Bostadsproduktion på privat och kommunal mark Detaljplanering i Tyresö och Stockholms kommuner

EXAMENSARBETE FASTIGHETSVETENSKAP EX-06-155 Bostadsproduktion på privat och kommunal mark Detaljplanering i Tyresö och Stockholms kommuner Susanne Skoglund Examinator: Handledare: Thomas Kalbro Åsa Granat/ Tyresö kommun Lars Fyrvald/Stockholms stad STOCKHOLM 2006

Abstract Each house building project is unique. How similar two project may be, there is always some special peculiarity that separates them from each other which results in the fact that the planning must be adjusted to the particular case. In spite of the differences between all house building projects, there are two factors that make possible for the projects to form groups in four different typical cases. These two factors are landowning conditions and the property owner s /commissioner owner of a building project s role in the planning- and building process. The landowning conditions in the initial moment of the planning process can be divided into municipal- or private owning. It is also important to make a distinction between whether there are one landowner or more. The property owner s /commissioner owner of a building project s role can be separated onto active- or passive participation, where active participation means that the municipality together whit the commissioner owner of the building project work together in the making of a detailed plan for a particular area s future land use. Passive participation means that the municipality alone creates the plan. This results in the four typical cases: Privately owned land with passive participation Privately owned land with active participation Municipality owned land with passive participation Municipality owned land with active participation This Master of Science Thesis map out a number of approved plans for home settlement from 1990 and forward in a municipality named Tyresö (a suburb to Stockholm) and for Project 20 000 homes in the municipality of Stockholm. The goal for Project 20 000 homes is to create and produce 20 000 homes between 2003 and 2006. The goal whit the mapping is to bring forth current material which gives increased knowledge about the four typical case s significance for the production of homes. Some background factors have been selected to make the mapping possible. These are for example commissioner owner of a building project, is there an agreement, number of households and area. Information about the factors has then been gathered from plans, interviews, agreements and different kinds of lists. The gathered information have then been analyzed statistically where the differences and similarities between the four typical cases have been found. The most used typical cases in this thesis turned out to be privately owned land with active participation and municipality owned land with active participation. This is why focus is placed mostly on comparison between these two cases. The analyze shows that these two typical cases totally seen when all background factors are taken into consideration are almost equally desirable, given that all background factors are worth equally and given that each factor have one good and one bad alternative. For example, the area factor can be considered good if most plans are made in the outskirts of the city, while area can be considered bad if most plans are made in the center of the city. However, if a background factor shall be considered good or bad is a matter of taste and should someone choose to change a certain factors places in this matter the result will be different. Another point of view is to only establish that the typical case with most plans and most households is the most desirable one. In that case according to this thesis municipality owned land with active participation would be the most desirable alternative. The question is, however, if it even is possible to say whether one typic-

al case is more desirable than another. Perhaps all cases are equally important for the production of homes because of the unique character of each project.

Sammanfattning Varje bostadsbyggnadsprojekt är unikt. Hur lika två projekt än må vara finns det alltid något speciellt särdrag som skiljer dem åt, vilket medför att planeringen måste anpassas till det enskilda fallet. Trots bostadsbyggnadsprojektens olikheter finns det dock två faktorer som möjliggör att projekten kan grupperas i fyra olika typfall. Dessa två faktorer är markägarförhållandena och fastighetsägarens/byggherrens roll i plan- och byggprocessen. Markägarförhållandena kan delas upp i kommunalt- och privat ägande i initialskedet av planprocessen, men åtskillnad kan även göras mellan huruvida det finns en eller flera markägare. Fastighetsägarens/byggherrens roll kan uppdelas i aktivt eller passivt deltagande, där aktivt deltagande innebär att byggherren tillsammans med kommunen arbetar fram detaljplanen och passivt deltagande innebär att kommunen upprättar detaljplanen på egen hand. Detta ger de fyra typfallen: Privatägd mark med passivt deltagande från byggherrens sida Privatägd mark med aktivt deltagande från byggherrens sida Kommunalägd mark med passivt deltagande från byggherrens sida Kommunalägd mark aktivt deltagande från byggherrens sida Detta examensarbete kartlägger ett antal antagna detaljplaner för bostadsbebyggelse från 1990- talet och framåt i Tyresö kommun och inom ramen för Projekt 20 000 bostäder i Stockholms kommun. Kartläggningens målsättning är att frambringa aktuellt material som ger ökad förståelse kring vilken betydelse de fyra typfallen har för produktionen av bostäder. Det vill säga att ta reda på bland annat hur många och vilken typ av bostäder som produceras inom respektive typfall. För att möjliggöra kartläggningen har ett antal bakgrundsfaktorer valts ut. Dessa faktorer är: byggherre, finns avtal, markanvisningsförfarande, område, antal lägenheter, upplåtelseform, planprocessens tidsåtgång, överklagande och genomförandetid. Information kring dessa faktorer har sedan inhämtats med hjälp av planhandlingar, genomförandeavtal, intervjuer, sammanställningar och register. Därefter har det insamlade materialet analyserats statistiskt där skillnader och likheter mellan de fyra typfallen redovisats. Eftersom skillnaden i mängden planer visat sig vara mycket stor typfallen emellan, har jämförelserna mellan dessa i första hand baserats på procentsatser uträknade efter förhållandet mellan antalet planer eller antalet lägenheter inom varje typfall. Detta för att uppnå ett förhållandevis rättvist resultat bland typfallen. Självklart har dock även bakgrundsfaktorernas rent faktiska värden beaktats och jämförts typfallen emellan då dessa medfört anmärkningsvärda resultat. De mest använda fallen har i denna undersökning visat sig vara privatägd mark med aktivt deltagande från byggherrens sida och kommunalägd mark med aktivt deltagande från byggherrens sida, varför fokus främst lagts på jämförelser mellan dessa. Undersökningens analys visar att dessa fall totalt sett då alla bakgrundsfaktorer beaktas är ungefär lika eftersträvansvärda, givet att alla bakgrundsfaktorer har lika värde och givet att varje bakgrundsfaktor anses ha ett bra och ett dåligt alternativ. Exempelvis kan bakgrundsfaktorn upplåtelseform inpassas i alternativet bra för störst antal hyresrätter och alternativet dåligt för minst antal hyresrätter. Huruvida en bakgrundsfaktors alternativ anses bra eller dåligt är dock en smakfråga och om någon väljer att vända på placeringarna för en viss faktor blir utfallet annorlunda. Ett annat betraktelsesätt är att endast konstatera att det typfall med flest planer och flest antal lägenheter är det mest eftersträvansvärda. I sådant fall är enligt

denna undersökning fallet med kommunalägd mark och aktivt deltagande från byggherrens sida det mest eftertraktade alternativet. Frågan är dock om det ens är möjligt att säga om ett typfall är mer eftersträvansvärt än ett annat. Kanske har alla typfall lika stor betydelse för bostadsproduktionen på grund av varje projekts unika karaktär.

Förord Detta examensarbete hade inte varit möjligt att genomföra utan tillgång till detaljplaner och annan information på de för undersökningen berörda kommunerna Tyresö- och Stockholms kommun. Jag vill därför här tacka alla handläggare och andra tjänstemän på dessa kommuner som hjälpt mig med inhämtandet av information och då särskilt Kerstin Hammarberg, planingenjör på Miljö- och stads-- byggnadsförvaltningens planavdelning och Peter Hellsten, förvaltningschef, i Tyresö kommun samt Margareta Catasús, projektledare på Markkontoret, och Berit Göransson, utredare på Stadsbyggnadskontoret, i Stockholms kommun. Tack också till Johan Brisvall, projektledare 20 000 bostäder, och Karin Ålund, projektassistent 20 000 bostäder, båda på Stadsledningskontorets infrastrukturavdelning, för tillgången till sammanställningen över Projekt 20 000 bostäder, vilken utgör grund för en stor del av examensarbetet. Till sist vill jag även tacka mina handledare på Tyresö- och Stockholms kommun, Åsa Granat, exploateringschef på Miljö- och stadsbyggnadsförvaltningens markavdelning, och Lars Fyrvald, biträdande avdelningschef på Markkontoret Ytterstad, för upplysningar och vägledning samt min examinator Thomas Kalbro på avdelningen för fastighetsvetenskap, KTH för goda råd. Tyresö, januari 2006 Susanne Skoglund

Innehållsförteckning 1. Inledning...s 1 1.1 Bakgrund...s 1 1.2 Syfte...s 1 1.3 Metod...s 1 1.4 Avgränsning...s 2 1.4.1 Områdesavgränsning...s 2 1.4.2 Tidsmässig avgränsning...s 2 1.4.3 Bakgrundsfaktorernas avgränsning...s 3 1.5 Brister...s 3 1.6 Disposition...s 4 2. Teoretiska utgångspunkter...s 5 2.1 Begrepp...s 5 2.1.1 Planprocessen...s 5 2.1.1 Markförvärv...s 6 2.1.3 Genomförandeavtal...s 6 2.1.4 Byggprocessen...s 7 2.2 Typfall 1...s 7 2.3 Typfall 2...s 9 2.4 Typfall 3...s 10 2.5 Typfall 4...s 11 2.6 Teori i praktiken genomförandeavtal...s 11 2.6.1 Tyresö kommun...s 11 2.6.2 Stockholms kommun...s 12 3. Tyresö och Stockholm... s 13 3.1 Områdesbeskrivning Tyresö...s 13 3.1.1 Allmänt...s 13 3.1.2 Trollbäcken...s 13 3.1.3 Bollmora...s 14 3.1.4 Tyresö strand...s 15 3.1.5 Östra Tyresö...s 16 3.2 Områdesbeskrivning Stockholm...s 17

3.2.1 Inre staden...s 18 3.2.2 Söderort...s 18 3.2.3 Västerort...s 19 3.3 Projekt 20 000 bostäder...s 20 3.3.1 Effektivitet...s 21 3.3.2 Blandade upplåtelseformer för ökad rörlighet på bostadsmarknaden...s 22 3.3.3 Miljöaspekter...s 22 4. Undersökta parametrar...s 23 4.1 Detaljplan/Projekt...s 23 4.2 Initial markägare...s 24 4.3 Byggherre...s 25 4.4 Deltagande...s 26 4.5 Finns avtal...s 26 4.6 Markanvisningsförfarande...s 27 4.7 Område...s 28 4.8 Antal lägenheter...s 29 4.9 Upplåtelseform...s 30 4.10 Planprocessens tidsåtgång...s 30 4.11 Överklagande...s 31 4.12 Genomförandetid...s 32 5. Resultat och analys...s 33 5.1 Typfall 1...s 33 5.1.1 Byggherre...s 33 5.1.2 Finns avtal...s 33 5.1.3 Markanvisningsförfarande...s 33 5.1.4 Område...s 34 5.1.5 Antal lägenheter...s 35 5.1.6 Upplåtelseform...s 35 5.1.7 Planprocessens tidsåtgång...s 36 5.1.8 Överklagande...s 36 5.1.9 Genomförandetid...s 36 5.2 Typfall 2...s 36

5.2.1 Byggherre...s 36 5.2.2 Finns avtal...s 37 5.2.3 Markanvisningsförfarande...s 38 5.2.4 Område...s 38 5.2.5 Antal lägenheter...s 41 5.2.6 Upplåtelseform...s 41 5.2.7 Planprocessens tidsåtgång...s 44 5.2.8 Överklagande...s 44 5.2.9 Genomförandetid...s 44 5.3 Typfall 3...s 45 5.3.1 Byggherre...s 45 5.3.2 Finns avtal...s 45 5.3.3 Markanvisningsförfarande...s 45 5.3.4 Område...s 46 5.3.5 Antal lägenheter...s 46 5.3.6 Upplåtelseform...s 46 5.3.7 Planprocessens tidsåtgång...s 46 5.3.8 Överklagande...s 46 5.3.9 Genomförandetid...s 46 5.4 Typfall 4...s 47 5.4.1 Byggherre...s 47 5.4.2 Finns avtal...s 49 5.4.3 Markanvisningsförfarande...s 49 5.4.4 Område...s 50 5.4.5 Antal lägenheter...s 53 5.4.6 Upplåtelseform...s 54 5.4.7 Planprocessens tidsåtgång...s 57 5.4.8 Överklagande...s 58 5.4.9 Genomförandetid...s 59 5.5 Kommunalt bolag äger marken och är aktiv i processen...s 60 5.5.1 Byggherre...s 60 5.5.2 Finns avtal...s 61 5.5.3 Markanvisningsförfarande...s 62 5.5.4 Område...s 62 5.5.5 Antal lägenheter...s 63 5.5.6 Upplåtelseform...s 63 5.5.7 Planprocessens tidsåtgång...s 64 5.5.8 Överklagande...s 64 5.5.9 Genomförandetid...s 65 6. Sammanfattande slutsatser och kommentarer...s 66 6.1 Kommunalt eller privat ägande...s 66 6.2 Aktivt eller passivt deltagande...s 69

6.3 Avslutning...s 70 Referenser...s 71

1. Inledning 1.1 Bakgrund Ett bostadsbyggnadsprojekt kan liknas vid en snöflinga. Varje projekt har nämligen sina speciella särdrag som medför att tillvägagångssättet vid planeringen av projektet måste anpassas till det enskilda fallet. Detta innebär att inget bostadsbyggnadsprojekt är riktigt det andra likt. Trots detta är det ändå möjligt att urskilja några huvudfall, typfall, baserade på två faktorer som har central betydelse vid genomförandet av ett projekt. Dessa faktorer är markägarförhållandena och fastighetsägarens/byggherrens roll i plan- och byggprocessen. För markägarförhållandena gäller att åtskillnad kan göras mellan huruvida marken är i kommunal eller privat ägo i det inledande skedet av exploateringen. Vidare kan det även finnas både en eller flera markägare. Vad beträffar fastighetsägarens/byggherrens roll i plan- och byggprocessen finns det två kategorier. Passivt deltagande och aktivt deltagande. Passivt deltagande innebär att kommunen upprättar planen på egen hand utan professionellt deltagande från byggherrens sida. Aktivt deltagande innebär att byggherren tillsammans med kommunen upprättar detaljplanen. Detta ger sammantaget fyra typfall: Privatägd mark med passivt deltagande från byggherrens sida Privatägd mark med aktivt deltagande från byggherrens sida Kommunalägd mark med passivt deltagande från byggherrens sida Kommunalägd mark aktivt deltagande från byggherrens sida Dessa typfall kommer att beskrivas mer utförligt i kapitel 2. För större förståelse kring detaljplanens betydelse, se avsnitt 4.1.1. I nuläget saknas aktuellt material som visar vilken betydelse dessa typfall har för produktionen av bostäder. Det finns alltså idag inget material som visar hur många och vilken typ av bostäder som produceras inom respektive typfall. 1.2 Syfte Syftet med detta examensarbete är att kartlägga ett antal antagna detaljplaner för bostadsbebyggelse i Tyresö kommun och inom ramen för Projekt 20 000 bostäder i Stockholms kommun med avseende främst på markägarförhållandena och deltagandeform från byggherrens sida. Syftet är således att ge ökad kännedom kring vilken betydelse de fyra typfallen har beträffande bostadsproduktionen, genom att statistiskt redovisa och analysera skillnader och likheter mellan typfallen. 1.3 Metod Syftet är att kartlägga detaljplaner och tydliggöra skillnader och likheter mellan de olika typfallen. För att en jämförelse mellan kommunalt och privat ägande ska vara möjlig krävs att ett antal bakgrundsfaktorer väljs ut och inhämtas. Exempel på sådana faktorer är antalet lägenheter som byggts inom respektive plan, lägenheternas upplåtelseform och huruvida planen överklagats eller inte. På vilket sätt dessa valts ut återfinns i 1.4 och i kapitel 4 finns en utförligare beskrivning av faktorerna där även respektive faktors särskilda metod förklaras tydligare. Information angående huvudfaktorerna, det vill säga huruvida det är fråga om privat eller 1

kommunalt ägande i initialskedet av processen, antalet markägare och deltagande form från byggherrens sida, samlades självklart också in. Utförligare beskrivning av metoden för dessa finns i kapitel 4. Allmänt kan dock sägas att inhämtandet av information skedde på olika vis i de två utvalda kommunerna. I Tyresö kommun samlades informationen i första hand in från detaljplanehandlingar. Om informationen inte kunde hittas där söktes den i andra hand i eventuella avtal tillhörande aktuell detaljplan. Om informationen fortfarande saknades gjordes i sista hand intervjuer med personer som deltagit i framställandet av planen. Att sökningen av information skedde i nämnda ordning beror dels på att skriftliga dokument oftast ger störst tillförlitlighet i materialet och dels på att undersökningen skulle bli så systematisk som möjligt. Även i Stockholmsstad eftersträvades ordningen dokumenterad information först, intervjuer sedan. Därför användes i första hand en av Stadsledningskontorets Infrastrukturavdelning sammanställd lista över Projekt 20 000 bostäder, kallad Projektlista 20 000 bostäder, vilken kom att utgöra grunden för informationsinhämtningen i Stockholms kommun. Dess uppgifter var dock bristfälliga i vissa avseenden varför det krävdes att information även inhämtades på annat sätt. Tillvägagångssättet i sökandet efter upplysningar gällande huvudfaktorerna och de olika bakgrundsfaktorerna (fortsättningsvis kommer dessa med en gemensam benämning att kallas parametrar) blev i flertalet fall mycket olika. Sammanfattande gjordes intervjuer med handläggare för de olika projekten och insatta personer, jämförelser mellan olika typer av register och projektlistan, sökningar på Stockholmsstads hemsida och i aktuella datasystem. När all information om alla parametrar tagits fram sammanställdes denna statistiskt, varefter statistiken analyserades och utvärderades utifrån examensarbetets syfte. 1.4 Avgränsning I det följande kommer en redogörelse för avgränsningen av det mest väsentliga och övergripande att göras. För mer småskalig avgränsning som berör specifika parametrar hänvisas till kapitel 4. 1.4.1 Områdesavgränsning Examensarbetet har avgränsats till att endast beröra Tyresö- och Stockholms kommun. För Stockholms kommun gäller dessutom att endast Projekt 20 000 bostäder är aktuellt. Orsaken till denna avgränsning är att undersökningen måste omfatta en rimlig mängd planer för storleken på ett examensarbete, men även att Projekt 20 000 bostäder är mycket aktuellt och därför intressant att se närmare på. Urvalet av områden möjliggör även jämförelser mellan en stor kommun och en liten kranskommun. Att just Tyresö valdes ut beror främst på att de personliga banden till kommunen var starkast, vilket gjorde den mest intressant att undersöka. 1.4.2 Tidsmässig avgränsning Den tidsmässiga avgränsningen i Tyresö kommun innebär att endast planer från år 1990 och framåt har kontrollerats. För Stockholmsstad betyder redan det faktum att endast planer inom ramen för Projekt 20 000 bostäder tagits med en avgränsning i tiden, eftersom projektet i sig självt begränsas i tiden. Då projektet dess- 2

utom pågår under tiden examensarbetet utförs blev det även nödvändigt att tidsmässigt frysa det. Tidpunkten för detta valdes till det datum när projektlistan för 20 000 bostäder erhölls, närmare bestämt 2005-09-27. Detta medför att uppgifter som inkommit senare än detta datum inte tagits med vid undersökningen. Således innebär frysningen att planer som antagits och godkänts senare än 2005-09-27 inte medtagits, då de klassats som ej antagna. Alltför gamla planer, det vill säga sådana som exempelvis startats 1995 och antagits 2000, har också slopats på inrådan. 1.4.3 Bakgrundsfaktorernas avgränsning Här görs en allmän beskrivning av bakgrundsfaktorernas avgränsning där det förklaras hur urvalet av dessa gjordes och varför. De faktorer som valdes ut för att möjliggöra jämförelser mellan huvudfaktorerna, initial markägare och deltagande, var: finns avtal, markanvisningsförfarande, område, antal lägenheter, upplåtelseform, planprocessens tidsåtgång, överklagande, genomförandetid och byggherre. För utförligare beskrivning av dessa parametrars betydelse, se kapitel 4. Orsaken till att just dessa parametrar valdes ut är dels att de förväntats kunna bidra till jämförelserna mellan huvudfaktorerna på ett för syftet relevant vis. Den andra orsaken till urvalet är att dessa faktorer i båda berörda kommuner varit möjliga att antingen utläsa ur dokument och register eller på annat sätt, genom exempelvis intervjuer, bedömts vara relativt enkla att få tag på. Med anledning av detta har inte hänsyn tagits till bland annat trivsel och trygghet i den statistiska undersökningen. Sådana faktorer kräver nämligen oftast en annan typ av tillvägagångssätt för att kontrolleras, exempelvis med hjälp av formulär som skickas ut till de boende inom respektive planområde. Då systematik eftersträvades var detta därför inget alternativ. Härmed inte sagt att trygghet och trivsel förbises helt i detta arbete. I kapitel 6 finns funderingar om dessa. 1.5 Brister Rent allmänt skulle det faktum att undersökningen endast omfattar Tyresö kommun och Stockholmsstads projekt för byggandet av 20 000 nya bostäder kunna anses som en brist. Detta med anledning av att underlaget kan bli för litet för att det ska vara möjligt att dra några allmängiltiga slutsatser. Även om antalet undersökta planer inom respektive kommun skulle vara stort, innebär detta ändå endast att dessa kommuners tillvägagångssätt vid framställandet av planer beaktas. Om andra kommuner valts ut är det möjligt att resultatet blivit ett annat, just för att dessa kanske använt sig andra metoder som fallit under andra typfall. Den tidsmässiga avgränsningen, innebärande att endast planer från 90- talet kontrolleras i Tyresö och endast planer inom ramen för Projekt 20 000 bostäder i Stockholm, kan möjligtvis ses som en brist då övriga planer inte beaktas. Det bör därför poängteras att examensarbetet inte syftar till att undersöka bostadsproduktionen över tiden med ett historiskt perspektiv, utan det är just hur detta går till idag som är mest intressant. I metoden har beskrivits hur skriftligt dokumenterade uppgifter försökt prioriteras framför muntliga intervjuer. Trots detta har en stor mängd upplysningar inhämtats muntligen, då det trots allt ansetts vara det bästa sättet. Det bör därför uppmärksammas vid redovisningen av resultatet att den mänskliga faktorn, exempelvis i form av eventuella missförstånd, troligtvis har blivit inblandad. 3

Till sist bör det poängteras att den projektlista över 20 000 bostäder som använts som främsta underlag för undersökningen i Stockholmsstad i sig har brister. Bland annat har projekt som inte tidsmässigt passat in i Projekt 20 000 bostäder, samt projekt som tidsmässigt stämt överens, men som av annan anledning inte tillhört Projekt 20 000 bostäder funnits med i listan. Dessutom har felaktiga siffror om antalet lägenheter träffats på. Dessa brister har i så stor utsträckning som möjligt försökt åtgärdas. 1.6 Disposition I inledningen har nu, förutom bakgrund och syfte, en rent allmän beskrivning av metod, avgränsning och brister gjorts. I det följande ska i en redovisning av examensarbetets bakomliggande teori göras i kapitel 2, där en utförligare beskrivning av de fyra typfallen finns samt tydligare förklaringar till hittills eventuellt oklara begrepp såsom exempelvis planprocess och avtal. Därefter beskriver kapitel 3 de utvalda områdena Tyresö- och Stockholms kommun närmare med historik, aktuell fakta och framtidsplaner. Här har Stockholmskommuns framtidsplaner likställts med Projekt 20 000 bostäder. När den övergripande bilden över examensarbetet står klar redogör sedan kapitel 4 för parametrarna på en mer detaljerad nivå, där varje parameters betydelse, metod, avgränsning och brist tydliggörs. När detta förklarats redovisas i kapitel 5 resultatet av undersökningen där jämförelser mellan de olika fallen görs. Här sker även analysen. Slutligen kommer kapitel 6 med sammanfattande slutsatser och personliga funderingar kring resultatet. 4

2. Teoretiska utgångspunkter Tidigare i avsnitt 1.1 har förklarats hur fyra typfall för exploateringsprocessens genomförande kan urskiljas baserade på de två huvudfaktorerna markägarförhållande och fastighetsägarens/byggherrens roll i plan- och byggprocessen. Dessa typfall är: 1. Privatägd mark med passivt deltagande från byggherrens sida 2. Privatägd mark med aktivt deltagande från byggherrens sida 3. Kommunalägd mark med passivt deltagande från byggherrens sida 4. Kommunalägd mark aktivt deltagande från byggherrens sida I detta kapitel ska dessa typfall beskrivas närmare, men först krävs en genomgång av vissa, för beskrivningen, väsentliga begrepp. 2.1 Begrepp 2.1.1 Planprocessen Detaljplaneprocessen består enligt Plan- och Bygglagen (PBL) av upprättande av planprogram och eventuell miljökonsekvensbeskrivning, samråd med berörda intressenter, utställning samt antagande av planen. Detaljplanen ska i enlighet med 5:18 PBL grunda sig på ett program såvida detta inte är onödigt. En onödig situation kan exempelvis inträda då en fördjupad översiktsplan redan gjorts för det berörda området. Planprogrammet innehåller bland annat en nulägesbeskrivning, förutsättningar och syfte med planen och en tidplan för planprocessen. Om markanvändningen medför en betydande miljöpåverkan, hälsan eller hushållningen med naturresurser måste även, enligt 5:18 PBL, en miljökonsekvensbeskrivning göras. Samrådets främsta funktioner är dels att ge kommunen kunskap och synpunkter om planområdet och detaljplanens utformning och dels att möjliggöra för kommunen att i sin tur ge information till de som berörs av planen. Kommunen måste samråda med länsstyrelsen, lantmäterimyndigheten samt med andra berörda kommuner, men kommunen ska även bereda tillfälle för samråd med övriga intressenter såsom fastighetsägare, bostadsrättshavare och myndigheter med väsentligt intresse av detaljplanen. Efter samrådet ställs detaljplaneförslaget ut för granskning i minst tre veckor. Minst en vecka före utställningen krävs dock att kungörelse sker och till fastighetsägare samt andra med väsentligt intresse av planen ska även en underrättelse om kungörelsen skickas ut. Normalt ska bland annat planprogram, miljökonsekvensbeskrivning, plankarta, planbeskrivning och genomförandebeskrivning finnas med. Ett syfte med genomförandebeskrivningen är att planläggningen ska bli nödvändig att betrakta i relation till andra centrala moment som måste göras efter det att planen antagits. 1 Genomförandebeskrivningens syfte förverkligas genom att det, som ett led i utformningen av planen, utförs olika tekniska utredningar för bland annat vatten, avlopp och vägar. En förprojektering av gator, ledningar och andra anläggningar görs. Dessutom måste planens utformning samordnas med finansiering av byggnader och anläggningar, byggnaders utformning, markförvärv, eventuella genomförandeavtal och organisatoriska frågor som påverkar genomförandet av planen. 2 1 Kalbro, 2002 s. 47 samt 217, Markexploatering. 2 Kalbro, 2002 s. 217, Markexploatering. 5

2.1.2 Markförvärv Det finns två typer av markförvärv - strategiska markförvärv och plangenomförande markförvärv. De strategiska markförvärven sker före detaljplanen och kan göras av kommunen eller en exploatör mer eller mindre lång tid innan planarbetet påbörjas. De plangenomförande markförvärven sker däremot efter detaljplanen och syftar till att anpassa fastighetsindelning och ägarförhållanden till planen. Exempelvis måste mark för gemensamma anordningar överföras till huvudmannen för dessa anordningar, kvartersmark för annat än enskilt bebyggande (mark för skolor, daghem etc) kan behöva överföras till kommunen eller annan byggherre och det kan dessutom vara nödvändigt att upplåta mark för bland annat gång- och cykelvägar samt ledningar eller göra gränsjusteringar av tomter på kvartersmark. 3 2.1.3 Genomförandeavtal Ett genomförandeavtal ingås mellan kommunen och byggherren och finns i tre olika former - exploateringsavtal, markanvisningsavtal och föravtal. Avtalen har olika benämningar beroende på vem som äger marken när exploateringen initieras och beroende på om avtalet är slutgiltigt eller endast ett föravtal. Exploateringsavtalet används när byggherren äger marken i startskedet av planprocessen. Kommunens förhandlingsposition baserar sig främst på det kommunala planmonopolet, vilket medför en bestämmanderätt gällande var, när och hur en detaljplan ska utformas. Ett exploateringsavtal tecknas av denna anledning alltid före kommunens antagande av planen och avtalets giltighet görs beroende av huruvida planen sedan vinner laga kraft. För kommunens del är exploateringsavtalet ett medel för att påverka detaljplanens genomförande, då avtalet ger kommunen garantier för att exploateringen sker efter dess intentioner. I avtalet kan exempelvis tydliggöras vilka åtgärder som ska utföras och bekostas av kommunen respektive byggherren, vilken utformning bebyggelsen ska få samt i vilken tidsmässig ordning bebyggelsen ska utföras. För byggherrens del är istället exploateringsavtalet en förutsättning för att kommunen ska anta en detaljplan och på så vis kan byggherren anses mer eller mindre tvingad att ingå avtalet med kommunen. Det är dock viktigt att komma ihåg att det även ligger i byggherrens intresse att klargöra ansvars- och kostnadsfördelning vid exploateringen. Kommunens rätt att besluta om detaljplaner ger den dock tveklöst ett starkt övertag gentemot byggherren vid förhandlingarna. Det finns därför allmänna principer och lagregler som reglerar vilka avtalsvillkor som byggherren måste acceptera. Exempelvis finns objektivitetsprincipen som säger att de som utför uppgifter i den offentliga förvaltningen ska iaktta saklighet och opartiskhet och dessutom ska allas likhet inför lagen beaktas enligt likhetsprincipen. 4 Markanvisningsavtalet upprättas då kommunen äger marken när exploateringen initieras. Tidpunkten för avtalet är oberoende av planantagandet och kan ingås både före och efter antagandet. Då avtalet undertecknats sker därefter en överlåtelse av marken till byggherren. Markanvisningsavtalet kan därför liknas vid ett köpeavtal kombinerat med villkor som ska uppfyllas av kommun respektive byggherre i samband med exploateringen. Till skillnad från exploateringsavtalet grundar sig härav inte markanvisningsavtalet främst på planmonopolet, utan istället på markägandet. Det är viktigt för byggherren att uppnå en överens- 3 Kalbro, 2002 s. 218, Markexploatering. 4 Kalbro, 2002 s. 164 samt 165, Markexploatering. 6

kommelse eftersom han annars inte får tillgång till marken och därmed inte heller kan bygga på den. Eftersom kommunen agerar som säljare av mark är priset som byggherren är beredd att betala för marken en förhandlingsfråga. De krav som kommunen kan ställa på byggherren i ett markanvisningsavtal är därför inte begränade av lagregler och principer på samma sätt som vid ett exploateringsavtal. 5 Ett föravtal kan ingås för mark som ägs såväl av kommunen som av byggherren i initialskedet. Det föregår de slutgiltiga avtalen (exploaterings- och markanvisningsavtalet) och träffas då ingen detaljplan ännu utformats. Detta utgör en viktig skillnad gentemot de slutgiltiga avtalen, vilka är direkt kopplade till en detaljplan med bestämt innehåll och utformning. Frågor som behöver besvaras i ett föravtal kan exempelvis vara vad och hur mycket som byggherren kan bygga i framtiden, hur stora byggherrens exploateringskostnader kan tänkas bli samt vem som ska stå risken om projektet av någon anledning inte skulle bli av. 6 2.1.4 Byggprocessen Vid byggprocessen träffas avtal mellan byggherren och entreprenören. Byggherren beställer ett byggprojekt av entreprenören genom upphandling som konfirmeras i entreprenadavtalet. Entreprenören kan vara både ett stort eller litet byggföretag. De stora byggföretagen kan ofta bygga i egen regi och agerar då både som byggherre och entreprenör. Den entreprenadform som väljs styr byggherrens respektive entreprenörens ansvar för olika moment i ett byggprojekt. Tre huvudtyper av entreprenadformer finns - delad entreprenad, generalentreprenad och totalentreprenad. I stort består byggprocessen vid delad entreprenad och generalentreprenad av projektering, upprättande av förfrågningsunderlag, anbud från entreprenören, val av entreprenörer och byggande. Vid total entreprenad upprättas istället ett mindre detaljerat förfrågningsunderlag och när totalentreprenören utsetts svarar han för såväl projektering som byggande. En entreprenör utses ofta i konkurrens med andra entreprenörer, men en byggherre kan även vända sig direkt till en viss entreprenör och förhandla om entreprenadens villkor. 7 2.2 Typfall 1 När exploatering sker på privatägd mark hör det inte till ovanligheterna att fastighetsägaren/byggherren saknar de förutsättningar eller den kunskap som krävs för att det ska vara möjligt för honom att medverka med professionella synpunkter vid planeringen av en detaljplan. Av denna anledning står då kommunen för själva planläggningsarbetet ensam och byggherren kan endast påverka planen vid samråd och liknande. Då exploatering sker i befintliga bebyggelsemiljöer där äldre fritids- och villabebyggelse förnyas och förtätas uppstår denna situation. Dessa områden utmärker sig genom att det finns flera fastighetsägare, där merparten inte har någon yrkesmässig koppling till vare sig exploaterings- eller byggverksamhet. I och med detta svarar kommunen här för bland annat planläggning, utbyggnad av gator och va-anläggningar, samtidigt som fastighetsägarnas ansvar begränsas till byggande av hus och anläggningar på den egna tomten. 8 5 Kalbro, 2002 s. 168, Markexploatering. 6 Kalbro, 2002 s. 169, Markexploatering. 7 Kalbro, 2002 s. 174 samt 218, Markexploatering. 8 Kalbro, 2002 s. 219, Markexploatering. 7

Planprocessen Strategiska markförvärv Exploateringsavtal Byggprocessen Figur 2.1 Exploateringsprocessens huvuddrag vid typfall 1. Beträffande planprocessen gäller att det är kommunen som tar det formella initiativet till detaljplaneläggningen, då den enligt planmonopolet avgör när, var och hur byggandet ska ske. Det reella initiativet kan dock också tas av kommunen på grund av att det exempelvis finns behov av bostäder eller utbyggnad och förbättring av infrastrukturen. Bristande sanitära vatten- och avloppsförhållanden är ofta en orsak till att en detaljplaneläggning initieras. Även fastighetsägare som själva är i behov av ny bebyggelse eller planerar att sälja hela, eller delar av, fastigheten när planeringen genomförts kan ta initiativ till att förändra markanvändningen. 9 De strategiska markförvärven kan göras innan planarbetet påbörjats, men i annat fall brukar detaljplaneprogrammet, som kan likställas med planskedets startpunkt, fungera som en signal för fastighetsmarknaden. Här börjar nu potentiella byggherrar förvärva mark av fastighetsägare som är ointresserade av att bygga. Att det i förnyelse- och förtätningsområden ofta finns flera fastighetsägare samt en befintlig bebyggelsestruktur medför att de plangenomförande markförvärven kan bli relativt stora. 10 Grundregeln är att exploateringsavtal ska träffas före detaljplanens antagande när marken i initialskedet ägs av en privat byggherre. Det krävs dock att exploateringen på en viss fastighet är av viss omfattning för att ett exploateringsavtal ska behövas. Enligt praxis innebär detta att byggherren måste kunna sälja ett flertal tomter, vilket medför att exploateringsavtal är relativt ovanliga vid denna typ av exploatering. 11 Projektering av anläggningar och byggnader inleds när detaljplanen vunnit laga kraft, men om planen är okontroversiell och ingen risk finns för överklagande kan projekteringen påbörjas tidigare. I detta typfall kan det primära ansvaret för byggprocessen skifta något. Om byggherren inte är yrkesmässigt verksam i byggbranschen är det naturligt att denne uppför hus och anläggningar på kvartersmark samtidigt som kommunen ansvarar för utbyggnaden av gator och allmänna vägar. Om det istället endast finns en byggherre, eller om denne äger stora delar av området, kan ett exploateringsavtal upprättas i vilket det bestäms att byggherren ska svara för byggandet på både kvartersmark och mark för allmänna platser. Här svarar alltså byggherren för utförandet av kommunala gator och va- ledningar, varefter denne överlämnar dessa till kommunen. 12 9 Kalbro, 2002 s. 220, Markexploatering. 10 Kalbro, 2002 s. 220, Markexploatering. 11 Kalbro, 2002 s. 220 samt 221, Markexploatering. 12 Kalbro, 2002 s. 221, Markexploatering. 8

2.3 Typfall 2 Att byggherren äger marken och, till skillnad från i typfall 1, deltar aktivt i planläggningen och tillsammans med kommunen tar fram planen har i huvudsak två fördelar. Dels kan planen få en bättre utformning med avseende på bland annat bebyggelse och ekonomi, dels kan planprocess och byggprocess samordnas bättre genom att byggprocessen sker parallellt med upprättandet av planen. Det senare medför att exploateringsprocessen kan genomföras på ett snabbare sätt. En förutsättning för att byggherren ska kunna medverka vid planläggningen är att han besitter nödvändig kompetens. Denna finns hos professionella byggherrar som bygger i egen regi eller som kan anlita konsulter. Det finns stora likheter mellan detta typfall och det föregående, varför texten i det följande fokuserar främst på väsentliga skillnader mellan dessa fall. 13 Strategiska markförvärv Planprocessen Föravtal Exploateringsavtal Byggprocessen Figur 2.2 Exploateringsprocessens huvuddrag vid typfall 2. Om kommunen har ett genomarbetat och politiskt förankrat detaljplaneprogram kan stora delar av det praktiska planeringsarbetet i planprocessen överlåtas till byggherren. I detta fall blir kommunens enda uppgift, utöver handhavandet av ärendets formella hantering med exempelvis samråd, utställning och antagande, att granska byggherrens planförslag och ange de ändringar som eventuellt behöver göras. Ett annat förfarandealternativ är att kommunen tar ett större ansvar för det praktiska arbetet med planens utformning, medan byggherren i första hand svarar för projekteringen. 14 När byggherren, likt typfall 1, inte är aktiv i planskedet är planeringen i princip oberoende av vem som är ägare till marken. Om byggherren istället medverkar aktivt vid planläggningen är det viktigt att han förvärvar marken innan planeringen startar. De plangenomförande markförvärven som görs efter detaljplanens antagande regleras i exploateringsavtalet. Här kan exempelvis överenskommelse träffas om att mark för grönområden och gator ska överföras till kommunen. Då byggherren ensam är markägare inom ett exploateringsområde upprättas i stort sett alltid ett exploateringsavtal mellan kommun och byggherre, vilket kan föregås av ett föravtal. 15 Det har redan nämnts att ett karaktäristiskt drag för detta typfall är att delar av byggherrens projekteringsarbete kan ske parallellt med upprättandet av detaljplanen. Om planen är okontroversiell kan byggprojektets upphandlingsarbete inledas i slutskedet av planprocessen. Det är dock viktigt att komma ihåg att själva utför- 13 Kalbro, 2002 s. 222, Markexploatering. 14 Kalbro, 2002 s. 222 samt 223, Markexploatering. 15 Kalbro, 2002 s. 223, Markexploatering. 9

andet av byggnader inte kan påbörjas förrän planen antagits och bygglov beviljats. 16 2.4 Typfall 3 Att kommunen äger marken och byggherren inte är inblandad i detaljplanearbetet, innebär att kommunen är ensam aktör i det inledande skedet av exploateringen. Vanligen grundar sig initiativet till att exploatera marken på att det finns potentiella byggherrar som är villiga att bygga i området. Ett syfte med kommunalt markägande är att kommunen har möjlighet att tillgodoräkna sig den värdestegring på marken som exploateringen medför. Genom det kommunala markägandet ges även kommunen tillfälle att fördela sin mark till den eller de byggherrar som den finner mest lämpad för uppdraget. Kommunen kan även välja att fördela marken efter en markanvisningstävlig. Vid en sådan inbjuds olika byggherrar att lämna sitt förslag på hur marken ska bebyggas, varefter den byggherre som lämnat bästa budet med avseende på exempelvis kvalitet, utförande eller kostnad sedan får köpa marken och genomföra projektet. 17 Planprocessen Strategiska markförvärv Markanvisningsavtal Byggprocessen Figur 2.3 Exploateringsprocessens huvuddrag vid typfall 3. Under planprocessen, när detaljplanen upprättas, har kommunen inte någon byggherre att samarbeta och samråda med, vilket medför att kommunen måste utforma planen utan kännedom om den framtida byggherrens krav och önskemål. En lösning på detta problem är att upprätta en flexibel detaljplan, innebärande att endast grova ramar sätts upp i detaljplanen inom vilka byggherren sedan har möj-- lighet att utforma bebyggelsen mer detaljerat. Den flexibla detaljplanen uppfyller endast de minimikrav som ställs på detaljplaner. Detta innebär att planen i alla fall måste redovisa markens användning, tillåten exploateringsrätt, huvudsaklig förläggning av parkmark och trafik, planens genomförandetid. För bostadsområden måste även måste även anges om det rör sig om småhus eller flerbostadshus. Vidare ska även hustyp, högsta våningsantal, tillfarter, parkering och minsta parkeringsyta anges. 18 Oftast har marken inom exploateringsområdet förvärvats av kommunen redan innan plan-läggningen inleds, men detta är inte nödvändigt eftersom kommunen med stöd av expropriationslagen har rätt att tvångsförvärva mark. Detta medför att det inledande planarbetet kan påbörjas trots att kommunen inte ännu äger marken. 16 Kalbro, 2002 s. 223, Markexploatering. 17 Kalbro, 2002 s. 224 samt 225, Markexploatering. 18 Kalbro, 2002 s. 224, Markexploatering. 10

De plangenomförande markförvärven regleras i ett markanvisningsavtal. Här kan exempelvis klargöras vilken mark som ska kvarstå i kommunens ägo efter exploateringen. Ett markanvisningsavtal konfirmerar kommunens och byggherrens överenskommelser vid markanvisningen och avtalet kan, utöver de plangenomförande markförvärven, bland annat reglera utformningen av bebyggelse och anläggningar, priset på marken och andra ekonomiska frågor. När överenskommelsen konfirmerats i markanvisningsavtalet vidtar därefter byggprocessen. 19 2.5 Typfall 4 Fallet att kommunen äger marken och tillsammans med byggherren tar fram planen kan i princip hänvisas till de tidigare redovisade fallen. Eftersom byggherren kommer in tidigt i planskedet, medför detta att planprocessen ansluter till typfall 2. Då planläggningen sker på kommunalägd mark kan markförvärven ske på samma sätt som beskrivits i typfall 3. Ett moment som kräver en utförligare förklaring är dock markanvisningen. På grund av att byggherren ska delta aktivt i detaljplaneprocessen måste han utses innan arbetet med planen startar. Det kommunala ägandet av marken medför likt typfall 3 att kommunen antingen fritt kan välja den byggherre som anses lämplig eller så kan en markanvisningstävling användas. När byggherren utsetts tecknat ofta ett föravtal och när detaljplanen sedan är färdig upprättas det slutliga markanvisningsavtalet. Byggprocessen kan med anledning av det aktiva deltagandet från byggherrens sida liknas vid typfall 2. 20 Planprocessen Strategiska markförvärv Föravtal Markanvisningsavtal Byggprocessen Figur 2.4 Exploateringsprocessens huvuddrag vid typfall 4. 2.6 Teori i praktiken genomförandeavtal Även om teorin säger en sak är det inte säkert att verkligheten ser precis likadan ut. I ett försök att spegla detta ska i det följande förklaras hur upprättandet av genomförandeavtalen går till i de aktuella kommunerna. 2.6.1 Tyresö kommun I Tyresö kommun har historiskt sett alla genomförandeavtal, oavsett om det handlat om kommunalägd- eller privatägd mark i initialskedet, kallats exploateringsavtal. Med detta inte sagt att det endast skrivits exploateringsavtal innehållsmässigt 19 Kalbro, 2002 s. 225 samt 226, Markexploatering. 20 Kalbro, 2002 s. 226 samt 227, Markexploatering. 11

sett. Innehållet i avtalen har nämligen varierat beroende på vem som varit ägare till marken, vilket medför att det innehållsmässigt sett kan anses ha skrivits både markanvisningsavtal och exploateringsavtal, men med samma rubrik. Idag skrivs dock markanvisningsavtal när marken är kommunalägd i initialskedet och exploateringsavtal när marken i detta skede ägs privat. Dessa slutgiltiga avtal föregås av ett planavtal som troligen kan jämföras med det tidigare nämnda föravtalet. I Tyresö kommun stämmer alltså användningen av avtal relativt bra ned den tidigare redovisade teorin. 21 2.6.2 Stockholms kommun När marken är privatägd i initialskedet görs i Stockholms kommun först ett planavtal och sedan ett slutligt exploateringsavtal som förutsätter att detaljplanen upprättats. Planavtalets syfte är att kommunens stadsbyggnadskontor (sbk) ska få ersättning för det praktiska framtagandet av detaljplanen. Detta överrensstämmer tämligen bra med teorin så länge planavtalet här kan ses som ett föravtal. 22 När marken ägs av kommunen i initialskedet uppstår dock lite större skillnader mellan teori och verklighet. I ett tidigt skede i processen skrivs här ett markanvisningsavtal som är oberoende av detaljplanens antagande och därmed gäller redan innan det finns en plan. Avtalet medför att kommunen inte kan anvisa till någon annan under två års tid och om planen inte blir av får byggherren stå risken. Markanvisningsavtalet reglerar endast ansvarsfördelningen under planprocessen och är ett så kallat intentionsavtal. Om planprocessen är enkel och smidig som exempelvis vid små planer kan därför markanvisningsavtalet hoppas över. Detta har dock endast skett på Stockholms kommun i något enstaka fall. När markanvisningsavtalet upprättats skrivs därefter ett planavtal, vars innebörd är densamma som för planavtal som upprättas då marken ägs privat. Till sist skrivs en överenskommelse om exploatering och detta är alltså det slutliga avtalet. 23 Eftersom markanvisningsavtalet här är mer likt ett föravtal, då det föregår de slutgiltiga avtalen och träffas då ingen detaljplan ännu utformats, skulle det här kunna ses som att det i Stockholms kommun görs två föravtal (markanvisningsavtalet och föravtalet) och ett markanvisningsavtal (överenskommelse om exploatering) om de teoretiska benämningarna på avtalen ska användas. Tydligt är att genomförandeavtalen används olika i olika kommuner och att benämningarna på dessa avtal inte alltid överrensstämmer med teorins termer. Antalet avtal kan också avvika från teorin. 21 Åsa Granat, 2005 22 Lars Fyrvald, 2005 23 Lars Fyrvald, 2005 samt Margareta Catasús, 2005 12

3. Tyresö och Stockholm 3.1 Områdesbeskrivning Tyresö 3.1.1 Allmänt Tyresö kommuns vapen består av tre vattenhjul. Dessa symboliserar den betydelse vattenkraften haft för områdets utveckling. Tack vare en för Stockholmstrakten ovanligt god tillgång på vattenkraft fick nämligen Tyresöområdet stor industriell betydelse ända från medeltiden fram till 1800- talet. Verksamheten som bedrevs på de tre platserna Nyfors, Uddby och Follbrinksströmmen var så betydande att Tyresö socken under 1500- och 1600- talet utvecklades till en av de viktigaste industriorterna i Stockholms omnejd. Idag finns dock endast fragmentariska lämningar kvar av denna viktiga period i kommunens historia. 24 Tyresö kommun är idag en relativt liten kommun belägen söder om Stockholm med borgligt styre. Dess areal uppgår till 10 200 ha varav 3 100 ha består av vatten. Grannkommuner är Nacka-, Värmdö-, Haninge-, Huddinge- och Stockholms kommun. Tyresö har hittills varit, och är ännu, relativt glest befolkad. I januari 2005 uppgick befolkningsmängden endast till 40 605 personer. Under senare år har kommunen dock börjat växa i relativt snabb takt med anledning av att bebyggelsen förtätats, mark exploaterats och fritidshusområden omvandlats till permanentbebyggelse. Tyresö karaktäriseras generellt sett av vackra grönområden och närhet till hav och insjöar. Allt från stora djupa skogar till ängsmarker kan beskådas och här ligger även en del av Tyresta nationalpark. Kommunen har en mycket varierad bebyggelse och alla boendeformer finns representerade. Trots detta bor ändå ungefär hälften av invånarna i småhus, vilket ger kommunen en viss småstadskaraktär. 25 För detta arbete har kommunen delats upp i fyra mindre delområden, Trollbäcken, Bollmora, Tyresö strand och Östra Tyresö, vilka beskrivs närmare nedan. 3.1.2 Trollbäcken Fram till slutet av 1600-talet innehade skattebönder under Tyresö församling ägorna i Kumla, nuvarande Trollbäcken. Dessa ägor övertogs nu istället av en av Sveriges rikaste köpmän och storgodsägare, Olof Törne. Han anlade Kumla herrgård med tillhörande orangeri, djurstallar, smedja, väderkvarn och odlingar. Det var dock inte förrän i början av 1900-talet som exploateringen tog fart, då Kumlas mark styckades och såldes till bland andra Mellersta Sveriges Egna Hem AB. Både egnahems- och sportstugeområden började byggas, men få finns dag bevarade i ursprungligt skick. I slutet av 1950- talet bytte Kumla namn till Figur 3.1 Villa i Trollbäcken. Trollbäcken. Områdets karaktär hade då ändrats från sommarstugeområde till permanent villabebyggelse. I och med byggandet av 24 Tyresö kommuns webbplats, 2005, Upptäck Tyresö- Historia, Internet 25 Tyresö kommuns webbplats, 2005, Upptäck Tyresö- Historia, Internet 13

flerfamiljshus följde post, bank, livsmedelsaffärer och lokaler för den kommunala förvaltningen. Området kallat Alléplan blev nu centrumanläggning för hela Trollbäcken. År 1969 övertog Tyresö kommun marken kring Kumla herrgård och denna sköts idag av Kumla Herrgårdsförsamling som en fest- och konferenslokal. 26 I Trollbäcken bor drygt 13 000 personer. Befolkningen har ökat med måttliga 3 % sedan 1998 och befolkningstillväxten förväntas även fortsättningsvis vara måttlig. Området består mest av villa- och grupphusbebyggelse i upp till två våningar. Endast en liten andel flerbostadshus finns, dels i Trollbäckens centrala delar kring Alléplan, östra Kumla Allé och Vendelsövägen, dels i söder vid den så kallade Gudöterrassen. Vid Alléplan och utmed Vendelsövägen finns den kommersiella servicen samlad i form av livsmedelsaffärer och lika specialbutiker. Mellan Alléplan i söder och Hanviksviken i norr finns ett stråk med verksamheter och småindustrier. Trollbäcken har fyra grundskolor och flera förskolor. Här finns även idrottsplatsen Trollbäckens IP och Fornuddsparken. Trafiknätet i området har sitt ursprung i 30-talets sportstugeområden, varför vägarna ofta är krokiga och smala. Gudebroleden som löper genom mitten av området är däremot i betydligt modernare skick och utgör Tyresös enda genomfartsled som förbinder Haninge med Stockholm och Nacka. 27 Vid framtida förtätningar i Trollbäcken kommer det främst att planeras för den typ av bebyggelse som det idag råder brist på. Exempel på sådan bebyggelse är stadsvillor, parhus och mindre flerfamiljshus. 28 3.1.3 Bollmora 3.2 Sikvägens flerfamiljshus i Tyresö centrum I mitten av 1950-talet köpte kommunen ett större markområde kring gårdarna Bollmora och Myggdalen av en privat markägare. Tidigare hade det endast funnits ett centrum i Trollbäcken, men nu planerades alltså ett ännu större centrum i Bollmora med permanentbostäder, arbetsplatser och tillhörande service. En stadsplan för den nya bebyggelsen utarbetades 1958 och utbyggnaden av samhället påbörjades ett år senare, då ungefär hälften av planen fastställdes. Planen fick uppmärksamhet med anledning av att den, efter en amerikansk förebild, vände på konventionen och för dåtidens statsbyggande och föreslog låga hus i centrum och höga hus i utkanten närmast skogen. Utformningen kom att kallas den konkava staden. Genomförandet föregicks även av att en ny lag fastställdes, Lex Bollmora. Till följd av denna fick de allmännyttiga bostadsbolagen bygga bostäder också utanför Stockholms stads gränser, vilket utgjorde en av förutsättningarna för miljonprogrammets genomförande. Med detta tog byggandet ordentlig fart och i slutet av 1960-talet hade kommunens befolkning ökat från drygt 5000 till 26 000 invånare. Bollmora centrum invigdes 1968 och slutet 26 Tyresö kommun, 2005 s. 43, Översiktsplan för Tyresö kommun 2005 27 Tyresö kommun, 2005 s. 43 och 46, Översiktsplan för Tyresö kommun 2005 28 Tyresö kommun, 2005 s. 43, Översiktsplan för Tyresö kommun 2005 14