Koll på läget Tips och råd till husköpare. VAD KAN DU FÖRVÄNTA DIG AV ETT HUS? I stort sett alla hus oavsett om det är gammalt eller nytt har någon form av brist eller fel som antingen innebär att en skada redan finns eller att det finns risk för en skada. I den här broschyren kan du läsa mer om de vanligaste felen som kan uppstå och hur du kan undvika dem. HUS ÅLDRAS OCH UTSÄTTS FÖR SLITAGE Alla byggnadsdelar i ett hus utsätts dagligen för slitage, dels från naturen, t ex av fukt och temperatur, men även vår livsstil och våra dagliga rutiner påverkar huset. Det är lätt att tro att nya hus är problemfria men så är det tyvärr inte alltid. Det är inte ovanligt att nyare hus med putsad fasad, utan luftspalt mot en värmeisolerad trästomme, har fuktskador bakom fasaden. Mikrobiell tillväxt på yttertakets insida är ett annat exempel på fel som inte bara drabbar äldre hus. Ett hus, oavsett ålder, kräver kontinuerligt underhåll. Det är lätt att se när golvoch väggbeklädnader blir slitna, eftersom de är synliga. Men även de byggnads delar som inte är synliga slits med åren t ex fuktisoleringen mot en källaryttervägg eller en dräneringsledning. Dessa delar utsätts dagligen för slitage utan att du märker det. FUKT ÄR ETT VANLIGT PROBLEM I en av tre villor som besiktigas av Anticimex upptäcks brister som gör att det finns stor risk för fukt- eller vatten skador. I Sverige ligger dessutom medelvärdet för den relativa luftfuktigheten i utomhusluften över året på en hög nivå, vilket ökar risken för fuktskador. Problemet är att fukten inte syns förrän den kondenserar. Då har fukten under en lång tid orsakat problem som inte är synliga för ögat. Exempelvis rostar stål och trä ändrar form. Med en oupptäckt fuktskada finns även risk för mikrobiell tillväxt. Dagens villa- och hemförsäkringar täcker inte skador som uppstår som ett resultat av naturlig tillförsel av fukt. RISKKONSTRUKTIONER FINNS I ALLA HUS Vissa konstruktioner drabbas oftare än andra av fukt- och mögelskador och kan därför betecknas som riskkonstruktioner. Problemet är att fel som finns i dessa inte alltid är så lätta att upptäcka. Du bör därför vara extra uppmärksam på dessa konstruktioner. En åtgärd är att särskilt besiktiga riskkonstruktioner. En annan åtgärd är att försäkra sig mot fel i riskkonstruktioner. I dagsläget finns det endast ett fåtal försäkringar på marknaden som skyddar dig som köpare mot fel som kan finnas i riskkonstruktionerna och som inte upptäckts vid en noggrann besiktning. Det finns många olika typer av riskkonstruktioner. Här presenteras några som du bör vara extra uppmärksam på. Behöver du hjälp att bedöma deras skick kan Anticimex hjälpa till.
Exempel på riskkonstruktioner TAK Sprickor eller frostsprängningar i tegel och andra förändringar i takbeläggningen, till exempel mossa på taket ökar risken för takläckage. Särskilt utsatta byggnads delar är ytter takspanel och bjälkar. Du behöver även vara uppmärksam på tak där pappen kan ha blivit spröd av exempelvis ålder. KÄLLARE De allra flesta äldre källare har någon form av fuktproblem. Golv- och väggkonstruktioner kan drabbas av fukt på många sätt. I källare bör du alltid vara försiktig med att limma täta mattor direkt mot betongen eller klä in vägg- och golvkonstruktioner med trädetaljer. För att förebygga fuktproblem kan du bland annat se till att alltid ha uppvärmt i källaren och att ha en bra ventilation. FASAD OCH FÖNSTER Felaktigt placerade fönsterbleck och täckbrädor eller sprickor i putsade fasader, kan leda till fuktskador i väggkonstruktioner. Om träpanelens underkant är oskyddad kan panelen bli fuktskadad, exempelvis genom vattenstänk från marken. Fönsterbågar och karmar skadas ofta av röta som en följd av bristfälligt målningsunderhåll. Isolerglasets tätningar i mellanrummet mellan rutorna blir sämre efter ett antal år, med immiga eller anlöpta fönsterglas som resultat. VIND I många fall är skador i vindsutrymmet endast av estetisk karaktär. De bör ändå åtgärdas för att förebygga problem. Det kan röra sig om missfärgningar orsakade av mikrobiell tillväxt på yttertakets insida. Detta kan bero på att varm och fuktig luft från boutrymmena läcker upp på vinden via exempelvis takluckan. Speciellt stor är risken under den kalla delen av året. En annan orsak till skador på vinden kan vara att yttertaket läcker. TEGEL TRÄ PUTS
KRYPGRUND Fuktproblem uppstår ofta i uteluftsventilerade krypgrunder med risk för mikrobiell tillväxt på de organiska materialen i grunden. Den mikrobiella tillväxten i krypgrunden upplevs ofta inte som ett problem uppe i boende miljön, men med tiden kan lukt uppstå och då kan det bli mycket dyrt att åtgärda. I värsta fall kan det bli skador i golvbjälklaget. Regelbundna besiktningar är att rekommendera. PLATTA PÅ MARK Betongplatta på mark samt i källare utan underliggande isolering och fuktskydd kan ofta ha fuktskador. Detta märks oftast genom att mikrobiell lukt uppstår eller att plastmattor eller färg släpper från betongunderlaget. Uppreglade isolerade golv ovanpå betongplattor, är den mest skadedrabbade typen av golvkonstruktion. Har golvet då ett tätt ytskikt av till exempel lackad parkett, laminat eller plastmatta finns det med största sannolikhet mikrobiella skador i golvet. Träreglar som är gjorda av tryckimpregnerat virke kan ibland avge en kemisk lukt som kan ge obehag för de boende i huset. Flytande golvkonstruktioner ovanpå betongplattor, är mindre drabbade om betongplattan är ordentligt rengjord innan plastfolie och spånskiva har lagts på. Om till exempel sågspån eller annat organiskt material finns kvar, kan mikroorganismer växa under plastfolien. Om golvet har ett ytskikt av en tät plastmatta kan detta leda till höga fuktvärden i golvspånskivan med formförändringar och i värsta fall mikrobiella angrepp som följd. Det är också vanligt att sand används som avjämning på betongplattan under plastfolien, vilket ofta skapar mikrobiella luktproblem. I en del fall kan du känna mikrobiell lukt uppe i bostadsdelen. Andra gånger märks den enbart när det görs ett hål i golvet, exempelvis vid en reparation. VÅTRUM Våtrum skyddas mot fukt främst genom tätskikt, men även av det utanpåliggande ytskiktet. Ytskikt kan bestå av kakel, klinker eller plastmatta. I våtrum med kakel och klinker kan man inte se tätskiktet och därför kan det vara svårt att bedöma om det är skadat. Plastmatta fungerar som både ytskikt och tätskikt och därför är det lättare att upptäcka brister eller skador. Det är viktigt att tätskiktet är rätt monterat. Icke fackmässiga utföranden ersätts normalt inte av villa- och hemförsäkringen.
Vem ansvarar för husets skick vid försäljning? Köparen har enligt Jordabalken ett stort ansvar att kontrollera husets skick. KÖPAREN HAR ENLIGT LAG EN OMFATTANDE UNDER SÖKNINGSPLIKT Som köpare har du enligt lag en mycket omfattande undersökningsplikt inför ditt husköp. Om du inte fullgjort din undersökningsplikt kan du inte kräva ersättning eller avdrag på köpeskillingen eller häva köpet på grund av fel som du vid en noggrann undersökning borde ha upptäckt. Köparens undersökningsplikt finns reglerad i Jordabalken 4:19. Undersökningsplikten omfattar hela fastigheten, d v s mark, byggnader och installationer såsom el, värme, vatten, sanitet, vitvaror, ventilation, eldstad och skorsten. Kraven på köparens undersökningsplikt är högt ställda. Som köpare bör man därför anlita en sakkunnig för att göra besiktningen. Om det finns tecken på fel eller noteringar om risker i besiktningsprotokollet, har du som köpare dessutom en utökad undersökningsplikt för att ta reda på orsaken och omfattningen. SÄLJAREN HAR UPPLYSNINGSSKYLDIGHET OCH FÖR DOLDA FEL Säljaren har en så kallad upplysningsskyldighet. Det innebär att säljaren ska informera dig om de mer allvarliga fel eller brister som denne känner till i huset. Säljaren ansvarar även för de garantier och utfästelser som denne ger. Utöver detta så ansvarar säljaren för dolda fel (enligt Jordabalken 4:19), alltså fel som inte gick att upptäcka vid en noggrann undersökning och som du inte heller kan förvänta dig utifrån husets ålder, skick, pris eller andra omständigheter. Fel som du som köpare borde kunnat upptäcka, eller förvänta dig, är således inte säljarens ansvar. Med andra ord har du som köpare ett mycket stort ansvar att undersöka huset. I de allra flesta rättsfall som handlar om fel i hus, har köparen bedömts som ansvarig, inte säljaren. Det är säljarens ansvar att se till att en energideklaration för huset finns tillgänglig för dig som köpare.
TIPS OCH RÅD TILL HUSKÖPARE Dolda fel ska inte förväxlas med osynliga fel! Dolda fel, som hussäljaren har ansvar för i 10 år, är ett uttryck som ofta ställer till med problem för husköparen. D O LDA FEL I rättslig mening är ett dolt fel detsamma som fel eller brister i huset som du som köpare inte kunde upptäcka vid en noggrann undersökning och inte heller kunde förvänta dig utifrån husets ålder, skick, pris eller andra omständigheter. Dessa fel ska inte förväxlas med osynliga fel! Ett exempel på ett dolt fel är avsaknad av dräneringsledning runt ett nyare hus. OSY NLIG A FEL Fel som inte gick att se vid en noggrann besiktning och som inte är dolda fel, men som kan finnas i ett hus på grund av husets ålder eller skick, är du som köpare själv ansvarig för. Vi benämner dem osynliga fel. E X EMPEL PÅ OSY NLIG A FEL Takläckage Vid försäljningen av ett hus, upptäcktes inga skador vid besiktning av pappbeläggningen på taket. Pappen var äldre än 25 år och taket noterades därför som en riskkonstruktion. Några månader senare regnade det in i huset och det visade sig att det fanns en gammal skada under pappvåderna som inte gick att upptäcka vid besiktningen. Skadan var inte säljarens ansvar, eftersom köparen borde ha förväntat sig att fel kunde finnas i ett tak som var över 25 år gammalt. MARKLUTNING DRÄNERANDE OCH ISOLERANDE SKIVA FIBERDUK MED ÖVERLAPPANDE SKARVAR Min 250 mm DAGVATTENLEDNING ÅTERFYLLNAD Max stenstorlek 100 mm DRÄNERINGSLAGER DRÄNERINGSLEDNING Fuktskada i golv Efter inflyttning upptäckte köparna att det luktade om kläderna i en garderob. Vid besiktningen innan husköpet noterade besiktningsteknikern att golven var s.k. uppreglade golv på en betongplatta på mark och gjorde en riskanalys vad gäller fuktskador. Provhål borrades även i golvkonstruktionen men inget pekade på att golven var skadade. En ny undersökning gjordes efter det att man upptäckt lukten och man fann nu fuktskador i golvkonstruktionen i det aktuella rummet. Provhålsplatserna från första besiktningstillfället var fortfarande oskadade. Då golvet noterats som en riskkonstruktion är inte dessa skador dolda och inte heller säljarens ansvar. Fuktskada i vägg Efter inflyttning i det nyinköpta huset byggt 1960, skulle köparna byta ut ett fönster. Det visade sig dock att det fanns både fukt- och rötskador i väggen under fönstret. Skadorna var inte möjliga att upptäcka vid besiktningen. Med tanke på att huset byggdes 1960 var detta en skada som säljaren inte ansvarade för, utan något som köparen fick förvänta sig utifrån husets ålder. Det finns försäkringar som ersätter skadorna i ovanstående exempel.
Besiktning hjälper dig att upptäcka fel i tid! En besiktning gör affären tryggare, men se till att du vet vad som ingår. Det kan kännas som en överväldigande uppgift att köpa hus, då du som köpare ansvarar för så mycket. Men känner du till förutsättningarna, kan du förebygga och skydda dig mot risker och skador och njuta av ditt nya hus utan större problem. En överlåtelsebesiktning är ett stort steg i rätt riktning. Det finns idag många olika företag som utför besiktningar och det är därför viktigt att du kontrollerar vad som ingår och inte ingår i besiktningen från de olika företagen. Vissa besiktningar medför även möjlighet att teckna olika försäkringar för att ytterligare trygga husaffären. VAD GÖRS VID EN ÖVERLÅTELSEBESIKTNING? Beroende på vilken slags besiktning som genomförs kan olika saker upptäckas. Besiktningen som ligger till grund för försäkringen Varudeklarerat har till exempel följande innehåll: Genomgång av upplysningar som lämnats av säljare Okulär besiktning Fuktindikering eller fuktmätning Kontroll av byggnadens riskkonstruktioner med bl.a. provhålstagning och fuktmätning Rekommendation om fördjupad undersökning då skador upptäcks VAD GÖRS INTE VID EN ÖVERLÅTELSEBESIKTNING? De områden som ligger utanför bostadsbyggnaden som exempelvis altan och tomtmark m.m. brukar vara undantagna från besiktningen om inte annat är överenskommet. Byggnadsdelar eller ytor som inte är åtkomliga, till exempel saknar inspektionsluckor, är blockerade eller täckta med snö kan inte besiktigas. I de fallen rekommenderar besiktningstekniker en utförligare undersökning. Följande delar ingår inte, då de bör kontrolleras av fackman inom respektive område: El-, ventilations-, värme-, vatten och sanitets installationer Skorsten, eldstäder och värmepanna Hushållsmaskiner och annan maskinell utrustning Radon och asbest Vattnets kvantitet och kvalitet Viktigt att förstå terminologin Det är viktigt att du som köpare förstår de ord som ofta används vid en överlåtelsebesiktning och vad de betyder. Här beskriver vi några av de vanligaste. OKULÄR BESIKTNING Vid en okulär besiktning använder besiktningsteknikern sina sinnen och kunskaper för att kontrollera huset. Det betyder att besiktningsteknikern tittar efter synliga risker och fel och känner efter om det finns konstiga lukter i huset. Exempelvis kan besiktningsteknikern se fukt- och mögelfläckar på väggar eller tak samt känna konstig lukt i källare eller badrum. Vid en okulär besiktning görs inga ingrepp i konstruktionen. Om besiktningsteknikern ser byggnadskonstruktioner, som utifrån dennes erfarenhet och kunskap är extra benägna att drabbas av skador, noteras även dessa i protokollet. FUKT INDIKERING ELLER MÄTNING En fuktindikering ska inte förväxlas med fuktmätning. Fuktindikering görs utan ingrepp i byggnaden, och vanligtvis på något eller några ställen i våtrummen för att upptäcka pågående vattenskador. Eftersom indikeringen görs utan ingrepp, är det inte helt säkert att fuktskador upptäcks i exempelvis bakomliggande byggnadskonstruktioner. Om förhöjda indikationer vid en fuktindikering upptäcks bör orsaken till detta undersökas vidare. Genom att borra upp hål kan besiktningsteknikern mäta fukten i byggnadskonstruktionen. Även om förhöjda fuktvärden inte indikerats, kan det vara klokt att kontrollera svåråtkomliga byggnadsdelar som kan vara riskbenägna. UPPLYSNINGAR Upplysningar som lämnas av säljaren noteras ofta i proto kollet, men riktigheten i de lämnade uppgifterna kontrolleras inte av besiktningsteknikern.
Hur kan du som köpare skydda dig? Det finns flera försäkringar för säljaren, men endast ett fåtal för köparen. Som tidigare nämnts, har säljaren av ett hus ansvar för dolda fel i 10 år. Det skapar en viss trygghet för dig. I dag finns det flera försäkringar som skyddar säljarens ansvar för dolda fel. Har säljaren av ditt hus en sådan försäkring kan du känna dig trygg att du får ersättning om ett dolt fel konstateras. Tyvärr är det sällan att fel som upptäcks efter hus köpet bedöms vara så kallade dolda fel i rättslig mening. Ofta handlar det om att du som köpare skulle ha varit medveten om att ett sådant fel kunde finnas utifrån husets ålder, skick, pris och andra omständigheter. Sådana fel är ofta omöjliga att upptäcka. Den enda försäkring som skyddar både dig som köpare och säljaren från det ansvar ni har vid en fastighetsaffär är Varudeklarerat. Här nedan kan du se vad försäkringen Varudekla rerat täcker. Mer information om Varudeklarerat får du av din mäklare på Svensk Fastighetsförmedling och på hemsidan www.svenskfast.se Skadetyper Varudeklarerats omfattning Konkurrerande försäkringars omfattning FEL OCH SKADOR SOM KÖPAREN VET OM Fel som noterats i besiktningsprotokollet eller köparen fått upplysning om i köpekontrakt eller på annat sätt i samband med köpet. KÖPARENS TÄCKS INTE AV FEL OCH SKADOR SOM BESIKTNINGSTEKNIKERN BORDE NOTERAT Fel och skador så, besiktningsmannen borde sett eller varnat för vid besiktningen. KÖPARENS FEL OCH SKADOR I RISKKONSTRUKTIONER En del konstruktioner är kända för att vara med skadedrabbade än andra. Befintliga skador i sådana konstruktioner omfattas av försäkringen. KÖPARENS FÖRVÄNTADE MEN INTE UPPTÄCKTA FEL Många fel och skador som finns i hus måste du som köpare räkna med även om de inte är upptäckbara. Som exempel får du räkna med att det kan finnas rötskador i ett äldre hus. KÖPARENS DOLDA FEL Fel som en köpare inte kan räkna med, med tanke på husets ålder. SÄLJARENS KONKURRERANDE FÖRSÄKRINGAR Försäkringsgivare är Anticimex Försäkringar AB. Försäkringsvillkor och mer information får du av din mäklare. Du är också välkommen att läsa mer om Varudeklarerat på svenskfast.se.
Hur ska du tolka besiktningsprotokollet och vad omfattas av Varudeklarerat? Det är viktigt att du tar del av och förstår protokollet där resultatet från besiktningen sammanställts. Om säljaren har beställt besiktningen är det viktigt att du som köpare ser till att du får ta del av besiktningsprotokollet och att du förstår det. Gå igenom protokollet med besiktningsmannen så att det inte finns några oklarheter. I Anticimex protokoll noteras rum för rum, vad de har upptäckt. Om de upptäcker brister, risk för skador eller pågående skador graderas dessa efter hur allvarlig situationen är och om det finns särskilda risker att ha i åtanke. Om besiktningsteknikern inte upptäcker något som avviker från vad som kan förväntas av ett rum eller en viss byggnadsdel, så noteras även detta i protokollet. Anticimex protokoll innehåller beskrivningar, fotografier och enkla symboler för att göra resultatet från besiktningen så lätt att förstå som möjligt. Till höger visas Anticimex s besiktningssymboler och vad de betyder. Där anges även vad symbolerna normalt innebär för försäkringen Varudeklarerat. Observera att det alltid är försäkringsvillkoren och texten i ditt eget protokoll som styr omfattningen av just din försäkring. Besiktningsteknikern ser inga avvikelser i utrymmet eller byggnadsdelen. Byggnadsdelen omfattas av Varudeklarerat. Mindre brister som inte bedöms kunna leda till allvarligare skador. Symbolen används även då besiktningsteknikern ger allmän information om en utförd åtgärd eller teknisk lösning i huset. Den påpekade mindre bristen omfattas inte av Varudeklarerat medan information om utförd åtgärd eller teknisk lösning inte påverkar försäkringsskyddet. Besiktningsteknikern gör en bedömning att det finns risk för framtida skador i en viss konstruktion. Gäller även kända riskkonstruktioner där det kan finnas skador som inte går att upptäcka vid en okulär besiktning. Uppstår framtida skador faller de därmed utan för försäkringen, men försäkringen omfattar de skador som redan finns vid besiktningstillfället men inte noterats i besiktnings protokollet. Besiktningsteknikern har upptäckt skador som bör undersökas vidare för att fastställa orsak och omfattning. Dessa skador omfattas inte av försäkringen men kan lyftas in i försäkringsskyddet om Anticimex utrett omfattningen och fackman åtgärdat enligt Anticimex förslag. Förslag på åtgärder. Byggnadsdelen har ett känt fel som är undantaget från försäkringen. Besiktningsteknikern har inte kunnat besiktiga byggnadsdelen eller utrymmet. Detta kan innebära att byggnadsdelen inte omfattas av försäkringen. Tips & råd juni 2015 SVENSK FASTIGHETSFÖRMEDLING I SAMARBETE MED ANTICIMEX FÖRSÄKRINGAR AB