EKONOMISK PLAN BRF MARTALLEN 769622-7193 juni 2016
INNEHÅLLSFÖRTECKNING /Utkast 2016-06-30/ 1 Allmänt... 3 2 Beskrivning av fastigheten... 4 3 Byggnadsbeskrivning... 4 3.1 Byggnadsbeskrivning... 4 4 Taxeringsvärde... 5 5 Föreningens anskaffningskostnad... 5 6 Finansiering... 6 7 Föreningens utgifter... 6 7.1 Kapitalkostnader... 6 7.2 Drift- och underhållskostnader... 7 7.3 Fastighetsskatt/avgift... 8 8 Föreningens inkomster... 8 9 Ekonomisk prognos samt känslighetsanalys... 8 9.1 Ekonomisk prognos... 8 9.2 Känslighetsanalys... 9 10 Lägenhetsredovisning... 11 10.2 Dubbla andelstal... 12 10.2.1 Alternativ 1 huvudalternativet som visas i lägenhetsredovisningen... 12 10.2.2 Alternativ 2... 12 10.2.3 Alternativ 3... 12 11 Särskilda förhållanden av betydelse för bedömande av föreningens verksamhet och bostadsrättshavarnas ekonomiska förpliktelser... 14 BILAGOR: INTYG ENLIGT 3 KAP 2 BOSTADSRÄTTSLAGEN BESIKTNINGSPROTOKOLL 2(14)
EKONOMISK PLAN BRF MARTALLEN 1 Allmänt Brf Martallen med org.nr. 769622-7193 har registrerats hos Bolagsverket 2011-02-15. Bostadsrättsföreningen har till ändamål att främja medlemmarnas ekonomiska intressen genom att i föreningens hus upplåta bostäder åt medlemmarna till nyttjande utan tidsbegränsning. I enlighet med vad som stadgas i 3 kap 1 bostadsrättslagen har styrelsen upprättat följande ekonomiska plan för föreningens verksamhet. Beräkningen av föreningens årliga kapital- och driftkostnader etc. grundar sig på vid tiden för planens upprättande kända förhållanden. Vid generella förändringar av exempelvis ränteläget kan föreningens avgiftsbehov ändras. Fastighetsförvärven kommer att ske genom att föreningen förvärvar aktierna i KSU Fastighet 1 AB (559059-2662). Bolagets enda tillgång är fastigheterna Bunge Kronhagen 3:24, 3:25, 3:26, 3:32. Brf Martallen förvärvar sedan fastigheterna (interntransaktion) från KSU Fastighet 1 AB. Detta sker i samband med förvärvet av aktiebolaget. På fastigheterna uppförs enligt ett totalentreprenadkontrakt, till fast pris, sammanlagt 6 parhus. Lägenheterna upplåts med bostadsrätt och fastigheterna utnyttjas som säkerhet för föreningens lån. KSU Fastighet 1 AB kommer därefter att likvideras genom en av KSU 1 AB (säljaren) anvisad part. Likvidationsprocessen kommer att påbörjas snarast möjligt efter försäljning av fastigheterna och genomföras enligt gängse regelverk. KSU 1 AB ( 559059-2464) eller ett bolag inom den koncern vari KSU 1 AB ingår ansvarar enligt aktieförvärvsavtalet för bostadsrättsföreningens samtliga omkostnader vid genomförandet av köpet av fastigheterna. Ett separat avtal för teckning av eventuellt osålda lägenheter vid tillträdet har upprättats med Entreprenören; Kronhaga Strand Bygg AB (559059-9980). Detta i likhet med tidigare uppförda fastigheter för bostadsrättsföreningar i samma exploateringsområde. Exploatören har i det aktuella området sedan 2006, i egenskap av arkitekt och konceptutvecklare, medverkat i uppförandet av 60 lägenheter för 7 separata bostadsrättsföreningar. Minst 75 % av andelarna ska enligt entreprenörens policy vara tecknade via bokningsavtal innan byggnationen påbörjats. Upplåtelse med bostadsrätt avses ske direkt efter att föreningens upphandlade entreprenad färdigställts. Nedan angiven anskaffningskostnad för föreningens fastigheter är den slutliga. 3(14)
2 Beskrivning av fastigheten /Utkast 2016-06-30/ Registerbeteckning Bunge Kronhagen 3:24,3:25, 3:26, 3:32 Kommun Församling Gotland Bunge, Fårösund Adress/belägenhet Kustparksvägen 19-29 Tomtarea Ägarstatus Planförhållanden Servitut /Nyttjanderätt Gemensamhetsanläggning Försäkring 7 861 m2 Äganderätt Detaljplan (stadsplan) från 2003-09-28 med tillägg fastställda 2007-03-28. För fastigheterna finns ej några inskrivna servitut. Fastigheterna deltar i gemensamhetsanläggningarna Gotland Bunge GA 5 och GA 8. Fastigheterna kommer att bli försäkrad till fullvärde. Medlemmarna i föreningen rekommenderas att komplettera sin hemförsäkring med ett så kallat bostadsrättstillägg. 3 Byggnadsbeskrivning 3.1 Byggnadsbeskrivning Byggnadsår 2017 Byggnadstyp Småhus samt vind. Bostadslägenheter 12 lägenheter om sammanlagt 1 308 m 2. Gemensamma utrymmen Uppvärmningssystem Ventilation Grundläggning Stomme Bjälklag Sophantering via uppställningsplatta på mark. Vattenburen golvvärme. Enskilda frånluftsvärmepumpar kompletterade med elpatron. Mekanisk med återvinning. Betongplatta. Trä med brand- och ljudklassade lägenhetsskiljande väggar. Trä. 4(14)
Yttertak Fabrikslackerad galvad plåt. /Utkast 2016-06-30/ Fasader Fönster Sophantering Lägenhetstyp Generell lägenhetsbeskrivning Övrigt Träpanel badad i järnvitriol, luftspalt på gips. 3-glas energiglas aluminiumbeklädd utvändigt. Gemensam på gårdsmark. Varje parhus rymmer två lägenheter. Samtliga lägenheter med gavel mot öster har inretts i två våningsplan vilket ger 5 r.o.k varav en rumsenhet i ett övre plan. Lägenheter mot väster kommer att förses med 4 r.o.k. I grundutförande har samtliga rum i bottenvåning golv av keramiskt material/kalksten. Sovrum/loft 1 tr är försedda med trägolv. Mellanväggar är isolerade klädda spån- + gipsskivor i grundutförande målade. Innertak i. Våtrumsenheter i vitt kakel på väggar och klinker på golv. Köks inredning från Marbodal(eller likvärdig) med vitvaror levererade av Bosch (eller likvärdig) Köpare av bostadsrätter kan med entreprenören teckna enskilda avtal rörande s.k. tillval. Bostadsrättsinnehavarna tecknar egna avtal för tv/bredband, hushållsel inklusive el till värmepump. 3.2 Generell beskrivning av lägenheter 4 Taxeringsvärde Det sammanlagda taxeringsvärdet för exploateringsmarken för 2016 är 136 500 kr. Taxeringsvärdet för år 2018 är uppskattat till 11 000 000 kr, fördelat på byggnader 10 080 000 kr och mark 920 000 kr. Typkod är 222 (Småhusenhet, flera småhus, sammantaget bostäder för mer än 2 familjer (helårs- eller fritidsbostad)). Taxeringsvärdet är beräknad utifrån taxeringsvärdet för likvärdig bebyggelse inom det aktuella exploateringsområdet. Enligt gällande regelverk kommer taxeringsvärdet att fasställas det år närmast efter entreprenadens avslutande. Under 15 år efter färdigställandet är fastigheten befriad från kommunal fastighetsavgift. 5 Föreningens anskaffningskostnad Totalt inköpspris 42 868 000 kr 32 774 kr/kvm Ing saldo och oförutsett 50 000 kr Anskaffningskostnad 42 918 000 kr 32 812 kr/kvm 5(14)
Enligt avtal med exploatören ersätter denne föreningen för omkostnader (lagfarts- och pantbrevsavgifter mm) i samband med förvärvet av fastigheterna. /Utkast 2016-06-30/ 6 Finansiering Lån Belopp Bindningstid år Ränta % Räntekostn kr Amortering kr Kapitalutgift kr Ränta efter löptid % Bottenlån 1 5 668 000 ca 5 år 1,70 96 356 28 340 124 696 3,50 Bottenlån 2 5 450 000 ca 3 år 1,33 72 485 27 250 99 735 3,00 Räntereserv 0 25 000 25 000 Summa lån år 1 11 118 000 Snittränta: 1,52 193 841 55 590 249 431 Insatser: 31 800 000 Upplåtelseavgifter: 0 Summa finansiering år 1 42 918 000 Amorteringen bygger på 200-årig rak amorteringsplan vilket innebär att amorteringen är lika stor under hela perioden. Om amorteringsperioden följs är lånen slutamorterade om 200 år. Räntereserven kan användas för att göra extra amorteringar utöver plan eller för att minska avgiftshöjningen vid en eventuell ränteuppgång. I det fallet att räntereserven räknas med i den genomsnittliga räntan motsvarar räntekostnaden år 1 en räntesats om ca 1,74 procent/år. Krediternas löptid är desamma som räntebindningstiden. Styrelsen har från banken även erhållit en offert rörande köp av fast ränta i förväg. Föreningen avser att utnyttja pantbrev i fastigheterna till säkerhet för ovanstående lån. Ränteoch amorteringsvillkor enligt Ränteindikation från Swedbank Hypotek, Visby daterad 2016-06-28. 7 Föreningens utgifter 7.1 Kapitalkostnader Räntekostnader 193 841 kr Avskrivning (Linjär 100 år) 383 680 kr Summa kapitalkostnad år 1 577 521 kr Avskrivningarna är beräknade från ett kalkylerat anskaffningsvärde av byggnader om 38 368 000 kr. Föreningen bör enligt Bokföringsnämndens anvisningar göra bokföringsmässig avskrivning på byggnadens anskaffningsvärde motsvarande 1 procent per år. Med årliga avskrivningar om 384 tkr/år kommer föreningen redovisa ett årligt bokföringsmässigt underskott. Detta underskott påverkar dock ej föreningens likviditet. I planen angivna årsavgifter kommer att täcka föreningens löpande kostnader samt förslag till fondavsättningar. 6(14)
7.2 Drift- och underhållskostnader /Utkast 2016-06-30/ Styrelse/revision 8 000 kr 6 kr/kvm Ekonomisk förvaltning 11 500 kr 9 kr/kvm Vatten 25 500 kr 19 kr/kvm El 8 000 kr 6 kr/kvm Renhållning 13 000 kr 10 kr/kvm Fast skötsel 8 000 kr 6 kr/kvm Försäkring 27 000 kr 21 kr/kvm Övrigt 8 000 kr 6 kr/kvm Summa driftkostnad år 1 109 000 kr 83 kr/kvm Avsättning yttre underhåll: 8 000 kr 6 kr/kvm Årlig höjning av driftkostnad 2 % Bedömningen av de löpande driftkostnaderna bygger på uppgifter från likvärdiga föreningar/fastigheter inom exploateringsområdet. I ovanstående ingår även kostnaderna för deltagande i gemensamhetsanläggningar. Det faktiska värdet för enstaka poster kan bli högre eller lägre än det beräknade värdet. Drift- och underhållskostnaderna antas öka i takt med den bedömda inflationen. Bostadsrättsinnehavarna tecknar egna abonnemang för tele, tv samt el till uppvärmning och hushållsel. Avsättningen till yttre underhåll baseras på faktiska kostnader för underhåll för föreningar vilka äger likvärdiga byggnader i samma område. Framtida styrelsen kan komma att ändra avsättningen till underhållsfonden. 7(14)
7.3 Fastighetsskatt/avgift Taxeringsvärde bostäder 11 000 000 kr Kommunal fastighetsavgift 82 500 kr Den kommunala fastighetsavgiften för småhus uppgår till 0,75 % av taxeringsvärdet. Den är vid planens upprättande begränsad till maximalt 7 262 kr per hus. Taxeringsvärdet antas öka med 2,0 % per år. Föreningen kommer enligt gällande regelverk att vara befriad från fastighetsavgift i 15 år efter uppförandet. 7.4 Inkomstdeklaration föreningen år 1 7.5 Inkomstdeklaration medlem (genomsnittslägenhet) 8 Föreningens inkomster Årsavgift bostäder: 412 020 kr 315 kr/kvm Årlig konstant höjning av avgifter: 2 % Årsavgiften antas öka med 2 % per år vilket ger att stigande överskott i kalkylen. Om kostnaderna utvecklas i enlighet med antagandena i kalkylen kan föreningen istället välja en lägre ökningstakt för årsavgiften. 9 Ekonomisk prognos samt känslighetsanalys I följande avsnitt redovisas en ekonomisk prognos för perioden 1-6 år, år 11 samt år 16 givet ett inflationsantagande om 2 % per år. Den ekonomiska prognosen är baserat på ett antagande om ränteutveckling enligt kapitel 6 ovan. Därutöver redovisas en känslighetsanalys utvisande förändringar i årsavgiftsuttagen vid en antagen inflationsutveckling på 3,0% istället för 2,0% samt en antagen ränteökning om 1,0% efter utgången av lånens räntebindningstid. Känslighetsanalysen visar vad avgiften behöver vara för att kassaflödet skall bli noll varje år i kalkylen. Av den ekonomiska prognosen framgår att styrelsen väljer att föreslå en initial avgift vilken genrerar ett likviditetsmässigt överskott. Observera att känslighetsanalyserna förutsätter att ingen avsättning sker till räntereserven vilket innebär att avgiften enligt känslighetsanalysen vid oförändrade förutsättningar kan vara lägre än avgiften enligt plan. 9.1 Ekonomisk prognos Prognosen är baserad på att samtliga bostäder upplåts med bostadsrätt. I det tecknade totalentreprenadavtalet finns åtaganden att förvärva eventuellt osålda lägenheter vilket medför att föreningen kommer att ha 100 % anslutning redan vid entreprenadens slutlikvid. Prognosen bygger på antaganden om framtida räntenivåer enligt kapitel 6. 8(14)
Styrelsen föreslår ett initialt avgiftsuttag vilket medför att föreningen bygger upp en likviditetsreserv. 1 2 3 4 5 6 11 16 År 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2026 2031 KASSAFLÖDE Ränta -168 841-167 997-167 153-255 958-254 659-352 833-343 786-334 739 Räntereserv -25 000-25 000-25 000-25 000-25 000-25 000-25 000-25 000 Amorteringar -55 590-55 590-55 590-55 590-55 590-55 590-55 590-55 590 Driftskostnader -109 000-111 180-113 404-115 672-117 985-120 345-132 870-146 700 Fastighetsskatt/avgift 0 0 0 0 0 0 0-111 034 Avsättning till yttre underhåll -8 000-8 160-8 323-8 490-8 659-8 833-9 752-10 767 Avgift för att täcka utgifterna 366 431 367 927 369 469 460 709 461 893 562 600 566 998 683 830 Kalkylerad avgift 412 020 420 260 428 666 437 239 445 984 454 903 502 250 554 525 Betalnetto 45 589 52 334 59 196-23 471-15 910-107 697-64 748-129 305 Ackumulerat betalnetto 45 589 97 923 157 119 133 648 117 739 10 041-400 940-697 765 FÖRENINGENS INTÄKTER Årsavgifter bostäder 412 020 420 260 428 666 437 239 445 984 454 903 502 250 554 525 Summa intäkter 412 020 420 260 428 666 437 239 445 984 454 903 502 250 554 525 FÖRENINGENS KOSTNADER Ränta 168 841 167 997 167 153 255 958 254 659 352 833 343 786 334 739 Räntereserv 25 000 25 000 25 000 25 000 25 000 25 000 25 000 25 000 Avskrivningar 383 680 383 680 383 680 383 680 383 680 383 680 383 680 383 680 Driftskostnader 109 000 111 180 113 404 115 672 117 985 120 345 132 870 146 700 Fastighetsskatt/avgift 0 0 0 0 0 0 0 111 034 Summa kostnader 686 521 687 857 689 236 780 310 781 324 881 858 885 336 1 001 153 Årets resultat -274 501-267 596-260 571-343 071-335 340-426 954-383 086-446 628 Balanserat resultat -274 501-542 097-802 668-1 145 739-1 481 079-1 908 034-3 912 580-5 798 091 Avgift för att täcka utgifterna kr/m² 280 281 282 352 353 430 433 523 Avgift för att täcka kostnaderna kr/m² 525 526 527 597 597 674 677 765 Kalkylerad avgift kr/m² 315 321 328 334 341 348 384 424 Genomsnittlig låneränta 1,7% 1,7% 1,7% 2,6% 2,6% 3,5% 3,5% 3,5% 9.2 Känslighetsanalys Denna analys visar effekten av ett förändrat inflationsantagande om 3 procents årlig inflation samt en antagen ränteökning om 1,0% efter utgången av respektive kredits räntebindningstid. Känslighetsanalysen visar vad avgiften behöver vara för att kassaflödet skall bli noll varje år i kalkylen. Styrelsen har dock valt att inledningsvis debitera medlemmarna en avgift högre än de kalkylerade utgifterna. Syftet är att bygga upp en likviditetsreserv inför eventuellt högre 9(14)
finansieringskostnader när initiala räntebindningar ska omförhandlas. Framtida styrelse kan komma att välja en annan policy för likviditetsuppbyggnad. 1 2 3 4 5 6 11 16 År 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2026 2031 KASSAFLÖDE Räntekostnader -168 841-167 997-167 153-219 991-218 874-273 020-266 020-259 019 Amorteringar -55 590-55 590-55 590-55 590-55 590-55 590-55 590-55 590 Drift- och underhållskostnader -109 000-112 270-115 638-119 107-122 680-126 361-146 487-169 818 Fastighetsskatt/avgift 0 0 0 0 0 0 0-128 532 Avsättning till yttre underhåll -8 000-8 242-8 490-8 747-9 011-9 283-10 772-12 500 Avgift för att täcka utgifterna 341 431 344 098 346 871 403 435 406 156 464 255 478 869 625 460 - förändring mot prognos -17,1% -18,1% -19,1% -7,7% -8,9% 2,1% -4,7% 12,8% FÖRENINGENS INTÄKTER Årsavgifter bostäder 341 431 344 098 346 871 403 435 406 156 464 255 478 869 625 460 Summa intäkter 341 431 344 098 346 871 403 435 406 156 464 255 478 869 625 460 FÖRENINGENS KOSTNADER Räntekostnader 168 841 167 997 167 153 219 991 218 874 273 020 266 020 259 019 Avskrivningar 383 680 383 680 383 680 383 680 383 680 383 680 383 680 383 680 Drift- och underhållskostnader 109 000 112 270 115 638 119 107 122 680 126 361 146 487 169 818 Fastighetsskatt/avgift 0 0 0 0 0 0 0 128 532 Summa kostnader 661 521 663 947 666 471 722 778 725 235 783 061 796 187 941 050 Årets Resultat -320 090-319 848-319 600-319 343-319 079-318 807-317 318-315 590 Balanserat resultat -320 090-639 938-959 538-1 278 881-1 597 960-1 916 767-3 506 422-5 087 930 Ränteantagande 1,5% 1,5% 1,5% 2,0% 2,0% 2,5% 2,5% 2,5% Inflationsantagande efter ökning 3,0% 3,0% 3,0% 3,0% 3,0% 3,0% 3,0% 3,0% 10(14)
10 Lägenhetsredovisning Lgh Antal Area kvm Andelstal Andelstal Insats Avgift nr Vån Beskr (boa) Drift Kapital Kr/mån A1 2 5 rok 120 9,1743 9,1743 2 800 000 3 150 B1 1 4 rok 98 7,4924 7,4924 2 500 000 2 573 A2 2 5 rok 120 9,1743 9,1743 2 800 000 3 150 B2 1 4 rok 98 7,4924 7,4924 2 500 000 2 573 A3 2 5 rok 120 9,1743 9,1743 2 800 000 3 150 B3 1 4 rok 98 7,4924 7,4924 2 500 000 2 573 A4 2 5 rok 120 9,1743 9,1743 2 800 000 3 150 B4 1 4 rok 98 7,4924 7,4924 2 500 000 2 573 A5 2 5 rok 120 9,1743 9,1743 2 800 000 3 150 B5 1 4 rok 98 7,4924 7,4924 2 500 000 2 573 A6 2 5 rok 120 9,1743 9,1743 2 800 000 3 150 B6 1 4 rok 98 7,4924 7,4924 2 500 000 2 573 Tot: 1 308 100,00 100,00 31 800 000 Avgifterna är baserade på lägenheternas boarea. Insatserna är baserade på area med justering för läge på tomtmark och inom respektive byggnad. Enligt stadgarna har föreningen dubbla andelstal. Inledningsvis kommer dock alla andelar ha samma andelstal för kapital och drift. Styrelsen kan fatta beslut om principer för ett eventuellt frivilligt kapitaltillskott om medlemmarna så önskar. 11(14)
10.1 Dubbla andelstal Föreningen kommer att ha två olika andelstal, ett andelstal för kapitaldelen, för att täcka räntor och amorteringar på respektive lägenhets andel av föreningens lån, och ett andelstal för att täcka övriga utgifter. Årsavgiften för respektive lägenhet kommer således att fördelas på båda andelstalen. Detta kommer att göra det möjligt för föreningen att erbjuda medlemmarna att göra individuella kapitaltillskott för att amortera på sin del av föreningens lån och i gengäld kommer lägenheten att få en lägre sammanlagd avgift. Tabellerna nedan visar hur boendekostnaden för en genomsnittslägenhet förändras om lägenhetens ägare lånar privat till hela insatsen (medelränta 2,5%) och amorterar på sin andel av föreningens lån enligt tre olika alternativ. 10.1.1 Alternativ 1 huvudalternativet som visas i lägenhetsredovisningen Insats 2 650 000 kr 24 312 kr/kvm Andel i föreningens lån 926 500 kr 8 500 kr/kvm Månadsavgift 2 861 kr 315 kr/kvm Ränta insats per månad efter skatteavdrag 3 865 kr 425 kr/kvm Total boendekostnad kr/månad 6 726 kr 740 kr/kvm 10.1.2 Alternativ 2 Insats 3 113 250 kr 28 562 kr/kvm Andel i föreningens lån 463 250 kr 4 250 kr/kvm Månadsavgift 2 275 kr 250 kr/kvm Ränta insats per månad efter skatteavdrag 4 540 kr 500 kr/kvm Total boendekostnad kr/månad 6 815 kr 750 kr/kvm 10.1.3 Alternativ 3 Insats 3 576 500 kr 32 812 kr/kvm Andel i föreningens lån 0 kr 0 kr/kvm Månadsavgift 1 689 kr 186 kr/kvm Ränta insats per månad efter skatteavdrag 5 216 kr 574 kr/kvm Total boendekostnad kr/månad 6 904 kr 760 kr/kvm 12(14)
13(14)
11 Särskilda förhållanden av betydelse för bedömande av föreningens verksamhet och bostadsrättshavarnas ekonomiska förpliktelser A. Insats och årsavgift fastställs av styrelsen. B. För bostadsrätt i föreningens hus erläggs en av styrelsen fastställd årsavgift. Årsavgiften skall täcka vad som belöper på lägenheten av föreningens löpande utgifter samt dess avsättning till fond. Till grund för fördelningen av årsavgifterna skall gälla lägenheternas andelstal. C. Upplåtelseavgift, överlåtelseavgift och pantsättningsavgift får tas ut efter beslut av styrelsen. Överlåtelseavgiften får uppgå till högst 2,5 % och pantsättningsavgiften till högst 1 % av basbeloppet enligt lagen om allmän försäkring. D. Bostadsrättshavaren svarar för att på egen bekostnad hålla lägenhetens inre i gott skick. Vad gäller installationer m.m. hänvisas till vad som stadgas under Bostadsrättshavarens rättigheter och skyldigheter i föreningens stadgar. E. Bostadsrättshavaren svarar för att på egen bekostnad teckna abonnemang för el till uppvärmning samt hushållsel. F. Bostadsrättshavaren rekommenderas att teckna en hemförsäkring med så kallat bostadsrättstillägg. G. Inom föreningen skall bildas följande fonder: Fond för yttre underhåll H. I planen redovisade boareor baseras bl a på uppgifter från bygglovshandlingar. Eventuella avvikelser från den sanna boarean enl Svensk Standard skall ej föranleda ändringar i insatser eller andelstal. I. De lämnade uppgifterna i denna ekonomiska plan angående fastigheternas utförande, beräknade kostnader och intäkter m.m. hänför sig till vid tidpunkten för planens upprättande kända förutsättningar. J. I övrigt hänvisas till föreningens stadgar av vilka bl.a. framgår vad som gäller vid föreningens upplösning eller likvidation. Gotland 2016-06-30 Håkan Göransson Marika Wennerberg Raul Valencia 14(14)