hyresrabatter inkluderas i den ekonomiska vakansen. SAGAX I KORTHET Sagax fastighet Vanhanradankatu 42 i finländska Lahtis har en uthyrningsbar area om 27 087 kvadratmeter. Information till dig som är aktieägare i AB Sagax 9
FINANSIELL INFORMATION I SAMMANDRAG Den finansiella informationen i sammandrag för helåren 2009, 2010 och 2011 är upprättade enligt IFRS och har hämtats ur Bolagets koncernräkenskaper. Dessa räkenskaper har godkänts av Bolagets styrelse och granskats av Bolagets revisor. Den finansiella informationen i sammandrag för perioden 1 januari 30 september 2012 samt motsvarande period för 2011 har hämtats ur Bolagets delårsrapport för perioden 1 januari 30 september 2012, vilken har översiktligt granskats av Bolagets revisor. Nedanstående sammandrag av finansiell information avseende Sagax bör läsas tillsammans med Prospektet som har upprättats med anledning av Erbjudandet. UTDRAG UR RESULTATRÄKNINGAR FÖR KONCERNEN Belopp i miljoner kronor 2012 9 mån jan-sep 2011 9 mån jan-sep 2011 2010 2009 Intäkter 616,2 579,3 785,2 668,0 570,3 Fastighetskostnader 82,9 80,2 111,6 95,3 73,1 Driftnetto 533,3 499,1 673,6 572,7 497,2 FINANSIELL INFORMATION I SAMMANDRAG Central administration 26,9 24,4 34,3 30,5 26,2 Resultat från intresseföretag 22,3 74,0 60,2 48,6 2,2 Finansnetto 210,9 209,4 284,9 236,3 230,4 Resultat inklusive värdeförändringar i intresseföretag 317,7 191,2 294,1 354,5 242,8 varav Förvaltningsresultat 326,9 280,8 378,3 324,7 242,8 Värdeförändringar fastigheter 126,2 57,1 123,7 175,7 244,1 Värdeförändringar derivat 40,6 207,3 250,2 76,5 50,9 Värdeförändringar lån i utländsk valuta 57,2 Resultat före skatt 403,2 41,0 167,5 664,0 49,6 Uppskjuten skatt 104,8 19,2 31,8 165,2 8,4 Aktuell skatt 6,7 2,0 13,7 7,1 7,6 Periodens resultat 305,2 19,8 121,9 491,7 33,6 UTDRAG UR BALANSRÄKNINGAR FÖR KONCERNEN Belopp i miljoner kronor 2012 9 mån jan-sep 2011 9 mån jan-sep 2011 2010 2009 Förvaltningsfastigheter 9 290,3 9 118,7 8 925,5 7 495,5 6 381,8 Övriga tillgångar 350,4 321,9 320,5 535,5 340,6 Kassa och bank 380,9 192,7 343,3 393,7 203,7 Summa tillgångar 10 021,6 9 633,3 9 589,3 8 424,7 6 926,1 Eget kapital 2 357,3 2 146,8 2 223,2 2 205,6 1 381,6 Räntebärande skulder 6 693,2 6 696,3 6 557,3 5 640,9 5 029,9 Uppskjuten skatteskuld 180,4 99,6 89,2 81,5 43,5 Finansiella instrument 491,6 411,5 453,6 229,1 303,9 Övriga skulder 299,2 279,1 266,1 267,6 167,2 Summa eget kapital och skulder 10 021,7 9 633,3 9 589,4 8 424,7 6 926,1 UTDRAG UR KASSAFLÖDESANALYSER FÖR KONCERNEN Belopp i miljoner kronor 2012 9 mån jan-sep Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelseresultat 281,2 264,9 349,8 308,0 236,3 Kassaflöde från den löpande verksamheten 300,1 254,8 332,3 322,9 246,5 Kassaflöde från investeringsverksamheten 388,2 1 349,8 1 179,0 1 251,8 691,1 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 127,8 895,3 796,6 1 121,5 437,4 2011 9 mån jan-sep 2011 2010 Periodens kassaflöde 39,7 199,7 50,0 192,6 7,2 Likvida medel vid periodens början 343,3 393,7 393,7 203,7 210,9 2009 Likvida medel vid periodens slut 380,9 192,7 343,3 393,7 203,7 10 Information till dig som är aktieägare i AB Sagax
FINANSIERING Sagax egna kapital uppgick till 2 357 miljoner kronor per 30 september 2012. RÄNTEBÄRANDE SKULDER Sagax räntebärande skulder uppgick per 30 september 2012 till 6 693 miljoner kronor, varav långfristiga räntebärande skulder motsvarar 97,7 % av de totala räntebärande skulderna. De räntebärande skulderna består dels av lån som upptagits med säkerhet i dotterbolagens fastigheter och dels av två icke säkerställda obligationslån. Per 30 september 2012 uppgick Sagax räntebärande nettoskuld till 6 312 miljoner kronor motsvarande 67,7 % av fastigheternas marknadsvärde. Den genomsnittliga återstående kapitalbindningen uppgick till 2,5 år per 30 september 2012. Sagax har därefter genom att acceptera ett så kallat "Offer Letter" från Deutsche Pfandbriefbank förlängt sin enskilt största kreditfacilitet om 4 300 miljoner kronor, vilken motsvarar cirka 65 % av Koncernens räntebärande skulder, till 2018. Förlängningen förutsätter uppfyllande av slutliga lånevillkor samt överenskommelse om slutligt innehåll i dokumentation. De slutliga lånehandlingarna beräknas ingås senast i mitten av december 2012. Förlängningen innebär att kapitalbindningen därefter uppgår till 4,5 år. RÄNTE- OCH KAPITALBINDNING (PER 30 SEPTEMBER 2012) Räntebindning Kapitalbindning Förfalloår Mkr Ränta Andel Mkr Andel 2012 1 135 2,8 % 17 % 32 0 % 2013 17 5,5 % 0 % 165 2 % 2014 944 2,6 % 14 % 4 575 68 % 2015 333 6,4 % 5 % 324 5 % 2016 484 4,9 % 7 % 74 1 % >2016 3 780 5,2 % 56 % 1 523 23 % Summa/ genomsnitt 6 693 4,4% 100 % 6 693 100 % Den genomsnittliga räntan för Bolagets räntebärande skulder uppgick till 4,4 % inklusive effekter av derivatinstrument per 30 september. För att begränsa ränterisken och öka förutsägbarheten i Bolagets förvaltningsresultat används olika typer av ränte derivat. Sagax räntederivat omfattade sammanlagt 4 966 miljoner kronor i nominellt belopp per 30 september 2012. I beloppet ingår nominella ränteswappar om sammanlagt 430 miljoner kronor vilka startas under perioden 2013 2014, för att ersätta befintliga ränteswappar som löper ut. Räntederivat om sammanlagt 4 536 miljoner kronor begränsar följaktligen Sagax ränterisk per 30 september 2012, motsvarande 76 % av Bolagets räntebärande skulder med rörliga räntor. Den genomsnittliga räntebindningen med beaktande av räntederivaten uppgick till 4,2 år per 30 september 2012. Bolagets förvaltningsresultat påverkas inom överskådlig framtid därmed endast i låg omfattning av framtida förändringar i det allmänna ränteläget. De finansiella derivatens värdeförändringar under året redovisas som realiserade eller orealiserade värdeförändringar i Sagax resultaträkning. Orealiserade värdeförändringar påverkar Sagax resultat före skatt men inte kassaflödet eller förvaltningsresultatet. LIKVIDITET Sagax tillgängliga likviditet uppgick den 30 september 2012 till 980,9 miljoner kronor varav 380,9 miljoner kronor i form av bankinlåning, 450,0 miljoner kronor i form av långfristiga lånelöften och 150,0 miljoner kronor i form av kortfristiga lånelöften. Inga ytterligare säkerheter behöver ställas för nyttjandet av lånelöftena. AKTIEN OCH ÄGARNA Sagax har tre aktieklasser, stamaktier av serie A, stamaktier av serie B och preferensaktier. Aktiekapitalet i Sagax före Emissionen uppgår till 253 344 220 kronor och fördelas på 13 416 822 stamaktier av serie A och 37 252 022 preferensaktier. Samtliga stamaktier av serie A och preferensaktier är emitterade och fullt inbetalda. Kvotvärdet per aktie är 5,00 kronor. Varje stamaktie av serie A berättigar till en röst och och varje preferensaktie berättigar till en tiondels röst. Varje röstberättigad aktieägare får vid bolagsstämma rösta för det fulla antalet av denne ägda och företrädda aktier. På följande sida redovisas ägarstrukturen i Bolaget baserat på uppgift från Euroclear per 30 september 2012. FINANSIELL INFORMATION I SAMMANDRAG Information till dig som är aktieägare i AB Sagax 11
STÖRSTA AKTIEÄGARE (PER 30 SEPTEMBER 2012) FINANSIELL INFORMATION I SAMMANDRAG PROGNOS OCH AKTUELL INTJÄNINGSFÖRMÅGA Prognos för 2012 För 2012 beräknas förvaltningsresultatet, det vill säga resultatet före omvärderingar och skatt, med nuvarande fastighetsbestånd och tillkännagivna förvärv och försäljningar uppgå till 420 miljoner kronor. Prognosen presenterades i Sagax delårsrapport för perioden januari september 2012, vilken offentliggjordes den 26 oktober 2012. För ytterligare information om prognosantaganden se Prospektet. Aktuell intjäningsförmåga Tabellen återspeglar Sagax intjäningsförmåga på tolvmånadersbasis. Det är viktigt att notera att den ej är att jämställa med en prognos för de kommande tolv månaderna då den exempelvis inte innehåller några bedömningar avseende framtida vakanser, ränteläge, valutaeffekter, hyresutveckling eller värdeförändringar. Den beaktar inte amorteringar, när avtalade hyrestillägg träder ikraft eller lämnade rabatter upphör att gälla. Hyresvärdet baseras på kontrakterade hyresintäkter på årsbasis med tillägg för bedömd marknadshyra för vakanta lokaler. Fastighetskostnader baseras på verkligt utfall det senaste året justerat för innehavstid. Kostnaderna för central administration har baserats på faktiskt utfall de senaste tolv månaderna. Finansnettot har beräknats utifrån räntebärande skulder och tillgångar på balansdagen. Kostnaderna för de räntebärande skulderna har baserats på Koncernens beräknade genomsnittliga räntenivå. Antal aktier Andel av Stam Preferens Aktiekapital Röster David Mindus med bolag 3 914 222 775 7,7 % 22,8 % M2 Capital Management 2 370 564 1 088 848 6,8 % 14,5 % Familjen Salén med bolag 1 776 733 138 595 3,8 % 10,4 % Länsförsäkringar Fastighetsfond 739 852 1,5 % 4,3 % Banque Carnegie Luxembourg 411 007 267 363 1,3 % 2,6 % Avanza Pension 106 814 2 539 275 5,2 % 2,1 % Gårdarike Invest 256 978 0,5 % 1,5 % Robur Realinvest 150 000 636 103 1,6 % 1,2 % Nordnet Pensionsförsäkring 74 849 1 371 160 2,9 % 1,2 % Catella Hedgefond 2 101 325 4,1 % 1,2 % SEB 106 250 597 061 1,4 % 1,0 % Sifonen 164 500 10 033 0,3 % 1,0 % Johan Thorell med bolag 101 627 499 999 1,2 % 0,9 % Equity Trading OPS 40 1 428 374 2,8 % 0,8 % Göran E Larsson med bolag 102 400 201 335 0,6 % 0,7 % Familjen Engelbert med bolag 122 500 0,2 % 0,7 % SEB Sverigefond Småbolag 116 200 0,2 % 0,7 % Humle Småbolagsfond 110 000 0,2 % 0,6 % Robur Småbolagsfond Sverige 104 123 0,2 % 0,6 % Artelis Förvaltning 94 637 57 559 0,3 % 0,6 % Delsumma 10 823 296 10 937 805 42,9 % 69,5 % Övriga aktieägare 2 593 526 26 314 217 57,1 % 30,5 % Totalt 13 416 822 37 252 022 100,0 % 100,0 % Skatten är beräknad med 26,3 % schablonskatt och bedöms nästan uteslutande vara uppskjuten skatt. Sagax resultatandelar från intresse företag är beräknade enligt samma antaganden som för Sagax med beaktande av resultatandelens storlek. AKTUELL INTJÄNINGSFÖRMÅGA Belopp i miljoner kronor 1 okt 2012 31 dec 2011 Hyresvärde 887 838 Vakans 65 56 Hyresintäkter 822 782 Fastighetskostnader 114 117 Driftnetto 708 665 Central administration 37 34 Resultatandel från intresseföretag 35 27 Finansnetto 303 294 Förvaltningsresultat 403 364 Skatt 106 96 Resultat efter skatt 297 268 varav preferensaktieägarna 74 74 varav stamaktieägarna 223 194 12 Information till dig som är aktieägare i AB Sagax
RISKFAKTORER Sammanfattningen nedan av vissa riskfaktorer är endast en begränsad och kortfattad uppräkning av vissa riskfaktorer och utgör inte en fullständig redogörelse av riskfaktorer som är hänförliga till Sagax, Emissionen och ägandet av preferensaktier. I Prospektet under avsnitt "Riskfaktorer" anges mer utförligt ett antal riskfaktorer, dessa bör potentiella investerare noggrant överväga tillsammans med övrig information innan beslut fattas om teckning av preferensaktier. Några av de faktorer som skall beaktas vid en investering i Sagax preferensaktier är: negativ förändring i den långsiktiga efterfrågan på lager- och industrilokaler, fastigheternas uthyrningsgrad och erhållen hyresnivå; att hyresgäster inte kan fullgöra sina betalningar enligt hyresavtalen; negativa förändringar av fastighetsportföljens marknadsvärde; att refinansiering av befintliga skulder ej kan ske på skäliga villkor; att förändringar i ränteläget påverkar Sagax finansieringskostnad negativt; ADRESSER AB SAGAX (PUBL) Engelbrektsplan 1, 6tr 114 34 Stockholm Tel: +46 8 545 83 540 Webbplats: www.sagax.se beroendet av enskilda medarbetare; värdepappershandel är alltid förknippad med risk och risktagande, eftersom en aktieinvestering både kan stiga och sjunka i värde är det inte säkert att en investerare kan komma att få tillbaka investerat kapital; därtill bör noteras att prissättningen av aktier är beroende av faktorer som Sagax inte råder över, bland annat aktiemarknadens förväntningar och utveckling samt den ekonomiska utvecklingen i allmänhet; en investering i Sagax aktier bör därför föregås av en noggrann analys av Bolaget, dess konkurrenter och omvärld samt generell information om fastighetsbranschen och fastighetsbolag; vidare kan inte framtida utdelning på preferensaktierna garanteras. CARNEGIE INVESTMENT BANK AB 103 38 Stockholm Besöksadress: Regeringsgatan 56 Tel: +46 8 676 88 00 Webbplats: www.carnegie.se RISKFAKTORER OCH ADRESSER Information till dig som är aktieägare i AB Sagax 13
AB Sagax (publ), Engelbrektsplan 1, 114 34 Stockholm Org. nr. 556520-0028 Telefon 08 545 83 540, Fax 08 545 83 549 www.sagax.se