LEKSAND Effekter av dagligvaruflytt på lokal och regional nivå Koncept 22 maj 2014
RSDs UPPDRAG OCH PROJEKTGRUPP Uppdraget RSDs uppdrag är att utreda vad som händer med handeln, i hela kommunen och framförallt i centrum om ICA flyttar till Norra infarten och om dess nuvarande lokaler fylls med andra butiker och verksamheter samt vad som händer om ingen flytt görs. Den etablering vid Norra Infarten som behandlas i denna utredning omfattar endast 1 500 kvm dagligvaruhandel. Projektgrupp Lisa Lagerén (projektledare) och Janne Sandahl. Dessutom har diskussioner förts med representanter från handel, fastighetsägare, allmänhet och centrumföreningen. Uppdragsgivare är kommunen genom Göran Wigert.
DEFINITIONER Detaljhandeln har i denna utredning indelats i två huvudgrupper: DV Dagligvaror som innefattar mat & dryck, blommor, kemtekniska artiklar, apoteksvaror, systembolagsvaror m.m. Av dagligvaror är ungefär 60 % livsmedel. Exempel på små specialbutiker inom DV är tobak, pressbyrån, konditorier och bensinstationernas dagligvarudelar. SV Sällanköpsvaror är övriga egentliga detaljhandelsvaror, som här indelats i två huvudgrupper: Volymhandel med sällanköpsvaror (vitvaror, möbler, TV, byggvaror m.m.). Här även kallat SVV. Shopping (kläder, skor, ur, guld m.m.), som vanligen svarar för ca 60 % av den totala SV-omsättningen. Det är denna typ av sällanköpsvaruhandel som vanligen finns i stadskärnor Stormarknader säljer med denna definition både dagligvaror och sällanköpsvaror. Till detaljhandel räknas i denna utredning inte verksamheter som bilförsäljning, bensinstationer och serviceverksamheter som frisörer, bibliotek, matställen och banker. Årsomsättning: försäljning per år anges inkl moms i 2012/2013 års priser.
LEKSANDS DETALJHANDEL IDAG
LEKSAND - BASDATA Befolkning december år 2013: 15 157. Befolkningsutvecklingen har varit svagt vikande. Kommunens vision är att till år 2025 ha 18 000 invånare, d v s en ökning med nära 20 % mot idag. I rapporten räknar vi med en oförändrad befolkning till år 2017. Dock skall poängteras att varje procent, eller del av procent, som befolkningen kan öka med per år kan ge stora positiva effekter på handeln på lite längre sikt. Detaljhandelsomsättning år 2012 inkl moms: Dagligvaror 437 Mkr/år Sällanköpsvaror 358 Mkr/år Källa: SCB, Handeln i Sverige
OMSÄTTNINGEN I KOMMUNEN IDAG (ÅR 2012) Kommentar: Totalt 440 Mkr DV 360 Mkr SV Norra infarten 0 Mkr DV 0 Mkr SV Noret 300 Mkr DV 120 Mkr SV Övrigt 55 Mkr DV 55 Mkr SV Leksands starkaste SV-handelsområde är Hjultorget, där Clas Ohlson och mer volymhandels- och outletorienterad handel dominerar. Norets omsättning på sällanköpsvarusidan når inte ens upp till hälften av kommunens totala omsättning, vilket kan vara en varningssignal. Dock är Noret starkt på dagligvarusidan, med tre relativt stora enheter. Källa: Handeln i Sverige, RSD mfl. Hjultorget 85 Mkr DV 185 Mkr SV
DETALJHANDELSINDEX, RELATIVT RIKET Försäljningsunderlag inkl moms år 2012: Dagligvaror 480 Mkr/år Sällanköpsvaror 450 Mkr/år Källa: Handeln i Sverige. Detaljhandelsindex år 2012 (relationen mellan verklig omsättning och försäljningsunderlag, i jämförelse med riket, som har index 100) Dagligvaror 91 (Dalarnas län 107) Sällanköpsvaror 81 (Dalarnas län 83) Källa: Handeln i Sverige. Kommentar: Dagligvaruindexet är normalt för en ort av Leksands storlek, snittet för orter mellan 10 000 och 20 000 invånare i Sverige (med undantag för ex vis gränshandelsorter) ligger på ca 90. Sällanköpsvaruindexet är högt, här ligger snittet för orter mellan 10 000 och 20 000 invånare på ca 50, men beror framförallt på handeln i Hjultorget.
KOMMENTAR OM FRITIDSBOENDE OCH TURISTER Leksand har en tredubblad befolkning under uppemot sex sommarveckor, vilket motsvarar drygt 4 000 extra fastboende när det gäller konsumtion av detaljhandelsvaror, framförallt av sällanköpsvaror ett potentiellt konsumtionstillskott av uppemot 100 Mkr sällanköpsvaror och knappt 50 Mkr dagligvaror Turismen bidrar till förhållandevis höga indextal, framför-allt på sällanköpsvarusidan, för en ort på 15 000 invånare, men det är en resurs som borde kunna nyttjas ännu bättre. På dagligvarusidan borde turisterna ha bidragit till att index varit 100 eller till och med något däröver.
DAGLIGVARUHANDELNS (DV) UTVECKLING I LEKSAND OCH GRANNORTERNA Kommentar: Leksand har drygt 4,5 % av länets dagligvaruförsäljning, jämfört med ca 5,5 % av antal boende. Dagligvaruomsättning 2012, Mkr inkl moms Leksand 437 Gagnef 246 Rättvik 365 Mora 774 Falun 2 023 Borlänge 1 735 Dalarnas län 9 426
SÄLLANKÖPSVARUHANDELNS (SV) UTVECKLING I LEKSAND OCH GRANNORTERNA Kommentar: Leksand har drygt 5 % av länets sällanköpsvaruförsäljning, jämfört med ca 5,5 % av antal boende.. Sällanköpsvaruomsättning 2012, Mkr inkl moms Leksand 358 Gagnef 49 Rättvik 125 Mora 727 Falun 1 595 Borlänge 2 080 Dalarnas län 6 833 Källa: Handeln i Sverige
KOMMENTAR OM E-HANDEL Enligt HUI omsatte e-handeln ca 37 000 Mkr år 2013, eller ca 6 % av den totala detaljhandelsomsättningen, vilket är en ökning med 17 % från år 2011. Den totala detaljhandeln ökade under samma period med ca 2 % i löpande priser, vilket betyder att e-handeln tar marknadsandelar, men att den traditionella handeln fortfarande växer.
ARBETSPENDLING Leksand har en nettoarbetsutpendling på ca 350 personer. Den största delen av arbetspendlingen sker söderut, mot Falun och Borlänge, och cirka en tredjedel sker norrut, då främst mot Mora och Rättvik. Källa: SCB Ort Utpendlare Inpendlare Borlänge 530 190 Falun 440 200 Rättvik 250 380 Gagnef 200 320 Mora 140 80 Hedemora 20 10 Vansbro 20 30 Malung-Sälen 10 10 Säter 10 20 Ludvika 10 Älvdalen 10 Orsa 10 Totalt 1 620 1 270
LEKSANDS HANDEL I FRAMTIDEN
EFTERFRÅGAN ÖKAR Antagen framtida per capita-konsumtion, årlig tillväxt i fasta priser, efter avdrag för e- handelns ökande andel DV + 0,5 % per år SV + 1,2 % per år E-handeln har drygt 5 % av den totala konsumtionen och har växt de senaste åren med över 10 % per år, men det är stora skillnader mellan olika varugrupper. Nöje, restaurang + 6 % per år Antal invånare ± 0 % (dock kan en viss förskjutning komma att ske till Noret, då bostadsutbyggnad på uppemot 250 à 300 lgh planeras där) Detta ger en tillväxt till år 2017, från år 2012, i fasta priser DV + 2,5 % SV + 6 % Plus ökat inflöde Minus ökad konkurrens Plus minus egna åtgärder Källa: RSD, KPG, SCB m m
FRAMTIDA MÖJLIG OMSÄTTNING I LEKSAND MHT FÖRÄNDRAD BEFOLKNING OCH PER-CAPITA KONSUMTION Omsättning 2012, Mkr inkl moms Omsättning 2017, Mkr inkl moms Omsättningsökning, Mkr inkl moms Fram till 2017 kommer alltså kommuninvånarnas och turisternas efterfrågan, trots att befolkningen inte ökar något, att öka: Dagligvaror med 2,5 %, eller med ca 10 Mkr Sällanköpsvaror med ca 6 %, eller med ca 20 Mkr Turisternas inköp har antagits öka i samma takt som de fastboendes. Omsättningsökning, % Dagligvaror 437 448 10 2,5 Sällanköpsvaror 358 380 22 6
REGIONENS HANDEL I FRAMTIDEN: KONKURRENTER, NYBYGGNADSPLANER OCH EFFEKTER PÅ LEKSANDS HANDEL
STÖRRE NYBYGGNADSPLANER FÖR HANDEL I REGIONEN TILL ÅR 2017 Mora + 10 000 kvm SVV Falun + 1 500 kvm DV + 12 000 kvm SVV En del av utbyggnadsplanerna (bl a delar - totalt drygt 25 000 kvm - av utbyggnaden i Norra Backa i Borlänge) har redan genomförts, men inte slagit igenom i statistiken än, varför de här visas som kommande. Borlänge + 50 000 kvm SVV Källa: RSD, HUI m fl SVV = Storskalig SV Ludvika + 2 000 kvm SVV
OMSÄTTNING SOM KOMMER ATT TAS FRÅN LEKSAND PGA ÖKAD REGIONAL KONKURRENS Utbyggnadsplanerna i andra kommuner kan år 2017 över SV: 5 Mkr i ökat utflöde till Mora Mora + 10 000 kvm SVV SV: 25 Mkr i ökat utflöde till Falun DV: 5 Mkr i ökat utflöde till Falun Falun + 1 500 kvm DV + 12 000 kvm SVV natten ge vidstående omsättningsförluster för Leksand. Ökande efterfrågan kommer att kompensera. Blå pilar avser SV-utflöde, röda pilar DV-utflöde. (De nya handelsytorna i Ludvika skapar ett endast försumbart flöde från Leksand) SV: 50 Mkr i ökat utflöde till Borlänge Borlänge + 50 000 kvm SVV Våra beräkningar visar ett totalt nytt utflöde på ca 80 Mkr SV och ca 5 Mkr DV, varav ca 75 %, eller till år 2017, d v s ca 60 Mkr SV och ca 4 Mkr DV. SVV = Storskalig SV Totalt nytt utflöde till 2017 4 Mkr DV 60 Mkr SV
ÅTGÄRDER I CENTRUM
EFFEKTER AV NYA CENTRUMNÄRA BOENDE Ca 600 boende kommer att flytta närmare centrum enligt de bostadsbyggnads-planer som finns. 600 boende efterfrågar ca 19 Mkr dagligvaror och 18 Mkr sällanköpsvaror, dock kommer inte hela denna efterfrågan att riktas mot Noret. På dagligvarusidan är den lokala köptroheten till handeln där man bor, inom några hundra meters gångavstånd, i en ort av Leksands storlek vanligen 35 à 40 % och på sällanköpsvarusidan 15 à 20 %. Dessa tal är naturligtvis beroende av om det finns några verksamheter som kan fånga upp efterfrågan. Detta betyder att den tillkommande lokala efterfrågan riktad mot Noret från de nya centrumnära boende blir 7 à 8 Mkr DV och 3 à 4 Mkr SV.
GESTALTNINGSPROGRAMMET
GESTALTNINGSPROGRAMMETS AVGRÄNSNING Gestaltningsprogrammets, framtaget av tema arkitekter, avgränsning av Noret syns till vänster. Denna utredning kommer att på dagens stadskärna applicera de delar av gestaltningsprogrammet som framförallt påverkar handeln på Noret, d v s områdets södra delar.
ÅTGÄRDER I GESTALTNINGSPROGRAMMET 9 10 Gestaltningsprogrammet föreslår bl a en ny torgyta mellan Torget och konsumparkeringen, där cyklister och bilar får köra på de gåendes villkor (1). Dessutom anläggs fler lokaler för handel vis Leksandsvägen (2, 3) och Hantverkargatan (4). 6 3 1 2 8 5 4 7 Konsumparkeringen (5) kommer att rustas miljömässigt, liksom Torget (6), Z-torget (7) och Majstångsplatsen (8). Det finns även några mer perifert belägna utpekade utvecklingsområden (9, 10). För att bedöma de effekter som de föreslagna åtgärderna kan ge på handeln på Noret har den lokala lägesmodellen Kolla Läget använts.
Kolla Läget är en väl beprövad s.k. lokal marknadsmodell. Den visar möjligheterna att med lönsamhet etablera en ny butik på olika lägen i ett centrum. Den är sortimentsunik, d v s den behandlar t ex blomsterbutiker och beklädnadsbutiker olika. KOLLA LÄGET Den kan också användas för att ge en allmän beskrivning av ett centrums kommersiella lägeskvalitet och stråkstruktur eller för att beskriva de kommersiella effekterna av olika tänkbara åtgärder i ett centrum, t ex bättre miljö eller ändrad tillgänglighet. Det är så vi använt den för Noret. Modellen baseras på besiktning och hanterar sex parametrar i ett poängsystem: Goda Grannar Stråk Miljö Parkering Kollektivtrafik Konkurrens Maxpoängen för ett enskilt läge är 100, men i praktiken bara ca 70 eftersom parametrarna konkurrerar med varandra. Modellen är avstämd för tre ortsstorlekar och köpcentrum.
SAMBAND MELLAN POÄNG OCH OMSÄTTNING Sambandet mellan Kolla Läget-poäng och omsättning visas i diagrammet t v, som översätter poäng till försäljningsmöjligheter för respektive bransch/ sortiment/profil i ett visst läge. Modellen ger den relativa lägeskvaliteten och därmed de relativa försäljningsmöjligheterna i studerat centrum. För att få en absolut bestämning krävs kalibrering mot en butik (ett läge) med känd försäljning, som korrigerats för de inre parametrarna så att man förvandlat den till normal-butik för sin bransch/sortiment/profil. Diagrammet t v är uppbyggt så att man inom ett centrum följer en av kurvorna i kurvskaran. Man bör notera att kurvorna accelererar, det är alltså betydligt mer gynnsamt för omsättningen att gå från ett läge med redan hög poäng till ett med ännu högre, än att ex vis förbättra ett svagare läge.
PARAMETRARNAS VIKT I DENNA UTREDNING (NORET) Vi har i denna utredning framförallt studerat shopping, och Leksand är enligt Kolla Lägets definition en liten stad. Maxvärdena (vikten) för de ingående parametrarna för denna bransch ses i tabellen nedan. Bransch Goda Grannar Stråk Miljö Konkurrens Parkering Kollektivtrafik Shopping 36 8 6 17 23 10 Studien avser förhållandena år 2014 och speglar möjlig försäljning för en tänkt nyetablering.
LÄGESKVALITETER IDAG FÖR SHOPPING I NORET För att utreda hur de planerade åtgärderna påverkar Norets handel har vi använt den lokala lägesmodellen Kolla Läget. Dagsläget för shopping ser ut enligt vidstående karta. För att med lönsamhet kunna nyetablera krävs som regel ca 50 poäng, och de traditionellt sett bästa lägena i en stadskärna av Leksands storlek brukar ligga kring 60 poäng. Norsgatan är, liksom tidigare, fortfarande starkaste shoppingläge, dock på en relativt låg nivå, runt 50 poäng. Även torgläget, vid Ica, når just över 50 p.
LÄGESKVALITETER EFTER GESTALTNINGSPROGRAMMETS ÅTGÄRDER De föreslagna åtgärderna ger förhållandevis små effekter på handelns lägeskvaliteter. Kring Norsgatan och Leksandsvägen och Hantverkargatans anslutningar till densamma ökar lägeskvaliteten med ca 5 %. Åtgärderna kring Torget ger också de små positiva effekter, med miljöförbättringar. Om de nya ytorna kring framförallt Hantverkargatan utformas väl och anslutningen till ex vis parkeringen blir tydligare kan de positiva effekterna bli större. + < 5 % + ca 5 %
TILLKOMMANDE OMSÄTTNING P G A NYA DETALJHANDELSYTOR ENLIGT GESTALTNINGSPROGRAMMET Enligt gestaltningsprogrammet kan ca 1 000 kvm nya detaljhandelsytor tillkomma, vi förutsätter här att dessa ytor kommer att inrymma någon form av shopping. Med en yteffektivitet på 20 000 à 25 000 kr per kvm inkl moms innebär detta en tillkommande omsättning på 20 à 25 Mkr inkl moms. Omsättningsnivån är starkt beroende av vilka aktörer man kan knyta till ytorna. En stark kedja kan kanske nå uppemot 30 000 kr per kvm inkl moms. På samma sätt påverkas i vilken utsträckning den nya omsättningen hämtas från eller stödjer befintlig handel i Noret.
LÄGESKVALITETER EFTER GPs ÅTGÄRDER OCH OM ICA ERSÄTTS MED SHOPPING Om Ica ersätts med bra shopping kommer lägeskvaliteten (d v s möjligheterna att sälja) för shopping öka något i denna del av Noret, med några procent. Den tillkommande SVytan (ca 600 kvm) antas omsätta 25 000 à 30 000 kr per kvm och därmed i sig omsätta 15 à 18 Mkr. Om Ica i stället ersätts med någon inte lika bra enhet (som t ex en lågprisinriktad beklädnadsbutik med outletprägel) blir effekterna i stället något negativa. Den tillkommande SVytan (ca 600 kvm) antas i detta fall omsätta 15 000 à 20 000 kr per kvm och därmed i sig omsätta 9 à 12 Mkr. Effekterna på Norsgatan kan komma bli en aning mindre positiva om någon verksamhet som ligger där idag flyttar till Icas lokal. -+ 0 % till + > 5 % + ca 5 %
REGIONALA OMSÄTTNINGS- FÖRSKJUTNINGAR FÖR DAGLIGVAROR VID FLYTT AV ICA 1 500 kvm ny högkvalitativ DV-yta vid Norra Infarten kan omsätta ca 110 Mkr inkl moms år 2017, om det är en flytt av ICA från Noret. Av detta kommer 10 à 15 Mkr från de två återstående dagligvaruenheterna i Noret, 70 à 80 Mkr vara egen överflyttad omsättning, 5 à 10 Mkr från övrig dagligvaruhandel i kommunen, 5 Mkr vara tillväxt och 10 Mkr vara återtaget utflöde. Detta betyder en minskad dagligvaruhandel i Noret med 80 à 95 Mkr/år. Detta ger en negativ spin-off-effekt på sällanköpsvaruhandeln med uppemot 5 Mkr/år eller drygt 4 %.
PÅ VILKET AVSTÅND BLIR EN DAGLIGVARUETABLERING NEGATIV I STÄLLET FÖR POSITIV FÖR NORETS SHOPPING? (1) B C För att utreda var en dagligvaruetablering blir negativ i stället för positiv för Norets handel har tre lägen prövats, vid Södra Brofästet (A) samt i de utvecklingsområden som pekas ut i gestaltningsprogrammet och är markerade som B och C i figuren t v. I en så pass liten ort som Leksand är ett sammanhängande stråk eller handelsområde viktigt för att enheter skall ha reell nytta av varandra. Man kan bara ex vis se på Hemköp, som ligger ett kvarter från verksamheterna vid Torget, men till vilket de kopplade besöken med övriga stadskärnan är litet. Ytorna B och C ligger båda två med ett stort bostadskvarter mellan sig Norets shopping, på 200 à 250 m avstånd från det närmaste hörnet av konsumparkeringen. Yta B ligger på kartan relativt nära Hemköp, men från entrén är det ca 100 m. Yta A ligger ca 300 m från Majstångstorget, och man måste över älven för att komma dit. A
PÅ VILKET AVSTÅND BLIR EN DAGLIGVARUETABLERING NEGATIV I STÄLLET FÖR POSITIV FÖR NORETS SHOPPING? (2) 1 2 För att en etablering skall vara positiv för Norets sällanköpsvaruhandel krävs att den ligger i direkt anslutning till dagens handel, se område 1 i kartan till vänster. Om den lokaliseras ett kvarter ifrån Norets sällanköpsvaruhandel (område 2) är effekten nära noll, och om enheten lokaliseras utanför detta område kommer effekten på sällanköpsvaruhandeln bli negativ. Detta betyder att av våra utpekade lokaliseringar enligt förra bilden är läge B neutral för Norets shopping och läge A resp C negativa. Hur stor effekten blir beror på enhetens storlek och utbud (en utpräglad lågprisenhet har ex vis mindre påverkan på övrig handel).
SAMMANFATTANDE TABELL, EFFEKTER PÅ NORET Scenario Regionala effekter på Noret, DV Regionala effekter på Noret, SV Lokala lägeseffekter på Noret, SV Tillväxt till år 2017, del som kan fångas upp av Noret, SV och DV Totala effekter på Noret Ny omsättning på Noret, DV och SV Ica ligger kvar + 7 à 8 Mkr + < 5 Mkr + > 5 Mkr + 20 à 25 Mkr + 35 à 40 Mkr 455 à 460 Mkr Ica flyttar till Norra Infarten, ersätts med bra SV Ica flyttar till Norra Infarten, ersätts med mindre bra SV - 75 à 80 Mkr +- 0 Mkr + > 5 Mkr + 35 à 45 Mkr - 25 à 40 Mkr 380 à 395 Mkr - 75 à 80 Mkr +- 0 Mkr ca 5 Mkr + 30 à 35 Mkr - 35 à 45 Mkr 375 à 385 Mkr De regionala effekterna på DV omfattar även den flyttade enhetens egen omsättning. De regionala effekterna på SV omfattar positiva effekter av tillkommande boende och negativa effekter av att Ica flyttar, dessa tar i princip ut varandra om Ica flyttar. De lokala effekterna på Noret är effekterna av gestaltningsprogrammet och av tillkommande SVhandel i Icas lokaler, dock inte de tillkommande verksamheternas egen omsättning. I det som tillväxten kan fånga upp ligger även den omsättning som de nya ytorna, enligt gestaltningsprogrammet och i Icas lokaler, i sig antas få. Effekterna på Noret kan slå ojämnt, vilket betyder att enstaka enheter kan få problem. Det är dock inte sannolikt att de positiva effekterna av gestaltningsprogrammets åtgärder och de nya lokalerna har hunnit slå igenom i sin helhet till år 2017 utan de syns nog främst framemot år 2020.
SAMMANFATTANDE TABELL, EFFEKTER PÅ HELA KOMMUNEN Scenario Effekter på Noret, DV och SV Tillkommande omsättning Norra infarten, DV Förändrad omsättning övriga kommunen, DV Total förändrad omsättning, hela kommunen, DV och SV Ny omsättning i kommunen, DV och SV Ica ligger kvar + 40 à 45 Mkr +- 0 Mkr +- 0 Mkr + 40 à 45 Mkr 840 à 845 Mkr Ica flyttar till Norra Infarten, ersätts med bra SV Ica flyttar till Norra Infarten, ersätts med mindre bra SV - 25 à 40 Mkr + ca 110 Mkr - 5 à 10 Mkr + 60 à 80 Mkr 860 à 880 Mkr - 35 à 45 Mkr + ca 110 Mkr - 5 à 10 Mkr + 55 à 60 Mkr 855 à 860 Mkr Samtliga tre scenarier ger en ökad omsättning i Leksands kommun. Det är dock inte sannolikt att de positiva effekterna av gestaltningsprogrammets åtgärder och de nya lokalerna har hunnit slå igenom i sin helhet till år 2017, utan de syns nog främst framemot år 2020.