Årsredovisning 2006 06

Årsredovisning 2006 06

Innehåll Året i sammandrag 1 VD har ordet 2 Higabgruppens uppdrag 4 Mål och uppföljning 6 Med kunden i fokus 8 Fastighetsbranschen under 40 år 10 Göteborg kunskapsstaden med industriell bas 12 Förvaltning 14 Förvaltningsområde 1 15 Förvaltningsområde 2 16 Förvaltningsområde 3 17 Fastigheter 18 Fastighetsutveckling 20 Pedagogen Higabgruppens hittills största projekt 22 Medarbetare 24 Miljöarbete 26 Förvaltningsberättelse 28 Resultaträkningar 30 Kommentarer till resultaträkningarna 31 Balansräkningar 32 Koncernens och moderbolagets förändringar i eget kapital 34 Kommentarer till balansräkningarna 35 Kassaflödesanalyser 36 Kommentarer till kassaflödesanalyserna 37 Noter 38 Revisionsberättelse 52 Granskningsrapport 53 Foto: Göran Olofsson Flerårsöversikt 54 Definitioner 55 Risk- och känslighetsanalys 56 Ägarstyrning 58 Intervju med styrelseordförande 60 Styrelse 61 Företagsledning 62 Fastighetsförteckning 63

Higabgruppen i korthet Bidrar till Göteborgs Stads utveckling Higabgruppen styrs av de direktiv som kommunfullmäktige antagit. Higabgruppen ska bland annat bidra till stadens utveckling samt vara ett strategiskt verktyg för Göteborgs Stad inom fastighetsområdet. I uppdraget ingår också att förvalta och utveckla Göteborgs kulturfastigheter. Verksamheten ska präglas av lyhördhet för de värden som präglar Göteborg. Därutöver ska bolaget vara en långsiktig, stabil aktör med god soliditet och lönsamhet. Utbildning, kultur, privat näringsliv och offentlig förvaltning Higabgruppens kunder finns inom samtliga de områden som tillsammans bidrar till en positiv utveckling av Göteborg. Företaget äger flera av Göteborgs mest kända kulturfastigheter samtidigt som man erbjuder ändamålsenliga lokaler för främst små och medelstora företag. Drygt hälften av hyresintäkterna kommer från offentlig verksamhet, medan det privata näringslivet svarar för resterande del. Tre förvaltningsområden med kundfokus Higabgruppens förvaltning är långsiktig. Arbetet är organiserat i tre olika förvaltningsområden, uppdelade efter kundkategori. Därmed skapas förutsättningar för en förvaltning enligt kundernas specifika behov och önskemål samtidigt som effektiviteten ökar. Higabgruppens tre förvaltningsområden är: Ω Område 1 fokuserar på livsmedelssektorn, hotell och restauranger samt specialfastigheter Ω Område 2 inrymmer fastigheter för kultur och utbildning Ω Område 3 har ett stort antal fastigheter för industri och hantverk Därutöver har alla områden kontorslokaler. Fastighetsutveckling efter kundernas behov Genom att skräddarsy fastigheter efter kundernas behov gör Higabgruppen det möjligt för kunderna att verka, utvecklas och växa. Ett väl genomfört utvecklingsarbete underlättar även förvaltningen av fastigheterna och bidrar därmed till ökad effektivitet och sänkta kostnader. Fastighetsutvecklingen omfattar såväl helt nya byggnader som större ombyggnationer eller anpassningar av befintliga fastigheter. Ägt av Göteborgs Stad Higabgruppen ägs till 100 procent av Göteborgs Stad genom Göteborgs Kommunala Förvaltnings AB. Företaget ska vara en långsiktig, stabil aktör med god soliditet och lönsamhet.

Foto: Göran Olofsson

Pedagogen invigdes med pompa och ståt den 1 september. Under öppethusdagarna passade över 14 000 nyfikna göteborgare på att se Pedagogen från insidan. Foto: Göran Olofsson Året i sammandrag Årets resultat efter finansiella poster uppgick till 58 Mkr (-25). I resultatet ingår realisationsvinster från fastighetsförsäljningar med 82 Mkr (8) samt nedskrivningar av fastigheter med 72 Mkr (64). 58 Mkr Likvida medel uppgick vid årsskiftet till 5 Mkr (3). Checkräkningskredit med ram om 50 Mkr var outnyttjad till 0 Mkr (0). 5 Mkr Den synliga soliditeten uppgick till 10,2 procent (7,8). 10,2 procent soliditet Fastighetsbeståndets bokförda värde, inklusive pågående nyanläggningar, uppgick vid årsskiftet till 3166Mkr 3 166 Mkr (2 928). Uthyrningsbar yta uppgick vid 576 årsskiftet till 576 484 m 2 (565 000). Vakansgraden uppgick till 6,0 procent. 484 m 2 Higabgruppens årsredovisning 2006 1

VD har ordet Stora projekt och kundorientering 2006 präglades framför allt av två saker vi arbetade vidare med eller slutförde ett antal större projekt och vi fortsatte vårt arbete för en mer kundorienterad verksamhet. Både när det gäller de stora projekten och det dagliga arbetet inom förvaltningen är vår vision att alltid skapa ökat värde för våra kunder, medarbetare och ägare. Därmed uppfyller vi även en av våra huvuduppgifter att bidra till en positiv utveckling av Göteborg. Berndt Svensson Pedagogen från projekt till förvaltning Årets största enskilda projekt utgjordes av Pedagogen som invigdes i början av september. Därmed gick även ansvaret för fastigheten över från vår avdelning för fastighetsutveckling till förvaltningen och våra medarbetare där. Det var särskilt glädjande att vi kunde slutföra projektet inom både ekonomiska och tidsmässiga ramar. Detta i sig är exceptionellt i samband med så här stora projekt som sträcker sig över en så lång tidsperiod. Vår vana av den här typen av projekt har även lett till att vi fått väldigt bra finansiering. Vi har bland annat kunnat låna 630 Mkr av Europeiska Investeringsbanken till mycket förmånliga villkor. Ett viktigt skäl till att de gick in var att Higabgruppen kunde visa att vi hanterat projektet, som bland annat omfattar 50 entreprenader, mycket väl ur konkurrenshänseende. En annan förutsättning är att vi har en stark partner i Göteborgs Stad som är mycket högt ratade på kreditmarknaden. Det är också spännande att vi på detta sätt utvecklar vårt samarbete med Göteborgs universitet. De är sedan tidigare hyresgäster på bland annat Hälsovetarbacken, Kurs- och Tidningsbiblioteket, Högskolan för Design och Konsthantverk samt Annedalsseminariet. Till våren flyttar dessutom Institutionen för Journalistik och Masskommunikation in i helt nybyggda lokaler på Annedalsseminariet och Campus Linné har förverkligats. Klart för den nya Fotbollsarenan I linje med vårt uppdrag att bidra till en positiv utveckling för Göteborg har vi nu fått grönt ljus från Byggnadsnämnden att inleda arbetet för en ny fotbollsarena. Denna högmoderna fotbollsarena ska ersätta Gamla Ullevi och stå färdig till hösten 2008. Att just Higabgruppen fått uppdraget att bygga den nya fotbollsarenan bygger på att det finns ett förtroende för det vi gör. Jag vågar påstå att våra ägare känner stor tilltro till vad vi kan åstadkomma. Samtidigt är vi mycket medvetna om att förtroende är en färskvara som måste förvaltas varje dag. Kundvård Vi känner också att vi har ett starkt förtroende från våra kunder. Detta framgår inte minst av vår kundundersökning där vi fick ett mycket bra resultat. Med detta i botten arbetar vi med att vidareutveckla vårt kundvårdsarbete. Liksom i allt annat vi gör är det viktigt att vi gör rätt saker på rätt sätt. Målet är att hösten 2009 vara ett av de tre bästa företagen i vår bransch på Göteborgsmarknaden vad gäller NKI (Nöjd-Kund-Index). Vi kommer därför att intensifiera arbetet med att utveckla våra ledare och medarbetare i kundvård. Startskottet för denna satsning gick i november och vi kommer att erbjuda ett omfattande internt utbildningspaket med bland annat fyra temautbildningar under 2007. Detta för att fortsätta att stödja och utveckla vårt arbetssätt för kundvård. 2 Higabgruppens årsredovisning 2006

VD har ordet Den 1 september invigdes Pedagogen. Invigningen markerade både slutpunkten på Higabgruppens hittills största byggprojekt och starten för en ny epok inom lärarutbildningen vid Göteborgs universitet. Medarbetare och arbetssätt Nyckeln till Higabgruppens framgång ligger i att vi har ett enhetligt arbetssätt och att samtliga medarbetare arbetar mot samma mål. Efter att under snart två år arbetat med ett nytt arbetssätt i nya roller för nästan samtliga medarbetare, är jag övertygad om att vi nu är mogna för att utveckla ett förhållningssätt till våra kunder som tydligt har sin grund i en av våra tre värderingar Kundorientering. Det finns också en mycket bra uppslutning bakom vårt arbetssätt inom organisationen, vilket inte minst visas i form av ett NMI (Nöjd- Medarbetar-Index) på 75. Det är särskilt roligt att vi kunde nå ett så högt resultat efter en period av mycket stora interna förändringar. 40-årsjubileet Både kunder och medarbetare var också i fokus då vi under året firade vårt 40- årsjubileum. I samband med Friidrotts-EM arrangerades kundträffar och många kunder var också med vid våra aktiviteter i samband med Picassoutställningen på Göteborgs Konstmuseum. Internt firade vi våra 40 år med en mycket uppskattad födelsedagsfest där målet för kvällen var hemligt för samtliga medarbetare, ända fram till dess att festen startade. Tack! Det är spännande att arbeta inom Higabgruppen. Vi befinner oss mitt i centrum av Göteborgs utveckling och vi både bidrar till och dras med i den positiva anda av framtidstro som jag känner präglar staden. Vi har åstadkommit mycket under året som gått. Det hade inte varit möjligt utan alla medarbetares fina insatser och det goda samarbete vi har haft med våra kunder och vår ägare. Både internt och externt är vårt jobb ett lagarbete. Jag vill därför avsluta med att rikta ett varmt tack till alla medarbetare, kunder, styrelseledamöter och samarbetspartners för ytterligare ett spännande, stimulerande och utvecklande år. Göteborg i februari 2007 Berndt Svensson, VD Higabgruppens årsredovisning 2006 3

Higabgruppens uppdrag Higabgruppens verksamhet styrs till stor del av de direktiv som ägaren, Göteborgs Stad, har ställt upp för bolaget genom beslut i Kommunfullmäktige. Av ägardirektivet framgår att Higabgruppen ska Ω Bidra till stadens utveckling Ω Vara ett strategiskt verktyg för Göteborgs Stad inom fastighetsområdet Ω Vara lyhörda för de värden som präglar Göteborg Ω Vårda och utveckla Göteborgs Stads kulturfastigheter Ω Vara en långsiktig, stabil aktör med god soliditet och lönsamhet Ω Via förvaltning, förvärv, utveckling och avyttring säkerställa fastigheternas värde och brukbarhet Ägardirektivet betonar särskilt uppgiften att vårda, utveckla och förvalta de fastigheter som bedöms ha ett kulturhistoriskt värde. Ett annat direktiv är att aktivt främja och tillgodose intressen för i huvudsak mindre företag och organisationer. Ägaren anger även att verksamheten ska eftersträva en ekonomisk utveckling som säkerställer tillfredsställande lönsamhet och soliditet. Utifrån ägardirektivet har Higabgruppen formulerat en vision och en affärsidé samt arbetat fram mål och handlingsplaner för att nå dessa. 4 Higabgruppens årsredovisning 2006

Higabgruppens årsredovisning 2006 5 Foto: Kjell Holmner

Mål och uppföljning Övergripande mål Higabgruppens övergripande mål är att uppfattas som en ansvarstagande, engagerad och drivande fastighetsförvaltare och partner i fastighetsfrågor. För att nå målen använder Higabgruppen sig av de kritiska framgångsfaktorerna beskrivna på Målbild 2007 (sid 7). De preciserade målen är uppdelade på fyra målområden; medarbetare, fastighetsutveckling, kund och ekonomi. Higabgruppens vision och affärsidé Vision Higabgruppen skapar ökat värde för kunder, medarbetare och ägare. Affärsidé Higabgruppens affärsidé är att långsiktigt äga, vårda och utveckla fastigheter för Göteborgs Stad samt i samverkan med kunder skapa verksamhetsanpassade lokaler. Vår verksamhet ska medverka till Göteborgs Stads utveckling. Målområde medarbetare Det övergripande medarbetarmålet är att vara en stimulerande arbetsplats som erbjuder intressanta och utvecklande arbetsuppgifter. Higabgruppen ska ha en decentraliserad organisation med klara ansvarsgränser och ett delegerat resultatansvar för de olika enheterna. Till målen för 2007 hör bland annat att genomföra fyra temautbildningar inom kundvårdsområdet samt att ytterligare öka ledarnas tillgänglighet. Mål för 2006 Ω Hitta lösningen för att samla alla medarbetare på samma arbetsplats Efter en förstudie har Higabgruppen beslutat att bygga om och utvidga de befintliga lokalerna i Gårda. Ω Ta fram och genomföra Vårt arbetssätt Higab 2007 Inom områdena hyresavtal, projekt, kundvård, lokalanpassning, inköp, administration, projekt och kommunikation skulle Higabgruppen ta fram ett gemensamt arbetssätt. Alla områden utom kundvård och inköp har i dag ett dokumenterat gemensamt arbetssätt. Målområde fastighetsutveckling Higabgruppen ska tillhandahålla fastigheter som skapar värden för Göteborgs Stad. Detta ställer stora krav på god kunskap om kundernas verksamheter och behov, god driftsekonomi och optimerad energiförbrukning. Till målen för 2007 hör bland annat att skapa utvecklingsplaner för fastigheterna Termiten och Backastationen samt att slutföra kartläggningen av verksamhetens miljöbelastning. Mål för 2006 Ω Andelen fastigheter med fossila bränslen ska halveras Inventering av fastigheterna samt beslut om investering för att byta ut samtliga fossileldade värmepannor är klara. Åtgärderna kommer att påbörjas under 2007. Ω Kartläggning 50 procent av verksamhetens miljöbelastning Flertalet av de komplicerade fastigheterna (motsvarande 50 procent av det totala antalet fastigheter) är inventerade. Resterade del kommer att genomföras under 2007. Ω Genomför handlingsplanen för vårt arbetssätt inom projekt En överskådlig bild över byggprocessen har tagits fram och en ny projektmodul för administration av projekten är under test. 6 Higabgruppens årsredovisning 2006

Mål och uppföljning Målbild 2007 Målområde kund Nöjda och lojala kunder är det övergripande målet. Organisationen ska svara upp mot kundernas behov, krav och önskemål. Till målen för 2007 hör bland annat att ta fram ett enhetligt arbetssätt för kundvård, att halvera antalet missnöjda kunder inom skötselområdet samt att genomföra vårt profilprogram för fastigheterna. Mål för 2006 Ω Ta fram och genomföra skyltprogram för våra fastigheter Skyltprogram har tagits fram. Genomförandet kommer att ske under 2007. Ω Genomföra handlingsplanen för vårt arbetssätt inom kundvård Under året har det operativa målet omvandlats till ett större projekt som vi kallar Kund 2009. Ett åtgärdsprogram har tagits fram med förslag på åtgärder som behöver genomföras för att bättre ta hand om våra kunder. Med anledning av företagets 40-års jubileum har en arbetsgrupp jobbat med aktiviteter och trycksaker. Under 2006 har även tekniker och fastighetsskötare försetts med profilkläder. Målområde ekonomi Higabgruppens övergripande finansiella målsättning är att nå en ekonomisk utveckling som säkerställer en långsiktig lönsamhet och en tillfredsställande soliditet. Till de operativa målen för 2007 hör bland annat att införa tydliga resultatmål i förvaltningen samt att påbörja genomförandet av fem handlingsplaner för våra mest olönsamma fastigheter. Mål för 2006 Ω Minska andelen disponibla och lediga lokaler med 20% Andelen vakanser varierar naturligt under varje år. Under året som gick minskade Higabgruppens disponibla och lediga lokaler med 5%. Ω Åtgärdsplan för de mest kostsamma fastigheterna per område Åtgärds- och handlingsplaner för totalt femton fastigheter är framtagna och åtgärdsarbetet för fem av dessa startar under 2007. Higabgruppens årsredovisning 2006 7

Med kunden i fokus Ökad nytta för kunderna Higabgruppen vänder sig till kunder inom såväl privat näringsliv som offentlig verksamhet. Företagets verksamhet syftar till att alltid ge ökad nytta för kunderna. Fastigheterna ska vara effektiva och praktiska samt i hög grad vara flexibla och anpassade till enskilda kunders behov. Kundfördelning (%) π Göteborgs Stad 30,2 π Staten och Västra Götalandsregionen 29,1 π Övriga hyresgäster 40,7 Uthyrd lokalarea (%) π Kultur 18,2 π Kontor 18,0 π Utbildning 15,9 π Hantverk och Industri 10,7 π Omsorg 10,1 π Idrott 9,9 π Hotell & Restaurang 6,6 π Livsmedel 4,9 π Lager 3,0 π Detaljhandel 1,9 π Bostad 0,8 Higabgruppen har ett i många avseenden unikt fastighetsbestånd för en rad varierande ändamål. Kunderna finns inom de mest skiftande verksamheter från snabbväxande teknikföretag och industriföretag till teatrar och offentliga institutioner. De offentliga verksamheterna utgör cirka 60 procent av såväl yta som intäkter, medan privat näringsliv svarar för 40 procent. Nöjda kunder För att kunna ge en service som motsvarar respektive kunds förväntningar arbetar Higabgruppen i en organisation med tre förvaltningsområden: Förvaltningsområde 1: Fastigheter för livsmedelssektorn (inklusive hotell och restaurang) samt specialfastigheter och mindre fastigheter för bland annat föreningar. Förvaltningsområde 2: Kultur- och idrottsfastigheter, fastigheter för utbildning och forskning. Förvaltningsområde 3: Fastigheter för hantverk och industri. I samtliga förvaltningsområden finns dessutom många kontorslokaler. Från ovan visas Hantverkshuset Stampen, Ullevi och Stora Saluhallen. Daglig kontakt och dialog Den viktigaste delen inom kundvård utgörs av den dagliga kontakten och dialogen. Kunderna ska alltid veta vem de ska vända sig till med frågor och önskemål. De ska mötas av förståelse, kunskap och engagemang samt snabbt få en återkoppling gällande när och hur ett eventuellt fel ska åtgärdas. Kunderna ska dessutom få återkoppling när felet är åtgärdat. Higabgruppens organisation innebär att det till varje fastighet finns en kundansvarig och en fastighetstekniker. Den kundansvarige har ett totalt affärsansvar för fastigheten och kundrelationerna. Fastighetsteknikern svarar för teknik, det dagliga underhållet och den löpande servicen. Den kundundersökning som Higabgruppen genomfört under 2006 visar att kunderna överlag är mycket nöjda. De högsta betygen ges för tillgänglighet och bemötande. Däremot finns det enligt under- 8 Higabgruppens årsredovisning 2006

Med kunden i fokus Foto: Göran Olofsson Pedagogens luftiga atrium är en naturlig mötesplats. Göteborgs Konstmuseum och Restaurang Trädgår n. sökningen potential till förbättring gällande återkopplingen av gjorda felanmälningar samt yttre miljö. Lokalanpassningar Utöver den dagliga förvaltningen spelar även möjligheten till anpassning av lokaler efter kundernas behov och önskemål en viktig roll för deras utveckling. Higabgruppen arbetar därför med lokalanpassning för både befintliga och nya kunder. Lokalanpassningen sker alltid i nära samverkan med kunden och omfattningen varierar stort. Större anpassningar genomförs av avdelningen för fastighetsutveckling. Låg vakansgrad Vid slutet av 2006 uppgick vakansgraden till 34 400 m 2, motsvarande 6 procent av den totala ytan. Av denna yta utgjordes en stor andel av ytor för projekt som är aktuella för ombyggnad eller upprustning. Rätt klimat för konst I den pampiga byggnaden på Götaplatsen högst upp på Avenyn finns Göteborgs Konstmuseum. Byggnaden invigdes 1925 och är tillbyggd på 60- och 90-talet. Museet har förutom cirka 60 000 teckningar, akvareller och grafiska blad, drygt 3 500 målningar och skulpturer med verk av bland annat internationellt kända konstnärer som Rembrandt, van Gogh, Monet, Picasso samt flera nordiska konstnärer som PS Kröyer, Ernst Josephson, Anders Zorn och Carl Larsson. Konstmuseet är det enda museet i Sverige som har tre stjärnor i Michelins Green Guide. Birgitta Flensburg är museichef på Göteborgs Konstmuseum. Hon tror att besökarna mest uppskattar det Fürstenbergska galleriet med en samling av nordisk 1880-tals konst. Birgitta Flensburg, Göteborgs Konstmuseum Fürstenbergska galleriet är en rekonstruktion av Fürstenbergska palatsets tavelgalleri. Det är roligt att vi kan visa samlingen i en artonhundratalsmiljö, säger Birgitta. Under 2006 hade konstmuseet en Picasso-utställning. Inför utställningen installerade Higabgruppen en temporär klimatanläggning för att museet skulle kunna leva upp till kraven från konstverkens ägare. Under 2007 2008 investeras i en permanent anläggning. Higabgruppens årsredovisning 2006 9

Fastighetsbranschen under 40 år Från byggteknik till kundfokus Under de senaste årtiondena har fastighetsbranschen utvecklas och blivit alltmer kundorienterad. Men fortfarande finns det mycket som kan bli bättre. Den som säger detta är Bo Mattsson, som sedan slutet av 1970-talet har arbetat som konsult inom fastighetsbranschen. Mellan 1983 och 2003 var han även verksam vid Institutionen för Byggnadsekonomi på Chalmers Tekniska Högskola. Enligt Bo Mattsson präglades fastighetsbranschen länge av de nära banden till byggnadsindustrin. Bostads- och fastighetsbolag hade ofta egna enheter för byggande och ett starkt fokus på byggprojekt. Det var den byggtekniska kompetensen som var kritisk. Kunden togs för självklar och det byggdes inte utan att man på förhand visste att det fanns ett behov. Fram till 1970-talet handlade det mesta om teknik, mindre om intäktsgenerering och affärer. Detta förstärktes av miljonprogrammet som, även om det egentligen var ett bostadspolitiskt initiativ, även påverkade byggandet av kommersiella fastigheter, säger Bo Mattsson. Vykort daterat december 1902, med utsikt mot Kungstorget och Stora Saluhallen där kundtillströmningen på den tiden var stor. Fotograferad från Stora Teaterns tak. Från Göteborgs Stadsmuseums samlingar. Professionalisering av branschen Hela branschen var också relativt outvecklad vad gällde olika yrkesroller. Det var först på 1980-talet som det på bredare front startades utbildningar för blivande fastighetsskötare och fastighetstekniker. Inom framför allt bostadssektorn hade detta tidigare skötts av människor som ofta hade ett annat jobb som huvudsysselsättning. Det var till exempel först på 1980-talet som Fastighetsanställdas Förbund tog strid för fler heltidstjänster inom yrket, säger Bo Mattsson som vid tiden själv Stora Saluhallen, fotograferad från Stora Teaterns tak februari 2007. Även 105 år senare lockar området kunder. deltog i en utredning kring utformningen av den första svenska högskoleutbildningen för fastighetssektorn. 1990-talskrisen en katalysator I och med att yrkesrollerna tydliggjordes skapades också förutsättningar för ett mer uttalat kundfokus. Denna utveckling fick extra skjuts av fastighetskrisen i början av 1990-talet. Vad som hände var att vi i krisens spår fick in ett antal nya aktörer i branschen som saknade de starka banden till byggnadssektorn. Tillsammans med historiskt 10 Higabgruppens årsredovisning 2006

Fastighetsbranschen under 40 år Lena Entoft Det första intrycket Varken människor eller företag får en andra chans att göra ett första intryck. Därför är bemötandet i receptionen viktigt för hur ett företag uppfattas. På Higabgruppens kontor i Gårda är det Pernilla Eliason och Lena Entoft som ser till att besökare och de som ringer till företaget får ett trevligt och professionellt bemötande. Varje kund är unik för oss därför är det viktigt att ge bästa möjliga service och ett varmt välkomnande, säger Pernilla och Lena. Båda betonar hur viktigt det är att se till att allt som ska fungera verkligen flyter på och att både besökare och medarbetare får den service de förväntar sig. Samtalen till Higabgruppen varierar både till antal och till innehåll. Alla samtal är lika viktiga oavsett om det bara handlar om att koppla vidare eller om det är ett problem som ska lösas. Pernilla och Lena är förberedda på det mesta. Inför större högtider är det till exempel en del som ringer och tror att de kommit till Saluhallen, som är en av våra fastigheter och vill veta var de kan köpa julskinka, färskpotatis och gås. Då har vi ett antal olika alternativ som vi kan tipsa dem om. Pernilla Eliason sett mycket stora vakanser öppnade detta vägen för ett lite annorlunda sätt att se på kunden. De kärva tiderna tvingade också aktörerna att fokusera på driftnettot, att fastigheterna skulle kunna bära sina egna kostnader, förklarar Bo Matsson. Det startade med att man började se på kunden som en mottagare av tjänster. Därefter togs ytterligare ett steg när fastighetsägarna runt millennieskiftet kom att se kunden som en intäktsgenererande faktor. Det handlade bland annat om att, utöver hyran även sälja bredbandsuppkopplingar och annat till kunderna. På väg bort från kunden? Efter millennieskiftet menar dock Bo Mattsson att utvecklingen kommit av sig och i vissa fall till och med vänt. Vi har åter fått in ett stort antal nya aktörer. Denna gång är det dock främst olika pensions- och fastighetsfonder som gått in i branschen och som främst ser till värdeutvecklingen av fastigheterna. Många av dem har inte ens egna organisationer för förvaltning. Enligt Bo Mattsson stannar de flesta fastighetsbolag vid en ganska enkel form av kundfokus. Många tycks vara nöjda med att de skickar ut en enkät till sina hyresgäster för att få reda på vad de tycker. Riktigt kundfokus handlar om att skapa kundvärde, att bidra till att kunderna kan utveckla sin verksamhet. Att skapa värde för kunden För att verkligen kunna tala om kundfokus måste man inse att alla kunder är olika och att det inte går att hitta en lösning som passar alla. Som exempel på att branschen fortfarande har en bit att gå nämner Bo Mattsson att mer än 90 procent av alla affärer fortfarande baseras på Fastighetsägarföreningens standardavtal. Riktigt kundfokus kräver kunskap om kundens verksamhet. Det gäller att förstå vilka faktorer som påverkar varje kund, vilka drömmar de har och vad som väntar runt hörnet. Lyckas man med det kan man utvecklas till en partner och en problemlösare som bidrar till att skapa värde för kunden. Då kan man också börja ta betalt på ett annat sätt avslutar Bo Mattsson. Vakansgrad (%) 18 16 14 12 10 8 6 3 2 0 2002 2003 2004 2005 2006 Göteborg Stockholm Malmö Källa: Newsec Direktavkastning (%) 8 7 6 5 2002 2003 2004 2005 2006 Göteborg Stockholm Malmö Källa: Newsec Higabgruppens årsredovisning 2006 11

Göteborg kunskapsstaden med industriell bas Higabgruppen bidrar till Göteborgs utveckling Göteborg och Västsverige har under flera år tillhört Sveriges mest expansiva regioner och tillväxten har varit stark både vad gäller näringsliv och befolkning. Under det senaste decenniet har antalet invånare ökat med 10 procent. Göteborgs universitet och högskolor har fått allt fler studenter och samtidigt sker en stark utveckling och tillväxt inom fordonsindustrin samt en rad andra branscher. Minskad sårbarhet Fordonsindustrin utgör alltjämt Göteborgs industriella bas och är en viktig tillväxtmotor. Branschen står för cirka 40 procent av industrin i regionen. Även hamnen spelar en fortsatt viktig roll. Göteborgs Hamn är det logistiska navet för svensk exportindustri och varje år anlöper cirka 700 000 fartyg. Vid sidan om de traditionella industrigrenarna har emellertid ett stort antal mindre och medelstora företag vuxit fram med verksamhet i olika branscher. Från politiskt håll har det också varit en önskan att bredda näringslivet och därmed minska sårbarheten inför hastiga förändringar inom enskilda branscher. 70 000 studenter I denna utveckling spelar Göteborgs universitet och Chalmers Tekniska Högskola en viktig roll. Idag studerar 70 000 studenter vid dessa högskolor. Tillsammans med lärare och forskare innebär det att de engagerar ett mycket stort antal människor. Högskolorna är också viktiga då de fungerar som plantskolor för nya företag. Här har Higabgruppen en viktig uppgift då det gäller att förse dessa nya företag med funktionella lokaler. Två exempel på detta är Biotech Center och Brew House. Fastighetsmarknaden Göteborgs fastighetsmarknad har under senare år präglats av en hög vakansgrad och måttlig prisstegring. En bidragande orsak till detta har varit en relativt stor nyproduktion av lokaler. Inför kommande år förväntas efterfrågan på lokaler öka som ett resultat av en förbättrad sysselsättningsnivå. Samtidigt avtar nyproduktionen något. I sin regionala konjunkturbarometer förutspår Nordea en stabil fastighetsmarknad. Vision 2020 Även om Göteborg och Västsverige står sig starkt idag så behöver regionen ständigt 12 Higabgruppens årsredovisning 2006

Göteborg kunskapsstaden med industriell bas Inom 15 år beräknas 40 000 nya arbetsplatser och 30 000 nya bostäder behöva tillkomma i centrala Göteborg. utvecklas. Framför allt måste regionen växa som arbetsmarknadsregion för att vara fortsatt attraktiv ur ett internationellt perspektiv. Detta kommer att kräva såväl fortsatt befolkningsökning som förbättrade kommunikationer för att pendlingsregionen därmed kan vidgas. Göteborgs Stad utgör kärnan i denna satsning och inom 15 år beräknas 40 000 nya arbetsplatser och 30 000 nya bostäder behöva tillkomma i centrala Göteborg. I detta arbete har Göteborg en fördel i form av god tillgång på central mark som tidigare använts för hamn- och varvsverksamhet samt industri och logistik. Därmed finns också förutsättningar för en fortsatt måttlig kostnadsutveckling för nyproduktion av fastigheter. Higabgruppen viktig aktör I Higabgruppens uppdrag ingår att företaget ska bidra till en positiv utveckling för Göteborgs stad. Genom sin inriktning skapar företaget goda förutsättningar för såväl näringsliv som utbildning och kultur tre områden som måste samspela för att en region ska kunna utvecklas och växa. Populära utbildningar vid Göteborgs universitet Antal förstahandssökande per plats Psykologprogrammet (30) 20,7 Europaprogrammet/tot (40) 19,8 Sjukgymnastprogrammet (40) 17,0 Logopedprogrammet (28) 15,7 Gymnasielärarprogrammet inrikt. samhällskunskap (10) 15,7 Dietistprogrammet (40) 13,3 Läkarprogrammet (57) 11,9 Socionomprogrammet (105) 11,9 Källa: GU, Göteborgs universitet Prognostiserad sysselsättningstillväxt 107 106 105 104 103 102 101 100 99 98 Index Prognostiserad BRP-tillväxt 130 125 120 115 110 105 100 Index 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 Stor-Göteborg Mälardalen Sydsverige 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 Stor-Göteborg Mälardalen Sydsverige Källa: Newsec Higabgruppens årsredovisning 2006 13

Förvaltning Långsiktigt perspektiv med fokus på kunden Higabgruppens förvaltning är långsiktig och tar sin utgångspunkt i det uppdrag bolaget har fått från Göteborgs Stad. Arbetet är organiserat i tre olika förvaltningsområden, vilka är uppdelade efter kundstruktur. Därmed skapas förutsättningar för en förvaltning enligt kundernas specifika behov och önskemål samtidigt som effektiviteten ökar. Förvaltningen av flera av Göteborgs mest kända fastigheter ställer stora krav på kunskap om de enskilda fastigheterna och dess ofta unika historia. Förvaltningsområdena är indelade efter följande kundgrupper: Område 1 fokuserar på livsmedelssektorn, hotell och restauranger samt specialfastigheter Område 2 inrymmer fastigheter för kultur och utbildning Område 3 har ett stort antal fastigheter för industri och hantverk I samtliga områden finns dessutom många kontorslokaler. Varje team riktar sig till specifika kundgrupper I de tre förvaltningsområdena finns flera team av medarbetare som är inriktade på just de kundgrupper och fastigheter som finns inom området. Varje team består av en kundansvarig och en fastighetstekniker. Den kundansvarige har det övergripande ansvaret för kunder och fastigheter. Fastighetsteknikern svarar för teknik, det dagliga underhållet och den löpande servicen. Fiskekyrkan Dagligt och planerat underhåll Det tekniska arbetet består av både dagligt underhåll såsom skötsel, tillsyn, reparationer och planerat underhåll i form av förebyggande åtgärder. Det planerade underhållet syftar till att bevara fastigheterna i gott skick och därmed också sänka underhållskostnaderna. Arbetet bedrivs utifrån underhållsplaner som anger när och var underhållsarbete ska utföras. Det planerade underhållet står för en stor del av Higabgruppens kostnader och företaget arbetar därför aktivt med att i största möjliga mån samordna underhållsarbetet. Därmed minskar både administration och kostnader. 14 Higabgruppens årsredovisning 2006

Förvaltning Livsmedelssektor, hotell och restauranger samt specialfastigheter Förvaltningsområde 1 Slakthusområdet I förvaltningsområde 1 finns ett stort antal fastigheter som rymmer verksamheter inom eller med anknytning till livsmedelssektorn. Här finns Fiskhamnen, Slakthusområdet och Partihallarna, men även Stora Saluhallen, Saluhallen Briggen och Fiskekyrkan. Området innefattar också ett antal hotell- och restaurangfastigheter såsom Sjömagasinet, Restaurang Trädgår n, Hotel Eggers samt Arken Konferenscenter. I området finns även ett stort antal specialfastigheter i form av bland annat Huvudbrandstationen i Gårda och Odontologen på Medicinareberget med Folktandvården som hyresgäst. Därtill består området av ett stort antal mindre fastigheter såsom Gathenhielmska reservatet och Klippans kulturreservat. Kunderna utgör en blandning av mindre och större privata företag, offentliga institutioner och föreningar. Livsmedelssektorn arbetsintensiv 2006 var ett relativt lugnt år inom området utan några större ny- eller ombyggnationer. Däremot innebär kundstrukturen med ett stort antal mindre kunder ett ständigt arbete inom både förvaltning och uthyrning. Mest arbetsintensiva är fastigheterna med kunder inom livsmedelssektorn där lagar och EU-direktiv ställer krav på verksamheterna och dess lokaler. En långsiktig omdaning pågår i Slakthusområdet där mindre familjeslakterier till viss del ersatts med större livsmedelsproducenter. I de närliggande Partihallarna sker också ett ständigt arbete för att utveckla fastigheterna samt säkerställa ordningen och förbättra säkerheten. Det pågår också en utredning om Fiskhamnen och hur den ska möta framtidens utmaningar när fiskeriverksamheten på Västkusten förändras. Utredningen drivs av Stadsbyggnadskontoret. 2007 flera nyheter på gång Under 2007 kommer Arken Konferenscenter att genomgå en större ombyggnad för att möta framtidens önskemål på en attraktiv hotell- och konferensanläggning. Higabgruppen har också påbörjat planeringen för bland annat en upprustning av Saluhallens fasader samt en modernisering av hallens avfallshantering. Under våren invigs även Sjöräddningens nya ledningscentral i Långedrag. Higabgruppen har sålt marken till Fastighetskontoret samt bistått i projektledningen. I Fiskekyrkan sedan 1954 Sven Wallhult har sin butik Öckerö Fisk i Fiskekyrkan. I Fiskekyrkan finns fyra fiskhandlare, ett café och en restaurang. Tillsammans har dessa en intresseorganisation där Sven är talesman. Öckerö Fisk har funnits i Fiskekyrkan sedan 1954, det var min pappa som startade affären. Vår granne har funnits här ett år längre. Själv har jag jobbat här sedan 1973, säger Sven. Det började med bara fisk för att senare kompletteras med skaldjur. Idag är räkor den mest sålda varan i Fiskekyrkan. Under senare år så har utbudet av delikatesser och färdigrätter som sallader och lunchportioner ökat mycket. På sommaren kan man se hur de kommer från kontoren här omkring och köper lunch. Sedan sätter de sig utanför vid kanalen och äter. Det är trevligt tycker vi och det ökar kundtillströmningen, säger Sven. Den största försäljningen sker annars runt jul och nyår, men även inför påsk och midsommar. En vanlig lördag har Fiskekyrkan 2 000 3 000 besökare. Higabgruppens årsredovisning 2006 15

Förvaltning Kultur och utbildning Förvaltningsområde 2 I förvaltningsområde 2 finns många av Göteborgs mest kända fastigheter. Här återfinns kulturfastigheter såsom husen runt Götaplatsen, Stora Teatern och Naturhistoriska museet. Området rymmer även fastigheter för utbildning och forskning till exempel Högskolan för Design och Konsthantverk, Biotech Center och Pedagogen. Området omfattar också ett stort antal kontorsfastigheter såsom Kvarteret Högvakten som bland annat inrymmer Göteborgs Stads politiska ledning och Rådhuset där Tingsrätten är hyresgäst. Till området hör även Ullevi, Valhalla Sport och Hagabadet. Det absoluta flertalet av kunderna är offentliga förvaltningar och institutioner. Göteborgs Stad och Göteborgs universitet med dess olika förvaltningar och fakulteter är de största kunderna. Utvecklat samarbete med universitetet Färdigställandet och invigningen av Pedagogen, vilken finns beskriven på sidan 22, var naturligtvis årets största enskilda händelse inom området. Utöver att vara det enskilt största projektet hittills i Higabgruppens historia är Pedagogen också en viktig del i det samarbete företaget har med Göteborgs universitet. Utöver Pedagogen är universitetet även hyresgäst på Hälsovetarbacken, i Kursoch Tidningsbiblioteket, Högskolan för Design och Konsthantverk, Annedalsseminariets ombyggda del och inom kort även i Annedalsseminariets nybyggnad dit Institutionen för Journalistik och Masskommunikation flyttar våren 2007. Speciella uppdrag och nya kunder Med så många speciella verksamheter i fastigheterna som dessutom är kulturskyddade ställs särskilda krav på förvaltningen. I området finns många medarbetare med särskild kunskap om just denna typ av uppdrag. Bland de mer unika uppdragen under året återfinns säkerhetsinvesteringar i Kvarteret Högvakten för förbättrat skydd av den politiska ledningen. Inför Picassoutställningen i Göteborgs Konstmuseum installerades vidare en ny klimatanläggning för att säkerställa att konstverken inte skadades. Bland de nya kunderna i området kan nämnas Utbildningsförvaltningen som flyttade in i Stora Katrinelund samt Teater Uno som är nya hyresgäster på Esperantoplatsen. 2007 nya kunder, fastigheter och utmaningar Under 2007 kommer mycket arbete att läggas ner på förberedelserna inför att Higabgruppen övertar Valands Konsthögskola och Stadsbiblioteket. Därtill kommer RFSU att flytta in i företagets fastighet på Stora Badhusgatan. I Tullhuset kommer Emigranternas hus att utöka sin verksamhet och i Biotech Center kommer ytterligare insatser vidtas för att minska den vakanta ytan. Från Teater Unos uppsättning av Mäster Olof Foto: Mattias Dellmo Göteborgs mest centrala teatergrupp Teater Uno är en av Göteborgs äldsta teatergrupper. Sedan starten 1977 har man framfört utmärkt samtidigt som de ligger så centralt de Vi har fått dem anpassade så att de passar oss otaliga teaterpjäser för framför allt högstadieoch gymnasieelever. Föreställningarna ges både Utöver egna uppsättningar kommer Teater Uno kan, säger Carl Harlén på Teater Uno. ute i skolorna och på Teater Unos egen scen. också att upplåta teatern för andra teatergrupper Sedan februari 2007 finns hemmascenen i Higabgruppens fastighet vid Esperantoplatsen, ett sten- Många teatergrupper kämpar med knappa när man själv är ute och spelar på skolorna. kast från det kulturella centrat vid Järntorget. resurser. Då känns det roligt att kunna hjälpa till, Vi är mycket nöjda med de nya lokalerna. säger Carl Harlén. 16 Higabgruppens årsredovisning 2006

Förvaltning Fastigheter för industri och hantverk Förvaltningsområde 3 Förvaltningsområde 3 består av fastigheter som framför allt inrymmer lokaler för hantverk, industri och kontor. Kunderna är till övervägande del privata företag. I området ingår många av Higabgruppens tidigaste fastigheter såsom Hantverkshuset Stampen, Grimmereds Industriby och kvarteret Lammet i Gårda där Higabgruppen också har sitt kontor. Till området räknas även Kvibergs före detta regemente, Angereds Industriby, Härlanda Park samt en rad mindre fastigheter såsom Vidkärrs Herrgård, Skårs Gård och Bö Herrgård. Inslaget av industri- och företagsbyar innebär att området har förhållandevis många kunder och ett stort antal mindre lokaler. För detta krävs en särskild typ av kunskap på förvaltningen och på uthyrningsverksamheten. Många nya hyresgäster under 2006 Under 2006 har närmare 22 000 m 2 lokalyta fått nya hyresgäster. I Kviberg har Higabgruppen till exempel hyrt ut lokaler till Aspero Idrottsgymnasium, Klättergöteborgen, Göteborgs Handikappidrottsförbund och BTK Linné. Sedan tidigare finns Idrotts- och föreningsförvaltningen och Västsvenska Idrottsförbundet på plats. I kvarteret Bobinen i Gårda har Lokalförsörjningsförvaltningen hyrt nya gemensamma lokaler på cirka 2 000 m 2. Även Angereds Industriby har fått nya hyresgäster i form av Posten och AMF som hyr lokaler för utbildning. Spännande nyheter 2007 Under våren 2007 kommer Kretsloppsparken i Alelyckan att invigas. Detta är en ny typ av återvinningscentral. På Kretsloppsparken kommer man att arbeta med att reparera och förädla inlämnade produkter och sälja olika återanvändbara varor i butiker i parkområdet. Därefter kommer kulturhuset i Härlanda att invigas. Projektet är unikt i och med att det är två stadsdelsnämnder Örgryte och Härlanda som samarbetar om ett gemensamt hus för bland annat bibliotek, föreningsverksamhet, öppen förskola och en ny plats för olika typer av scenkonst. Under året kommer även arbetet i Kviberg att fortsätta och Higabgruppen kommer att avyttra mark i området för byggandet av nya bostäder. En av Higabgruppens äldsta kunder Lennart Rybczynski, Färg i Väst I de gula längorna som bildar Grimmereds Industriby finns en av Higabgruppens äldsta kunder Färg i Väst. Butiken har under olika namn och med skilda ägare funnits i lokalerna sedan 1975 då fastigheten byggdes. Sedan 1993 äger Lennart Rybczynski Färg i Väst som vänder sig till både hemmasnickare och professionella hantverkare. Dock har han arbetat i butiken sedan 1982. Vi har alltid haft ett bra samarbete med Higabgruppen. De svarar för utsidan av lokalerna och vi står själva för det inre underhållet. Jag uppfattar Higabgruppen som långsiktiga och vi har alltid fått den hjälp vi behöver och kontakterna har ofta gått genom en och samma person hos dem, säger Lennart Rybczynski. Higabgruppens årsredovisning 2006 17

Fastigheter Ständig utveckling för att möta kundernas förändrade behov Higabgruppen äger och förvaltar några av Göteborgs mest kända fastigheter såsom Stora Teatern, Göteborgs Konstmuseum och Fiskekyrkan, men även industribyar som de i Grimmered och Angered. Därmed är bolaget genom sitt fastighetsbestånd en viktig aktör i arbetet med att utveckla Göteborg. Higabgruppen bildades 1966 med uppgift att förvärva och uppföra lokaler för de hantverkare och industriidkare som fick flytta i samband med att köpcentrat i Nordstaden byggdes. Sedan dess har uppdraget utvidgats och antalet fastigheter blivit fler. Samtidigt har Higabgruppen hela tiden utvecklats för att möta kundernas förändrade krav på modernitet och effektivitet. Den största förändringen inträffade 1990 då kommunfullmäktige beslutade att överföra ett stort antal av kommunens kulturfastigheter till Higabgruppen. Därmed utökades ansvaret till att även omfatta flera av Göteborgs mest kända fastigheter. Fastighetsbestånd Idag äger och förvaltar Higabgruppen över 134 fastigheter, motsvarande 576 484 m 2. Samtliga fastigheter har stor betydelse för Göteborgs kulturella, kommersiella och offentliga liv. Fastigheterna kan delas in i tre kategorier beroende på vilken typ av verksamhet som bedrivs i lokalerna: Ω Fastigheter för kultur, nöje och idrott, till exempel Göteborgs Konstmuseum, Konserthuset, Stadsteatern och Stora Teatern samt Ullevi, Valhalla Sport och Hagabadet. Ω Fastigheter för kommersiellt bruk såsom Biotech Center, Partihallarna och Hantverkshuset Stampen, men även en liten fastighet såsom korvkiosken i hörnet Avenyn/Engelbrektsgatan. Ω Fastigheter för offentlig verksamhet i form av utbildning och omsorg, bibliotek och offentliga institutioner såsom den nybyggda Pedagogen, kommunledningens lokaler vid Gustav Adolfs torg samt Huvudbrandstationen i Gårda. Långsiktigt ägande Higabgruppens ägande är långsiktigt och många av företagets fastigheter utgör en viktig del av Göteborgs historia, samtid och framtid. Många av fastigheterna kräver omsorgsfullt och ofta tidskrävande underhåll. Det gäller såväl de offentliga kulturfastigheterna som industrifastigheter som ständigt måste svara upp mot kundernas föränderliga verksamhet. Lokalproffs flyttar ihop i gemensamt kontor Inger Skogsberg, LFF Lokalförsörjningsförvaltningen (LFF) förvaltar Göteborgs Stads fastigheter och lokaler för barnomsorg och utbildning. Idag hyr de lokaler av Higabgruppen i Gårda, men de har också kontor i Utby och på Hisingen. Vi började se på alternativ för att kunna flytta ihop våra verksamheter och sitta i gemensamma lokaler redan för ett par år sedan, säger Inger Skogsberg på LFF. En förutsättning var att det nya kontoret skulle finnas centralt så att vi enkelt kan ta oss till våra olika lokaler som finns över hela staden. Efter att ha gått igenom ett antal olika alternativ föll valet på lokaler i kvarteret Bobinen i Gårda, bara några hundra meter ifrån där LFF idag har ett av sina kontor. Eftersom vi redan är hyresgäster hos Higabgruppen visste vi att de sköter uppdraget som hyresvärd på ett professionellt sätt. Hittills har de också levt upp till våra förväntningar under arbetet med de nya lokalerna, säger Inger Skogsberg. 18 Higabgruppens årsredovisning 2006

Fastigheter Milstolpar i Higabgruppens utveckling 1966 Higabgruppen bildas efter beslut i Kommunfullmäktige. 1987 Higabgruppen förvärvar de fastigheter som tidigare förvaltades av Göteborgs Saluhallsförvaltning, bland annat Fiskekyrkan, Saluhallen och Partihalls- och Slakthusområdet. 1990 Kommunfullmäktige beslutar att sälja ett stort antal kulturfastigheter till Higabgruppen. Dotterbolaget Kulturfastigheter i Göteborg AB bildas för att förvalta fastigheterna, däribland Röhsska Museet, Börsen, Rådhuset och Ostindiska huset. Samma år förvärvas även Göteborgs Fiskhamn och Saluhallen Briggen. 1994 Higabruppen förvärvar samliga aktier i AB Långedrag, vilket innebär att fastighetsbeståndet utökas med bland annat Restaurang Sjömagasinet och stora markområdet vid Långedragsudden. 1995 Förvärv av stora markområden och flera byggnader i Kvibergsområdet, samt Härlanda fängelse. 1998 Restaurang Trädgår n återuppförs efter brand. Barken Viking köps och totalrenoveras. 2003 Biotech Center invigs. 2004 Brew House står färdigt efter ombyggnad och Stora Teatern slår upp sina portar efter en större upprustning. 2006 Pedagogen, Higabgruppens största projekt hittills, står färdigt. Higabgruppens årsredovisning 2006 19

Fastighetsutveckling Med kundernas bästa för ögonen Genom att i möjligaste mån anpassa lokaler efter kundernas behov gör Higabgruppen det möjligt för kunderna att verka, utvecklas och växa. Ett väl genomfört utvecklingsarbete underlättar även förvaltningen av fastigheterna och bidrar därmed till ökad effektivitet och sänkta kostnader. Higabgruppens fastighetsutveckling ansvarar för projekt med stort teknikinnehåll och som kräver ett omfattande projekterings- och utredningsarbete. Det kan omfatta såväl utveckling och projektledning av helt nya byggnader som större ombyggnationer eller anpassningar av befintliga fastigheter. Projekten kan initieras internt inom Higabgruppen, från kunder med specifika behov eller från ägaren, Göteborgs Stad. Gemensamt för alla projekt är att de ska drivas med lönsamhet, med kundernas bästa för ögonen samt bidra till en positiv utveckling för Göteborg. Det enskilt största projektet under året är naturligtvis Pedagogen som omfattar både upprättandet av helt nya byggnader och utveckling av befintliga fastigheter. Mer om Pedagogen finns att läsa på sidan 22. Nya byggprojekt Higabgruppen är mitt i en mycket händelserik period i företagets utveckling. Under senare år har en rad nya fastigheter uppförts eller omdanats. Utöver Pedagogen kan till exempel Hälsovetarbacken och Biotech Center nämnas. Varje nybyggnadsprojekt kräver noggrann planering i form av projektering och utredning. Arbetet sker i nära samarbete med både kunder och offentliga aktörer såsom Stadsbyggnadskontoret, Länsstyrelsen och Göteborgs Stadsmuseum. Under 2006 initierades byggnationen av Kretsloppsparken på Alelyckan. Dessutom färdigställdes en komplett utbildningsanläggning åt Räddningstjänsten i Färjenäs. Ett annat stort projekt utgörs av den nya fotbollsarena som ska ersätta Gamla Ullevi. Higabgruppen fick i november 2006 bygglov och arenan beräknas stå färdig under 2008. Pedagogen 20 Higabgruppens årsredovisning 2006

Fastighetsutveckling Utveckling och anpassning av befintliga fastigheter Med många äldre och kulturhistoriskt viktiga byggnader i beståndet har Higabgruppen ett särskilt ansvar att varsamt utveckla dessa fastigheter så att de anpassas till dagens behov. Därmed säkerställs att gårdagens kulturarv förs vidare in i framtiden. Kviberg är ett exempel på hur Higabgruppen har utvecklat befintliga fastigheter till nya ändamål. Arbetet har skett stegvis i takt med att nya hyresgäster tillkommit och beräknas pågå under ytterligare några år. I Annedalsseminariet pågår för närvarande ett omfattande utvecklingsarbete för att färdigställa lokalerna. Institutionen för Journalistik och Masskommunikation vid Göteborgs universitet flyttar in där under våren 2007. Senare under året kommer Härlanda Kulturhus att invigas. Alla projekt är dock inte stora, men väl så betydelsefulla. Higabgruppen gjorde en exakt kopia av de fasadsmyckningar från 1600-talet som höll på att vittra sönder på en av fastigheterna vid Kronhuset. Originalsmyckningarna förvaras nu i lokaler med rätt förutsättningar för att hindra fortsatt söndervittring samtidigt som fasaden har behållit sitt utseende. Illustration: GF Konsult Byggnationen av Kretsloppsparken påbörjades under 2006. I kundens tjänst på Kviberg Kvibergsområdet är ett av de områden där det under 2006 har hänt mest och många nya hyresgäster har antingen flyttat in eller står beredda att göra det. Lars Silfverstrand är kundansvarig och har bland annat ansvarat för Higabgruppens fastigheter på Kviberg. Som kundansvarig har han det övergripande ansvaret för kundrelationen och för fastigheternas ekonomiska drift. Jag trivs med att hitta lösningar och lokalanpassningar som passar både kunder och Higabgruppen. Genom en bra dialog där båda parter har lyssnat på varandra har vi på Kviberg kommit fram till mycket bra lösningar där Higabgruppen ibland stått för hela lokalanpassningen och där kunden ibland gjort en större del av arbetet själv, säger Lars Silfverstrand. På Kviberg finns också Lennart Davidsson som är fastighetsskötare. Lennart är snickare från början och har arbetat på Kviberg i fem år. Arbetsuppgifterna handlar om den dagliga skötseln av fastigheterna och innebär bland annat att Lennart både utför snickeriarbeten och ansvarar för att det är rent och snyggt kring fastigheterna. Jag ansvarar för det mesta mellan skorsten och avlopp, säger Lennart. Mycket av det som ska åtgärdas löser jag själv. I andra fall får jag ta in hjälp, till exempel av en elektriker. Det är ett roligt och omväxlande arbete och jag trivs med att gå till jobbet. Higabgruppens årsredovisning 2006 21