Årsredovisning 2002
Innehåll 1 Castellum 2002 2 VDs kommentar Butik Kontor 4 Verksamhet 11 Fastighetsbestånd 14 Storgöteborg 18 Öresundsområdet 22 Storstockholm 26 Västra Småland 30 Mälardalen 34 Projekt och byggrätter 40 Värderingsmodell 41 Värdering och beräkning av substansvärde 44 Ansvarsfullt företagande 50 Styrelse, företagsledning och revisorer 53 Castellumaktien 58 Ekonomisk översikt 67 Möjligheter och risker 68 Nyckeltal och flerårsöversikt 70 Resultaträkning 71 Balansräkning 72 Förändring av eget kapital 73 Kassaflödesanalys 74 Nothänvisningar och Redovisningsprinciper 78 Förslag till vinstdisposition 79 Revisionsberättelse 80 Fastighetsbeståndet i sammandrag 82 Fastighetsförteckning 100 Sålda fastigheter under 2002 101 Definitioner Adresser Förvaltningsberättelsen omfattar sidorna 4 69 samt sidan 78. BOLAGSSTÄMMA Castellum ABs ordinarie bolagsstämma äger rum torsdagen den 20 mars 2003 klockan 17.00 i Stenhammarsalen, Konserthuset vid Götaplatsen i Göteborg. För ytterligare information se sista uppslaget. Lager
Castellum Årsredovisning 2002 Castellum är ett av de större börsnoterade fastighetsbolagen i Sverige. Fastighetsbeståndet består främst av kommersiella lokaler i fem tillväxtregioner: Storgöteborg, Öresundsområdet, Storstockholm, Västra Småland och Mälardalen. Inom respektive region har valts marknadsområden och delmarknader där tillräcklig volym kan erhållas för att bedriva en effektiv förvaltning med en stark och tydlig närvaro. Fastigheterna ägs och förvaltas av sex dotterbolag som är verksamma under egna namn/identiteter med stor tillgänglighet, vardaglig omtanke och kundanpassad service som sina främsta ledstjärnor. Årets resultat efter skatt inklusive jämförelsestörande poster uppgick till 873 Mkr. Resultatet exklusive jämförelsestörande poster och efter avdrag för schablonskatt uppgick till 495 Mkr, motsvarande 12,07 kronor per aktie en ökning med 21 % jämfört med föregående år. Förvaltningsresultatet per aktie förbättrades med 16 % till 12,39 kronor. Substansvärdet per aktie uppgick vid årets slut till 183 kronor. Styrelsen föreslår en höjd utdelning till 7,50 kronor per aktie. DATA PER AKTIE Kronor 2002 2001 2000 1999 1998 1997 Förvaltningsresultat 12,39 10,68 8,60 6,92 5,50 4,74 Förändring +16% +24% +24% +26% +16% Kassaflöde förvaltning 15,17 13,32 10,72 8,70 7,14 6,30 Förändring +14% +24% +23% +22% +13% Resultatet exkl. jämförelsestörande poster efter avdrag för schablonskatt 12,07 9,95 8,39 6,56 5,24 4,34 Förändring +21% +19% +28% +25% +21% Utdelning 7,50 6,50 5,50 4,50 3,50 2,75 Förändring +15% +18% +22% +29% +27% 1
VDs kommentar Det gamla året Förvaltningsresultatet, det vill säga resultatet exklusive vinster från fastighetsförsäljningar och skatt, uppgick till 508 miljoner kronor, innebärande 12,39 kronor per aktie, vilket är en förbättring med 16 procent jämfört mot föregående år. Förbättring har uppnåtts genom ökade hyresintäkter, men resultatet har också påverkats positivt av såväl genomförda förvärv som investeringar i befintliga fastigheter. Hyresmarknaden Efterfrågan under året var generellt sett stabil med undantag för Storstockholm där framför allt IT, telekom och finanssektorerna genomgått stora förändringar. Övriga regioner var relativt stabila, såväl beträffande hyresnivåer som förhållandet mellan tillgång och efterfrågan på lokaler. Osäkerheten om hur framtiden skall utvecklas tar sig främst uttryck i längre beslutsprocesser. Inledningsvis är det två saker jag vill framhålla som speciellt glädjande. För det första, det goda resultat som vi uppnått. För det andra, alla engagerade och motiverade medarbetare, utan vars målmedvetna arbete vi inte kunnat uppvisa en resultatförbättring i nivå med de föregående åren. Den optimism jag gav uttryck för inför 2002 visade sig vara befogad. Det är vår affärsmodell med lokala dotterbolag, en god riskspridning och ett flertal mindre affärer som gjort det möjligt. Ortsanalys För att säkerställa att investeringar koncentreras till områden i landet med förväntad hög tillväxttakt har vi under året gjort en uppdatering av tidigare gjord ortsanalys. Analysen visar att de viktigaste förutsättningarna är följande; tillgång till välutbildad arbetskraft, tillgänglighet till infrastruktur, t ex vägsystemet, nyföretagandet och inflyttning av yngre, välutbildad arbetskraft. Den genomförda analysen visar att vårt fastighetsbestånd finns på rätt orter. Analysen utgör även underlag vid beräkning av riskfaktorer vad avser respektive regions avkastningskrav i vår värderingsmodell, vilken används vid såväl investeringar som försäljningar. Castellumaktien Kursutvecklingen under 2002 var fortsatt stabil. Inklusive utdelning var aktiens totalavkastning 18,4 procent, vilket var klart bättre än totalavkastningen för såväl hela Stockholmsbörsen som den svenska fastighetssektorn. Investeringar och försäljningar Under året köpte vi 13 fastigheter för 428 miljoner kronor och sålde 31 fastigheter med en vinst om 179 2
miljoner. Vår totala investering uppgick till drygt en miljard kronor, varav 622 miljoner kronor avsåg ny-, om- och tillbyggnad i befintliga fastigheter. Under året har vi avslutat ett antal projekt och påbörjat bland annat uppförandet av ett infomediahus med en totalyta om cirka 13 000 kvadratmeter i Mölnlycke företagspark utanför Göteborg. Hela fastigheten är kontrakterad och beräknas vara klar för inflyttning i december 2003. Jag vill även nämna ett förvärv som gjordes i början på året och som bestod av fem fastigheter, belägna i Göteborg och Mölndal, om sammanlagt 33 000 kvadratmeter. Fastigheterna består av såväl kontors- som lager/industrilokaler med en betydande utvecklingspotential. Samtidigt fortsätter vi att sälja fastigheter där värdepotentialen har upparbetats. God riskspridning Riskspridningen i vår verksamhet är mycket god. Inte bara mot bakgrund av att vi är verksamma inom flera regioner med olika förutsättningar, utan också genom att vi har en stor spridning i kontraktsportföljen. Vi har drygt 3 000 kontrakt fördelade på ett stort antal branscher. Det finns inget enskilt kontrakt eller någon enskild hyresgäst som svarar för mer än en mycket liten del av det totala hyresvärdet. Ekonomisk uthållighet Castellums kapitalstruktur skall vara sådan att vi har både ekonomisk uthållighet och finansiell kapacitet för kraftfulla investeringar. Det långsiktiga målet är att den synliga soliditeten ej skall understiga 30 procent och att räntetäckningsgraden ej skall understiga 200 procent, vilka båda är uppfyllda. Stort förtroende för Castellum Under år 2002 har vi återigen mätt attityderna till Castellum, både som hyresvärd och som arbetsgivare. Årets fastighetsbarometer visade att vi behåller positionen som ett av de bolag som har högt förtroende från kontorshyresgästernas sida. Vi arbetar dock vidare med att förbättra vår service på grundval av de svar vi får genom dessa mätningar. Också bland de anställda är förtroendet stort och mätvärdena ligger överlag på en hög nivå. Castellum och miljön Castellum startade ett framgångsrikt miljöarbete redan 1995 som sedan dess inbegripit hela organisationen och bedrivits kontinuerligt. Vår decentraliserade affärsmodell har visat sig vara framgångsrik även inom miljöområdet, där miljöarbetet ofta styrs utifrån de lokala förutsättningarna när det gäller till exempel avfallshantering och energikällor. Det nya året Det nya året har just börjat och vi vet väldigt lite om det som kommer att hända i vårt närområde, och ännu mindre om vad som kommer att hända globalt. Min bedömning är dock att hyresmarknaden i stort sett kommer att vara oförändrad under 2003. Vissa regioner har ett överskott på lokaler, dock inte av alla kategorier, medan andra regioner är i balans när det gäller tillgång och efterfrågan. Tyvärr tror jag att vi även detta år, som en följd av den konjunktur vi befinner oss i, får se ett antal företag med lönsamhetsproblem, vilket kan resultera i konkurser och ge oss oväntade uppsägningar. Under året kommer vi att se effekten av föregående års uthyrningar, omförhandlingar och färdigställanden, vilket kommer att påverka hyresintäkterna positivt. Jag är fortsatt positiv när det gäller såväl nyuthyrningar som hyresnivåer. Trots osäkerheten om den ekonomiska utvecklingen i Sverige är jag optimistisk när det gäller Castellums utsikter inför 2003. Vår decentraliserade affärsmodell med engagerade, målmedvetna och kompetenta medarbetare som har tillgänglighet, omtanke och service i fokus kommer fortsatt att vara en framgångsrik modell. Göteborg den 11 februari 2003 Lars-Erik Jansson Verkställande direktör 3
Verksamhet Castellums affärsidé är att utveckla och förädla fastighetsbeståndet med inriktning på bästa möjliga resultat- och värdetillväxt genom att med en stark och tydlig närvaro i fem svenska tillväxtregioner erbjuda lokaler anpassade till hyresgästernas behov. Övergripande mål och strategier Castellums verksamhet är fokuserad på tillväxt i kassaflöden och resultat vilket ger förutsättningar för en långsiktigt god värdetillväxt i bolaget, samtidigt som aktieägarna kan erbjudas en konkurrenskraftig utdelning. Castellums övergripande strategi för värdetillväxt bygger på: Förvärv och nyproduktion av fastigheter med utvecklingsmöjligheter. Förbättrat driftsöverskott genom förädling av fastigheter, ökade hyresintäkter och kostnadseffektiv förvaltning. Försäljning av fastigheter som inte kan tillföras ytterligare mervärden i förvaltningen. Castellums resultat skall därför bestå av dels överskott i den löpande verksamheten där effektiviteten mäts på förvaltningsresultatet per aktie, dels av vinster från fastighetsförsäljningar där målsättningen är att årligen redovisa vinster om minst 80 100 Mkr. Castellums affärsidé innebär att hyresgästernas behov skall tillgodoses. Nöjda kunder med god betalningsvilja är förutsättningen för att kunna åstadkomma tillväxt i bolagets kassaflöden. Castellum skall därför, genom en decentraliserad förvaltningsorganisation, leverera och utveckla sådan service som är efterfrågad och som innebär mervärden för kunderna i deras verksamhet eller boende, samt affärsmässigt tillgodogöra sig detta. Planeringen av soliditeten skall vara sådan att utrymme fortlöpande säkras för att kunna genomföra investeringar. Castellums kapitalstruktur skall vara sådan att långsiktigt skall den synliga soliditeten uppgå till minst 30 % och räntetäckningsgraden ej understiga 200 %. Återköp av egna aktier skall kunna användas som ett instrument att reglera bolagets kapitalstruktur. Castellum har en stabil utdelningspolitik med en hög utdelningsandel. Målet är att Castellum långsiktigt skall dela ut minst 50 % av räkenskapsårets redovisade resultat, dock med hänsyn tagen till Castellums investeringsplaner, konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt. Castellum skall verka för att aktien får en stabil och positiv kursutveckling och en hög likviditet. Bolagets agerande utgår dock alltid från ett långsiktigt perspektiv. Castellum skall fortlöpande ha en frekvent, öppen och rättvisande redovisning av bolagets fastighetsportfölj, resultat och ställning till aktieägare, kapitalmarknad och media, dock utan att exponera enskild affärsrelation. FÖRVALTNINGSRESULTAT PER AKTIE VINSTER FRÅN FASTIGHETSFÖRSÄLJNINGAR Isolerat kvartal, staplar, kr Rullande årsvärde, kurva, kr 4,00 16,00 3,50 14,00 3,00 12,00 2,50 10,00 2,00 8,00 1,50 6,00 1,00 4,00 0,50 2,00 0,00 0,00 Kv1 Kv2 Kv3 Kv4 Kv1 Kv2 Kv3 Kv4 Kv1 Kv2 Kv3 Kv4 Kv1 Kv2 Kv3 Kv4 Kv1 Kv2 Kv3 Kv4 Kv1 Kv2 Kv3 Kv4 1997 1998 1999 2000 2001 2002 Mkr 200 180 160 140 120 100 80 60 40 20 0 1997 1998 1999 2000 2001 2002 Vinster från fastighetsförsäljningar Mål 4
V E R K S A M H E T Redovisning av måluppfyllelse Av diagrammen nedan framgår att målen har uppfyllts varje år. Förvaltningsresultatet har haft en positiv utveckling, i genomsnitt ca 21 % per år sedan börsintroduktionen 1997. Likaså har målet om minst 80 100 Mkr i vinst från fastighetsförsäljningar väl kunnat uppnås alltsedan målet fastställdes 1998. Vad avser målen för kapitalstruktur om synlig soliditet om minst 30 % och en räntetäckningsgrad om minst 200 % är dessa väl uppfyllda. Utdelningstillväxten i bolaget har i genomsnitt varit 22 % per år sedan 1997 medan utdelningsandelen legat i intervallet 62 69 %. Organisation Castellums strategi är att förvalta fastigheterna i en decentraliserad och småskalig organisation med lokala dotterbolag i syfte att uppnå närhet till och kunskap om de lokala fastighets- och hyresmarknaderna. För att förstärka den lokala identiteten är bolagen verksamma under egna namn. SOLIDITET OCH RÄNTETÄCKNINGSGRAD Soliditet, % Räntetäckningsgrad, % 60 300 50 250 40 200 30 150 20 100 10 50 0 0 1997 1998 1999 2000 2001 2002 Soliditet utfall Räntetäckningsgrad utfall Soliditet mål Räntetäckningsgrad mål UTDELNING OCH UTDELNINGSANDEL Utdelning, kr per aktie Utdelningsandel, % 8,00 80 7,00 70 6,00 60 5,00 50 4,00 40 3,00 30 2,00 20 1,00 10 0,00 0 1997 1998 1999 2000 2001 2002 Utdelning utfall Utdelningsandel utfall Utdelningsandel mål 5
Den nuvarande bolagsstrukturen med sex dotterbolag ger en kapacitet som väl svarar mot både det rådande behovet och Castellums projektportfölj. Genom den småskaliga organisationsstrukturen uppnås bland annat följande fördelar: God kunskap om de egna fastigheterna. God inblick i de lokala hyres- och fastighetsmarknaderna. God kännedom om hyresgästernas position och framtida behov. Effektiv kundbearbetning och uthyrning. Deltagande i lokala nätverk. Tidiga indikationer om affärsmöjligheter på de lokala fastighetsmarknaderna. Möjlighet att mäta och jämföra dotterbolag. Dotterbolagen skall ha goda kunskaper om såväl de egna fastigheterna och hyresgästerna, som den lokala samhällsutvecklingen samt ha en väl definierad strategi för marknadsuppträdande och kundkontakter. Detta underlättas genom en platt organisation med nivåerna VD, fastighetschef och fastighetsansvarig samt att förvaltningen i huvudsak sköts med egen personal. De fastighetsansvariga som har ansvaret för den dagliga skötseln och driften av fastigheterna måste ha både yrkesmässig kompetens och personlig förmåga till ordning och samarbete. Den fastighetsansvarige har de flesta kontakterna med hyresgästerna och blir därmed en naturlig företrädare för hyresvärden. Följaktligen är inte bara de praktiska arbetsuppgifterna utan också kraven på uppträdande, tillgänglighet och servicekänsla tydligt definierade. I de fall externa tjänster upphandlas ställs höga krav på de företag som anlitas när det gäller kvalitet, kundbemötande, service och miljötänkande. Den lokala förankringen är en stor fördel i uthyrningsarbetet. Dotterbolagen är uppdaterade vad gäller det lokala näringslivets aktuella och kommande behov och genom att fungera som samarbetspartners för företag som söker eller hyr lokaler hos bolaget, kan man redan från början skapa förtroende och goda relationer. Vid genomförandet av ny-, till- eller ombyggnadsprojekt finns decentraliserad beställarkompetens för upphandlingar. Koncernen har däremot ingen egen organisation för genomförande av entreprenader. Det tillhör dotterbolagens uppgifter att fortlöpande sondera förekomsten av möjliga fastighetsaffärer på de lokala fastighetsmarknaderna. Den lokala närvaron gör det möjligt att identifiera och initiera sådana affärsmöjligheter på ett tidigt stadium vilket gör det lättare att bevaka den aktuella utvecklingen. Dotterbolagen styrs aktivt bland annat genom att mäta och jämföra effektiviteten i förvaltningen och värdetillväxten i fastighetsbeståndet. Erfarenheter och metoder kan tas tillvara mellan bolagen och speciella kompetenser kan göras tillgängliga i hela organisationen. Moderbolaget kontrollerar, genom styrelsearbete i dotterbolagen, beslut om större investeringar, förvärv och avyttringar. Dessutom ansvarar moderbolaget för finansiering, koncernredovisning, informationsgivning, övergripande IT/IS-strategier och personalfrågor. CASTELLUMS ORGANISATION Centrala och östra Göteborg samt Hisingen Sydvästra Göteborg, Mölndal och Borås Malmö, Lund och Helsingborg Stockholms närförorter Värnamo, Jönköping och Växjö Örebro, Uppsala och Västerås 6
V E R K S A M H E T Medarbetare inom koncernen Kunder Castellums möjligheter att förverkliga de ekonomiska målen är i första hand beroende av att dotterbolagen har nöjda kunder, som anser sig få valuta för sina pengar. Detta uppnås genom att tillhandahålla effektiva och välbelägna lokaler, som på olika sätt svarar mot kundernas behov och genom att erbjuda olika former av service och tilläggstjänster som skapar mervärde för kunderna. Det senare kan vara tjänster eller produkter, vilka normalt inte ingår i hyresavtalet men som blir till nytta för kunderna i deras verksamhet. Ett par exempel är tillgång till bredband eller olika former av samordnad kontorsservice. Till underlag för det fortsatta förbättringsarbetet undersöks kundernas attityder fortlöpande genom olika interna och externa mätningar. Castellum har bland annat under flera år deltagit i Fastighetsbarometern Nöjd Kund Index (NKI). Barometern mäter flera olika attitydområden där kontorshyresgästerna fått redovisa sin uppfattning om lokal, läge, hyra, service, felanmälan med mera. Vidare mäts hyresgästernas lojalitet mot bolaget som hyresvärd. Mätningen visar att kundernas förtroende för Castellum är genomgående högt, vilken placerar bolaget på en tredjeplats bland 13 deltagande bolag i Fastighetsbarometern 2002. Medarbetare Castellum skall vara en attraktiv koncern att arbeta i, vilket ger bolagen förutsättningar att på alla poster ha kunniga och engagerade medarbetare. För att vidmakthålla och utveckla medarbetarnas kompetens skall bolaget driva en fortlöpande vidareutbildning av personalen. Vidare skall förutsättningar skapas för ett frekvent internt erfarenhetsutbyte då detta utgör en viktig förutsättning för medarbetarnas vidareutveckling inom organisationen. I likhet med tidigare år samlades under våren all personal i koncernen till en gemensam Castellumdag, där medarbetarna får möjlighet till ömsesidigt erfarenhetsutbyte. Bland annat redovisade medarbetare från samtliga dotterbolag en rad olika erfarenheter, praktikfall och arbetsmodeller, som gett goda resultat i den egna förvaltningen. Vartannat år genomförs en intern undersökning av personalens attityder till sin egen arbetssituation, bolaget och dess ledning. Det kan konstateras att medarbetarnas förtroende dels är genomgående mycket högt, dels har förbättrats ytterligare i flera avseenden framför allt beträffande affärsidé, mål och strategier. I årets mätning har upplevelsen av den egna arbetssituationen ytterligare förbättrats, till exempel vad gäller inflytande över arbetet, utvecklingsmöjligheter och arbetskrav. I syfte att ytterligare stimulera de anställda i dotterbolagen tillämpas ett bonusprogram som ger varje fast anställd medarbetare möjlighet att få del i respektive bolags uppnådda resultatförbättringar. Bonusen utgår vid en viss procentuell förbättring av resultatet utöver budget samt om vissa på förhand uppsatta mål avseende intäkter, kostnader, miljöförbättrande åtgärder och kundupplevelse har uppfyllts. Koncernen har under året haft i medeltal 179 anställda, varav 118 tjänstemän och 61 kollektivanställda. Andelen kvinnor i organisationen uppgick vid årsskiftet till 33 %. Personalomsättningen har under året varit drygt 5 %. 7
UTBILDNINGSNIVÅ Högskola 27% Grundskola 11% Gymnasium 62% ARBETSFÖRDELNING ÅLDERSFÖRDELNING ANTAL ANSTÄLLDA Marknad/Uthyrning 13% Ledning/Ekonomi/ Administration 30% Kundvård/Förvaltning 57% Antal 60 50 40 30 20 10 0 20 29 30 39 40 49 50 59 60+ År IT/IS-strategi Användningen av IT/IS (Informationsteknologi/Informationssystem) inom koncernen skall stödja verksamhetens affärsmål och möjliggöra en effektiv rapportering och uppföljning av verksamheten. Tekniken är fokuserad kring ett begränsat antal standardprodukter, vilket i längden ger lägre underhållskostnader. Castellum har stabila och effektiva system på en flexibel teknisk plattform med möjlighet till anpassningar allt eftersom verksamhetskraven och tekniken ändrar sig. Castellums IT/IS-policy syftar till samordning av informationssystemen och gemensam teknikhantering inom koncernen. Med en ökande användning av IT/IS ställs också större krav på informationssäkerheten. Under det gångna året har arbetet fokuserats på kontinuitetsplanering, informationssäkerhetspolicy samt en rad säkerhetshöjande åtgärder. Strategi för fastighetsbeståndet Castellums fastighetsbestånd består av fastigheter i fem svenska tillväxtregioner. Inom respektive region har valts marknadsområden och delmarknader där tillräcklig volym kan erhållas för att bedriva en effektiv förvaltning med en stark och tydlig närvaro. De nu aktuella marknadsområdena och delmarknaderna uppfyller dessa krav. Fastighetsbeståndet skall till övervägande del bestå av kommersiella fastigheter med verksamhetsanpassade lokaler för kontor och butiker samt flexibla lagerlogistik- och industriytor belägna i attraktiva lägen. Fördelningen mellan olika fastighetskategorier i beståndet skall vara väl avvägd med hänsyn till löpande kassaflöden, värdetillväxt, avkastningskrav och riskexponering. Bostadsfastigheterna, vars potential i ett kassaflödesperspektiv bedöms vara mindre än för kommersiella fastigheter, kommer successivt att få en minskad andel av beståndet. Kontraktsportföljen skall kännetecknas av god riskspridning med ett stort antal hyresgäster inom många branscher. Fastighetsbeståndet skall ständigt förädlas och utvecklas i syfte att tillvarata värdepotentialen. Investeringar skall genomföras där åtgärderna möjliggör ökad uthyrningsgrad, ökade hyror och förbättrade kassaflöden. 8
Ny utvecklingspotential skall tillföras genom förvärv av fastigheter, som kan utvecklas av den egna organisationen och som uppfyller bolagets resultatkrav samt utgör värdefulla tillskott till det befintliga beståndet. I de fall nyproduktion utgör ett konkurrenskraftigt och funktionellt alternativ, skall Castellum delta i nyproduktion av kommersiella fastigheter i den takt som efterfrågan medger. Bolaget förfogar över välbelägna byggrätter och förvärv av byggrätter med attraktiva lägen ingår i bolagets strategi. Castellum kommer inte att genomföra större projekt på spekulation, men lika väl som icke fullt uthyrda fastigheter förvärvas, kan också projekt med kontrollerbara vakanser startas. Alla investeringar, oavsett om det gäller åtgärder i befintliga fastigheter, nyförvärv eller nyproduktion, skall efter kalkylmässig full räntebelastning och avskrivningar ge positivt resultat och kassaflöde senast inom 1 2 år, med potential för framtida värdetillväxt. I Castellums strategi ingår också att, när rätt pris kan erhållas, sälja sådana fastigheter, som inte längre kan tillföras ytterligare mervärden av bolagets organisation eller när det bedömda framtida avkastningsvärdet kan erhållas vid en försäljning. På detta sätt kan värdetillväxten i fastighetsportföljen kontinuerligt synliggöras. Ortsanalys Fastigheter är en orörlig produktionsfaktor vars egenskaper bara kan förändras genom investeringar i den omgivande infrastrukturen och uppbyggnad av företag i dess omgivning. Den mest betydelsefulla faktorn är ortens egenskaper ifråga om tillgång på infrastruktur, boende- och näringslivsmiljö. Fastighetsmarknaden är därför starkt beroende av tillväxten i landet och i respektive region. Korrelationen mellan den ekonomiska tillväxten och hyresnivåer är följaktligen stark. För att säkerställa att investeringar koncentreras till områden i landet med förväntad hög tillväxttakt har Castellum under 2002 med hjälp av bland annat professor Åke E Andersson, KTH gjort en uppdatering av tidigare gjord ortsanalys. Den utförda analysen visar att de viktigaste förutsättningarna för en långsiktig ekonomisk tillväxt är följande fyra faktorer: Tillgång till välutbildad arbetskraft Den ekonomiska strukturomvandlingen med växande orientering mot kunskaps- och informationsyrken innebär att ortens och pendlingsregionernas tillgång till välutbildad arbetskraft blivit den viktigaste lokaliseringsfaktorn för Sveriges expansiva företag. Tillgängligheten till infrastruktur De regioner som har god tillgänglighet i transportsystemen, t ex vägsystemet, och som redan är bra rustade med välutbildad arbetskraft kan också förväntas bli regioner med växande befolkning. V E R K S A M H E T ANDELEN HÖGSKOLEUTBILDADE ALLMÄN TILLGÄNGLIGHET Per 1 000 invånare (16 74 år) 41,7 62,5 62,5 78,7 78,7 103,8 103,8 391,5 Tillgänglighet 8,3 11,3 11,3 11,9 11,9 12,6 12,6 14,8 9
TILLVÄXT AV FÖRETAG MED MINST EN ANSTÄLLD BEFOLKNINGSTILLVÄXT 1991 2000 Procent 17,83 0,57 0,57 4,47 4,47 9,72 9,72 44,60 Procent 14,7 6,9 6,9 3,2 3,2 2,9 2,9 35,5 Nyföretagandet Orternas dynamik påverkas i särskilt hög grad i Sverige av nyföretagande, som varierar mycket starkt mellan olika kommuner. Sveriges förnyelse av näringslivet finns idag i ett litet antal kommuner och i första hand i de delar av landet där god tillgänglighet kombineras med säkrad tillgång till kvalificerad arbetskraft. Särskilt snabb tillväxt av företagen har uppmätts under 1990-talet i storstädernas förorter och utefter den svenska västkusten från Strömstad till Malmö. Inflyttning av yngre, välutbildad arbetskraft Befolkningstillväxten styrs i stor utsträckning av ungdomars förväntan om långsiktig ekonomisk tillväxt. Orter som under längre perioder har nettoinflyttning föryngras på två sätt. Dels sker en föryngring genom att flyttarna till nära nio tiondelar utgörs av människor i åldersklasserna mellan 20 30 år. Dels innebär deras inflyttning till en ort en förstärkt framtida nativitet inom orten. Men genom inflyttningen av denna åldersklass förstärks också tillgången på högre utbildning, eftersom flyttarna i allmänhet är mer inriktade på högre utbildning. Sammanfattningsvis görs bedömningen att förutsättningarna för ekonomisk tillväxt är koncentrerade till de tre storstadsregionerna, en korridor söderut från Stockholm längs E4 samt en korridor utefter den svenska västkusten. Den långsiktiga utvecklingen av de svenska regionerna koncentreras till de delar av landet, som får betydande förbättring av sin tillgänglighet genom investeringar i ny infrastruktur för snabba transporter. Det innebär att framför allt västkusten och Mälardalen kommer att präglas av långsiktig expansionskraft. Den genomförda analysen visar att Castellums fastighetsbestånd finns på rätt orter. Analysen ligger också som underlag vid beräkning av riskfaktorer vad avser respektive regions avkastningskrav i Castellums värderingsmodell som används vid såväl investeringar som försäljningar. 10
Fastighetsbestånd Fastighetsbestånd Castellums fastighetsbestånd per den 31 december 2002 omfattade 508 fastigheter (526) med ett sammanlagt hyresvärde om 1 870 Mkr (1 698) och ett bokfört värde om 13 137 Mkr (12 176). Fastigheternas sammanlagda uthyrningsbara yta var 2 381 tkvm (2 338). CASTELLUMS FASTIGHETSBESTÅND 2002-12-31 Fastighetsbeståndet, som består enbart av svenska fastigheter i 31 (33) av landets totalt 289 kommuner, finns i fem tillväxtregioner: Storgöteborg, Öresundsområdet, Storstockholm, Västra Småland och Mälardalen. Tyngdpunkten i beståndet, motsvarande 77 % av fastigheternas hyresvärde vid årsskiftet, finns i de tre storstadsregionerna. Bokfört Bokfört Hyres- Hyres- Ekon. ut- Hyres- Fastighets- Fastighets- Drifts- Direkt- Villomare concepta isit meta. Dolor isit meta solare conceteteur. Antal Yta värde värde värde värde hyrnings- intäkter kostnader kostnader överskott avkastfastigheter tkvm Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm grad Mkr Mkr kr/kvm Mkr ning Kontor/butik Storgöteborg 64 284 2 291 8 077 295 1 040 93,0% 274 67 237 207 9,0% Öresundsområdet 37 214 1 879 8 778 239 1 114 91,6% 219 55 257 164 8,7% Storstockholm 37 240 1 836 7 647 295 1 231 87,6% 259 80 331 179 9,8% Västra Småland 30 157 833 5 299 126 800 91,0% 114 36 228 78 9,4% Mälardalen 42 182 1 035 5 672 154 844 91,1% 140 41 228 99 9,5% Summa kontor/butik 210 1 077 7 874 7 308 1 109 1 029 90,8% 1 006 279 259 727 9,2% Lager/industri Storgöteborg 81 404 1 616 4 002 227 563 93,5% 212 44 109 168 10,4% Öresundsområdet 35 238 797 3 350 135 565 91,1% 122 30 128 92 11,5% Storstockholm 28 164 676 4 125 121 740 92,7% 113 34 205 79 11,7% Västra Småland 33 180 399 2 214 76 423 88,4% 68 11 60 57 14,2% Mälardalen 24 121 359 2 969 70 576 88,5% 62 16 128 46 12,9% Summa lager/industri 201 1 107 3 847 3 476 629 568 91,7% 577 135 121 442 11,5% Bostäder Göteborg 33 48 297 6 244 42 893 97,6% 42 17 354 25 8,3% Helsingborg 21 66 448 6 766 57 866 98,4% 56 19 292 37 8,3% Summa bostäder 54 114 745 6 548 99 877 98,1% 98 36 318 62 8,3% Summa 465 2 298 12 466 5 424 1 837 799 91,5% 1 681 450 196 1 231 9,9% Kostnader för uthyrning och fastighetsadministration 90 39 90 0,8% Driftsöverskott/direktavkastning efter kostnader för uthyrning och fastighetsadministration 540 235 1 141 9,1% Projekt 11 83 488 33 22 13 9 Obebyggd mark 32 183 Totalt 508 2 381 13 137 1 870 1 703 553 1 150 V E R K S A M H E T / F A S T I G H E T S B E S T Å N D I fastighetsförteckningen på sidorna 82 99 finns en kortfattad beskrivning av Castellums samtliga fastigheter. HYRESVÄRDE PER KATEGORI, EXKL PROJEKT HYRESVÄRDE PER REGION, KOMMERSIELLT Kontor/butik 61% Lager/industri 34% Öresundsområdet 21% Storgöteborg 30% Västra Småland 12% Bostäder 5% Mälardalen 13% Storstockholm 24% 11
Helsingfors Oslo Mälardalen Storstockholm Tallin Storgöteborg Västra Småland Riga Öresundsområdet Köpenhamn Vilnius Hamburg London Amsterdam Berlin Warszawa Bryssel Det kommersiella beståndet består av såväl kontors- och butiksfastigheter som lager- och industrifastigheter, huvudsakligen koncentrerade till välbelägna arbetsområden med goda kommunikationer och utbyggd service i de större orterna. Castellums kvarvarande bostadsfastigheter är lokaliserade till centrala och attraktiva lägen i Göteborg och Helsingborg. Investeringar och försäljningar Fastighetsbeståndet har under året förändrats enligt tabellen på sid 13. Under året har investerats för totalt 1 050 Mkr (1 741), varav 428 Mkr (674) avser förvärv och 622 Mkr (1 067) investeringar i befintliga fastigheter. Av de totala investeringarna avser 364 Mkr Storgöteborg, 310 Mkr Öresundsområdet, 155 Mkr Västra Småland, 123 Mkr Storstockholm samt 98 Mkr Mälardalen. Under året har 31 (43) fastigheter avyttrats. Försäljningspriset efter avdrag för försäljningskostnader uppgick till 503 Mkr (635), vilket innebar en vinst om 179 Mkr (129). Av de sålda fastigheterna avsåg 18 (26) bostadsfastigheter bokförda till 209 (320), vilka såldes med en vinst om 105 Mkr (72). I Storgöteborg har under 2002 förvärvats för totalt 200 Mkr. Investeringar i befintliga fastigheter har uppgått till 164 Mkr. Försäljning har skett av fastigheter för 284 Mkr med en vinst om 100 Mkr. I Öresundsområdet har förvärvats för totalt 90 Mkr. Investeringar i befintliga fastigheter har uppgått till 220 Mkr. Försäljning har skett av fastigheter för 68 Mkr med en vinst om 26 Mkr. I Storstockholm har förvärv skett för totalt 31 Mkr. Investeringar i befintliga fastigheter har uppgått till 92 Mkr. Försäljning har skett av fastigheter för 59 Mkr med en vinst om 39 Mkr. I Västra Småland har förvärvats för totalt 107 Mkr. Investeringar i befintliga fastigheter har uppgått till 48 Mkr. Försäljning har skett av fastigheter för 78 Mkr med en vinst om 11 Mkr. I Mälardalen har under året investerats i befintliga fastigheter för 98 Mkr. Försäljning har skett av fastigheter för 14 Mkr med en vinst om 3 Mkr. Efter räkenskapsårets utgång har fastigheter avyttrats för 99 Mkr med en vinst om 50 Mkr. 12
Fastighets- och hyresmarknaden Den svenska fastighetsmarknaden kännetecknas av ett stort antal, i de flesta fall små aktörer med begränsade marknadsandelar. Castellums andel av den totala hyresmarknaden kan uppskattas till cirka en procent, men fastighetsbeståndet är koncentrerat till ett fåtal utvalda delmarknader där de lokala dotterbolagen har en stark ställning. Castellums geografiska delmarknader kan betecknas som stabila och har goda förutsättningar för en långsiktigt positiv utveckling. De prioriterade orterna har under de senaste åren haft en gynnsam befolkningsutveckling och en god sysselsättningstillväxt. De lokala marknadsförutsättningarna uppvisar dock betydande skillnader, även inom en och samma region. Såväl efterfrågan som hyresnivåer varierar beroende på bland annat ort, läge i orten, hyresändamål och lokalernas standard. Vad avser Storgöteborg kan konstateras fortsatt efterfrågan speciellt på bra lager- och logistikfastigheter. Utbudet av outhyrda ytor är begränsat varför såväl hyresnivåer som uthyrningsgrader varit stabila. Marknaden i Öresundsområdet påminner till stor del om situationen i Storgöteborg. Storstockholm har under 2002 påverkats negativt av såväl det svaga konjunkturläget inom främst IT/telekom- och finanssektorena som att utbudet ökat genom nyproduktion. Situationen gäller främst kontorslokaler i City och Kista, med såväl fallande hyresnivåer som stigande vakanser. På Castellums delmarknader i Storstockholm har noterats relativt stabila hyresnivåer men med något stigande vakanser. Såväl Mälardalen som Västra Småland kan betecknas som stabila, avseende såväl hyresnivåer som vakanssituationen. Castellum har under 2002 haft en ökad uthyrningsvolym, motsvarande 194 Mkr (183). En något ökande andel uppsägningar och konkurser innebar att nettouthyrningen uppgick till 47 Mkr (52). Redogörelser för utvecklingen på de lokala marknaderna finns i respektive områdesöversikt. F A S T I G H E T S B E S T Å N D FÖRÄNDRING AV FASTIGHETSBESTÅNDET INVESTERINGAR OCH FÖRSÄLJNINGAR PER REGION Bokfört värde, Mkr Antal Fastighetsbestånd 1 januari 2002 12 176 526 + Förvärv 428 13 + Investeringar i befintliga fastigheter 622 Försäljningar 324 31 Avskrivningar 111 + Återförda nedskrivningar 346 Fastighetsbestånd 31 december 2002 13 137 508 Mkr 400 300 200 100 0 100 200 300 400 Öresund Investeringar i befintliga fastigheter Storgöteborg Storstockholm Västra Småland Förvärv Fastighetsförsäljningar Mälardalen INVESTERINGAR OCH FÖRSÄLJNINGAR PER ÅR FASTIGHETSBESTÅNDETS ÅLDERSSTRUKTUR, HYRESVÄRDE Mkr 2 000 1 500 1 000 Mkr 700 600 500 500 400 0 500 1000 1997 1998 1999 2000 2001 2002 Investeringar i befintliga fastigheter Förvärv Fastighetsförsäljningar 300 200 100 0 Före 1960 1960- talet 1970- talet 1980- talet Bygg-/ombyggnadsår 1990- talet 2000- talet Kommersiellt Bostäder 13
Storgöteborg Storgöteborg är Castellums volymmässigt största verksamhetsområde. Det samlade fastighetsbeståndet per 31 december 2002 omfattade 195 fastigheter med ett sammanlagt hyresvärde om 564 Mkr och ett bokfört värde om 4 300 Mkr. Fastighetsbeståndet i Storgöteborg svarar för 31 % av Castellums totala hyresvärde. Marknad I Castellums region Storgöteborg ingår Göteborg med kranskommunerna Mölndal, Partille, Kungälv, Kungsbacka, Härryda samt Alingsås och Borås. Centralt läge mitt i Skandinavien Göteborgsregionen har ett centralt läget mitt emellan Köpenhamn, Oslo och Stockholm, vilket innebär att regionen utgör en naturlig knutpunkt i Skandinavien. Göteborgsregionen har en lång och framgångsrik industri- och handelstradition. På senare år har tillväxten av kunskapsintensiva och högteknologiska företag ökat markant. Göteborgsregionen är inte bara ett viktigt centrum för industri, handel och transport med forsknings- och utbildningsmöjligheter utan även en mötesplats för olika evenemang. Med Skandinaviens största hamn och den internationella flygplatsen Landvetter samt ett effektivt nät för tele- och datakommunikation, så framträder bilden av en lika ändamålsenlig som modern infrastruktur. Chalmers Tekniska Högskola och Handelshögskolan i Göteborg är det främsta centrat i Skandinavien för forskning och akademiska studier när det gäller logistik och transport. Det finns gott om välutbildad arbetskraft. Universitet och högskola utbildar över 40 000 studenter. Göteborgs kommun har cirka 475 000 invånare. Mölndal Mölndals kommun är belägen söder om Göteborg och är ett av de starkaste tillväxtområdena i Göteborgsregionen. Åbro-området i Mölndal är, tillsammans med Högsbo/ Sisjön i Göteborgs kommun, regionens största och mest dynamiska industri- och verksamhetsområde. Genom sitt strategiska läge i nära anslutning till de större kommunikationslederna E6, E20 samt Söderleden har Mölndals kommun blivit ett naturligt val för många företag. Företagsstrukturen i kommunen har en tydlig profil som domineras av elektronik, läkemedel, medicinsk teknik, hygienartiklar, papper, kemiska produkter, livsmedel samt handel. Flera av företagen är världsledande inom sina produktområden. Mölndals kommun har cirka 57 000 invånare. Borås Borås ligger cirka sex mil från Göteborg och är Västsveriges näst största kommun. Cirka 1 500 företag bedriver export och import och många av landets CASTELLUMS FASTIGHETSBESTÅND I STORGÖTEBORG Antal Bokfört Hyres- Andel av fastig- Yta värde värde hyresheter tkvm Mkr Mkr värde Göteborg 122 460 2 757 376 67% Mölndal 27 135 722 91 16% Borås 10 76 394 52 9% Alingsås 4 30 135 19 3% Partille 6 15 91 12 2% Kungsbacka 7 14 63 9 2% Kungälv 2 6 42 5 1% Summa 178 736 4 204 564 100% Kungälv Göteborg Mölndal Alingsås Partille t Borås Kungsbacka 14 Kontor/butik 64 284 2 291 295 52% Lager/industri 81 404 1 616 227 40% Bostäder 33 48 297 42 8% Summa 178 736 4 204 564 100% Projekt och mark 17 96 Totalt 195 736 4 300 564
HYRESVÄRDE OCH DIREKTAVKASTNING Hyresvärde, Mkr (staplar) Direktavkastning, % (kurva) 800 700 600 500 400 300 200 100 0 9,0 8,8 8,6 8,4 8,2 8,0 7,8 7,6 7,4 1997 1998 1999 2000 2001 2002 INVESTERINGAR OCH FÖRSÄLJNINGAR Mkr 1 000 800 600 400 200 0 200 400 1997 1998 1999 2000 2001 2002 Investeringar i befintliga fastigheter Förvärv Fastighetsförsäljningar S T O R G Ö T E B O R G agenturer, postorder- och kedjeföretag har sina huvudkontor i Borås. Högskolan har en central roll och närheten till Landvetters flygplats är en viktig tillgång. Borås kommun har cirka 98 000 invånare. Castellums fastighetsbestånd För kontors- och butiksfastigheter i Castellums bestånd uppgick den genomsnittliga kontrakterade hyresnivån till 1 040 kr/kvm, motsvarande en ökning i jämförbara enheter med ca 5 % jämfört med föregående år. För lager- och industrifastigheter var den genomsnittliga hyresnivån 563 kr/kvm, vilket motsvarar en ökning med ca 6 % mot föregående år. Den ekonomiska uthyrningsgraden för kontor och butik uppgick till 93,0 %, vilket kan jämföras med 95,3 % föregående år. Minskningen är framför allt hänförligt till under året förvärvade ej fullt uthyrda fastigheter. För lager och industri uppgick den ekonomiska uthyrningsgraden till 93,5 %, vilket kan jämföras med 92,5 % föregående år. Direktavkastningen uppgick per den 31 december 2002 till 8,8 % (8,6). Med justering för under året återförda nedskrivningar har direktavkastningen ökat med 0,4 procentenheter jämfört med 2001. I Göteborgs kommun, främst i centrala och östra Göteborg, Hisingen samt Högsbo/Sisjön, äger Castellum 122 fastigheter med en sammanlagd yta om 460 tkvm och ett bokfört värde om 2 757 Mkr. Av hyresvärdet utgör ca 53 % kontor och butik, 36 % lager och industri samt 11 % bostäder. I centrala och östra Göteborg finns kommersiella fastigheter samt ett större bostadsbestånd. På Hisingen och i Högsbo/Sisjön finns främst kontorsfastigheter samt lager- och industrifastigheter. MARKNADSHYROR (INKLUSIVE VÄRME) OCH DIREKTAVKASTNING VID FÖRSÄLJNING Kontor GÖTEBORG MÖLNDAL BORÅS Marknads- Direkt- Marknads- Direkt- Marknads- Direkthyror, kr/kvm avkastning hyror, kr/kvm avkastning hyror, kr/kvm avkastning Centrala lägen 1 200 2 200 6,0% 8,0% 900 1 400 6,5% 8,0% 700 900 7,5% 9,0% Mindre centrala lägen 700 1 500 7,0% 9,0% 400 1 000 7,5% 11,0% 400 750 9,0% 12,0% Butik Centrala lägen 3 000 7 000 6,0% 7,5% 1 200 2 500 6,0% 8,0% 1 300 2 500 7,0% 8,0% Mindre centrala lägen 800 3 600 7,5% 9,0% 400 1 500 7,0% 11,0% 400 1 200 8,0% 12,0% Lager/industri Välbelägna 450 850 8,0% 10,5% 450 850 7,0% 9,5% 350 550 9,0% 11,0% 15
I Mölndals kommun, främst i Åbro och Lackarebäck, äger Castellum 27 fastigheter, med en sammanlagd yta om 135 tkvm och ett bokfört värde om 722 Mkr. Av hyresvärdet utgör ca 33 % kontor och butik samt 67 % lager och industri. I Borås kommun äger Castellum 10 fastigheter med en sammanlagd yta om 76 tkvm och ett bokfört värde om 394 Mkr. Av hyresvärdet utgör ca 75 % kontor och butik samt 25 % lager och industri. Vidare finns det mindre bestånd i Alingsås, Partille, Kungälv, Kungsbacka och Härryda. Nyuthyrningen i det kommersiella beståndet under året innebär ökade hyresintäkter på årsbasis om 52 Mkr, medan uppsägningarna motsvaras av 20 Mkr vilket medför en nettouthyrning om 32 Mkr. I regionen har det totala hyresvärdet sedan 1997 stigit med i genomsnitt 6 % per år och uthyrningsgraden med 0,4 procentenheter. Direktavkastningen har under samma period stigit med i genomsnitt 0,2 procentenheter per år. Investeringar och försäljningar I Storgöteborg har Castellum under 2002 förvärvat fastigheter för sammanlagt 200 Mkr. Under april förvärvade de lokala dotterbolagen Harry Sjögren AB och Eklandia Fastighets AB i en affär fem fastigheter om sammanlagt 32 914 kvm i Storgöteborg. Förvärvet omfattade två kontorsfastigheter om 15 083 respektive 7 933 kvm i västra delen av Högsbo industriområde, en industrifastighet om 4 710 kvm i Åbro industriområde CASTELLUMS FASTIGHETSBESTÅND I STORGÖTEBORG 2002-12-31 Bokfört Bokfört Hyres- Hyres- Ekon. ut- Hyres- Drift, under- Drift, under- Drifts- Direkt- Antal Yta värde värde värde värde hyrnings- intäkter håll m m håll m m överskott avkast- Orter/områden efter hyresvärde fastigheter tkvm Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm grad Mkr Mkr kr/kvm Mkr ning Kontor/butik Centrala Göteborg 21 81 1 043 12 963 124 1 547 96,3% 120 24 299 96 9,2% Borås 6 44 304 6 978 39 895 95,8% 37 11 250 26 8,7% Högsbo/Sisjön 7 42 232 5 483 35 815 75,4% 26 8 178 18 8,0% Mölndal 6 30 270 9 030 30 984 97,4% 29 5 151 24 8,9% Hisingen 10 26 101 3 870 18 703 90,2% 16 6 259 10 9,7% Övriga orter 14 61 341 5 558 49 803 93,2% 46 13 218 33 9,5% Summa kontor/butik 64 284 2 291 8 077 295 1 040 93,0% 274 67 237 207 9,0% Lager/industri Hisingen 31 140 517 3 696 74 527 93,0% 69 14 97 55 10,6% Mölndal 21 105 452 4 336 61 583 97,1% 59 9 85 50 11,1% Högsbo/Sisjön 16 62 309 4 977 40 637 91,6% 36 8 135 28 9,0% Östra Göteborg 2 33 135 4 045 22 674 89,1% 20 6 166 14 10,7% Borås 4 32 90 2 835 13 419 92,1% 12 3 93 9 10,3% Övriga orter 7 32 113 3 482 17 534 94,2% 16 4 145 12 10,3% Summa lager/industri 81 404 1 616 4 002 227 563 93,5% 212 44 109 168 10,4% Bostäder Centrala Göteborg 27 41 240 5 943 35 880 97,1% 35 14 354 21 8,4% Östra Göteborg 6 7 57 7 937 7 965 99,8% 7 3 354 4 7,7% Summa bostäder 33 48 297 6 244 42 893 97,6% 42 17 354 25 8,3% Summa 178 736 4 204 5 719 564 768 93,5% 528 128 174 400 9,5% Kostnader för uthyrning och fastighetsadministration 30 41 30 0,7% Driftsöverskott/direktavkastning efter kostnader för uthyrning och fastighetsadministration 158 215 370 8,8% Projekt 1 29 Obebyggd mark 16 67 Totalt 195 736 4 300 564 528 158 370 I fastighetsförteckningen på sidorna 82 87 finns en kortfattad beskrivning av Castellums samtliga fastigheter i Storgöteborg. 16
FÖRVÄRV I STORGÖTEBORG 2002 Backa 97:11, Göteborg Tingstadsvassen 26:5, Göteborg Högsbo 27:7, Göteborg S T O R G Ö T E B O R G Högsbo 20:22, Göteborg Heliumgasen 7, Mölndal Varla 2:388, Kungsbacka i anslutning till E6 och Söderleden, en kontors- och verksamhetsfastighet om 3 281 kvm på Ringön (i vilken dessutom ingår en outnyttjad byggrätt om ca 3 000 kvm) belägen i omedelbar närhet till Göta älv samt en lager- och industrifastighet om 1 907 kvm i Varla industriområde belägen i anslutning till norra avfarten från E6 till Kungsbacka. Vidare förvärvade Eklandia en kombinerad kontors- och terminalfastighet om totalt 4 874 kvm uthyrningsbar yta, med ca 20 000 kvm tomtareal vilket innebär möjlighet till viss framtida utbyggnad. Fastigheten ligger vid E6 norr om Tingstadstunneln i ett område där bolaget sedan tidigare äger flera fastigheter. Investeringar i befintliga fastigheter har under året genomförts med 164 Mkr. Bland projekten kan nämnas färdigställandet av den nyproducerade lageroch kontorsfastigheten Trucken 4, vilken är belägen utmed riksväg 40 i Borås. Investeringen uppgick till 26 Mkr. Vidare färdigställdes Varla 2:416, en nyproducerad kontors- och industrifastighet, belägen vid norra motorvägsinfarten i Kungsbacka. Investeringen uppgick till 18 Mkr. Under sommaren påbörjades även byggnationen av ett nytt infomediahus i Mölnlycke företagspark utanför Göteborg. Fastigheten kommer att ha en totalyta om 13 000 kvm inklusive kallgarage och investeringen är beräknad till ca 135 Mkr. Se även avsnittet Projekt och byggrätter, sid 34 39. Under året har 17 fastigheter i Storgöteborg sålts för ett sammanlagt försäljningspris om 284 Mkr och med en vinst om 100 Mkr. Av försäljningarna utgjorde 12 bostadsfastigheter, vilka såldes för 216 Mkr med en vinst om 82 Mkr. Sex av bostadsfastigheterna såldes till lokala bostadsrättsföreningar. Vidare har tre kontorsfastigheter i Alingsås, Göteborg och Borås, en projektfastighet i Kungälv samt en tomt i Borås avyttrats för ett sammanlagt försäljningspris om 68 Mkr med en vinst om 18 Mkr. Dotterbolag Castellums fastigheter i Storgöteborg ägs och förvaltas av de helägda dotterbolagen Eklandia Fastighets AB med huvudkontor i Göteborg och Harry Sjögren AB med huvudkontor i Mölndal. Eklandias fastighetsbestånd är huvudsakligen samlat till centrala och östra Göteborg samt Hisingen medan Harry Sjögren ABs fastigheter främst är lokaliserade till Högsbo/Sisjön i sydvästra Göteborg, Mölndal och Borås. Eklandia hade vid årsskiftet 37 anställda medan Harry Sjögren AB hade 24 anställda. Harry Sjögren AB har även förvaltningskontor i Borås och Alingsås. 17
Öresundsområdet Castellums fastigheter i Öresundsområdet svarar för 23 % av koncernens totala hyresvärde och är främst belägna i Malmö, Helsingborg och Lund. Vid utgången av 2002 uppgick innehavet till 101 fastigheter med ett sammanlagt hyresvärde om 450 Mkr och ett bokfört värde om 3 458 Mkr. Integrationen över sundet på gång Öresundsbron börjar nu ge effekter på en ökad integration, inte bara med Köpenhamn utan med hela Öresundsregionen. Detta märks bland annat på en ökande inflyttning av danskar till den svenska sidan. Andra exempel på ökad integration är ett gemensamt hamnbolag och ett ökat samarbete mellan flygplatserna Kastrup och Sturup. Internationella företag som etablerat sig i Öresundsregionen har valt att lägga vissa delar av verksamheten på den danska sidan och andra på den svenska sidan. Öresundsregionen med över tre miljoner invånare har en stor potential. Regionen ligger geografiskt rätt placerad nära tillväxtmarknaderna i Östeuropa, den nordiska marknaden och Östersjöområdet. Öresundsregionen har en särskilt hög koncentration av företag inom fyra områden; bioteknik och läkemedel, livsmedels- och förpackningsindustri, IT och telekom vilket gör regionen mindre konjunkturkänslig. I Malmö och framförallt i Lund samlas högteknologisk industri medan Helsingborg framstår som ett handels- och transportcentrum. Malmö Malmö är en internationell stad. Det märks inte minst på att det bland drygt 265 000 invånare talas ett hundratal språk som representerar cirka 160 olika nationaliteter. Malmö är också en stad i förvandling, från industri- till kunskapsstad. I Stormalmö uppgår folkmängden till drygt en halv miljon. Näringslivet karaktäriseras inte längre av ett fåtal stora företag utan av många små. Starka sektorer är logistik, detalj- och partihandel samt bygg- och fastighetsbolag. Helsingborg Helsingborg har ett strategiskt läge vid Öresund och är en knutpunkt för sjö- och landförbindelser. Hamnen är Sveriges näst största och en av de modernaste när det gäller fullservice. Näringslivet är fokuserat på handel och kommunikation. Helsingborg är befolkningsmässigt landets nionde kommun i storlek. Antalet invånare är knappt 120 000 och befolkningsutvecklingen har under en följd av år varit positiv. CASTELLUMS FASTIGHETSBESTÅND I ÖRESUNDSOMRÅDET Antal Bokfört Hyres- Andel av fastig- Yta värde värde hyresheter tkvm Mkr Mkr värde Malmö 40 269 1 493 206 48% Helsingborg 37 148 840 114 26% Lund 14 83 735 100 23% Övriga orter 2 18 56 11 3% Summa 93 518 3 124 431 100% Kontor/butik 37 214 1 879 239 56% Lager/industri 35 238 797 135 31% Bostäder 21 66 448 57 13% Summa 93 518 3 124 431 100% Projekt och mark 8 41 334 19 Totalt 101 559 3 458 450 Helsingborg Malmö Lund t 18
HYRESVÄRDE OCH DIREKTAVKASTNING INVESTERINGAR OCH FÖRSÄLJNINGAR Hyresvärde, Mkr (staplar) 500 400 300 200 100 0 1997 Direktavkastning, % (kurva) 1998 1999 2000 2001 2002 Lund Lunds profil som universitetsstad har under de senare åren förstärkts, vilket har skapat etableringar av ett stort antal internationella, exportinriktade företag. Näringslivet kännetecknas av kunskaps- och forskningsintensiva arbetsplatser och symbiosen mellan universitet och företagande har varit mycket lyckad. Näringslivet har även tillförts flera mindre företag med kopplingar till universitetet och de större etablerade företagen. Lund är befolkningsmässigt landets tolfte kommun i storlek och har en betydande roll i den expansiva Öresundsregionen, ekonomiskt, utbildningsmässigt, historiskt och kulturellt. Lund har under en lång följd av år haft en positiv befolkningsutveckling och antalet invånare i kommunen uppgår till cirka 100 000. I Lund ligger Sveriges första och största forskningsby, Ideon. Där bedrivs högteknologiskt utvecklingsarbete i nära samarbete med universitetet. 9,0 8,5 8,0 7,5 7,0 6,5 Mkr 800 600 400 200 0 200 400 1997 1998 1999 2000 2001 2002 Investeringar i befintliga fastigheter Förvärv Fastighetsförsäljningar Castellums fastighetsbestånd För kontors- och butiksfastigheter i Castellums bestånd uppgick den genomsnittliga kontrakterade hyresnivån till 1 114 kr/kvm, motsvarande en ökning för jämförbara enheter med ca 4 % jämfört med föregående år. För lager- och industrifastigheter var den genomsnittliga hyresnivån 565 kr/kvm, en ökning med ca 5 %. Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick för kontor och butik till 91,6 %, vilket kan jämföras med 93,2 % föregående år minskningen kan delvis förklaras av förändringar i portföljen. För lager och industri uppgick den ekonomiska uthyrningsgraden till 91,1 %, vilket kan jämföras med 88,4 % föregående år. Direktavkastningen uppgick per den 31 december 2002 till 8,8 % (8,8). Med justering för under året återförda nedskrivningar har direktavkastningen ökat med 0,2 procentenheter jämfört med 2001. Ö R E S U N D S O M R Å D E T MARKNADSHYROR (INKLUSIVE VÄRME) OCH DIREKTAVKASTNING VID FÖRSÄLJNING MALMÖ HELSINGBORG LUND Marknads- Direkt- Marknads- Direkt- Marknads- Direkthyror, kr/kvm avkastning hyror, kr/kvm avkastning hyror, kr/kvm avkastning Kontor Centrala lägen 1 000 2 000 6,0% 8,0% 900 1 600 6,0% 7,0% 800 1 900 6,0% 7,0% Mindre centrala lägen 600 1 250 7,0% 9,5% 700 1 200 8,0% 10,0% 600 1 100 7,0% 10,0% Butik Centrala lägen 2 000 6 000 6,0% 7,5% 2 000 3 500 6,0% 7,5% 2 500 4 000 5,5% 6,5% Mindre centrala lägen 800 2 500 7,5% 9,5% 700 1 600 8,0% 10,0% 800 2 200 8,0% 10,0% Lager/industri Välbelägna 400 750 8,0% 11,0% 400 700 8,5% 11,0% 450 750 8,0% 9,0% 19
I Malmö ägde Castellum vid årsskiftet 40 fastigheter med en sammanlagd yta om 269 tkvm och ett bokfört värde om 1 493 Mkr. Av hyresvärdet utgjorde ca 52 % kontor och butik samt 48 % lager och industri. Castellums bestånd i Malmö finns i de viktiga och etablerade marknadsområdena Jägersro, Fosie, Bulltofta samt Norra Hamnen. Det finns även ett mindre bestånd av kontors- och butiksfastigheter i centrala Malmö. I Lund ägde Castellum vid årsskiftet 14 fastigheter med en sammanlagd yta om 83 tkvm och ett bokfört värde om 735 Mkr. Av hyresvärdet utgjorde ca 90 % kontor och butik och 10 % lager och industri. Castellums kommersiella fastighetsbestånd i Lund finns främst i Rådbyholms industriområde och nära teknikparken Ideon, liksom ett mindre bestånd av kontorsoch butiksfastigheter i centrala Lund. Beståndet i Helsingborg omfattar 37 fastigheter med en sammanlagd yta om 148 tkvm till ett bokfört värde om 840 Mkr. Av hyresvärdet utgjorde ca 50 % kontor och butik, 21 % lager och industri samt 29 % bostäder. Castellums kommersiella fastigheter i Helsingborg är främst belägna i Berga industriområde samt i centrala Helsingborg, medan bostadsfastigheterna är attraktivt belägna i centrala och norra Helsingborg. Övriga orter där Castellum äger fastigheter är Landskrona och Ängelholm. Nyuthyrningen i det kommersiella beståndet under året innebär ökade hyresintäkter på årsbasis om 49 Mkr, medan uppsägningarna motsvaras av 35 Mkr, vilket medför en nettouthyrning om 14 Mkr. I regionen har sedan 1997 det totala hyresvärdet stigit med i genomsnitt 11 % per år och uthyrningsgraden med 0,7 procentenheter. Direktavkastningen har under samma period stigit med i genomsnitt 0,4 procentenheter per år. CASTELLUMS FASTIGHETSBESTÅND I ÖRESUNDSOMRÅDET 2002-12-31 Bokfört Bokfört Hyres- Hyres- Ekon. ut- Hyres- Drift, under- Drift, under- Drifts- Direkt- Antal Yta värde värde värde värde hyrnings- intäkter håll m m håll m m överskott avkast- Orter efter hyresvärde fastigheter tkvm Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm grad Mkr Mkr kr/kvm Mkr ning Kontor/butik Malmö 18 98 926 9 443 108 1 097 90,4% 97 26 269 71 7,7% Lund 10 68 662 9 733 90 1 320 94,7% 85 18 263 67 10,1% Helsingborg 8 39 249 6 394 33 852 86,7% 29 7 189 22 8,6% Övriga orter 1 9 42 4 629 8 882 93,8% 8 4 385 4 9,6% Summa kontor/butik 37 214 1 879 8 778 239 1 114 91,6% 219 55 257 164 8,7% Lager/industri Malmö 22 171 567 3 310 98 572 91,9% 90 22 129 68 12,0% Helsingborg 8 43 143 3 319 24 540 90,6% 21 6 135 15 10,7% Lund 4 15 73 5 082 10 715 90,5% 9 1 113 8 10,5% Övriga orter 1 9 14 1 532 3 314 71,3% 2 1 120 1 6,8% Summa lager/industri 35 238 797 3 350 135 565 91,1% 122 30 128 92 11,5% Bostäder Helsingborg 21 66 448 6 766 57 866 98,4% 56 19 292 37 8,3% Summa bostäder 21 66 448 6 766 57 866 98,4% 56 19 292 37 8,3% Summa 93 518 3 124 6 029 431 830 92,4% 397 104 203 293 9,4% Kostnader för uthyrning och fastighetsadministration 18 35 18 0,6% Driftsöverskott/direktavkastning efter kostnader för uthyrning och fastighetsadministration 122 238 275 8,8% Projekt 3 41 291 19 14 6 8 Obebyggd mark 5 43 Totalt 101 559 3 458 450 411 128 283 I fastighetsförteckningen på sidorna 88 90 finns en kortfattad beskrivning av Castellums samtliga fastigheter i Öresundsområdet. 20
FÖRVÄRV I ÖRESUNDSOMRÅDET 2002 Ringspännet 1, Malmö Kulan 1, Helsingborg Ö R E S U N D S O M R Å D E T Lillgrund 5, Malmö Värjan 3, Helsingborg Investeringar och försäljningar I Öresundsområdet har Castellum genom sitt lokala dotterbolag Fastighets AB Briggen, under 2002, förvärvat fastigheter för sammanlagt 90 Mkr. Under hösten förvärvades i en affär två fastigheter i Malmö, belägna i Östra Hamnen och Fosie områden där bolaget sedan tidigare äger fastigheter. Fastigheten i Östra Hamnen utgörs av en lager- och industrifastighet med en uthyrningsbar yta om 4 430 kvm, varav 800 kvm kontor, medan fastigheten i Fosie är en lager- och logistikfastighet om totalt 3 900 kvm. På sistnämnda fastighet finns en byggrätt som medger byggnation av ytterligare en lagerbyggnad om ca 3 000 kvm. Vidare förvärvades även under hösten i en affär två lager- och logistikfastigheter i Helsingborg, belägna i norra Berga industriområde där bolaget sedan tidigare äger fastigheter. En av fastigheterna, som har en uthyrningsbar yta om 9 414 kvm, innehåller även ytterligare byggrätt om 3 000 kvm. Den andra fastigheten innehåller tre byggnader om totalt 4 832 kvm. Investeringar i befintliga fastigheter har under året genomförts med 220 Mkr. Bland projekten kan nämnas ombyggnationen av de två fastigheterna Hansagallerian samt Hansacompagniet, båda belägna nära Gustav Adolfs torg i centrala Malmö, vilken beräknas vara klar i början av 2003. Investeringen uppgår till totalt 129 Mkr. Se även avsnittet Projekt och byggrätter, sid 34 39. Under 2002 har Castellum sålt 4 fastigheter med ett sammanlagt försäljningspris om 68 Mkr, med en vinst om 26 Mkr. Av försäljningarna avsåg 3 bostadsfastigheter belägna i Helsingborg och Lund, vilka såldes för 65 Mkr med en vinst om 24 Mkr. Vidare såldes en lager- och industrifastighet i Helsingborg till ett försäljningspris om 3 Mkr och med en vinst om 2 Mkr. Dotterbolag Castellums fastigheter i Öresundsområdet ägs och förvaltas av det helägda dotterbolaget Fastighets AB Briggen med huvudkontor i Malmö och lokalkontor i Helsingborg. Bolagets verksamhet omfattar två affärsområden, Briggen med kommersiella fastigheter i Malmö, Lund, Landskrona, Helsingborg och Ängelholm samt SkåneBo med bostadsfastigheter i Helsingborg. Fastighets AB Briggen hade vid årsskiftet 31 anställda. 21