Översik tlig utr edning 2011-06-09 Dnr: 11 KS 248 Handläggare: Sten Hammar Samrådshandling Villa Sjötorp Program och översiktlig utredning för Villa Sjötorp, del av Fredriksskans 2:8, Gävle kommun, Gävleborgs län Samrådstid: 13 juni 31 augusti 2011 FYSISK PLANER ING Bygg & Miljö Gävle, 801 84 Gävle Besöksadress Kyrkogatan 22 Tfn 026-17 80 00 (vx) bygg.miljo@gavle. se www.gavle.se
Dnr: Sid 2 (34) Sjötorp sommaren 2001. Foto: Mats Granbom.
Dnr: Sid 3 (34) INNEHÅLL 1. SAMMANFATTNING... 4 1.1 Bakgrund... 4 Alternativ 1. Bevarande av Villa Sjötorp... 4 Alternativ 2. Flyttning av Villa Sjötorp... 4 Alternativ 3. Rivning av Villa Sjötorp... 5 2. UTGÅNGSPUNKTER... 7 2.1 Uppdraget... 8 2.2 Gällande översiktsplan... 8 2.3 Gällande detaljplaner... 8 2.4 Riksintresse för kulturmiljö på Norrlandet... 8 2.5 Riksintresset Gävle Hamn... 9 2.6 Markägoförhållanden vid Sjötorp... 9 2.7 Lägesbestämning... 9 3. GÄVLE HAMN... 10 3.1 Hamnens utbyggnadsplaner... 10 3.2 Hamnens miljötillstånd... 10 3.3 Utbyggnad av hamnen inom Sjötorpsområdet... 10 4. NATUR... 11 4.1 Värdefull natur och parkanläggning... 11 4.3 Strandskydd... 11 5. KULTURMILJÖN VILLA SJÖTORP... 13 5.1 Historik... 13 5.2 Ägare... 13 5.3 Fattade beslut... 14 5.4 Värdefull byggnad och trädgård... 14 8. ALTERNATIVA UTVECKLINGAR AV SJÖTORP... 18 8.1 Alternativ 1. Bevarande av Villa Sjötorp,... 19 8.2 Alternativ 2. Flyttning av Villa Sjötorp... 20 8.3 Alternativ 3. Rivning av Villa Sjötorp... 24 9. UTREDNING OM ALTERNATIVA TOMTPLATSER FÖR VILLA SJÖTORP... 27 9.1 Kriterier för ny tomt... 27 7. MILJÖFAKTORER... 32 7.1 Miljökonsekvensbeskrivning... 32 10. ORGANISATION OCH GENOMFÖRANDE... 33 10.1 Tidplan... 33 10.2 Ansvarsfördelning och huvudmannaskap... 33
Dnr: Sid 4 (34) 1. SAMMANFATTNING 1.1 Bakgrund Gävle Hamn utvecklas och frågan om rivning av Villa Sjötorp har väckts av hamnen. Länsstyrelsen har därefter förordnat om anmälningsplikt för rivning av Sjötorp. För att utreda och avgöra frågan om rivning har denna utredning gjorts på uppdrag av kommunstyrelsens MMP-beredning. Utredningen jämför alternativen bevara, flytta eller riva Villa Sjötorp. Utredningen behandlar också påverkan på riksintresset och ekonomiska konsekvenser av alternativen. I utredningsalternativet Flyttning redovisas sex alternativa platser dit Villa Sjötorp kan flyttas. Alternativ 1. Bevarande av Villa Sjötorp I bevarandealternativet bevaras Villa Sjötorp med byggnad och omgivande park. Byggnaden rustas och området närmast huset planläggs för en ny markanvändning, förslagsvis kontor. Parken bevaras och rustas upp och planläggs som PARK. Strandpromenaden kan läggas genom parken och därifrån följa stranden österut mot Engeltofta. Stuffmagasinet kommer att angöras med en järnväg som avslutas ca 100 meter öster om nya stuffmagasinet, ca 50 meter från Villa Sjötorp. Gävle Hamn avgränsas då i huvudsak enligt gällande översiktplan. Alternativ 2. Flyttning av Villa Sjötorp I flyttnings-alternativet flyttas Villa Sjötorp till en ny tomtplats på annan plats på Norrlandet (se separat redovisning av alternativa nya tomtplatser för Villa Sjötorp). Stuffmagasinet kommer att angöras med en ny järnväg som avslutas ca 200 meter öster om magasinet, ända framme vid Villa Sjötorp. Nuvarande park och byggnadsläge för Sjötorp tas därmed i anspråk för en ny järnväg med parallella lastgator för lastbilar. Parken kan bevaras i en mindre del. Strandpromenaden får läggas i ett högre läge ovanför den nya järnvägen och därifrån leda vidare ner mot stranden och vidare österut mot Engeltofta. Gävle Hamn avgränsas då i huvudsak enligt den genomförda fastighetsombildningen 2010.
Dnr: Sid 5 (34) Alternativ 3. Rivning av Villa Sjötorp I rivnings-alternativet rivs Villa Sjötorp utan att flyttas vidare. Stuffmagasinet kommer att angöras med en ny järnväg som avslutas ca 200 meter öster om magasinet, ända framme vid tomten för Villa Sjötorp. Nuvarande park och byggnadsläge för Sjötorp tas därmed i anspråk för en ny järnväg med parallella lastgator för lastbilar. Parken kan bevaras i en mindre del. Strandpromenaden får läggas i ett högre läge ovanför den nya järnvägen och därifrån leda vidare ner mot stranden och vidare österut mot Engeltofta. Gävle Hamn avgränsas då i huvudsak enligt den genomförda fastighetsombildningen 2010.
Dnr: Sid 6 (34)
Dnr: Sid 7 (34)
Dnr: Sid 8 (34) 2. UTGÅNGSPUNKTER 2.1 Uppdraget Kommunstyrelsens mark, miljö och planberedning har i april 2010 lämnat ett uppdrag till Bygg & Miljö, Gävle Hamn och Tekniska kontoret att klarlägga framtiden för Villa Sjötorp med omgivningar. Utredningen ska behandla: Vilka översiktliga planförändringar som behövs, hur området ska planläggas. Avvägningar mellan hamnens utveckling och riksintresset för kulturmiljö. Beskriva alternativen bevara, flytta eller riva. Beskriva de ekonomiska konsekvenserna av alternativen. Utredningen ska fungera som program till detaljplan enligt PBL. 2.2 Gällande översiktsplan Sjötorp och Gävle hamn ingår i översiktsplan för Avan-Fredriksskans antagen 2004. I översiktsplanen är parkområdet kring Villa Sjötorp utlagt som s.k. Skyddad natur. För området anges i översiktsplanen: Nya verksamheter och byggnader bör anpassas till den värdefulla kulturmiljön. 2.3 Gällande detaljplaner För området vid Villa Sjötorp gäller en detaljplan antagen under 1975, laga kraft 1976. Planen visar hamnändamål för det aktuella området. För de delar av Gävle Hamn där stuffmagasinet byggs gäller s. k. områdesbestämmelser för hamnverksamhet som vunnit laga kraft under 2001. 2.4 Riksintresse för kulturmiljö på Norrlandet Villa Sjötorp ligger inom område för riksintresse kulturmiljövård, K 802 Norrlandet. Riksintresset är beslutat av Riksantikvarieämbetet år 1987 och reviderat 2004 och 2010. Värdebärare för det område med stora sommarvillor där Sjötorp ingår: Tomtstruktur med stora tomter med sommarvillor som vänder sig mot havet. Den påkostade arkitekturen i de äldre sommarvillorna inspirerade av nationalromantik, jugend, schweizerstil m.m. Sommarvillornas karaktär som unika solitärer som berättar om en svunnen tid. De äldre villornas detaljer som glasverandor, snickarglädje, småspröjsade fönster och torn.
Dnr: Sid 9 (34) 2.5 Riksintresset Gävle Hamn Gävle hamn är riksintresse för kommunikationer. Hamnen har tillstånd att driva hamnverksamhet inom sitt verksamhetsområde. Beslut togs 2006. En uppskjuten fråga var beslut om bullernivåer i tillståndet. Hamnen skulle göra kompletteringar. Det tillfälliga bullervärdet blev 50 db(a) ekvivalent ljudnivå. Underlaget till prövning och fasställande av bullervillkoret är sänt på remiss från länsstyrelsen med önskan om svar före 20 oktober 2010. Gävle hamn önskar att länsstyrelsen beslutar att bullernivån 50 db(a) ekvivalent ljudnivå ska vara ett slutligt villkor i tillståndet. Villa Sjötorp ligger nära hamnen och är inte lämplig som bostad. Riksintresset är ännu inte formellt avgränsat av Trafikverket. 2.6 Markägoförhållanden vid Sjötorp Området kring Villa Sjötorp har sålts av Gävle kommun till Gävle Hamn. Fastighetsbildning och marköverlåtelse blev klara i början av 2010. 2.7 Lägesbestämning Området ligger norr om Gävle Hamn i de inre delarna av Norrlandet. Sjötorp ligger ca 7 km nordost om centrala Gävle. Området har avgränsats för att kunna klarlägga en möjlig tomtplats för Villa Sjötorp och en framtida gräns för Gävle Hamn mot norr och öster. Avgränsningarna kommer också att kunna ligga till grund för framtida avgränsningar av riksintressen för hamn och kulturmiljö.
Dnr: Sid 10 (34) 3. GÄVLE HAMN 3.1 Hamnens utbyggnadsplaner Gävle hamn expanderar. Under senare år har stora ökningar skett av godsvolymerna med ökad containertrafik och hantering av flygbränsle till Arlanda. Hamnen planerar att utöka kajer, hamnytor och inseglingsränna. Nya magasin och järnvägsspår planeras. Anläggning av en ny oljeterminal med oljeledning har påbörjats. 3.2 Hamnens miljötillstånd Hamnen har tillstånd att driva hamnverksamhet inom sitt verksamhetsområde. Beslut togs 2006. En uppskjuten fråga var beslut om bullernivåer i tillståndet. Hamnen skulle göra kompletteringar. Det tillfälliga bullervärdet blev 50 db(a) ekvivalent ljudnivå. Underlaget till prövning och fasställande av bullervillkoret är sänt på remiss från länsstyrelsen med önskan om svar före 20 oktober 2010. Gävle Hamn önskar att länsstyrelsen beslutar att bullernivån 50 db(a) ekvivalent ljudnivå ska vara ett slutligt villkor i tillståndet. Villa Sjötorp ligger nära hamnen och är inte lämplig som bostad. Enligt hamnens bullerutredning 2010 överskrides riktvärdena för bostäder både för ekvivalent ljudnivå och maximal ljudnivå. Det är inte möjligt att med bullerdämpande åtgärder minska ljudnivåerna så att hela tomten och huset blir lämpligt som bostad. 3.3 Utbyggnad av hamnen inom Sjötorpsområdet Ett större magasin, ett s.k. stuffmagasin, för packning av containrar är under uppförande inom hamnen intill Villa Sjötorp. Ett nytt järnvägsspår har också påbörjats genom stuffmagasinet och vidare in i parken vid Sjötorp. Hamnen planerar för att nuvarande park och byggnadsläge för Sjötorp ska tas i anspråk för järnvägsspåret som också rundas av en lastgata för tunga fordon. Gävle Hamn utvidgas då i huvudsak enligt den genomförda fastighetsombildningen 2010.
Dnr: Sid 11 (34) 4. NATUR 4.1 Värdefull natur och parkanläggning Det lövdominerade området kring Villa Sjötorp har sitt ursprung i en anlagd park, men har nu börjat övergå i ett mer naturliknande tillstånd. Området har landskapsmässiga värden liksom natur- och kulturvärden. Parken präglas av 1800-talets parkkultur och är medvetet uppbyggd kring Villa Sjötorp. Vid en landskapsinventering, som utfördes av Sture Koinberg 1976, fastställdes vilka trädarter som fanns i parken. I den sluttande terrängen mot havet har utfyllnader gjorts och ovanliga buskar och träd planterats, t.ex. finns här blodbok, hängask, tuja och naverlönn. Förövrigt i området finns även andra planterade träd som tysk lönn, bok, avenbok, poppel och pilar tillsammans med vilda trädslag som lind, asp, gråal, rönn och alm. En del trädindivider har en imponerande storlek. Stora delar av ängsmarkerna har börjat växa igen med bl.a. hallon och björksly. En stor del av lövskogsområdet sydväst om Sjötorp har försvunnit i och med hamnens expansion. För fem till sex år sedan anlades en damm och i samband med det fälldes en hel del träd, och under 2010 har en lövdunge fällts för att bereda plats för nytt järnvägsspår och väg in i parkområdet. Även VAdragningen ut till Engeltofta har delvis påverkat lövskogen i närområdet. 4.3 Strandskydd Strandskydd inom Sjötorpsområdet Den gällande detaljplanen i området gjordes innan det generella strandskyddet infördes. Länsstyrelsen har därför bedömt att strandskydd inte gäller vid Sjötorp. Strandskydd på ny tomt På några av de diskuterade alternativa tomtplatserna behöver strandskyddet prövas på nytt. Det gäller särskilt föreslagna tomtplatser som inte är planlagda för bostäder idag. Även om villan och tomten får vattenkontakt så ska en strandremsa sparas för passage och strandskydd där så är möjligt. Kartor på nästa sida: Grönstruktur och Kulturmiljö
Dnr: Sid 12 (34)
Dnr: Sid 13 (34) 5. KULTURMILJÖN VILLA SJÖTORP 5.1 Historik Från mitten av 1800-talet började Gävles välbeställda borgare att anlägga sommarnöjen vid havet. Dessa villabyggen sammanföll med ångbåtstrafikens utveckling kring Gävle. Villorna var avsedda för rekreation och friluftsliv. Med tiden utvecklades Norrlandet till Norrlandskustens största och mest enhetliga område med sommarvillor. Området utgör i dag riksintresse för kulturmiljövården (X802 Norrlandet-Bönan). Till de äldsta villorna på Norrlandet hör Sjötorp. Huset byggdes år 1864 men hade då en betydligt enklare utformning. År 1882 köptes villan av grosshandlare Axel Brandt, som lät genomföra en genomgripande ombyggnad. Byggnaden fick då sitt nuvarande utseende i fransk renässansstil med två kupolkrönta hörntorn och rikt utsmyckade träfasader med stenimiterande dekor. Runtomkring anlades en parkliknande trädgård med en mängd främmande trädslag i enlighet med dåtidens mode. På 1970-talets början hotades Villa Sjötorp av rivning. Orsaken var planer på ett nytt stålverk på Norrlandet. En stark opinion väcktes genom Miljö-Opinion, Gävle Gille och Gävle Naturskyddsförening för ett bevarande av villan och parken. Detta ledde till att stödföreningen Sjötorps Vänner bildades 1977. Föreningen nyttjade huset fram till 2007 och ansvarade för den löpande tillsynen av villa och trädgård enligt avtal med Hamnstyrelsen. Detta avtal sades upp för några år sedan och byggnaden står nu igenbommad. 1 5.2 Ägare Målarmästare Rudolf Sjöström, Gävle, lät uppföra det ursprungliga huset 1864. Redan 1865 övergick ägandet till Grosshandlare J L Åsbrink, Gävle. År 1882 övertogs byggnaden av grosshandlare Axel Brandt. Han var vid den tiden en av Gävles rikaste personer och ägde ett bostadshus på Drottninggatan 33. Han ägde också en magsinsbyggnad på Alderholmen. Sjötorp fick nu sitt nuvarande utseende och parken med alla främmande träd anlades. Brandt vistades ofta på franska Rivieran vilket troligen inspirerade honom att ge Sjötorp ett utseende som ett franskt lustslott. Brandt ligger begravd på gamla kyrkogården i Gävle. Vid tiden 1900 ägdes Sjötorp av kontorschef E J Sandström och 1925 av grosshandlare JA Wesström. På 1930-40-talet övergick ägandet till familjen Mûller, 1 Ritning Villa Sjötorp, fasader och planer. Johan Skoog arkitektkontor AB 2008-09-01
Dnr: Sid 14 (34) ägare till Gävle Ångväveri. De ägde Sjötorp fram till att Gävle kommun övertog ägandet 1 januari 1975. 5.3 Fattade beslut År 2002 väcktes fråga om en byggnadsminnesförklaring av Villa Sjötorp enligt kulturminneslagen till Länsstyrelsen Gävleborg. Ett förordnande om anmälningsplikt beslutades år 2008. Anmälningsplikten omfattar rivning, förändring av exteriör, interiör samt omgivande trädgård. 2 Bedömningen är att Sjötorp är värdefull i ett nationellt perspektiv. Förutom de redovisade uppgifterna under värdefull byggnad och trädgård, ombyggnadens och tomtens värde tillkommer också: I Sverige finns 24 byggnader i sommarvilla-miljö som är skyddade som byggnadsminne. Av de sommarvillor som ingår i denna grupp finns ingen villa som till ålder, utseende och arkitektur liknar Sjötorp. 5.4 Värdefull byggnad och trädgård Villa Sjötorp har sedan lång tid varit utvärderad som en värdefull byggnad av Gävle kommun. Länsmuseet Gävleborg inventerade också 2001 bebyggelsen mellan Kullsand och Lugnet där den beskrivs som värdefull. Byggnaden har följande värden på sin plats idag: Den är fortfarande en oförändrad sommarvilla i ett enkelt tekniskt skick med bl.a. enkelglas som bidrar till byggnadens äkthet. Den är i hög grad oförändrad sedan 1882. Den har en mycket välbevarad exteriör och en relativt välbevarad interiör. Ändring kollas med Lena. Den är tillsammans med ett fåtal andra sommarvillor tillgänglig för allmänheten. Byggnaden har värden både på nuvarande plats eller i ett nytt, flyttat läge: Sjötorp har tillsammans med andra sommarvillor en samhällshistorisk koppling till Gävle och berättar om Gävles storhetstid som handels- och sjöfartsstad. Byggnaden är mycket påkostad och berättar om en god ekonomisk ställning hos ägaren. 2 Beslut från Länsstyrelsen Gävleborg 2008-01-25 resp 2010-07-08
Dnr: Sid 15 (34) Det är en vacker byggnad som är fin i proportioner, detaljer och utförande. Huset bedöms tillhöra topp fem av sommarvillorna i Gävle vad gäller kvalitet i arkitektur och bevarande. Den har ett särpräglat arkitektoniskt utseende och är den enda av sitt slag i Gävle-området. Flertalet av de andra sommarvillorna är byggda i andra byggnadsstilar. Den har ett arkitektoniskt genomarbetat utseende i nyrenässansstil och efterliknar ett franskt lustslott från1600-talet. Bygganden har hantverksmässigt genomarbetade detaljer med hög kvalitet. Som exempel kan nämnas: En rusticerande träpanel och djupa fönsternischer för att efterlikna en stenfasad, torntak av pressad zinkplåt och en veranda med en monumental trappa med balustrader och räcken med svarvade balusterdockor. Torntaket med pressad zink som skapar ett unikt mönster är det enda av sitt slag inom Gävle kommun. Byggnaden har en bevarad planlösning. Kakelugnar finns bevarade. Värden knutna till byggnadens läge och dess trädgård: Sjötorp är en av de sommarvillor som finns kvar i de inre delarna av Norrlandet och markerar därför sommarvilla-områdets början i väster. Den berättar om kronologi och ålder på etableringen av villor på Norrlandet. Tomt och villa är en viktig stödjepunkt för riksintressets början. Byggnaden tillför höga värden till platsen och omgivningarna. Det finns ett samspel mellan byggnadens placering i terrängen och dess utformning. Högläget i den sluttande terrängen möjliggör ett hus i sluttning. Tillsammans med veranda och trappor får byggnaden ett monumentalt uttryck mot sjösidan. Här finns främmande trädslag som planterades kring byggnaden och i Sjötorps trädgård finns en stor artrikedom. Här finns delar av den stensatta strandskoning som uppfördes på 1860- talet och som finns kvar på en sträcka mot vattnet. Strandskoningen markerar också den ursprungliga strandlinjen. Byggnaden har genom sin nutidshistoria fått ett symbolvärde genom den tidiga miljörörelsens engagemang, genom rivningshotet och genom bildandet av Sjötorps vänner.
Dnr: Sid 16 (34) Kontakten med havet och yttre fjärden påverkas negativt av hamnens pågående utbyggnad. En muddring av vassen nedanför tomten kan förbättra kontakten med havet. Badhuset är numera borta men dokumentation finns. Badhuset vid Sjötorp. Foto: Göran Vesterlund, 11 augusti 1958 på uppdrag av hembygdsrådet. Foto: 11226 och 11227: Ur Gävle Stadsarkivs bildarkiv. Byggnadens tekniska skick Byggnadens stomme är till största delen uppförd av liggande timmer. Den norra ytterväggen med trapphus är uppförd av resvirke. Byggnadens kondition vad gäller stommen är frisk och bra. Byggnadens tak håller tätt. Byggnadens bjälklag mot grund och vind är oisolerade. Fönstren består av enkla bågar. Att byggnaden är uppförd av timmer är positivt från energisynpunkt. Byggnadens bjälklag behöver dock isoleras. De enkelbågade fönstren kan antingen kompletteras med innerbågar eller bytas mot kopplade fönster. Den vägg som inte är uppförd av timmer behöver isoleras. Under 2009 revs ett av trappräckena. Länsstyrelsen Gävleborg har tagit fram uppmätningsritningar. 3 3 Uppmätningsritning från FOKUS arkitekter 2009-10-05
Dnr: Sid 17 (34)
Dnr: Sid 18 (34)
Dnr: Sid 19 (34) 8. ALTERNATIVA UTVECKLINGAR AV SJÖTORP 8.1 Alternativ 1. Bevarande av Villa Sjötorp, Sammanfattning I bevarandealternativet bevaras Villa Sjötorp med byggnad och omgivande park. Byggnaden rustas och området närmast huset planläggs för en ny markanvändning, förslagsvis kontor som då bör vara väl integrerat med hamnens verksamhet. Andra användningar som cafe, föreningslokal eller bostad har också övervägts i utredningen. Cafe och föreningslokal är inte realistiska p.g.a. höga kostnader och att området har tappat i attraktivitet genom hamnens expansion. Bostad är inte längre möjligt p.g.a. buller och andra störningar från hamnen. Parken bevaras och planläggs som PARK i detaljplan. Tomten behöver avgränsas och särskilda insatser göras för att restaurera trädgården närmast huset. Många av de största lövträden kan då bevaras och buskar, gångar och gräsytor kan återställas. Strandpromenaden kan läggas genom parken och därifrån följa stranden österut mot Engeltofta. Stuffmagasinet kommer i detta alternativ att angöras med en järnväg som avslutas ca 100 meter öster om nya stuffmagasinet, ca 50 meter från Villa Sjötorp. Detta begränsar utbyggnaden av Gävle Hamn som då behöver avgränsas i huvudsak enligt gällande översiktplan. I bevarandealternativet bevaras Villa Sjötorp med byggnad och omgivande park. Byggnaden rustas och området närmast huset planläggs för en ny markanvändning, förslagsvis kontor. Parken bevaras och rustas upp och planläggs som PARK. Strandpromenaden kan läggas genom parken och därifrån följa stranden österut mot Engeltofta. Stuffmagasinet kommer att angöras med en järnväg som avslutas ca 100 meter öster om nya stuffmagasinet, ca 50 meter från Villa Sjötorp. Gävle Hamn avgränsas då i huvudsak enligt gällande översiktplan. Kostnad för renovering på plats Att rusta Villa Sjötorp till enkel standard på plats kostar 1-2 milj kr. Upprustning på plats till åretruntstandard för kontor kan kosta ca 4 milj kr. Källa är en teknisk-ekonomisk utredning från 2006.
Dnr: Sid 20 (34) 8.2 Alternativ 2. Flyttning av Villa Sjötorp Sammanfattning I flyttnings-alternativet flyttas Villa Sjötorp till en ny tomtplats på annan plats på Norrlandet (se separat redovisning av alternativa nya tomtplatser). Under utredningen har det bedömts att byggnaden är tekniskt möjlig att flytta. Antingen i ett block som lyfts till en trailer eller i mindre delar, nermontering till stock och plank. Stuffmagasinet kommer i detta alternativ att angöras med en ny järnväg som avslutas ca 200 meter öster om magasinet, ända inne på tomten för Villa Sjötorp. Nuvarande park och byggnadsläge för Sjötorp tas därmed i anspråk för en ny järnväg som också rundas av en lastgata för tunga fordon. Parken kan då bara bevaras i en mindre del. Strandpromenaden får läggas i ett högre läge ovanför den nya järnvägen och därifrån leda vidare ner mot stranden öster om sjötorp och vidare österut mot Engeltofta. Gävle Hamn utvidgas i huvudsak enligt den genomförda fastighetsombildningen 2010. Flyttningsteknik med samlad byggnadsstomme En flyttning föregås av att, skorstenar, trapphus och verandor monteras ner. Ett antal balkar sticks in under bottenbjälklaget och fogas till en ram. Byggnaden lyfts med mobilkran över till en trailer eller en pråm. Inför flyttningen kan det behöva anläggas provisoriska vägbankar för mobilkran och pirar för pråm fram till gamla och nya husgrunden. Flyttningsteknik med nermontering av byggnaden En flyttning föregås av att byggnaden monteras ner i sina delar, planka för planka, fönster för fönster. Ett stort antal nedlagda arbetstimmar kan då kompenseras med en betydligt billigare transport till nästa byggnadsplats. Inga stora mobilkranar eller pråmar behöver användas. Inga provisoriska vägbankar behöver anläggas. En eventuell mellanlagring av byggnadsdelarna underlättas också. Grundläggning Om ett lämpligt suterräng-läge kan skapas på den nya tomtplatsen så kan en ny källarvåning anläggas med platta på mark och murade källarväggar. Den stora entretrappan kan då behållas och återuppföras. Med en ny grund och en ny källarvåning kan utrymmen skapas för moderna funktioner som tvättstuga, stort badrum, teknikrum, uppvärmning mm.
Dnr: Sid 21 (34) Om den valda tomten är plan kan en torpargrund anläggas och den stora trappan får ritas om och minskas ner. Några av de tekniska funktionerna kan då behöva läggas i ett nytt separat uthus. Mellanlagring Villa Sjötorp kan behöva flyttas innan en ny tomt och grund kan färdigställas. Då måste byggnaden placeras provisoriskt i hamnen eller på annan plats. Under tiden som planändring och anläggning av ny tomt pågår är det viktigt att huskroppen kan skyddas från nederbörd och skadegörelse. Kostnad för flyttning och renovering 4 Kostnaden för flytt och renovering av Villa Sjötorp kan delas in i följande delar: Alternativ med flytt och renovering av byggnad som en samlad byggnadsstomme Flytt 3.000.000 Renovering 4.192.000 S:a 7.192.000 Alternativ med flytt och renovering av byggnad som nermonterad S:a 6.925.000 Oavsett vilket flyttalternativ som väljs tillkommer Grovplanering av mark i nytt tomtläge om ca 2000 kvm 500.000 Nybyggnad av källare, suterrängvåning 2.010.000 Övriga poster Borrning av vatten Bergvärmeanläggning Infiltrationsanläggning för avlopp Oförutsedda kostnader Byggherrekostnader 2.500.000 Summa kostnader flytt o renovering ca 12 milj kr Alla poster exklusive moms. Detaljerad kostnadskalkyl återfinns i bilaga. Köp eller värde av ny tomt ingår ej. 4 Kostnad sammanställd av Jonsson Consult AB 2011-04-13
Dnr: Sid 22 (34) Utredningar inför flytt Innan byggnaden kan flyttas behöver ett antal utredningar genomföras: Kulturhistorisk dokumentation av byggnaden Geoteknisk bedömning av byggnadsplats och transportvägar Hållfasthetsberäkningar av byggnad Teknisk planering av flytten Projektering för upprustning och ombyggnad Vatten och avloppsutredning Samråd med berörda grannar Bygglovprövning enligt Plan- och Bygglagen Ev. detaljplaneläggning beroende av valt läge (ca 6-9 månader) Användning av byggnaden, kulturhistoriska hänsyn Hur byggnaden kan användas styrs bl.a. av var byggnaden placeras och hur den påverkas av miljön. Troliga användningssätt är bostad eller verksamhet (kontor eller hotell). De alternativa användningssätten påverkar byggnaden på olika sätt. Byggnadens kulturvärden kan i betydligt högre grad bevaras om den kan användas som bostad. Byggnadens planlösning kan då lättare bibehållas. Ett kök kan byggas i befintligt kök. Ett badrum kan byggas genom att ta ett av de nuvarande rummen i anspråk till badrum. Byggnadens planlösning och rummens storlekar gör det möjligt att klara en ombyggnad enligt Boverkets ändringsregler. Bostaden skulle omfatta ca 6 rum exkl. kök, badrum, hall. Det är mycket viktigt av kulturhistoriska skäl att undvika alla tillbyggnader eller utbyggnader på den nuvarande byggnadsvolymen. Byggnadens kulturvärden kan vara svårare att bevara om huset ska användas för kontor eller hotell. Byggnadens planlösning kan då behöva förändras genom att mellanväggar rivs och större rum skapas. Detta bör undvikas. En verksamhet där personal och allmänhet skall ha tillträde innebär högre krav på t.ex. brandskydd, tillgänglighet och ventilation. Detta innebär större förändringar i byggnaden som medför större påverkan och skada på kulturvärden. Om verksamheten dessutom skulle få en inriktning på café och matservering uppstår behov av stora köksutrymmen och tekniska installationer. I Alternativ Bevarande är byggnaden inte lämplig som bostad p.g.a. närheten till hamnen. Här kan det vara lämpligt med någon form av verksamhet med kontor eller liknande. Kommunen har flera exempel på sommarvillor som man försöker
Dnr: Sid 23 (34) sälja som kontor i hamnens närhet. Sommarvillan Lilla Kullsand har sedan ca 3 år varit till försäljning för kontorsverksamhet p.g.a. störningar från hamnen. Intresset har varit mycket svalt. Däremot är intresset stort för att få köpa huset som bostad. Bevarande av parken Så mycket som möjligt av den gamla parken och omgivande lövdominerade områden bör bevaras. Dels för naturvärdena i sig, men även för landskaps- och kulturvärden liksom de rekreativa värden som området har. En viss skötselinsats kan behövas för att värna och vårda de gamla, stora träden och eventuellt för att hålla en del av ängsmarken öppen. Större delen av området kan med fördel lämnas till fri utveckling då det kommer att bildas mer död ved, både stående och liggande på marken, till fromma för växt- och djurliv så som lavar, mossor, svampar, insekter och fåglar. Den planerade strandpromenaden längs Norrlandet måste ges utrymme att passera genom området på ett sådant sätt att det ger en kombinerad natur- och kulturupplevelse. Flertalet av stammarna från de nyligen avverkade lövträden bör lämnas i området som s.k. faunadepåer till nytta för växt- och djurliv. Dessa placeras då helst i ett soligt läge där de kan få ligga kvar orörda under mycket lång tid (50- årsperspektiv eller längre) för att förmultna och brytas ned på ett naturligt sätt.
Dnr: Sid 24 (34) 8.3 Alternativ 3. Rivning av Villa Sjötorp Sammanfattning I rivnings-alternativet rivs Villa Sjötorp utan att flyttas vidare. Byggnaden dokumenteras före rivning och försök görs också att sälja byggnaden som en byggsats på den öppna marknaden med förhoppning om att den eventuellt kan uppföras på annan plats utanför Norrlandet. Stuffmagasinet kommer i detta alternativ liksom i Alternativ 2. Flyttning att angöras med en ny järnväg som avslutas ca 200 meter öster om magasinet, ända inne på tomten för Villa Sjötorp. Nuvarande park och byggnadsläge för Sjötorp tas därmed i anspråk för en ny järnväg som också rundas av en lastgata för tunga fordon. Parken kan då bara bevaras i en mindre del. Strandpromenaden får läggas i ett högre läge i sluttningen ovanför den nya järnvägen och därifrån ledas vidare ner mot stranden öster om Sjötorp och vidare österut mot Engeltofta. Gävle Hamn utvidgas då i huvudsak enligt den genomförda fastighetsombildningen 2010. Utredningar inför rivning Innan byggnaden kan rivas behöver ett antal utredningar genomföras: Bygglovsprövning enligt Plan- och Bygglagen. Tillstånd enligt Kulturminneslagen. En omfattande kulturhistorisk dokumentation av byggnaden. Som innehåller såväl text, foton och ritningar mm. En natur- och kulturhistorisk dokumentation av park, mark och lämningar. Bevarande av parken Samma som vid alternativ 2, flyttning av Villa Sjötorp.
Dnr: Sid 25 (34) Tabell 1. Lokala konsekvenser 2011-04-26 Konsekvenser för: Bevarande av Villa Sjötorp Flyttning av Villa Sjötorp Rivning av Villa Sjötorp Villa Sjötorp Kulturmiljön inom Sjötorp Byggnad och park kan bevaras. Positiv konsekvens. Kulturmiljövärdet kan säkerställas inom Sjötorpsområdet. Flyttas till annan tomt på Norrlandet. Måttlig till stor negativ konsekvens. Kulturmiljövärdet kan inte säkerställas inom Sjötorpsområdet. Sjötorp rivs och byggs inte upp på Norrlandet. Stor negativ konsekvens. Kulturmiljövärdet kan inte säkerställas inom Sjötorpsområdet. Rekreation, friluftsliv och naturvärden i Sjötorpsområdet Naturvärden Kostnader för bevarande, flyttning, eller rivning av Sjötorp Fortsatt hamnverksamhet i närområdet innebär dock en störning och en måttlig till stor negativ konsekvens för Sjötorp. Parken vid Sjötorp kan bevaras. Villa Sjötorp kan utvecklas till kontor eller till ett besöksmål. Strandpromenaden kan utvecklas genom området. Positiv konsekvens Hög kostnad för upprustning Viss intäkt av försäljning av bevarade Villa Sjötorp som kontor alternativt: Utvidgad hamnverksamhet innebär en stor negativ konsekvens för kulturmiljön Sjötorp. Flyttning av byggnaden Villa Sjötorp till ny plats kan delvis kompensera för detta. Parken vid Sjötorp kan inte bevaras. Strandpromenaden kan ledas runt området. Stor negativ konsekvens. Hög kostnad för flyttning Viss intäkt från försäljning av den flyttade byggnaden Sjötorp på ny tomt Utvidgad hamnverksamhet innebär en stor negativ konsekvens för kulturmiljön Sjötorp. Parken vid Sjötorp kan inte bevaras. Strandpromenaden kan ledas runt området. Stor negativ konsekvens. Liten kostnad för rivning av Villa Sjötorp Hög kostnad för fortsatt drift av Sjötorp som besöksmål. Inga kostnader för Villa Sjötorp efter försäljning och flytt. Ekonomiska konsekvenser för hamnens drift Sämre effektivitet och högre hanteringskostnader vid stuffmagasinen med kortare järnvägsspår. Hög effektivitet och låga hanteringskostnader vid stuffmagasinen med ett utbyggt järnvägsspår. Hög effektivitet och låga hanteringskostnader vid stuffmagasinen med ett utbyggt järnvägsspår. Grönt= Positiv konsekvens Gult= Liten negativ konsekvens Brunt= Måttlig negativ konsekvens Rött= Stor negativ konsekvens
Dnr: Sid 26 (34) Tabell 2: Konsekvenser för riksintresset kulturmiljö och riksintresset hamn 2011-04-26 Konsekvenser för: Riksintresset Kulturmiljö på Norrlandet Riksintresset Gävle Hamn Bevarande av Villa Sjötorp Riksintresset för kulturmiljö säkerställs till stor del. Fortsatt hamnverksamhet innebär en störning och en måttlig till stor negativ konsekvens för riksintresset. Hamnen kan inte utvidgas vidare med ny järnväg in i sjötorpsområdet. Flyttning av Villa Sjötorp Riksintresset inom Norrlandet kan inte säkerställas i. Utvidgad hamnverksamhet innebär en stor negativ konsekvens för riksintresset Norrlandet Flyttning av Villa Sjötorp kan delvis kompensera för detta. Hamnen kan utvidgas med ny järnväg inom sjötorpsområdet. Rivning av Villa Sjötorp Riksintresset inom Norrlandet kan inte säkerställas. Utvidgad hamnverksamhet innebär en stor negativ konsekvens för riksintresset Norrlandet. Hamnen kan utvidgas med ny järnväg inom sjötorpsområdet. Måttlig till stor negativ konsekvens för riksintresset Gävle Hamn. Positiv konsekvens för riksintresset Gävle Hamn. Positiv konsekvens för riksintresset Gävle Hamn. Grönt= Positiv konsekvens Gult= Liten negativ konsekvens Brunt= Måttlig negativ konsekvens Rött= Stor negativ konsekvens
Dnr: Sid 27 (34) 9. UTREDNING OM ALTERNATIVA TOMTPLATSER FÖR VILLA SJÖTORP 9.1 Kriterier för ny tomt Under utredningen har alternativa tomtplatser studerats. Några kriterier har varit: Tillräcklig storlek på tomten. Läge i ett område med äldre sommarvillor. Kan en ny byggnad anpassas till kulturmiljön på platsen? Kontakt med havet, utsikt och synlig från havet. Sluttande tomt med suterrängläge. Påverkan av buller från Gävle Hamn. Är marken planlagd? Gäller strandskydd? Naturvärden och friluftsliv på platsen Påverkan på grannar Äger kommunen marken? Engeltofta östra Skog och fd park i sluttningen öster om Engeltofta. Området är utpekat som grönområde i förslag till översiktsplan och som NATUR i gällande detaljplan för Engeltofta. Öster om Engeltofta finns flera välbevarade sommarvillor. Villa Sjötorp bedöms kunna integreras i Engeltofta-anläggningen som en hotelldel eller som personalbostad eller ägarbostad. Det nya läget innebär en medelgod kulturhistorisk anpassning till kulturmiljön. En tät granskog och äldre parkträd kan behöva tas ner. Tomten kan få god vattenkontakt vid Engeltofta ångbåtsbrygga. Tomten sluttar och ett suterrängläge ska kunna skapas. Detta alternativ förutsätter att en ny detaljplan tas fram. Höjden vid Engesberg Mindre naturtomt i närheten av Engesbergs gård. I området finns äldre sommarhus och nyare fritidshus/permanenthus. Området gränsar till en äldre park vid Engesbergs gård. Området är utpekat som bostäder i förslag till översiktsplan och i gällande detaljplan. Bygglov kan troligen beviljas utan ändring av detaljplanen. Skog och park mot vatten och mot Engesbergs gård kan behöva gallras för att skapa utsikt. För att skapa en mer anpassad tomt till byggnaden Sjötorp skulle mer mark mot vattnet behöva tas i anspråk. Dels för att byggnaden skall få ett
Dnr: Sid 28 (34) naturligt läge mot vattnet och dels för att byggnaden behöver stå i en sluttning för att kunna återuppföras med trappor och hög grundsockel. Detta alternativ förutsätter att en ny detaljplan tas fram och att en mindre väg i området flyttas. Villa Sjötorp bedöms kunna integreras i omgivande bebyggelse. Det nya läget innebär en relativt god kulturhistorisk anpassning. Området inom den äldre detaljplanen omfattas inte av strandskydd om tomten inte utvidgas över parkmarken. Kranförarnas vid Djuphamn Relativt rymlig del av en äldre arrendetomt vid Djuphamnsviken. Området är utpekat som bostäder i förslag till översiktsplan och som bostäder med prickmark som inte får bebyggas i en äldre gällande detaljplan. I området finns flera stora sommarvillor. Villa Sjötorp bedöms kunna integreras i omgivande bebyggelse med en god kulturhistorisk anpassning. Tomten sluttar mot vattnet och kan därmed ge byggnaden ett naturligt läge i en sluttning för att kunna återuppföras. Området inom den äldre detaljplanen omfattas inte av strandskydd. En ny byggnad kan påverka utsikten från bostadshus i området.
Dnr: Sid 29 (34) Översiktskartor: Alternativa tomtplatser för Villa Sjötorp
Dnr: Sid 30 (34) Alternativa tomtplatser för flyttning av Villa Sjötorp Planläge, kulturmiljö, attraktivitet mm Översiktsplan Norrlandet, förslag Engeltofta östra Höjden vid Engesberg Kranförarnas vid Djuphamn Park och småbåtshamn Bostäder Bostäder Kulturhistorisk bebyggelsbyggelse Kulturhistorisk be- DP 3:96: Marken får stad/park inte bebyggas Ny plan behövs troligen behövs ingen ny plan Stor sommarvilla: Sommarvillor och Sommarvillor Gällande plan DP 16:05: NATUR DP 24:98: Bo- Behov av ny plan Ja Nej, om tomten räcker Kulturmiljö i nuläget Kulturmiljö påverkan Engeltofta Kan integreras i kulturmiljön med relativt god anpassning fritidshus Kan integreras i kulturmiljön med relativt god anpassning Kan integreras i kulturmiljön med god anpassning Storlek på tomt > 2000 m 2 Liten, ca 1500 m 2 > 2000 m 2 Sluttningstomt med Kan vara möjligt Kan vara möjligt om Kan vara möjligt suterrängläge tomten vidgas mot öster Attraktivt läge Attraktivt Relativt attraktivt Attraktivt läge Påverkan på grannar Liten påverkan Liten påverkan Utsikt påverkas
Dnr: Sid 31 (34) Alternativa tomter för flyttning av Villa Sjötorp - Strandskydd och naturvärden Strandskyddsläget i dag Klart för husplacering Möjliga särskilda skäl Strandskydds- prövning Övrig synpunkter, natur Engeltofta östra Höjden vid Engesberg Kranförarnas vid Djuphamn Strandskydd 300 meter Strandskydd gäller Strandskydd upphävt ej Nej Ja Nej Avser ett område som behöver tas i anspråk för att tillgodose det angelägna allmänna intresset att bevara en av Norrlandets sommarvillor i sin rätta miljö. Kan inte tillgodoses utanför området Mycket svårt Mindre bäck rinner genom området. Hög grundvattennivå. En del mindre vanliga orkidé- och starrarter är funna i området Inget behov av prövning Avser ett område som redan tagits i anspråk på ett sätt som gör att det saknar betydelse för strandskyddets syften. Lätt
Dnr: Sid 32 (34) 7. MILJÖFAKTORER 7.1 Miljökonsekvensbeskrivning Miljökonsekvensbeskrivningen är en integrerad del av programmet. Kommunen bedömer att programförslagets olika alternativ kan innebära en betydande miljöpåverkan inom följande områden: Kulturmiljö (riksintresset påverkas om Villa Sjötorp rivs eller flyttas) Naturmiljö (park och naturområden påverkas av rivning eller flytt) Riksintresset Gävle Hamn (påverkas om hamnens utbyggnad begränsas) Buller från Gävle Hamn. De miljömål som särskilt påverkas är: God bebyggd miljö (hamnens utbyggnad påverkar bullernivåer) Störningar Området närmast Gävle Hamn och österut t o m Engeltofta är påverkat av buller från hamnverksamheten. Det innebär att flera av lokaliseringsalternativen för en nyuppförd villa Sjötorp kan behöva en bullerbonus på ca fem dba. D.v.s. avsteg från bullernormerna behöver motiveras med kulturhistoriska skäl vid planläggning och bygglovgivning. Stöd från länsstyrelsen för en sådan bedömning behövs i tidigt skede av den fortsatta handläggningen. Det innebär dock att ingen garanti finns för att inte klagomål kommer att uppstå och behandlas enligt miljöbalkens regler. För befintliga hus på befintlig plats på Norrlandet kan en sådan bullerbonus vara lättare att motivera än för ett nytt eller flyttat hus. Teknisk försörjning Kommunalt vatten och avlopp utreds för hela Norrlandet. Om Sjötorp ska rustas eller flyttas före denna utbyggnad behövs en provisorisk VA-lösning.
Dnr: Sid 33 (34) 10. ORGANISATION OCH GENOMFÖRANDE 10.1 Tidplan Samråd program juni-aug 2011 Antagande program höst 2011 Alt detaljplan Bevarande 2012 Alternativ Rivning 2011 Alternativ Flyttning 2012 10.2 Ansvarsfördelning och huvudmannaskap Ansvarsfördelningen mellan de parter som förutsätts genomföra programmet: Alternativ bevarande Kommunen återtar ägandet av Sjötorp. Byggnaden rustas för kontor eller annan verksamhet. Hus och tomt säljs eller hyrs ut. Alternativ flyttning Kommunstyrelsen och/eller Gävle Hamn bekostar flyttning och upprustning. Flyttningen genomförs med Mark och Exploatering eller Gavlefastigheter AB som projektledare och byggherre. Bygg & miljö tar ev. fram ny detaljplan för vald tomtplats. Byggnaden säljs på den öppna fastighetsmarknaden med rustad byggnad på ny tomt. Alternativ rivning Gävle Hamn bekostar rivning av byggnaden Sjötorp. Rivningen genomförs med sortering och återvinning eller som byggsats för ett eventuellt återuppförande. Kulturhistorisk dokumentation före rivning bekostas av Gävle Hamn. Medverkande Kommunens arbetsgrupp Lena Boox Sten Hammar Maria Höjer Maria Lind Jonathan Klintdahl Anders Blomgren Jonas Rahm Bygg & Miljö Bygg & Miljö Bygg & Miljö Bygg & Miljö Tekniska kontoret Tekniska kontoret Gävle Hamn
Dnr: Sid 34 (34) Externa konsulter: Claes Jonsson, Jonsson Consult AB Johannes Kruusi, KMVforum, Stockholm Stefan Källberg, Källbergs bygg, Gävle Hans-Erik Hansson, Länsstyrelsen Gävleborg, Gävle Hans Wulfert, Binsell Tunghantering AB, Stockholm Bygg & Miljö Gävle Sten Hammar Planarkitekt Bilagor: 1. Länsstyrelsens beslut om anmälningsplikt 2008-01-25 och 2010-07-08 2. Förslag trappa. Focus arkitekter 2009-10-05 3. Kostnader för flytt och renovering. Jonsson Consult 2011-04-13