Fastighetsägaren Nyhetsbrev från Fastighetsägarna Syd Nr 6 2010 > Ny utbildning för dig som vill köpa eller sälja fastigheter Den 16 februari håller Jonas Blomkvist från Wistrand Advokatbyrå en kurs för dig som vill veta mer om fastighetsöverlåtelser. Den nya utbildningen fokuserar på de centrala momenten i överlåtelseprocessen: prissättning, strukturering, avtal och tillträde. Mer information finner du i kursprogrammet som skickas med detta nummer av Fastighetsägaren. > Styrelsens ansvar och befogenheter Som styrelseledamot i en bostadsrättsförening har du en ansvarsfull uppgift och ställs ofta inför komplicerade frågor och problem. Den 17 februari och 4 maj håller vi en kurs som ger vägledning om hur styrelsen ska hantera sitt juridiska ansvar. Mer information finner du i kursprogrammet som skickas med detta nummer av Fastighetsägaren. > Lämna din mailadress! Du vet väl att vi har börjat skicka nästan all information via mail? Vill du också ha nyheter, mötesinbjudningar och kursinbjudningar direkt till din inkorg? Skicka din mailadress till lena.hakansson@ syd.fastighetsagarna.se Läs om... Fråga experten Sid 2 > Och se det snöar Sid 3> Egenkontroll, del 2 Sid 4> Med utsikt över takåsarna Ser du i hörnet här? Här har funnits ett gammalt torn. Det ska vi bygga upp igen så att denna lägenhet får ett runt rum med fönster hela vägen som ger utsikt över takåsarna. Och mellan badrummet och sovrummet ska det ligga en klädkammare som man kan gå rakt igenom. Här skulle jag själv gärna bo. Entusiasmen och engagemanget går inte att ta miste på hos Joakim Feldt från Vita Örn som leder ombyggnationen av vindsutrymmen till lägenheter i tre fastigheter på Möllevången i Malmö. Efter en lång process med kommunen väntas de 20 lägenheterna stå klara nästa år. Vita Örn köpte fastigheterna 2003 och ansökte direkt om bygglov för att få bygga om vindarna. Kommunen gav då ett positivt förhandsbesked. Senare ångrade kommunen sitt beslut och meddelade att hiss måste installeras för att få lov att bygga om vindarna till lägenheter. Klart att vi blev besvikna eftersom vi först fått ett positivt besked, säger Joakim. Men vi gav inte upp utan förde ett resonemang med kommunen om varför vi tyckte att vi ändå skulle få lov att bygga om vindarna, även utan hiss. Malmö stad behöver fler lägenheter och just i dessa hus var det inte tekniskt möjligt eller ekonomiskt försvarbart att installera hissar, menar Joakim. Malmö stad har inrättat en Vindsakut som syftar till att underlätta för fastighetsföretagare som är intresserade av att bygga nya lägenheter på vindar. I undersökningen Varför byggs det så få hyresbostäder som Fastighetsägarna Syd presenterade hösten 2009 framkom det att fastighetsföretagare är intresserade av att förtäta sitt bestånd, men på grund av bland annat tillgänglighetskravet Joakim Feldt på Vita Örn är projektledare för ombyggnationen. Joakim anser att tillgänglighet är mycket viktigt men att kraven på tillgänglighet måste utredas i varje enskilt fall vid tillbyggnation. Det viktigaste, menar Joakim, måste ändå vara att vi får fler lägenheter men finns det möjlighet att tillgodose kraven samt vid nybyggnation är det självklart att tillgängligheten ska tillgodoses. > forts sid 3 Vindsakuten i Malmö ska underlätta vid förtätningsprojekt (kravet på hiss) var det i många fall omöjligt. Fastighetsägarna Syd presenterade rapporten för Malmö stads chefstjänstemän och det fick till följd att Vindsakuten inrättades. Rent praktiskt innebär det att kommunen har tillsatt en särskild tjänsteman som prioriterar förtätningsprojekten. Kommunen har också sagt att de ska vara så flexibla det går när det gäller Plan- och bygglagen och tillgänglighetskravet.
VD har ordet Seminarium om ekonomi, tillväxt och räntor Under vårt fullmäktigemöte den 25 november summerade jag året, trots att några veckor återstår. I nästa nummer av Fastighetsägaren kommer vi att berätta hur det har gått för Fastighetsägarna Syd under 2010. För att inte avslöja allt för mycket, året är ju trots allt inte riktigt slut ännu, har det gått bra för oss. Bland annat syns vi mer i media, antalet pressklipp har ökat. Vi har ökat antalet medlemmar på våra medlemsmöten med över 20 procent. På seminariet i samband med fullmäktigemötet var temat ekonomi, tillväxt och räntor. Föreläste gjorde Anders Olshov från Öresundsinstittutet, Joakim Nirup från AGL och chefekonom Tomas Ernhagen från Fastighetsägarna Stockholm. Enligt mätningar finns en stor framtidsoptimism bland svenskarna. Danskarna däremot ser dock inte lika ljust på framtiden, även om den senaste tidens värsta oro börjat lägga sig. Bostadspriserna i Köpenhamn har sjunkit med 29 procent sedan sommaren 2006. I Malmö däremot har bostadspriserna ökat med 4 procent sedan första kvartalet 2007. På seminariet fick vi ökad kunskap om hur bankernas marginaler förändrats med ökade krav från staten och att det lönar sig att vara påläst och förhandla sina villkor med banken. Så den återkommande frågan - ska man välja fast eller rörlig ränta? I längden vinner den rörliga räntan med det är inte alltid rörlig ränta passar det unika företagets villkor. Rådet vi fick var att analysera det egna företaget utifrån dess specifika situation och arbeta med finansieringsfrågor utifrån en strategi. Viktigt är att i bankens ögon uppfattas som en intressant och stabil kund. Här ser vi uppenbara kopplingar till det certifieringssystem som Fastighetsägarna Syd erbjuder medlemmarna. Kan fastighetsföretaget visa upp ett certifierat bestånd så bör det vara en kvalitetsstämpel även i bankens ögon. Fastighetsägarnas egen chefekonom Tomas Ernhagen analyserade den fortsatta ränteutvecklingen och tror på ett fortsatt lågt ränteläge. Han menar att det måste till andra metoder än räntevapnet för att minska hushållens skuldbörda. Höjda räntor påverkar hela ekonomin för mycket i negativ riktning. Jag vill passa på att önska er en god jul och ett riktigt gott nytt år! Stefan Lindvall, VD Fastighetsägarna Syd Fråga experten Lars Westeman, fastighetsjurist hos Fastighetsägarna Syd, lars.westeman@syd.fastighetsagarna.se, 040-35 01 71 Har du en fråga till våra experter? Skicka den till: clara.winblad@syd.fastighetsagarna.se Vem är det som står för underhållet av en lokal? Svar: Enligt hyreslagen skall hyresvärden vid tillträdet tillhandahålla lokalen i sådant skick att den är fullt brukbar för det avsedda ändamålet. Hyresvärden är också, enligt hyreslagen, skyldig att upprätthålla detta skick under hyrestiden. I princip har alltså hyresvärden en skyldighet enligt hyreslagen att sköta underhållet av lokalen. När lokalen hyrs ut med inredning som är särskilt avsedd för verksamheten ansvarar hyresvärden även för underhåll av denna och vid behov för byte av sliten inredning. När det gäller lokaler går hyreslagens regler om skick och underhåll att avtala bort. Eftersom hyreslagens regler lägger ansvaret på hyresvärden är det därför viktigt att man i hyreskontraktet klargör ansvarsfördelningen. Det är vanligt att man i hyresavtalet skriver att lokalen hyrs i befintligt skick samt att man lägger hela eller delar av underhållsansvaret på hyresgästen. Eftersom det kan handla om stora kostnader är det värt att se över sina kontrakt. 2 Fastighetsägaren nr 5/2010
> forts Med utsikt över takåsarna Förra året fick Vita Örn det positiva beskedet av kommunen att ombyggnationen kunde börja. Och nu, ett år senare, pågår byggnationen och även en omfattande renovering av alla tre husen. Byggnationen kostar cirka 30 miljoner kronor för alla tre husen. Vi passar på att renovera fasad och tak när vi ändå bygger om vindarna. Det blir mer ekonomiskt att göra så, säger Joakim. Alla husen får nya fönster i gammaldags stil och stilenliga nya plåttak, nya fogar i det röda teglet, nya balkonger och renoverade tvättstugor. Källarna åtgärdas genom dränering, isolering och ventilationssystem med avfuktare för att kunna inrymma de förråd som flyttas från vindarna. Slutligen kommer innergårdarna att göras i ordning med uteplatser, lekplatser, planteringar och miljöhus. Sedan tidigare görs ett inre underhåll med renovering av kök och badrum. Alla lägenheter får nya säkerhetsdörrar och postboxar har installerats. Hyresgästerna, som bor kvar i sina lägenheter under renoveringen, får naturligtvis stå ut med en del stök och oljud. Men vi försöker att göra byggtiden så bra som möjligt. När fogningen av teglet var färdig så putsade vi exempelvis direkt alla fönster. Vi har en egen vaktmästare som går igenom fastigheterna varje kväll för att se att det inte är skräpigt och säkerställa att alla dörrar är stängda, säger Joakim. Den invändiga renoveringen har skett på frivillig basis och hittills har 80 procent av lägenheterna renoverats. Tanken med de nya fönsterna och dörrarna är att de även ska minska ljuden från gata och trapphus. Målet är att sänka ljudet med 38 db. Intresset för de nya lägenheterna är enormt. Många av de befintliga hyresgästerna har också visat sitt intresse för att flytta upp till de nya vindsvåningarna. Hyresnivån ligger på cirka 1 500 kronor/ kvm och år. Joakim visar ett brinnande engagemang för husen och hyresgästerna och även om renovering och byggnation ligger ute på totalentreprenad så märks det att Joakim är med i varenda detalj. Tanken är att renovera husen så att de behåller sin tidstypiska karaktär. Jag gillar verkligen dessa klassiska tegelhus som är så typiska för Möllevången, säger Joakim. Nyproduktion med miljöfokus och utveckling av hyresrätten Parallellt bygger Vita Örn med samarbetspartners en fastighet i Västra Hamnen i Malmö med hyresrätter och ägarlägenheter som blivit uppmärksammad för sitt miljöfokus. Denna fastighet, som byggs i samarbete med NCC, kommer att bli Europas första kompenserade lägenhetsfastighet med koldioxidsmart byggande där den sammanlagda belastningen vid uppförandet ska bli 0 kg koldioxid. Den färdiga fastigheten kommer att vara ett passivhus med geoenergi och vindkraft så att fastigheten även i driftsskedet producerar 0 kg koldioxid. I Västra Hamnen får hyresgästerna tillgång till träningslokal, bastu och elbil till självkostnadspris. Vita Örn vill föra in idén om att få känslan av villaboende i lägenheterna. Med det menas att det ska finnas närhet till uteplats/ grönområden, egen tvättstuga, förvaring, parkeringsplats, möjligheter till möten och så vidare. Allt hänger ihop. En bra standard och bra material ger nöjda hyresgäster och därmed en god ekonomi för Vita Örn, säger Joakim. Skiss på vindslägenhet. Blivande rum i en av de nya vindlägenheterna. Renoveringen sker med varsam hand och de gamla tegelhusen ska återfå sin glans. Fakta Vita Örn är ett familjeägt företag som nystartade 1998 men har anor från 1945 då Vita Örn bildades för första gången av nuvarande ägarens morfar, byggmästaren Esbjörn Göransson. Vita Örn äger och förvaltar fyra fastigheter i Malmö och håller på att bygga en ny miljövänlig fastighet i Västra Hamnen i Malmö med ägarlägenheter och hyreslägenheter. Koncernen har 16 anställda och omsätter cirka 70 miljoner kronor. Och se det snöar Kom ihåg att du som fastighetsägare är ansvarig för att se till att is och snö inte rasar ner från tak och skadar personer eller egendom. Det innebär både att bevaka risken för ras och ta bort den is och snö som kan rasa. Tänk på att vid risk för nedfallande snö så ska avspärrning ske för att förhindra att personer går in i riskområdet. Genom att i god tid före vintern teckna avtal med en plåtslagare så kan fastighetsägaren känna sig mer säker på att få hjälp när snön kommer. Ett enkelt sätt att varna för is- och snöras är att använda snö- och israsvarnaren ISAK. Använd ditt medlemskap i Fastighetsägarna Syd för att köpa ISAK till rabatterat pris. Ring Fabriks AB Linjedon på 08-625 89 20 eller e-posta på info@ linjedon.se Fastighetsägaren nr 6/2010 3
Egenkontroll, del 2 Brandskyddsarbete en del av egenkontrollen Ansvaret för brandskyddet i en fastighet ligger hos den enskilde, både privatpersoner och företag. För dig som fastighetsägare innebär det att du är ansvarig för brandskyddet i dina fastigheter. Det betyder att du ska vidta åtgärder för att förhindra att det börjar brinna och du måste ha rutiner för vad du ska göra om olyckan är framme. Den viktigaste åtgärden för att få ett bra brandskydd är att bedriva systematiskt brandskyddsarbete. För många byggnader och anläggningar gäller också att en skriftlig redogörelse för brandskyddet ska lämnas till kommunen. Är du till exempel ägare till byggnader och anläggningar där riskerna för eller konsekvenserna av brand är stora ska du lämna en skriftlig redogörelse av brandskyddet. Det är viktigt att vara tydlig med ansvarsfördelningen av brandskyddet mellan fastighetsägare och hyresgäst. För att förtydliga ansvarsfördelningen, vid uthyrning av lokaler, kan ni upprätta en gränsdragningslista. Gränsdragningslistan preciserar vad hyresgäst respektive fastighetsägare ansvarar för att underhålla eller införskaffa. Vid frågor om fastighetsägarens egenkontroll kontakta Sanna Royson på telefon 0470-130 21. Läs mer om brandskydd på www.brandskyddsforeningen.se. Om du har specifika frågor kring ditt brandskyddsarbete kan du maila radgivning@svbf.se. Källa: Svenska Brandskyddsföreningen Radon Brand Brandvarnare Fastighetsägarna Syd har tecknat ramavtal om brandvarnare och brandsläckare med Brandsäkra. Brandsäkra säljer den brandvarnare som oftast rekommenderas på marknaden idag. Som medlem kan du köpa brandvarnaren till ett mycket bra pris. CA Fastigheter köper drygt 600 lägenheter i Växjö Claus Holmgren, CA Fastigheter. CA Fastigheter AB har via dotterbolag förvärvat fastigheterna Bärnstenen 1 3 och Citrinen 1 i Växjö av Växjöhem AB. Fastigheterna utgörs av ca 42 000 kvm uthyrningsbar yta varav huvuddelen består av 613 st hyreslägenheter. Fastigheterna är belägna i området Araby med adress Bokelundsvägen 1-19 och Nydalavägen 26 64. Förvärvet är ett led i vår målsättning att växa på de orter där vi sedan tidigare är verksamma. Vi har ambitionen att i våra delmarknader kunna erbjuda våra kunder ett brett utbud av produkter inom såväl bostäder som kommersiella lokaler. Nu ser vi fram emot att gemensamt med övriga aktörer i området få bli delaktiga i utvecklingen av Araby som vi ser som ett område med stor potential, säger Claus Holmgren, regionchef för CA Fastigheter AB i Växjö. Efter förvärvet uppgår CA koncernens totala uthyrningsbara yta i Växjö till ca 120 000 kvm vilket ytterligare stärker positionen som en av stadens större fastighetsinvesterare. Avgift för medlemskap i Fastighetsägarna Syd 2011 På Fastighetsägarna Syds fullmäktigemöte den 25 november 2010 fastslogs års- och serviceavgifter för år 2011. Serviceavgifterna baserar sig på fastigheternas taxeringsvärde. För medlemskap i Fastighetsägarna Syd betalar varje medlem en årsavgift som inte är avdragsgill om 100 kronor per medlem och 200 kronor per fastighet (2010: 100 kr). Därutöver betalar alla medlemmar en serviceavgift som beräknas på fastigheternas sammanlagda taxeringsvärde och enligt nedanstående intervallsberäkning. Ett tak på 40 miljoner per fastighet tillämpas (2010: 40 mkr). Minimiavgiften är 1 800 kronor (2010: 1 700 kronor). Maximal serviceavgift per medlem 4 Fastighetsägaren nr 6/2010 är 200 tkr (2010: 200 tkr). Serviceavgiften är avdragsgill. Moms tillkommer på serviceavgiften. På www.fastighetsagarna.se finns en beräkningsmodell där du kan räkna ut din medlemsavgift till Fastighetsägarna Syd för 2011. Välj region Syd. Du hittar beräkningsmodellen under Medlemsförmåner > Bli medlem. Om du har några frågor om medlemsavgiften så är du välkommen att kontakta oss på 040-35 01 70. De nya avgifterna för 2011 räknas ut enligt nedanstående tabell: Taxeringsvärde Avgift 0 4 Mkr 0,55 promille (2010: 0,52) 4 10 Mkr 0,40 promille (2010: 0,38) 10 20 Mkr 0,30 promille (2010: 0,29) 20 60 Mkr 0,20 promille (2010: 0,19) > 60 Mkr 0,11 promille (2010: 0,10) Exempel på medlemsavgift En medlem äger tre fastigheter med sammanlagt taxeringsvärde på 6 miljoner. Årsavgiften beräknas till 700 kr (medlemskap 100 kr + tre fastigheter x 200 kr = 700 kr). Serviceavgiften beräknas till 3 000 kr (4 miljoner x 0,55 promille + 2 miljoner x 0,40 promille = 3 000 kr). Den totala medlemsavgiften blir alltså 700 kr + 3 000 kr = 3 700 kr exkl. moms
Personnytt Ny fastighetsjurist till Helsingborgskontoret Den 3 januari börjar Monica Holmberg sin tjänst som fastighetsjurist på Helsingborgskontoret. Monica kommer att arbeta med hyresförhandlingar och fastighetsjuridik. Monica kommer närmast från SBC, där hon har arbetat med bostadsrättsjuridik. Hon har tidigare även arbetat som bankjurist och som biträdande jurist på advokatfirman Delphi & Co. Vi ser det som ett stort tillskott att utöka vår juridiska kompetens inom bostadsrättsjuridiken och samtidigt förstärka Helsingborgskontoret med ytterligare en fastighetsjurist, säger Carl- Lennart Lagerström, affärschef på Fastighetsägarna Syd. Det ska verkligen bli spännande att arbeta med hyresförhandlingar, särskilt nu när det händer så mycket på det området, säger Monica. Och jag ser fram emot att få lära känna sundets pärla, Helsingborg. Leif Friman slutade nyligen sin tjänst hos oss för att ägna sig åt annan verksamhet. Marie Blohmé Enhörning har tagit över Leifs förhandlingsuppdrag i Helsingborg. När nu även Monica har anställts, så förstärks personalen på Helsingborgskontoret med ytterligare en förhandlare. Vi tackar Leif för mycket goda arbetsinsatser och önskar honom all lycka i framtiden, säger Carl-Lennart. Välkommen att kontakta medarbetarna på kontoret i Helsingborg! Monica Holmberg, förhandlingsjurist, 042-26 92 33 Marie Blohmé Enhörning, fastighets jurist, 042-26 92 34 Karin Gjörtler, fastighetsjurist, 042-26 92 32 (föräldraledig) Linda Hansson, fastighetsjurist, 040-35 01 88 Agneta Nilsson, assistent, 042-26 92 36 Fastighetsägarna Syd utesluter medlemmar Fastighetsägarna Syd har beslutat att utesluta fastighetsägarna Sune Petersson och Stig Yngstrand som äger en fastighet i Malmö samt Bertil Persson som äger en fastighet i Perstorp. Grunden är beslut i Ansvarsnämnden. De tre fastighetsägarna har inte följt god sed på hyresmarknaden. Sune Petersson och Stig Yngstrand har brutit mot Fastighetsägarnas etiska regler genom att underlåta att följa miljönämndens förelägganden. Miljönämnden i Malmö har tidigare förelagt ägarna att vidta åtgärder för att undanröja fukt och mögel i de bostadslägenheter som finns i fastigheten. Genom att inte vidta åtgärder har fastighetsägarna visat grov försumlighet i sin förvaltning av fastigheten. Bristerna i förvaltningen har kommit Ansvarsnämnden tillkänna sedan hyresgästerna anmält missförhållandena till miljönämnden i Malmö. Bertil Persson har brutit mot Fastighetsägarnas etiska regler genom att underlåta att åtgärda lukt- och fuktproblem i fastigheten. Genom att inte vidta tillräckliga och nödvändiga åtgärder har fastighetsägaren visat grov försumlighet i sin förvaltning av fastigheten. Bristerna i förvaltningen har kommit till Ansvarsnämndens kännedom sedan hyresgästerna anmält missförhållandena till Plan- och miljönämnden i Perstorps kommun. Det är viktigt att visa att vi inte tolererar att fastighetsägare missköter sig gentemot hyresgästerna, säger Stefan Lindvall, VD för Fastighetsägarna Syd. Medlemskapet i Fastighetsägarna Syd ger en kvalitetsstämpel och innebär att fastighetsägaren förbinder sig att följa god sed på hyresmarknaden. Fastighetsägarna Syds styrelse har beslutat följa Ansvarsnämndens förslag om att utesluta medlemmarna, säger Stefan Lindvall. Beslutet om uteslutning överklagades av Sune Petersson och Stig Yngstrand till Fastighetsägarna Sveriges Etiska Nämnd som dock avslog överklagandet. Ansvarsnämnden är en granskningsnämnd som bedrivs i Fastighetsägarna Syds regi. Den har till uppgift att granska om organisationens medlemmar åsidosätter god sed på hyresmarknaden. Nämnden består av en lagfaren domare och ett antal fastighetsägarrepresentanter. Nya rapporter på gång Göran Höckert, närings politisk chef hos Fastighets ägarna Syd En viktig del av vårt näringspolitiska arbete är att ta fram rapporter och utredningar som belyser frågor som är viktiga för våra medlemmar. Rapporterna används som underlag i diskussioner med lokala beslutsfattare och vi brukar också presentera resultatet av rapporterna för media. Det gör vi för att skapa uppmärksamhet kring våra frågor och för att nå ut med våra budskap. Just nu inväntar vi resultatet av rapporterna Fastighetsföretagarklimatet och Citytrender. Fastighetsföretagarklimatet berättar hur det är att vara fastighetsföretagare på olika orter i vår region. Vi brukar kora vinnare i kategorin Årets bästa fastig hetsföretagarkommun. Prisutdelning sker under en pressträff. De kommuner som inte placerar sig lika bra får istället ett besök av oss där vi berättar vilken förbättringspotential som finns. Nästa år lanseras Citytrender. En rapport som rankar våra sydsvenska stadskärnor och visar hur väl de olika stadskärnorna står sig i konkurrens med andra. I rapporten tittar vi bland annat på omsättning, utbud, konkurrenssituation, samverkansorganisationer, tillgänglighet, befolkningsutveckling, hyresnivåer och öppettider. Tanken är att Citytrender på ett enkelt och övergripande sätt ska kunna fungera som ett hjälpmedel för Fastighetsägarnas medlemmar för att kunna förutsäga trender, prognoser, framtida strategier och investeringsbeslut. Citytrender ska även visa nuläget för stadskärnans attraktionskraft och hur samverkansorganisationen kan påverka utvecklingen av stadskärnan. Skåne väntas växa så det knakar vi behöver fler bostäder! Skånes folkmängd förväntas öka med 125 000 personer de närmaste tio åren. Det visar Region Skånes befolkningsprognos som presenterades i november. > forts till sid 6 Fastighetsägaren nr 6/2010 5
> forts från sid 5 Antalet personer i arbetsför ålder, 20 64 år, förväntas öka med närmare 50 000 personer, tack vare en kraftig inflyttning. Det är positivt att Skåne växer. Den kraftiga befolkningsökningen ställer givetvis krav på bostadsmarknaden. Vi behöver många fler nya bostäder, säger Göran Höckert, näringspolitisk chef för Fastighetsägarna Syd. Vi vet att hyresrätten är viktig för tillväxten men att förutsättningarna för att bygga nya hyresrätter behöver förbättras, fortsätter Göran Höckert. Undersökningar som Fastighetsägarna Syd har gjort visar att fastighetsägare är intresserade av att bygga nya hyreslägenheter om förutsättningarna är de rätta. Fastighetsägarna Syd föreslår därför följande: Balansera villkoren för hyresrätten hyresrätten är missgynnad ur skattehänseende jämfört med bostadsrätt och egna hem. Bort med hinder såsom svårigheten att få köpa byggbar mark, höga markkostnader och höga byggkostnader. Förtäta städerna möjligheten att bygga på vindar står ofta i konflikt med krav på tillgänglighet, det vill säga, krav på hiss. Nya medlemmar A-Bas Fastighets AB, Malmö Aloinvest AB, Lund Andersson Martin, Limhamn Arkö Invest AB, Norrköping Ateneum Vinga AB, Ängelholm Börjesson Ulf, Åhus Fastighets AB Nevu 01, Ängelholm Glans Jochim, Limhamn Hallén Ulf & Peter, Helsingborg Hornbeck Madeleine & Robert, Höllviken Hübinette Ulrika & Robert, Helsingborg Karlsson Sven, Malmö KB Gjestvang, Helsingborg Kristianstads El & Energi Fast AB, Kristianstad Malmgren Kay, Helsingborg Nilsson Per, Trelleborg Olby Margareta, Kungsör Oxhögens Fastigheter AB, Malmö Perflo i Växjö AB, Ängelholm Rocna Fastighets AB, Växjö Svensson Mikael, Nättraby Tufvesson Håkan, Lund W Karlsson Fastighetskonsult AB, Älvsjö 6 Fastighetsägaren nr 6/2010 Bostadsrätt Underhållsplanering är att tänka efter före Genom en aktiv underhållsplanering undviker man brandkårsuttryckningar och de följdskador och ökade kostnader som dessa kan orsaka. Med fastighetsunderhåll menas åtgärder för att behålla en fastighets funktion och tekniska standard och genom underhållet når man upp till den ursprungliga standarden. Man skiljer alltså på underhåll och investering, där investering innefattar genomförandet av en standardhöjande åtgärd till den standard som gäller idag. Planerat och löpande underhåll Underhåll delas in i planerat och löpande underhåll. Till planerat underhåll räknas arbeten som återkommer med regelbundna intervaller och som beror på normal förslitning. Löpande underhåll är övriga åtgärder, exempelvis reparationer av skador, småreparationer och underhåll som vanligen inte ingår i fastighetsskötarens ordinarie arbetsuppgifter. Förmånsavtalen är ytterligare en fördel med medlemskapet hos Fastighetsägarna Syd, säger Sabina Ovallius Holmgren. Jag arbetar som marknadskoordinator och det ingår i mina arbetsuppgifter att förhandla fram attraktiva ramavtal med leverantörer av olika varor och tjänster. HTH Hos HTH kan du få hjälp med planering och montering av kök, men de erbjuder även möjligheten för helhetslösningar där de forslar bort det gamla köket och monterar det nya på plats. Hantering av el och VVS ingår likaväl som eventuella rivningar av väggar och golvläggning. Givetvis får du även förmånliga priser på kök, vask, blandare och andra produkter. www.hth.se Underhållsplanering ska vara långsiktig För att bli tillförlitlig måste underhållsplaneringen vara långsiktig. Planeringen bör omfatta en så lång tidsperiod att underhållsbehoven tydligt framträder. Underhållsplaneringen har två huvuduppgifter, en teknisk och en ekonomisk. Den tekniska planeringen av underhållet görs för att underlätta en kontinuerlig uppföljning, och då göra det möjligt att utföra förebyggande åtgärder och medverka till en god standard. Underhållsplanering har framför allt betydelse för det periodiska underhållet Tidsintervallerna mellan olika åtgärder är oftast långa och kostnaderna höga. Därför behövs kunskap om när underhållsbehoven kan komma att uppstå och om vilken ekonomisk belastning de medför för fastighetsägaren. En genomarbetad och aktuell underhållsplan är en billig kapitalförsäkring. Förmånsavtal Vi har avtal som spänner från köksutrustning, försäkring och radonmätning till vitvaror, energi och drivmedel till bil. Och det handlar inte bara om priset kvaliteten väger tungt när vi väljer samarbetspartners. Kolla alltid upp vad vi kan erbjuda innan du gör dina beställningar, avslutar Sabina. ElektroSkandia Förmånliga priser på alla Cylindas vitvaror, all belysning samt allt elmateriel ur Elektroskandias produktkatalog. Alla produkter uppfyller EG-direktiv och samtliga svenska förordningar relevanta för produkten i fråga. www.elektroskandia.se Dina Fastigheter Dinafastigheter erbjuder ett komplett fastighetssystem noga anpassat för både mindre och medelstora fastighetsägares och bostadsrättsföreningars arbetssätt och behov. www.dinafastigheter.se
Förhandlingsnytt Hallå där! Fastighetsägarna Syds affärschef Carl-Lennart Lagerström ger dig senaste nytt om förhandlingarna. Den 1 januari 2011 införs nya regler kring hur bostadshyror ska fastställas. Dessa innebär att även de privata fastighetsägarnas hyror blir hyresnormerande. Den 1 november preciserade Fastighetsägarna Syd sina yrkanden om hyresförändringar för 2011. Årets hyresförhandlingar kommer från vår sida att präglas av ansvar, initiativ och lägenheternas läge på orten, säger Carl-Lennart Lagerström, affärschef och förhandlingsansvarig hos Fastighetsägarna Syd. Det är vår målsättning att uppnå ett förhandlingsresultat som på bättre sätt speglar den generella hyresgästens uppfattning av vad som är rätt hyra för respektive lägenhet. Bostadskonsumentens värderingar måste på ett tydligare sätt komma till uttryck i en rättvis hyra, fortsätter Carl-Lennart Lagerström. Som ombud för sina uppdragsgivare yrkar Fastighetsägarna Syd om hyresförändring för 2011 enligt följande: 1. Ökad betydelse för läget. Genom att läget får ökad betydelse får vi en mer rättvis hyressättning. Det är inte rimligt att hyresgäster med lägenheter på mindre attraktiva lägen ska betala en hyra motsvarande en hyra för ett bättre läge och vice versa. Lägets påverkan på hyresförändringen bedöms ligga i ett spann mellan 0-3,5 procent beroende på var lägenheten är placerad på en ort. 2. Värdesäkring av hyran (kostnadsökningar) Kostnadsökningarna i samhället påverkar även bostadsmarknaden och därmed också hyrorna. Den förväntade inflationen för år 2011 är cirka 2 procent. På ett fåtal orter har kommunen höjt taxor och avgifter väsentligt över den förväntade inflationen, exempelvis gäller detta kostnaderna för uppvärmning (fjärrvärme). Dessa kostnadsökningar beräknas, efter avräkning för beräknad inflation, påverka hyresutvecklingen med maximalt 1 procent. Beträffande hyrorna i Malmö gäller nuvarande förhandlingsöverenskommelse till och med den 31 mars 2011. Fastighetsägarna Syd återkommer därför senare med denna del. Bengt Magnusson, miljösamordnare för Fastighets AB Corallen, som har fått sin första fastighet, Kv Ödman 15 i Växjö, godkänd enligt Green Building. Hur känns det? Det känns så klart bra. Det är ett kvitto på våra insatser inom energieffektiviseringsområdet. Vad har ni gjort för förändringar i Kv Ödman 15 för att kunna minska energianvändningen? Vi har gjort en serie av åtgärder såsom ny utrustning i fjärrvärmecentralen, utbyte av vissa delar av ventilationssystemen samt ett nytt styrsystem för värme, ventilation och kyla. Vi har även sett över belysningen. Arbetet har resulterat i att den totala energianvändningen i fastigheten under de senaste fem åren har minskat med 36 procent. Vilka typer av verksamheter finns i fastigheten? Hälften är kontor och hälften butiker. Vad tycker era kunder/hyresgäster om ert arbete med miljöfrågor? Det upplevs som mycket positivt. Dels blir miljöfrågorna allt viktigare för såväl företag som privatpersoner. Dels så är det mycket viktigt för våra hyresgäster med ett bra inomhusklimat. Vi vill ha nöjda kunder, annars får vi inte behålla dem. Konsumentprisindex för oktober 2010 För fastighetsägare som använder Fastig hetsägarnas indexklausul (för lokalhyresavtal med en avtals- och förlängningstid på minst tre år) har värdet av konsumentprisindex, KPI, för oktober månad betydelse för uttaget av nästa års hyra. Konsumentprisindex, med 1980 som basår, uppgår för oktober månad 2010 till 305,57 vilket är 1,48 % hög re än oktoberindex för år 2009. Det innebär att hyrorna för 2011 höjs i förhållande till innevarande års hyror. Hur mycket beror bland annat på hur stor del av den avtalade hyran som är indexreglerad. För att vara säker på vilken hyreshöjning som följer av årets oktoberprisindex, kan du som är medlem använda vår beräkningsmodell Rätt lokalhyra. Den visar hyresutfallet under de avtalsförutsättningar som du anger. Beräkningsmodellen hittar du i Kunskapsbanken > Ekonomi som finns på www.fastighetsagarna.se Vilka vinster ser ni med ett aktivt miljöarbete? Dels så får vi nöjdare kunder men vi minskar också kostnader. Vi har som övergripande målsättning att minska energiförbrukningen med 2,5 procent per år och det har vi lyckats bra med de senaste åren. Dessutom är miljöaspekten för samhället i stort väldigt viktig. Kommer ni att fortsätta arbeta med att få fler fastigheter godkända enligt Green Building? Vi kommer att fortsätta vårt miljöarbete med alla våra fastigheter. Efterhand som fastigheterna uppfyller kraven som ställs för Green Buildingklassning så kommer vi att lämna in fler ansökningar. Fastighetsägaren nr 6/2010 7
Utbildning Anmälningar skickas till Fastig hets ägar na Syd, Box 4077, 203 11 Malmö, fax 040-35 01 99, e-post: info@syd.fastighetsagarna.se. Nu kan du också anmäla dig via vår hem sida. www.fastighetsagarna.se. Välj Tjänster & Pro dukter > Utbildning. Du är också välkommen att kontakta oss på 040-35 01 70. Priser En halvdagskurs kostar 2 300 kr (exkl. moms) för medlemmar och 3 300 kr (exkl. moms) för icke medlemmar. Priset för en heldagskurs är 3 900 kr (exkl. moms) och 5 600 kr (exkl. moms) för icke medlemmar. I priset ingår fika, lunch för hel dagskursdeltagare och kursdokumentation. Egenkontroll och enkelt avhjälpta hinder ort datum tid Malmö onsdag 9 febr 13.00 17.00 Helsingborg torsdag 10 febr 13.00 17.00 Hässleholm måndag 14 febr 13.00 17.00 Växjö tisdag 15 febr 16.00 20.00 Vad innebär fastighetsägarens egenkontroll? Hur lever jag som fastighetsägare upp till lagstiftningen Vad är ett enkelt avhjälpt hinder och hur det bör avhjälpas? Fastighetsöverlåtelser ort datum tid Malmö onsdag 16 februari 13.00 17.00 Utbildningen fokuserar på de centrala momenten i överlåtelseprocessen: prissättning, strukturering, avtal och tillträde. BRF: Styrelsens ansvar och befogenheter ort datum tid Nyhet! Malmö torsdag 17 febr 17.00 20.30 Malmö onsdag 4 maj 17.00 20.30 Kursen behandlar grundläggande begrepp och regler som berör styrelsens ansvar och de senaste ändringarna inom bostadsrättsområdet. Fastighetsägarna Syd bjuder in till julmingel Välkommen till julmingel på Fastighetsägarna Syds kontor. Vi bjuder på glögg och andra godsaker som hör julen till. Mingla med dina kollegor i branschen och passa på att ställa frågor till våra jurister och förhandlare. Tid och plats: Växjökontoret, 13 december kl. 15 17, Linnégatan 27 Malmökontoret, 14 december kl. 15 17, Engelbrektsgatan 7 Karlskronakontoret, 16 december kl. 15 17, Östra Vittusgatan 36 Helsingborgskontoret, 20 december kl. 15 17, Hamntorget 5 Du anmäler dig på info@syd.fastighetsagarna.se eller 040-35 01 70. Du uppger i anmälan vilket kontor du vill mingla på. Vi behöver din anmälan senast fyra dagar innan respektive mingel. Hjärtligt välkommen hälsar Fastighetsägarna Syd Juristjouren Torbjörn Prodenius, förhandlare Har du problem eller frågor som rör fastigheter? Fastighetsägarna Syd erbjuder dig som medlem kostnadsfri kortare juridisk råd givning via juristjouren. Jouren är öppen 08.30 12.00 & 13.00 16.00 Ring 020-24 25 30 Våra adresser Malmö, huvudkontor Engelbrektsgatan 7 Box 4077 203 11 Malmö Tel. 040-35 01 70 Fax 040-35 01 99 Helsingborg Hamntorget 5 252 21 Helsingborg Tel. 042-26 92 30 Fax 042-26 92 39 Karlskrona Östra Vittusgatan 36 371 33 Karlskrona Tel. 0455-190 70 Fax 0455-157 69 Växjö Box 411 Linnégatan 27 351 06 Växjö Tel. 0470-130 25 Fax 0470-144 68 Fastighetsägaren Ansvarig utgivare: Stefan Lindvall Redaktör: Clara Winblad layout: Daniel Sjöfors, Blå Huset Redaktion: Anna-Karin Elfverson, Göran Höckert, Hanna Kramer, Christofer Lööf, Tommy Svensson & Annelie Wremby 8 Fastighetsägaren nr 6/2010