Wallenstam Årsredovisning 1997
Innehåll FRAMÅTBLICK OCH HISTORIK Verksamhetsöversikt utvik 1 Detta är Wallenstam 3 Historik 4 Affärskoncept 4 1997 i korthet 5 VD-kommentar 6 Marknadsposition och särdrag 9 FLERÅRSÖVERSIKT Aktiefakta 27 Koncernen i sammandrag 28 ENGLISH SUMMARY Managing Director s comments 48 This is Wallenstam 50 Consolidated Income Statement 52 Consolidated Balance Sheet 53 Financial Data 54 VERKSAMHETSBESKRIVNING Fastighetsöversikt 11 Göteborg 13 Stockholm 14 Helsingborg 17 Malmö 19 BOKSLUT 1997 Förvaltningsberättelse 30 Resultaträkning 31 Balansräkning 32 Finansieringsanalys 34 Bokslutskommentarer 35 Revisionsberättelse 39 INFORMATION Bolagsstämma 55 Ekonomisk rapportering 55 Information från Wallenstam 55 ANALYSUNDERLAG Resultatanalys 20 Möjligheter och risker 22 Fastigheternas värde 24 Finansiell ställning 25 PERSONDATA Styrelse och revisorer 40 Koncernledning 41 FASTIGHETSFÖRTECKNING Göteborg 42 Stockholm 44 Helsingborg 45 Malmö 46 Övrigt 47 Sålda fastigheter under året 47
Storlek Utveckling Bostadsfastigheter GÖTEBORG Hyres- m 2 m 2 Antal Antal intäkter, total* bostäder* lägenheter lokaler Mkr 206 249 209 3 080 250 Andel av total yta Bostäder m 2 Tusental 400 350 300 250 200 150 100 50 25 % 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 STOCKHOLM Andel av total yta Tusental Bostäder m 2 Lennart Wallenstam Byggnads AB Hyres- m 2 m 2 Antal Antal intäkter, total* bostäder* lägenheter lokaler Mkr 249 332 296 4 320 300 HELSINGBORG Hyres- m 2 m 2 Antal Antal intäkter, total* bostäder* lägenheter lokaler Mkr 94 140 119 1 820 220 MALMÖ Hyres- m 2 m 2 Antal Antal intäkter, total* bostäder* lägenheter lokaler Mkr 59 85 71 1 050 100 33 % Andel av total yta 14 % Andel av total yta 400 350 300 250 200 150 100 50 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 Tusental 400 350 300 250 200 150 100 50 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 Tusental 400 350 300 250 200 150 100 50 Bostäder m 2 Bostäder m 2 Kommersiella fastigheter GÖTEBORG 8% 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 Hyres- m 2 m 2 Antal Antal intäkter, total* bostäder* lägenheter lokaler Mkr 118 193 410 Andel av total yta Tusental 400 350 300 250 200 Kommersiellt m 2 150 100 50 TOTALT 19 % 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 Hyres- m 2 m 2 Antal Antal intäkter, total* bostäder* lägenheter lokaler Mkr 730 1 010 697 10 270 1 300 *Tusental 1
Koncentration Fastigheter Marknadsposition Bostadsbeståndets fördelning Innerstad 62 % Öv. Storgöteborg 38 % Guldheden 2:3 m. fl. Guldhedstorget 1, Raketgatan 1-15 Bostadsbeståndet består i huvudsak av ombyggda äldre fastigheter samt ej ombyggda sextio- och sjuttiotalshus. Samtliga lägenheter är uthyrda med en omflyttningshastighet på ca 20 %. Genomsnittshyran under 1997 var 840 kronor per kvadratmeter och år. Wallenstams marknadsandel är 2,4 % av det totala antalet hyresrätter och 4,7 % av den privata delen. Bostadsbeståndets fördelning Innerstad 23 % Lidingö/Solna 17 % Öv. Storstockholm 32 % Nacka 28 % Heimdall 10, Norrtullsgatan 41-43 Fastighetsbeståndet utgörs av äldre innerstadshus samt sextio- och sjuttiotalshus i eftertraktade närområden. Wallenstam uppvisade en snitthyra för året på 750 kronor per kvadratmeter och en omflyttningshastighet på ca 14 %. Samtliga lägenheter i beståndet är uthyrda. Wallenstams marknadsandel är 1,5 %. Bostadsbeståndets fördelning Här äger Wallenstam enbart bostadsfastigheter med mindre kommersiella inslag, vilka är fullt uthyrda. Fastigheterna är centralt belägna med gångavstånd till centrumkärnan. Snitthyran för 1997 låg på 670 kronor per kvadratmeter och år. Wallenstams marknadsandel är 7 %. Innerstad 100 % Pål Ibb 23, Drottninggatan 80-82 Bostadsbeståndets fördelning Innerstad 85 % Hököpinge 15 % Flora 5, Kommendörsgatan 9 Wallenstams fastighetsbestånd består till större delen av äldre fastigheter ombyggda på sjuttioeller åttiotalet. Beståndet består enbart av bostadsfastigheter med enstaka inslag av butiker i gatuplan. Wallenstams hyressnitt var ca 740 kronor per kvadratmeter och år. Marknadsandelen är knappt 2 %. Wallenstams kommersiella fastigheter är till största delen belägna i centrum, väster ut och utmed Mölndalsvägen. Huvudsakligen består bolagets kommersiella fastigheter av kontorsytor. Uthyrningsgraden för kommersiella lokaler var 96 % med en genomsnittshyra för kontorslokaler på 760 kronor per kvadratmeter och år. Krokslätt 34:13, Mölndalsvägen 91-93 2
Detta är Wallenstam Den stora lojalitet och det engagemang som finns bland medarbetarna är en ovärderlig tillgång i Wallenstamkoncernen. MÅLET ÅR 2000 ÄR 100 MKR I FÖRVALTNINGSRESULTAT. Wallenstam är ett mer än 50 år gammalt fastighetsbolag med säte i Göteborg. Wallenstam är med drygt 300 fastigheter ett av Sveriges större renodlade och börsnoterade fastighetsbolag. Kunderna består av ca 10 500 hushåll och ca 1 500 företag. Wallenstams ägande fokuseras på bostadsfastigheter, vilka representerar tre fjärdedelar av den totala fastighetsytan och hyresintäkten. Kommersiella fastigheter återfinns främst i Göteborg. Wallenstams fastigheter är geografiskt koncentrerade till de fyra storstadsregionerna Göteborg, Stockholm, Helsingborg och Malmö. Wallenstam har en total uthyrningsbar yta på drygt en miljon kvadratmeter som ger årliga hyresintäkter på ca 730 Mkr. I Wallenstams verksamhet ingår att förvärva, bygga, förvalta, förädla och sälja fastigheter. Wallenstam har en effektiv, kundnära förvaltning som syftar till att skapa långsiktiga relationer med hyresgäster och samarbetspartners. Med flexibilitet och närhet till kunderna utgår vi från marknadens behov Wallenstam har en decentraliserad organisation. Moderbolaget, Lennart Wallenstam Byggnads AB (publ) med säte i Göteborg, svarar för övergripande funktioner inom ekonomi, finans, information/marknadsföring och fastighetsaffärer. De fyra dotterbolagen i Göteborg, Stockholm, Helsingborg och Malmö har till huvuduppgift att bedriva en effektiv fastighetsförvaltning med eget resultatansvar. Förvaltningen inbegriper uthyrning, ekonomisk och teknisk förvaltning inklusive styrning och kontroll av fastighetsskötsel och underhåll. Förädling av fastighetsbeståndet utförs löpande enligt detaljerad plan. All byggnation samt merparten av fastighetsskötsel och underhåll läggs ut på entreprenad. Wallenstamkoncernen har ca 70 anställda. Lennart Wallenstam Byggnads AB (publ) Wallenstam i Göteborg AB Wallenstam i Stockholm AB Wallenstam i Helsingborg AB Wallenstam i Malmö AB 3
Historik WALLENSTAM TRADITION OCH FÖRNYELSE. Lennart Wallenstam Byggnads AB grundas 1944 i Göteborg. Under femtio- och sextiotalet blomstrar byggverksamheten och bolaget har som mest över 500 anställda. På sjuttiotalet avvecklas byggverksamheten och bolaget övergår till att i huvudsak äga, förvalta och förädla bostadsfastigheter. Wallenstams B-aktier börsintroduceras på OTC-listan 1984. Under 80-talets senare hälft expanderar verksamheten genom fastighetsförvärv och byggnationer även utanför Göteborgsregionen, bl.a. i Stockholm och Helsingborg. Hans Wallenstam övertar VD-posten 1991. Detta är också starten för en koncentration av fastighetsbeståndet till nuvarande fyra regioner. Bolaget expanderar starkt 1994 1995. I Malmö mer än fördubblades fastighetsytan. Stockholm blir, räknat i kvadratmeter, bola- Area* 1 200 1 000 800 600 400 200 Kvadratmeterinnehavets och intäkternas utveckling Lokaler m 2 1984 1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 *Arean anges i tusentals m 2 Bostäder m 2 Intäkter gets största bostadsregion. I Göteborg och Helsingborg tillförs bolaget stora fastighetstillskott genom en apportemission. Mkr 800 700 600 500 400 300 200 100 Affärsvolymen (köp och försäljningar av fastigheter) uppgår under nittiotalet till över fem miljarder kronor. 1996 uppgår bolagets totala uthyrningsbara yta till ca en miljon kvadratmeter. Affärskoncept MÅLEN FÖR ÅR 2000 STÅR FAST. Affärskonceptet utvecklas och marknadsanpassas kontinuerligt. Det finns, trots uteblivna hyreshöjningar under 1998, ingen anledning att revidera målen för år 2000. Det är Wallenstams fasta övertygelse att såväl koncern- som verksamhetsmål kommer att uppnås enligt plan. Affärsidé Att utifrån ett mycket gott fastighetsbestånd fortsätta att förvärva, bygga, förvalta, förädla och sälja fastigheter. Allt i syfte att tillgodose en föränderlig marknad med ändamålsenliga bostäder, lokaler och fastigheter i svenska storstadsregioner. Uthållig lönsamhet ska uppnås genom hög förmåga inom alla verksamhetsdelar, samtidigt som helheten starkt styrs mot övergripande koncernmål. För att vidmakthålla fastighetsbeståndets höga kvalitet och förädla dess struktur ytterligare kommer Wallenstam även i fortsättningen att bygga och handla med fastigheter. Koncernen har en flexibel och effektiv organisation. Verksamheten bedrivs nära kunden och marknaden. Wallenstam är företrädesvis ett renodlat bostadsföretag som är geografiskt koncentrerat till Göteborg, Stockholm, Helsingborg och Malmö. I Göteborg har Wallenstam dessutom ett betydande inslag av kommersiella fastigheter. Bakgrunden till det kommersiella innehavet är att Wallenstam av tradition är en stor och kompetent aktör inom detta område i Göteborgsregionen med ett väl utbyggt kontaktnät. Mål år 2000 Koncernmål Minst 10 % räntabilitet på synligt eget kapital Mer än 10 % synlig soliditet Verksamhetsmål Förvaltningsresultat före avskrivningar större än 100 Mkr Justerad soliditet på 40 % 0 % vakansgrad på bostäder årligen Mindre än 5 % vakansgrad på lokaler årligen Det första koncern- respektive verksamhetsmålet överensstämmer med varandra. Den synliga soliditetsnivån är anpassad till bolagets låga rörelserisk, med en stor andel bostäder och en geografisk koncentration av fastighetsbeståndet till likvida marknader. Den justerade soliditeten är ett mer rättvisande mått på den finansiella risknivån då bolaget verkar på orter med en likvid marknad och därmed har möjlighet att realisera övervärden. 4
1997 i korthet RESULTATET EFTER SKATT UPPGÅR TILL 53 MKR (19). Wallenstam har förvärvat två fastigheter utmed Kungsportsavenyn, nr 4, Lorenberg 45:21 och Götaplatsen 9, Lorensberg 7:15. Förvaltningsresultatet före avskrivningar på fastigheter har förbättrats kraftigt till +42 Mkr (+9). Den totala ytan har ökat till 1 010 000 m 2 (972 000), där Göteborg svarat för den största tillväxten med ca 42 000 m 2. Bostadsbeståndet fortsätter att uppvisa en mycket hög uthyrningsgrad, i det närmaste 100 %. Uthyrningen av kommersiella ytor i Göteborg har under året gått bra. De under året förvärvade tomma ytorna har till stor del hyrts ut. Av totalt förvärvade vakanta ytor om ca 10 000 m 2 återstår endast ca 3 000 m 2. I Göteborg genomfördes årets enskilt största affär då ca 44 000 m 2 förvärvades från SPP för 204 Mkr. Förvärvet innefattade mestadels kommersiella fastigheter varav kontor svarade för ca 21 000 m 2. Samtidigt avyttrade Wallenstam fyra nyligen ombyggda bostadsfastigheter i Stockholm för 130 Mkr till SPP. Försäljningen omfattade ca 10 000 m 2, vilket ger ett kvadratmeterpris på ca 13 000 kronor. I Helsingborg har under året förvärvats två kompletterande bostadsfastigheter om ca 5 000 m 2. Malmöbeståndet har under året utökats med fyra mindre bostadsfastigheter samtidigt som en fastighet sålts. Resultat 1997 1996 1995 1994 1993 Hyresintäkter, Mkr 700 645 550 433 376 Förvaltningsresultat före avskrivningar, Mkr 42 9-21 -39-49 Avskrivning fastigheter, Mkr -27 Resultat av fastighetsförsäljningar, Mkr 40 13 50 29 135 Resultat efter skatt, Mkr 53 19 11 8 58 Uthyrningsgrad, yta % 98 99 98 97 98 Finansiell ställning Fastigheternas marknadsvärde, Mkr 6945 6346 5855 4710 4131 Övervärde fastigheter, Mkr 1366 926 784 611 633 Justerad soliditet, % 28,5 24,3 23,6 16,0 18,0 Genomsnittlig låneränta, % 7,52 8,31 10,03 9,99 10,25 Data per aktie Nyckeltal Vinst per aktie, kr 2,78 1,02 0,58 1,01 7,19 Synligt eget kapital per aktie, kr 37,92 35,38 34,57 22,16 21,16 Substansvärde per aktie, kr 110 84 76 99 100 5
VD-kommentar Det gångna verksamhetsåret Vi har kunnat se stigande priser på fastighetsmarknaden under 1997. Wallenstam har genomfört två större strukturaffärer. I den ena affären förvärvade vi elva fastigheter i Göteborg från SPP för 204 Mkr. Samtidigt avyttrade vi till SPP fyra stockholmsfastigheter för 130 Mkr. I den andra affären som gjordes med WASA, förvärvade vi två fastigheter i Göteborg för knappt 90 Mkr med tillträde mars 1998. Bolagets ägande i Göteborg har med dessa två affärer ökat med 50 000 m 2. Vi har sedan många år inriktat koncentrationen på våra fyra storstadsregioner och vi har för avsikt att fortsätta växa inom dessa. Vi är inte främmande för att sälja enstaka fastigheter om vi härigenom bättre kan nå våra ekonomiska och strategiska mål. Den nya årsredovisningslagen medför att vi från 1997 gör avskrivningar på våra fastigheter. För att inom gällande redovisningsregler på bästa sätt spegla verkligheten har vi valt att differentiera våra avskrivningar och skriver årligen av bostadsfastigheter med en halv procent och kommersiella fastigheter med en procent. Min personliga uppfattning är emellertid att det är missvisande att göra avskrivningar på en tillgång, som över tiden ökar eller åtminstone behåller ett realt värde, men vi följer givetvis gällande redovisningsregler. Till skillnad från flera andra fastighetsbolag har Wallenstam inte gått in för att miljöprofilera sig. Att arbeta aktivt med miljöfrågorna och följa rekommendationer anser vi vara en självklarhet och ett ansvar vi alla måste vara med om att ta. Detta innebär ingen skillnad i vårt sätt att arbeta jämfört med tidigare. NU DRAR VI NYTTA AV TIDIGARE ÅRS KRAFTIGA EXPANSION. Wallenstams förvaltningsresultat före avskrivningar, som 1997 uppgick till 42 Mkr, har på tre år förbättrats med 80 Mkr. Förbättringen är ett resultat av bolagets målinriktade arbete att minska de finansiella kostnaderna, öka driftnettot, effektivisera förvaltningen och hyra ut bostäder och lokaler. Förutom fastighetsförvaltningen har vi också en fastighetsrörelse där försäljningarna under 1997 gav ett resultat på 40 Mkr. Försäljningarna har genomgående skett till priser i nivå med vår egen värdering. Vi konstaterar därför att verksamhetsåret 1997 i enlighet med vår affärsplan förde bolaget rejält närmare målen för år 2000. Stora nog att attrahera investerare Politikernas utspel om takhyror och nollhöjningar parallellt med Hyresgästföreningens krav på hyressänkningar för 1998 har resulterat i lägre hyreshöjningar än väntat. För Wallenstam innebär det lägre hyresintäkter under året, men vi räknar med att minska kostnaderna i motsvarande grad. Jag ser politikernas inhopp i hyressättningen i ljuset av att 1998 är valår tendenserna har varit likartade tidigare valår. Med en större anpassning till efterfrågan på bostäder ser jag en ökad hyresdifferentiering i framtiden. Det kan inte vara rimligt att det ska kosta lika mycket att bo i ett ytterområde som i innerstan. Läget och efterfrågan borde vid prissättningen få en mer framträdande roll, men jag tror att bruksvärdesprincipen kommer att finnas kvar men få en mindre betydelse. 6
1997 års positiva ränteläge gjorde att vi valde att binda en större andel av låneportföljen på längre tid, för en minskad risk i bolaget. För 1998 finns ytterligare möjligheter att förbättra bolagets snittränta i samband med kommande räntekonverteringar. Under 1997 har vi kunnat se fortsatta uppköp av och samgåenden mellan fastighetsbolag på börsen. För några år sedan efterfrågade investerarna fastighetsbolag med en soliditet på 40 50 % medan trenden nu är att många investerare önskar att fastighetsbolagen blir större för att härigenom öka likviditeten i aktien. Med drygt en miljon kvadratmeter uthyrningsbar yta och koncentrationen av vårt fastighetsinnehav är Wallenstam, enligt min åsikt, tillräckligt stort för att attrahera investerare. Vår nuvarande resultatutveckling förstärker detta ytterligare. På byggsidan var aktiviteten fortsatt låg under det gångna året och kommer troligen att så förbli så länge byggpriser och nyproduktionshyror är som de är. I Stockholm har kommunpolitikerna gått ut med takhyror på 1100 kronor per kvadratmeter och år. Stockholm och Göteborg har emellertid en så stor efterfrågan att enstaka bostadsprojekt kan komma till stånd. Ett sätt att kringgå nuvarande hyrestak är att skriva så kallade blockuthyrningsavtal (att hyra ut ett paket lägenheter) med företag eller kommuner, vilket vi med lyckat resultat också gjort i några fall. Väletablerad på Sveriges hetaste marknader För Wallenstam gäller att när nu fastighetspriserna närmar sig byggpriserna har vi börjat projektera för enstaka och väl penetrerade byggprojekt. I Göteborg har vi en centralt belägen tomt i Linnéstaden där vi överväger att starta byggnation av ett bostadshus. Vi har också påbörjat planeringen av ytterligare projekt i Göteborg, både bostäder och kommersiella fastigheter. Om tillfälle ges är vi också beredda att bygga bostadshus i Stockholm även med nuvarande hyrestak, förutsatt att vi då kan anpassa standarden till efterfrågan och intäktsnivån. Bolagets satsning på IT under det gångna året har varit mycket lyckad och satsningen kommer att fortsätta under 1998. Första etappen bestod i att installera ett nytt fastighetssystem, ett tidsödande arbete där Wallenstams medarbetare gjort en strålande insats för att få det nya systemet i drift. Efter igångsättningen av nya kundsystem, vilka också medger en snabbare rapportering, kommer vår kundservice att förbättras ytterligare. En rad effektiviseringar har också gjorts på den administrativa sidan som gör att vi lättare kan hantera en större informationsmassa. Vi kommer vidare att öka vår informationsgivning under 1998 då vi startar upp en hemsida på Internet och planerar för en tätare ekonomisk rapportering i framtiden. Wallenstam har under nittiotalet fördubblat sin uthyrningsbara yta. Vi har haft förmåga att satsa och arbeta målinriktat under lågkonjunkturen. Att Sverige för närvarande befinner sig i en högkonjunktur ger Wallenstam en stabil plattform genom att bolaget redan är så väletablerat på de marknader som tilldrar sig det största intresset bland allt fler och större fastighetsbolag. Jag vill också ta tillfället i akt att tacka samtliga medarbetare för ert stora engagemang under det gångna året. Ett år som förutom den löpande verksamheten också innefattat en stor affärsvolym och flera projekt, inte minst vårt pågående IT-projekt. Denna Wallenstamanda är en värdefull tillgång för bolaget. En stark näring med växtkraft Vår framgång bygger på vår förmåga att skapa fortsatt lönsamhet i bolaget och ett mervärde för våra hyresgäster som gör att de trivs som WallenStamgäster. Vi följer affärsplanen och lagda strategier noga. Under 1998 kommer vi att ytterligare konsolidera bolaget för en ökad stabilitet. Vidare ska vi förädla verksamheten genom att skapa större driftöverskott på befintligt fastighetsbestånd till nytta för våra hyresgäster, intressenter och ägare. Det är med stor tillfredsställelse jag konstaterar att bolaget är så väl på spåret. Målet för innevarande år är naturligtvis att överträffa föregående års förvaltningsresultat på vår väg mot resultatmålet; 100 Mkr år 2000. Göteborg i mars 1998 Hans Wallenstam 7
Wallenstam har 300 000 m 2 kommersiell yta, främst attraktiva kontor med centrala lägen i Göteborg.
Marknadsposition och särdrag DEN SENASTE FEMÅRSPERIODEN HAR VERKSAMHETEN RENODLATS SÅVÄL PRODUKTMÄSSIGT SOM GEOGRAFISKT. Koncentration Wallenstams fastigheter är belägna i Sveriges storstäder Göteborg, Stockholm, Helsingborg och Malmö. Bolaget strävar nu efter en ytterligare koncentration inom respektive region. Vad gäller den produktmässiga koncentrationen är bolagets huvudsakliga inriktning bostadsfastigheter, till ca 70 %. Wallenstam har också ett avsevärt kommersiellt fastighetsinnehav i Göteborg, till stor del bestående av renodlade kontorsfastigheter. En närmare beskrivning av fastighetsbeståndet finns längre fram i årsredovisningen. Genom Wallenstams koncentration uppnås både värdemässiga och operativa fördelar. Bolagets position bland övriga börsnoterade fastighetsbolag beskrivs enklast genom diagrammet nedan. Konkurrenter och marknadsandelar En mer detaljerad beskrivning av konkurrenter och marknadsandelar per region lämnas längre fram i årsredovisningen. Fastighetsmarknaden är väl utvecklad på de orter där Wallenstam bedriver verksamhet. Göteborg, Stockholm, Helsingborg och Malmö är alla regioner där aktiviteten är hög även bland flertalet övriga börsnoterade fastighetsbolag och andra investerare. De flesta börsnoterade fastighetsbolag är också representerade i dessa regioner. Under senare delen av året kunde även noteras ett större intresse från utländska fastighetsinvesterare. Konkurrensen om fastighetsobjekten i nämnda regioner har hårdnat under året. Bostadsmarknaden kan på samtliga orter beskrivas som väl fungerande och med stort efterfrågetryck. Regionerna har ett positivt inflyttningsnetto. De dominerande bostadsfastighetsägarna är de allmännyttiga företagen med i särklass flest antal bostäder i respektive region. Varje region har också ett stort antal fastighetsägare som äger endast en eller två fastigheter varför det finns ett fåtal större privata bostadsfastighetsförvaltare. Wallenstam har, mot bakgrund av allmännyttans särställning, en totalt sett liten marknadsandel i respektive region, men ändå en framskjuten roll som en av de största privata bostadsförvaltarna. Bland övriga börsnoterade fastighetsbolag med stor bostadsandel kan nämnas Heba och Realia. Lokalhyresmarknaden i Göteborg präglas av ett stort antal aktörer med var och en för sig små marknadsandelar. Wallenstam har en bra konkurrenssituation då man har ett väl utbyggt kontaktnät, har agerat på marknaden under lång tid och har en hög uthyrningsgrad. Sammantaget ger det Wallenstam goda förutsättningar att behålla sina kunder (hyresgäster) och expandera genom förvärv av kommersiella fastigheter med vakanser. I takt med att Göteborgsmarknaden blivit mer positiv konstateras att, utöver Castellum och Diligentia har Platzer koncentrerat sitt kommersiella innehav till Göteborg under året och även Hufvudstaden kommer att satsa på Göteborgsmarknaden. Bostädernas hyressättning Wallenstams uthyrningsbara yta består till ca 70 % av bostäder varför koncernen är hänvisad till en prissättning som till stor del är reglerad. Bostadshyrorna är även utsatta för politikernas intresse varför det inte sällan förekommer politiska utspel som påverkar hyressättningen. Nu gällande system innebär att allmännyttan (av kommunen ägt bostadsfastighetsbolag, t.ex. Svenska Bostäder i Stockholm) ska vara prisledande på respektive ort. I stort sett varje år förhandlar allmännyttan med Hyresgästföreningen om hyrorna för nästkommande år. Som privat bostadsförvaltare har Wallenstam att föra egna hyresförhandlingar med Hyresgästföreningen utifrån de överenskommelser som träffats med allmännyttan på orten. Här finns emellertid ett förhandlingsutrymme. Så även om allmännyttan ska vara prisledande medger hyreslagen Grad av renodling till typ av fastighet Hög Låg Diligentia Tornet Låg Koncentration och renodling Pandox Evidentia Näckebro Realia Prifast Klövern Diös Siab Fastighetspartner SWECO att hyran för en jämförbar privat bostad kan vara något högre. Wallenstam har hittills överträffat allmännyttans förhandlingsresultat varje år. Det finns alltså förutsättningar för privata bostadsföretag att inom ramen för rådande system erhålla högre hyra än allmännyttan. Utöver de årliga hyresförhandlingarna genomförs kontinuerliga förhandlingar med Hyresgästföreningen om hyressättning vid särskilda aktiviteter, exempelvis när förbättringsarbeten har utförts i fastigheter. Detta genererar som regel en högre hyressättning, vilket gör att hyrorna kan höjas även under löpande verksamhetsår. Wallenstams bostadshyror bruksvärderas dessutom med jämna mellanrum. Utöver ovanstående förhandlingsutrymme medger hyressystemet i vissa givna fall en fri hyressättning på bostäder d.v.s. en marknadsprissättning baserad på efterfrågan och tillgång påminnande om lokalhyresprissättningen. Detta medges när fler än tre bostäder hyrs ut till en och samma hyresgäst, s.k. blockuthyrning. Hyres- och villkorsformuleringarna i denna uthyrningsform styrs av de regler som gäller för lokaler, varför det i princip råder avtalsfrihet. Wallenstam har ett flertal blockuthyrningar och planerar för ytterligare sådana uthyrningar. Wallenstam Norrporten NK Cityfastigheter Heba Piren Plazer Hufvudstaden JM Storheden Ljungberggruppen Castellum Wihlborgs Grad av geografisk Hög koncentration Bolag med hög grad av renodling till typ av fastighet återfinns högt upp i diagrammet och bolag med hög grad av geografisk koncentration återfinns till höger i diagrammet. Källa: Leimdörfer Bernhardtson Westerberg & Partners 9
Stockholm Pålen 16 Hornsgatan 91 Göteborg Lorensberg 7:15 Götaplatsen 9/ Viktor Rydbergsgatan 1 Helsingborg Springposten 6 Norra Storgatan 14 Malmö Källan 5, 6 Kristianstadsgatan 17 A-C, 19/ Södra Parkgatan 29 A-B
Fastighetsöversikt INTRESSET FÖR FASTIGHETER I SVERIGES STORSTADSREGIONER ÖKAR STADIGT. Fastighetsrörelsen Den ökade aktivitet som kunde märkas på fastighetsmarknaden under 1996 intensifierades det gångna året med fokus i storstadsregionerna. Antalet aktörer har inte ökat, men de publika fastighetsbolagen har positionerat sig tydligare till storstadsregionerna och går genom omstruktureringar mot att bli allt större, en trend som kommer att ge utrymme för nya aktörer som vill satsa på mindre orter. Ett ökat intresse för den svenska fastighetsmarknaden kan märkas bland utländska investerare. Wallenstams affärsvolym avseende såväl fastighetsköp som -försäljningar inom Sveriges fyra viktigaste storstadsregioner Göteborg, Stockholm, Helsingborg och Malmö var större under 1997 än året dessförinnan. Fastighetsförsäljningarna gav ett resultat på 40 Mkr. En av bolagets långsiktiga förvärvsstrategier är att ta nya marknadsandelar på den kommersiella sidan i Göteborg genom att köpa outhyrda fastigheter och nyttja bolagets höga kompetens inom förädling och lokaluthyrning. Under 1997 köptes totalt ca 35 000 m 2 kommersiell yta, varav drygt 10 000 m 2 var outhyrt vid förvärvstillfället men nu till stora delar är uthyrda, endast ca 3 000 m 2 kvarstår. På bostadssidan har strategin varit att avyttra färdigförädlade bostadsfastigheter där potentialen för en positiv hyresutveckling anses vara liten. Förvärv och försäljningar Under 1997 förvärvade Wallenstam fastigheter för totalt ca 367 Mkr (341) medan försäljningarna uppgick till totalt ca 321 Mkr (131). Under våren förvärvades fastigheter i Göteborg från SPP för 204 Mkr om totalt ca 44 000 m 2, till största delen kommersiella lokaler kompletterade av tre bostadsfastigheter, däribland Götaplatsen 9. Under december gjordes tre förvärv i Göteborg, däribland en kommersiell fastighet innanför Vallgraven, allmänt känd som Butterick s huset. Med tillträde i mars 1998 förvärvades också en kommersiell fastighet i Högsbo och en fastighet på Kungsportsavenyn 4. I Stockholm förvärvades tre centralt belägna bostadsfastigheter från SPP om sammanlagt 10 400 m 2. I Malmö och Helsingborg har förvärvats sammanlagt sex mindre bostadsfastigheter om ca 12 000 m 2. Fyra fastigheter avyttrades i Göteborg varav merparten utgjordes av bostadsyta. Häribland kan nämnas två fastigheter som sålts till Göteborgs Universitet för 43 Mkr. I samband med förvärven från SPP sålde Wallenstam sju förädlade bostadsfastigheter, i Stockholm. Härutöver såldes också en fastighet på Gärdet för 26 Mkr. I Malmö har en fastighet på ca 8 000 m 2 sålts som inte överensstämde med bolagets koncentrationsstrategi för orten. I slutet av året skrevs avtal om försäljning av bolagets sista kvarvarande fastighet i Uddevalla. Köparen tillträdde fastigheten i mars 1998. Byggnationer I ny- och ombyggnationer investerades totalt 96 Mkr (115). De två största projekten gällde Göteborg, dels den ännu inte avslutade ombyggnaden på Vasagatan 33 för Universitetets räkning dels en utökning och ombyggnad av lokaler för dataföretaget Oracle på Mölndalsvägen 93. Bostadsbeståndets koncentration 1998 (32 %) 1999 (43 %) Innerstad 55 % Närområde 45 % Lokalkontraktens löptider i procent av intäkterna 2000 (11 %) 2001 (8 %) 2002 (6 %) Lokalkontraktens storlek i procent av intäkterna över 3,0 Mkr (16 %) 2,0 3,0 Mkr (7 %) 0,5 1,0 Mkr (15 %) under 0,5 Mkr (51 %) 1,0 2,0 Mkr (11 %) 11 11
I Helsingborg iordningställdes nya lokaler på Drottninggatan 72 A, bl.a. för Wallenstams eget kontor. Vidare igångsattes en ombyggnad av Wallenstams fastighet på Södermalmstorg i Stockholm. Fastighetsbeståndet vid årsskiftet Wallenstams nettoökning var under året 38 000 m 2 varav 35 000 m 2 utgjordes av lokaler i Göteborg. Vid årsskiftet ägde koncernen totalt 1 010 000 m 2 uthyrningsbar yta. En närmare beskrivning av respektive regions innehav framgår av regionbeskrivningar och fastighetsförteckningen längre fram. Hyresgäststruktur Wallenstam har ca 15 000 kontrakt, varav drygt 10 000 gäller bostäder. Ca 1 300 kontrakt är för kommersiell uthyrning och återstående avser parkering/garage. Uthyrningsgraden avseende ytan uppgick vid årsskiftet 1997/98 till drygt 98 %. De största kommersiella hyreskontrakten i Göteborg (över 3 Mkr) innehas av Landsarkivet, Försäkringskassan, Telia, Göteborg Energi, Göteborgs Museer, Folkuniversitetet samt Göteborgs Universitet och Oracle. Drygt 80 % av lokalkontrakten i Göteborg förfaller till omförhandling under 1998 och 1999. Wallenstams nuvarande snitthyra på 740 kronor per kvadratmeter på kontor, tillsammans med en ökad efterfrågan på bra lokaler i innerstaden, ger bolaget goda möjligheter till ökade hyresintäkter. Uthyrningsgrad 98 % Fastighetsinnehavets struktur 97-12-31 Fördelning Uthyrningsbar Andel Hyresvärde Andel Snitthyra lokaltyp yta, m 2 yta, % Mkr* hyra, % per m 2 Bostäder 696 513 69 535 73 770 Kontor 141 228 14 105 15 740 Butik 43 105 4 31 4 720 Industri/Lager 62 106 6 17 2 280 Övrigt 67 309 7 42 6 620 Totalt 1 010 261 730 720 Fördelning Uthyrningsbar Andel Hyresvärde Andel Snitthyra regionvis yta, m 2 yta, % Mkr* hyra, % per m 2 Göteborg 441 801 44 324 44 730 Stockholm 331 898 33 249 34 740 Helsingborg 140 047 14 94 13 670 Malmö 84 962 8 59 8 700 Övrigt 11 553 1 4 1 Totalt 1 010 261 730 720 * Bedömd hyra för 1998, tillkommer räntebidrag, för 1998 bedömt till 16 Mkr. 12
Region Göteborg WALLENSTAM SKA VÄXA I CENTRUM OCH VÄSTERUT GENOM FÖRVÄRV AV HELA KVARTER OCH ATTRAKTIVA BOSTADSOMRÅDEN. Wallenstam är, genom moderbolaget Lennart Wallenstam Byggnads AB, regionens mest kända och äldsta privata fastighetsbolag. Med ett brett kontaktnät och en lång byggtradition har bolaget ett starkt fäste i Göteborg. Efter att ha uppnått de mål som formulerades efter fastighetsbranschens försvagning 1990, arbetar Wallenstam nu utifrån en handlingsplan som tar sikte på år 2000 där mål, strategier och handlingsplan överensstämmer med koncernens övergripande mål. Fastighetsbeståndet Två tredjedelar av Wallenstams fastighetsbestånd i Göteborg har innerstadslägen, övriga fastigheter är belägna i Askim, Mölndal och på Hisingen. Bostadsbeståndet består av ombyggda äldre fastigheter, ej ombyggda sextio- och sjuttiotalshus samt nybyggda och nyligen ombyggda hus. Samtliga lägenheter är uthyrda med en omflyttningshastighet på 20 %. Genomsnittshyran under 1997 var 840 kronor per kvadratmeter och år, vilket torde vara den högsta snitthyran i riket. Uthyrningsgraden för Wallenstams kommersiella lokaler var 96 %, med en genomsnittshyra för kontorslokaler på 770 kronor per kvadratmeter och år. Bostäderna stod för 54 % av intäkterna och lokalerna för 46 %, vilket gav en total hyresintäkt på 308 Mkr för 1997. Under det gångna året förvärvades elva fastigheter från SPP. Tre fjärdedelar utgjordes av kommersiell yta med främst kontorslokaler, kompletterat med ett antal bostadsfastigheter varav kan nämnas Götaplatsen 9. Förvärven ledde till att fastighetsbeståndet i Göteborg ökade med drygt 40 000 m 2. Fyra bostadsfastigheter har sålts under året. Bostadsmarknaden Regionens hyresmarknad utgörs av ca 130 000 lägenheter, varav 51 % är kommunägda. Wallenstam förvaltar ca 3 100 lägenheter motsvarande 2,4 % av det totala antalet hyresrätter och 4,7 % av den privata delen. Bland de kommunägda bostadsbolagen Poseidon, Bostadsbolaget och Familjebostäder fanns tidigare en ambition att vilja etablera sig i centrum, men denna ambition har avtagit. Bland de privata fastighetsägarna märks bl.a, Byggnadsfirman Ernst Rosén AB, Stena Fastigheter, Ivar Kjellberg Fastighets AB och Drott, samt framför allt många små fastighetsägare med ett eller ett par hus. Göteborgs bostadsmarknad har tre tydliga intresseområden, Väster i vilket även centrum inräknas, Öster samt Hisingen. Väster har en tydligt positiv inflyttningstrend. Hisingen och Öster har en högre omflyttning och ett Benny Olsson, VD, Wallenstam i Göteborg AB. lägre inflyttningsnetto. Utöver dessa områden har Wallenstam fastigheter i Mölndal som räknas som ett stabilt närområde i en expansiv och framgångsrik kommun. Historiskt är de kommunala bostadsbolagen prisledande vad gäller hyressättning, men hyresdifferentiering har de senaste åren använts vid förhandlingsöverenskommelser, vilket gynnar fastigheter med centralt läge. För 1998 har de kommunala bostadsbolagen träffat en överenskommelse som innebär oförändrade hyror jämfört med 1997. Wallenstam väntar sig inte heller några hyreshöjningar för 1998 men kommer att möta detta med kostnadsbesparingar. Priserna på bostadshus har stigit konstant de senaste åren och köparna är fler än säljarna. I centrala och centrumnära områden betalas priser motsvarande 5,5 7,0 % i direktavkastning. Behovet av nyproduktion av bostadsfastigheter i centrala lägen ökar i takt med den ökade efterfrågan. Bostadskonsumenterna, som blir allt mer kostnadsmedvetna (54 % är enpersonershushåll), efterfrågar framför allt yteffektiva, mindre lägenheter i närheten av högskolorna. Lokalmarknaden Lokalmarknaden kan indelas i tre områden. Till de mest attraktiva områdena för kontor räknas Nordstan, inom Vallgraven, Lilla Bommen och Avenyn, med årshyresnivåer kring 1 000 1 400 kronor per kvadratmeter. De kommersiella områdena Heden, Gårda och Gullbergsvass samt vissa fastigheter utmed Mölndalsvägen har hyror på mellan 700 1 000 kronor per kvadratmeter och år. Sisjön, Högsbo och utmed Söderleden har något lägre hyresnivåer. När vakanserna var som störst kring 1993 94 fanns ca 560 000 m 2 kontor ledigt i Göteborg. Idag är den siffran ca 460 000 m 2. Vakansgraden för kontor har därmed förbättrats från 12 % till ca 9 %. Wallenstams vakansgrad på lokaler var vid verksamhetsårets slut ca 4 %. Mot bakgrund av minskade tomma ytor och en ökad efterfrågan i Göteborg är hyrorna i de olika lägena generellt sett på väg uppåt. Antalet små företag som efterfrågar ytor runt 100 200 m 2 har ökat. Dessa företag, som återfinns bland underleverantörer till Volvo, SKF och läkemedelsföretag, men också bland kunskapsföretag inom IT, har ofta en snabb expansionstakt. Framtidens kommersiella lokaler kommer därför att ha höga krav på flexibla lösningar och expanderbara ytor liksom på komfort, kyla och förberedda installationslösningar för data, teleoch satellitmottagning. Noteras kan också att större företag och organisationer genomgår ett intensivt förändringsarbete som medfört efterfrågan på större kontorsytor. Ytmässigt är hyresgästsammansättningen i Wallenstams kommersiella bestånd; ca 12 % kommunal verksamhet, 21 % statliga verk och institutioner samt 67 % privat verksamhet. Wallenstams ytmässigt största hyresgäst är Göteborgs Museer som hyr ca 11 400 m 2 på Polstjärnegatan. Wallenstams kommersiella fastigheter är till största delen belägna i centrum, väster ut och utmed Mölndalsvägen, alla med bra kommunikationer, parkerings- och exponeringsmöjligheter. Huvudsakligen består bolagets kommersiella fastigheter av kontorsytor. I takt med näringslivets utveckling och expansion ökar efterfrågan på lokaler, vilket ger bättre hyresnivåer och ökar värdet på fastigheterna. 13
Wallenstam expanderade med ca 30 000 m 2 kommersiell yta under det gångna året. Bolaget äger och förvaltar nu 230 000 m 2, motsvarande drygt 2,2 % av den kommersiella hyresmarknaden som omfattar totalt 9,3 miljoner kvadratmeter. Andra stora aktörer på den kommersiella marknaden i Göteborg är bl.a. Vasakronan, Skanska, Castellum, Diligentia, Platzer, AP-fastigheter, Stena Fastigheter och NCC. Framtidsutsikter Faktorer som sätter sin prägel på framtida investeringar är anpassningen av både bostäder och lokaler till en ökad informationsteknik, övergången till ett kretsloppsanpassat samhälle samt åtgärder för ökad trygghet och säkerhet. Wallenstams kompetens inom såväl förvaltning och uthyrning som byggande av både bostäder och lokaler gör att bolaget står väl rustat att följa marknadens behov och efterfrågan. Bolaget har ambitionen att fram till år 2000 öka innehavet i centrum till hela kvarter och ge dem Wallenstamprägel. Förvärv och utveckling av bostadsområden i de västra delarna av Göteborg står också på önskelistan. Då priserna på bostäder ökat kraftigt de senaste åren planerar Wallenstam även att nyproducera ett område med 120 lägenheter om totalt 11 000 m 2, vid Plantagegatan/ Värmlandsgatan i Linnéstaden, med byggstart 1999. Vidare planeras bl.a. en ombyggnad av bostäder till äldreboende på Jungfruplatsen i Mölndal. En rad lokalutvecklingsprojekt är planerade under de närmaste åren, exempelvis för ett flertal dataföretag utmed Mölndalsvägen. På Södra Gubberogatan i Gårda planeras nybyggnation av en kontorsfastighet om ca 20 000 m 2. Fastighetsinnehavets struktur 97-12-31 Göteborg Uthyrningsbar Andel Hyresvärde Andel Snitthyra yta, m 2 yta, % Mkr* hyra, % per m 2 Bostäder 209 327 47 177 55 850 Kontor 117 257 26 90 28 770 Butik 20 230 5 15 4 720 Industri/Lager 52 140 12 15 5 290 Övrigt 42 847 10 27 8 460 Totalt 441 801 324 730 Regionens andel av koncernens yta 44 Bostadsbeståndets fördelning Innerstad 62 % Övriga Storgöteborg 38 % * Bedömd hyra för 1998, tillkommer räntebidrag, för 1998 bedömt till 9 Mkr. Region Stockholm ETT ÅR PRÄGLAT AV POLITISKA INHOPP OCH EN ÖKAD EFTERFRÅGAN UTAN TILLSKOTT AV NYA BOSTÄDER. Verksamhetsåret 1997 var på många sätt ett kaotiskt år. Politiska inhopp i hyressättningen för nybyggda lägenheter och i ordinarie hyresförhandlingar hos allmännyttan, resulterade i uppbrutna avtal för perioden 1996 2000. I förlängningen gav detta uteblivna höjningar, och på Lidingö sänkningar av hyrorna, för 1998. Efterfrågetrycket på bostäder är enormt i regionen och förväntas bestå med hänsyn till den lilla nyproduktion som har varit och kan förutses. Ränteläget och efterfrågan gör att bostadsrätter med attraktiva innerstadslägen stiger i värde och betalas med upp till 20 000 kronor per kvadratmeter. Dessa prisnivåer kan lätt översättas till betalningsvilja för hyresrätter. Fastighetsbeståndet Fastighetspriserna ökade i Stockholmsregionen och omsättningen var stor under 1997. Kraven på direktavkastning har sjunkit ner mot fyra procent varför det är svårt att få full förräntning på nyförvärv under de första åren. Börsnoterade Tornet, Näckebro och Diligentia har gjort en del strukturaffärer. Härutöver har även många försäljningar skett till bostadsrättsföreningar. Förutom i Stockholms stad finns Wallenstam representerat i Nacka, Solna och på Lidingö. Fastighetsbeståndet utgörs av äldre ombyggda innerstadshus samt sextiooch sjuttiotalshus i eftertraktade närområden. Wallenstam uppvisade en snitthyra för året på 750 kronor per kvadratmeter och en omflyttningshastighet på ca 14 %. Samtliga lägenheter i beståndet är uthyrda. Ormingebeståndet i Nacka, som under tidigare ägare 14
led av en hög omflyttning, har nu en omsättning på ca 14 % och en lång kö av lägenhetssökande, vilket är resultatet av Wallenstams insatser för en förbättrad boendemiljö. I samband med två strukturaffärer under 1997 avyttrade Wallenstam totalt sju färdigförädlade fastigheter till SPP. Därutöver har en fastighet sålts på Gärdet och tre bostadsfastigheter köpts på Norrmalm. Det gångna årets köp och försäljningar tog i princip ut varandra ytmässigt, varför det totala fastighetsinnehavet, som vid årsskiftet 1997/98 uppgick till ca 332 000 m 2, inte nämnvärt förändrats. Samtliga affärer har följt koncernens övergripande strategier. Bostadsmarknaden Kommunägda Svenska Bostäder, Familjebostäder och Stockholmshem har tillsammans 120 000 lägenheter i Stockholm. Största privata aktörer tillsammans med Wallenstam är Stena Fastigheter, Einar Mattsson, Olov Lindgren, AP-fastigheter samt Storheden. De senare har vuxit snabbt efter affärer med Riksbyggen och har nu ca 7 000 lägenheter. Wallenstam förvaltar för närvarande ca 4 300 lägenheter. Storstockholm har under hela nittiotalet haft en kraftigt ökande befolkningstillväxt. Enbart under 1997 var inflyttningsnettot ca 17 500 personer, varav ca 9 000 enbart i Stockholms stad. De demografiska förändringarna och tvärstoppet på nyproduktion gör bostadsbristen i Stockholm alltmer prekär. Ändå kommer byggverksamheten, inom överskådlig tid, att vara fortsatt låg, då bl.a. en fortsatt åtstramning av statens stöd till bostadsbyggandet är att vänta. Utbyggnadsprognosen visar endast på något hundratal nya lägenheter i regionen under 1998. Efter de politiska direktiven om uteblivna hyreshöjningar för 1998 är läget för hyresavtalen i Stockholm kaotiskt. Den utlösande faktorn till att femårsavtalet för 1996 2000 bröts, mellan Hyresgästföreningen och allmännyttan, var den nuvarande politiska ledningens utspel om en sänkning av inflyttningshyrorna med 400 kr per kvadratmeter, i ett av Svenska Bostäders projekt på Kungsholmen. I avvaktan på vilka effekter hyrestaket får fryser privata byggherrar i princip all nyproduktion av hyresrätter. Det fyraårsavtal som träffades hösten 1996 för Orminge, mellan Wallenstam och Hyresgästföreningen i Nacka, berörs inte av beskrivningen ovan. Avtalet ger en total hyresjustering på 125 kronor per kvadratmeter fram till sekelskiftet, eller totalt drygt 10 Mkr. Några revolutionerande förändringar i bruksvärdessystemet är inte att vänta. Den ökade efterfrågan på bostäder kommer att medföra mer differentierade hyror, vilket innebär en positiv hyresutveckling i de centralt belägna fastigheterna. Det vore orimligt om politikerna indirekt tillåter en fortsatt svart hyresmarknad. Mot bakgrund av rådande system är det angeläget att hitta alternativa uthyrningsformer inom ramen för hyreslagen. Wallenstam arbetar aktivt med bl.a. blockuthyrningar, då ett större antal lägenheter hyrs ut på ett kontrakt till företag eller organisationer. Samma uthyrningsprinciper gäller då som för lokalavtal med marknadshyror. Framtidsutsikter Valet och den liggande bostadspolitiska propositionen kommer att få betydelse för framtiden. Oberoende av valutgången bör årets turbulenta skeende på hyresmarknaden vara av engångskaraktär. Inför 1999 tror bolaget återigen på hyreshöjningar och en fortsatt differentiering av hyrorna. Trycket på yteffektiva lägenheter med bra läge är stort, hyresrätter kommer i framtiden att vara förstahandsalternativet för många människor. Här har Wallenstam genom sitt bostadsbestånds struktur en klar marknadsfördel att tillvarata. Wallenstams mål för år 2000 är att nettoöka inom regionen med ca 50 000 m 2 i fastigheter belägna strax utanför tullarna. Innerstad 23 % Övriga Storstockholm 32 % Fastighetsinnehavets struktur 97-12-31 Lidingö/Solna 17 % Nacka 28 % Stockholm Uthyrningsbar Andel Hyresvärde, Andel Snitthyra yta, m 2 yta, % Mkr* hyra, % per m 2 Bostäder 295 917 89 224 90 760 Kontor 11 253 3 7 3 660 Butik 6 099 2 6 2 920 Industri/Lager 3 170 1 1 0 300 Övrigt 15 459 5 11 5 590 Totalt 331 898 249 740 Regionens andel av koncernens yta 33 Hans Pettersson, VD, Wallenstam i Stockholm AB. Bostadsbeståndets fördelning * Bedömd hyra för 1998, tillkommer räntebidrag, för 1998 bedömt till 2 Mkr. 15
Varje del av livscykeln har sina behov. I samtliga regioner kan Wallenstam erbjuda bostäder för livets alla olika skeden.
Region Helsingborg SOM BOSTADSORT HAR HELSINGBORG ÖRESUNDSREGIONENS KLART STÖRSTA ATTRAKTIONSKRAFT. Helsingborgs småstadskänsla och goda kommunikationer lockar många människor som arbetar inom Öresundsregionen att bosätta sig här. Detta ger Wallenstam goda möjligheter till en intressant utveckling då samtliga fastigheter återfinns inom tio minuters gångavstånd från centrum. Fastighetsbeståndet Få fastigheter har varit till salu under det gångna året. Samtidigt finns det många privatpersoner på köparsidan varför konkurrensen om fastigheterna varit stor med höga priser som följd. Wallenstam har under året förvärvat två bostadsfastigheter om totalt ca 5 000 m 2 ; Springposten 6 i city samt Guldsmeden 15, ett attraktivt bostadsområde i de norra stadsdelarna, med potential till god hyresutveckling. Den totala hyresintäkten för 1998 beräknas till 94 Mkr varav ca 3 Mkr härrör från nyförvärven. I Helsingborg äger Wallenstam enbart bostadsfastigheter, med mindre kommersiella inslag, vilka är fullt uthyrda och i gott skick. I slutet av året flyttade Wallenstam sitt kontor till sin fastighet på Drottninggatan 72 A i centrala Helsingborg. Bostadsmarknaden Marknadssituationen för Wallenstam är oförändrad. Hyresmarknaden utgörs av ca 26 000 hyresrätter. Kommunägda Hälsingborgshem dominerar marknaden med sina 11 500 lägenheter. Wallenstam är största privata fastighetsägare med 1 800 lägenheter. Andra större aktörer på bostadsmarknaden är Castellum, Drott och Wihlborgs. Dessutom finns det en mängd fastighetsägare som endast äger en eller ett fåtal fastigheter. Snitthyran för Wallenstam låg förra året 70 kronor över allmännyttans 600 kronor per kvadratmeter och år. Helsingborgs generella hyresnivå ligger 70 kronor per kvadratmeter och år under riksgenomsnittet. Nyproduktionen i Helsingborg var under 1997 fortsatt låg trots att vakanserna var noll och invånarantalet ökade med netto ca 600 personer. Två undantag finns dock, dels projektet Norra Hamnen, vilket Hälsingborgshem, HSB och Riksbyggen står bakom och som väntas ge årshyror på mellan 1 200 och 1 500 kronor per kvadratmeter, dels Maria Park i norra Helsingborg där hyresnivåerna troligen hamnar något lägre. Hälsingborgshem har för 1998 slutit ett avtal med Hyresgästföreningen som innebär att hyreshöjningar inte kommer att ske. Allmännyttans förhandlingsöverenskommelse kommer att påverka de privata förhandlingarna negativt. Troligtvis kommer de privata förhandlingarna, som ännu inte är avslutade, att innebära en differentiering av hyresnivåerna och för Wallenstams del innebära en hyreshöjning om knappt 1 % på årsbasis. Framtidsutsikter Helsingborg tillhör Sveriges mest expansiva regioner med en stark framtidstro. Bostadstrycket är stort inte minst på de norra stadsdelarna. Den ökade efterfrågan och lägesaspektens ökade betydelse vid hyressättningen kommer successivt att medföra högre hyresnivåer. Wallenstam ser en fortsatt låg nyproduktion av bostäder i framtiden, vilket innebär en fortsatt stor efterfrågan på bostäder i Helsingborg. Mot bakgrund av Öresundsringen, med bro i Malmö och tågtunnel i Helsingborg, kommer Helsingborg även i fortsättningen att vara en attraktiv stad ur investeringssynpunkt. Fastighetsinnehavets struktur 97-12-31 Ulf Palmgren, VD, Wallenstam i Helsingborg AB. Helsingborg Uthyrningsbar Andel Hyresvärde, Andel Snitthyra yta, m 2 yta, % Mkr* hyra, % per m 2 Bostäder 119 203 85 81 86 680 Kontor 6 758 5 5 5 720 Butik 9 066 6 6 7 690 Industri/Lager 2 648 2 1 1 330 Övrigt 2 372 2 1 1 480 Totalt 140 047 94 670 Regionens andel av koncernens yta 14 Bostadsbeståndets fördelning Innerstad 100 % * Bedömd hyra för 1998, tillkommer räntebidrag, för 1998 bedömt till 2 Mkr. 17
Levnadsmönster och värderingar av livskvalitet förändras. Hyresrätter kommer att vara förstahandsvalet bland yngre människor.
Region Malmö WALLENSTAM ÄR NU EN ETABLERAD FASTIGHETSÄGARE I MALMÖ DIT BOSTADSSÖKANDE SPONTANT VÄNDER SIG. Sällan har optimismen i Malmö varit större än nu, vilket avspeglar sig bland annat på fastighetspriserna som stigit kraftigt. Optimismen beror på Öresundsbron, på den nya högskolans inträde och på att Malmö utsetts till residensstad i det nya Skånelänet. Wallenstam märker också tydligt av optimismen. Exempelvis har bolagets kostnader för vakanser mer än halverats jämfört med föregående år och konkurrensen om lägenheterna är nu större genom att det finns fler bostadssökande per ledig lägenhet. Fastighetsbeståndet Med ambitionen att öka volymen har Wallenstam under det gångna året köpt fyra äldre, ombyggda och fullt uthyrda fastigheter. Förvärven tillför bolaget ca 3,5 Mkr i hyresintäkter på årsbasis. Mot bakgrund av fastighetsprisernas utveckling i Malmö har det varit svårt att förvärva fastigheter som har bidragit till att ge bolaget ett positivt förvaltningsresultat från förvärvspunkten. Av denna anledning har volymökningen i Malmö blivit något mindre än väntat. En fastighet om 95 lägenheter som ligger utanför bolagets prioriterade områden har avyttrats. Wallenstams fastighetsbestånd är väl underhållet och består till större delen av äldre bostadsfastigheter som är ombyggda på sjuttio- och åttiotalet med enstaka inslag av butiker i gatuplanet. Större delen av beståndet finns i centrala Malmö med tyngdpunkt på Möllevången. En mindre andel ligger i grannkommunen Vellinge, ett bostadsområde producerat av Wallenstam åren 1993 95. Bostadsmarknaden Under 1997 hade Malmö en nettoinflyttning på drygt 3 000 personer och invånarantalet passerade kvartsmiljonstrecket. Den positiva nettoinflyttningen har påverkat efterfrågan på bostäder, vilket Wallenstam märkt av. Hyrorna på bostäder låg i snitt på 700 kronor per kvadratmeter och år i Malmö. Wallenstams hyressnitt ligger betydligt över detta. Under 1997 var nybyggnationen marginell i regionen. Det kommunala bostadsbolaget MKB bygger 170 lägenheter på vad som kallas Potatisåkern, ett attraktivt område där snitthyran väntas bli 1 100 kronor per kvadratmeter och år. Under året har ett flertal stora fastighetsaffärer noterats. Bland annat har MKB köpt 600 lägenheter av Castellums dotterbolag Skånebo. Vasakronan förvärvade Gotic med 175 000 m 2, varav ca 50 000 m 2 utgör bostäder. Wihlborgs förvärvade Klövern. PEAB-sfären köpte Kupolens innehav om 80 000 m 2. En annan aktör som också köpt bostadsfastigheter under det gångna året är HSB, som i Malmö har ca 2 500 hyreslägenheter. Den i särklass största bostadsaktören på hyresmarknaden är MKB med ca 19 000 lägenheter vilket motsvarar 32 % av den totala hyresmarknaden. Bland de privata fastighetsbolagen kan nämnas Wihlborgs som i Skåne har 600 000 m 2 bostäder och Drott med ca 200 000 m 2 bostäder i Malmö. Utöver dessa bolag kan ett stort antal mindre fastighetsägare noteras. Wallenstams marknadsandel är knappt 2 %. MKB och Hyresgästföreningen har tecknat ett treårigt hyresavtal för 1998 2000 vilket i snitt ger 2 % höjning per år. Första året blir det inga hyreshöjningar samtidigt som MKB inte utför något periodiskt underhåll i fastigheterna. Andra och tredje året får höjningar mellan 0,6 och 3,2 % tas ut beroende på läge, vilket betyder att hyresdifferentieringen i Malmö kommer att fortsätta. Hyresöverenskommelsen för 1998, mellan de privata fastighetsägarna och Hyresgästföreningen, innebär en hyreshöjning på 2,5 %, men då kvarstår skyldigheten till periodiskt underhåll, vilket värderas till 1 % årlig hyreshöjning. Framtidsutsikter När arbetstillfällena ökar har Malmöregionen en stor potential som bostadsort. Den goda infrastrukturen och läget tillsammans med Öresundsbron öppnar nya möjligheter för utökad handel med utlandet. Framtidsoptimismen märks redan inom utbildningsväsendet och inom näringslivet som uppvisar en ökad investerings- och etableringsvilja, inte minst bland IT-företag. Fastighetsinnehavets struktur 97-12-31 Malmö Uthyrningsbar Andel Hyresvärde, Andel Snitthyra yta, m 2 yta, % Mkr* hyra, % per m 2 Bostäder 71 277 84 53 90 750 Kontor 615 1 0 0 400 Butik 4 502 5 4 6 830 Industri/Lager 3 431 4 0 1 110 Övrigt 5 137 6 2 3 350 Totalt 84 962 59 700 Regionens andel av koncernens yta 8 * Bedömd hyra för 1998, tillkommer räntebidrag, för 1998 bedömt till 3 Mkr. Per-Henrik Hartmann, VD, Wallenstam i Malmö AB. Wallenstam har nu fler förfrågningar per lägenhet. Bolagets förhoppning är att öka intressebanken och under de kommande tre åren växa med ca 500 lägenheter till totalt 1 500 lägenheter, vilket ger verksamheten en bra storlek med ökad kostnadseffektivitet. Bostadsbeståndets fördelning Innerstad 85 % Hököpinge 15 % 19