Kallelse till ordinarie föreningsstämma

Transkript

1 Stockholm Kallelse till ordinarie föreningsstämma Samtliga medlemmar i Bostadsrättsföreningen Sjökatten 10 kallas till ordinarie föreningsstämma söndagen den 6 november 2016 klockan Mötet hålls hos Ida Lundin och Filip Dyrssen i gårdshuset. Förslag till dagordning samt förslag till stadgeändringar bifogas. Om stadgeändringsförslagen: De tre stadgeändringsförslagen godkändes första gången på förra årsstämman i november 2015, då de bifölls enhälligt. För att träda i kraft måste de godkännas en andra gång på detta möte. Ändringsförslag 2 (andrahandsupplåtelse) och 3 (rättning av skrivfel) kräver bifall av två tredjedelar av de röstande. Ändringsförslag 1 (balkongfonden) kräver däremot bifall av tre fjärdedelar, eftersom det berör grunderna för hur årsavgifterna beräknas. Därefter måste de nya stadgarna anmälas för registrering hos Bolagsverket innan de träder i kraft. Välkomna! Styrelsen

2 Förslag till dagordning vid ordinarie föreningsstämma i Brf Sjökatten 10 den 6 november 2016 kl Stämmans öppnande 2 Godkännande av dagordningen 3 Val av stämmoordförande 4 Anmälan av stämmoordförandens val av protokollförare 5 Val av två justeringsmän tillika rösträknare 6 Fråga om stämman blivit i stadgeenlig ordning utlyst 7 Fastställande av röstlängd 8 Framläggande av årsredovisning och revisionsberättelse 9 Beslut om fastställande av resultat- och balansräkning 10 Beslut om resultatdisposition 11 Fråga om ansvarsfrihet för styrelseledamöterna 12 Fråga om arvoden åt styrelseledamöter och revisorer för nästkommande verksamhetsår 13 Val av styrelseledamöter och suppleanter 14 Val av revisor och revisorssuppleant 15 Val av valberedning 16 Förslag till stadgeändring nr 1 (balkongfond) enligt bilaga 17 Förslag till stadgeändring nr 2 (andrahandsupplåtelse) enligt bilaga 18 Förslag till stadgeändring nr 3 (rättning av felskrivningar) enligt bilaga 19 Av styrelsen till stämman hänskjutna frågor samt av föreningsmedlem anmält ärende enligt 34 a) Beslut om stadgeändringsförslag 1, 2 och 3 b) Diskussion och omröstning kring vilka soptömningstjänster som bör beställas för 2017: pappersförpackningar, glasförpackningar, tidningar, grovsopor c) Information om installation av optisk fiber 20 Stämmans avslutande Kallelse 2 (2)

3 FÖRSLAG TILL STADGEÄNDRING, NR 1 BALKONGFOND Tidigare lydelse 5 Insats, årsavgift samt i förekommande fall balkongfondsavgift samt upplåtelseavgift fastställs av styrelsen. Ändring av insats ska dock alltid beslutas av föreningsstämman. Årsavgiften och i förekommande fall balkongfondsavgiften skall betalas senast sista vardagen före varje kalendermånads början om inte styrelsen beslutat annat. Föreningens löpande kostnader och utgifter samt avsättning till fonder skall finansieras genom att bostadsrättshavarna betalar årsavgift till föreningen. Årsavgiften fördelas på bostadsrättslägenheterna i förhållande till lägenheternas insatser. I årsavgiften ingående konsumtionsavgifter kan beräknas efter förbrukning eller ytenhet. Om inte årsavgiften betalas i rätt tid enligt första stycket utgår dröjsmålsränta enligt räntelagen på den obetalda avgiften från förfallodagen till dess full betalning sker. Föreslagen lydelse 5 Insats och årsavgift fastställs av styrelsen. Ändring av insats ska dock alltid beslutas av föreningsstämman. Årsavgiften skall betalas senast sista vardagen före varje kalendermånads början om inte styrelsen beslutat annat. Föreningens löpande kostnader och utgifter samt avsättning till fonder skall finansieras genom att bostadsrättshavarna betalar årsavgift till föreningen. Årsavgiften fördelas på bostadsrättslägenheterna i förhållande till lägenheternas insatser. I årsavgiften ingående konsumtionsavgifter kan beräknas efter förbrukning eller ytenhet. ((Resten av paragrafen: se ändringsförslag nr 2)) Upplåtelseavgift, överlåtelseavgift och pantsättningsavgift får tas ut efter beslut av styrelsen. Överlåtelseavgiften får uppgå till högst 2,5 % och pantsättningsavgiften till högst 1 % av det basbelopp som gäller vid tidpunkten för ansökan om medlemskap respektive tidpunkten för underrättelse om pantsättning. Överlåtaren av bostadsrätten svarar tillsammans med förvärvaren för att överlåtelseavgiften betalas. Pantsättningsavgift betalas av pantsättaren. 40 Inom föreningen skall bildas följande fonder - Fond för yttre underhåll - Dispositionsfond - Balkongfond Till fond för yttre underhåll skall årligen avsättas ett belopp motsvarande minst 0,3 procent av fastighetens taxeringsvärde. Det överskott som kan uppstå på föreningens verksamhet skall avsättas till dispositionsfond eller fördelas mellan medlemmarna enligt Inom föreningen skall bildas följande fonder - Fond för yttre underhåll - Dispositionsfond - Balkongfond Till fond för yttre underhåll skall årligen avsättas ett belopp motsvarande minst 0,3 procent av fastighetens taxeringsvärde. Det överskott som kan uppstå på föreningens verksamhet skall avsättas till dispositionsfond eller fördelas mellan medlemmarna enligt 41. Medel i balkongfonden ska användas för underhåll av balkonger, uteplatser och takterrasser.

4 Till balkongfond skall de medlemmar som har balkong årligen avsätta ett belopp om (360 kr) med indexuppräkning motsvarande index för oktober. Till balkongfonden skall de medlemmar som har balkong, uteplats eller takterrass årligen betala en förhöjd årsavgift. Bakgrund: Föreningen ansvarar enligt 12 för allt yttre underhåll, inklusive balkonger och terrasser. (Däremot svarar medlemmen för renhållning och skottning av balkonger och terrasser.) Den nyligen framtagna underhållsplanen har visat att den extra avgift vi för närvarande tar ut för balkonger är för låg för att långsiktigt täcka underhållskostnaderna för balkonger. Vidare tas ingen avgift ut alls för takterrasser, som är ungefär dubbelt så dyra som balkonger i underhåll. Den nuvarande stadgan anger att avgiftstillägget skall vara ett visst belopp som räknas upp med ett prisindex. Enligt förslaget anges inget specifikt belopp, utan den förhöjda avgiften beslutas liksom resten av årsavgiften av styrelsen. Förslaget innebär att underhållskostnaderna kan bäras av de extra årsavgifterna till balkongfonden, vilket betyder att grundårsavgiften i motsvarande grad kan sänkas, vilket medför en mer rättvis fördelning av kostnaderna mellan medlemmarna. Den gamla stadgan anger inte heller att balkongfonden faktiskt skall användas till underhåll. Detta anges nu uttryckligen i den nya formuleringen. Det framgår inte av den nuvarande stadgan att balkongfondsavgiften är en del av årsavgiften. Enligt den nya skrivningen är det tydligare att balkongfondsavgiften är en höjning av årsavgiften.

5 FÖRSLAG TILL STADGEÄNDRING, NR 2 ANDRAHANDSUPPLÅTELSE Tidigare lydelse 5 Insats, årsavgift samt i förekommande fall balkongfondsavgift samt upplåtelseavgift fastställs av styrelsen. Ändring av insats ska dock alltid beslutas av föreningsstämman. Föreslagen lydelse 5 (( Första delen av paragrafen: se ändringsförslag 1 )) Årsavgiften och i förekommande fall balkongfondsavgiften skall betalas senast sista vardagen före varje kalendermånads början om inte styrelsen beslutat annat. Föreningens löpande kostnader och utgifter samt avsättning till fonder skall finansieras genom att bostadsrättshavarna betalar årsavgift till föreningen. Årsavgiften fördelas på bostadsrättslägenheterna i förhållande till lägenheternas insatser. I årsavgiften ingående konsumtionsavgifter kan beräknas efter förbrukning eller ytenhet. Om inte årsavgiften betalas i rätt tid enligt första stycket utgår dröjsmålsränta enligt räntelagen på den obetalda avgiften från förfallodagen till dess full betalning sker. Upplåtelseavgift, överlåtelseavgift och pantsättningsavgift får tas ut efter beslut av styrelsen. Överlåtelseavgiften får uppgå till högst 2,5 % och pantsättningsavgiften till högst 1 % av det basbelopp som gäller vid tidpunkten för ansökan om medlemskap respektive tidpunkten för underrättelse om pantsättning. Om inte årsavgiften betalas i rätt tid enligt första stycket utgår dröjsmålsränta enligt räntelagen på den obetalda avgiften från förfallodagen till dess full betalning sker. Upplåtelseavgift, överlåtelseavgift, pantsättningsavgift och avgift för andrahandsupplåtelse får tas ut efter beslut av styrelsen. Överlåtelseavgiften får uppgå till högst 2,5 % och pantsättningsavgiften till högst 1 % av det basbelopp som gäller vid tidpunkten för ansökan om medlemskap respektive tidpunkten för underrättelse om pantsättning. Avgiften för andrahandsupplåtelse får uppgå till högst 10 % årligen av gällande prisbasbelopp. Upplåts en lägenhet under en del av ett år får avgiften tas ut för det antal kalendermånader som upplåtelsen omfattar. Överlåtaren av bostadsrätten svarar tillsammans med förvärvaren för att överlåtelseavgiften betalas. Pantsättningsavgift betalas av pantsättaren. 16 En bostadsrättshavare får upplåta hela sin lägenhet i andra hand till annan för självständigt brukande endast om styrelsen ger sitt skriftliga samtycke. Överlåtaren av bostadsrätten svarar tillsammans med förvärvaren för att överlåtelseavgiften betalas. Pantsättningsavgift betalas av pantsättaren. Avgift för andrahandsupplåtelse betalas av bostadsrättshavaren. 16 En bostadsrättshavare får upplåta hela sin lägenhet i andra hand till annan för självständigt brukande endast om styrelsen ger sitt skriftliga samtycke. Bostadsrättshavare skall skriftligen ansöka hos styrelsen om samtycke till upplåtelsen. I ansökan skall skälet till upplåtelsen anges, vilken tid den skall pågå samt till vem lägenheten skall upplåtas. Tillstånd skall

6 20 Nyttjanderätten till en lägenhet som innehas med bostadsrätt och som tillträtts är med de begränsningar som följer nedan förverkad och föreningen kan säga upp bostadsrättshavaren till avflyttning: 1. om bostadsrättshavaren dröjer med att betala insats eller upplåtelseavgift utöver två veckor från det att föreningen efter förfallodagen bett honom att betala sin årsavgift eller om bostadsrättshavaren dröjer med att betala årsavgift utöver två vardagar från förfallodagen 2. om bostadsrättshavaren utan behövligt samtycke eller tillstånd upplåter lägenheten i andra hand lämnas om bostadsrättshavaren har skäl för upplåtelsen och föreningen inte har någon befogad anledning att vägra samtycke. Styrelsens beslut kan överprövas av hyresnämnden. 20 Nyttjanderätten till en lägenhet som innehas med bostadsrätt och som tillträtts är med de begränsningar som följer nedan förverkad och föreningen kan säga upp bostadsrättshavaren till avflyttning: 1. om bostadsrättshavaren dröjer med att betala insats eller upplåtelseavgift utöver två veckor från det att föreningen efter förfallodagen anmanat honom att fullgöra sin betalningsskyldighet, eller om bostadsrättshavaren dröjer med att betala årsavgift eller avgift för andrahandsupplåtelse utöver två vardagar från förfallodagen (( Resten av paragrafen: se ändringsförslag 3 )) 3. om lägenheten används i strid med 17 eller om bostadsrättshavaren eller den, som lägenheten upplåtits till i andra hand, genom vårdslöshet är vållande till att det finns ohyra i lägenheten eller om bostadsrättshavaren genom att inte utan oskäligt dröjsmål underrättat styrelsen om att det finns ohyra i lägenheten bidrar till att ohyran sprids i huset 5. om lägenheten på annat sätt vanvårdas eller om bostadsrättshavaren eller den, som lägenheten upplåtits till i andra hand, åsidosätter något av vad som skall iakttas enligt 13 vid lägenhetens användande eller brister i den tillsyn som enligt samma paragraf åligger en bostadsrättshavare 6. om bostadsrättshavaren inte lämnar tillträde till lägenheten enligt 14 och han inte kan visa giltig ursäkt för detta 7. om bostadsrättshavaren inte fullgör annan skyldighet och det måste anses vara av synnerlig vikt för föreningen att skyldigheten fullgörs, samt 8. om lägenheten helt eller till väsentlig del används för näringsverksamhet eller därmed likartad verksamhet, vilken utgör eller i vilken till en inte oväsentlig del ingår brottsligt förfarande eller för tillfälliga sexuella förbindelser mot ersättning. Nyttjanderätten är inte förverkad om det som ligger bostadsrättshavaren till last är av ringa betydelse Bakgrund 5, 16 : Riksdagen har beslutat om nya regler vid andrahandsuthyrning. Från 1 juli 2014 har det blivit tillåtet för en bostadsrättsförening att ta ut en avgift från medlem som hyr ut i andra hand. För att kunna debitera denna

7 avgift behöver föreningen ändra sina stadgar, och avgift för andrahandsupplåtelse nämnas. Vidare specificeras hur hög andrahandsupplåtelseavgiften maximalt kan vara. Ändringen är formulerad enligt rekommendation från riksorganisationen Bostadsrätterna.

8 FÖRSLAG TILL STADGEÄNDRING, NR 3 RÄTTNING AV FELSKRIVNINGAR Tidigare lydelse 14 Bostadsrättshavaren är skyldig att när han använder lägenheten och andra delar av huset, följa allt som krävs för att bevara sundhet, ordning och skick inom huset. Han skall rätta sig efter de särskilda regler som föreningen meddelar i överensstämmelse med ortens sed. Bostadsrättshavaren har ansvaret för att reglerna även följs av den som hör till hans hushåll, gästar honom, av annan som han har i lägenheten eller som där utför arbete för hans räkning. Föremål som enligt vad bostadsrättshavaren vet är, eller med skäl kan misstänkas innehålla, ohyra får inte tas in i lägenheten. 20 Nyttjanderätten till en lägenhet som innehas med bostadsrätt och som tillträtts är med de begränsningar som följer nedan förverkad och föreningen kan säga upp bostadsrättshavaren till avflyttning: Föreslagen lydelse 14 Bostadsrättshavaren är skyldig att när han använder lägenheten och andra delar av huset, följa allt som krävs för att bevara sundhet, ordning och skick inom huset. Han skall rätta sig efter de särskilda regler som föreningen meddelar i överensstämmelse med ortens sed. Bostadsrättshavaren har ansvaret för att reglerna även följs av den som hör till hans hushåll, gästar honom, av annan som han har i lägenheten eller som där utför arbete för hans räkning. Föremål som enligt vad bostadsrättshavaren vet innehåller, eller med skäl kan misstänkas innehålla, ohyra får inte tas in i lägenheten 20 (( Början av paragrafen, se ändringsförslag 2 )) 1. om bostadsrättshavaren dröjer med att betala insats eller upplåtelseavgift utöver två veckor från det att föreningen efter förfallodagen bett honom att betala sin årsavgift eller om bostadsrättshavaren dröjer med att betala årsavgift utöver två vardagar från förfallodagen 2. om bostadsrättshavaren utan behövligt samtycke eller tillstånd upplåter lägenheten i andra hand 3. om lägenheten används i strid med 17 eller om bostadsrättshavaren eller den, som lägenheten upplåtits till i andra hand, genom vårdslöshet är vållande till att det finns ohyra i lägenheten eller om bostadsrättshavaren genom att inte utan oskäligt dröjsmål underrättat styrelsen om att det finns ohyra i lägenheten bidrar till att ohyran sprids i huset 5. om lägenheten på annat sätt vanvårdas eller om bostadsrättshavaren eller den, som lägenheten upplåtits till i andra hand, åsidosätter något av vad som skall iakttas enligt 13 vid lägenhetens användande eller brister i den tillsyn som enligt samma paragraf åligger en bostadsrättshavare 6. om bostadsrättshavaren inte lämnar tillträde till lägenheten enligt 14 och han inte kan visa giltig ursäkt för detta 7. om bostadsrättshavaren inte fullgör annan skyldighet och det måste anses vara av synnerlig vikt för föreningen att skyldigheten fullgörs, samt 8. om lägenheten helt eller till väsentlig del används 2. om bostadsrättshavaren utan behövligt samtycke eller tillstånd upplåter lägenheten i andra hand 3. om lägenheten används i strid med 17 eller om bostadsrättshavaren eller den, som lägenheten upplåtits till i andra hand, genom vårdslöshet är vållande till att det finns ohyra i lägenheten eller om bostadsrättshavaren genom att inte utan oskäligt dröjsmål underrättat styrelsen om att det finns ohyra i lägenheten bidrar till att ohyran sprids i huset 5. om lägenheten på annat sätt vanvårdas eller om bostadsrättshavaren eller den, som lägenheten upplåtits till i andra hand, åsidosätter något av vad som skall iakttas enligt 14 vid lägenhetens användande eller brister i den tillsyn som enligt samma paragraf åligger en bostadsrättshavare 6. om bostadsrättshavaren inte lämnar tillträde till lägenheten enligt 15 och han inte kan visa giltig ursäkt för detta 7. om bostadsrättshavaren inte fullgör annan skyldighet och det måste anses vara av synnerlig vikt för föreningen att skyldigheten fullgörs, samt 8. om lägenheten helt eller till väsentlig del används

9 för näringsverksamhet eller därmed likartad verksamhet, vilken utgör eller i vilken till en inte oväsentlig del ingår brottsligt förfarande eller för tillfälliga sexuella förbindelser mot ersättning. Nyttjanderätten är inte förverkad om det som ligger bostadsrättshavaren till last är av ringa betydelse för näringsverksamhet eller därmed likartad verksamhet, vilken utgör eller i vilken till en inte oväsentlig del ingår brottsligt förfarande eller för tillfälliga sexuella förbindelser mot ersättning. Nyttjanderätten är inte förverkad om det som ligger bostadsrättshavaren till last är av ringa betydelse Bakgrund 14: Språkfel: skall vara innehåller i stället för är och 20.6: skrivfel i paragrafnumren. Vanvård behandlas i 14 och tillträde behandlas i 15.