Haninge Bostäder AB Årsredovisning 2008
Sammanfattning och nyckeltal sammanfattning och nyckeltal EKONOMI 2008 Omsättningen ökade till 148,2 mkr (136,0). Resultat efter finansnetto uppgick till 18,3 mkr (14,1). Kassaflödet från den löpande verksamheten uppgick till 40,3 mkr (27,4). Soliditeten förbättrades under året till 21,4 % (20,9). HÄNDELSER 2008 Den 29 december förvärvades fastigheten Söderbymalm 3:493 (Folkparken 13) från Tornberget Fastighetsförvaltnings AB. Hyresgästerna i 6 st fastigheter har efter intresseanmälan fått erbjudande om köp av fastigheten för ombildning till bostadsrättsförening. Energideklarationer utförda i samtliga fastigheter. Renovering av 95 st badrum på Moränvägen i Jordbro. Ny tvättutrustning samt maskinstyrning i tre tvättstugor på Örnens väg. Nya hissar på Moränvägen 5 och 15. Byte av ca 170 st källardörrar av trä till ståldörrar på Moränvägen i Jordbro. Bytt till energieffektivare värmeväxlare i Jordbro och Västerhaninge. Ombyggnad av fem fläktrum på Moränvägen i Jordbro samt installation av nya aggregat med värmeåtervinning. Konvertering av soprum för hushållssopor från säckväxlare till kärl har utförts i Handen, Jordbro och Rosgården i Tungelsta. UTHYRNING 2008 Vid årets slut var genomsnittshyran för lägenheter 942 kronor per kvadratmeter (907). Företaget hade inga outhyrda bostadslägenheter den 31 december 2008. Antalet omflyttningar under året var 252 st (294) vilket motsvarar 12,7 % (15,3) av det totala lägenhetsantalet. UTBLICK 2009 Resultatet efter finansnetto beräknas ligga i nivå med resultatet för 2008. Den nuvarande stabila marknaden för hyresrätter förväntas kvarstå. Nyproduktion av 34 lägenheter i centrala Handen beräknas starta upp under året. Fortsatt satsning på underhåll av fastigheterna och energibesparande åtgärder. Resultatet av hyresförhandlingarna resulterade i en genomsnittlig hyreshöjning för bostäder med 3,2 % from 1 februari 2009. NYCKELTAL 2008 2007 2006 2005 2004 Antal fastigheter * 34 33 32 30 30 Antal lägenheter * 2011 1987 1 915 1 847 1 847 Yta bostäder, m² * 145588 144355 139 716 135 335 135 335 Yta lokaler, m² * 11547 11262 10 213 8 875 8 875 Omflyttning, % 12,7 15,3 17,5 18,6 17,5 Omsät tning, m kr 148,2 136,0 128,6 123,5 121,3 Resu ltat e fter skatt, mkr 12,9 10,3 11,8 9,4 8,6 Soliditet, % 21,4 20,1 20,9 20,6 19,2 Avkastning, eget kapital, % 10,6 8,7 10,6 10,6 12,6 Eget kapital, m kr * 161,0 152,1 143,3 132,5 123,9 Bokfört värde, fastigheter, m kr * 810,8 804,3 743,9 697,4 705,3 Underhållsåtgärder, mkr 34,2 33,0 30,1 27,1 16,7 Antal anställda 17 18 18 18 18 Sjukfrånvaro, % 1,5 1,8 1,8 2,7 1,8 *) Vid årets utgång 2
VD har ordet VD HAR ORDET Ekonomiskt har resultatet 2008 fortsättningsvis stärkt företaget och vi har kommit ytterligare en bit på vägen mot målet om 25% soliditet. Vi har även utvecklat vårt fastighetsbestånd genom förvärv av Folkparken 13 i Handen. En fastighet med 24 lägenheter som är byggt 1992. I och med förvärvet har vi nu totalt 2011 lägenhet i beståndet. Under hösten har vi gått ut med en ny offertförfrågan gällande nyproduktion av det planerade punkthuset med 34 lägenheter på Dalarövägen. Glädjande nog fick vi många anbud och i skrivandets stund är upphandlingen klar. Det är något av ett historiskt beslut att vi nu kommer att bygga igen. Det är 18 år sen Haninge Bostäder senast startade en nyproduktion av bostäder. När det gäller ombildningen till bostadsrätter har det inte blivit någon försäljning under 2008. På grund av den turbulens och finansiella oro som varit under hösten med höga räntenivåer och svårigheter att låna pengar har erbjudandet om köp förlängts till 2009-03- 01. Från och med 2009-01-01 tas inga nya ansökningar om köp emot tills vidare. Vi fortsätter planenligt med badrumsrenoveringar och stambyten. Under 2008 har vi gjort badrumsrenoveringar i 95 lägenheter i Jordbro i enighet med vår 10-årsplan. På Moränvägen 4 104 har alla källardörrar av trä bytts ut mot ståldörrar för att öka säkerheten och tryggheten för de boende i fastigheterna. Samtidigt bygger vi om ventilationen på Moränvägen för ökad komfort för de boende och med återvinning för en lägre energiförbrukning. Totalt har vi lagt ned c:a 35 mkr i underhåll under 2008. Under året har ett avtal med Telia tecknats angående installation av ett nytt kommunikationssystem där alla våra fastigheter (ej Utö) får tillgång till ett riktigt bredband för Internet, TV och telefoni via fiberkabel. Samarbete och delaktighet är två nyckelord för att få nöjda och engagerade medarbetare. Senaste medarbetarundersökningen utvisar att medarbetarna i Haninge Bostäder blivit ännu mer nöjda i sin arbetssituation, vilket är glädjande. År 2008 har varit ett händelserikt år och vi har med hjälp av vår kunniga personal genomfört en rad projekt som leder företaget framåt. Jag vill rikta ett stort tack till alla mycket engagerade och kompetenta medarbetare inom Haninge Bostäder. Jag ser med spänning fram emot 2009 med nya spännande utmaningar. Rolf Östergren Verkställande direktör Vision och affärsidé Vision Vi är den mest attraktiva hyresvärden på Södertörn Affärsidé Vi hyr ut och utvecklar tryggt och varierat boende i Haninge kommun 3
Investeringar Folkparken 13 Den 29 december 2008 förvärvade Haninge Bostäder fastigheten Söderbymalm 3:493 med adressen Folkparken 13 i centrala Handen. Tidigare ägare var Tornberget Fastighetsförvaltning AB. Fastigheten innehåller 24 bostadslägenheter samt lokaler och färdigställdes 1992. Den totala ytan för bostäder uppgår till 1 232 kvm. Hela fastigheten hyrs av Haninge kommun. Förvärvet skall ses som ett led i att renodla kommunens bostadsfastigheter inom Haninge Bostäder AB. Energi- och miljöinvesteringar I syfte att minska energiförbrukning och därmed bidra till en bättre miljö har energi- och miljöinvesteringar fått en allt högre prioritet. Under 2008 har ett flertal sådana investeringar genomförts. Som exempel kan nämnas ombyggnad av fläktrum, byte till energieffektiva värmeväxlare, byte till energisnåla tvättmaskiner m m. Haninge Bostäder deltar också i det s k Skåne initiativet som tillkommit på initiativ från SABO. Utmaningen innebär att vi skall minska energiförbrukningen med 20 % fram till år 2016. Bergvärmepumpar med styr- och övervakningspanel tillhörande bergvärmeanläggning Bokstigen i Västerhaninge. Moderniserad tvättstuga på Örnens väg med moderna energisnåla maskiner och elektronisk tidsbokning. 4
Fastighetsförteckning Byggn. Antal Bostads- Lokal- Total- Taxerings Brutto- Adress år lgh yta m 2 yta m 2 yta m 2 värde Mkr hyra Mkr Handen Söderbymalm 3:20 Källvägen 18 A-B 1961 17 908 152 1 060 5,5 1,0 Söderbymalm 3:22 Källvägen 16 A-B 1960 18 978 87 1 065 5,4 0,9 Söderbymalm 3:320 Källvägen 20-22 1963 36 1 952 101 2 053 10,8 1,9 Söderbymalm 3:469 Källvägen 21 1986 62 4 046 1 257 5 303 37,4 6,6 Söderbymalm 3:388 Nynäsvägen 40-44 1968 46 4 356 282 4 638 22,6 4,0 Söderbymalm 3:403 Dalarövägen 14-54 1969 147 11 136 507 11 643 57,6 11,1 Söderbymalm 3:492 Örnens väg 22-58 1992 253 18 947 171 19 118 129,7 20,2 Söderbymalm 3:9 Folkparken 1-11 1992 132 4 743-4 743 31,2 5,3 Söderbymalm 3:493 Folkparken 13 1991 24 1 232 285 1 517-5 2,0 Delsumma Handen 735 48 298 2 842 49 623 300,2 53,0 Vendelsö Vendelsö 3:153 Djurgårdsvägen 2-4 1950 11 607 730 1 337 4,9 1,2 Vendelsö 7:78 Evabergsvägen 2-4 1957 14 812 128 940 4,7 0,9 Vendelsö 3:135 Mastvägen 4-6 1966 20 1 380 347 1 727 7,3 1,4 Vendelsö 3:1705 Djurgårdsvägen 13-197, 1983 120 9 652 280 9 932 57,3 9,9 Wemevägen 2-56 Delsumma Vendelsö 165 12 451 1 485 13 936 74,2 13,4 Jordbro Kalvsvik 11:2 Moränvägen 4-42, 46-54 1966 165 12 983 761 13 744 175,8 1 12,0 Kalvsvik 11:3 Moränvägen 56-104 1966 145 11 934 1 978 13 912 11,6 Kalvsvik 11:1078 Moränvägen 2 1989 17 1 265 14 1 279 1,4 Kalvsvik 11:1080 Moränvägen 44 1989 26 1 939-1 939 1,9 Kalvsvik 11:1082 Moränvägen 106-110 1989 45 3 078 213 3 291 3,3 Kalvsvik 11:11 S Jordbrovägen 27-33 1968 92 7 744 166 7 910 83,5 2 6,6 Kalvsvik 11:12 S Jordbrovägen 19-25 1968 86 7 060 492 7 552 6,4 Kalvsvik 11:1077 Moränvägen 1 1989 16 1 131 140 1 271 1,4 Kalvsvik 11:10 Moränvägen 1A-3 1968 18 1 414 158 1 572 20,2 3 1,4 Kalvsvik 11:1079 Moränvägen 5 1989 13 1 108 8 1 116 1,1 Kalvsvik 11:1081 Moränvägen 15 1989 13 967-967 1,0 Delsumma Jordbro 636 50 623 3 930 54 553 0,0 48,1 Västerhaninge Ribby 1:217 Tungelstavägen 19-29 1966 117 8 580 824 9 404 43,5 7,7 Ribby 1:205 Tungelstavägen 31-37 1968 102 8 109 800 8 909 40,3 6,9 Åby 1:174 Bokstigen 1992 72 4 639 1 059 5 698 34,3 7,5 Delsumma Västerhaninge 291 21 328 2 683 24 011 118,1 22,1 Tungelsta Ålsta 3:182 Rosgården 2-12 1986 34 2 335-2 335 12,0 2,3 Ålsta 3:184 Rosgården 14-24 1987 34 2 335-2 335 14,4 2,2 Ålsta 3:183 Rosgården 26-42 1987 45 3 117 108 3 225 19,5 3,0 Delsumma Tungelsta 113 7 787 108 7 895 45,9 7,5 Dalarö Dalarö 2:52 Sagavägen, Verdandivägen 1992 34 2 540-2 540 17,6 3,0 Dalarö 2:133, 3:72 Odins väg, Wallins väg 1992 33 2 348 499 2 847 18,7 3,3 Delsumma Dalarö 67 4 888 499 5 387 36,3 6,3 Utö Edesnäs 4:231 2006 4 212-212 - 4 0,2 Totalt Haninge Bostäder 2 011 145 587 11 547 155 617 574,7 150,6 Bruttohyresbelopp är baserat på hyresnivån den 31 december 2008. 1) Kalvsvik 11:3, 11:1078, 11:1080, 11:1082 ingår. 3) Kalvsvik 11:1079, 11:1081 ingår 2) Kalvsvik 11:12, 11:1077 ingår. 4) Taxeringsvärde ej fastställt 5) Fastigheten taxeras som specialbyggnad och saknar därmed taxeringsvärde. 5
Förvaltningsberättelse FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Styrelsen och verkställande direktören för Haninge Bostäder AB, organisationsnummer 556556-5073, avger härmed årsredovisning för räkenskapsåret 2008. Haninge Bostäder AB äger och förvaltar fastigheter i de flesta kommundelar inom Haninge kommun. Företagets fastighetsbestånd vid räkenskapsårets utgång omfattar 34 fastigheter innehållande 118 byggnader med bostäder. Den totala uthyrningsbara ytan utgörs till ca 93 % av bostäder. Sammanfattning Årets resultat efter finansiella poster uppgick till 18 267 Kkr (14 092). Kassaflödet från den löpande verksamheten har under året uppgått till 40 251 Kkr (27 461). Under året har räntebärande skulder amorterats med 26 245 Kkr (11 774). Bolagets soliditet uppgick på bokslutsdagen till 21,4 % (20,1). Enligt ägardirektivet skall soliditeten uppgå till minst 20 % år 2008 och långsiktigt till 25 %. Under 2008 fortsatte det omfattande åtgärdsprogram för renovering av badrummen i företagets fastigheter som är byggda på 60-talet vilket påbörjades 2005. Programmet är planerat att pågå under de närmaste åren och berör ca 900 lägenheter. Under 2008 skedde stambyte och badrumsrenoveringar i 95 (98) lägenheter på Moränvägen i Jordbro. Årets utgifter för badrumsrenoveringar uppgick till 16,6 Mkr (16,2) varav 7,5 Mkr (7,3) har aktiverats som fastighetstillgångar. I enlighet med beslut i bolagets styrelse och kommunfullmäktige har fastigheten Söderbymalm 3:493, med adressen Folkparken 13, förvärvats från Tornberget Fastighetsförvaltnings AB under året. Övertagandet skedde per den 29 december och fastigheten ingår i Haninge Bostäders räkenskaper fr o m samma datum. Fastigheten innehåller 24 lägenheter till en yta av 1 232 kvm och lokaler till en yta av 285 kvm. Den årliga hyresintäkten är ca 2,0 Mkr i 2009 års hyresnivå. Hyresintäkter Hyresintäkterna för bostäder har ökat som en följd av de förhandlingar som genomfördes hösten 2007 angående hyrorna för 2008. Förhandlingsuppgörelsen resulterade i en genomsnittlig höjning av bostadshyrorna med 3,15 % från den 1 mars 2008. Den genomsnittliga bruttohyran för bostäder uppgick den 31 december 2008 till 942 kr per kvm (907). Inga vakanser har förekommit under året. Antalet omflyttningar minskade mot föregående år och uppgick till 252 (294) vilket motsvarar 12,7 % (15,3) av lägenhetsbeståndet. Hyresintäkterna för lokaler uppgick till 8 585 Kkr (5 984). Vakansgraden för lokaler är fortsatt låg och befintliga vakanser avser enbart så kallade sekunda lokaler. Hyresnivån för kommersiella lokaler uppgick vid årets utgång till 1 339 kr per kvm (1 298). Kostnader Fastigheternas förvaltningskostnader, exkl avskrivningar uppgick till 82 690 Kkr (76 891) varav driftkostnader utgör 52 851 Kkr (47 724). Underhållskostnaderna uppgick till 26 691 Kkr (25 725). De olika driftkostnadsslagen redovisas i tabellen nedan. Driftkostnader KKR KR/KVM Reparationer 10 214 66 Fastighetsskötsel 10 393 67 Uppvärmning 14 063 90 El 6 800 44 Vatten 5 581 36 Övriga driftkostnader 5 800 37 Summa 52 851 340 Försäljnings- och administrationskostnader har under året uppgått till 7 546 Kkr (7 300). Häri ingår kostnader för styrelse och VD, ekonomi/data samt marknadsföring. Nyckeltal 2008 2007 2006 2005 2004 Hyror netto, kr/m² 947 902 868 848 833 Driftkostnader, kr/m² 340 318 324 317 304 Underhållskostnader, kr/m² 172 172 153 144 116 Fastighetsskatt, kr/m² 20 23 27 28 27 Avkastning på totalt kapital, % 5,2 4,4 4,6 4,4 4,9 Avkastning på eget kapital, % 10,6 8,7 10,6 10,6 12,6 Direktavkastning fastigheter, % 7,2 6,4 6,8 6,7 7,0 Synlig soliditet, % 21,4 20,1 20,9 20,6 19,2 Rörelsemarginal, % 27,5 26,4 27,0 25,5 28,8 Nettoomsättning, Mkr 148,2 136,0 128,6 123,5 121,3 Balansomslutning, Mkr 822,7 830,4 757,4 718,3 716,1 Investeringar, Mkr 23,4 76,6¹ 62,0² 7,2 0,9 1) Varav 68,0 Mkr avser förvärv av fastigheten Åby 1:174 2) Varav 48,4 Mkr avser förvärv av Söderbymalm 3:469. för nyckeltalsdefinitioner hänvisas till not 1. 6
Förvaltningsberättelse Kostnadsfördelning 2008, Mkr Räntor Räntor Lägenheternas storlek Antal lägenheter Antal lägenheter 900 900 800 800 700 700 600 600 500 500 400 400 300 300 200 200 100 100 0 0 1 rok 2 rok 3 rok 4 rok 5 rok 1 rok 2 rok 3 rok 4 rok 5 rok Lägenheternas byggnadsår Mkr 60 Mkr 60 55 55 50 50 45 45 40 40 35 35 30 30 25 25 20 20 15 15 10 10 5 5 0 0 Underhållskostnader Underhållskostnader Driftskostnader Driftskostnader Avskrivningar Avskrivningar Administration Fastighetsskatt Fastighets- Administratioskatt Antal lägenheter Antal 1200 lägenheter 1200 1000 1000 800 800 900 900 400 400 200 200 0 1950-59 1960-69 1970-79 1980-89 1990-99 2000-07 0 1950-59 1960-69 1970-79 1980-89 1990-99 2000-07 BelÅningsgrad fastigheter 100% 100% 80 80 60 2004 2005 2006 2007 2008 60 Räntebärande 2004 skulder 2005 i procent av fastigheternas 2006 bokförda 2007 värde. 2008 Räntebärande skulder i procent av fastigheternas bokförda värde. Finansiella poster Räntenettot försämrades under året med 1 132 Kkr jämfört med föregående år beroende på ett högre ränteläge. Vid årets slut fanns räntebärande lån med inteckning i bolagets fastigheter till ett belopp av 570 036 Kkr (596 281). Antal Under lägenheteråret har räntebidrag erhållits med 36 Kkr. Antal lägenheter Den 1200 1200 genomsnittliga räntan på fastighetslånen uppgick under året till 3,99 %. Räntevillkor och räntebindningstider 1000 1000 regleras via derivatinstrument genom Haninge kommun 800 Holding 800 AB till ca 83 % av lånestocken. För information om räntebindningstider hänvisas till not 15. 900 900 400 400 200 Finanspolicy 200 De övergripande 0 0 riktlinjerna för finansverksamheten har 1950-59 1960-69 1970-79 1980-89 1990-99 2000-07 1950-59 1960-69 1970-79 1980-89 1990-99 2000-07 fastställts av bolagets styrelse i en finanspolicy. De väsentligaste punkterna i finanspolicyn är följande: Högst 30 % av lånestockens avtal får förfalla till refinansieringsomförhandling ett enskilt år. 100% 100% Ingen enskild långivare får stå för mer än 60 % av låneportföljen. Ränterisken begränsas genom att max 60 % av lånestocken 80 80 binds på kortare tid än ett år och resterande del av lånestocken binds inom, 2 6 år. Derivatinstrument kan användas för att minska 60 bolagets 60 2004ränterisker 2005 och 2006 skall då 2007 alltid vara 2008kopplade till 2004 2005 2006 2007 2008 underliggande Räntebärande skulder i procent finansiering. av fastigheternas bokförda värde. Räntebärande skulder i procent av fastigheternas bokförda värde. Den huvudsakliga finansieringen sker genom Haninge kommun Holding AB som är förpliktigat att följa Haninge Bostäder AB:s finanspolicy. Utblick mot 2009 Resultatet efter finansiella poster förväntas ligga på ungefär samma nivå som 2008. Förslag till vinstdisposition Till årsstämmans förfogande står följande vinstmedel: Balanserade vinstmedel 52 571 070 Kr Årets vinst 12 928 953 Kr Totalt 65 500 023 Kr Styrelsen och verkställande direktören föreslår att ovanstående belopp disponeras enligt följande: Balanseras i ny räkning: 65 500 023 Kr Beträffande bolagets redovisade resultat för räkenskapsåret, ställningen per bokslutsdagen samt finansiering och kapitalanvändning under året, hänvisas till efterföljande resultat- och balansräkningar samt kassaflödesanalysen jämte därtill tillhörande noter. 7
resultaträkningar RESULTATRÄKNINGAR För perioden 1/1 31/12 (Kkr) Nettoomsättning: Not 2008 2007 Hyresintäkter 2 147 415 135 230 Övriga förvaltningsintäkter 3 810 728 Summa nettoomsättning 148 225 135 958 Fastighetskostnader: Driftkostnader 4-52 851-47 724 Underhållskostnader -26 691-25 725 Fastighetsskatt -3 148-3 442 Avskrivningar 7, 9-17 156-15 840 Summa fastighetskostnader -99 846-92 731 Bruttoresultat 48 379 43 227 Centrala administrations- och försäljningskostnader: Avskrivningar 9-85 -81 Övriga kostnader 5-7 546-7 300 Summa centrala administrations- och försäljningskostnader -7 631-7 381 Rörelseresultat 40 748 35 846 Ränteintäkter 767 398 Räntebidrag 36 Räntekostnader och liknande resultatposter -23 284-22 152 Summa finansiella poster -22 481-21 754 Resultat efter finansiella poster 18 267 14 092 Bokslutsdispositioner: Skatt på årets resultat 6-5 338-3 787 ÅRETS RESULTAT 12 929 10 305 8
Balansräkningar balansräkningar (Kkr) Not 2008-12-31 2007-12-31 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Byggnader 7 679 110 676 600 Mark 8 131 714 127 650 Inventarier 9 1 476 1 843 Summa materiella anläggningstillgångar 812 300 806 093 Finansiella anläggningstillgångar Andra långfristiga värdepappersinnehav 10 20 20 Summa finansiella anläggningstillgångar 20 20 Summa anläggningstillgångar 812 320 806 113 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Hyresfordringar 341 279 Kundfordringar 346 365 Skattefordringar 3 325 2 884 Övriga fordringar 2 198 1 543 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 11 1 469 1 513 Summa kortfristiga fordringar 7 679 6 584 Kassa och bank 12 2 703 17 671 Summa omsättningstillgångar 10 382 24 255 Summa tillgångar 822 702 830 368 9
balansräkningar Not 2008-12-31 2007-12-31 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital Bundet eget kapital Aktiekapital 13 8 400 8 400 Överkursfond 1 702 1 702 Uppskrivningsfond 85 399 87 644 Summa bundet eget kapital 95 501 97 746 Fritt eget kapital Balanserat resultat 52 570 44 047 Årets lämnade koncernbidrag Årets resultat 12 929 10 305 Summa fritt eget kapital 65 499 54 352 Summa eget kapital 14 161 000 152 098 OBESKATTADE RESERVER Periodiseringsfond 11 000 11 000 Avskrivning utöver plan 10 104 10 104 Summa obeskattade reserver 15 21 104 21 104 AVSÄTTNINGAR Uppskjuten skatt 16 41 031 39 815 SKULDER Långfristiga skulder Skuld till moderbolag 464 400 474 120 Fastighetslån 93 924 110 150 Summa långfristiga skulder 558 324 584 270 Kortfristiga skulder Kortfristig del av långfristiga skulder till moderbolag 9 720 9 720 Kortfristig del av övriga långfristiga skulder 1 992 2 291 Leverantörsskulder 14 887 8 338 Skulder till koncernföretag - 54 Skulder till Haninge kommun 18 2 012 - Övriga kortfristiga skulder 668 541 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 19 11 964 12 137 Summa kortfristiga skulder 41 243 33 081 Summa skulder 599 567 617 351 Summa eget kapital och skulder 822 702 830 368 Ställda säkerheter Fastighetsinteckningar 20 616 301 616 301 Ansvarsförbindelser Fastigo 151 152 10
Kassaflödesanalyser KassaflödesanalyseR Indirekt metod. Belopp i Kkr 2008 2007 Den löpande verksamheten Resultat efter finansiella poster 18 267 14 092 Betald skatt -2 961-3 360 Justeringar för poster som ej ingår i kassaflödet m m: Avskrivningar 17 241 15 921 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital 32 547 26 653 Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital Ökning(-)/minskning(+) av kortfristiga fordringar -929 5 Ökning(+)/minskning(-) av leverantörsskulder 6 549 370 Ökning(+)/minskning(-) av rörelseskulder 2 084 433 Kassaflöde från den löpande verksamheten 40 251 27 461 Investeringsverksamheten Investering i materiella anläggningstillgångar -23 381-76 638 Kassaflöde från investeringsverksamheten -23 381-76 638 Finansieringsverksamheten Upptagna lån - 73 959 Amortering av skuld -26 245-11 774 Betalt koncernbidrag -5 593-2 098 Kassaflöde från finansieringsverksamheten -31 838 60 087 Årets kassaflöde -14 968 10 910 Likvida medel vid årets början 17 671 6 761 Likvida medel vid årets slut 2 703 17 671 Upplysning om likvida medel Likvida medel 2008 2007 Kassa och bank 2 703 17 671 11
Noter och kommentarer NOTER OCH KOMMENTARER 1 REDOVISNINGS- OCH VÄRDERINGSPRINCIPER Tillämpade redovisningsprinciper överensstämmer med Årsredovisningslagen samt Bokföringsnämndens allmänna råd för stora företag. Anläggningstillgångar Fastigheterna redovisas till anskaffningsvärde med tillägg för eventuella värdehöjande förbättringsarbeten och uppskrivningar och med avdrag för planenliga avskrivningar och eventuella nedskrivningar. Avskrivningar på byggnader görs enligt plan med 2 % per år på byggnadens anskaffningsvärde. På byggnadernas uppskrivna värden har avskrivningar gjorts med 2,5 4,0 %. Skulle en indikation om en värdenedgång beträffande en tillgång föreligga fastställs dess återvinningsvärde. Överstiger tillgångens bokförda värde återvinningsvärdet skrivs tillgången ned till detta värde. Återvinningsvärdet definieras som det högsta av marknadsvärdet och nyttjandevärdet. Nyttjandevärdet definieras som nuvärdet av uppskattade framtida kassaflöde som tillgången genererar. Eventuell nedskrivning redovisas i resultaträkningen. Återföring av genomförda nedskrivningar görs när återvinningsvärdet återigen överstiger tidigare bokfört värde. Företagsledning och styrelse bedömer att något nedskrivningsbehov inte föreligger för närvarande. Avskrivningar på inventarier beräknas på anskaffningsvärdet och baseras på tillgångarnas bedömda nyttjandeperiod. Avskrivningar på inventarier har gjorts med 20 procent per år. Hyres- och kundfordringar Hyres- och kundfordringar värderas till det värde med vilket de beräknas inflyta. Övriga tillgångar och skulder Värdering har skett till anskaffningsvärdet eller nominellt värde om ej annat specifikt anges. Lånekostnader Lånekostnader belastar resultatet i den period de hänför sig till, oavsett hur de upplånade medlen använts. Underhållskostnader Underhållskostnaderna består av såväl periodiska som löpande åtgärder för att bibehålla fastigheternas standard och tekniska nivå. Mindre reparationer redovisas som driftkostnader. Företaget kostnadsför i huvudsak samtliga utgifter för underhåll. Detta innebär att endast utgifter för värdehöjande åtgärder som förändrar fastigheternas funktion eller byggnadsstomme aktiveras. Uppskjuten skatt Uppskjuten skatt beräknas enligt balansräkningsmetoden med utgångspunkt i temporära skillnader mellan redovisade och skattemässiga värden på tillgångar och skulder. Beloppen beräknas baserade på hur de temporära skillnaderna förväntas bli realiserade och med tillämpning av de skattesatser och skatteregler som är beslutade eller aviserade på balansdagen. Nyckeltalsdefinitioner Hyror netto Hyresintäkter från bostäder, lokaler och bilplatser inklusive avdrag för vakanser och rabatter i förhållande till bostads- och lokalyta. Driftkostnader Fastighetsskötsel, reparationer, förbrukning, uppvärmning, övrig drift samt lokal administration i förhållande till bostads- och lokalyta. Nettoomsättning Intäkter från företagets huvudsakliga verksamhet. Uthyrning och förvaltning av fastigheter. Avkastning på totalt kapital Resultat före finansiella kostnader i förhållande till balansomslutning. Avkastning på eget kapital Resultat efter finansiella poster i förhållande till genomsnittligt eget kapital plus 72 procent av obskattade reserver. Direktavkastning fastigheter Resultat före finansiella kostnader och avskrivningar i förhållande till bokfört värde på byggnader plus mark. Soliditet Eget kapital plus 72 procent av obeskattade reserver i förhållande till balansomslutning. Rörelsemarginal Rörelseresultat i förhållande till nettoomsättning. 2 HYRESINTÄKTERNAS FÖRDELNING Hyror Bostäder 135 998 126 607 Lokaler 8 585 5 984 Fordonsplatser 4 174 4 067 Summa 148 757 136 658 Avgår outhyrda objekt Bostäder -78-58 Garage 0 0 Fordonsplatser -471-421 Sum ma -549-479 Avgår rabatter Bostäder -793-949 Summa -793-949 Nettohyror Bostäder 135 127 125 600 Lokaler 8 585 5 984 Fordonsplatser 3 703 3 646 Summa nettohyror 147 415 135 230 3 ÖVRIGA FÖRVALTNINGSINTÄKTER Övrig förvaltningsverksamhet 810 672 Statligt ombyggnadsbidrag - 56 Summa 810 728 4 DRIFTKOSTNADER Reparationer 10 214 9 942 Värme 14 063 13 188 Vatten 5 581 5 494 El 6 800 4 997 Övrig fastighetsskötsel 10 393 8 503 Lokal administration 2 232 2 349 Övriga driftkostnader 3 568 3 251 Summa 52 851 47 724 12
Noter och kommentarer 5 ERSÄTTNING TILL REVISORER Ernst & Young AB revisionsuppdrag 158 194 andra uppdrag 50 44 Öhrlings PricewaterhouseCoopers AB revisionsuppdrag 129 - Övriga revisorer revisionsuppdrag 39 16 Summa 376 254 6 SKATT PÅ ÅRETS RESULTAT Aktuell skatt 2 450 2 298 Skatt avseende koncernbidrag 1 566 587 Justering av aktuell skatt för tidigare år 106-270 Uppskjuten skatteintäkt -873-873 Uppskjuten skattekostnad 2 089 2 045 Summa 5 338 3 787 7 BYGGNADER Ingående anskaffningsvärde 666 632 602 270 Årets anskaffningar 19 130 65 068 Avgår: Investeringsbidrag under året - -706 Utgående anskaffningsvärde 685 762 666 632 Ingående ackumulerade avskrivningar -76 760-64 572 Årets avskrivningar -13 502-12 188 Utgående ack. avskrivningar -90 262-76 760 Ingående uppskrivningar 86 728 89 846 Årets uppskrivningar - - Årets avskrivning på uppskrivet belopp -3 118-3 118 Utgående ack. uppskrivningar netto 83 610 86 728 Utgående planenligt restvärde 679 110 676 600 Taxeringsvärde byggnader 670 035 665 535 8 MARK Ingående anskaffningsvärde 127 650 116 380 Årets anskaffning 4 064 11 270 Omklassificering (från byggnad till mark) - - Utgående bokfört restvärde 131 714 127 650 Taxeringsvärde mark 190 136 188 636 9 INVENTARIER Ingående anskaffningsvärde 4 365 3 359 Årets inköp 358 1 006 Årets försäljning och utrangering -384 - Utgående anskaffningsvärde 4 339 4 365 Ingående avskrivningar -2 522-1 907 Årets avskrivningar -621-615 Försäljning och utrangering 280 - Utgående ack. avskrivningar -2 863-2 522 Utgående planenligt restvärde 1 476 1 843 10 ANDRA LÅNGFRISTIGA VÄRDEPAPPERSINNEHAV Belopp i Kkr Antal andelar 2008 2007 SABO Husbyggnadsförsäkrings AB 90 20 20 Nyanskaffningar Avyttringar Utgående ack. anskaffningsvärde 20 20 11 FÖRUTBETALDA KOSTNADER OCH UPPLUPNA INTÄKTER Upplupna hyror och ersättningar 1 235 1 317 Förutbetalda kostnader 234 196 Summa 1 469 1 513 12 Kassa och bank Av beloppet avser 2 012 Kkr (17 583) koncernkonto, Haninge kommun. Kontot har en kredit om 10 000 Kkr vilken har utnyttjats med 2 012 kkr på balansdagen. 13 AKTIEKAPITAL 84 000 st aktier. (Samtliga aktier har samma röstvärde och rättigheter till utdelning. Aktiekapitalet är till fullo inbetalt) 14 FÖRÄNDRING AV EGET KAPITAL Belopp i Kkr Aktiekapital Reserv- Uppskrivnings- Fritt eget Summa fond fond kapital Belopp vid årets ingång 8 400 1 702 87 644 44 047 141 793 Förändring av uppskrivningsfond -2 245 2 245 Vinstdisposition enligt beslut av årets bolagsstämma: 10 305 10 305 Lämnat koncernbidrag exkl skatt -4 027-4 027 Årets resultat 12 929 12 929 Belopp vid årets utgång 8 400 1 702 85 399 65 499 161 000 Årets förändring av uppskrivningsfonden motsvarar 72 % av årets planenliga avskrivningar avseende ursprungligt uppskrivet värde byggnader. 13
Noter och kommentarer 15 OBESKATTADE RESERVER Avskrivningar över plan 10 104 10 104 Avsättning till periodiseringsfond tax 04 4 300 4 300 Avsättning till periodiseringsfond tax 05 4 700 4 700 Avsättning till periodiseringsfond tax 06 2 000 2 000 Summa 21 104 21 104 16 UPPSKJUTEN SKATT Belopp vid årets ingång 39 815 38 644 Årets förändring 1 216 1 171 Belopp vid årets utgång 41 031 39 815 Temporära skillnader föreligger i de fall tillgångarnas eller skuldernas redovisade respektive skattemässiga värden är olika. Bolagets temporära skillnader har resulterat i uppskjutna skatteskulder hänförliga till anläggningstillgångar. 17 Långfristiga skulder Samtliga lån löper utan bindningstid. Specifikation över ränteförfallostruktur Lånebelopp Andel av lån Räntebindningstid Lån med rörlig ränta 165 106 29,0% < 1 år 71 017 12,5% 1 2 år 124 000 21,8% 2 3 år 115 000 20,2% 3 4 år 47 000 8,2% 4 5 år 47 913 8,4% > 5 år - - 570 036 Amortering inom ett år -11 712 Summa 558 324 18 Skulder till Haninge kommun Haninge Bostäder har ett underkonto till Haninge kommuns företagskonto. Haninge Bostäders interna kredit på kontot är 10 Mkr (10). På balansdagen hade krediten utnyttjats med 2 012 Kkr. Motsvarande belopp redovisas som skuld till Haninge kommun. Outnyttjad kredit redovisas ej vilket var fallet i bokslutet för 2007. 19 UPPLUPNA KOSTNADER OCH FÖRUTBETALDA INTÄKTER Upplupna räntor 1 627 766 Upplupna personalrelaterade kostnader 862 935 Förskottsbetalda hyror 8 977 7 167 Ej fakturerade kostnader för el - 823 Stämpelskatt 434 1 980 Övrigt 64 466 Summa 11 964 12 137 20 STÄLLDA SÄKERHETER Avseende långfristiga skulder: Fastighetsinteckningar 616 301 616 301 Summa 616 301 616 301 21 PERSONAL Medelantalet anställda Antal män 14 15 Antal kvinnor 3 3 Summa 17 18 Löner och andra ersättningar Styrelse och VD 1 009 946 Övriga anställda 6 585 6 625 Summa 7 594 7 571 Sociala kostnader Styrelse och VD 725 891 Övriga anställda 2 673 2 845 Summa 3 398 3 736 Varav pensionskostnader Styrelse och VD 306 459 Övriga anställda 502 540 Vid uppsägning från bolagets sida äger VD rätt till lön i tjugofyra månader med full avräkning. Vid egen uppsägning från VD gäller sex månaders uppsägningstid. 22 SJUKFRÅNVARO Sjukfrånvaro i procent av sammanlagd 2008 2007 ordinarie arbetstid Total sjukfrånvaro 1,52 1,78 Sjukfrånvaro för kvinnor 0,36 3,55 Sjukfrånvaro för män 1,83 1,36 Sjukfrånvaro för åldersgruppen 29 år och yngre - - Sjukfrånvaro för åldersgruppen 30 49 år 1,01 3,35 Sjukfrånvaro för åldersgruppen 50 år och äldre 1,78 0,85 Andelen av sjukfrånvaron som varat i 60 dagar eller mer 0,64 23 KÖNSFÖRDELNING I FÖRETAGSLEDNING Fördelning mellan män och kvinnor i 2008 2007 företagets styrelse angivet i procent: Kvinnnor 50 50 Män 50 50 Fördelning mellan män och kvinnor i företagsledningen angivet i procent: Kvinnor - - Män 100 100 24 ÄGARFÖRHÅLLANDE Haninge Bostäder AB är ett dotterbolag till Haninge kommun Holding AB, organisationsnummer 556649-2012 med säte i Haninge. Resultat- och balansräkningarna för Haninge Bostäder AB konsolideras i Haninge kommun Holding AB. 14
STYRELSE 2008 STYRELSE OCH REVISORER styrelse Marietta de Pourbaix-Lundin (m) ordförande Niclas Lindberg (s) vice ordförande Ulla Hamnlund-Eriksson Ledamot Christer Alvemur Ledamot suppleanter Bengt Sand (fp) Christina Berg (s) Anette Sand Lars Callemo REVISORER Auktoriserad revisor Jan Ekholm från Öhrlings PriceWaterhouseCoopers AB Lekmannarevisor Elving Brask (kd) Lekmannarevisor Tony Evervall (s) Fr vänster: Lars Callemo, Christer Alvemur, Ulla Hamnlund-Eriksson, Marietta de Pourbaix-Lundin, Niclas Lindberg, Bengt Sand. På bilden saknas Anette Sand och Christina Berg. 15
Haninge bostäder ab organisationsnummer 556556-5073 STYRELSE OCH REVISORERS UNDERTECKNANDE Haninge 2009-03-09 Marietta de Pourbaix-Lundin Ordförande Niclas Lindberg Ulla Hamnlund-Eriksson Christer Alvemur vice ordförande Rolf Östergren Verkställande direktör Vår revisionsberättelse har avgivits 2009-03-09 Öhrlings PriceWaterhouseCoopers AB Jan Ekholm Auktoriserad revisor 16
revisionsberättelse 2008 Revisionsberättelse 17
granskningsrapport 2008 granskningsrapport 18
En ny energieffektiv värmeväxlare på Tungelstavägen i Västerhaninge. Ett exempel på årets investeringar i syfte att minska energikostnaderna och därmed också bidra till en bättre miljö. Layout och produktion A&S Reklam AB. 08-777 00 10. www.a-sreklam.se
I Haninge finns naturen på nära håll. Här ligger havet inpå knutarna och den allra finaste delen av Stockholms skärgård. I Haninge finns också Tyresta Nationalpark som är ett av de största skogspartierna utanför fjällvärlden. Här kan man ströva i timtal i genuin urskog längs välordnade vandringsleder. I denna fantastiska kommun äger och förvaltar Haninge Bostäder AB fastigheter med 2011 bostadslägenheter och lokaler för kommersiellt bruk. Välkommen till ett bra boende! Box 115, 136 22 Haninge. Rudsjöterassen 2, plan 8 Växel 08-606 89 00. Fax 08-606 91 05. hb@haningebostader.se. www.haningebostader.se