SAMHÄLLSBYGGNAD GÄVLE GRANSKNINGSHANDLING 2014-09-30 DNR: 13BMN60 HANDLÄGGARE: HENRY GREW Planbeskrivning Bönan 6:1 m fl, Del av Gråberget Upphävande av detaljplan m.m. Gävle kommun, Gävleborgs län Granskningstid:5 november 3 december 2014 0
Planens syfte och huvuddrag Ett naturreservat ska bildas på Gråberget mellan Bönan och Utvalnäs. Området omfattas av en detaljplan från 1960 som inte längre är aktuell. Det finns även tre stycken bostadsfastigheter inom planområdet vars användning fastställs i plan. För att skapa tydlighet i området väljer kommunen att upphäva den del av 1960- års plan som det nya reservatet ingår i. Reservatsbestämmelserna kommer att reglera markanvändningen inom det upphävda planområdet. Planen syftar till att värna områdets natur- och kulturmiljövärden genom att: ange hur byggnaderna ska bibehållas utseende, material och färgsättning ange hur byggnaderna får förändras avseende material och färgsättning ange ytor och storlek på ytterligare byggnation Förenligt med 3, 4 och 5 kap MB Planområdet är inom riksintresse för kulturmiljö. Plandata Lägesbestämning Planområdet ligger vid Bönan ca 12 km nordost om centrala Gävle. Planområdet täcker hela det föreslagna naturreservatet som omfattas av 1960-års plan, samt tre bostadsfastigheter vars markanvändning fastställs i ny plan. Det blir en lucka i planen för en detaljplan från 2009 (akt nr. 2180K-25417). Figur 1: Försättskarta. För Örnboet och Grubban fastställs markanvändning i detaljplanen. Befintliga detaljplaner för övrig mark inom planområdet upphävs. 1
Areal Detaljplaneområdet är ca 59 ha. Planområdet omfattar ca 29 ha vatten. Området för vilket detaljplanen upphävs är ca 57,5 ha stort. Markägoförhållanden Bönan 6:1 ägs av Fortifikationsverket. Bönan 1:1 ägs av Gävle kommun. Bönan 4:22, 4:23, 6:2 och Utvalnäs 2:7 ägs av privatpersoner. Tidigare ställningstaganden Översiktliga planer När planuppdraget togs gällde Fördjupad Översiktsplan för Norrlandet, Bönan, Utvalnäs m m, antaget av Kommunfullmäktige 1993-05-24 eftersom Översiktsplan Norrlandet (antaget av KF 2012-03-26) var överklagad. Överklagandet avslogs. Riksintresse för kulturmiljö omfattar nästan hela planområdet, inklusive tre befintliga bostadsfastigheter (Örnboet och Grubban). Karaktärsområde L.1 omfattar 2 befintliga bostadsfastigheter (Örnboet). Två huvudbostäder är klassade som värdefulla byggnader. Den planerade strandpromenaden korsar planområdet. Figur 2: Utsnitt ur ÖP Norrlandet med detaljplanegräns I Översiktsplanen anges användningen naturreservat för större delen av planområdet. Reservatsbestämmelserna kommer att reglera markanvändningen. Detaljplanen stämmer i stort sett överens med översiktsplanen, med undantag av att ca 870 m 2 mark vid Bönan 6:2 blir kvartersmark för bostäder istället för att ingå i naturreservatet. 2
Figur 3: Gällande detaljplaner inom planområdet Detaljplaner För merparten av planområdet gäller 1960-års plan för Norrlandet (Akt nr. 2180-8515 som fastställdes 1960-05-28) som anger Vattenområde som undantagsvis får bebyggas, Park eller plantering samt Område för bostadsändamål. För bostadsfastigheten Utvalnäs 2:7 gäller både planerna 2180-8515 och 21-P97:93 som vann laga kraft 1997-08-20 för olika delar av fastigheten. Parkmark har reglerats från Bönan 6:1 till Utvalnäs 2:7, vilket inte borde ha skett utan planändring. Syftet med att avstycka marken var att den skulle användas för bostadsändamål (det sågs tidigare som en mindre avvikelse att den omfattades av parkmark), vilket är orsaken till att hela fastigheten nu planläggs för bostadsändamål. Figur 4: För fastigheten Utvalnäs 2:7 gäller två olika detaljplaner. Utöver möjliggörande av naturreservat syftar planen till att upphäva inaktuella detaljplaner. Den del av detaljplanen i söder (Akt nr 21-76:1036 som fastställts 1976-08-06) som ingår i planområdet upphävs. Planen anger användning Vatten som får överbyggas. I mitten av planområdet finns en aktuell plan (D.nr. 08BMN724) som vann laga kraft 2009-03-04. Denna ingår inte i detaljplanen och upphävs därmed inte. 3
Kommunala program, grönstruktur program, tillväxtfrågor Naturreservat Länsstyrelsen Gävleborg har ett pågående arbete att bilda naturreservat av Gråberget, både på Fortifikationsverkets mark och Gävle kommuns mark. Vision 2025 Gävle kommun har tagit fram en vision som bland annat ska vara mål i kommunens planarbete. Upphävandet av gällande detaljplan är ett steg i att bilda ett naturreservat, och på så sätt uppnås bland annat: Forma attraktiva livsmiljöer Utveckla utbudet av och tillgängligheten till kultur och fritidsupplevelser. Miljökonsekvensbeskrivning Någon miljökonsekvensbeskrivning kommer inte upprättas i samband med upphävandet. Konsekvenserna framgår i planbeskrivningen. Länsstyrelsen delar denna uppfattning. Gestaltningsprogram Norrlandet Byggnads- och miljönämnden antog 2014-03-26 ett program som ger vägledning för utformning, placering och gestaltning av ny och befintlig bebyggelse söder om Bönavägen/Utvalnäsvägen. Programmet ska användas för att: för att formulera och förklara bestämmelser i kommande detaljplaner som upprättas enligt 4 kap. 15-16 plan- och bygglagen (2010:900), PBL. vid bygglovsprövning för att precisera, tolka och förklara kraven på utformning och placering i 2 kap. 6, 8 kap. 1 och 8 kap. 13-17 PBL. Förutsättningar och förändringar Natur Stora delar av skogen på Gråberget har varit stängslat militärt skyddsområde under drygt 50 år. Det finns en hel del spår kvar av försvarsanläggningarna även om det mesta är demonterat och bortstädat. Bitvis har skogen en orörd karaktär med inslag av mycket gamla tallar, delvis på grund av att det inte har bedrivits något skogsbruk inom det militära området, men också på grund av den otillgängliga branten ned mot havet. Det är i de sydvända bergbranterna som områdets högsta naturvärden finns i form av en välutvecklad klippängsvegetation. Området har en mycket hög potential att bli ett lättillgängligt utflyktsmål med rastplatser med en fantastisk utsikt över Gävlebukten. Länsstyrelsens reservatsarbete syftar till att värna områdets naturvärden och besöksvärden. Befintlig och ny bebyggelse Inom planområdet finns 4 privata bostadsfastigheter. Grubban Grubban är en av de sista stora Figur 5: Huvudbyggnad vid Grubban 4
sommarvillorna som byggdes utefter Norrlandets kust och ligger således längre österut än de övriga. Villan är bygd 1916 och uppförd i en nationalromantisk stil med inslag av jugend. Villan ligger på ett berg med stranden nedanför. Strandområdet förbinds med tomten genom betonggjutna trappor och räckesfundament. Den ägdes under flera decennier av militären. Sommarvillan har ett stort kulturhistorisk och arkitektoniskt värde genom sin utformning. Genom sitt dramatiska höjdläge blir den monumental vilket också förstärks av de anlagda trapporna. Fastigheten Bönan 6:2 består idag av två markområden på totalt 5706m 2 (5463 m 2 + 243 m 2 ) och är bebyggd med sommarvillan och ekonomibyggnader, varav en av dessa har samma ålder som huvudbyggnaden, men övriga är yngre. För att åstadkomma en sammanhållen fastighet medger planen att mark fastighetsregleras till fastigheten, totalt ca 870 m 2 mark från Bönan 6:1, samt ca 270 m 2 vatten och ca 60 m 2 mark från den kommunägda fastigheten Bönan 1:1. Som underlag vid bygglovsprövning avseende utformningskraven i 2 och 8 kapitlet PBL hänvisas till Gestaltningsprogram Norrlandet 2013, Kap 5- Sommarvilla. Värdena omfattar bl.a. dominerande huvudbyggnad, fri sikt mot havet, stora tomter med frodiga trädgårdar och uppvuxna träd, närhet till uppvuxen naturmark, samt traditionell material, volym och kulör. Huvudbyggnaden (figur 5) är klassad som en kulturhistoriskt värdefull byggnad och förses med rivningsförbud (q 1) samt varsamhetsbestämmelsen k 1. Nordväst om huvudbyggnaden finns en komplementbyggnad Figur 6: Illustration - fastighetsreglering. Grön: Fortifikationsverket. Blå: Gävle kommun. Röd: privatägd. Röd linje: ny fastighetsgräns för vilken anges varsamhetsbestämmelsen k 2. Byggnaden kan byggas ut och får målas i röd eller mörk kulör (lika huvudbyggnaden) och icke-framträdande detaljer, med sadeltak uppfört med tegelpannor. Det är även möjligt att bygga komplementbyggnader på två övriga platser norr om huvudbyggnaden, där det i dagsläget står förrådsbyggnader som troligtvis kommer att rivas. Framtida byggnader regleras av bestämmelsen f1 som anger att de måste uppföras i röd kulör med sadeltak. Komplementbyggnaderna ska ha ett enklare utseende än huvudbyggnaden. Detaljer och färgsättning ska inte vara lika framträdande. 5
Området närmast stranden ligger betydligt lägre och nås via betonggjutna trappor. Trappornas placering och utseende förstärker huvudbyggnadens monumentalitet och är ett viktigt utryck för fastigheten och dess kulturhistoriska värde. Trappor och räckesfundament av betong och smide ska bevaras och får ersättas vid skada med lika material och utseende. I anslutning till piren får ett badhus/bastu på högst 30 m 2 uppföras vid vattnet. Den får inte vara framträdande i landskapet eller skymma utsikten från sommarvillan ner mot vattnet. För badhuset anges utformningsbestämmelse f 2 vilket innebär att det får uppföras med röd fasad och sadeltak. Traditionellt för området är badhusen utformade likt huvudbyggnaden med utsmyckande detaljer m.m. Badhuset klarar inte +2,0 meter RH2000 över medelvatten, och får inte inredas för övernattning. Det har troligtvis stått en jaktstuga vid stranden där det i dagsläget står en skorsten. En byggrätt för komplementbyggnad medges vid skorstenen vars utformning också regleras med utformningsbestämmelsen f 1. Örnboet Örnboet är ett fritidshus från mitten av 1900-talet som är uppfört av timmer i en våning. Fasaderna är bruna med blå snickerier. Fritidhuset har ett dramatsikt läge på Gråberget. Fastigheten har delats och på Bönan 4:22 ligger bostadshuset. Det finns två ekonomibyggnader på Bönan 4:23. Utformning av framtida utbyggnad Figur 7: Huvudbyggnad vid Örnboet på fastigheterna ska ske enligt kapitel 6 Sommar- och fritidshus i Gestaltningsprogram för Norrlandet. Huvudbyggnaden på 4:22 kan tillbyggas i samma stil som befintlig byggnad, men får inte rivas. Taket ska ha sadeltak och fasaderna ska ha brunmålade liggande stockar. Utbyggnaden ska i så fall ske i samma arkitektoniska stil, och inte byggas högre än huvudbyggnaden. Komplementbyggnad får uppföras på gräsplanen bakom huvudbyggnaden i mörk eller röd kulör med få framträdande detaljer. En ny byggrätt på ca 300 m 2 medges på 4:23 och dess framtida utformning regleras av f 3 vilket innebär att ny huvudbyggnad får uppföras av trä i en våning med mörk eller röd kulör utan framträdande detaljer. Fastigheten är långsmal och det passerar allmänna ledningar genom fastigheten. Ledningarna måste flyttas för att fastigheten ska kunna bebyggas. I dagsläget ägs båda fastigheterna av samma person, och det finns ett servitut för väg för att garantera framkomlighet till fastigheten 4:22. En ny dragning av vägen möjliggörs i planen. När kommunalt vatten och avlopp byggs ut kommer ledningarna att dras i markerat u-område. Dessa ledningar får inte överbyggas. 6
Ett litet badhus/bastu på högst 30 m 2 får byggas vid stranden öster om piren. Det ska utformas i samma stil som övriga bastubyggnader i närområdet med röd fasad utan framträdande detaljer. Stranden är inte tillgänglig för allmänheten och en vall gör att byggnaden inte står ut i landskapet. Vattenförsörjning blir Figur 8: Illustration av möjlig utbyggnad vid Örnboet svårt att ordna i och med de stora höjdskillnaderna. Badhuset klarar inte +2,0 meter RH2000 över medelvatten, och får inte inredas för övernattning. Utvalnäs 2:7 Fastigheten består av ett fritidshus uppfört 1998. Det finns ett antal komplementbyggnader uppförda, bl.a. en poolbyggnad i modern stil. Utformning av framtida utbyggnad på fastigheten ska ske enligt kapitel 6 Sommar- och fritidshus i Gestaltningsprogram för Norrlandet. Byggnaderna på fastigheten är målade i ljus kulör, men skulle fastigheten byggas om ska det ske i röd eller mörk kulör enligt gestaltningsprogrammet. Utsikten mot havet från huvudbyggnaden är viktig och marken mellan huvudbyggnad och hav ska inte bebyggas, med undantag av befintligt badhus, som inte får inredas för övernattning. Byggrätten begränsas till 15% av fastighetens storlek enligt gestaltningsprogrammet. Fastigheten får inte avstyckas. Friytor Vid Grubban finns det en strand som även fortsättningsvis kommer att vara tillgänglig för allmänheten. Det kommer att behöva anordnas en stig ner till stranden för att trygga allmänhetens tillgång. Strandskydd Området omfattas inte av strandskydd eftersom det aldrig infördes (planen är från 1960). Dock inträder strandskyddet på delar som ligger inom 300 meter från strandlinjen efter det att gällande planer upphävts. Det finns tre bostadsfastigheter inom planområdet vars användning fastställs i planen. Skäl till upphävande av strandskyddet för dessa är att marken redan är ianspråktagen. Vattenområden Delar av fastigheterna Bönan 4:22, 6:2 samt Utvalnäs 2:7 består av vattenområden där bryggor får anläggas. 7
Gator och trafik Grusvägar leder till bostadsfastigheterna från Utvalnäsvägen. Vägen ner till Örnboet och Gråberget (Bönan 1:2, 1:3, 4:22 och 4:23) går över den kommunägda fastigheten Bönan 1:1. I dagsläget finns en del servitut till förmån för fastigheterna, men vägen bör lämpligen inrättas som gemensamhetsanläggning eftersom den samnyttjas av fler fastigheter. På vägen som leder vidare till Bönan 4:22, och därmed passerar över Bönan 4:23, finns servitut till förmån för Bönan 4:22. Vid en eventuell byggnation på Bönan 4:23 bör lämpligen en ny dragning av vägen att göras och en gemensamhetsanläggning att bildas på denna del av vägen. Vägen ner till Grubban (Bönan 6:2) går över Bönan 6:1. Vägen nyttjas med stöd av ett servitut till förmån för Bönan 6:2. Störningar I ett tidigare skede har en behovsbedömning av upphävandet av planen genomförts i syfte att undersöka behovet av miljöbedömning (MKB). Något sådant behov föreligger inte. Nya byggrätter för huvudbyggnad placeras högre än +2,0 meter över medelvattennivån (RH2000) för att översvämningsrisk ska undvikas. Nya badhus/bastubyggnader möjliggörs vid stranden under denna nivå. De får inte inredas för bostadsändamål. Teknisk försörjning Vatten och avlopp Samtliga fastigheter inom planområdet har enskilt vatten och avlopp. Gävle kommun kommer att bygga ut det kommunala vatten- och avloppsnätet på hela Norrlandet, och Bönan ingår i utbyggnadsetapp 2, och planeras vara anslutet till kommunalt VA 2015. På Bönan 1:1 finns det ett servitut för avloppsledning till förmån för Bönan 6:2 som kommer att tas bort i samband med utbyggnad av kommunalt vatten och avlopp eftersom det inte kommer att fylla någon funktion. Ett u-område läggs in på fastigheten Bönan 4:23 för att förse 4:22 med vatten och avlopp. Området får ej överbyggas. El och tele Bostadsfastigheterna inom planområdet är anslutna till Gävle Energis elnät. På fastigheterna Norrlandet 4:22 och 4:23 passerar det allmänna eloch teleledningar i luften. Ledningsdragningarna kan behöva flyttas i samband med Figur 9: Luftburna (streckade) och nergrävda (heldragna) ledningar vid Örnboet. Lila= tele, Blå= el genomförande av planen. Det finns ingen ledningsrätt för ledningarna och måste flyttas ifall markägaren begär det. 8
Säkerhet Bostäderna ligger inte inom sammanhängande bebyggelse och brandvattenförsörjning måste ske på samma sätt som för övrig byggnation på Norrlandet, dvs Räddningstjänsten måste ha släckvatten med sig. Tillfartsvägarna är ca 3 meter breda grusvägar och räddningsfordon bedöms kunna ta sig till bostäderna inom planområdet. Vid Grubban finns det en låst port ca 90 meter från huvudbyggnaden. Porten kommer att flyttas till fastighetsgränsen, men det innebär ändå ett avstånd på ca 50 meter till byggnaden. Konsekvenser För de områden där planen upphävs påverkas området endast administrativt eftersom länsstyrelsen ämnar bilda ett naturreservat. Markanvändningen ändras från att ha skydd i detaljplan till att istället ha skydd med reservatsbestämmelser. Fyra privata fastighetsägare får markanvändningen bostad eller vattenområde fastställd i ny detaljplan med anvisningar för hur ny bebyggelse får utföras. Fastighetsrättsliga genomförandefrågor och konsekvenser Fastighetsbildning Med fastighetsbildning avses bl.a. nybildning av fastigheter, ändring av fastigheters gränser och bildande av gemensamhetsanläggningar, servitut och ledningsrätter. Fastighetsbildningsåtgärder prövas i en lantmäteriförrättning som handläggs av Lantmäterimyndigheten i Gävle kommun. Lantmäteriförrättning ska sökas och bekostas av fastighetsägaren. Fortifikationsverket avser att avyttra hela sin fastighet Bönan 6:1. Ca 870 m 2 regleras till Bönan 6:2 för att få en sammanhållen fastighet, och resterande fastighet säljs till Naturvårdsverket för att ingå i ett naturreservat. Vägen ner till Örnboet och Gråberget (Bönan 1:2, 1:3, 4:22 och 4:23) lämpligen inrättas som gemensamhetsanläggning eftersom den samnyttjas av fler fastigheter. Fastighetskonsekvenser Nedan redovisas detaljplanens konsekvenser (främst fastighetsrättsliga) som i dagsläget kan bedömas för respektive fastighet. Beskrivningen är gjord i enlighet med förslag till detaljplan och innebär inget ställningstagande från lantmäterimyndighetens sida. Bönan 4:22 Privatägd fastighet på 5693 m 2 vars användning som bostad fastställs i planen. Ny byggrätt för badhus/bastu vid stranden. Byggbar mark begränsas jämfört med 1960-års plan. Varsamhetsbestämmelser och rivningsförbud för huvudbyggnad införs. Servitutet för väg över 4:23 bör ändras så att väganslutning till fastigheten sker i norra delen av fastigheten och slutar i en vändplan på 4:22. 9
Bönan 4:23 Privatägd fastighet på 1994 m 2 vars användning som bostad fastställs i planen. Ny huvudbyggnad och komplementbyggnader i totalt ca 300 m 2 med varsamhetsbestämmelser kan byggas på fastigheten. Det passerar både el- och teleledningar över fastigheten som måste flyttas för att fastigheten ska kunna byggas ut. Ett servitut för väg passerar tvärs över fastigheten. Lämpligen upphävs servitutet och en gemensamhetsanläggning bildas när vägen dras om längs den nordöstra och nordvästra fastighetsgränsen. Ett u-område för att förse Bönan 4:22 med kommunalt vatten och avlopp läggs över fastigheten. Denna får inte överbyggas. Bönan 1:1 Kommunägd fastighet som omfattar ca 37,9 ha mark och vatten inom planområdet. De områden som varit allmän platsmark vatten och park, upphävs i detaljplanen. Ca 70 m 2 mark och 270 m 2 vatten regleras till Bönan 6:2 och blir kvartersmark. Bönan 6:1 Statligt ägd fastighet på 20 5642 m 2. Detaljplan som omfattar ca 19,8 ha av Fortifikationsverkets fastighet upphävs och blir naturreservat som förvaltas av Naturvårdsverket. Totalt ca 870 m 2 regleras till fastigheten Bönan 6:2 och blir kvartersmark för bostäder. Servitut för avlopp till förmån för Bönan 6:2 sägs upp i samband med utbyggnad av kommunalt VA. Bönan 6:2 Privatägd fastighet på 5706 m 2. Fastigheten består i dagsläget av en fastighet med två områden/skiften. För att skapa en sammanhållen fastighet överförs ca 1200 m 2 mark och vatten från Bönan 1:1 och 6:1 till fastigheten genom fastighetsreglering. Byggbar mark begränsas jämfört med 1960-års plan. Befintligt vägservitut och avloppsledning bör omprövas eftersom delar av servituten hamnar inom fastigheten. Utvalnäs 2:7 Privatägd fastighet på 4039 m 2. Del av fastigheten, ca 470 m 2, omfattas av en detaljplan från 1960 som anger allmän platsmark park. Hela fastigheten planläggs för bostadsändamål i en våning och varsamhetsbestämmelser införs. Fastigheten får inte avstyckas. 15% av fastigheten får bebyggas enligt Gestaltningsprogrammet. I dagsläget omfattar byggnaderna en area på totalt ca 500 m 2. Ekonomiska genomförandefrågor Gävle kommun och Fortifikationsverket bekostar detaljplaneplanarbetet. Lantmäteriförrättning för reglering av mark och vatten till Bönan 6:2 bekostas av ägaren. Naturvårdsverket bekostar reservatsbildning. Ledningsinnehavarna har inte ansökt om ledningsrätt för luftledningarna på Bönan 4:22 och 4:23. Fastighetsägaren vill inte att ledningsdragningarna ska begränsa byggrätten på fastigheten, och de kan behöva dras om. Ledningsinnehavarna är skyldiga att bekosta eventuell flytt. Organisatoriska frågor Tidplan Samråd maj 2014 Granskning november 2014 10
Antagande januari 2015 Genomförandetid Upphävandet träder i kraft den dagen beslutet vinner laga kraft. Genomförandetiden för resterande plan är 5 år från den dag planen vinner laga kraft. Medverkande tjänstemän Maria Lind kommunekolog Lena Boox kommunantikvarie Karin Linjer lantmätare Ann-Sofi Dahlqvist - miljöutredare Samhällsbyggnad Gävle Ulrica Olsson Planchef Henry Grew Planarkitekt 11