I NÄRHETEN BYGGNADSFIRMAN ERNST R0SÉN AB 2006 1
Det du har fått är en årsberättelse som handlar om ett av Sveriges mest stabila och omtyckta fastighetsbolag med mer än 50 års erfarenhet i branschen. Vi talar också om våra fastigheter och i första hand om områdena omkring dem. Platser i närheten av våra hyresgäster. För även om boendet eller arbetsplatsen är en av de viktigaste förutsättningarna för ett gott liv, så betyder omgivningen och närheten väldigt mycket. Och nästan överallt kan man hitta små specifika saker som gör ens område lite extra trevligt. Ett kafé med underbart kaffe, en mysig park med en bra joggingrunda eller kanske en å där fisken gärna nappar. Vi visar några platser i närheten av våra fastigheter i centrala Göteborg, Alingsås, Kungsbacka och Lerum. Vår historia började redan 1940 då Ernst Rosén, som då var hantverkare, byggare och verkmästare, började intressera sig för entreprenadarbete. Hans första steg på den nya banan som entreprenör inledde han med ett husbygge i Göteborg. Mycket har hänt sedan dess. 2 3
KONCERNEN VD har ordet 6 Året som gått 8 Fem år i siffror 10 Vision 11 Ernst Roséns historia 12 Bolagsstruktur 13 Här fi nns Ernst Rosén 14 GÖTEBORG Affärsidé 16 Vad vill vi 17 Hur gör vi 20 Vad tycker hyresgästerna 24 Miljöarbete 28 ALINGSÅS OCH LERUM Flodén Fastighets AB 30 Flodén Byggnads AB 32 Nääs Fabriker AB 34 KUNGSBACKA Aranäs AB 36 MARKNADSANALYS Bostads- och lokalmarknaden 38 Förvaltningsberättelse 42 Resultaträkning koncernen 45 Balansräkning koncernen 46 Kassafl ödesanalys koncernen 48 Resultaträkning moderföretaget 49 Balansräkning moderföretaget 50 Kassafl ödesanalys moderföretaget 52 Noter med redovisningsprinciper och bokslutskommentarer 53 Underskrifter 66 Revisionsberättelse 68 ÖVRIGT Företagsledning 69 Fastighetsförteckning 70 Geografi sk översikt 74 Kartor xx PRODUKTION OCH IDÉ: CLARA, KARLSTAD / TEXT: FLORENCE OPPENHEIM / FOTO: 4 HANS M KARLSSON / KARTOR: KARTENA AB / TRYCK: KNAPPEN, KARLSTAD. 5 TRYCKT PÅ MILJÖGODKÄNDA MUNKEN LYNX, OMSLAG 240 G, INLAGA 130 G.
VD har ordet. KONCERNEN BILD PÅ THOMAS Ett år har gått. Som den första externa VD:n i familjeföretaget Ernst Rosén kan jag inte annat än att känna mig nöjd. verktyg och styrmedel i förbättringsarbetet och något som Rosén ligger kvar på topp. Enkäten är ett av våra viktigaste Trivsel, kvalitet, traditioner. Allt detta sitter i väggarna här hela företaget samlas kring. Vi vet av erfarenhet att det ligger och har hjälpt mig att leda och utveckla företaget. Mot ett god lönsamhet i nöjda kunder och medarbetare, något som nytt, spännande verksamhetsår och förhoppningsvis en även gör våra ägare nöjda. Vår styrka och framgång är ett ännu nöjdare VD år 2007. lagarbete. Och för mig personligen är det ett stort förtroende Det är inte bara jag som är nöjd. Varje år genomför att vara lagledare. Att nu Reine Rosén har gått över till att konsultföretaget AktivBo en enkätundersökning på 25 pro- bli styrelseordförande och koncentrerar sig på de strategiska frågorna i koncernen, visar på ett helhetstänkande cent av Sveriges hyresrätter. Återigen visar denna årliga mätning bland våra hyresgäster att Byggnadsfirman Ernst som genomsyrar hela vår verksamhet. Med en gemensam värdegrund och en personal som genom delaktighet förstår hela affären, kan vi vara ett föredöme i branschen. Under 2006 har organisationen lagt ner mycket tid och kraft på ett kvalitetsledningssystem för Byggnadsfi rman Ernst Rosén AB, ett arbete som ska bli klart under 2007. Alla medarbetare är involverade och vi har kunnat implementera systemet löpande. Jag känner mig stolt över det engagemang som våra medarbetare har visat i det här arbetet. Den största utmaningen för mig framöver är att leda arbetet med att utveckla och värna om hyresrätten som boendeform. För den som önskar ett bekymmersfritt och bekvämt boende är hyresrätten oslagbar. Idag och i framtiden ska vi genom förädling möta hyresgästernas krav på ett differentierat utbud på bostadsmarknaden. För att möjliggöra den fortsatta utvecklingen av företaget och frigöra tid på fl era positioner, har vi förstärkt organisationen med två personer. Vi avlastar främst min närmsta medarbetare, Birgitta Hanning, som utöver sin tidigare roll som koncerncontroller, nu även har trätt in som administrativ chef i moderbolaget. Det finns så mycket att berätta när man tänker tillbaka på ett år som gått. Från och med 2006 deltar jag som styrelseledamot i ett mycket aktivt Aranäs. Vi har mycket att lära av varandra och känner oss starka i det gemensamma ägandet ihop med Ivar Kjellberg Fastighets AB. Under året har Aranäs i egen regi och med stor framgång färdigställt och sålt bostadsrätter i Kolla Backe. Ett nytt projekt med bostadsrätter har även påbörjats på Svedbergska tomten i centrala Kungsbacka. Vid försäljningen av dessa bostadsrätter var det till och med intresserade köpare som övernattade utanför Skandiamäklarna innan de slog upp portarna för försäljning. Det var både överraskande och väldigt roligt för alla inblandade att se den attraktionskraft som det nya projektet har. Aranäs utvecklingschef Alf Lindeberg uppmärksammade naturligtvis detta och servade de väntande med pizza och kaffe. Ernst Roséns huvudkontor på Stampgatan med anor sedan mitten av 1700-talet. I Alingsås och Lerum fortsätter Flodén Fastighets AB att utveckla kunddialog och förvaltning och det är med tillfredsställelse jag noterar att de återigen har höjt sitt serviceindex, nu med fem procentenheter. Bra går det också för Flodén Byggnads AB och det är skönt att kunna se tillbaka på ett mycket bra år med god sysselsättning, hög omsättning och en god vinst. De fl esta i bolaget håller nog med mig om att ett av de mest spännande projekten framöver är utvecklingen av vår nya hotell- och konferensanläggning på Nääs Fabriker. Våra planer har blivit verklighet och vi är mycket glada och stolta över att byggnationen har kommit igång. Vi ser fram emot invigningen som är planerad till oktober 2007. Stolta är vi också över att vi under året fått möjlighet att engagera oss i ett vindkraftverksprojekt genom att gå in som delägare i Rabbalshede Kraft AB. Bolaget kommer i ett första skede att uppföra ett tiotal vindkraftverk i norra Bohuslän. Jag tror på vindkraftens positiva påverkan på miljön och att det är ett ekonomiskt hållbart alternativ till dagens energiproduktion. Vi är glada över att det långsiktiga tänkande som präglat Ernst Rosén sedan starten, fortfarande är en god affär. Vår affärsidé fortsätter att ge ett gott resultat och fantastiska fastighetsvärden för hela koncernen. Med den prisnivå som idag råder är det svårt att, med en för oss tillräcklig avkastning, hitta nya objekt för långsiktig förvaltning. Trots det är vi hela tiden öppna för köp av strategiskt belägna fastigheter som kompletterar vårt befi ntliga fastighetsbestånd. Ett nytt år innebär nya utmaningar. För oss ligger den största utmaningen i strävan efter att ständigt förbättra verksamheten. Bättre utifrån den höga nivå vi redan har nått, både när det gäller kundnöjdhet och lönsamhet. För trots det mycket goda resultatet, kan vi fortfarande utvecklas och bli bättre. Och det är min uppgift att leda det arbetet. Thomas Lundh 6 7
Året som gått. KONCERNEN Höga betyg i kundundersökning. Resultatet av den årliga kundundersökning som genomförs bland 50 bostadsförvaltare, visar att Byggnadsfi rman Ernst Rosén AB behåller sin position i täten. Vid AktivBo:s Benchmarkingdag i februari, där de deltagande bostadsföretagen är representerade, var Ernst Rosén nominerade i fl era klasser och fi ck pris för Högsta serviceindex bland privata fastighetsägare och förstapris för Bästa utemiljö. Kvalitetsledningssystem snart på plats. Under året har arbetet med det nya kvalitetsledningssystemet blivit allt intensivare. Målet är att systemet ska vara klart och implementerat under 2007. Startskott för ny hotell- och konferensanläggning på Nääs Fabriker. Nu är byggnationen av hotell, konferens och restaurang igång. Ambitionen är att anläggningen ska bli ett förstahandsval i regionen. Aranäs bygger bostadsrätter för första gången. De 44 bostadsrätterna och 32 hyresrätterna i Kolla Backe i Kungsbacka är färdigställda och mycket nöjda hyresgäster har flyttat in. Flodén Fastighets AB mot högre höjder. För andra året i rad fick Flodén Fastighets AB ta emot pris vid Benchmarkingdagen hos AktivBo. En ökning av serviceindex med fem procentenheter gav bolaget pris för Årets Lyft. Ernst Rosén investerar i vindkraft. Ernst Rosén har gått in som delägare i Rabbalshede Kraft AB som ska producera vindkraft. Till att börja med ska ett tiotal vindkraftverk uppföras i norra Bohuslän. Ett nytt, bra år för Flodén Byggnads AB. Den goda byggkonjunkturen håller i sig och Flodén Byggnads AB fortsätter att öka både omsättning och lönsamhet. I närheten av Kolla. Inne i Kollaskogen är det otroligt svårt att förstå att man precis var i centrala Kungsbacka. Sköna promenader och fantastisk utsikt över Kungsbackafjorden. 8 9
Fem år i siffror. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE KONCERNEN 2006 2005 2004 2003 2002 Hyresintäkter, Mkr 356 349 330 321 306 Hyresintäkter, kr/kvm 988 967 960 928 897 Vakans bostäder 0% 0% 0% 0% 0% Vakans lokaler 4% 4% 4% 5% 5% Vakans totalt 1% 1% 1% 2% 1% Uppskattat marknadsvärde fastigheter, Mkr* 4 525 4 300 3 400 3 372 2 832 Övervärde fastigheter, Mkr 2 574 2 398 1 630 1 610 1 077 Balansomslutning, Mkr 2 299 2 237 2 007 1 959 1 934 Balansomslutning inkl övervärde, Mkr 4 152 3 964 3 181 3 118 2 709 Eget kaptial, Mkr 181 147 118 94 70 Eget kapital justerat, Mkr 2 034 1 874 1 292 1 253 845 Soliditet 8% 7% 6% 5% 4% Soliditet justerad 49% 47% 41% 40% 31% Belåning, Mkr 1 952 1 925 1 752 1 740 1 755 Belåningsgrad justerad 43% 45% 52% 52% 62% Yta bostäder 250 400 250 600 240 400 240 600 241 700 Yta lokaler 109 700 109 900 103 600 105 200 103 400 Yta totalt 360 100 360 500 344 000 345 800 345 100 * Marknadsvärdet 2005 2006 är framtaget med hjälp av en intern avkastningsmodell. Marknadsvärdet 2002 2004 är beräknat utifrån antagandet att senast fastställda taxeringsvärde motsvarar 75 % av marknadsvärdet. DEFINITIONER Vakans Övervärde fastigheter Balansomslutning inklusive övervärde Eget kapital justerad Soliditet Soliditet justerad Belåningsgrad justerad Outhyrda kvadratmeter i procent av totala uthyrningsbara kvadratmeter. Marknadsvärde fastigheter minus bokfört värde. Balansomslutning plus övervärde fastigheter minus uppskjuten skatt på övervärdet. Eget kapital plus övervärde fastigheter minus uppskjuten skatt på övervärdet. Eget kapital dividerat med balansomslutning. Justerat eget kapital dividerat med balansomslutning inklusive övervärde fastigheter. Långfristiga lån dividerat med balansomslutning inklusive övervärde. Vision för koncernen Ernst Rosén. Ernst Rosén skall, med starka ägare, på sin hemmamarknad förena familjeföretagets flexibilitet med ett professionellt arbetssätt, som om det vore ett börsnoterat bolag, och alltid sträva efter att vara ett föredöme i branschen. Bolagen skall på respektive hemmamarknad vara förstahandsvalet när det gäller bostäder, lokaler och byggservice. Bolagen skall, med god avkastning på sysselsatt kapital, förena god lönsamhet med en mycket hög kundnöjdhet och kundfokus. (gäller för koncernen med undantag för Aranäs) 10 11
Ernst Roséns historia. KONCERNEN Bolagsstruktur. KONCERNEN Det började med ett litet kapital och en byggrätt på Hisingen 1952. Drygt 50 år och tre generationer senare har familjeföretaget Ernst Rosén vuxit till en koncern med fyra dotterbolag. Framgången bygger på en vision: ansvarsfull förvaltning med hyresgästen i centrum. Det första fröet till Ernst Rosén-koncernen såddes 1984 när Byggnadsfi rman Ernst Rosén ombildades till ett familjeägt aktiebolag. Den nya bolagsformen skapade nytt utrymme för en bredare verksamhet och en framtida utveckling. År 1989 blev det känt att det välskötta Flodén Byggnads AB i Lerum var till salu. Bolagets historia och verksamhet påminde om Ernst Roséns och parterna kom snart överens. Efter affären delades företaget upp i byggverksamhet och förvaltning, det senare i det nya bolaget Flodén Fastighets AB. Ernst Rosén hade nu tagit det första steget mot en framtida koncern. Nääs Fabriker välkomnas i familjen. I början av 1990-talet var det dags för en ny utvidgning av koncernen. Då förvärvades Nääs Fabriker, ett företagscenter med djupa, industrihistoriska rötter i Tollered mellan Lerum och Alingsås. För att utveckla centret formulerades ett nytt affärskoncept för Nääs Fabriker. Genom en förstärkning av den anrika anläggningens värden i form av byggnader, natur, miljö och historia, beslutade ledningen att vidga det kommersiella upptagningsområdet inom fyra ben: handel, kontor, utbildning samt hotell- och konferensverksamhet. Storaffär med fastighetspartner. Ernst Rosén fortsatte att vara öppna för långsiktigt hållbara investeringar. Tillsammans med samarbetspartnern Ivar Kjellberg Fastighets AB, förvärvades 1996 hela fastighetsbeståndet i Aranäs AB i Kungsbacka, en affär som över en natt ökade Ernst Roséns förvaltade yta med 50 procent. Affären omfattade en total uthyrningsbar yta på 213 000 kvm, varav en tredjedel kommersiell yta, och över en miljon kvm exploateringsbar mark. I förvärvet ingick det välkända köpcentret Kungsmässan, pärlan i Aranäs fastighetsbestånd. Stor andel egna fastigheter. Koncernens moderbolag, Byggnadsfi rman Ernst Rosén AB, har ägt och förvaltat fastigheter i centrala Göteborg i över 50 år. De första 30 åren uppförde företaget inte mindre än 45 egna fastigheter. Flertalet fi nns fortfarande kvar i bolaget. Under andra halvan av 60-talet var byggnadsfirman en viktig aktör när stadsbilden i Vegastaden, Annedal, Masthugget, Landala, Prästgårdsängen och Hammarkullen förnyades. I mitten av 1980-talet genomförde bolaget sitt sista byggprojekt med egen byggpersonal i Olskroken. Familjen planerar långsiktigt. Utvecklingen av Ernst Rosén, från entreprenör till förvaltare, är ett bevis för att långsiktighet är en viktig framgångsfaktor. Det visste entreprenören och grundaren Ernst Rosén när han byggde och sålde sitt första hus med god vinst. Sonen Benny Rosén har arbetat i Ernst Rosén 49 av de 55 år som bolaget har funnits och var med och formade den företagskultur som råder än idag. Han var byggaren i familjen och tog över som VD 1984. Då föddes också idén om att utveckla bolaget till att enbart koncentrera sig på förvaltning av egna fastigheter. Reine Rosén tillträdde som VD 1994 och är den person som står bakom både företagets tillväxt genom förvärv och nytänkandet i förvaltningen. Under hans ledning skapades en plattare organisation med delegerat ansvar, utlokaliserad förvaltning och renodling av olika roller och ansvarsområden. År 2006 utsågs Thomas Lundh, tidigare fastighetschef på Ernst Rosén, till ny VD. Efter 18 år i företaget blev han den förste externa VD:n i företagets historia. Grundtankar i modern version. Det är ingen tillfällighet att Ernst Rosén under fl era år varit bäst i klassen. Kvalitet och långsiktighet var ledord redan från start, liksom stoltheten. Alla bolag i Ernst Rosén utgår från samma strategi, värdegrund och inriktning som det moderbolag som en gång startades av en ung snickare vid namn Ernst Rosén. historia och verksamhet påminner om Ernst Roséns och det tar inte lång tid för parterna att komma överens. Efter affären delas företaget upp i byggverksamhet och förvaltning. Ett annat förvärv 1990 är Nääs Fabriker i Tollered som förvandlats från bomullsspinneri till ett modernt företagscentrum. När Reine Rosén tillträder som VD i Byggnadsfi rman Ernst Rosén 1994, skapas en plattare organisation med delegerat En koncern med fyra dotterbolag. Det är 54 år och 3 generationer sedan Ernst Rosén såg möjligheterna och startade sin verksamhet. Idag består den av en koncern med 4 dotterbolag som alla, med undantag för Flodén Byggnads AB, ägnar sig åt fastighetsförvaltning av lägenheter och lokaler. Och alla bolag utgår från samma strategi och verksamhetsprinciper ansvar, utlokaliserad förvaltning och renodling av olika roller som moderbolaget. Oborer sum num nullamconse dolobore Ernst Rosén och ansvarsområden. På så sätt frigörs tid och kraft för Förvaltning delit AB ulput etum numsandreet nulla consendit nis acing eu strategiska beslut. Ägare: Benny Rosén feum 10 alismodolore %, verostrud dit, conulla conullan eraesto Reine Rosén 55 %, Gunilla Berglie 25 %, odolent iusci blan ullan henis enim eugue faccum dolor. Johan Rosén 5 %, Per Rosén 5 %. En uppseendeväckande affär. Koncernen totalt inkl. 50 Ting % av et Aranäs et, verat. AB: Im ipit irillaor summy nulputat ut del exer Omsättning: 414 mkr I ett nystartat bolag tillsammans med Ivar Kjellberg Fastighets ing eum velis at. Ut alis augait ut dolessim vullan ute dipisl Antal anställda: 102 AB förvärvas Kungsbackas största pri- vata fastighetsägare Aranäs AB. Det nybildade intressebolaget tar 1996 över en modern, välskött och tongivande fastighetsrörelse i Kungsbacka inklusive det stora köpcentret dit, commodignim ver aliqui eniatem vulputet luptat. Ullaoreet la facillan exero do od min hendrem zzrit la augiam, quis doluptat. Ut volorem quat nullan veros alis dolorem quipit vent nullan henis amet veliquip ea feugait Kungsmässan. Köpesumman är 1,3 miljarder kronor. nulla faci ex eugait, consed ming elenim zzriuscidunt ut Byggnadsfirman Ernst Rosén AB Med detta kan förvaltningen fortsätta enligt samma modell wismodiamcor senim ing et amconulla feugiat uercil eu VD: Thomas Lundh som ägarna redan med framgång tillämpar i Göteborg. Omsättning: Ett 184 facipit mkrvel in utet augait volut iureet, core magnim adiamet Antal anställda: 27 beslut som ökade Byggnadsfi rman Ernst Roséns förvaltade nit, conulla ortisim qui blaorer suscidunt accum delit at er yta med över 50 %. autem in volor sendreet, venisl delesectem iusci eu feuiscilit lorem zzrit velenisi. Flodén Flodén Nääs Fastighets AB Byggnads AB Fabriker AB Aranäs AB VD: Sune Johansson VD: Anders Flodén VD: Katarina Stensryd VD: Ingemar Nilsson Omsättning: 44 mkr Omsättning: 45 mkr Omsättning: 9 mkr Omsättning: 264 mkr Antal anställda: 11 Antal anställda: 36 Antal anställda: 5 Antal anställda: 45 12 13
Här finns Ernst Rosén. ALINGSÅS Antal fastigheter: 24 Förvaltad yta: 37 000 kvm varav bostadsyta: 28 000 kvm Antal lägenheter: 357 TOLLERED GÖTEBORG Antal fastigheter: 38 Förvaltad yta: 188 000 kvm varav bostadsyta: 147 000 kvm Antal lägenheter: 2122 Antal fastigheter: 1 Lokalyta: 13 000 kvm LERUM Antal fastigheter: 8 Förvaltad yta: 13 000 kvm varav bostadsyta: 5 500 kvm Antal lägenheter: 71 KUNGSBACKA Antal fastigheter: 41 Förvaltad yta: 218 000 kvm varav bostadsyta: 140 000 kvm Antal lägenheter: 1943 KONCERNEN Antal fastigheter: 91 Förvaltad yta: 360 000 kvm varav bostadsyta: 250 000 kvm Antal lägenheter: 3521 14 15
Affärsidé för Byggnadsfirman Ernst Rosén AB. Vi ska tillhandhålla ett boende som ger nöjda hyresgäster. Det görs genom byggnation och ett långsiktigt ägande och förvaltande av egna hyresfastigheter. Nöjda kunder ger grunden för fortsatt utveckling och tillväxt. Vi är organiserade så att beslutsfattandet har förts närmare hyresgästen och med engagerad och kompetent personal kan vi hålla en hög service- och kvalitetsnivå. Vad GÖTEBORG vill vi. Strategi Policiess GÖTEBORG Kvalitetsarbete. Vi vill ha nöjda kunder, det är grunden i vår affärsidé. För att uppnå våra mål krävs strategier och riktlinjer för hur vi ska agera och arbeta. Vi har nu lagt grunden för ett kvalitetsledningssystem som ger fortsatt stabilitet och utveckling. I en koncern som har vuxit under decennier, ökar kraven på ledarrollen och nödvändigheten av en mer formaliserad verksamhet. Med detta följer behov av verktyg som skapar förutsättningar för fortsatt framgång. Byggnadsfi rman Ernst Rosén AB använder verktyget GR Rating som följer samma struktur som kvalitetsledningssystemet ISO 9001. GR Ratings modell bygger på ett gemensamt ledningssystem för kvalitet, miljö och arbetsmiljö med fokus på det enda riktiga måttet på kvalitet: kundnyttan. Samma spelregler för alla. Med ett kvalitetsledningssystem i ryggen blir det mycket lättare att styra och leda verksamheten. Spelreglerna är redan fastställda och dokumenterade, regler som är enhetliga för hela företaget. Både ledning och övrig personal är medvetna om vad som förväntas av dem och känner en trygghet i det dagliga arbetet. I vårt arbete med kvalitetsledningssystemet, har vi utvärderat och dokumenterat ett antal strategier och policies som leder oss i det dagliga arbetet med att sätta kunden i fokus. Med dessa riktlinjer som grund, kan vi leva upp till vår vision att vara ett föredöme i branschen och ett förstahandsval på vår hemmamarknad. Rosénandan en policy. Våra policies beskriver det förhållningssätt vi vill ha, både internt inom företaget och utåt mot kunder, omgivning och intressenter. I praktiken innehåller dessa policies mycket av det som vi internt i dagligt tal kallar Rosénandan, till synes självklara saker som exempelvis positiv attityd och medkänsla. Eller att vi defi nierar kvalitet som graden av kundnytta och att alla på Ernst Rosén måste tycka om att ha med människor att göra. Vi har tydliga krav på oss själva vid uthyrning och en fi nanspolicy som tydligt visar en viljeinriktning av långsiktighet och stabilitet. I vår arbetsmiljöpolicy poängterar vi vikten Vår process för ständig förbättring av företaget. av en arbetsorganisation som stimulerar till kreativitet och utveckling där medarbetarna har möjlighet till infl ytande, utveckling och variation i sitt arbete. Våra strategier är vägen vi valt. Våra strategier är byggda i samma anda. Strategier är nödvändiga verktyg för att kunna förverkliga, bevara och vidareutveckla en affärsidé. De beskriver vilken väg företaget har valt för att uppnå sin vision och de spelregler som alla medarbetare ska arbeta utifrån. Den viktigaste strategin är att vi defi nierar oss som ett tjänsteföretag som i första hand fokuserar på dem som bor och verkar i våra fastigheter. I mötet med kunderna använder vi enbart egen, anställd personal. Vår personalomsättning ska vara så låg att vi behåller kompetensen i bolaget. Finansiellt har vi som strategi att genom en hög justerad soliditet alltid ha handlingsutrymme så att vi vid en given situation ska kunna agera snabbt. Förstärkt organisation. Under 2006 har vi fortsatt att utveckla kvalitetsledningssystemet och gjort en djupanalys av verksamheten som har resulterat i att vi har förstärkt organisationen med två personer. Vi såg ett behov av att fånga upp och driva olika utvecklingsprojekt och rekryterade en projektutvecklare. Under året övergick Birgitta Hanning till att arbeta som administrativ chef med övergripande ansvar för ekonomi, 16 17
GÖTEBORG fi nans, administration, IT samt information och kommunikation. Vi har därför nyanställt en ekonom med ansvar för ekonomisk rapportering, analys och uppföljning. Mycket är redan gjort. Med ett väl fungerande kvalitetsledningssystem arbetar man framför allt med att analysera eventuella avvikelser. Analysen ger sedan grund för beslut om korrigerande åtgärder för att uppnå de uppsatta målen. När dessutom alla i en organisation vet vilka mål de ska nå, hur de ska nå sina mål och vad som förväntas av enskilda medarbetare, då är mycket av jobbet redan gjort. En av de senaste punkterna som nu är genomförd är att ta fram en verksamhetsbeskrivning. Detta har skett genom att medarbetarna själva, de som bäst känner verksamheten, har varit med och dokumenterat processerna. Engagemanget har lett till att medarbetarna på ett djupare plan börjat fundera på hur vi gör saker och om det är något vi skulle kunna göra annorlunda. Detta har sin tur inneburit att företaget nu har en uppsjö av idéer och förslag på förbättringsåtgärder att arbeta vidare med. Mot nya mål 2007 och ett färdigt system 2008. Nu återstår den sista pusselbiten: att med det nya ledningssystemet som grund och utifrån våra egna strategier och visioner sätta upp mål och fastställa en verksamhetsplanering. Hela systemet ska vara igång 2008 och mycket av det som vi har kommit fram till är redan implementerat i organisationen genom delaktighet i arbetet. Det underbara är att när man har ett väl fungerande kvalitetsledningssystem, då återstår egentligen bara att analysera eventuella avvikelser. Thomas Lundh beskriver det nya systemet. I närheten av Annedal. 18 19 Borden står tätt i det dovt belysta rummet på Le pain Français. Den låga ljudnivån bryts när någon sätter sig tillrätta och de spröda trästolarna knakar till. Kaffedoft blandas med en underbar sötma från nybakta pain au chocolat och croissanter. Det känns faktiskt riktigt franskt.
Strategi Hur gör vi. Policiess Kvalitetsarbete. GÖTEBORG Hyresgästen i centrum, det är vår grundfi losofi. I vår organisation förs en ständig dialog med hyresgästerna och vi använder deras synpunkter i vårt förbättringsarbete. använder vi våra resurser på bästa sätt genom roller som fastighetsansvarig, kundansvarig och teknikchef. Vår fastighetsansvarige är lätt att få tag på och hjälper gärna till. Med hjälp av årliga kundundersökningar för vi en löpande dialog med våra hyresgäster. Enkäterna kompletterar den kunddialog som medarbetarna för dagligen och hjälper oss att sätta upp nya mål och utmaningar. Resultatet presenteras för samtliga medarbetare samtidigt och är ett viktigt verktyg i vårt ständiga förbättringsarbete. Detta arbete äger rum under Roséndagarna ett återkommande arrangemang där vi gemensamt tar fram förbättringsförslag. Roséndagarna innehåller ett stort mått av allvar och idéarbete men också teambuilding och social gemenskap. Service och hög tillgänglighet. Servicepersonalen är den främsta kontaktytan gentemot hyresgästen och en funktion som är i fokus i vår organisation. De fastighetsansvariga har den mesta kontakten med hyresgästen under boendetiden och ansvarar för tillsyn och skötsel av sina fastigheter. De har mycket hög tillgänglighet, framför allt via mobiltelefon. Tillsammans med hantverkare och städansvarig bildar dessa funktioner ER Boendeservice. Med attraktiva och kundanpassade fastighetsexpeditioner, placerade i vårt fastighetsbestånd och nära våra hyresgäster, är de tillgängliga för alla. De kundansvariga har hand om uthyrning av lägenheter, lokaler och garageplatser. I nära dialog med hyresgästerna, beslutar de också om löpande lägenhetsunderhåll och anpassning av lokaler. Teknikchefen har huvudansvaret för fastigheternas drift, underhåll och funktion och kompletterar ER Boendeservice med sin övergripande tekniska kompetens. Han driver även miljöarbetet och ser till att företaget når uppsatta miljömål. Tydliga roller med lika ansvar. Vår organisation bygger på väl dokumenterade befattningsbeskrivningar som tydligt visar våra medarbetares ansvar och befogenheter. Alla som arbetar hos oss ska känna och förstå vilken betydelse de själva har för företagets utveckling Nära hyresgästen. Hyresgäster Fastighetsansvarig Ekonomi/ Administration Vi arbetar i en platt organisation som är effektiv och skapad för att komma nära hyresgästen. Ansvar och dagligt besluts- Hantverkare Städansvarig Teknik Kundansvarig VD, styrelse, ledning fattande är delegerat ut i organisationen för att på bästa sätt möta hyresgästernas krav och förväntningar. I förvaltningen En horisontell organisation skapad för att komma närmare hyresgästerna. I närheten av Vegastaden och Annedal. 20 21 På sommaren är det underbart att sitta med en picknickkorg i skuggan av något av de stora träden i Slottsskogen. Och precis lika skönt biter kylan friskt i kinderna under vinterns joggingtur eller raska promenad. Det är som landet i staden.
GÖTEBORG gör att våra medarbetare gärna stannar kvar hos oss. Den genomsnittliga anställningstiden är 15 år och 70 procent av medarbetarna har jobbat på företaget längre än tio år. Ett annat kvitto på organisationens styrka och medarbetarnas engagemang är en mycket låg sjukfrånvaro, 0,3 procent. Med en välskött tvättstuga är det en fröjd att tvätta. och framgång. Förutom en viktig och tydlig roll i kontakten med hyresgästerna, har exempelvis fastighetsansvariga ansvar för budget och resultat för sitt eget arbetsområde. Det medför delaktighet och insyn i verksamheten och skapar en större ansvarskänsla för helheten hos den enskilde medarbetaren. Detta märks i den dagliga verksamheten och inte minst under våra återkommande Roséndagar. Som en naturlig följd av det ökade ansvaret, har Byggnadsfi rman Ernst Rosén AB ett bonussystem som omfattar alla medarbetare och som alla får lika stor del av. Gemensam värdegrund. Inom vårt företag fi nns en naturlig och gemensam värdegrund. Alla medarbetare vet vilka synsätt och värderingar som ska prägla verksamheten. Vårt förhållningssätt till omvärlden, våra hyresgäster och oss själva är vad vi kallar Rosénandan. Det sitter i väggarna och genomsyrar hela företaget. Delaktighet för alla. Kanske är det känslan av tillhörighet och delaktighet som Våra fastigheter. Byggnadsfi rman Ernst Rosén AB äger och förvaltar 38 fastigheter med 2 100 lägenheter och drygt 200 lokaler i centrala Göteborg. Merparten av beståndet är uppfört i egen regi under 1960- och 70-talet. De fl esta av husen är byggda med fasader av tegel. Arkitekturen är anpassad till omgivande bebyggelse och präglas av praktisk och stram enkelhet. Lägenheterna kännetecknas av tidlösa och ändamålsenliga planlösningar. Våra fastighetsansvariga upprätthåller tekniska funktioner i fastigheterna genom löpande tillsyn och årliga besiktningar. Teknikchefen dokumenterar alla väsentliga underhållsåtgärder i ett underhållssystem och planerar framtida åtgärder. Den information som fi nns samlad i systemet ger oss förutsättningar att utveckla och förädla fastigheterna och möta hyresgästernas behov. Målet är nöjda hyresgäster. Vår affärsidé innebär att vi ska tillhandahålla ett långsiktigt boende som ger nöjda hyresgäster. Det innebär en boendemiljö som förmedlar trivsel, trygghet, ordning och reda. Vi prioriterar en hög kvalitetsnivå på allmänna utrymmen, tvättstugor och utemiljö, både vad det gäller tillsyn, skötsel och underhåll. Trots att vi når bra resultat inom de här områdena i våra kundenkäter, är vårt mål att ständigt bli bättre. 6 10 år, 12 % ANSTÄLLNINGSTID. < 5 år, 23 % Mer än 10 år 65 % I närheten av Lunden. På Lejonet & Björnen ringlar det sig allt som oftast en lång glassugen kö. Själva namnet kommer från det lejon som fi nns i Göteborgs stadsvapen och Björn efter glassgrundarens son. 22 23
Vad tycker hyresgästerna. GÖTEBORG Enkäterna ljuger inte, våra kunder är mycket nöjda med den service de får hos oss. Byggnadsfi rman Ernst Rosén AB ligger bland de högsta i Sverige när det gäller kundnöjdhet. Under de senaste fem åren har vårt serviceindex stadigt legat över 88 procent. Rent och snyggt 86% (1997, 78,5 %) Det har nu gått tio år sedan vi genomförde den första enkätundersökningen bland alla bostadshyresgäster tillsammans med konsultföretaget AktivBo AB. Den årliga enkäten mäter hur nöjda hyresgästerna är med sitt boende och redan vid första enkäten nådde Ernst Rosén ett serviceindex på 83,5 procent. Resultatet ger en tydlig bild över hur våra hyresgäster uppfattar oss som hyresvärd och är ett viktigt verktyg i vårt förbättringsarbete. Våra undersökningsresultat jämförs även med andra fastighetsägares. Det ger oss en uppfattning om hur vi sköter oss jämfört med andra aktörer på marknaden. Men viktigast för oss är att vi kan använda enkätresultatet som ett internt arbetsredskap när vi sätter upp mål för vår verksamhet och tar fram handlingsplaner för vår förvaltning. Nära dialog gynnar alla. Egentligen är det inte svårare än så. Hyresgästerna talar om vad som är bra och vad vi kan lägga mer kraft på att förbättra. Den nära dialog som vi har med våra hyresgäster, dels genom enkäten men också via dagliga kontakter, är mycket viktig, både för oss och för hyresgästerna. Att serviceindex efter tio år ligger på en nivå över 88 procent är ett bevis för att kunderna uppskattar våra förbättringsåtgärder. Vi har också under de senaste fem åren nått en större jämnhet i kvalitet och resultat mellan våra fastighetsområden. Vi har uppnått en kvalitetsnivå som motsvarar den nivå som Ernst Rosén står bakom och vill leverera. Vad är Serviceindex? Serviceindexet är en sammanfattning av de fyra delindexen Ta kunden på allvar, Rent och snyggt, Trygghet och säkerhet och Få hjälp när det behövs. Hyresgästerna tycker till i olika frågor, till exempel delindexet Ta hyresgästen på allvar som bland annat tar upp frågor som hur det gick att komma fram på telefon och fastig- Serviceindex 88% (1997, 83 %) Vi har tre barn och just nu väljer vi hyresrätt, dels för att få en låg månadskostnad och dels för att vi inte hinner sköta något eget. Om något händer i en hyreslägenhet är det bara att ringa till fastighetsskötaren. Det känns skönt. Här är nära till allt. Dagiset ligger i Ernst Roséns lokaler, bara någon minuts promenad härifrån. Där fi nns en fi n gård med gungor och andra lekredskap. Och till skolan är det bara tio minuter att gå. Vi trivs väldigt bra i området och i vår lägenhet. Gun-Britt Gillström, S:t Pauligatan Gun-Britt och John Gillström tillsammans med barnen Gabriel, 1 år, Johanna, 8 år, som går i skolan och Carl, 6 år, som går på dagis. I närheten av Heden och Vasastan. När man sitter på trappan framför Avenyn omringad av stadsteatern, konserthuset och stadsbiblioteket. Då drabbas man nästan av en sorts kulturell överdos. 24 25
GÖTEBORG hetsansvariges bemötande. Svaren används för att mäta kvaliteten på servicen som redovisas i ett serviceindex. Serviceindex visar hur stor procent av hyresgästerna som är nöjda eller mycket nöjda med den servicekvalitet hyresvärden tillhandahåller. Den höga och jämna nivå som vi ligger på gör att vi är en av de bästa i landet bland de cirka 50 fastighetsägare som genomför enkätundersökningar i samarbete med AktivBo. Fortsatt högt resultat. Enkäten för 2006 delades ut till cirka 1 000 lägenheter i vårt fastighetsbestånd. Svarsfrekvensen var som vanligt hög, drygt 70 procent, vilket visar på ett fortsatt högt engagemang hos våra hyresgäster och ger oss ett tillförlitligt underlag. Ännu en gång fi ck vi ett mycket högt totalresultat, 88,5 procent i serviceindex! I februari 2007 arrangerade AktivBo en Benchmarking för de cirka 50 fastighetsföretag som genomförde enkäter under 2006. Ernst Rosén tog emot pris för högsta serviceindex bland privata fastighetsägare och förstapris för Bästa utemiljö. Vi slår oss inte till ro! Sammantaget visar 2006 års enkät att hela 93,1 procent trivs med Ernst Rosén som värd. Det är ett gott betyg. Men vi slår oss inte till ro med detta. Trots att vi ligger på en mycket hög nivå i mätningarna kommer vi att fortsätta att ta fram förbättringsåtgärder för de delar i verksamheten som fortfarande kan utvecklas. Vi kommer också att arbeta med att öka tillgängligheten ytterligare och sträva efter ännu nöjdare hyresgäster. FAKTA AktivBo AB är ett konsultföretag i fastighetsbranschen som genomför enkätundersökningar bland hyresgäster. På uppdrag av ett 50-tal privata och kommunala fastighetsägare genomför de regelbundna enkätundersökningar bland drygt 375 000 hyresgäster, det vill säga cirka 25 procent av Sveriges hyresrätter. Vi har två visningsrum i lokalen där vi visar våra kunder olika produkter som de kan beställa via oss. Nu har Ernst Rosén renoverat lokalerna; målat om väggar och tak och lagt nytt ekgolv. Vi kunde vara kvar i lokalerna under tiden. När de gjorde om kontorsdelen, satt vi i ena visningsrummet, och sedan tillbaka till de uppfräschade lokalerna när det var dags för visningsrummen. De kunder som varit här sedan renoveringen är väldigt positiva till resultatet. Björn Alfredsson, J-Trade Handels AB, Rudedammsgatan I närheten av Stampen. Trädgårdsföreningen är som en fantastisk 1800-tals oas mitt bland alla kontor och arbetsplatser. Mata en anka eller äta lunch hos bröderna Dahlbom på Restaurang Trädgår n. 26 27
Miljöarbete. GÖTEBORG Ett aktivt miljöarbete är viktigt för Byggnadsfirman Ernst Rosén AB. Med hjälp av tydliga mål och policies har miljöarbetet tagit ytterligare steg under 2006. Totalt är 95,5 procent av hyresgästerna nöjda med företagets engagemang i miljöfrågor. Som ett av de första företagen i fastighetsbranschen, miljöcertifierades Ernst Rosén enligt ISO 14 001 för sex år sedan. Det certifierade miljöledningssystemet fungerar som ett redskap för ständiga förbättringar på miljöområdet. Vi är dessutom sedan fl era år miljödiplomerade av Göteborgs stad. Detaljerade miljömål. Företagets övergripande mål för miljöarbetet är att minska vår miljöpåverkan samtidigt som vi tillhandahåller ett boende som våra hyresgäster är nöjda med. Vi har identifi erat ett antal områden med miljöpåverkande aktiviteter som vi jobbar vidare med, både på kort och på lång sikt. I början av 2006 fastställde Ernst Rosén nya detaljerade miljömål inom dessa områden, vissa av dem sträcker sig fl era år framöver. Under 2006 har vi börjat byta ut våra fossildrivna fordon och framgångsrikt ersatt dem med gasdrivna miljöfordon. Detta innebär att vi redan nu har nått ett av våra mål för 2007 att hälften eller mer än hälften av våra servicebilar ska vara miljöfordon. Fokus på energibesparing. År 2002 satte vi upp ett långsiktigt mål att minska energi- användningen för värme och varmvatten med tio procent under en tioårsperiod. Vi fortsätter arbetet med energibesparingsåtgärder, uppföljningar, besiktningar och temperaturmätningar i lägenheter och fastigheter. Under 2006 har vi fortsatt att uppgradera och förnya vår datastyrda energiövervakning. På så sätt kan vi på ett effektivare sätt styra och reglera värmetillförseln. Nöjda hyresgäster. Totalt är 85,3 procent av våra hyresgäster nöjda eller mycket nöjda med de förutsättningar de har att själva agera miljömedvetet. Mellan 80 och 88 procent är dessutom nöjda eller mycket nöjda med avfallshanteringen. Investering i vindkraft. Under året har vi även gått in som delägare i Rabbalshede Kraft AB. Bolaget har satt igång ett vindkraftsprojekt som i ett första skede innebär att ett tiotal vindkraftverk kommer att uppföras i norra Bohuslän. Med denna investering strävar vi efter kombinationen ansvarstagande för miljön och god lönsamhet genom att satsa på långsiktigt hållbara energialternativ. Miljöpolicy. Vi ska tillhandhålla ett boende som ger nöjda hyresgäster. Det görs genom byggnation och ett långsiktigt ägande och förvaltande av egna hyresfastigheter. Nöjda kunder ger grunden för fortsatt utveckling och tillväxt. Vi är organiserade så att beslutsfattandet har förts närmare hyresgästen och med engagerad och kompetent personal kan vi hålla en hög service- och kvalitetsnivå. Verksamheten ska bedrivas med minsta möjliga påverkan på miljön för att bidra till en hållbar utveckling. Ernst Rosén betraktar samhällets krav enligt lagar och förordningar som minimikrav. Vi ska sträva efter ständig förbättring för att minska miljöbelastningen och för att förebygga föroreningar. Vi betraktar miljöarbetet som en förutsättning för att kunna nå företages samtliga mål. Miljöpolicyn omfattar hela Roséns verksamhet: såväl administration, drift och underhåll som ny- och ombyggnadsprojekt. Denna miljöpolicy antogs 1997 och reviderades 2006. I närheten av hela innerstaden. Kommunikationen i Göteborg är inte bara bra utan också ett trevligt sätt att lära känna staden. Det är speciellt fi nt att ta någon av de äldre spårvagnarna. Om du gillar spårvagnar lite extra mycket så fi nns det ett spårvägssällskap som heter Ringlinien. 28 29
Flodén Fastighets AB. ALINGSÅS OCH LERUM Flodén Fastighets AB har under 2006 genomgått ett fortsatt intensivt förbättringsarbete. Företaget fortsätter också att vara aktiva köpare i framför allt Alingsås, som genom sitt strategiska läge nära Göteborg är en mycket attraktiv marknad. AktivBo vid deras Benchmarkingdag för ett 50-tal fastighetsföretag som genomförde enkätundersökningar 2006. Flodén Fastighets AB har intensifi erat arbetet framför allt inom två fokusområden: Ta kunden på allvar och Hjälp när det behövs. En nära dialog med hyresgästerna ökar trivseln och gör att de boende månar om fastigheterna. Företaget har också satsat på utvändigt, tekniskt underhåll och förbättringar som skapar trivsel och trygghet för de boende. Företagets VD Sune Johansson i full fart. Ernst Rosén är via dotterbolaget Flodén Fastighets AB en av Alingsås och Lerums största och mest välrenommerade fastighetsägare. Beståndet består till 70 procent av bostäder och de flesta fastigheterna har attraktiva lägen mitt i centrum. Totalt äger och förvaltar bolaget 49 400 kvm varav 36 200 i Alingsås. Ernst Rosén är expansiva i regionen och har under senare år förvärvat 13 fastigheter om totalt 33 300 kvm med strategiska lägen, framför allt i Alingsås. I Lerum är förvaltningen koncentrerad till kommersiella lokaler som är belägna i de centrala delarna. Fastigheterna inrymmer en mängd olika verksamheter som är viktiga inslag i Lerums serviceutbud. Fortsatt dialog 2007. Under nästkommande år fortsätter Flodén Fastighets AB att satsa på allmänna utrymmen och den yttre miljön som många av hyresgästerna upplever som viktiga ingredienser i ett gott boende. Med hyresgästundersökningen som bas vill företaget fortsätta dialogen med hyresgästerna och använda enkäten som underlag till ytterligare förbättringar i verksamheten. Aktiv köpare. Ernst Rosén fortsätter att genom Flodén Fastighets AB vara aktiva köpare i regionen. Med sin breda erfarenhet av lokala förhållanden och den starka ekonomin, fi nns hög beredskap för strategiska förvärv och goda möjligheter att växa ytterligare. Tyngdpunkten ligger på fastigheter som passar in i det befi ntliga beståndet och som befäster koncernens ställning inom verksamhetsområdet. SERVICEINDEX 2004 2006. Serviceindex fortsätter uppåt. Under 2006 har Flodén Fastighets AB genomgått positiva förändringar på fl era områden. Det har också visat sig i den återkommande hyresgästenkäten som återigen uppvisar ett mycket positivt resultat. Serviceindex är nu uppe i 81,5 procent, en ökning med hela fem procentenheter. För andra året i rad fi ck företaget pris för Årets Lyft av konsultföretaget % 100 80 60 40 20 0 72,9 % 76,5 % 81,5 % 2004 2005 2006 I närheten av gågatan i Alingsås. Popcorndoft, låga viskningar, spänning, skratt. Saga i Alingsås är precis som en bio ska vara. 30 31
Flodén Byggnads AB. ALINGSÅS LERUM Flodén Byggnads AB i Lerum bedriver koncernens byggverksamhet i samma anda som Ernst Rosén i Göteborg en gång gjorde sig känd för. I en fortsatt god byggkonjunktur under 2006, har företaget kunnat öka både sin omsättning och sin lönsamhet. fastigheter i Alingsås som förvaltades av systerbolaget Flodén Fastighets AB. VD:n Anders Flodén diskuterar en ombyggnadsritning med snickaren Frank Jansson. Flodén Byggnads AB har varit verksam inom bygg- och fastighetsbranschen i Lerum och Alingsås sedan 1927. Företaget utför alla typer av fastighetsunderhåll med både hög beredskap och kapacitet. Huvuddelen av uppdragen kommer från externa beställare. I verksamheten ingår en servicepool för akuta reparationer och försäkringsskador för avtalskunder. Målsättningen är att ständigt överträffa förväntningarna och att genom höga kvalitetskrav och starkt miljöansvar vara en marknadsledande aktör. Marknaden. Geografi skt består marknaden huvudsakligen av Göteborg och dess kranskommuner Kungälv, Partille, Lerum, Alingsås, Härryda, Mölndal och Kungsbacka. Uppdragen i form av nyproduktion har under senare år mest bestått av skolor, gruppbostäder och fastigheter för industri och kommersiell verksamhet. Under året har bolaget avyttrat fyra mindre Året som gick. Den gynnsamma byggkonjunkturen har inneburit en ökad omsättning och lönsamhet för Flodén Byggnads AB under 2006. Samarbetet med Lerums kommun har fortsatt bland annat genom en ombyggnation av Lerums kommunhus. För systerbolaget Nääs Fabriker har företaget påbörjat en omfattande ombyggnation och förädling av den 200 år gamla byggnaden Gamla Nedre Fabriken. För koncernens hälftenägda Aranäs KB, har Flodén Byggnads AB genomfört ombyggnation av Hotell Halland och delar av Kungsmässan. Företaget har satsat på en särskild enhet för löpande service för avtalskunder. Denna satsning är fortsatt lyckosam och verksamheten växer stadigt. Företagets miljöarbete har återigen blivit miljödiplomerat av Lerums kommun. Kompetensutveckling av all personal fortsätter att vara en viktig del i det interna förbättringsarbetet. Flodén Byggnads AB har också påbörjat ett arbete med en egen kundenkät för att följa upp och ytterligare förbättra arbetssättet och öka kundnyttan. Enkäten är ett led i företagets kontinuerliga kvalitetsutveckling. För att möta efterfrågan från kunderna, har Flodén Byggnads AB under 2006 förstärkt organisationen med ytterligare fem anställda. Kvalitet och miljö i fokus 2007. Under den närmaste tiden kommer Flodén Byggnads AB att fokusera på en vidareutveckling av företagets ledningssystem och miljöarbete. Den nyligen genomförda kundenkäten ska sammanställas och analyseras. Resultatet ska sedan användas för att driva ett förbättringsarbete som ytterligare ska höja kvalitets- och servicenivån åt kunderna. Under 2007 har företaget också som mål att vidareutveckla samarbetet med försäkringsbolagen och teckna fl er ramavtal. I närheten av Stora Torget i Alingsås. Alingsås är fullt av vackra och välbevarade gamla innergårdar. En av dem är Garvaregården med anor från sent 1600-tal. Att ha vägarna förbi och titta in hos Olles snickeri och möbeltillverkare. 32 33
Nääs Fabriker AB. ALINGSÅS OCH LERUM Nääs Fabriker är ett företagscenter med ett 70-tal företag. Det gynnsamma geografiska läget gör Nääs Fabriker till ett attraktivt alternativ till lokalutbudet i Göteborg. Utvecklingen av området med hotell- och konferensverksamhet i Norra Fabriken har tagit ordentlig fart under 2006. framför allt handlat om iordningsställande av parkeringsplatser, gångar och gångbroar, skyltning och liknande. En tidig vision i affärskonceptet Nääs Fabriker var att göra det möjligt för människor att både bo och arbeta i området. Under 2007 kommer Myresjöhus att vara klara med byggnationen av totalt sex parhus och tio enfamiljshus som uppförs på avstyckad mark intill Sävelången. Som VD ser Katarina Stensryd till att företagscentret ständigt är i utveckling. Sedan koncernen övertog det vackra, före detta bomullsspinneriet vid sjön Sävelången i Tollered 1990, har anläggningen stått under ständig utveckling. Miljön är stimulerande och idealisk för det affärskoncept som Ernst Rosén har arbetat fram under senare år. Konceptet bygger på fyra ben: kontor, handel, utbildning samt hotell- och konferensverksamhet med restaurang. Sedan tidigare är kontors- och utbildningsdelarna etablerade verksamheter. Bruksmiljöns speciella atmosfär kombinerat med moderna och funktionella arbetsplatser gör Nääs Fabriker till ett mycket konkurrenskraftigt alternativ. Moderniseringen har skett med varsam hand och har resulterat i väldesignade lokaler med alla tänkbara tekniska installationer. Här fi nns stora som små företag i lokaler från 15 kvm upp till 2 000 kvm. När det före detta fabriksområdet är helt ombyggt och alla verksamheter är på plats, kommer fastigheten att omfatta 13 000 kvm uthyrningsbar yta. Året som gick. Mycket av arbetet under 2006 har varit inriktat på att komma igång med byggnationen av hotell och restaurang. Under hösten togs de nödvändiga besluten och byggnationen drog igång under vintern 2006. Tillgängligheten både inomhus och utomhus i området har varit i fokus. Utomhus har det Spännande hotell- och konferenssatsning. Byggnationen av den nya hotell- och konferensanläggningen i Norra Fabriken är den stora händelsen under det kommande verksamhetsåret. Med 57 rum i högsta kvalitet och anpassade efter gästernas mötesbehov, är det en uttalad ambition att anläggningen ska bli ett förstahandsval i regionen. Tillsammans med en högklassig restaurang och attraktiva, natursköna omgivningar, ska anläggningen locka alla typer av besökare året runt. Hotellanläggningen ska drivas av en extern operatör, Fazer Amica AB, i nära samarbete med Nääs Fabriker. Invigningen är planerad till oktober 2007. Nytt under 2007. Sommaren 2007 kommer etableringen av handel att vara på plats när det norska företaget Loiten Lys A/S startar försäljning av heminredning med tyngdpunkt på det dukade bordet. Deras största produkt är designljus i stearin. I lokalerna ska det även fi nnas möjlighet att se konstljusen tillverkas. Detta innebär att Nääs Fabriker under 2007 kommer att ha lyckats med målet för sitt affärskoncept att etablera verksamhet inom de fyra områdena hotell- och konferens, kontor, handel och utbildning. Vi konstaterar också att den påbörjade renoveringen av Gamla Nedre Fabriken fortsätter enligt planerna. Huset, som är den sista byggnaden som återstår att iordningställa, kommer i framtiden att inhysa besöksverksamhet för allmänheten. I närheten av Nääs Fabriker. Underbart att ta ett dopp i Sävelången året om. Både att vinterbada och att vänta till juni eller juli då sjön är lite varmare men fortfarande skönt frisk. 34 35
Aranäs AB. KUNGSBACKA Ernst Rosén är en tongivande aktör i Kungsbacka genom det hälftenägda Aranäs. Dotterbolaget Aranäs är den största ägaren av hyreshus i Kungsbacka och dessutom ägare av det omtyckta shoppingcentret Kungsmässan. utveckling ska genomsyra hela verksamheten och ge hyresgäster, leverantörer och samarbetspartners mersmak. KONVERSATIONSBILD INGEMAR & REINE Ingemar Nilsson, VD för Aranäs AB, samtalar med Reine Rosén. Aranäs ägs sedan 1996 till 50 procent vardera av Byggnadsfirman Ernst Rosén AB och Ivar Kjellberg Fastighets AB. Aranäs är det rörelsedrivande dotterbolaget. Aranäs äger och förvaltar cirka 50 procent av alla hyreslägenheter i Kungsbacka stad. Företaget är också störst på lokaler i Kungsbacka kommun med drygt 40 procent av alla butiks- och kontorslokaler. Cirka 5 000 personer bor i företagets bostäder och 2 000 personer arbetar i Aranäs lokaler, vilket gör Aranäs till en naturlig del i Kungsbackabornas vardag. Förutom sitt fastighetsbestånd har Aranäs drygt 850 000 kvm väl belägen mark som är tillgänglig för framtida exploatering ett innehav som ger möjligheter till ytterligare utveckling. Kungsmässan en stolthet. Köpcentret Kungsmässan är företagets stolthet och lockar varje år cirka fem miljoner besökare. Det attraktiva läget och den stabila besöksfrekvensen gör att alltifrån lokala affärsidkare till rikstäckande butikskedjor, restauranger och annan service, står i kö för att etablera sig på Kungsmässan. Idag rymmer centret ett 80-tal butiker. Kärnvärden ger mersmak. Aranäs är en aktiv samhällsbyggare med visionen att vara delaktig i arbetet med att öka Kungsbackas attraktionskraft. Kontinuerligt genomför Aranäs en enkätundersökning bland hyresgästerna som ligger till grund för ett fortsatt förbättringsarbete. Aranäs kärnvärden omtanke, omdöme och Spännande år för Aranäs. År 2006 var ett händelserikt år för Aranäs. Kolla Backe, med 44 bostadsrätter och 32 hyresrätter, stod färdigt med sista infl yttning i november. Att Aranäs nu för första gången bygger bostadsrätter har mottagits mycket väl. Aranäs har aktivt medverkat till utvecklingen av Kungsbacka Innerstad som under 2006 erhöll utmärkelsen Årets Köpstråk av Köpmannaförbundet/Svensk Handel. Under 2006 jubilerade Aranäs med två viktiga händelser. Dels var det tio år sedan Byggnadsfirman Ernst Rosén AB och Ivar Kjellberg Fastighets AB övertog verksamheten. Dessutom fi rade Kungsmässan femårsjubileet av sin stora ombyggnation och nyinvigning 2001 då HKH Prinsessan Lilian invigde de nya lokalerna. Fortsatt tillväxt utmanar. Aranäs verkar i en av de snabbast växande kommunerna i landet. Att fortsätta att växa med Kungsbacka är en stor utmaning för Aranäs. Projektering och utveckling av fastighetsbeståndet kommer att fortsätta under 2007. Försäljningen av 27 bostadsrätter på Svedbergska tomten mitt i centrala Kungsbacka slutförs under våren 2007. Byggnationen är i full gång och första infl yttning beräknas ske i februari 2008. Under 2007 påbörjar Aranäs också byggnationen av Tölö Smedja Äldreboende med 50 lägenheter. Äldreboendet beräknas vara klart i juni 2008. Vidare fortsätter förädling av befi ntliga fastigheter. Lägenheterna i fastigheten Alania 11 kommer att byggas om under 2007. Projektet innehåller också nybyggnation av vindslägenheter. På Kungsmässan etablerar sig den välkända, spanska klädkedjan Zara som har över 1 000 butiker runtom i världen. Butiken i Kungsmässan är Zaras första i Göteborgsregionen och öppnade i mars 2007 med en butiksyta på över 1500 kvm i två plan. I närheten av Innerstan i Kungsbacka. 36 37 I Kungsbackaån nappar fi sken och det är helst fl ugfi ske som gäller. Kjell Johansson drog den 11 mars 1984 upp Kungsbacka Sportfi skeklubbs hittills största gädda. Annars är det mest lax och öring man drar upp.
Bostads- och lokalmarknaden. Text från Newsec Analys. MARKNADSANALYS MARKNADSANALYS Göteborgsregionen har sett många goda år av ekonomisk tillväxt och allt pekar på att den goda utvecklingen kommer att fortsätta de närmsta åren. Arbetslösheten sjunker, tusentals nya jobb förväntas komma till Göteborg under 2007, stora internationella företag med stark ekonomi är baserade här. Göteborg har ett mycket diversifi erat näringsliv och har en stark tradition inom tillverkningsindustrin. Bland annat finns Saab och Volvo och dess underleverantörer i Göteborg, bilindustrins framfart är också en förklaring till den positiva tillväxten i regionen. Tillväxttakten tillhör den starkaste i riket och prognosen för de kommande åren visar på en fortsatt stark ekonomisk tillväxt. Göteborgs kommuns befolkning fortsätter öka. Vid årsskiftet hade Göteborg cirka 490 000 invånare. Kommunens prognos för befolkningsutvecklingen i Göteborg visar på kraftig tillväxt och 2010 bedöms befolkningen överstiga 506 000 invånare. I Länsarbetsnämndens senaste sysselsättningsprognos framgår det att totalt 14 000 nya jobb beräknas komma till Västra Götalandsregionen under 2007. Inom kontorsbundna branscher beräknas cirka 6 500 nya jobb skapas, vilket kommer att påverka kontorsmarknaden positivt. De nya jobben har dessutom en positiv effekt på bostadsmarknaden. Högre sysselsättning genererar allt fl er löntagare som kommer in på bostadsmarknaden oavsett om de köper sin bostad eller bestämmer sig för att hyra. Fastighetsmarknaden i Göteborg har satt nya rekord under 2006 och transak- Antal lgh 9000 8000 7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 8700 Stena Fastigheter 5000 Göteborgs Studentbostäder Acta STÖRSTA PRIVATA ÄGARE AV BOSTADSFASTIGHETER I GÖTEBORG PER 2007-03-01. 3000 2800 Wallenstam Byggnadsfi rman Ernst Roosén Bygg Göta/Westnia tioner för drygt 10 miljarder kr har genomförts. Ränteläget och det stora investerarintresset, i kombination med att få objekt är till salu, har bidragit till fortsatt sjunkande direktavkastningskrav. Bostadsmarknaden i Göteborg. Nyproduktionen av bostäder har stor betydelse för Göteborg, både för att komma till rätta med bostadsbristen och för att säkra stadens framtida tillväxt. En god tillgång på bostäder är absolut nödvändigt för Göteborgs positiva utveckling. Diagrammet nedan visar en sammanställning över de största privata ägarna av bostadsfastigheter i Göteborg. Den största ägaren av bostäder i Göteborg är det kommunala bolaget Framtidskoncernen som genom sina direktägda bolag Poseidon, Familjebostäder, samt Bostadsbolaget äger ca 70 000 lägenheter utav det totala utbudet av 140 000 hyreslägenheter i Göteborg. För Ernst Rosén vars affärsidé är att långsiktigt äga och förvalta fastigheter, innebar det låga ränteläget och de sjunkande direktavkastningskraven för bostäder, en fortsatt stark värdeökning under året. De positiva prognoserna pekar på en fortsatt värdeökning även under 2007. Under 2006 har priserna för bostäder i centrala och halvcentrala lägen varierat mellan cirka 16 000 och 24 000 kr/m 2 med ett medelvärde kring 18 500 kr/m 2. I centrala Göteborg ligger direktavkastningskraven mellan 2 och 3,5 %, där bostadsrättsförsäljningarna ligger i det nedre intervallet. I områden 2100 2000 1900 1800 1800 Centerplan Diligentia Chalmers Studentbostäder 1000 900 Tobissongruppen Balder Källa: Newsec intill centrum såsom Annedal, Örgryte och Lunden varierar direktavkastningskraven mellan 3 och 4 procent. Nyproduktion. Under perioden januari - december 2006 har bostadsmarknaden i Göteborg tillförts 1 920 lägenheter genom nyproduktion och ombyggnation. Av de färdigställda lägenheterna är 224 hyresrätter. De största planerade bostadsprojekten de närmaste åren är Kvarteret Venus i Gårda med cirka 750 lägenheter, Öster om Bellevue i Kortedala med cirka 600 lägenheter samt ett fl ertal större bostadsprojekt inom Västra Eriksberg som är nästa utvecklingsområde på Norra Älvstranden. Området ska under en tioårsperiod bebyggas med 2 000 bostäder. Ombildning av hyresrätt till bostadsrätt. Under den senaste 6-årsperioden har cirka 9 300 lägenheter i Göteborg ombildats och tendensen har hela tiden varit ökande. Under 2006 ombildades 1 935 hyreslägenheter till bostadsrätter. Med ett nytillskott av hyresrätter på 224 lägenheter innebär det att Göteborgs bostadsmarknad har tappat 1 711 hyresrätter under 2006. Totalt finns det ca 140 000 hyresrätter i Göteborg jämfört med drygt 55 000 bostadsrätter. Intresset från hyresgäster för köp av ombildning till bostadsrätter är totalt sett fortfarande stort, 55 nya bostadsrättsföreningar bildades 2006, vilka sedermera köpte sina hus. Störst aktivitet har det varit i östra Göteborg där antalet försäljningar till bostadsrätter ökade från förra året med 73 %. I de centrala delarna av Göteborg, har däremot antalet köp av ombildning till bostadsrätter nästan halverats jämfört med föregående år. Från och med den 1 juli 2007 försvinner den lag, Stopplagen, som förhindrar att de kommunala hyresbostäderna ombildas till bostadsrätter, vilket innebär att från halvårsskiftet har länsstyrelsen inte längre möjlighet att stoppa ombildningar. Dock är det fortfarande upp till de kommunala politikerna vilka lägenheter som kan bli föremål för försäljning. I Göteborg gäller fortfarande bara utförsäljning i förorterna som bostadsbolagen själva valt ut. Antal lgh 2500 2000 1500 1000 500 0 715 2000 974 2001 1391 1303 2002 Omvandling av hyresrätt till bostadsrätt. Källa: Fastighetskontoret Hyressättning. Hyresrätten är en unik upplåtelseform. Genom ett hyreskontrakt kan människor ordna en bostad helt utan krav på kontantinsats. Samtidigt brottas hyresmarknaden idag med en mängd problem. Hyresregleringen, som ursprungligen var tänkt att skydda hyresgästen från oförutsägbara hyreshöjningar och segregering, har visat sig ha en rad negativa bieffekter såsom låg nybyggnation, ombildningar till bostadsrätter, svarthandel med hyresrätter och dåligt utnyttjande av beståndet. Beträffande nyproduktion är det produktionskostnaden som anses vara problemet. Under de senaste åren har en differentiering av hyrorna skett i Göteborg, och 2005 lanserades det sk kvalitetshyresprojektet. Det är ett fl erårigt projekt mellan Hyresgästföreningen Region Västra Sverige och Fastighetsägarna Göteborg Första Regionen där målet är att skapa rättvisare hyror för både hyresgäster och fastighetsägare. Målet är att få ett utvecklat förhandlingssystem där kvalitet spelar en stor roll vid bestämning av hyresnivån. Det innebär att hyran relativt sett blir högre vid högre kvalitet, och vice versa, vilket stimulerar fastighetsägarna att arbeta kvalitetsinriktat. Grundprincipen är att fastigheter och lägenheter med lika kvalitet ska ha lika hyra. I projektet har parterna gemensamt definierat boendekvalitet samt arbetat fram två metoder för att mäta densamma. Bedömningen fångas upp genom 2003 1733 2004 2099 2005 1935 2006 38 39