Beslutet i webbversion 1 (6) Saken Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (2011:666), fråga om redbarhet och lämplighet. Prövning av fastighetsmäklarens redbarhet och övrig lämplighet med anledning av att han blivit dömd för brott. Fastighetsmäklarinspektionens avgörande Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning. Ärendet Fastighetsmäklarinspektionen har uppmärksammat att NN i april 2014 dömts av tingsrätten för brott mot aktiebolagslagen (2005:551) begånget under år 2011. Med anledning av domen har Fastighetsmäklarinspektionen den 7 maj 2014 beslutat att inleda tillsyn över NN genom en utvidgad granskning. Fastighetsmäklarinspektionen har från NN begärt ett yttrande över domen. Dessutom har inspektionen begärt en förteckning över de förmedlingsuppdrag som hade ingåtts mellan den 1 januari 2013 och den 21 maj 2014, med uppgift om vilka förmedlingar som slutförts samt förmedlingsobjektets beteckning och eventuella köpeskilling. Utifrån denna förteckning har Fastighetsmäklarinspektionen valt ut och granskat ett av de slutförda förmedlingsuppdragen som avsåg en fastighet. Från detta förmedlingsuppdrag har NN på inspektionens begäran lämnat in POSTADRESS TELEFON EPOST Fastighetsmäklarinspektionen 08-580 069 00 registrator@fmi.se Box 22034, 104 22 Stockholm BESÖKSADRESS TELEFAX WEBBPLATS Fleminggatan 20 08-580 069 01 www.fmi.se
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 2 (6) kopior av följande handlingar. Uppdragsavtalet Objektsbeskrivningen Skriftlig information om köparens undersökningsplikt Köpekontraktet Anbudsförteckningen Journalen Dokumentation av åtgärder för att uppnå kundkännedom enligt lagen (2009:92) om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism och föreskrifter utfärdade med stöd av denna lag i form av: o En kopia av uppdragsgivarens identitetshandling. o Kopior av köparnas identitetshandlingar. NN har dessutom lämnat in en kopia av köpebrevet och en fullmakt för den ena köparen att företräda den andra vid köpet av fastigheten. Tingsrättens dom Fastighetsmäklarinspektionen har uppmärksammat följande i tingsrättens dom. I stämningsansökan har angetts huvudsakligen följande i avsnittet om brott mot aktiebolagslagen. NN har varit styrelseledamot i och företrädare för Företaget A, som bedrivit näringsverksamhet i B kommun. Han har i sitt uppdrag som styrelseledamot uppsåtligen eller av grov oaktsamhet brutit mot reglerna i aktiebolagslagen om så kallade förbjudna lån då Företaget AB under räkenskapsåret 2011 lämnat penninglån till NN uppgående till totalt 137 130 kr. Lånet har inte varit avsett uteslutande för gäldenärens rörelse och har inte lämnats av rent affärsmässiga skäl. I sin bedömning uttalade tingsrätten följande. Tingsrätten finner det inledningsvis utrett att NN från bolaget lämnat otillåtna penninglån till sig själv på det sätt och med det belopp som framgår av gärningspåståendet. Något undantag har inte varit för handen.
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 3 (6) Frågan är om detta har skett uppsåtligen eller av grov oaktsamhet. NN har berättat att han har tagit del av revisionsberättelsen avseende räkenskapsåret 2010, i vilken RR anmärkt att förbjudna lån förekommit. Han har uppgett att han trots detta inte förstått allvaret i förfarandet eftersom han inte blivit informerad därom. Tingsrätten finner emellertid ingen anledning att ifrågasätta de uppgifter som MM under ed lämnat bestående i att hon informerat NN om att det inte var tillåtet att förfara på det sättet. Enligt tingsrättens mening måste vidare en företagsledare mer ingående sätta sig in i de bestämmelser som finns. Så är fallet inte minst med tanke på att NN blivit informerad om att förbjudna lån förekommit i bolaget. Det har således ålegat NN att förvissa sig om att förfarandet varit tillåtet. Genom att underlåta att göra så har NN i vart fall av grov oaktsamhet överträtt låneförbudet i aktiebolagslagen. Åtalet är således styrkt och NN ska dömas för brott mot aktiebolagslagen. Fastighetsmäklarens yttrande NN har uppgett bland annat följande. År 2008 startade han ett eget aktiebolag i vilket han investerade egna pengar. Dessa medel fanns redovisade som aktieägartillskott och kunde förstås tas ut från bolaget när han så önskade. Detta aktieägartillskott och uttag redovisas/bokförs som insättning respektive uttag från avräkningskontot och uttagen är alltså inte att betrakta som lön som ska beskattas. Den löpande bokföringen skötte han inte själv utan han fick hjälp med det. Han lämnade bara löpande in verifikationer, fakturor samt uppgift om hur mycket lön han hade tagit ut. En gång i månaden fick han information via e- post eller sms om hur mycket skatt och arbetsgivaravgifter som han skulle betala in till Skatteverket. En fastighetsmäklares lön kan variera enormt mycket från månad till månad beroende på hur många objekt man förmedlar. Trots att han hade startat ett eget företag fortsatte han att ta ut en lön som motsvarade antalet förmedlingar. Den person som hjälpte honom med bokföringen insåg inte detta, utan tog tydligen upp samma lön till beskattning varje månad oavsett hur stor lön han redovisade att han tagit ut. Överskottet sattes upp som ett uttag från avräkningskontot.
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 4 (6) Allt löpte på tills den person som gjorde bolagets bokslut för räkenskapsåret 2010 upptäckte ett minus på avräkningskontot under våren 2011. Minusresultatet justerades genom att han gjorde en inbetalning som redovisades som beskattningsbar lön. Efter vad han nu fått erfara är detta att betrakta som ett lån från bolaget. Det fick absolut inte förekomma, så därför justerades detta innan personen skickade bokslutet till revisorn. Revisorn skrev i sin rapport att pengarna hade återbetalats och att bolaget inte hade lidit någon skada. Tyvärr så brast det i kommunikationen mellan revisorn, personen som gör bokslutet och hon som skötte den löpande redovisningen, så samma förfarande fortsatte även under räkenskapsåret 2011. Även detta år blev det minus på avräkningskontot, vilket upptäcktes våren 2012, och som justerades genom inbetalningar och redovisning som beskattningsbar lön. Även denna gång skrev revisorn att, eftersom pengarna hade återförts till bolaget, hade inte någon skada skett. Vid detta tillfälle upptäcktes bristen i bolagets redovisning av Skatteverket, som ansåg att detta minus skulle tas upp som lön för 2011. Han blev beskattad privat för detta. Att pengarna redan hade justerats tog man inte någon hänsyn till, eftersom de strikt följer kalenderåret. Justeringen gjordes under våren det efterföljande kalenderåret. En åklagare hos Skatteverket tyckte att detta var intressant. Han tillsatte en utredning som ledde till åtal rörande brott mot aktiebolagslagen avseende otillåtet lån till aktieägare. Ett flertal förhör följde på detta. Förhörsledaren på Skatteverket fick honom att inse att, trots att han inte medvetet gjort detta för egen vinning, var det han som ägare av aktiebolaget som bar det yttersta ansvaret. Tingsrätten var av samma bedömning och han kan inte säga emot. Han valde att inte överklaga domen. Hans skuld i detta var att han inte hade tagit reda på fakta, utan endast litat på att de som hjälpt honom hade gjort allt enligt gällande regler. Han vill att Fastighetsmäklarinspektionen beaktar att detta inte har haft med själva fastighetsmäklararbetet att göra och att det definitivt inte skett med hans klienters pengar. Varken aktiebolaget eller Skatteverket har lidit någon skada. Revisorn har skrivit att ingen skada har skett. Det har råkat bli fel. Han bär ansvaret och borde förstås ifrågasatt mer av det som revisorn skrev
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 5 (6) och vad det innebar. Nu har han tätare kontakter med den som sköter bokföringen och han tar ut samma lön varje månad så att inte några fler misstag ska kunna ske. Fastighetsmäklarinspektionens bedömning Enligt 29 fastighetsmäklarlagen (2011:666) ska Fastighetsmäklarinspektionen återkalla registreringen för den som inte längre uppfyller det i 6 angivna kravet på redbarhet och övrig lämplighet som fastighetsmäklare. Om det kan anses tillräckligt, får inspektionen i stället meddela en varning eller erinran. Om förseelsen är ringa får inspektionen underlåta att meddela någon påföljd. I förarbetena (prop. 2010/11:15) till den nu gällande fastighetsmäklarlagen uttalas att bestämmelsen i huvudsak motsvarar den i 1995 års fastighetsmäklarlag. I förarbetena (prop. 1994/95:14 s. 69) till den lagen uttalas att man har infört ett uttryckligt redbarhetsrekvisit med vilket avses en persons allmänna hederlighet, pålitlighet och integritet. I samma förarbeten uttalas också följande. Det ligger i sakens natur att sådana omständigheter som, utan att de är direkt hänförliga till mäklarens yrkesverksamhet, skall kunna föranleda avregistrering eller varning måste vara av allvarligt slag. Som exempel på sådana omständigheter kan nämnas bedrägeribrott, tillgreppsbrott och ekonomisk brottslighet. Omständigheter av det slaget bör emellertid i regel inte ses isolerade och ensamma läggas till grund för ett avregistreringsbeslut. I bedömningen får vägas in också andra faktorer som kan vara av betydelse för mäklarens lämplighet. Framför allt gäller det hur länge mäklaren varit yrkesverksam och hur han har skött sina uppdrag under den tiden. På motsvarande sätt som när det gäller lämplighetsbedömningen [ ] beträffande den som söker registrering bör den generella utgångspunkten vara att avregistrering skall ske om det inte vid en samlad bedömning av samtliga omständigheter finns anledning att utgå ifrån att mäklaren, trots dokumenterad brottslighet eller de andra omständigheter som det kan vara fråga om, kan anses vara lämplig att fortsätta verksamheten som fastighetsmäklare. Också i detta sammanhang finns
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 6 (6) anledning att särskilt framhålla att det övergripande syftet med lämplighetsbedömningen skall vara att, med omsorg om mäklarnas uppdragsgivare och deras motparter, verka för en god standard inom mäklarkåren och att hänsynen till mäklarens personliga intresse i saken inte får tillmätas så stor betydelse att det övergripande målet sätts åt sidan. NN har enligt tingsrättens dom gjort sig skyldig till brott mot aktiebolagslagen genom att från sitt eget bolag lämna otillåtna penninglån till sig själv under revisionsåret 2011. Av tingsrättens dom framgår att NN, i vart fall genom grov oaktsamhet, har förfarit på detta otillåtna sätt under räkenskapsåret 2010 och därefter under räkenskapsåret 2011. Fastighetsmäklarinspektionen anser att brottet är av allvarligt slag och direkt hänförligt till NN:s verksamhet som fastighetsmäklare. Hans lämplighet som mäklare kan därför ifrågasättas. Förseelserna ligger dock långt tillbaka i tiden. NN har inte åsidosatt sina skyldigheter i det förmedlingsuppdrag som inspektionen har granskat i detta ärende. Med hänsyn till dessa omständigheter finner Fastighetsmäklarinspektionen att påföljden kan stanna vid en varning.