Kallelse till föreningsstämma 2011 Välkomna till Bostadsrättsföreningen Riksrådsvägens föreningsstämma onsdagen den 11 maj kl 19.00 i Bagarmossens Folkets hus. Efter det formella mötet finns det möjlighet att ställa frågor och diskutera även sådant som inte tagits upp i dagordningen. Dagordning 1. Öppnande 2. Godkännande av dagordningen 3. Val av stämmoordförande 4. Anmälan av stämmoordförandens val av protokollförare 5. Val av två justerare tillika rösträknare 6. Fråga om stämman blivit stadgeenligt utlyst 7. Fastställande av röstlängd 8. Föredragning av styrelsens årsredovisning 9. Föredragning av revisorns berättelse 10. Beslut om fastställande av resultat- och balansräkning 11. Beslut om resultatdisposition 12. Fråga om ansvarsfrihet för styrelseledamöterna 13. Fråga om arvoden åt styrelseledamöter och revisorer för nästkommande verksamhetsår 14. Val av styrelseledamöter och suppleanter 15. Val av revisorer och revisorssuppleanter 16. Val av valberedning 17. Av föreningsmedlem anmält ärende Motion från André Gottfridsson, Rrv 56, angående sparande av buffert för framtida renoveringsbehov (sid 2) 18. Av styrelsen till stämman hänskjutna frågor 1) Svar på stämmouppdrag från 2010 angående individuell mätning av värme och varmvatten (sid 3) 2) Svar på stämmouppdrag från 2010 angående ökad insats till föreningen (sid 4) 3) Framtida takrenovering (sid 5) 19. Avslutande
Motion 1 till Brf Riksrådsvägens ordinarie föreningsstämma 2011-05-11 Angående sparande av buffert för framtida renoveringsbehov Att vi i bostadsrättsföreningen startar ett sparande av likvida medel för att ha som buffert vid framtida renoveringsbehov. Att den kostnaden tas varje månad av de som bor i området då det är de som också sliter på husen. På det sättet blir kostnaden rättvis och inte baserad på tur om man råkar bo här just som något ska fixas. Beloppet bör räknas ut genom en kalkyl av prognostiserade återkommande renoveringsbehov. En del lån kommer vi alltid att behöva ta då det tar lång tid att bygga en kassa på detta sätt men jag föreslår att vi börjar nu. André Gottfridsson Rrv 56 Styrelsens svar I dag avsätts 0,3 % av fastighetens taxeringsvärde till fond för yttre underhåll, vilket är minibelopp enligt stadgarna. Styrelsen har dessutom i år höjt månadsavgiften med 10 % bland annat för att finansiera kommande underhåll. Kommande styrelse får uppdraget att se över de periodiskt återkommande underhållsoch renoveringsbehoven och definiera vad som är att se som löpande underhåll, samt vad som bör finansieras via årsavgift respektive lån. Underhållsplanen ska gås igenom och uppdateras och styrelsen återkommer till medlemmarna när det finns ett färdigt underlag. Med hänvisning till ovanstående föreslår styrelsen årsstämman att avslå motionen, men önskar återkomma till medlemmarna om finansieringen av framtida underhåll. 2 www.riksradsvagen.se
Styrelseärende 1, till Brf Riksrådsvägens ordinarie föreningsstämma 2011-05-11 Angående individuell mätning av värme och varmvatten Stämman 2010 gav ett uppdrag åt styrelsen att under kommande verksamhetsår utreda förutsättningarna för möjliga energibesparande åtgärder, så som driftoptimering och bättre injustering samt individuell mätning och debitering av egen förbrukning. Idag fördelas kostnaden för värme och varmvatten mellan medlemmarna i föreningen på samma sätt som övriga kostnader, d.v.s. utifrån andelstalet, i praktiken storleken på lägenheten. Stadgarna ger styrelsen rätt att besluta om en ändring till att fördela taxebundna kostnader efter verklig förbrukning men de senaste styrelserna har ansett att frågan är av sådan vikt att stämman bör ta ställning i frågan. Arbetet med att minska energiförbrukningen har lett fram till offerter har begärts för att optimera/justera systemet. Det kommer till exempel innebära byte av alla radiatorventiler/ termostater och skulle kunna innebära att föreningen investerar för att minska överföringsförlusterna vi ser där ledningarna värmer marken där de går mellan huskropparna. Dessutom har möjligheten till att mäta och debitera värme och varmvatten individuellt hanterats i en utredning. Fortum har meddelat att de bara vill vara leverantör vid en värmeväxlare, det vill säga i föreningens undercentral. Att installera individuella värmeväxlare i varje hus skulle bli mycket dyrt. Fortum rekommenderade istället företaget Minol som har sålt och installerat mätsystem för många föreningar. Företaget säljer också tjänsten att läsa av mätarna som har radiosändare, de kan behandla resultatet och skicka det till, i vårt fall, SBC som kan debitera medlemmarna efter verklig förbrukning i huset. Detta blir allt vanligare och SBC tillhandahåller tjänsten mot en timdebitering för extraarbetet med mätresultatet. Erfarenhet ifrån många installationer visar att en individuell mätning och debitering minskar förbrukningen med 10-25 %. Minol kontaktades och tittade på utförandet i ett B-hus som ett standardexempel hur det ser ut i våra före detta pannrum. Minol gav föreningen en offert för att leverera och installera mätare i alla hus utgående ifrån detta exempel som ligger på cirka 800.000 kr. En mycket enkel återbetalningskalkyl med investering 800 tkr, ränta 6 %, kostnad för avläsning och debitering 25 tkr/år och en besparing på ca 10 % som idag betyder 225 tkr/år ger en återbetalningstid på drygt 5 år. En lägre ränta, dyrare energi och/eller större besparing kortar ned återbetalningstiden. Värme och varmvatten stod 2010 för drygt 30 % av föreningens kostnader. Den årsavgift vi betalar skulle sänkas men kompletteras med en värmedel som varierar. Uppdraget styrelsen fick förra året är härmed avslutat och utredningen visar att det finns förutsättningar att genomföra individuell mätning. Förslag Stämman ger styrelsen mandat att hanterar frågan och ger styrelsen stöd för att genomföra en investering i mätning av värme och varmvattenförbrukning i syfte att individuellt debitera förbrukningen. 3 www.riksradsvagen.se
Styrelseärende 2 till Brf Riksrådsvägens ordinarie föreningsstämma 2011-05-11 Svar på stämmobeslut från 2010 angående ökad insats till föreningen i syfte att sänka avgiften Stämman 2010 gav ett uppdrag åt styrelsen att under kommande verksamhetsår undersöka om det finns förutsättningar att genomföra ett kapitaltillskott, i syfte att minska föreningens skuldsättning. Visar det sig finnas tillräcklig majoritet för ett tillskott läggs ett konkret förslag fram för beslut vid ordinarie föreningsstämma 2011. Styrelsen har sedan förra stämman informerat om förslaget i skriftlig form, det har hållits två rådslag i Butiken i mars och en enkät till samtliga medlemmar har genomförts. Resultatet visar att en majoritet av medlemmarna är negativa eller tveksamma till en höjning av insatsen i syfte att sänka avgiften. Förslag Styrelsen har handlagt uppdraget ifrån stämman och eftersom förutsättningar inte föreligger läggs ärendet till handlingarna. 4 www.riksradsvagen.se
Styrelseärende 3 till Brf Riksrådsvägens ordinarie föreningsstämma 2011-05-11 Framtida hantering av radhusens yttertak Under snart sju år har föreningen bedrivit ett utredningsprojekt angående statusen på radhusens yttertak. Bakgrunden är att 2004 påträffades takbalkar med armeringsskador i samband med en hantering av en fuktskada. Frågan om takens bärighet, orsaken till skadorna, samt omfattningen av skadorna i området har utretts. På 50-talet byggde man utan fuktspärr i ytterväggar och tak, vilket betyder att de lättare får in fukt i konstruktionen än i moderna hus. Taken tilläggsisolerades på slutet av 60- talet vilket också försämrade takkonstruktionens möjlighet att ventilera ut fukt. De boendes vanor och beteende genom åren har haft påverkan på taken eftersom fukten huvudsakligen bedöms ha kommit inifrån (duschning, tvätt och matlagning). Bristande handhavande av radhusens självdragsventilation har sannolikt också varit en bidragande orsak. Slutsatserna från utredningsprojektet kan sammanfattas till: Det finns inget som pekar på att flertalet av områdets radhus har skador på takbalkarna. Man har heller inte kunna påvisa något mönster var eventuella skador skulle kunna finnas. Detta gäller både i individuella tak såväl som radhusområdet som helhet. Det går heller inte att påvisa något tydligt samband mellan eventuella gamla fuktproblem och skadade betongbalkar, även om balkarnas betong har haft förhöjda kloridvärden (salt i betong gör att armeringsjärn rostar lättare). Takkonstruktionen medför att den enda säkra metoden att identifiera eventuella balkskador är att fysiskt bryta upp hela yttertaket, antingen från utsidan eller från insidan. Yttertaken (inklusive snölast) var tänkta att helt bäras av betongbalkarna. Takkonstruktionen innehåller dock i praktiken flera samverkande delar som avlastar balkar med eventuell begränsad bärighet. Balkar som tappar sin bärförmåga kommer också att ta stöd på innerväggarna. För att vara på säkra sidan skall därför alla väggar på övervåningen tills vidare ses som bärande. Risken att få yttertaket i huvudet är i praktiken noll. För att inte utsätta taken för onödig last har styrelsen dessutom valt att skotta taken de senaste två ovanligt snörika vintrarna. Det minskar samtidigt risken för skador på fasaden när snön smälter. Det finns nu färdiga handlingar och en väl dokumenterad process för hur ett yttertak på bästa sätt renoveras och ges en modern konstruktion utan att förlora viktiga arkitektoniska värden. Metoden har utvecklats i samband med tre 5 www.riksradsvagen.se
pilotprojekt (2004/05, 2009 och 2010), där erfarenheter från varje projekt metodiskt har utvärderats inför kommande pilotprojekt. Föreningen har drivit processen i samverkan med erkänt skicklig fackkompetens inom byggfysik, konstruktion, byggnadsvård och projektledning. Den nya konstruktionen tillför yttertaket ca 10 cm isolering samt en modern fuktspärr som ska förhindra att fukt kan komma in i den nya konstruktionen. Det finns också en inarbetad takventilation i den nya lösningen. En takrenovering tar ca 8 veckor och ingreppet kan helt genomföras utifrån. Den kostar ca 500 000 kr/hus (inkl. kringkostnader). Det primära motivet att genomföra framtida takrenoveringar borde vara att ge radhusen en modern långsiktig takkonstruktion med bättre isolering, snarare än att åtgärda eventuella skadade balkar. Det finns möjlighet att förstärka ett radhus självdrag genom att montera in små frånluftsfläktar i skorstenarna. Denna åtgärd är inte beroende av en takrenovering utan kan göras helt fristående. Kostnaden är ca 75 000 kr/hus. Styrelsen är väl medveten om radhusens befintliga takkonstruktion. Vi anser dock inte att vinsterna av en helomfattande takrenovering står i proportion till kostnaden. Plåttaken (som är ett senare tillägg) är relativt nya och bedöms dessutom ha lång livslängd kvar. Studier har också visat att energibesparingen skulle bli större om man istället förbättrar radhusens fönsterisolering (t.ex. genom att tillföra en energiruta). Under de senaste åren har endast en handfull ärenden om misstänkt fukt i yttertaken kommit till styrelsens kännedom. Det är ett förhållandevis begränsat antal i relation till att det faktiskt är 114 radhus i området som snart är 60 år gamla. Styrelsen resonerar också att en medvetenhet hos medlemmarna om takens känslighet bör begränsa eventuella framtida fall av fukt takkonstruktionen. Förslag Att stämman ger styrelsen stöd att inte fortskrida med planerna att genomföra en helomfattande takrenovering i föreningen. Tills vidare hanteras därmed eventuella framtida ärenden rörande yttertak löpande av styrelsen, som individuella projekt. 6 www.riksradsvagen.se