RÄNTEFOKUS NOVEMBER 2012 BRA LÄGE BINDA RÄNTAN PÅ LÅNG TID

RÄNTEFOKUS NOVEMBER 2012 BRA LÄGE BINDA RÄNTAN PÅ LÅNG TID

SAMMANFATTNING Vi bedömer att den korta boräntan (tre månader) bottnar på 2,75 procent i slutet av nästa år för att därefter successivt stiga till 4,4 procent i slutet av 2016. Huruvida man ska välja tremånadersräntan eller binda på länger tid, beror på vilken bindningstid som jämförelsen görs med. Tremånadersräntan är mer gynnsam än tvåårsräntan. Däremot vinner femårsräntan motsvarande jämförelse. Vår bedömning av ränteutvecklingen tar avstamp i det faktum att tillväxten i den svenska ekonomin försvagats ordentligt under hösten. Produktionen tappar fart, varseltalen stiger och inflationen ligger på rekordlåg nivå. Hushållens och näringslivets förväntningar på framtiden visar att siktet är inställt på en fortsatt avmattning. Orsaken till den snabba avmattningen finns utan för Sverige gränser. Tillväxtmotorerna hackar i världens stora tillväxtblock (eurozonen, USA och tillväxtländerna), vilket drabbar de svenska exportföretagen. Många länders svaga statsfinanser i kombination med att centralbanksräntorna på de flesta håll redan nått botten innebär att det inte finns någon politisk möjlig väg att snabbt vända trenden. Därför kommer den globala tillväxten att bli svag under lång tid. Riksbanken lämnade räntan oförändrad på 1,25 procent i oktober bland annat med hänvisning till hushållens höga skuldsättning. Men den redan mycket låga inflationen och den snabbt vikande svenska tillväxten gör att Riksbanken sänker till 1 procent i december och till 0,75 procent en bit in på nästa år. Under 2014 börjar räntan höjas sakta, men den ligger inte högre än 2,5 procent i slutet av 2016. REPORÄNTA BOLÅNERÄNTOR 3 mån 2 år 5 år december 2012 1,0 % 3,2 % 3,15 % 3,45 % december 2013 0,75 % 2,75 % 4,0 % 4,2 % Räntefokus är namnet på Fastighetsägarnas återkommande ränteanalyser. Analysen fokuserar främst på penningpolitikens utveckling samt den övergripande ekonomiska utvecklingens konsekvenser för räntorna på bostadslån.

BRA LÄGE BINDA RÄNTAN PÅ LÅNG TID RÄNTAN SÄNKS TILL 0,75 PROCENT Den 25 oktober meddelade Riksbanken att reporäntan ligger kvar på 1,25 procent. Samtidigt öppnade banken för en sänkning i samband med nästa räntemöte den 18 december. Utgår vi från att Riksbanken sätter räntan för att uppnå sitt mål, det vill säga att värna prisstabiliteten (definierat som en inflation på 2 procent över tiden), råder det knappast någon tvekan om att det blir en sänkning. Det var i och för sig en självklarhet redan i oktober men så blev det inte, bland annat med hänvisning till hushållens höga skuldsättning. Den lär ju inte hinna förändras till december, vilket innebär att det finns en viss osäkerhet avseende Riksbankens agerande. I en tidningsartikel den 18 oktober redogjorde Riksbankschefen Stefan Ingves för varför penningpolitiken måste ta hänsyn till hushållens skuldsättning. Kontentan var att en allt för låg ränta under lång tid riskerar att blåsa upp såväl bostadspriser som hushållens skuldsättning. Så är det säkert, problemet är att Riksbanken borde tänkt på det i mitten av 2000-talet när priser och skuldsättning tog fart på allvar. Att agera nu när den svenska ekonomin är på väg in i en rejäl lågkonjunktur med stigande varseltal riskerar inte bara att förvärra avmattningen, det kan också utlösa det prisfall på bostäder som Stefan Ingves vill undvika. I så fall har Riksbanken gjort svensk ekonomi en riktig björntjänst. Vår bedömning är att Riksbanksledningen kommer att ta hänsyn till den ekonomiska avmattningen och sänka räntan till 1 procent i december och att ytterligare en sänkning till 0,75 procent kommer relativt tidigt under nästa år. För detta talar inte bara de försämrade ekonomiska utsikterna och den mycket låga inflationen, utan även det faktum att ökningstakten i hushållens skuldsättning har kommit ned på mer rimliga nivåer (figur 1) och att prisutvecklingen på bostadsmarknaden stabiliserats. 1

INGEN DUNDERKUR Att den svenska ekonomin tappat fart är inte förvånande med tanke på Sveriges stora beroende av omvärlden där tillväxtmotorerna hackar i samtliga stora tillväxtblock (euroområdet, USA och tillväxtländerna). Signalerna är förvisso blandade, men flera av Sveriges viktigaste exportmarknader befinner sig de facto i recession. Tyvärr finns det ingen dunderkur som kan kicka igång ekonomierna. Finanspolitiska stimulanser av den storlek som skulle krävas är politiskt omöjliga både i USA och i Europa. Och det andra ytterlighetsalternativet att strama åt statsfinanserna snabbt och rejält för att återvinna marknadens förtroende kommer inte att lyckas av det enkla skälet att det i det nuvarande svaga läget bara kommer att minska tillväxten ytterligare. I samtliga historiska exempel där åtstramningar kombinerats med tillväxt, har landet i fråga kunnat dra nytta av en kraftig exporttillväxt. Ofta har exporten stimulerats av att valutan har försvagats kraftigt. Den svenska återhämtningen under 1990-talet är ett sådant exempel. Den tog fart efter det att kronan frikopplats från den fasta växelkursen i november 1992. Dessutom dröjde den svenska budgetsaneringen till dessa att återhämtningen var uppe på fast mark. De krisande euroländerna befinner sig i en helt annan situation eftersom de inte kan frikoppla sin valuta för att återställa exportföretagens konkurrenskraft. Dessa länders anpassning måste istället ske genom sänkta löner. För att bli konkurrenskraftiga skulle det krävas lönesänkningar på kanske 30 procent eller mer. Till följd av den mycket höga arbetslösheten (i Spanien går var fjärde vuxen utan arbete), har trycket nedåt på lönerna mycket sakta börjat få effekt. Men det är en oerhört långsam och politiskt farlig process. Vi har redan sett hur separatistiska krafter börjar vinna mark i en del euroländer. Att kräva ytterligare åtstramningar i dagsläget kan få bägaren att rinna över och dra igång den särdragning av Europa som EUbygget skulle motverka. MEDELVÄGEN FRAMÅT Om nu varken stora finanspolitiska satsningar eller kraftiga omedelbara åtstramningar är möjliga, vad återstår då? Svar: En medelväg med en mer nyanserad syn på åtstramningarna. Kraven på sanering av statsfinanserna kanske inte ändras, men de kan skjutas framåt i tiden. Med rätt beslut kommer Europeiska centralbanken och stödfonderna också att kunna pressa ned räntorna i krisländerna och trygga stabiliteten i det europeiska banksystemet. Men även med allt detta på plats kommer återhämtningen att ta lång tid. Riskerna för bakslag är stora, medan sannolikheten för en tillväxtchock nog får betecknas som obefintlig. Slutsatsen avseende den svenska ekonomin är att den står inför en relativt lång tid av svag utveckling med stigande arbetslöshet och fortsatt låg inflation. Framåtblickande indikatorer pekar tydligt i den riktningen. Förväntningarna hos industrins inköpschefer är det senaste exemplet. I oktober föll inköpschefsindex till 43,1 (figur 2) vilket är en tydlig indikation på att verksamheten inom industrin krymper (gränsen mellan växande och krympande verksamhet ligger på 50). Delindexet för orderingången var riktigt svagt och föll till 40,1. Det är den lägsta siffran sedan krisvåren 2009. Konjunkturinstitutets barometerindikator visar samma negativa trend. I oktober landade indikatorn återigen långt under sitt historiska snitt. Det var femte månaden i rad. När alla konjunkturpilar pekar nedåt duger det inte för Riksbanken att lämna räntan oförändrad i december med hänvisning till hushållens skuldsättning. HISTORISKT HÖGA MARGINALER En lägre reporänta leder till lägre korta boräntor. Men under de senaste åren har kopplingen mellan boräntorna och reporäntan varit mindre tydlig än tidigare. Enligt bankerna beror det på att deras finansieringskostnader har stigit. Men det är inte hela sanningen. Bankerna har passat på att utnyttja den minskade konkurrens som blev följden när en del utländska bankaktörer minskade sina engagemang i Sverige på grund av den finansiella krisen. I dagsläget ligger därför bankernas marginaler på historiskt höga nivåer, vilket bland annat 2

framgår av Finansinspektionens senaste översyn av bankernas marginaler. 1 Inspektionens analys sträcker sig fram till andra kvartalet i år, men om vi ställer interbankmarknads- och bostadsobligationsräntor mot boräntor på motsvarande löptider är det uppenbart att marginalerna inte har minskat sedan dess (figur 3). Huruvida man ska välja tremånadersräntan eller binda på längre tid, beror på vilken bindningstid som jämförelsen görs med. Om låntagarens val står mellan att binda på två år eller att rulla en tremånadersränta under samma period, vinner den senare. Den genomsnittliga tremånadersräntan under de kommande åren landar på 2,95 procent, enligt vår prognos, vilket ska jämföras med dagens tvåårsränta på 3,15 procent. Däremot vinner femårsräntan en motsvarande jämförelse. Om tremånadersräntan rullas under fem år blir snitträntan drygt 3,7 procent, vilket är högre än dagens femårsränta på 3,45 procent. För mer information kontakta: Tomas Ernhagen, chefekonom telefon: 08-617 77 18 e-post: tomas.ernhagen@fastighetsagarna.se Tydligare beslut från euroledarna avseende den kommande bankunionen, kommer sannolikt att leda till minskade finansieringskostnader för det europeiska banksystemet. Det faktum att svenska banker redan i dag, i allt väsentligt, uppfyller kommande kapitaltäckningsregler och krav på likviditetsbuffertar, pekar i samma riktning. Därför bedömer vi att de marginaler som bankernas låntagare möter kommer att krympa framöver. Det är naturligtvis svårt att ha en tydligare uppfattning om när det kan ske. INTE SJÄLVKLART MED KORT RÄNTA Under de senaste åren har vi genomgående rekommenderat bolåntagare att välja kort bindningstid. Det är inte lika självklart längre. Givet vår syn på den makroekonomiska utvecklingen, räknar vi med att reporäntan kommer att förbli låg under de kommande åren. Botten nås under vårens 2013 då räntan sänks till 0,75 procent. Under 2014 börjar räntan höjas sakta, men den ligger inte högre än 2,5 procent i slutet på 2016. Om vi samtidigt antar att marginalen mellan reporäntan och bankernas korta bolån minskar något (från dagens 2,2 procent till 1,9 procent), kommer tremånadersräntan att bottna på 2,75 procent i slutet av nästa år för att därefter successivt stiga till 4,4 procent i slutet av 2016. 1 Bankernas räntor och utlåning KV 2 2012, Finansinspektionen, Dnr 12-5725 3

Utdelningsadress: Box 16132, 103 23 Stockholm Besöksadress: Drottninggatan 33, Stockholm Telefon: 08-613 57 00 Fax: 08-613 57 01 E-post: info@fastighetsagarna.se