HALMSTAD 2012 FASTIGHETS- FÖRETAGAR- KLIMATET

HALMSTAD 2012 FASTIGHETS- FÖRETAGAR- KLIMATET

INLEDNING OCH SAMMANFATTNING Fastighetsbranschen utgör själva fundamentet i samhällsstrukturen. Människor bor, arbetar, konsumerar och umgås i stor utsträckning i byggnader som ägs och förvaltas av privata eller kommunala hyresvärdar. Det gäller därför för branschens företrädare att ta ansvar för sin roll i samhällsutvecklingen men också att samarbetet med tjänstemän och politiker i kommunerna fungerar väl. I avsikt att kontinuerligt mäta förutsättningarna att bedriva fastighetsverksamhet har Fastighetsägarna Göteborg Första Regionen (GFR) nu för sjunde året i rad låtit Demoskop genomföra en undersökning. Under november 2012 genomfördes totalt 1 100 telefonintervjuer med fastighetsföretagare i 20 kommuner. Kommunerna ligger alla inom Fastighetsägarna GFR:s område där Västra Götalands-, Värmlands-, Hallands-, Jönköpings, Kalmar- och västra Östergötlands län ingår. Det som räknas som den absolut starkaste tillväxtfaktorn för fastighetsbranschen är efterfrågan på marknaden. Därefter anses också dagens hyresnivåer bidra positivt till tillväxtmöjligheterna. Tidigare år har även regeringens politik ansetts vara en positiv faktor, men de två senaste åren har allt fler fastighetsföretagare tappat tilltron till dess utvecklingskraft. I 2012 års mätning är det fortfarande något fler som är positiva än det är som är negativa till regeringens politik, men mittpunkten är nära. Även när det gäller kommunernas hantering av fastighetsfrågor är detta något som svagt överväger till det positiva. Någonting som har blivit mindre av ett hinder för utvecklingsmöjligheterna de senaste två åren är de kommunala fastighetsföretagens hyressättning. Sannolikt beror detta på att den nya lagstiftningen ställer krav på att allmännyttan ska bedrivas affärsmässigt. Inställningen till de kommunala bolagens hyressättning har nu övergått från svagt negativ till svagt positiv. Skattenivån på bostäder och lokaler är en faktor som alltjämt anses skadlig för utvecklingen. Men det som ses som det största hindret för fastighetsföretagens tillväxt är kommunens stöd till de egna bolagen samt nivån på kommunala taxor och avgifter. Med detta menas kostnaden för värme, vatten och avlopp, el och avfallshantering. För båda dessa faktorer är det mellan 30 och 40 procent av fastighetsföretagen som anser att detta hämmar deras utvecklingsmöjligheter. Vad som avses med kommunens stöd till de egna bolagen är inte specificerat i undersökningen. 2

3

TILLVÄXTFAKTORER FÖR FASTIGHETSBRANSCHEN 2010-2012 (PROCENTBALANS) Kommentar: Procentbalans anger andelen som tycker att faktorn positivt påverkar företagets möjligheter att utvecklas minus andelen som tycker faktorn hindrar utvecklingsmöjligheterna. Skalan går därför från +100 till -100. Samtliga svar, även Vet ej, ingår i underlaget för beräkningen. FASTIGHETSFÖRETAGARINDEX 2012 Fastighetsföretagarindex är ett sammanfattande mått på de lokala förutsättningarna för att bedriva fastighetsverksamhet. Totalt sett 14 faktorer som kommunens engagemang i utvecklingen av centrum, de allmänna kommunikationerna, kommunens hantering av plan- och byggärenden, det allmänna näringslivsklimatet och kontakten med politiker och tjänstemän vägs samman för att ge en bild av kommunens styrkor och svagheter ur de lokala fastighetsföretagens perspektiv. I 2012 års undersökning ligger det genomsnittliga indexet för samtliga 20 städer på 94 vilket är en försämring jämfört med föregående år och faktiskt den lägsta noteringen sedan undersökningarna inleddes 2006. Den övergripande trenden för samtliga undersökta kommuner har varit stadigt negativ sedan 2007. I Halmstad är årets index 95 vilket är strax över snittet i 2012 års mätning. Samtidigt är det tillsammans med 2011 års resultat det lägsta som uppmätts för kommunen. Bäst resultat hade Halmstad år 2008 med ett index på 99. Överlag uppvisar Halmstad jämfört med övriga kommuner stor stabilitet i bedömningen av klimatet för fastighetsföretag. Mellan det bästa och de sämsta resultaten skiljer inte mer än fyra enheter. I de flesta kommuner har Fastighetsföretagarindex sjunkit i 2012 års mätning. Det gjorde det år 2011 också. Det finns några undantag, men ingen kommun uppvisar en markant förbättring. Lidköping toppar listan år 2012 med ett index på 100, det vill säga samma nöjdhet som var genomsnittet för samtliga kommuner år 2006. De kommuner som tappar mest i årets mätning är Linköping, Skara, Borås och Mölndal som alla minskar med fem enheter, medan Västervik är den kommun som med ett värde på 89 får lägst index i årets mätning. 4

FASTIGHETSFÖRETAGARINDEX 2006-2012 Kommentar: Kommentar: Röda och gröna rutor markerar lägsta respektive högsta indexvärdet för respektive år. FÖRUTSÄTTNINGAR FÖR FASTIGHETS- FÖRETAGANDE I KOMMUNEN För att kunna bedöma om förutsättningarna för att bedriva fastighetsverksamhet i Varberg är bättre eller sämre än någon annanstans är det lämpligt att jämföra dem mot andra städer. I detta stycke ställs alltså Halmstad mot ett genomsnittligt resultat från samtliga 20 kommuner som ingår i undersökningen. FÖRUTSÄTTNINGAR FÖR LÖNSAMHET En grundläggande förutsättning för de flesta sorters företag är att det i allmänhet i kommunen finns ett klimat som gynnar företagande och att det finns förutsättningar för rimlig avkastning för verksamheten. För att göra en bedömning av hur detta ser ut i respektive kommun har de tillfrågade fastighetsföretagarna fått ta ställning till följande fyra påståenden: I kommunen finns goda förutsättningar att bedriva lönsam fastighetsverksamhet Näringslivsklimatet är gynnsamt Att köpa fastigheter inom kommunen är en god investering Konkurrensen med allmännyttan sker på lika villkor Förutsättningarna för att bedriva lönsam fastighetsverksamhet är goda i Halmstad. Stadens fastighetsföretagare ger kommunen ett gott betyg på de flesta parametrar som rör lönsamheten. Det är dock ingenting unikt för Halmstad utan gäller de flesta undersökta kommuner. Totalt 77 procent anser att det finns goda förutsättningar att bedriva lönsam fastighetsverksamhet vilket är i nivå med genomsnittet. 71 procent anser att näringslivsklimatet är gynnsamt vilket är strax överer snittet för samtliga kommuner på 69 procent. En lika stor andel anser att det är en god investering att köpa fastigheter inom kommunen vilket är strax över snittet på 68 procent. Utöver detta är det totalt sett 42 procent som anser att det råder konkurrens på lika villkor mellan kommunala och privata fastighetsägare vilket är betydligt lägre än de andra parametrarna men samtidigt en bit över snittet på 37 procent i övriga undersökta kommuner. SERVICE, HANDLÄGGNING OCH AVGIFTER God kommunal service är en nödvändighet för att möjliggöra tillväxt. Samtidigt är de kommunala avgifterna och kommunens handläggning av bland annat plan- och byggärenden en potentiell bromskloss för utvecklingstakten. För att göra en bedömning av detta har de tillfrågade fastighetsföretagarna fått ta ställning till följande sex påståenden: De allmänna kommunikationerna fungerar bra De kommunala avgifterna är rimliga 5

Kommunens krav på sophantering är rimliga Planärenden fungerar smidigt i min kommun Byggärenden fungerar smidigt i min kommun Handläggningstiderna inom kommunen är rimliga När det gäller dessa kvaliteter så ger fastighetsföretagen i Halmstad både ris och ros åt kommunen. 88 procent tycker att de allmänna kommunikationerna fungerar bra vilket är strax över snittet på 85 procent. En ungefär lika stor andel (84 procent) tycker att kommunens krav på sophantering är rimliga vilket ska jämföras med genomsnittet på 73 procent i undersökningen. Totalt 68 procent anser att de kommunala avgifterna är rimliga medan snittet för samtliga kommuner ligger på 60 procent. Däremot är det klart färre som är nöjda med kommunens handläggningstider och hanteringen av plan- och byggärenden. 36 procent tycker att handläggningstiderna är rimliga vilket är under snittet på 42 procent för samtliga kommuner. 32 procent tycker att planärenden fungerar smidigt i kommunen, även detta strax under snittet på 38 procent. När det gäller byggärenden är det en ungefär lika stor andel (33 procent) som tycker att de fungerar smidigt i kommunen vilket är klart under snittet på 44 procent. SAMARBETET MED KOMMUNEN Aktivt fastighetsföretagande är beroende av att nödvändig information finns tillgänglig samt att samarbetet med politiker och kommunala tjänstemän fungerar väl. För stadens utvecklingsmöjligheter är det också en förutsättning att kommunen inser värdet av och är med och utvecklar sin stadskärna. För att göra en bedömning av detta har de tillfrågade fastighetsföretagarna fått ta ställning till följande fyra påståenden: Kommunen informerar om viktiga förändringar i rimlig utsträckning Kontakterna med politiker fungerar bra Kontakterna med tjänstemän fungerar bra Kommunen är engagerad i utvecklingen av centrum Överlag ger fastighetsföretagarna i Halmstad kommunen ett godkänt betyg i samarbete men det spretar åt lite olika håll på detta område. Totalt 67 procent anser att kommunen informerar i tillräcklig utsträckning om viktiga förändringar vilket är i nivå med snittet för samtliga kommuner i undersökningen. Betydligt fler (75 procent) anser att kommunen är engagerad i utvecklingen av centrum vilket är 7 procentenheter över snittet. Totalt sett är det fler som tycker att kontakten med kommunala tjänstemän fungerar bra än det är som tycker att den fungerar bra med kommunens politiker. Så ser det ut i de flesta kommuner. I Halmstads fall är dock resultatet för tjänstemännen under snittet medan resultatet för politiker är över snittet. Totalt 56 procent av fastighetsföretagen tycker att kontakten med kommunens tjänstemän fungerar bra vilket kan jämföras med genomsnittet på 65 procent. Motsvarande är det 41 procent som tycker kontakten fungerar bra med stadens politiker medan snittet ligger på 36 procent. FÖRUTSÄTTNINGAR FÖR FASTIGHETSFÖRETAGANDE 2012 - HALMSTAD 6 Kommentar: I figuren redovisas den procentuella andel som svarat att de helt eller delvis instämmer i respektive påstående

FÖRÄNDRINGAR ÖVER TID För Halmstads räkning är det få områden som uppvisar långsiktiga förändringar. Överlag uppvisar omdömena av fastighetsföretagarklimatet stor stabilitet i kommunen. En av de tydligaste trenderna är att allt fler anser att kommunen är engagerad i utvecklingen av centrum. Under hela mätperioden från år 2006 till 2012 ökar andelen som instämmer i detta från 59 procent till 75 procent. Andra områden som uppvisar mer långsiktiga förändringar är bedömningen av kommunens handläggningstider som sedan 2009 har minskat från 45 till 36 procent nöjda. De senaste tre årens mätningar visar också en trend med allt fler som tycker kontakten med kommunens politiker fungerar bra. Om man enbart ser till det senaste årets utveckling så sker det några stora förändringar. Andelen som tycker de kommunala avgifterna är rimliga ökar med 13 procentenheter och andelen som tycker kommunen informerar om viktiga förändringar i rimlig utsträckning ökar med 12 procentenheter. Även när det gäller andelen som tycker kommunen är engagerad i utvecklingen av centrum syns ett tydligt lyft det senaste året, från 67 till 75 procent. Samtidigt sjunker andelen som tycker kontakten med kommunens tjänstemän fungerar bra med 12 procentenheter från 68 till 56 procent. Även andelen som anser att det är en god affär att köpa fastigheter i kommunen sjunker, från 79 procent till 71 procent. FÖRUTSÄTTNINGAR FÖR FASTIGHETSFÖRETAGANDE ÖVER TID HALMSTAD Kommentar: I figuren redovisas den procentuella andel som svarat att de helt eller delvis instämmer i respektive påstående 7

STADSKÄRNANS KONKURRENSKRAFT En faktor som påverkar stadens fastighetsvärden är hur väl handeln i stadskärnan fungerar. Det avgör bärkraften i lokalhyresmarknaden och i förlängningen lönsamheten för fastighetsföretagen i hela kommunen. En levande och attraktiv stadskärna fungerar som stadens skyltfönster mot såväl besökare som kommuninvånare och bidrar till upplevelsen av staden. I förlängningen påverkar detta inte bara marknaden för butiks- och restauranglokaler utan även marknaden för kontorslokaler och bostäder. På många håll i landet utmanas handeln i stadskärnan idag, dels av externa handelsetableringar och dels av starka handelsplatser i andra städer. På så vis är stadskärnans konkurrenskraft en indikator på hur väl stadens fastighetsmarknad står sig i denna ökade konkurrens. På frågan om hur väl stadskärnan i Halmstad står sig i konkurrens med andra handelsplatser i regionen svarar de lokala fastighetsföretagen att den har en ganska stark position. Totalt sett är det 68 procent som anser att den står sig mycket eller ganska bra, vilket är strax över genomsnittet för samtliga kommuner på 64 procent. Det bör dock noteras att endast 16 procent anger att stadskärnan står sig Mycket bra medan tyngdpunkten ligger på svaret Ganska bra med 52 procent. Även bland de 23 procent som är negativa ligger tyngdpunkten på svaret Ganska dåligt snarare än Mycket dåligt. STADSKÄRNANS KONKURRENSKRAFT 2012 HALMSTAD Fråga: Hur bra anser du att stadskärnan i [kommun] står sig i konkurrens med andra handelsplatser i regionen? Kommentar: Ny fråga år 2012 TILLVÄXTFAKTORER Det finns många faktorer som påverkar ett fastighetsföretags möjlighet till utveckling och tillväxt. En del av dessa är nationella eller regionala men många av dem är betydligt mer lokala än så. Det är heller inte alltid som en och samma faktor påverkar förutsättningarna på samma sätt på olika ställen. Efterfrågan på marknaden kan till exempel i städer med god tillväxt vara någonting som påverkar tillväxtmöjligheterna mycket positivt medan det i städer med svikande befolkningstal påverkar möjligheterna i negativ riktning. I följande diagram redovisas fastighetsföretagarnas syn på hur olika faktorer påverkar deras möjligheter till tillväxt. I frågan har företagarna fått ta ställning till om faktorerna påverkar förutsättningarna positivt eller negativt samt hur mycket de påverkar. I diagrammet redovisas andelen som har svarat att faktorn påverkar ganska eller mycket positivt. Vid andelar under 30 procent är det således en majoritet som anser att faktorn har en negativ inverkan på utvecklingen. 8

Det generella mönstret för samtliga kommuner i undersökningen är att efterfrågan på marknaden påverkar tillväxtmöjligheterna mycket positivt. Man gör alltså bedömningen att det finns en efterfrågan som är större än det utbud som finns idag. Dagens hyresnivåer, det kommunala fastighetsföretagets hyressättning på orten och regeringens politik är de faktorer som därefter har störst positiv påverkan på tillväxtmöjligheterna. En majoritet anser att kommunens hantering av fastighetsfrågor, skattenivån på bostäder och lokaler samt nivån på kommunala taxor och avgifter har en negativ påverkan på utvecklingsmöjligheterna. Det som främst står i vägen för tillväxten är dock kommunernas stöd till egna bolag. Fastighetsföretagen i Halmstad avviker positivt på de flesta punkter från det generella mönstret bland fastighetsföretag i andra städer. Det gäller exempelvis effekten av efterfrågan på marknaden samt dagens hyresnivåer. Här är det jämfört med andra undersökta kommuner betydligt fler som ser dessa faktorer som möjligheter snarare än hinder för utvecklingen av det egna företaget. Detta gäller även synen på regeringens politik och nivån på kommunala taxor och avgifter. Störst avvikelse syns dock när det gäller det kommunala fastighetsföretagets hyressättning på orten. I Halmstad är det betydligt färre som ser denna som ett hinder för utvecklingen än det är i övriga undersökta kommuner. PÅVERKAR FÖRETAGENS MÖJLIGHET TILL TILLVÄXT - HALMSTAD Kommentar: I figuren redovisas den procentuella andel som svarat att respektive faktor påverkar utvecklingsmöjligheterna positivt. KOMMUNENS PRIORITERINGAR På den kommunala nivån fattas mängder av beslut som berör fastighetsföretagens verksamhet. Här drivs prioriteringarna av lokala förutsättningar, nationella och regionala hänsyn samt av politisk ideologi. Det rör exempelvis infrastruktursatsningar, miljöfrågor samt inte minst bygg- och stadsutvecklingsfrågor. Hur och i vilken riktning dessa beslut fattas påverkar fastighetsföretagen. Inom ramen för årets undersökning av fastighetsföretagarklimatet ställdes därför en fråga om hur fastighetsföretagen ser på kommunens prioriteringar inom dessa områden. Överlag är det en majoritet av fastighetsföretagen som tycker att Halmstads kommun prioriterar rätt i dessa frågor. Överlag ligger resultaten ganska nära genomsnittet för samtliga undersökta kommuner. Starkast stöd har kommunen för sina infrastruktursatsningar. Här är det 68 procent av fastighetsföretagen som tycker att de prioriterar helt eller mestadels rätt, vilket kan jämföras med snittet på 59 procent, och 23 procent som tycker att de prioriterar helt eller mestadels fel. När det gäller miljöfrågor är det något färre (60 procent) som tycker att kommunen prioriterar rätt och 22 procent som tycker att prioriteringarna är felaktiga. Detta ligger strax under genomsnittet i de undersökta kommunerna. Slutligen är det 55 procent som tycker att kommunen prioriterar rätt när det gäller bygg- och stadsutvecklings- 9

frågor och 27 procent som anser att prioriteringarna går i fel riktning. Detta är i nivå med snittet i undersökningen där 56 procent tycker kommunen prioriterar rätt. KOMMUNENS PRIORITERINGAR 2012 HALMSTAD Fråga: Vad anser du om kommunens prioriteringar i allmänhet när det gäller? Kommentar: Ny fråga år 2012. I diagrammet anges den procentuella andel som anser att kommunen prioriterar helt eller mest rätt. Frågans övriga svarsalternativ Mest fel, Helt fel samt Vet ej särredovisas ej. Andelen Vet ej/ej svar uppgår för respektive fråga till 15, 10 respektive 20 procentenheter. Dessa ingår i underlaget för procentberäkningen. 10

FASTIGHETSÄGARNA Fastighetsägarna är en rikstäckande branschorganisation för fastighetsföretag. Tillsammans med våra medlemmar utvecklar vi fastighetsmarknaden, handeln och annan företagsverksamhet. Fastighetsägarna representerar omkring 17 000 medlemsföretag. Majoriteten av medlemmarna är fastighetsägare med hyresrätter för bostäder, lokaler och industrifastigheter. Övriga är bostadsrättsföreningar. Fastighetsägarna GFR är en av fyra regionföreningar inom Fastighetsägarna. Våra cirka 5 000 medlemsföretag äger och förvaltar drygt 16 700 fastigheter i Västra Götalands-, Värmlands-, Hallands-, Jönköpings, Kalmar- och västra Östergötlands län. Antalet medlemsföretag i Halmstads kommun uppgår till omkring 150 stycken. Våra medlemmar utgör en central del av samhällsekonomin och deras affärsidéer, verksamhet och framgång påverkar på ett eller annat sätt de flesta människors vardag. Tillsammans arbetar vi för en sund och välfungerande fastighetsmarknad. Att på lokal nivå vara med och utveckla stad och land hör till våra viktigaste uppgifter och att verka för att samarbetet med tjänstemän och politiker fungerar väl är en avgörande del i det arbetet. Den här rapporten skrevs i syfte att upplysa beslutsfattare och allmänhet om fastighetsföretagarklimatet i Halmstad. Med rapporten vill vi ge en bild av vad som fungerar bra respektive mindre bra i Halmstads kommun, dels för att kunna upprätthålla redan goda aspekter av fastighetsföretagarklimatet och dels för att kunna identifiera och genomdriva de förbättringar som behövs. Ett bra klimat för fastighetsbranschen gynnar alla boende i Halmstad och Fastighetsägarna GFR arbetar för att tillsammans med kommun och övrigt näringsliv driva det arbetet framåt. OM UNDERSÖKNINGEN Under perioden 5 till 22 november genomfördes totalt 1 100 telefonintervjuer med fastighetsföretagare. Antalet svarande i Halmstad är 73. Resultatet har vägts med avseende på den verkliga fördelningen av antal fastighetsföretag per kommun. Ansvariga för projektet inom Fastighetsägarna GFR var Rudolf Antoni. Demoskops projektledare var Anders Lindholm. Fastighetsföretagarindex är ett sammanfattande mått på förutsättningarna för att bedriva fastighetsverksamhet. Index för den första undersökningen 2006 var 100 = Medelvärdet för de 14 frågorna och de 17 kommunerna som ingick i undersökningen det året. Mer än index 100 är således positivt och mindre än index 100 är negativt i förhållande till genomsnittet 2006. Medelvärdet för 2012 var 94 vilket var en försämring från föregående år med två enheter och det hittills lägsta uppmätta resultatet i tidsserien. Nedanstående 14 frågor ligger till grund för Fastighetsföretagarindex: 1. Fungerar de allmänna kommunikationerna i anslutning till din fastighetsverksamhet bra? 2. Är kommunens krav på fastighetsägarnas sophantering rimliga? 3. Är förutsättningarna att i framtiden bedriva lönsam fastighetsverksamhet inom kommunen goda? 4. Är kommunen engagerad i utvecklingen av centrum? 5. Är näringslivsklimatet gynnsamt för fastighetsverksamhet? 6. Är det en god investering att köpa fastigheter i kommunen? 7. Informerar kommunen om viktiga förändringar i rimlig utsträckning? 8. Fungerar kontakterna med tjänstemän inom kommunen bra? 9. Är de kommunala avgifterna rimliga? 10. Fungerar byggärenden smidigt i din kommun? 11. Är handläggningstiderna inom kommunen rimliga? 12. Fungerar planärenden smidigt i din kommun? 13. Fungerar kontakterna med politiker inom kommunen bra? 14. Råder det konkurrens på lika villkor mellan kommunala och privata fastighetsägare? 11

Utdelningsadress: Box 53081, 400 14 Göteborg Besöksadress: Vasagatan 45, Göteborg Telefon: 031-755 33 00 Fax: 031-755 33 39 E-post: infogfr@fastighetsagarna.se