Strategi för värdetillväxt

Strategi för värdetillväxt Strategi för värdetillväxt Wallenstam har sedan 1995 arbetat med mål och planer i femårscykler där innevarande period sträcker sig till 25. Wallenstam har redan under 23 uppnått samtliga mål som formulerades för 25. Vision Wallenstams vision är att vara en ledande privat fastighetsägare i utvalda storstadsregioner. Affärsidè Att utifrån ett mycket gott fastighetsbestånd fortsätta att förvärva, förvalta, förädla och försälja fastigheter. Allt i syfte att förse en föränderlig marknad med ändamålsenliga bostäder och lokaler i storstadsregioner. Finansiella mål Redan i 23 års bokslut uppnådde Wallenstam samtliga de mål som skulle levereras 25. Dessa mål var ett förvaltningsresultat om minst 14, räntabilitet på synligt eget kapital överstigande 1 procent årligen, samt ett substansvärde/aktie efter uppskjuten skatt på minst 2 kr. Att förvaltningsmålet uppnåtts i förtid beror dels på en effektiv förvaltning, dels på att Wallenstam efter några år av intensiva kvalitetshöjande åtgärder nu återgått till en mer normal underhållsnivå. Räntenivån har också varit fördelaktig under perioden. Substansvärdemålet överträffades redan 22 tack vare en snabbare prisökningstakt än förväntat, beroende på bostadsrättsföreningarnas ökade intresse. När målet formulerades hade bostadsrättsföreningarnas prissättning på bostadshus ännu inte etablerats på marknaden. Räntabiliteten har i genomsnitt varit 26 procent den senaste 5-årsperioden. Händelser av engångskaraktär har påverkat utfallet vissa år. Målet har överträffats tack vare att övervärden har realiserats i bostadsbeståndet, samt ett bra förvaltningsresultat. Affärsprocess Wallenstams affärsprocess utgår från att förvärva fastigheter i en fördelaktig marknad. Värdetillväxt skapas dels genom att varje specifik fastighets förutsättningar tillvaratas och utvecklas och dels genom en lönsam och effektiv förvaltning. Lönsam förvaltning uppnås tack vare en välutbildad personal som har lokal marknadskännedom och sätter kunden i fokus. Värdetillväxten realiseras genom att fastigheten avyttras. Förvärv Värdetillväxt Lönsam förvaltning och förädling Försäljning Lönsam förvaltning och förädling skapar värdetillväxt. Wallenstam har skapat ett stort mervärde i sina projekt, både kommersiella och i bostadsprojekt. Dessa kan till sin natur vara mycket olika. Exempel på värdetillväxt Kontorshuset Turitz, Göteborg förvärvades 1998. Fastigheten var då i princip outhyrd. Efter en omfattande ombyggnad är fastigheten fullt uthyrd och beräknas idag ha ett övervärde om 5. Efter ombyggnad av fastigheten på Kungsportsavenyn 4 i Göteborg ökar fastighetsvärdet med 43 procent. Kvarteret Morgonstjärnan i Helsingborg har under 23 byggts om och sålts till en bostadsrättsförening. I och med detta realiserar Wallenstam ett skapat övervärde som resultat i fastighetsrörelsen om 2. Fokus för verksamheten Fokus för verksamheten under 24 rör huvudsakligen följande områden. Produktion av hyresrätter Inom en femårsperiod beräknar Wallenstam att byggnation av 2 nya hyresrätter i Stockholm och Göteborg ska ha påbörjats. Detta till en produktionskostnad om 15 kr/kvm och en direktavkastning om cirka 7,5 procent. Produktionskostnaden ska uppnås med en bibehållen hög kvalitet. Vakansgrad Den totala vakansen ska långsiktigt och varaktigt inte överskrida 3 procent. 8

Strategi för värdetillväxt Förvaltningsresultat Förvaltningsresultatet ska förbättras årligen genom utveckling av befintligt fastighetsbestånd. Fastighetsrörelsen Wallenstam kommer fortsätta realisera övervärden genom försäljningar av bland annat bostadsfastigheter till hyresgästerna. Återköp Wallenstam kommer fortsätta med återköp så länge substansrabatten är påtaglig. Fastighetsbeståndet Andelen bostadsfastigheter i beståndet ska långsiktigt vara minst 5 procent. Avstämning mot målen 16 14 12 1 8 6 4 2 Förvaltningsresultatet ska vara minst 14 år 25 1999 2 21 22 23 Mål 2 Mål 25 Förvaltningsresultat Wallenstam redovisar under 23 ett förvaltningsresultat som uppgår till 155. 5 4 3 2 1 Räntabilitet på synligt eget kapital ska årligen vara mer än 1 1999 2 21 22 23 Mål 25 Räntabilitet Wallenstam uppvisar under perioden en genomsnittlig räntabilitet på synligt eget kapital om 26 procent. Kr 3 25 2 15 1 5 Substansvärde/aktie efter uppskjuten skatt ska minst uppgå till 2 kr år 25 1999 2 21 22 23 Mål 25 Substansvärde Wallenstam har tack vare sin koncentrationsstrategi och goda utveckling av förvaltningsresultatet under perioden haft en god substansvärdetillväxt. 9

Finansiell strategi Finansiell strategi Finansverksamheten inom Wallenstamkoncernen är centraliserad till moderbolagets finansfunktion. Finansfunktionen fungerar som en internbank som ansvarar för upplåning, cash management och finansiell riskhantering. Wallenstams finanspolicy syftar ytterst till att begränsa bolagets finansiella risker. Dessa utgörs i huvudsak av ränterisk, refinansieringsrisk och likviditetsrisk. Wallenstams finanspolicy fastställs av styrelsen och prövas årligen. Målen för Wallenstams finansverksamhet är att: Säkerställa bolagets kort- och långsiktiga kapitalförsörjning. Anpassa den finansiella strategin efter bolagets verksamhet så att långsiktigt stabil kapitalstruktur uppnås. Arbeta aktivt för att nå en låg finansieringsrisk och hög flexibilitet avseende räntebindning och säkerheter. Lån Kostnaden för lånat kapital är den för Wallenstam enskilt största kostnadsposten. Lånestocken utgörs till hälften av lån med rörlig ränta och till hälften av lån med bunden ränta. De långfristiga lånen har i dag en löptid på upp till sju år. Ett antal faktorer vägs in vid valet av lånelöptider och räntebindning. Wallenstam arbetar bland annat med att simulera olika räntescenarion för att välja lånestrategi. Terminer, FRA, swapar och andra derivatinstrument används i syfte att åstadkomma flexibilitet och riskminimering. Wallenstam arbetar aktivt med att minska ränteriskexponeringen genom att ha en jämn förfallo- och räntebindningsstruktur. Wallenstams genomsnittliga räntebindningstid var vid årsskiftet 23 månader (29). Minskningen var tillfällig och beror på ett stort förvärv vid årets slut. Efter årsskiftet har lånen bundits och i februari var genomsnittliga räntebindningstiden 27 månader. Uppföljning av bolagets räntekänslighet sker löpande. Genom att teckna långa kreditlöften på krediter, bundna som rörliga, hanteras refinansieringsrisken. Bolaget arbetar med både svenska och utländska banker för att säkerställa såväl refinansiering som likviditet. Genom detta, och genom ett nära samarbete med ett begränsat antal banker, är Wallenstam förberett för att hantera snabba förändringar av ränteläget. Wallenstam arbetar med en normportfölj i den löpande uppföljningen och bevakningen av låneportföljen. Portföljens utseende ska vara en avvägning av kort räntebindning för att långsiktigt sänka räntekostnaden och lång räntebindning för stabilitet i räntekostnaderna. Denna avvägning bestäms av läget på räntemarknaden och Wallenstams finansiella styrka. Överskottslikviditet Vid bland annat försäljningar av fastigheter så frigörs extra stora mängder likviditet. Wallenstam kan på grund av en stor flexibilitet i låneportföljen använda denna likviditet till att amortera ner låneskulden då detta anses som det för Wallenstam mest gynnsamma sättet att maximera flödena. Lånestruktur Wallenstam gör årligen en översyn av de olika former av kapitalupplåning som finns på markanden. För Wallenstam har traditionell bankupplåning, kombinerat med ett aktivt användande av derivat, hittills varit den billigaste upplåningsformen, varför certifikatprogram inte varit intressant. Koncernens lån uppgår till 7 64 (6 145) och fördelar sig på 54 procent långfristiga och 46 procent kortfristiga lån. Av de långfristiga lånen förfaller 377 under 24. Volymökningen i låneportföljen är en följd av de stora fastighetsförvärv som Wallenstam genomförde vid årsskiftet. Lånestocken innehåller ingen valutaexponering. Genomsnittsräntan uppgick vid årsskiftet till 4,6 procent (5,47). Den lägre genomsnittsräntan har uppnåtts genom en aktiv finansförvaltning, där Wallenstam använt sig av olika instrument för att erhålla en bra avvägning mellan ränta och riskspridning. En förändring av ränteläget med 1 procent i början av året påverkar Wallenstams räntekostnader för 24 med cirka 27. BINDNINGSTIDER/MEDELRÄNTOR 3-12-31 Skuld, Snitt- Andel ränta, Kortfristiga lån 3 545 3,53 46,4 Långfristiga lån 24 377 5,88 4,9 Långfristiga lån 25 611 5,38 8, Långfristiga lån 26 7 5,31 9,2 Långfristiga lån 27 8 5,61 1,5 Långfristiga lån 28 775 5,51 1,1 Långfristiga lån 29-832 5,6 1,9 Summa 7 64 4,6 1 6 5 4 3 2 1 Snittränta 1999-23 1999 2 21 22 23 Likviditet Den disponibla likviditeten, inklusive outnyttjade checkräkningskrediter, uppgick 23-12-31 till 184 (23). Räntetäckningsgrad Räntekostnaden är den största kostnaden i Wallenstam. För att kunna absor- 34

Finansiell strategi JÄMFÖRELSE AV LÅNE- OCH RÄNTESTRUKTUR I BÖRSNOTERADE FASTIGHETSBOLAG Ränte- Eget Icke ränte- Ränte- Räntetäck- Genombärande Kapital bärande bindningstid, ningsgrad, snitts- Fastighetsbolag skulder skulder månader ggr ränta Capona 56 34 1 34 2,6 5,7 Castellum 61 33 6 32 2,6 5,2 Drott 5 38 12 24 2, 4,3 FastPartner 69 24 6 26 1,4 5,2 Heba 64 25 11 14 3,6 3,9 Hufvudstaden 34 44 22 29-5,3 Kungsleden 73 22 5 31 2,1 5, Ljungberggruppen 65 26 5 37 2, 5,6 Pandox 59 35 6 28 2,3 5,1 Tornet 66 28 6 28 2, 5,4 Wallenstam 8 12 8 23 1,8 4,6 Whilborgs 59 31 9 17 2,1 5,3 Genomsnitt 61 29 9 27 2,2 5, Källa: Bokslutskommuniké 23 från respektive bolag bera förändringar i räntenivån är det viktigt att ha ett resultat som täcker nuvarande räntekostnad med en god marginal. En höjning av räntenivån medför vanligen en höjning även av hyresintäkterna, dock med en viss fördröjning. Wallenstam hade per årsskiftet en räntetäckningsgrad på 1,8 ggr (2,2). Den lägre nivån är en följd av ett lägre resultat i fastighetsrörelsen under 23. Soliditet Per årsskiftet uppgick den synliga soliditeten till 11,8 procent (11,2). Den justerade soliditeten inklusive övervärden i fastigheter exklusive uppskjuten skatt uppgick vid samma tidpunkt till 28,6 procent (29,9). Den justerade soliditeten tar hänsyn till de dolda värden som inte beaktas i den synliga soliditeten. KAPITALSTRUKTUR Andel, Icke räntebärande skulder 691 8 Räntebärande 7 64 8 Synligt eget kapital 1 124 12 Totalt 9 455 1 Konjunktur Framåtblick Ett troligt räntescenario är att Riksbanken sänker reporäntan vårvintern 24. En global ekonomisk återhämtning har dock kommit igång och allt pekar på att vi går mot starkare internationell konjunktur. Det innebär att en första räntehöjning mot slutet av 24 förefaller trolig och att reporäntan då är tillbaka på samma nivå som januari 24 runt årsskiftet 24/25. Slutsatsen, utifrån nuvarande prognoser, är att 24 kommer bli något volatil på räntesidan med högre räntenivåer i slutet av året och ytterligare räntehöjningar 25. Wallenstam arbetar med en relativt hög andel rörliga lån. Då detta kan innebära en högre risk vid snabba ränteförändringar arbetar Wallenstam aktivt med olika derivatinstrument dels swapar för att förlänga portföljen dels räntetak och FRA för att begränsa risken i den kortfristiga portföljen. Wallenstam har, mot bakgrund av sin fastighetsstruktur, en låg rörelserisk, varför bästa avkastning för aktieägarna uppnås genom en förhållandevis låg synlig soliditet. 35

Möjligheter och risker Möjligheter och risker Wallenstam har ett långsiktigt arbetssätt eftersom fastighetsmarknaden till sin natur är förhållandevis trögrörlig. Trots detta förekommer vissa snabba inslag såsom exempelvis förändringar i räntenivå och elpris, och för att minimera negativa resultateffekter av dessa arbetar Wallenstam med olika säkerhetsinstrument. Omvärld och konjunkturläge Den internationella ekonomin har vänt uppåt och konjunkturen förstärks även i Sverige. Men återhämtningen går långsamt och någon snar vändning på arbetsmarknaden är inte i sikte. Svenskarna kommer framöver att känna av det svaga konjunkturläget, bland annat i form av hög arbetslöshet, höjda kommunalskatter och bromsad pensionsutveckling. (Källa Konjunkturinstitutet) Bostadshyror Under 23 har bostadsmarknadens parter träffat en överenskommelse där faktorer såsom t ex läge, trygghet, kvalitet i förvaltning skall tillmätas större betydelse i prissättningen. Förslaget går i korthet ut på fri prissättning i nyproduktion, kvalitet i förvaltning och fastighet skall löna sig, samt en möjlighet att tillfredsställa kunders individuella önskemål genom separata överenskommelser. (Källa pressmeddelande Fastighetsägarna) Mot bakgrund av Wallenstams attraktiva fastighetsbestånd och de gjorda satsningar som ytterligare förbättrat fastigheterna och förvaltningen finns goda förutsättningar för hyreshöjningar i bostadsbeståndet de närmaste åren. Wallenstams bostadsbestånd är fullt uthyrt och risken för framtida vakanser bedöms som mycket liten. Lokalhyror Wallenstams kommersiella bestånd är koncentrerat till Göteborgsregionen och har därför inte påverkats lika negativt av det ekonomiska bakslag som drabbat Stockholm och Mälardalen under de senaste åren. Lokalmarknaden i Göteborg karaktäriseras av en marknad i balans. Topphyrorna i Stockholm har minskat med cirka 4 procent under 23. Trots detta är ändå kontorshyrorna nästan dubbelt så höga som i Göteborg, vilket gör att det finns en god potential i kontorshyrorna i Göteborg. Av Wallenstams hyresintäkter kommer cirka hälften från de kommersiella fastigheterna. De kommersiella kontrakten tecknas vanligtvis på tre till fem år vilket innebär att en förändring av marknadshyrorna inte ger någon omedelbar effekt. Uppsägningstiden för lokalkontrakt är minst nio månader. Det gör att intäkterna under det innevarande året är förhållandevis förutsägbara. Kontraktstrukturen visar en stor spridning på lokalkontraktens löptider och lokalhyresgästernas sammansättning. Efter förvärvet av kommersiella fastigheter vid årsskiftet ökar spridningen ytterligare. Totalt har Wallenstam cirka 2 lokalhyreskontrakt. Wallenstams kommersiella fastigheter ligger huvudsakligen i attraktiva lägen. Dessa parametrar ger sammantaget liten risk i den kommersiella portföljen. Wallenstams företagskunder har en stor spridning i verksamheter, vilket medför låg exponering i enskild bransch. Vid årsskiftet 23/24 förvärvade Wallenstam ett stort kommersiellt bestånd i Göteborg. Det innehöll en ekonomisk vakans om 1 procent. Wallenstams kommersiella uthyrningsgrad i jämförbart bestånd var vid utgången av 23 fortsatt hög, 95 procent (97). Den sammantagna kommersiella uthyrningsgraden uppgår inklusive förvärvet till 93 procent. Inom en treårsperiod beräknar Wallenstam att vakansen i det förvärvade beståndet ska vara i samma nivå som det övriga. Det innebär att det finns en hyrespotential om cirka 1 i dessa fastigheter. Drift och underhåll Kostnaderna för drift är svåra att påverka på kort sikt. En förbrukningsminskning är ofta kopplad till en åtgärd i fastigheten. Kommunala taxor har under ett flertal år höjts mer än inflationen. Hyreshöjningarna täcker inte de ökade driftkostnaderna, vilket kommer att innebära att fastighetsägarna tvingas sänka ambitionerna när det gäller skötsel och underhåll. Wallenstam arbetar aktivt med att optimera fastigheternas förbrukning och därmed även driftkostnaderna. Exempelvis handlar Wallenstam sedan hösten 23 själva på elbörsen för att erhålla bästa pris på el. Det minskar också känsligheten för svängningar i elpriserna i och med att Wallenstam får en större kontroll över upphandlingen. Wallenstams el-policy reglerar hur handeln ska bedrivas. El-policyn innebär att upphandling får göras för maximalt två år framåt, uppdelat på tre säsonger. Prövning sker löpande om förutsättningar förändras. Wallenstams fastighetsbestånd är väl underhållet. Förvaltningsorganisationen arbetar målmedvetet med uppföljning och styrning av kostnader för varje enskild fastighet. Det ger god kontroll på fastigheter samt liten risk för oförutsedda kostnadsökningar. Upphandlingar sker i allt större utsträckning i delade entreprenader, på så sätt kan priserna pressas i varje del. Omflyttningshastigheten i Wallenstams fastighetsbestånd är låg, och det finns möjligheter att sänka den ytterligare tack vare en fortsatt hög efterfrågan på bostäder. En låg omflyttningshastighet innebär i sin tur minskade förvaltningskostnader. Kostnaderna för hyresgästanpassningar i samband med 36

Möjligheter och risker byte av lokalhyresgäst kan komma att öka om konjunkturen är fortsatt svag. Finansnetto Ett fastighetsbolags största enskilda kostnad är räntekostnaden och nivån på marknadsräntan kan förändras snabbt. För att få en stabil räntekostnadsutveckling är det viktigt att ha lång räntebindningstid samtidigt som en kort bindningstid ger den långsiktigt lägsta räntekostnaden. Wallenstam arbetar aktivt med att hitta den rätta mixen mellan dessa, men den genomsnittliga räntebindningstiden kan variera. I anslutning till en fastighetsaffär kan portföljen tillfälligtvis ha en stor andel rörliga lån i väntan på en optimal placering. En förändring av ränteläget med 1 procent i början av året påverkar Wallenstams kostnader med cirka 27, vilket motsvarar 13 procent av Wallenstams kassaflöde från förvaltningen. En ränteuppgång som leder till höjd inflation medför i förlängningen ökade hyresintäkter. Lokalkontrakt är i allmänhet indexreglerade och även på bostadshyrorna får räntehöjningar en effekt. Nuvarande prognoser förutser att Riksbanken troligen sänker reporäntan vårvintern 24 och att 24 kommer bli något volatilt på räntesidan med högre räntenivåer i slutet av året och ytterligare räntehöjningar 25. Fastigheternas värde Nyproduktionen av bostadsfastigheter är mycket låg, samtidigt som efterfrågan på bostäder fortsätter att öka i framför allt storstäderna. Bostadsmarknaden präglas generellt av att ett stort antal hyresrättsfastigheter säljs ut till bostadsrättsföreningar. Bostadsrättsföreningarnas agerande på marknaden bidrar till att höja prisbilden för bostadsfastigheter. För Wallenstam, med ett stort bostadsbestånd i attraktiva lägen, innebär det en stor värdepotential. Även Wallenstams kommersiella fastigheter är attraktiva och håller en hög uthyrningsgrad. Wallenstam förväntar sig därför inga dramatiska förändringar på de pararmetrar som styr fastigheternas värde på de orter där Wallenstam är representerade. Wallenstams fastighetsportfölj har ett bedömt marknadsvärde om 12 87 (1 596). Med ett övervärde som beräknas till 3 679 (3 372). Värdeökningen är främst hänförlig till bostadsfastigheterna. Känslighetsanalys Hyresförändring bostäder, 1 5,8 Hyresförändring lokaler, 1 5,8 Förändring vakansgrad,1 11,6 Förändring av driftkostnader, 1 3,5 Förändring av fastighetsskatten, på bostäder 23,,1-enhet 4,6 Förändring av låneräntan,1-enhet 27, Inkomstskatt Wallenstam har tidigare förvärvat 91 procent av ett bolag som innehåller betydande skattemässigt underskott. Wallenstam har under 23 förvärvat de återstående nio procenten. Underskottet kunde tidigare utnyttjas endast mot vinster från avyttring av aktier. Genom ny lagstiftning tagen av Riksdagen i juni 23 kan underskottet utnyttjas även mot andra vinster. Detta har medfört att Wallenstamkoncernen kan redovisa en uppskjuten skatteintäkt på 277,9 efter diskontering. Efter avdrag för uppskjuten skatt för periodens vinst uppgår den redovisade skatteintäkten till 28,6. Diskonteringen bygger på ett försiktigt utnyttjande av underskottsavdragen. I de fall Wallenstam redovisar resultat som överstiger denna kommer en bokföringsmässig diskonteringsränta att kunna påräknas. Underskottsavdraget uppgår nominellt till 1,3 Mdr, vilket motsvarar ett nominellt värde om cirka 35. Kapitalstruktur Den finansiella risken kan bland annat mätas genom soliditetsmåttet synlig soliditet respektive justerad soliditet. Vilken soliditetsnivå ett företag väljer att arbeta med påverkas i högsta grad av rörelserisken. Wallenstam har, mot bakgrund av sin fastighetsstruktur, en låg rörelserisk, varför bästa avkastning för aktieägarna uppnås genom en förhållandevis låg synlig soliditet. Wallenstams justerade soliditet är avsevärt större. Under år 2 började Wallenstam återköpa delar av utestående aktier. Detta har fortsatt under 23. Sammantaget har cirka 2 procent av aktierna återköpts. Återköpet påverkar inte Wallenstams möjligheter att genomföra investeringar, vilket framgår av en i princip oförändrad affärsvolym. Redovisning enligt International Financial Standards (IFRS) Företag inom EU vars aktier eller andra värdepapper är noterade på börs eller annan marknadsplats skall från och med år 25 upprätta koncernredovisningen i enlighet med IFRS enligt ett beslut i Europaparlamentet 22. Det innebär stora förändringar av gällande redovisningsprinciper inom vissa områden, bland annat i de fall där IFRS kräver eller tillåter värdering av tillgångar och skulder till verkligt värde. Detta har tidigare ej varit tillåtet enligt svensk rätt. En anpassning håller på att ske och Wallenstam har under 23 genomfört en redovisning enligt IFRS. Den för Wallenstams del enskilt största förändringen är principen om att redovisa verkliga värden av fastigheter och finansiella instrument i balansräkningen, och värdeförändringar av dessa i resultaträkningen. 38

Möjligheter och risker Redovisning enligt IFRS KONCERNENS RESULTATRÄKNING 23 Nuvarande IFRS redovisning jan-dec jan-dec FASTIGHETSFÖRVALTNING Hyresintäkter 949,2 949,2 Driftkostnader -348,3-348,3 Fastighetsadministration -46, -46, Driftöverskott 554,9 554,9 Avskrivningar fastigheter, -45, Bruttoresultat 554,9 59,8 Förvaltnings- och administrationskostnader -58,2-58,2 Rörelseresultat fastighetsförvaltningen 496,7 451,6 FASTIGHETSRÖRELSE Försäljningsintäkter 234,4 234,4 Kostnad sålda fastigheter -216,6-142,6 Värdejustering fastigheter 337,1 1,1 Resultat fastighetsrörelsen 354,8 92,8 Ränteintäkter 5,2 18,3 Räntebidrag 2,4 2,4 Räntekostnader -316,9-316,9 Värdejustering finansiella instrument -8,6 - Finansnetto -318, -296,2 Resultat före skatt 533,5 248,2 Skatt 188,8 28,6 Resultat efter skatt 722,4 456,8 Förvaltningsresultat, 178,7 155,4 Resultat/aktie, kr 48,83 3,88 Antal aktier, tusental 14 47 14 47 Antal aktier genomsnitt, tusental 14 793 14 793 I redovisning enligt IFRS sker ingen avskrivning på fastigheter. Reglering till verkligt värde sker istället genom en värdejusteringspost avseende årets värdeförändring. Ingående justering till verkligt värde görs direkt till eget kapital och avsättning skatt. Årets värdeförändring av fastigheterna redovisas i en värdejusteringspost vilken påverkar fastighetsrörelsen positivt med 336. Kostnad sålda fastigheter redovisas till fastigheternas verkliga värde enligt senaste värdering. Ränteintäkterna minskar på grund av den diskonterade ränteintäkt som avser skattefordran. Även värdering av skattefordran sker till nominellt belopp vilket påverkat periodens skatt med 35. Även värdering av skattefordran sker till nominellt belopp vilket påverkar årets skatteintäkt med ytterligare 77. Värdejusteringen på finansiella instrument avser icke hedgerelaterade derivatinstrument och el-terminernas verkliga värde. KONCERNENS BALANSRÄKNING 23 Nuvarande IFRS redovisning 31 dec 31 dec TILLGÅNGAR Förvaltningsfastigheter 12 87 9 191 Övriga anläggningstillgångar 29 29 Omsättningstillgångar 299 299 Summa tillgångar 13 198 9 519 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 3 719 1 124 Minoritetsintresse Avsättningar 1 59 64 Räntebärande skulder 7 729 7 64 Ej räntebärande skulder 691 691 Summa eget kapital och skulder 13 198 9 519 Redovisning av fastigheter till verkliga värden innebär för Wallenstam att fastigheternas bokförda värde ökar med motsvarande det bedömda övervärdet, d v s 3 679, eget kapital ökar med motsvarande 72 procent av övervärdet och resterande 28 procent ökar avsättning för skatt. En marknadsvärdering av skulderna innebär en ökning om 89, vilket även det påverkar eget kapital och avsättning skatt. NYCKELTAL Nuvarande IFRS redovisning 23-12-31 23-12-31 Resultat efter skatt, mkr 722,4 456,8 Förvaltningsresultat 178,7 155,4 Överskottsgrad, 58,5 58,5 Räntabilitet på synligt eget kapital, 48,6 47,1 Räntabilitet på totalt kapital, 9,9 7,1 Fastigheternas bokförda värde, mkr 12 87 9 191 Fastigheternas marknadsvärde, mkr 12 87 12 87 Fastigheternas direktavkastning, 6,6 7,3 Belåningsgrad, 6,1 59,4 Räntetäckningsgrad 2,6 1,8 Synlig soliditet, 28,2 11,8 Justerad soliditet efter uppskjuten skatt, 28,2 28,6 Data per aktie (kr) Förvaltningsresultat 12,8 1,5 Resultat efter skatt 48,83 3,88 P/E-tal, ggr 3 5 Fastighetsvärde enligt värdering 889 889 Synligt eget kapital 257 78 Substansvärde efter uppskjuten skatt 257 261 Börskurs/substansvärde efter uppskjuten skatt, 66 65 Börskurs 169, 169, Utdelning 6, 6, Antal aktier i tusental vid periodens utgång 14 47 14 47 Antal aktier i tusental, genomsnitt 14 793 14 793 För Wallenstam skulle en redovisning enligt IFRS avseende 23 innebära att många nyckeltal förbättras. Räntabilitetsmåtten blir högre tack vare att resultatet ökar med 265,6. Den synliga soliditeten är det nyckeltal som förbättras mest för Wallenstam. Den justerade soliditeten och den synliga soliditeten kommer framledes att vara den samma. Beslut om övergång till IFRS avseende redovisning av fastigheter till verkliga värden fattas av Wallenstams styrelse under 24. 39

Flerårsöversikt Flerårsöversikt KONCERNEN I SAMMANDRAG 1999-23 23 22 21 2 1999 RESULTATRÄKNING I SAMMANDRAG Fastighetsförvaltning Hyresintäkter 949 99 834 756 728 Driftkostnader * -394-417 -389-325 -324 Driftöverskott 555 492 445 431 44 Avskrivningar fastigheter -45-43 -38-34 -29 Bruttoresultat 51 449 47 397 374 Förvaltnings- och administrationskostnader * -58-42 -33-37 -29 Rörelseresultat fastighetsförvaltningen 452 47 374 36 345 Fastighetsrörelse Försäljningsintäkter 234 522 449 538 871 Rörelseresultat fastighetsrörelsen 93 293 28 38 125 Summa rörelseresultat 545 699 42 398 47 Finansnetto -296-321 -312-294 -284 Resultat före skatt 248 379 91 14 186 Resultat efter skatt 457 36 59 59 184 Förvaltningsresultat 155 86 62 66 61 BALANSRÄKNING I SAMMANDRAG Fastigheter 9 191 7 224 6 821 6 388 5 962 Övriga anläggningstillgångar 29 49 51 82 89 Omsättningstillgångar 299 287 523 286 215 Summa tillgångar 9 519 7 559 7 396 6 756 6 266 Synligt eget kapital 1 124 844 628 68 94 Minoritetsintresse - 8 - - - Avsättningar 64 33 279 217 21 Långfristiga skulder räntebärande 7 64 6 145 5 843 5 616 5 121 Kortfristiga skulder ej räntebärande 691 232 646 243 22 Summa skulder och eget kapital 9 519 7 559 7 396 6 756 6 266 KASSAFLÖDESANALYS I SAMMANDRAG Kassaflöde före förändring av rörelsekapital 2 131 18 67 94 Kassaflöde efter förändring av rörelsekapital 25 153 61 114 14 Nettoinvesteringar -1 529-236 -23-531 -1 Finansiering 1 284 28 114 417 8 Förändring likvida medel -4 125-27 12 Disponibel likviditet 184 23 125 166 167 DATA PER AKTIE Kr 23 22 21 2 1999 Förvaltningsresultat 1,5 5,41 3,71 3,62 3,22 Resultat efter skatt 3,88 19,25 3,52 3,23 9,74 Kassaflöde förvaltningsrörelsen 13,86 9,6 3,65 6,24 5,49 P/E tal, ggr 5 5 21 2 5 Fastighetsvärde enligt balansräkning 635 463 419 363 315 Fastighetsvärde enligt värdering 889 679 577 473 393 Synligt eget kapital 77,7 54,9 38,63 38,68 47,78 Substansvärde efter uppskjuten skatt 261 21 199 17 14 Börskurs vid årets slut 169, 95, 73, 64,5 47,5 Börskurs/substansvärde efter uppskjuten skatt, 65 45 37 38 46 Utdelning (*föreslagen utdelning) 6,* 4, 2, 1,6 1,25 Direktavkastning, 3,6 4,2 2,7 2,5 2,6 Direktavkastning inkl. inlösen, 8,2 Antal tusen aktier per balansdag 14 47 15 594 16 267 17 591 18 93 Genomsnittligt antal utestående aktier 14 793 15 924 16 772 18 256 18 93 Det finns inga utspädningseffekter från potentiella stamaktier, exempelvis teckningsoptioner, att beakta. Wallenstams återköp av egna aktier påverkar dock nyckeltalen. 44

Flerårsöversikt NYCKELTAL 23 22 21 2 1999 Fastigheternas marknadsvärde 12 87 1 596 1 435 9 6 7 441 Övervärde i fastigheter 3 679 3 372 3 614 3 212 1 479 Substansvärde efter uppskjuten skatt 3 773 3 272 3 23 2 993 1 969 Förvärv av fastigheter 1 94 485 492 692 622 Byggnadsinvesteringar 27 245 286 264 22 Försäljning av fastigheter 234 522 449 538 871 Fastighetsbestånd Antal kvm, tusental 1 249 1 122** 1 141** 1 112 1 78 Bokfört värde per kvm, kronor 7 358 6 435 6 5 745 5 531 Marknadsvärde per kvm, kronor 1 33 9 439 9 145 8 633 6 93 Överskottsgrad, * 58,5 54,1 53,4 57, 55,4 Räntetäckningsgrad, ggr 1,8 2,2 1,3 1,3 1,6 Skuldsättningsgrad, ggr 6,8 7,3 9,3 8,3 5,7 Fastigheternas direktavkastning, (exkl.adm. kostnader) 7,3 8,1 7,4 7,8 7,6 Belåningsgrad, 59 58 62 67 69 Genomsnittlig räntebindningstid, månad 23 29 Soliditet, 11,8 11,2 8,5 1,1 14,4 Justerad soliditet efter uppskjuten skatt, 28,6 29,9 29,3 3, 25,4 Genomsnittlig ränta på räntebärande skulder, 5,5 5,43 5,49 5,8 5,72 Genomsnittlig ränta per 31 december, 4,6 5,47 5,38 5,72 5,82 Räntabilitet på synligt eget kapital, 47,1 41,8 9, 7,4 22,5 Räntabilitet på totalt kapital, 7,1 9,5 5,9 6,3 7,9 Uthyrningsgrad - hyresvärde, 98 99 99 97 95 Uthyrningsgrad - yta, 97 98 98 97 95 *Justering har gjorts för år 2 på grund av ändrade redovisningsprinciper **Justerad efter ommätning Fastigheternas bedömda marknadsvärde 13 12 11 1 9 8 7 6 5 4 3 2 1 1999 2 21 22 23 Övervärde Bokfört värde Räntabilitet på synligt eget kapital 5 45 4 35 3 25 2 15 1 5 1999 2 21 22 23 Räntabilitet på synligt eget kapital Rensat från jämförelsestörande poster Kr 12 1 8 6 4 2 Förvaltningsresultat/aktie 1999-23 1999 2 21 22 23 Kr 3 25 2 15 1 5 Substansvärde per aktie efter uppskjuten skatt 1999 2 21 22 23 Hyresintäkter 1 9 8 7 6 5 4 3 2 1 1999 2 21 22 23 Affärsvolym 2222 118 114 11 6 2-2 -6 Affärsvolym/resultat -1 1999 2 21 22 23 Byggnadsinvesteringar Förvärv Försäljning Resultat från fastighetsförsäljningar Resultat 25 2 15 1 5 45

Bokslut 23 med kommentarer Resultaträkning Koncernen Moderbolaget 23 22 23 22 FASTIGHETSFÖRVALTNING Hyresintäkter (not 1) 949,2 99, 12,4 13,6 Driftkostnader (not 2) -348,3-371,7-6,7-5,3 Fastighetsadministration (not 4) -46, -45,5-1,1-1, Driftöverskott 554,9 491,8 4,5 7,3 Avskrivningar fastigheter (not 3) -45,1-43,3 -,5 -,6 Centrala administrationskostnader (not 4, 5) -6, -42,6-69,4-54,1 Övriga rörelseintäkter 2, 3,1 58,6 45,1 Övriga rörelsekostnader -,2-2,2,, Rörelseresultat fastighetsförvaltningen (not 7) 451,6 46,8-6,8-2,3 FASTIGHETSRÖRELSEN Försäljningsintäkter 234,3 521,6 64,1 - Kostnad sålda fastigheter -132,3-318,5-16,8 - Administrationskostnader (not 4) -1,3-13, -3,4-2,5 Nedskrivning fastigheter (not 3) -19,5-49,8-4, - Återförd nedskrivning fastigheter (not 3) 2,6 51,1 Återförd tidigare års reservering (not 6), 11,2 Rörelseresultat fastighetsrörelsen 92,8 292,6 39,9-2,5 Summa rörelseresultat (not 7) 544,4 699,4 33,1-4,8 Resultat från andelar i koncernföretag (not 9) - - 18,3 19,9 Resultat från övriga värdepapper och fordringar som är finansiella anläggningstillgångar, 1,9 14,2 22,6 Ränteintäkter (not 1) 18,3 5,,1,1 Räntebidrag 2,4 1,4 - - Räntekostnader (not 1) -316,9-329, -61, -36, Finansnetto -296,2-32,7-28,4 6,6 Resultat före skatt 248,2 378,7 4,7 1,8 Uppskjuten skatt (not 11) 28,6-72,2-1,7 1,4 Årets resultat 456,8 36,5 3, 12,2 Vinst per aktie, kronor 3,88 19,25 Antal utestående aktier vid räkenskapsårets utgång, tusental 14 47 15 594 Genomsnittligt antal utestående aktier, tusental 14 793 15 924 Hyresintäkter och överskottsgrad 1 7 9 8 6 7 6 5 5 4 3 4 2 1 3 1999 2 21 22 23 Hyresintäkter Överskottsgrad 6 5 4 3 2 1 Driftöverskott och direktavkastning exkl. administrationskostnader 6, 1999 2 21 22 23 Driftöverskott Direktavkastning exkl. administrationskostnader 9, 8,5 8, 7,5 7, 6,5 6 5 4 3 2 1 Driftöverskott och direktavkastning inkl. administrationskostnader 6, 1999 2 21 22 23 Driftöverskott Direktavkastning inkl. administrationskostnader 9, 8,5 8, 7,5 7, 6,5 5