Revisionsrapport Granskning av policy för försäljning av fastigheter uppföljning av tidigare granskning Gotlands kommun 2010-10-28 Mats Renborn
Innehållsförteckning Sammanfattning... 3 1 Uppdrag... 4 2 Ärendets hantering efter granskningen... 4 2.1 Kommunstyrelsens beslut 29 maj 2008... 4 2.2 Kommunstyrelsens beslut 25 mars 2010... 5 2.3 Kommunfullmäktiges beslut 26 april 2010... 6 BILAGA - Riktlinjer för markpriser... 7
Sammanfattning Komrev inom PricewaterhouseCoopers har på uppdrag av revisorerna i Gotlands kommun genomfört en uppföljning av granskningsrapport avseende Fyra turistanläggningar. Revisionsrapporten behandlades av revisorerna i maj 2008. Revisorerna var starkt kritiska till den mycket bristande dokumentationen i tre av de fyra enskilda ärendena. Revisorerna ansåg dessutom att det var angeläget att kommunfullmäktige snarast fastställer regler och riktlinjer avseende hur försäljning eller annan upplåtelse av fastigheter ska genomföras i kommunens verksamheter. Revisorerna bedömde att de avtal kommunen hade ingått med externa parter i flera avseenden är otydliga och inte klargör åtagandena mellan parterna. Kommunstyrelsen gav ledningskontoret i uppdrag att skyndsamt och i samråd med tekniska förvaltningen utarbeta en policy för försäljning av fastigheter och att se över reglerna och riktlinjerna för hur försäljning och annan upplåtelse av fastigheter i kommunens verksamheter ska genomföras och dokumenteras. Kommunstyrelsen behandlade förslag till riktlinjer för markpriser i mars 2010. Det upprättade förslaget till riktlinjer för markpriser m.m. vid försäljning av kommunal mark antogs av kommunfullmäktige i april. Riktlinjerna gäller fr.o.m. 1 maj 2010 med undantag för bestämmelsen om friköp av tomträtter för småhus som gäller fr.o.m. 1 oktober 2010. Syftet med granskingen är att granska om policy och riktlinjer för försäljning av fastigheter tagits fram i enlighet med kommunstyrelsens beslut och om dessa är ändamålsenliga. Granskningen visar att de riktlinjer som tagits fram inte är ändamålsenliga. Kommentarer Kommunstyrelsen gav ledningskontoret i uppdrag att skyndsamt ta fram en policy för försäljning av fastigheter. Det kan konstateras att det tog 1 år och 10 månader innan riktlinjerna behandlades av kommunfullmäktige. Förklaringen till den utsträckta handläggningen är att det skett personalförändringar inom samhällsbyggnadsförvaltningen och ledningskontoret. Kommunstyrelsens uppdrag till ledningskontoret och tekniska förvaltningen var att ta fram policy för försäljning av fastigheter. De riktlinjer som antagits av kommunfullmäktige gäller endast försäljning av mark vilket är en begränsning jämfört med uppdraget. Riktlinjerna behöver kompletteras med regler vid försäljning av bebyggda fastigheter. Riktlinjerna för markpriser har granskats och bifogats i denna rapport. Riktlinjerna bedöms inte vara helt kompletta om man utgår från revisorernas kritik. Inga regler finns om hur dokumentation av fastighetsförsäljningar skall ske. I revisionsrapporten om Upplåtelse av fyra turistanläggningar konstateras stora brister i dokumentation. Det saknas vidare regler om att handläggning skall ske på ett objektivt sätt, vilket det också konstaterades finnas problem med. Inget finns heller beskrivet om hur betalningen skall ske till kommunen. 3
1 Uppdrag Revisorerna granskade år 2008 kommunens hantering av försäljning av fyra olika turistanläggningar. Syftet med granskningen var att kontrollera om kommunen följt kommunallagens regler avseende kommunal kompetens och god ekonomisk hushållning. Syftet var även varit att kontrollera om kommunens egna riktlinjer och regler har följts. Granskningen visade att kommunen saknade tydliga regler och riktlinjer avseende hur försäljning eller annan upplåtelse av fastigheter ska genomföras i kommunens verksamheter. Det konstaterades dessutom att det fanns brister i dokumentation av ärenden. Kommunstyrelsen gav 2008-05-29 ledningskontoret i uppdrag att i samråd med tekniska förvaltningen att ta fram en policy för försäljning av kommunala fastigheter. Revisionsfråga: Har policy och riktlinjer för försäljning av fastigheter tagits fram i enlighet med kommunstyrelsens beslut och är dessa ändamålsenliga? 2 Ärendets hantering efter granskningen Kommunrevisionen behandlade revisionsrapporten om Fyra turistanläggningar den 8 maj 2008. Revisorerna ansåg att det var angeläget att kommunfullmäktige snarast fastställde regler och riktlinjer avseende hur försäljning eller annan upplåtelse av fastigheter ska genomföras i kommunens verksamheter. Revisorerna bedömde att de avtal kommunen har ingått med externa parter i flera avseenden är otydliga och inte klargör åtagandena mellan parterna. Revisorerna önskade besked om vilka åtgärder kommunstyrelsen och tekniska nämnden avsåg att vidta med anledning av revisionsrapporten och revisionsskrivelsen. Revisorerna önskade svar senast 4 juni 2008. 2.1 Kommunstyrelsens beslut 29 maj 2008 Kommunstyrelsen lämnade den 29 maj 2008 (KS 135) förklaring över den anmärkning som revisorerna riktat mot styrelsen (och tekniska nämnden) för betydande brister i dokumentationen av upplåtelsen av fyra turistanläggningar. Till grund för bedömningen låg rapporten Granskning av kommunens hantering av upplåtelse av fyra turistanläggningar och revisorerna har begärt besked till 4 juni om vilka åtgärder som granskningen kommer att leda till. 4
Ledningskontoret och tekniska förvaltningen hade gemensamt utarbetat yttrande över anmärkningen. Ledningskontoret hade också begärt uppdrag att utarbeta policy m.m. för försäljning av fastigheter. Kommunstyrelsens beslut Ledningskontoret fick i uppdrag att skyndsamt och i samråd med tekniska förvaltningen utarbeta en policy för försäljning av fastigheter och att se över reglerna och riktlinjerna för hur försäljning och annan upplåtelse av fastigheter i kommunens verksamheter ska genomföras och dokumenteras. 2.2 Kommunstyrelsens beslut 25 mars 2010 Kommunstyrelsen antog riktlinjer för markpriser i Gotlands kommun den 25 mars 2010 (KS 78). Tekniska nämnden hade framlagt förslag till riktlinjer för markpriser vid försäljning m.m. av kommunal mark. I förslaget ingick att tomtkön avskaffas. Försäljning av småhustomter föreslogs säljas på öppen marknad skulle ske via mäklare. Av underlaget framgick att kravet på byggnadsskyldighet och permanentboende ska behållas. Friköp av tomträtter ska få ske till ett högre pris, 60 %, i st.f. som nu 40 %, av marknadsvärdet. För friköp av tomträtter för industriändamål föreslogs 80 % gälla. Riktpriser föreslogs fastställas för tomter avs. industri/handel/kontor inom detaljplanerat område. Priset ska kunna höjas med högst 50 % för mark med särskilt gynnsamma betingelser och marknadssituationen. Vid försäljning av mark som kräver planläggning, t.ex. i samband med företagsetableringar, angavs att markpriset beräknas med hjälp av vissa parametrar. Ledningskontoret hade tillstyrkt förslaget och efter arbetsutskottets sammanträde upprättat reviderat förslag till regelverk. Förslaget innebar ingen saklig ändring av tekniska nämndens förslag och har, i enlighet med arbetsutskottets beslut, förtydligats vad gäller krav på permanentboende och byggnadsskyldighet. Kommunstyrelsens beslut Kommunstyrelsens beslut ( 288/1992) om registreringsavgift till kommunens tomtkö och registerhållningsavgift upphävs. Kommunstyrelsens förslag till kommunfullmäktige Det upprättade förslaget till riktlinjer för markpriser m.m. vid försäljning av kommunal mark antas. Riktlinjerna ska gälla fr.o.m. 1 maj 2010 med undantag för bestämmelsen om friköp av tomträtter för småhus som ska gälla fr.o.m. 1 oktober 2010. Därmed upphävs beslut om kommunal tomtkö och kommunfullmäktiges beslut om Tomtpriser för permanentbostäder och kommunfullmäktiges beslut om Tillämpligt markvärde vid avgäldsreglering av tomträtter. 5
2.3 Kommunfullmäktiges beslut 26 april 2010 Det upprättade förslaget till riktlinjer för markpriser m.m. vid försäljning av kommunal mark antogs. Riktlinjerna ska gälla fr.o.m. 1 maj 2010 med undantag för bestämmelsen om friköp av tomträtter för småhus som ska gälla fr.o.m. 1 oktober 2010. Därmed upphävs beslut om kommunal tomtkö och kommunfullmäktiges beslut om Tomtpriser för permanentbostäder och kommunfullmäktiges beslut om Tillämpligt markvärde vid avgäldsreglering av tomträtter. 6
BILAGA - Riktlinjer för markpriser Riktlinjer för markpriser antogs av kommunfullmäktige i april 2010. Riktlinjerna redovisas i sin helhet här nedan. 1. Tomter för permanent bebyggelse med småhus 1.1. Nybildade tomter De tomter Gotlands kommun färdigställer för byggnation av enskilda småhus ska säljas med villkor att de endast får användas för permanent boende och att de ska bebyggas inom två år. Tomterna ska säljas genom anlitad mäklare via anbudsförfarande. 1.2. Tomträtter Vid avgäldsreglering av tomträtter för småhus skall markvärdet beräknas med utgångspunkt i marktaxeringsvärdet och avgäldsräntan 3,75 procent användas. Tomrättsinnehavare får efter ansökan och kommunens medgivande friköpa tomträtten till ett pris motsvarande 60 procent av det marknadsvärde som räknas fram utifrån gällande marktaxeringsvärde för tomträtten. 2. Mark för industri/handel/kontor/bostadsändamål Vid försäljning av mark för industri-, handels-, kontors- eller bostadsändamål är huvudregeln att försäljning ska ske till marknadsvärdet. 2.1. Försäljning av detaljplanelagd mark För det fall ett rättvisande marknadsvärde för detaljplanelagd mark är svårt att fastställda ska riktpriser enligt nedanstående tabell tillämpas, angivet i kr/kvm tomtyta, för angivna värdeområden. Avvikelse från det fastställda riktpriset får göras för det fall tomten uppvisar betydande avvikelser från normala förhållanden, dock maximal avvikelse med 50 procent uppåt/nedåt. Förhållanden som får beaktas är markens belägenhet inom värdeområdet, byggrätt för markyta, konjunkturläget och efterfrågan på mark. Kommunstyrelsen får revidera riktpriserna när behov föreligger, dock minst var tredje år. Värdeområde Riktpris Visby Attraktiva lägen Södra Skarphäll + tillkommande likvärdiga lägen 300 kr/kvm tomtyta såsom Stenhuggaren, Visborg etc. Visby Halvcentrala lägen Norra Skarphäll, Bingeby, Terra Nova 150 kr/kvm tomtyta Visby Österbyområdet 80 kr/kvm tomtyta Fårösund, Slite, Roma, Klintehamn, Hemse 50 kr/kvm tomtyta Övriga delar av kommunen 30 kr/kvm tomtyta 7
2.2. Försäljning av mark för företagsetableringar När det gäller markfrågor som uppkommer i samband med företagsetableringar får kommunstyrelsen göra avsteg från bestämmelserna i 2.1. 2.3. Försäljning av nya ej planlagda exploateringsområden Vid försäljning av nya ännu inte planlagda exploateringsområden beräknas markpriset med hjälp av olika parametrar såsom marknadsvärde, efterfrågan på mark samt kostnader för planläggning och utbyggnad av infrastruktur. Markanvisning kan i dessa fall ske via direktanvisning, anbudsförfarande eller markanvisningstävlan. 2.4. Tomträtter Vid avgäldsreglering av tomträtt som ej avser småhus ska markvärdet beräknas med utgångspunkt i riktpriset för aktuellt värdeområde enligt ovanstående tabell och avgäldsräntan 3,75 procent användas. Tomrättsinnehavare får efter ansökan och kommunens medgivande friköpa tomträtten till ett pris motsvarande 80 procent av det gällande riktpriset för aktuellt värdeområde enligt ovanstående tabell. 8