FÅR JAG LOV? FASTIGHETSBRANSCHENS ERFARENHETER AV KOMMUNERNAS HANTERING AV PBL Fastighetsägarna Göteborg Första Regionen
En bostadsmarknad i obalans Ett rikt och varierat utbud av bostäder och boendeformer räknas idag som en av de viktigaste förutsättningarna för tillväxt. Den svenska bostadsmarknadens grundproblematik är att det på många håll råder brist på bostäder i allmänhet och hyresbostäder i synnerhet. Enligt Boverket råder det idag en utpräglad bostadsbrist i 119 av Sveriges kommuner. Det är något färre än föregående år. Att andelen kommuner med bostadsbrist har minskat de senaste två åren kan låta som goda nyheter men är egentligen bara ett tecken på att obalansen på den svenska bostadsmarknaden ökar. Storstadsregionerna, regionala huvudorter och större högskoleorter i Sverige växer och har akut bostadsbrist medan många mindre kommuner ser en minskande befolkning med ett överskott på bostäder som resultat. Med andra ord ökar bostadsbristen där folk vill bo. Dessutom står vi idag inför en situation där 90-talets stora barnkullar vill ut på bostadsmarknaden. Under de kommande åren kommer omkring 700 000 unga att vilja flytta hemifrån. Detta är en ohållbar situation som enbart en tillräcklig nybyggnation av främst hyresrätter kan förbättra. De allra flesta bor under någon period i livet i en hyresrätt. Hyresrätten som boendeform innebär hög tillgänglighet och lågt risktagande och fyller på så sätt en central funktion för den stad som vill växa och vara ett attraktivt alternativ för människor som funderar på att flytta. Men den bostadspolitik som under lång tid har förts i Sverige har bevisligen lett till en brist på hyresrätter. En enkätundersökning Fastighetsägarna genomförde under 2010 (1) visade att fastighetsföretagarna upplever att det är stor efterfrågan på hyresbostäder och att vakansgraden är mycket låg. Vakansgrad innebär procentandelen outhyrda lägenheter i en fastighetsägares bestånd. Samtidigt var det ytterst få fastighetsföretagare som byggde eller hade byggt nya lägenheter de senaste åren. Trots det uppenbara behovet av fler hyresbostäder på marknaden står produktionen totalt sett nästan stilla. Åtta av tio fastighetsföretag hade inte producerat en enda ny hyresbostad under de senaste fem åren. Här var det dessutom ingen direkt skillnad beroende på hur het eller sval den lokala marknaden var. Oavsett kommunens storlek så var det ytterst få företag som under de senaste fem åren hade producerat fler än tio hyresbostäder. Samtidigt var det omkring hälften av företagen som svarade att de skulle vara intresserade av att bygga mer om de rätta förutsättningarna fanns. Tid för plan- och bygglov Ett av de hinder för nybyggnation av hyresbostäder som framkom i undersökningen var tiden för handläggning av planer och bygglov. Handläggningen är ofta en trög och kostsam process. Reglerna kring överklagande innebär dessutom att det i praktiken är omöjligt att veta när ett eventuellt bygge kan komma igång vilket försvårar den ekonomiska kalkylen. Av de fastighetsföretag som är intresserade av att bygga hyresbostäder anser 42 procent att tiden för handläggning av planer- och bygglov är ett mycket eller ganska stort hinder I Sverige har kommunerna monopol på att antaga detaljplaner för nybyggnation. Tidigare undersökningar från Fastighetsägarna (2) har visat att det genomsnittliga planärendet tar ett år i Sverige. Detta i sig är visserligen alldeles för länge men man ska inte heller glömma att ett medelvärde döljer många enskilda sanningar. Sverige består av 290 kommuner med väldigt olika förutsättningar och undersökningen visade att ett byggprojekt i vissa kommuner kan gå från idé till första spadtaget på ett par månader medan motsvarande projekt i andra kommuner kan bli fördröjt i flera år. 1. Varför byggs det så få hyresrätter? - Fastighetsägarna GFR, 2010 2. Fastighetsägarnas kommunundersökning - Fastighetsägarna, 2008 2
Undersökningen För att vidare undersöka hur fastighetsföretag i praktiken upplever kommunernas hantering av planoch byggärenden har Fastighetsägarna GFR under våren 2011 genomfört en enkätundersökning bland drygt 650 fastighetsföretagare spridda över drygt 100 små, mellanstora och stora kommuner i landet. Genom att enbart ställa frågor till de som under det senaste året har drivit ett eller flera planeller byggärenden är tanken att belysa mer exakt hur kommunerna hanterar dessa ärenden idag. Syftet är också att åstadkomma en mätning före lagändringen som sedan kan följas upp efter ett års tid för att se hur kommunerna hanterar den nya lagen. Det absolut största problemet med den gamla plan- och bygglagen var att kommunerna runtomkring i landet hanterade den på olika sätt vilket gjorde resultaten svåra att förutsäga. 3
Bygglov Av de tillfrågade fastighetsföretagarna är det totalt 41 procent som uppger att de har drivit något bygglovsärende i sin kommun under de senaste tolv månaderna. Av dem har 23 procent drivit ett ärende och 18 procent har drivit flera bygglovsärenden det senaste året. Har drivit bygglovsärende de senaste 12 månaderna (procent) n = 662 Förhållandevis få är missnöjda med det mottagande de har fått hos kommunen. Visserligen är det inte mer än 21 procent som är mycket nöjda men totalt sett 60 procent är åtminstone ganska nöjda med det mottagande de fick hos kommunen. Det mönster som framträder är att det är handläggningstiderna som är det stora problemet. 36 procent av de tillfrågade fastighetsföretagen är mycket eller ganska missnöjda med ärendets handläggningstid. Endast 16 procent är mycket nöjda med handläggningstiden medan nästan hälften är ganska nöjda eller varken nöjda eller missnöjda. Slutsatsen är att det helt enkelt tar för lång tid att få veta om man får bygglov eller inte. Även om det tar lång tid är drygt hälften av fastighetsföretagen sedan ganska eller mycket nöjda med slutresultatet. Totalt sett är det 18 procent som är ganska eller mycket missnöjda med slutresultatet. Detta beror sannolikt på att man har fått avslag på sin bygglovsansökan. Att sju procent svarat att de inte vet beror på att processerna inte är avslutade. 4
Bedömning av kommunens hantering av bygglovsärenden de senaste 12 månaderna (procent) Frågan om hur nöjda företagarna var med kommunens hantering av deras bygglovsärenden följdes upp av en öppen fråga för kommentarer och tips på förbättringar. Här nedan följer ett urval citat från dessa öppna svar. Kommunen saknar kompetent personal och verkar helt sakna kunskap om marknadens villkor. Lämnade in bygglovet november 2009, mars 2011 hade ärendet ännu ej behandlats!!!! Tjänstemännen har vägt in egna personliga tyckanden (..) Jag upplevde verkligen att jag blev motarbetad. Oerhört byråkratiskt bemötande där man i princip inte svarar på frågor innan jag höjde rösten och uteslutande pratade på chefsnivå. För mycket byråkrati. För många som skall tycka till som egentligen inte har tillräckligt med kunskap om det aktuella ärendet. Viktigt att få tydliga besked. Vi fick positiva besked gång på gång från handläggaren och lade ner stora pengar innan allt sedan stoppades. Inkonsekvent handläggning av lika ärenden i samma områden. Tycker enklare bygglov för ex fasadskyltar borde kunna tas direkt och inte som nu 3-6 veckor. 5
Ett delegationsärende skall inte ta 4 månader. Det skylls på att de har för mycket att göra men ändå så krånglar de till frågan genom att ha onödiga möten där de är dåligt förberedda. Känns oerhört frustrerande. Det som inte sägs i staplarna kommer i löpande text fram i form av en hel del frustration hos enskilda fastighetsföretagare. Man är frustrerad över vad som upplevs som onödig byråkrati, otydlighet och oprofessionellt agerande från kommunens tjänstemän. 6
Planärenden En dryg fjärdedel av de tillfrågade fastighetsföretagen uppger att de har drivit något planärende i sin kommun under de senaste tolv månaderna. Av dem har 17 procent drivit ett ärende och endast 8 procent har drivit flera planärenden det senaste året. Har drivit planärende de senaste 12 månaderna (procent) n = 662 Omkring hälften av de fastighetsföretag som har drivit något planärende det senaste året är nöjda med det mottagande de fick av kommunen. Även om 28 procent missnöjda inte är något gott betyg åt kommunerna så är det betydligt bättre än det omdöme företagen ger när det specifikt gäller handläggningstiden. Här är hela 52 procent missnöjda och om vi bryter ner resultaten ytterligare så är det så mycket som en av tre som säger sig vara mycket missnöjd med handläggningstiden av planärenden. Endast nio procent är helt nöjda medan 36 procent är ganska nöjda eller varken nöjda eller missnöjda. En förklaring till det stora missnöjet med handläggningstiden syns dessutom i fastighetsföretagens omdöme om slutresultatet. Hela 22 procent kan inte besvara den frågan eftersom de ännu inte har fått något besked eller slutresultat. Av de som har fått ett slutresultat är det ungefär lika många som är nöjda som missnöjda. 7
Bedömning av kommunens hantering av planärenden de senaste 12 månaderna (procent) Frågan om hur nöjda företagarna var med kommunens hantering av deras bygglovsärenden följdes upp av en öppen fråga för kommentarer och tips på förbättringar. Här nedan följer ett urval citat från dessa öppna svar. Vi är väldigt missnöjda. Fick vänta 4,5 år innan planarbetet påbörjades Svårt att planera när handläggningen varierar mellan 3 månader och 3 år Planärendet tog 8 år. Nu när vi fick till planändringen som gällde en p-plats finns inte behovet längre och parkeringen kommer troligtvis inte att byggas. Kommunens handläggare saknar totalt uppfattning om ekonomi. Alla processer i vår kommun tar alldeles för lång tid. I ett av våra fall 4 år. Detta är inte rimligt, i synnerhet inte för en liten företagare. Ärendet lämnades in 2006 och startar NU!!! Det är ju brist på hyreslägenheter i Göteborg, eller??? Den demokratiska processen tar alldeles för lång tid och blir därmed också alldeles för dyr. När ett okontroversiellt ärende kostar en kvarts miljon är någonting fel. Byggnadskontoret är sedan årtionden mer att likna vid ett motståndsnäste än som en servicefunktion. 8
Detta urval av citat är hämtade från fastighetsföretagare i olika kommuner spridda över en stor del av landet, men visar ändå på en samstämd frustration. Främst handlar det om tidsperspektivet. Det tar för lång tid vilket innebär stor osäkerhet och stora merkostnader. I vissa fall är planändringen inte längre aktuell när planen väl gått igenom hela processen till beslut. 9
Sammanfattning och slutsats Från och med 2 maj 2011 har Sverige en ny plan- och bygglag. I denna har tiden för beslut avseende bygglovsansökningar fastställts till tio veckor med möjlighet till förlängning med ytterligare tio veckor. När det gäller planärenden ska kommunen efter förfrågan ge besked inom fyra månader om de tänker inleda en planläggning eller inte. Dessa samt övriga förändringar i lagen syftar främst till att göra processen att söka lov för ny- och ombyggnation enklare och tydligare. Detta är ett lika vällovligt som välbehövt syfte för saken är klar. När det gäller hanteringen av både plan- och byggärenden finns det mycket att bevisa för Sveriges kommuner under kommande år. I denna undersökning framkommer att de fastighetsföretag som under det senaste året har drivit några plan- och/eller bygglovsärenden så är det få som är helt nöjda med hur detta hanterades från kommunens sida. Generellt sett så är missnöjet absolut störst med ärendets handläggningstid. I vissa fall drar hanteringen ut på tiden till den grad att projektet inte är aktuellt längre när ärendet är färdighanterat av kommunens tjänstemän. Många företag upplever också en bristande professionalism hos kommunens handläggare. Hur detta resultat ser ut är förstås direkt beroende av vilken kommun som avses och hur förutsättningarna ser ut. Förklaringen kan exempelvis ligga i den generella arbetsbelastningen men det kan som i alla branscher också handla om ledarskap, politiska prioriteringar och tjänstemännens motivation. Den nya plan- och bygglagen lovar bättring. Problemet är att tidigare studier har visat att Sveriges 290 kommuner tenderar att hantera plan- och bygglagen på väldigt olika sätt. Med andra ord räcker det inte med en ny lagtext utan krävs också en ordentlig uppföljning av hur lagen efterlevs. Annars är risken stor att maskineriet på många håll rullar på i samma makliga takt som tidigare. I grund och botten är detta förstås en tillväxtfråga och plan- och bygglovsprocessens tröghet, oförutsägbarhet och bristande transparens har de senaste åren varit ett av de största hindren för en gynnsam tillväxt på hyresbostadsmarknaden. Rudolf Antoni Utredare och biträdande näringspolitisk chef, Fastighetsägarna Göteborg Första Regionen Tel/mob: 031-755 33 13 E-post: rudolf.antoni@fastighetsagarna.se FASTIGHETSÄGARNA GÖTEBORG FÖRSTA REGIONEN ADRESS Box 53081, 400 14 Göteborg > BESÖKSADRESS Vasagatan 45 TEL 031-755 33 00 > FAX 031-755 33 39 > www.fastighetsagarna.se 10