Affärsmodell som levererar

Affärsmodell som levererar Delårsrapport januari juni 2016 13 juli 2016 VD Peter Strand Ekonomi- och finanschef Andreas Morfiadakis

Agenda 1. Kvartalet i korthet 2. Transaktioner 3. Fastighetsportföljen 4. Finansiell ställning 5. Ägarstruktur 6. Sammanfattning och nuläge 2

Förvaltningsresultat, Mkr Förvaltningsmarginal,% KVARTALET I KORTHET Kvartalet i korthet Nyckeltal per 30 juni 2016 Intäkterna ökade till 192 Mkr (167). Fastigheternas marknadsvärde 8,5 Mdkr (6,6) Ekonomisk uthyrningsgrad 96,6 % (96,3) Uthyrningsbar yta 766 tkvm (708) Antal lägenheter 9 490 (8 687) Förvaltningsresultatet ökade till 58 Mkr (43). Resultatet efter skatt ökade till 452 Mkr (138). Substansvärdet ökade till 16,13 kr per aktie (10,56). Överskottsgraden uppgick till 54 procent (56) och räntetäckningsgraden om 2,8 gånger (2,0). Direktavkastning 4,6 % (5,2) Fastigheternas marknadsvärde, kr/kvm 11 139 kr/kvm (9 376) Utveckling av förvaltningsresultat 200 50 Substansvärde (EPRA NAV), kr/aktie 16,13 kr (10,56) Bostäder Hyresvärde, kr/kvm 985 kr/kvm (955) 150 100 50 40 30 20 10 Förvärv av 611 lägenheter i Nyköping samt försäljning av en fastighet i Malmö. 0 0-10 Första ombildningsaffären avseende en fastighet i Eskilstuna. -50-20 Emittering av 4-årig företagsobligation. Färdigställande av tredje etappen på livsstilsboendet i Malmö. Förvaltningsresultat (rullande) Förvaltningsmarginal 3

TRANSAKTIONER Transaktionsrikt kvartal FÖRVÄRV Ett stort samlat bostadsbestånd i Nyköping för 424 Mkr. Ny etableringsort med 611 lägenheter, fullt uthyrt. Låg hyra, strax under 900 kr/kvm. Finansieras med befintlig kassa och banklån. Initial direktavkastning på 4,7 procent. Brandkärr, Stenkulla och Isaksdal, Nyköping Planerat tillträde den 30 september 2016. FÖRSÄLJNING En fastighet i Malmö för 272 Mkr med resultateffekt på 35 Mkr efter skatt. Limhamn, Malmö Planerat frånträde den 30 september 2016. Ombildningsaffär av en fastighet i Eskilstuna för 43 Mkr med resultateffekt på 10 Mkr efter skatt. Stenby, Eskilstuna Avveckling av Brf Bersån i Malmö med resultateffekt om 35 Mkr efter skatt. Limhamn, Malmö

Tkvm FASTIGHETSPORTFÖLJEN Fastighetsportfölj Fastighetsbestånd per den 30 juni 2016 Andel Hyres- Ekonomisk Antal renoverade Uthyrbar yta, tkvm Hyresvärde intäkter, uthyrnings- Omflyttnings- Område Fast. Lgh. lägenheter, % Totalt Bostad Lokaler Mkr kr/kvm Mkr grad, % hastighet, % Eskilstuna 82 3 029 8 240 227 12 226 944 219 96,6 15 Linköping 2 1 428 13 122 115 7 120 982 114 95,0 20 Göteborg 2 1 277 4 112 80 32 120 1 066 118 98,5 9 Malmö 9 960 94 86 76 10 97 1 121 94 97,2 11 Stockholm 5 535 60 50 45 5 56 1 126 54 96,7 8 Borås 13 911 0 60 57 3 54 894 53 97,4 13 Markaryd 44 768 11 57 51 7 49 851 45 93,0 21 Kristianstad 20 582 10 38 38 1 44 1 149 43 97,9 27 Totalt 177 9 490 19 766 689 77 765 999 740 96,6 15 Göteborg Malmö Eskilstuna Stockholm Nyköping Linköping Borås Markaryd Kristianstad Tillväxt i uthyrbar yta Kommentarer 900 800 700 600 708 766 Ett fåtal stora förvärv har skapat en förvaltningsvolym om 766 000 kvm, vilket medför en mer kostnadseffektiv förvaltning. Fastighetsportfölj bestående av 90 procent bostadsfastigheter med betydande förädlingspotential. 500 400 300 200 100 74 261 355 207 lägenheter färdigställdes under årets andra kvartal, jämfört med 170 under föregående kvartal. Ytterligare 369 lägenheter är beslutade att renoveras under kommande två kvartal. 0 2012 2013 2014 2015 Q2 2016 5

Förvaltningsmodell FASTIGHETSPORTFÖLJEN Värdeskapande förvaltning ROT Standardhöjande investering för ökat värde i samband med omflyttning. Hög omflyttningshastighet har en positiv inverkan på såväl bestånd som område. Ombyggnad Ombyggnation av tomställda/långtidsvakanta lokaler till lägenheter. Ombyggnation av tidigare sekundära ytor till bostadsytor, t.ex. förrådsytor, föreningslokaler, samt utnyttjande av källarytor i souterräng. Förtätning Utnyttja befintliga outnyttjade ytor vars värde ej reflekteras i balansräkningen, dra fördel av existerande infrastruktur och samtidigt sänka driftskostnaderna. Nybyggnation ökar områdets attraktionskraft. Cirka 70 000 BTA kvm (1 000 lägenheter) i Stockholm, Göteborg och Linköping. Driftsförbättringar Investering i energibesparande lösningar såsom tilläggsisolering, LED belysning etc. Ökat fokus på miljöfrågor. Områdesförbättringar Brett socialt engagemang med syfte att förbättra bostadsområdet. Förvaltningen sköts i huvudsak av med egen personal och boende engageras genom bl.a. anställning. Ställer krav på entreprenörer att anställa boende från området genom socialklausul i entreprenadavtal. Värdeskapande förvaltning 6

FASTIGHETSPORTFÖLJEN Hyres- och marknadsvärdesutveckling Bostäder Hyresvärdesutveckling Bostäder Hyresvärdesutveckling Kr/kvm % 1 140 1 100 1 060 1 020 Kristianstad Stockholm Malmö Göteborg 116,0 114,0 112,0 110,0 Faktisk utveckling 9 % 980 Linköping 108,0 940 900 860 Eskilstuna Markaryd Borås 106,0 104,0 102,0 Generell årlig utveckling 820 100,0 Marknadsvärdesutveckling Kommentarer Mkr 9 000 8 000 7 000 6 000 5 000 4 000 3 000 2 000 1 000 0 kr/kvm 15 000 12 000 9 000 6 000 3 000 0 Sedan årsskiftet 2012/13 har hyresvärdet per kvadratmeter, ökat med 15 procent, jämfört med cirka 6 procent, som motsvarar den generella årliga höjningen. Ökat hyresvärde till följd av årlig hyresjustering, värdehöjande investeringar samt slutförda bruksprövningar. Ökat hyresvärde stärker intjäningsförmåga och fastighetsvärde. Mkr kr/kvm 7

Belåningsgrad, % Räntetäckningsgrad Förvaltningsresultat, Mkr Förvaltningsmarginal,% FINANSIELL STÄLLNING Resultaträkning Resultaträkning 2016 2015 2016 2015 Rullande Mkr apr-jun apr-jun jan-jun jan-jun jul-jun Intäkter 192 167 368 285 706 Kostnader -90-75 -184-142 -350 Driftsnetto 102 92 184 142 356 Utveckling av förvaltningsresultat 200 150 100 50 40 30 20 Administrationskostnader -15-13 -29-25 -54 Värdeförändringar fastigheter 498 73 551 884 1 102 Rörelseresultat 585 152 706 1 001 1 405 50 0 10 0-10 Ränteintäkter/Räntekostnader m.m. -29-36 -55-55 -109 Värdeförändringar derivat -31 46-72 29-82 Resultat före skatt 525 162 579 975 1 214-50 Förvaltningsresultat (rullande) Förvaltningsmarginal -20 Skattekostnad -108-24 -116-194 -291 Resultat från avvecklad verksamhet 35 35 35 Periodens resultat 452 138 497 780 958 Belånings- och räntetäckningsgrad 65 3,0x Förvaltningsresultat före skatt 58 43 100 61 194 Resultat per stamaktie efter utspädning, kr 1,97 0,60 2,16 3,48 4,19 Kommentarer Intäkterna fortsatt uppåt under kvartalet, främst till följd av tillträde av bestånd i Borås samt ökad investeringstakt i värdeskapande åtgärder, som under kvartalet uppgick till 128 Mkr. Dessutom har den generella hyresförhandlingen för 2016 för merparten av beståndet verkställts under kvartalet. Orealiserade värdeförändringar uppgick till 498 Mkr, varav 250 Mkr hänförligt till värdehöjande åtgärder och resterande från främst lägre direktavkastningskrav. 60 55 50 45 40 35 30 Belåningsgrad Räntetäckningsgrad 2,5x 2,0x 1,5x 1,0x 0,5x 0,0x Överskottsgraden uppgick till 54,1 procent (55,9). 8

FINANSIELL STÄLLNING Aktuell intjäningsförmåga Aktuell intjäningsförmåga per 30 juni 2016 2016 2016 2015 2015 2015 2015 2014 Mkr 30-jun 31-mar 31-dec 30-sep 30-jun 31-mar 31-dec Intäkter 743 739 675 668 662 658 638 Kostnader -368-370 -344-345 -345-345 -345 Driftsnetto 375 369 331 323 318 313 293 Administrationskostnader -46-46 -45-43 -43-41 -41 Rörelseresultat 328 323 286 280 275 272 252 Kommentarer Intjäningsförmågan är på 12-månadersbasis och beaktar endast fastställda och kända faktorer. Ingen bedömning av hyres-, vakans eller ränteförändring reflekteras i den aktuella intjäningsförmåga. I juni exkluderas en fastighet i Eskilstuna genom ombildningsaffär. Räntekostnader har ökat med anledning av den företagsobligation som emitterades i juni med en rörlig ränta på Stibor 3m + 450 punkter. Fortsatt hög investeringstakt har lett till ökad intjäningsförmåga. Ränteintäkter/Räntekostnader m.m. -131-103 -100-102 -102-101 -107 Resultat före skatt 197 219 186 179 173 171 145 Skattekostnad -43-48 -41-39 -38-37 -39 Periodens resultat 154 171 145 140 135 134 106 Resultat efter skatt hänförligt till: Stamaktieägare 133 150 124 119 114 113 85 Preferensaktieägare 21 21 21 21 21 21 21 Resultat före skatt per stamaktie, kr 0,79 0,89 0,75 0,71 0,69 0,68 0,57 9

FINANSIELL STÄLLNING Balansräkning och kredit- och låneförfall Balansräkning 2016 2015 2015 Mkr 30-jun 30-jun 31-dec Materiella anläggningstillgångar 3 4 4 Förvaltningsfastigheter 8 533 6 665 7 372 Derivat 0 27 18 Andelar i Brf 2 0 0 Fordringar 25 14 13 Likvida medel 1 033 679 577 Tillgångar som innehas för försäljning 56 32 66 Summa tillgångar 9 653 7 420 8 050 Eget kapital 3 277 2 365 2 826 Uppskjuten skatteskuld 587 296 471 Långfristiga räntebärande skulder 5 449 4 234 4 102 Derivat 65 11 12 Kortfristiga räntebärande skulder 28 269 388 Övriga skulder 196 212 186 Skulder som innehas för försäljning 50 32 66 Summa eget kapital och skulder 9 653 7 420 8 050 Kreditbindningsstruktur 2016-06-30 År Mkr Ränta, % Andel, % Inom ett år 0,0 1-2 år 265 1,3 4,8 2-3 år 1 766 2,4 32,0 3-4 år 1 536 2,6 27,8 4-5 år 1 550 1,3 28,1 >5 år 404 0,7 7,3 Summa 5 521 2,0 100,0 Räntebindningsstruktur 2016-06-30 År Mkr Ränta, % Andel, % Inom ett år 2 791 3,1 50,5 1-2 år 0,0 2-3 år 874 2,6 15,8 3-4 år 788 1,1 14,3 4-5 år 0,0 >5 år 1 069 1,0 19,4 Summa 5 521 2,4 100,0 Nyckeltal 2016 2015 30-jun 30-jun Finansiella Soliditet, % 33,9 31,9 Räntetäckningsgrad, ggr 2,8 2,0 Belåningsgrad, % 56,7 60,7 Fastighetsrelaterade Hyresvärde bostäder helår, kr/kvm 985 955 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 96,6 96,3 Direktavkastning, % 4,6 5,2 Överskottsgrad, % 54,1 55,9 Marknadsvärde, kr/kvm 11 139 9 376 Uthyrningsbar yta, tkvm 766 708 Aktierelaterade Förvaltningsresultat per aktie, kr 0,25 0,19 Resultat per aktie, kr 1,97 0,60 Eget kapital per aktie, kr 13,36 9,32 Substansvärde per aktie, kr 16,13 10,56 Totalt börsvärde vid periodens slut, Mkr 4 584 2 394 Kommentarer Kommentarer Måluppfyllelse Fastigheterna har per bokslutsdatum externvärderats. Värdeökningen härleds främst till bolagets standardhöjande investeringar med påföljande hyresökning samt lägre direktavkastningskrav på bostadsmarknaden. Det egna kapitalet har under kvartalet förändrats genom periodens resultat samt utdelning avseende stamaktier och samtliga beslutade (4 st) preferensaktie utdelningar. Totala räntebärande skulder på 5,5 Mdkr innefattar bolagets räntebärande skulder (inklusive byggkreditiv). Kreditbindningstid uppgår till 5,2 år. Räntebindningstiden uppgår till 2,4 år. Antal kreditgivare: 5 nordiska banker. Genomsnittlig ränta på utnyttjad kredit om 2,0 procent exklusive derivat och 2,4 procent inklusive derivat. Soliditeten uppgår till 34 procent och ligger väl över det finansiella målet om 30 procent. Belåningsgraden uppgår till 57 procent, vilket ligger väsentligt under det finansiella målet om 65 procent. Räntetäckningsgraden uppgår till 2,8 ggr att jämföra med kreditinstituten med krav på lägst 1,5 ggr och har ökat för varje kvartal. 10

FINANSIELL STÄLLNING Kassaflöde Kassaflödesanalys 2016 2015 Mkr jan-jun jan-jun Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital 104 68 Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital -7 17 Kassaflöde från den löpande verksamheten 98 85 Kommentarer Emittering av 4-årig företagsobligation har tillfört kassan 600 Mkr. Försäljning respektive ombildning av fastigheter i Eskilstuna samt avveckling av nyproduktion i Malmö har tillfört kassan 102 Mkr. Fortsatt hög investeringstakt främst kopplat till rullande ROT koncept. 1 000 Mkr i likvida medel att använda till värdeskapande investeringar i befintligt bestånd, förtätningsprojekt och/eller nya förvärv. Förvärv av fastigheter -409-384 Försäljning av fastigheter 75 42 Investeringar i befintliga fastigheter och mark -212-90 Investeringar i tillångar som innehas för försäljning -28 Försäljning av avvecklad verksamhet 27 Förvärv av materiella anläggningstillgångar 0-1 Kassaflöde från investeringsverksamheten -547-433 Nyemission 20 Emissionskostnader 0 0 Ersättning i samband med utfärdat optionsprogram 5 Upptagna lån 1 254 1 369 Amortering av lån -302-931 Utbetald utdelning -55-10 Kostnader i samband med upptagna/avslutade lån -11-14 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 906 419 Periodens kassaflöde 456 71 Likvida medel vid periodens början 577 608 Periodens resultat 1 033 679 11

ÄGARSTRUKTUR Breddad ägarbas och ökad exponering på finansmarknaden Aktieförteckning per den 30 juni 2016 Antal aktier Andel av, % A-aktier B-aktier Pref-aktier Totalt Kapital Röster Greg Dingizian 15 898 682 9 776 318 25 675 000 11,3 17,9 Länsförsäkringar Fastighetsfond 19 516 648 19 516 648 8,6 2,1 Östersjöstiftelsen 5 955 048 11 076 842 28 000 17 059 890 7,5 7,5 Dan Olofsson (Danir AB) 5 634 150 11 268 300 16 902 450 7,5 7,2 Isabelle Wikner (Pagoden AB) 4 116 426 10 231 352 91 187 14 438 965 6,4 5,5 Anders Pettersson 5 109 488 7 286 099 12 395 587 5,5 6,2 Ralph Mühlrad 3 480 000 5 870 000 9 350 000 4,1 4,3 Fjärde AP-Fonden 1 062 781 6 206 322 7 269 103 3,2 1,8 Peter Strand 3 082 400 3 774 800 4 000 6 861 200 3,0 3,7 ER-HO Fastigheter AB 2 311 085 4 188 915 6 500 000 2,9 2,9 Erik Selin 2 000 000 4 000 000 6 000 000 2,6 2,5 Gålöstiftelsen 1 321 000 2 642 000 3 963 000 1,7 1,7 Lennart Sten 1 378 450 2 435 200 3 813 650 1,7 1,7 Övriga 28 216 594 47 757 912 908 860 76 883 366 33,9 35,1 Totalt 79 566 104 146 030 708 1 032 047 226 628 859 100,0 100,0 Per den 30 juni 2016 Aktierna handlas på Nasdaq Stockholm Mid Cap. Antalet aktier och röster har ökat under perioden om 3 020 000 stamaktier av serie A. Substansvärde per aktie: 16,13 (10,56) Börskurs A-aktie: 18,80 (9,55) Börskurs B-aktie: 19,10 (9,35) Börskurs Preferensaktie: 289,50 (288,50) Totalt börsvärde: 4 584 Mkr (2 394) Antal aktieägare: 7 182 (5 882) Antal B-aktieägare: 4 253 (3 356) 12

Antal renoverae lgh Driftsnetto, Mkr SAMMANFATTNING OCH NULÄGE Sammanfattning andra kvartalet Intensifierad investeringstakt i befintligt bestånd. Förvärv av bostadsbestånd i Nyköping samt försäljning av en fastighet i Malmö. Första ombildningsaffären och färdigställandet av Brf Bersån. Stort intresse för emitterad företagsobligation. Successivt ökad intjäningsförmåga till 375 Mkr på driftsnettonivå. Fortsatt ökat hyresvärde per kvadratmeter, upp 15 procent sedan årsskiftet 2012/13. Substansvärdet ökade med 53 procent till 16,13 kr per aktie. Bostäder hyresvärdesutveckling Utveckling av renoveringstakt och driftsnetto % 116,0 114,0 112,0 110,0 Faktisk utveckling 9 % 400 350 300 250 400 380 360 108,0 106,0 104,0 102,0 Generell årlig utveckling 200 150 100 340 320 100,0 Antal renoverade lägenheter Driftsnetto (intjäningsförmåga) Beprövad affärsmodell som levererar 13

SAMMANFATTNING OCH NULÄGE Affärsidé, mål och strategi Affärsidé Victoria Park ska förvärva, utveckla och förvalta bostadsfastigheter på tillväxtorter i Sverige. Mål Övergripande Finansiella mål Etablera bolaget som en betydande aktör på svenska bostadsmarknaden. Skapa och förädla värden genom ett långsiktigt förvaltningsarbete med socialt ansvarstagande för ett tryggare boende. Generera en långsiktig avkastning på eget kapital på minst 15 procent. Hålla en soliditet om lägst 30 procent. Hålla en långsiktig belåningsgrad på högst 65 procent. Investeringskriterier Tillväxtstäder i hela Sverige. För nya etableringar söker bolaget > 500 lägenheter. Kompletteringsförvärv i befintliga orter. Fastigheter med förädlingspotential. Söker främst i läge som klassas som B. Befintlig hyra viktigare än initial yield. Kommunala processer/relationer allt viktigare. Investeringsstrategi Prioritera investeringar i tillväxtorter med geografiskt fokus i södra och mellersta Sverige. Utveckla befintligt fastighetsbestånd med fokus på standardhöjande åtgärder samt förtätning genom nybyggnation. Förvaltningsstrategi Utnyttja synergier genom en fastighetsportfölj om minst 1 miljon kvadratmeter. Arbeta med en kundorienterad förvaltning, i huvudsak med egen personal som själva bor i eller nära bostadsområdet, t. ex. Bocoacher och Miljövärdar. Utdelningspolicy Utdelning till stamaktieägare ska varje år föreslås att uppgå till 25 procent av resultatet före skatt med undantag för värdeförändringar med beaktande av Victoria Parks förvärvsmöjligheter och finansiella ställning. Utdelning till preferensaktieägare avses ske i enlighet med bolagsordningen vilket innebär en årlig utdelning om 20,00 kronor per preferensaktie med kvartalsvis utbetalning om 5,00 kronor. Stor-Göteborg Bostadsbrist i samtliga 13 kommuner Stor-Malmö Bostadsbrist i 10 av 12 kommuner Stor-Stockholm Bostadsbrist i samtliga 26 kommuner 14

SAMMANFATTNING OCH NULÄGE Fokus framöver Värdeskapande förvaltning av bostadsfastigheter med socialt ansvar, vilket leder till ökad intjäningskapacitet och attraktivare områden. Förtätningsprojekt genom nybyggnation för ökad uthyrbar yta inom befintligt bestånd. Totalt uppgår förtätningspotentialen för närvarande till cirka 70 000 BTA kvm, omfattande 1 000 lägenheter. Förvärv av bostadsfastigheter med förädlingspotential på tillväxtorter. God finansiell ställning möjliggör fortsatta investeringar i värdehöjande uppgraderingar, förtätningsprojekt och förvärv, i syfte att nå det övergripande målet om minst 1 miljon kvadratmeter. Tillväxten skall ske med fortsatt balanserad risk och inom restriktionerna som ges av de finansiella målen. Fortsatt ökad intjäningsförmåga och stark finansiell ställning borgar för stor handlingsfrihet. 15

APPENDIX Victoria Park i korthet Victoria. Park från livsstilsboende till fastighetsförvaltning Grundades under 2006 med syfte att utveckla livsstilsboende vid Limhamns kalkbrott i Malmö. Under 2012 flyttade bolaget sitt fokus till bostadsfastigheter i tillväxtorter. Bestånd i Eskilstuna, Linköping, Göteborg, Malmö, Borås, Stockholm, Kristianstad och Markaryd. (Nyköping planeras att tillträdas den 30 september 2016.) Målsättning: minst 1 miljon kvadratmeter uthyrningsbar yta. Fastighetsportfölj med fokus på socialt ansvar Victoria Park arbetar långsiktigt med att utveckla trygga och attraktiva boendemiljöer och skapa värden för boende, aktieägare och medarbetare. Prioriterar investeringar på tillväxtorter med geografiskt fokus på södra och mellersta Sverige. Förvärvar bostadsfastigheter med hög förädlingspotential och utvecklar beståndet för lägre avkastningskrav och ökat fastighetsvärde genom; Värdeskapande fastighetsförbättringar för ökat driftsnetto, Socialt hållbart förvaltningsarbete för förbättring av bostadsområdet. Fortsatt gynnsamt marknadsklimat Stor efterfrågan på bostadsportföljer. Begränsat utbud många köpare och få säljare ökad konkurrens. Låg räntenivå och god tillgång till kapital. Stor bostadsbrist i tillväxtorter. Begränsad nyproduktion av hyresrätter. Göteborg Malmö Eskilstuna Stockholm Nyköping Linköping Borås Markaryd Kristianstad 16