ÅRSREDOVISNING 2001
Caponas affärsidé är att äga och aktivt förvalta hotellfastigheter på den nordiska hotellmarknaden INNEHÅLL 1 ÅRET I KORTHET 2 VD HAR ORDET 4 KONCERNÖVERSIKT 4 Affärsidé, mål och strategier 6 Koncernstruktur 6 Organisation och medarbetare 6 Kompetensutveckling 7 Ledande befattningshavare 9 Miljöengagemang 10 Historik 11 MARKNADSÖVERSIKT 11 Aktörer på hotellmarknaden 12 Konkurrenter 12 Marknadstrender 13 Hotellnäringen i Norden 14 Hotellens intjäningsförmåga 14 Hotellmarknaden 2001 16 Statistik 19 19 19 20 24 24 25 27 27 27 28 30 30 31 31 FASTIGHETS- VERKSAMHETEN Hotellfastighetsbeståndet Hotellens storlek Hotellfastighetsbeståndets ekonomiska utveckling Investeringar Underhållskostnader Hyresavtalen Vakansgrad Förvärv Capona jämfört med traditionella fastighetsbolag Fastighetsvärdering HOTELLOPERATÖRS- VERKSAMHETEN Aronsborgs Konferenshotell Wisby Hotell Täby Park Hotel 32 32 32 34 34 35 36 36 38 39 40 40 40 40 40 40 41 41 41 41 KUNDER OCH SAMARBETSPARTNERS Hotelloperatörer Hotelldistributörer EKONOMISK ÖVERSIKT Femårsöversikt Valutakurser Finanspolicy Finansiering Möjligheter och risker Känslighetsanalys AKTIEN Aktiekapital Ägarstruktur Utdelningspolicy Utdelning Aktiens utveckling Återköp av egna aktier Data per aktie Analytikerförteckning Distribution av årsredovisningen 43 47 48 50 51 56 57 58 59 60 61 62 63 64 FÖRVALTNINGS- BERÄTTELSE Resultaträkningar Balansräkningar Kassaflödesanalyser Redovisningsprinciper och noter Förslag till vinstdisposition Revisionsberättelse STYRELSE OCH REVISORER Styrelsens arbetsformer FASTIGHETSFÖRTECKNING HOTELLFÖRTECKNING DEFINITIONER BOLAGSSTÄMMA ADRESSER Fastighetsverksamheten sid 19 Hotelloperatörsverksamheten sid 30 Koncernöversikt sid 4 Förvaltningsberättelse sid 43 Ekonomisk information under 2002 Delårsrapport för perioden 1 januari 31 mars 2002 Måndagen den 22 april 2002 Delårsrapport för perioden 1 januari 30 juni 2002 Tisdagen den 16 juli 2002 Delårsrapport för perioden 1 januari 30 september 2002 Onsdagen den 16 oktober 2002 De siffror som redovisas i årsredovisningen har i vissa fall avrundats vilket innebär att alla tabeller inte alltid summerar. Ordinarie bolagsstämma hålls måndagen den 8 april 2002 klockan 17.00 i Wallenbergsalen, Kungl. Ingenjörsvetenskapsakademien (IVA) i Stockholm. Där ingen källa anges kommer statistikuppgifterna från Statistiska centralbyrån i Sverige, Statistisk sentralbyrå i Norge, Horesta eller Danmarks Statistik i Danmark och Statistikcentralen i Finland. Omslagsbild: Scandic Hotel Malmen
Året i korthet Effekterna på Caponas resultat av konjunkturavmattningen och nedgången inom resesektorn har varit begränsade. Hyresintäkterna steg under året med 9 (14) procent till 291 (267) miljoner kronor. För jämförbara enheter steg hyresintäkterna med 2 (8) procent. Resultat efter finansnetto, exklusive jämförelsestörande poster, uppgick till 128 (125) miljoner kronor. Inklusive jämförelsestörande poster, vilka uppgick till 0 (5) miljoner kronor, uppgick resultatet till 128 (130) miljoner kronor. Resultat efter skatt uppgick till 92 (92) miljoner kronor. Resultat efter skatt per aktie, exklusive jämförelsestörande poster, ökade med 8 procent och uppgick till 4,77 (4,43) kronor. Förvärv har skett av Scandic Hotel Malmen i Stockholm med 327 rum för 283 miljoner kronor. Styrelsen föreslår en utdelning om 3,50 (3,50) kronor per aktie, vilket motsvarar cirka 73 (76) procent av årets resultat efter skatt per aktie. Hotelldistributörer knutna till Caponas hotellfastigheter 2001-12-31 Antal Antal Hotelldistributör hotell hotellrum Scandic Hotels 28 4 847 First Hotels 3 318 Radisson SAS Hotels & Resorts 2 306 Best Western Hotels 2 228 Choice Hotels 2 207 Svenska Kursgårdar 1 196 Ibis Hotel (Good Morning Hotels) 1 190 Rica Hotels 1 134 Övriga hotell 2 286 Totalt 42 6 712 Koncernens nyckeltal för åren 1997 2001 Proforma 2001 2000 1999 1998 1997 Hyresintäkter, MSEK 291 267 234 205 193 Resultat efter finansnetto, MSEK 128 130 104 74 58 Resultat efter skatt, MSEK 1) 92 92 81 55 47 Bokfört värde fastigheter, MSEK 2 433 2 106 1 964 1 876 1 865 Antal fastigheter, st 42 41 40 37 37 Direktavkastning fastigheter, % 9,8 10,1 9,5 8,2 7,3 Avkastning på eget kapital, % 11,1 11,4 9,9 7,1 Soliditet, % 1) 32 36 39 40 Räntetäckningsgrad, ggr 2,6 3,0 2,8 2,3 2,0 Resultat efter skatt exklusive jämförelsestörande poster per aktie, SEK 1) 4,77 4,43 3,94 2,72 2,51 Utdelning, kr 3,50 3,50 3,00 2,00 Utdelning i % av resultat efter skatt 73 76 76 73 Fastighetsbeståndet per delmarknad 2001-12-31 Antal Antal Yta, Bokfört värde hotell hotellrum kvm MSEK Andel Storstockholm 7 1 396 75 591 862 35% Göteborg 2 307 12 140 93 4% Öresundsregionen 6 901 43 912 258 11% Oslo 2 293 16 004 167 7% Helsingfors/Vanda 2 323 11 482 142 6% Summa storstadsregioner 19 3 220 159 129 1 522 63% Regionstäder 1) 21 3 285 144 912 862 35% Övriga orter 2) 2 207 9 487 49 2% Totalt 42 6 712 313 528 2 433 100% 1) Regionstäder med mer än 50 000 invånare. 2) Övriga orter med färre än 50 000 invånare (Bollnäs och Nyköping). CAPONA I KORTHET Nordiskt hotellfastighetsbolag. 42 hotellfastigheter. Cirka 6 700 hotellrum. Bokfört värde fastigheter cirka 2,4 miljarder kronor. Noterat på Stockholmsbörsens O-lista. 1) Omräkning med hänsyn till RR 9, Inkomstskatter, se vidare under Redovisningsprinciper. Capona Årsredovisning 2001 1
VD har ordet Under den senare delen av 1990-talet har ekonomin generellt sett haft en stark tillväxt kurvorna har pekat uppåt och företagens nyckeltal har varit starka. Så även för Capona. Sedan vår börsintroduktion i mars 1999 har vi i en stigande konjunktur med ständigt höjda förväntningar från marknaden som följd alltid infriat våra utfästelser med marginal. I enlighet med vad vi tidigare sagt, redovisar vi även för 2001 ett förbättrat resultat jämfört med året innan; en resultatökning på drygt två procent före jämförelsestörande poster till 128 miljoner kronor. Fastighetsverksamhetens resultat ökade med åtta procent medan resultatet i den egna hotelloperatörsverksamheten var oförändrat. Trots att BNP-utvecklingen under 2001 blev betydligt svagare än vad konjunkturbedömare trodde i början av året, infriar vi alltså återigen våra löften. Vår styrka och stabilitet är ett resultat av en konsekvent genomförd strategi med bra hotell på starka marknader, långsiktigt samarbete med professionella hotelloperatörer och hotelldistributörer med starka och välkända varumärken samt omsättningsbaserade hyresavtal. De omsättningsbaserade hyresavtalen är på lång sikt en fördel även när efterfrågan mattas av; i kreativa diskussioner tillsammans med hotelloperatören kan vi besluta om investeringar och åtgärder som ökar hotellets attraktivitet och begränsar en eventuell nedgång i efterfrågan. Under året sjönk Caponas aktiekurs med 8 procent. Samtidigt sjönk såväl Affärsvärldens generalindex med 17 procent som Carnegies fastighetsindex med 6 procent. Sedan börsintroduktionen 1999 har kursen för Caponas aktie ökat med 61 procent, Affärsvärldens generalindex har ökat med 18 procent och Carnegies fastighetsindex med 39 procent. Styrelsen föreslår en oförändrad utdelning, det vill säga 3,50 kronor, för det gångna verksamhetsåret. Marknadsutveckling Den nedgång i det globala resandet som blev en följd av terrordåden i USA den 11 september har haft begränsad effekt på den nordiska hotellmarknaden. Endast omkring tio procent av resenärerna i Norden är utomeuropeiska. De hotell som påverkats är hotell i storstäderna med en stor andel internationella gäster. Caponas exponering mot detta segment av marknaden är begränsat. Caponas hotell har en kundkrets vars resandemönster i stor sett är oförändrat, konjunkturavmattning och minskat globalt resande till trots. Hotellmarknadens utveckling är beroende av den allmänna BNP-utvecklingen. Jag vill därför poängtera att det vi upplever för närvarande inte är någon recession. Det som hänt hittills är att tillväxten har bromsats upp. Detta avspeglas också i antalet sålda rum för 2001 som på flera marknader visar i stort sett oförändrade siffror jämfört med året innan. Ser vi till de enskilda nordiska marknaderna kan vi konstatera att efterfrågan på hotellrum i Sverige under en lång tid har vuxit stadigt. Utbudet har vuxit i takt med efterfrågan och marknaden befinner sig i god balans. Marknaden byggs inte sönder och beläggning och priser utvecklas i ett sunt tempo. Även Finland är en marknad i balans. Den finska marknaden kännetecknas, till skillnad från övriga Norden, av liten närvaro av internationella hotellkedjor. Ägandet är mycket fragmenterat och jag bedömer det som sannolikt att olika aktörer kommer att genomföra strategiska omstruktureringsaffärer på denna marknad framöver. I Norge är situationen mer osäker. Här finns många aktörer med ambitioner att bygga nya hotell. I vissa orter vill jag påstå att hotellmarknaden för ganska lång tid framöver kommer att lida av överkapacitet. Visserligen har antalet övernattningar i Norge ökat under året men rumskapaciteten har ökat ännu mer. På vissa orter förekommer mer eller mindre priskrig för att fylla rummen. Även i Köpenhamn finns ett flertal hotellprojekterare med planer på att bygga nya hotell. Om planerna realiseras är risken stor att också denna marknad, liksom den norska, får problem till följd av överkapacitet. Utvecklingen för den danska hotellmarknaden är således osäker. På lång sikt är jag övertygad om att det totala resandet i världen kommer att öka. Det gäller även inom och till Norden och såväl affärs- som fritidsresandet. Svackor kommer att förekomma från tid till annan, men den långsiktiga trenden är definitivt uppåtgående. En annan bestående trend är koncentrationen till starka hotellvarumärken. Förvärvsmöjligheter Alla förvärv och försäljningar av hotellfastigheter i Capona sker med beaktande av att de ska vara långsiktigt lönsamma för bolaget och därmed våra aktieägare. Den svacka vi för närvarande upplever i konjunkturen har för alla blivit en påminnelse om hotellnäringens cykliska karaktär. Hotellfastighetssäljarnas höga prisförväntningar, som följt i spåren av den långvariga och starka konjunkturuppgången, förväntas till följd av konjunktursvackan sjunka till mer realistiska nivåer framöver. De marknader som för Caponas del är mest attraktiva den närmaste framtiden är Sverige och Finland där det råder god balans mellan tillgång och efterfrågan. Det gäller såväl enskilda hotellfastigheter som större portföljförvärv. Capona avser att ta en aktiv del i den strukturomvandling som framför allt Finland är i behov av. 2 Capona Årsredovisning 2001
De marknader som för Caponas del är mest attraktiva den närmaste framtiden är Sverige och Finland där det råder god balans mellan tillgång och efterfrågan. Genomförda förvärv I augusti köpte vi Scandic Hotel Malmen på Södermalm i Stockholm. Hotellet med 327 rum är det enda riktigt stora hotellet i stadsdelen. Hotellet drivs under ett starkt varumärke och har en stark profil med en stor och trogen kundkrets. Förvärvet passar således väl in i vår strategi. Återköp av aktier Som ett led i Caponas strävan att justera bolagets kapitalstruktur med fokus på aktieägarnas långsiktiga avkastning, har ytterligare återköp av egna aktier genomförts under året. Motsvarande 2 procent av totalt antal aktier till ett belopp av 22 miljoner kronor återköptes. Capona äger därefter sammanlagt 5,2 procent av det totala antalet aktier. De återköpta aktierna kan användas vid förvärv av hotellfastigheter eller, givet aktieägarnas godkännande, makuleras. Framtidsutsikter Det råder stor osäkerhet kring hur konjunkturen kommer att utvecklas det närmaste året. De flesta konjunkturbedömarna spår en fortsatt försvagning under årets inledning och att en uppgång kommer först någon gång under andra halvåret. Vår starka position med attraktiva hotell i starka regioner gör att vi för 2002 ändå vågar tro på ett resultat efter finansnetto i nivå med motsvarande resultat 2001. DANDERYD I FEBRUARI 2002 Olle Persson, VD Capona Årsredovisning 2001 3
Koncernöversikt AFFÄRSIDÉ Caponas affärsidé är Att äga och aktivt förvalta hotellfastigheter på den nordiska hotellmarknaden. Capona är övertygad om att specialisering och koncentration till långsiktigt uthålliga marknader är värdeskapande inom hotellfastighetsförvaltning. Den aktiva förvaltningen av hotellfastigheter på den nordiska hotellmarknaden är grundpelaren i Caponas affärsidé. MÅL Capona arbetar med följande övergripande mål Att vara det ledande hotellfastighetsbolaget i Norden. Capona ska vara den för hotelloperatören bästa hotellfastighetsägaren och samarbetspartnern. Capona ska tillsammans med hotelloperatören optimera hotellets omsättning, vilket även medför ökade intäkter och bättre lönsamhet för Capona. Att avkastningen till aktieägarna ska vara högre än avkastningen på andra jämförbara placeringsalternativ sett över en konjunkturcykel. Capona är ett ungt bolag med endast fyra verksamhetsår bakom sig, varav tre som börsnoterat bolag. Under 2001 har Caponas börskurs minskat med 8 (+56) procent och aktiens totalavkastning, har minskat med 2 (+67) procent. Sedan börsintroduktionen 1999 har totalavkastningen uppgått till 95 procent, jämfört med SIX avkastningsindex som var 25 procent under samma period. Att soliditeten långsiktigt ska uppgå till cirka 30 procent och räntetäckningsgraden lägst ska vara 1,5 gånger, baserat på nuvarande sammansättning av fastighetsbestånd och ränteläge. Soliditeten per den 31 december 2001 var 32 procent och räntetäckningsgraden var 2,6 gånger. Caponas starka ekonomiska ställning innebär att bolaget har möjlighet att göra ytterligare lönsamma förvärv. Capona använder återköp av egna aktier som ett alternativ för att justera bolagets kapitalstruktur. STRATEGIER Capona äger och förvaltar aktivt hotellfastigheter på den nordiska hotellmarknaden. För att nå målen arbetar Capona efter strategier som är indelade i Strategier för aktiv förvaltning och Strategier för hotellfastighetsbeståndet. Strategier för aktiv förvaltning Capona arbetar med följande fyra strategier i sin aktiva förvaltning Omsättningsbaserade hyresavtal ska utgöra basen i de ekonomiska mellanhavandena med hotelloperatörerna. Hyresintäkterna i Capona kommer till 95 procent från omsättningsbaserade hyresavtal. Omsättningsbaserade hyresavtal innebär att hyran utgör en procentuell andel av hotelloperatörens omsättning. Capona och hotelloperatören har därmed samma ekonomiska incitament att öka intjäningen och göra investeringar för att öka hotellets omsättning. Detta i sin tur ökar Caponas hyresintäkter. Hotellen ska drivas av professionella hotelloperatörer och marknadsföras via hotelldistributörer med starka och välkända varumärken. Caponas hotellfastigheter drivs av marknadens mest professionella hotelloperatörer kopplat till välkända varumärken. Detta säkerställer en långsiktigt stark intjänings- och hyresbetalningsförmåga. Ett nära och långsiktigt samarbete ska upprätthållas med hotelloperatörerna för att tillsammans med dem skapa förutsättningar för att öka hotellens omsättning. Den genomsnittliga hyresavtalstiden med hotelloperatörerna är sju år. Detta skapar ett gemensamt engagemang i hotellens utveckling på lång sikt eftersom Capona och den enskilde hotelloperatören tillsammans planerar hur hotellet ska utvecklas. På så vis skapas en produkt som kontinuerligt marknadsanpassas och hotellfastighetens möjligheter tas tillvara på bästa sätt. Tillsammans med hotelloperatörerna skapar Capona på så sätt förutsättningar för att optimera hotellens omsättning. Branschkunskap och marknadskännedom ska upprätthållas genom drift av viss egen hotelloperatörsverksamhet. Capona driver egen hotelloperatörsverksamhet i tre av hotellfastigheterna. Den insikt Capona får genom att framgångsrikt driva egna hotell ger kontinuerligt insikt i hotelloperatörernas situation, behov och möjligheter. Capona kan 4 Capona Årsredovisning 2001
arbetsvillkoren, känner den aktuella marknaden och upprätthåller ett gediget branschkunnande. Detta gör Capona till en attraktiv samarbetspartner. Speciellt i turbulenta tider är det en fördel om fastighetsägaren kan marknadens och branschens villkor. Det innebär att hotelloperatörerna och Capona kan utveckla hotellen tillsammans på bästa möjliga sätt. Strategier för hotellfastighetsbeståndet Capona arbetar med följande fyra strategier för hotellfastighetsbeståndet Hotellfastighetsportföljen ska koncentreras till storstadsregioner och till regionstäder i Norden. Huvuddelen av Caponas hotellfastigheter ligger i nordiska storstadsregioner och regionstäder med mer än 50 000 invånare. Av årets totala hyresintäkter kom 98 procent från hotellfastigheter belägna i storstadsregioner och regionstäder. Förutsättningarna för att driva hotelloperatörsverksamhet i större städer är generellt sett bättre, med högre beläggningsgrad och rumspriser än för genomsnittet i respektive land. På den specifika orten ska hotellfastigheten vara lokaliserad till citylägen, vid strategiska infarter med goda förbindelser till city, flyg och tåg, vid företagsbyar eller i närhet av flygplatser. Dessa lägen attraherar både affärs-, konferens- och fritidsgäster. Kontinuerligt förbättra hotellfastigheternas miljöarbete. Capona förbättrar kontinuerligt hotellfastigheternas miljö och främjar en inriktning mot långsiktiga miljömål enligt FN:s miljödeklaration Agenda 21. Detta sker främst vid val av teknik och byggnadsmaterial i hotellfastigheterna. Miljötänkandet ska enligt Caponas miljöpolicy integreras i den löpande verksamheten. Det tar sig exempelvis uttryck i fastighetsförvaltningens val av produkter, både i den dagliga driften och vid ombyggnad och renoveringar. Hotellfastighetsbeståndet ska bestå av större hotell med minst 75 hotellrum och ligga i segmentet mellan- till högklass. Samtliga Caponas hotellfastigheter har minst 75 hotellrum. 95 procent av alla Caponas hotellrum finns i hotellfastigheter med fler än 100 hotellrum. Det krävs att fastigheten har minst 75 hotellrum för att det ska vara lönsamt att dela upp intäkterna mellan hotelloperatören och fastighetsägaren. Samtliga hotell ligger i segmentet mellan- till högklass. Detta segment vänder sig till det breda och stora antalet affärs-, konferensoch fritidsgäster som reser i Norden. Aktivt delta i omstruktureringen av hotellfastighetsmarknaden och utnyttja möjligheter till lönsamma strukturaffärer. Capona har de senaste tre åren förvärvat sex hotellfastigheter för totalt 528 miljoner kronor. Hotellfastigheterna passar väl in i Caponas strategier och har bidragit positivt till Caponas goda resultatutveckling. När Capona utvärderar potentiella förvärv är långsiktig lönsamhet och möjlighet till förädling av hotellet de viktigaste variablerna. Capona äger och förvaltar aktivt hotellfastigheter på den nordiska hotellmarknaden. Capona Årsredovisning 2001 5
KONCERNSTRUKTUR Hotellfastigheterna i Sverige ägs i huvudsak av Capona AB medan hotellfastigheterna i Norge, Danmark och Finland ägs genom separata dotterbolag. Hotelloperatörsverksamheten i de tre hotell som Capona driver i egen regi ägs genom separata dotterbolag under respektive hotellnamn. Samtliga dotterbolag inom koncernen ägs till 100 procent av Capona AB. Övergripande koncernstruktur Capona AS Norge ORGANISATION OCH MEDARBETARE Fastighetsverksamheten i Capona bedrivs främst via moderbolaget som är beläget i Danderyd. Därutöver samordnar och tillhandahåller moderbolaget alla koncerngemensamma funktioner såsom finansiering, redovisning, information samt kompetens kring hotelldrifts- och hotellutvecklingsfrågor. Juridisk kompetens upphandlas vid behov från välrenommerade juristfirmor i respektive land. För respektive land finns dessutom marknadsgrupper med lokala representanter som bevakar utvecklingen på respektive marknad. Svensk förvaltning Utländska dotterbolag 100% Capona Oy Finland Capona A/S Danmark Capona AB Övergripande organisationsstruktur vvd, Finans / IR Clas Hjorth (våren 2002) Fastighetschef Kerstin Markhem Norsk förvaltning Verkställande direktör Olle Persson Dansk förvaltning Aronsborgs Konferenshotell AB Hotelloperatörsbolag 100% Nya Wisby Hotell AB Täby Park Hotel AB Affärsutvecklingschef Per-Olov Karlsson Finsk förvaltning Ekonomidirektör Solveig Wadman Hotelloperatörsbolag Moderbolaget hade vid årets utgång nio medarbetare, varav sju har akademisk utbildning och två har utbildning på gymnasienivå. Av moderbolagets anställda är fem kvinnor och fyra män. Under året har två medarbetare lämnat sina anställningar. Två har nyanställts, varav en med tillträde under våren 2002. Caponas ledning består av fem personer med specialistkompetens både inom hotelldrift och fastighetsförvaltning. VD ansvarar förutom för övergripande ledningsfrågor även för den löpande verksamheten i hotelloperatörsbolagen. Vice VD ansvarar för finansiering och extern information, inklusive investerarrelationer såsom exempelvis anordnande av kapitalmarknadsdagar och analytikerträffar. Affärsutvecklingschefen ansvarar för större hotellutvecklingsfrågor samt analys av och förhandlingar om förvärv och försäljningar. Hotellutvecklingsfrågor planeras och samordnas med respektive hotelloperatör med syfte att skapa förutsättningar för att optimera hotellens omsättning. Affärsutvecklingschefen ansvarar dessutom för analys av marknadsinformation. Fastighetschefen ansvarar för fastighetsförvaltningen som koordineras från moderbolaget med stöd av lokala förvaltare. För att möjliggöra en flexibel organisation köps en del fastighetsförvaltningstjänster från lokala professionella företag. Ekonomidirektören ansvarar för koncernens ekonomi och administration inkl skattefrågor. Ekonomidirektören ansvarar även för de utländska dotterbolagens administration via lokala redovisningsbyråer samt koordinering och utveckling av hotelloperatörsverksamhetens ekonomifunktioner. Hotelloperatörsverksamheten Caponas hotelloperatörsverksamhet drivs i tre separata bolag. Den dagliga verksamheten leds av respektive hotelldirektör. Denna drift i Caponas egen regi gör att ledningen löpande får värdefull information om marknadsutvecklingen inom hotelloperatörsledet. För en utförlig beskrivning av Caponas hotelloperatörsverksamhet hänvisas till sidorna 30 31. KOMPETENSUTVECKLING I Capona AB sker en kontinuerlig kompetensutveckling inom bland annat miljöfrågor, fastighetsrelaterad lagstiftning, skatteoch redovisningsfrågor. Kompetensutvecklingens inriktning fastställs i individuella planeringssamtal utifrån företagets långsiktiga behov. Under 2001 ägnade moderbolagets medarbetare i genomsnitt cirka fyra dagar åt kompetensutveckling. Kompetensutveckling inom hotelloperatörsverksamheten beskrivs på sidorna 30 31. Capona har fått medel för att göra en analys av behovet av kompetensutveckling inom ramen för EU-projektet Växtkraft Mål 3. 6 Capona Årsredovisning 2001
Ledande befattningshavare Olle Persson Clas Hjorth Solveig Wadman Per-Olov Karlsson Kerstin Markhem LEDANDE BEFATTNINGSHAVARE Olle Persson, född 1945, är Caponas verkställande direktör sedan 1998. Olles tidigare anställningar är bland annat verkställande direktör i Diligentia Hotell mellan 1995 och 1997, verkställande direktör i Silja Hotels mellan 1985 och 1995 och hotelldirektör i Scandic Hotels mellan 1970 och 1985. Olle är ordförande i Konferenspoolen Stockholm. Innehav i Capona är 12 600 aktier. Clas Hjorth, född 1963, är från och med våren 2002 Caponas vice verkställande direktör med ansvar för finans och investerarrelationer. Clas är civilekonom och kommer närmast från fastighetsbolaget Hufvudstaden där han har varit ansvarig för koncernens ekonomi- och finansavdelning. Dessförinnan var han koncerncontroller i Diligentia AB. Innehav i Capona är 0 aktier. Per-Olov Karlsson, född 1947, är anställd sedan 1998 och ansvarig för Caponas affärsutveckling. PO har tidigare bland annat varit hotellkonsult mellan 1982 och 1997. Han har dessutom varit anställd i Sara Hotels mellan 1976 och 1982 där han bland annat arbetat med den administrativa utvecklingen. Dessförinnan var PO verkställande direktör i Hotel Alcudia i Spanien mellan 1973 och 1976 och hotellchef i Sunwing mellan 1970 och 1973. Innehav i Capona är 2 000 aktier. Kerstin Markhem, född 1952, är anställd sedan 1998 och är ny fastighetschef och medlem i ledningsgruppen från och med 1 januari 2001. Kerstin har tidigare varit fastighetsförvaltare på Capona. Hon har dessutom varit fastighetsförvaltare på Prifast mellan 1995 och 1997 samt Stancia mellan 1988 och 1995. Mellan 1983 och 1988 var Kerstin anställd inom Byggnadsstyrelsen. Dessförinnan var hon egen företagare. Innehav i Capona är 150 aktier. Solveig Wadman, född 1948, är anställd sedan 1998 och Caponas ekonomidirektör. Solveig har tidigare varit anställd som ekonomichef i Diligentia Hotell 1997. Hon har dessutom varit anställd inom dåvarande SAS Service Partner mellan 1979 och 1997 och som ekonomichef från 1983. Dessförinnan var Solveig anställd i Högskolerestauranger i Stockholm AB mellan 1973 och 1979 och som ekonomiansvarig sedan 1976. Innehav i Capona är 3 200 aktier. Ando Wikström, född 1964, anställd i Capona sedan 1998 och fram till november 2001 vice verkställande direktör och ansvarig för finans och investerarrelationer. Ando Wikström Capona Årsredovisning 2001 7
Rökgasåtervinning på Aronsborgs Konferenshotell 8 Capona Årsredovisning 2001 För att minska energiförbrukningen har en anläggning för återvinning av värmeenergin som finns i rökgaserna från värmepannan installerats. Samtidigt som avgaserna renas tas även en del av den energi som normalt försvinner ut i det fria om hand för uppvärmning. Som bonuseffekt kan även komfortkyla utvinnas.
MILJÖENGAGEMANG Hotellbranschen i Norden arbetar sedan många år aktivt med miljöfrågorna för att få en stark miljöprofil. Samtliga större hotelloperatörer har väl utarbetade program som kräver att preciserade miljökrav ska uppfyllas. Capona deltar aktivt i hyresgästernas arbete med att kontinuerligt förbättra hotellfastigheternas miljöanpassning. Capona stöder en inriktning mot långsiktiga miljömål (enligt FN:s miljödeklaration Agenda 21) vid val av den teknik och de material som används i fastigheterna. Detta ligger även i Caponas intresse och gör att fastigheterna genomgått och genomgår förbättringar av både yttre och inre miljö. Caponas miljöpolicy Det övergripande målet för Caponas miljöarbete är att spara på naturresurser och ersätta miljöskadliga produkter med sådana som har mindre negativ miljöpåverkan. Både huvudkontor och dotterbolag är engagerade i att öka medarbetarnas medvetenhet och därmed höja kunskapen för att göra bättre miljövänliga val. Miljötänkandet ska enligt Caponas policy integreras i den löpande verksamheten. Det sker exempelvis i fastighetsförvaltningens val av produkter i den dagliga driften, vid ombyggnad och vid renoveringar. Ofta förekommande åtgärder är byte till icke syntetiska inredningsmaterial. I våtrum byts vägg- och golvmaterial av plast till kakel och klinker. Vid renovering av hotellrum används i första hand trä- och andra naturmaterial. Den här typen av miljöanpassningar i form av materialbyten upplevs ofta som standardhöjande av hotellgästen. Detta möjliggör prishöjningar som även kommer Capona tillgodo. Capona deltar aktivt i hyresgästernas arbete med att kontinuerligt förbättra hotellfastigheternas miljöanpassning. Miljöpåverkan Bolaget bedriver ej någon verksamhet som är anmälningspliktig enligt miljöbalken. Skyldighet finns dock att rapportera köldmediemängder, eventuellt läckage samt påfyllning av kylsystem till respektive kommun. För att förbättra fastigheternas status och i samband med uppgradering av ventilations- och kylsystem avvecklas successivt miljöfarliga freoner. Miljöåtgärder Capona bedriver arbetet med att byta köldmedier i enlighet med den svenska miljöbalken vars krav har kortare tidsperspektiv än direktiven från EU. Det innebär att miljöskadliga köldmedier successivt ersätts med miljövänligare alternativ i fastigheternas kylsystem. Moderniseringen av ventilationssystemen ger, förutom bättre inomhusmiljö, ofta också energisnålare lösningar. En sådan energibesparing medför sänkta driftskostnader för hotelloperatören. Finansieringen av investeringen sker i vissa fall genom nytt hyresavtal. Investeringen är även lönsam för hotelloperatören, genom att hotelloperatörens besparing på driftskostnaderna är större än hyreshöjningen. Capona Årsredovisning 2001 9
HISTORIK 1997 Capona bildades i slutet av 1997 genom att de 37 hotellfastigheter i Sverige, Norge och Danmark med cirka 5 700 hotellrum som ingick i PriFasts och Diligentias fastighetsportföljer förvärvades. Ägare till Capona var PriFast och Diligentia. 1998 I slutet av 1998 förvärvade PriFast Diligentias andel i Capona. Kort därefter beslutade en extra bolagsstämma i PriFast att aktierna i Capona skulle överföras till aktieägarna i PriFast. Överföringen genomfördes genom att aktieägarna i PriFast fick inlösenaktier i proportion till sitt innehav i PriFast. Inlösenaktierna noterades på Stockholmsbörsen i december 1998. 2000 I januari 2000 sålde Capona sin enda hotellfastighet med färre än 75 hotellrum, Hotell Anglais i Helsingborg. Samtliga Caponas fastigheter bestod nu av hotell med över 75 hotellrum. För att bevara närvaron i Öresundsregionen förvärvades Comfort Hotel Nouveau i Helsingborg i april månad. I oktober utökades det finska hotellfastighetsbeståndet genom förvärv av Airport Hotel Bonus Inn i Helsingfors/Vanda. 2001 I augusti förvärvade Capona Scandic Hotel Malmen med 327 rum i Stockholm. 1999 I mars 1999 ersattes inlösenaktierna med aktier i Capona. En inlösenaktie gav en Capona-aktie. Aktierna noterades på O-listan vid Stockholmsbörsen den 15 mars 1999. Under året förvärvades två hotellfastigheter i Sverige. I maj förvärvades Ibis Hotel, Stockholm-Syd (före detta Good Morning Hotels) och Scandic Hotel i Bollnäs. I september förvärvades Caponas första hotellfastighet i Finland, nuvarande Comfort Hotel Pilotti, Helsingfors/Vanda. I augusti 2001 förvärvade Capona Scandic Hotel Malmen i Stockholm. 10
Marknadsöversikt AKTÖRER PÅ HOTELLMARKNADEN Hotellmarknaden består av tre typer av aktörer: Hotellfastighetsägare de som äger och förvaltar hotellfastigheter. Hotelloperatörer - de som sköter den dagliga hotelldriften. Större hotelloperatörer verkar som hotellkedjor med hotell på en mängd orter. Hotelldistributörer de som under gemensamt varumärke marknadsför och hanterar bokningar för de hotell som arbetar under det gemensamma varumärket, exempelvis Scandic Hotels eller Best Western Hotels. Samverkan mellan dessa tre kan variera från att tre olika företag intar respektive roll i ett och samma hotell till att ett och samma företag intar alla rollerna. Större hotellfastighetsägare i Norden En strukturomvandling av hotellbranschen pågår, med en renodling mellan hotellfastighetsägare och hotelloperatörer. Branschen är dock fragmenterad och det finns många mindre hotellföretag som både äger hotellfastigheter och driver hotelloperatörsverksamhet. Endast ett fåtal fastighetsägare har stora innehav av hotellfastigheter. Capona och Pandox är de enda renodlade och börsnoterade nordiska hotellfastighetsbolagen. Större hotellfastighetsägare i Norden Totalt Sverige Norge Danmark Finland antal hotell Capona 32 5 3 2 42 Norlandia Hotellene 6 34 40 Pandox 38 1 39 Dividum 32 32 Rainbow Hotels 31 31 Kapiteeli 24 24 Home Invest (Choice) 16 7 23 Wenaas Gruppen 18 2 20 Rica Hotels 1 17 18 First Host 11 5 1 17 Tapiola 13 13 Nordisk Renting 10 2 12 Vital 10 10 Källa: Respektive företag. Hotelldistributörer Capona Hotelloperatörer Hotellfastighetsägare Större hotelloperatörer i Norden Den dagliga driften av hotellen sköts av hotelloperatörer. De större hotelloperatörerna verkar som kedjor med hotell på en mängd orter. Hotelloperatörer med kedjekoncept är idag de mest framgångsrika då de har stordriftsfördelar i produktion och inköp samt utgör en attraktiv samarbetspartner för en hotelldistributör. Hilton förvärvade Scandic Hotels i juni och blev därmed den största hotelloperatören i Norden. Större hotelloperatörer i Norden Totalt Sverige Norge Danmark Finland antal hotell Hilton 68 18 21 23 130 Choice Hotels 33 42 16 91 Norlandia Hotellene 10 46 56 Rica Hotels 7 48 55 Tribe Hotel (fd First Hospitality) 23 11 5 39 Restel Hotels 37 37 Sokos Hotels 36 36 Rainbow Hotels 31 31 Rezidor SAS Hotels (fd SAS International Hotels) 9 15 6 30 Accor Hotels 22 6 28 SSRS/Elite Hotels 15 15 Software Hotels 15 15 Källa: Respektive företag. Större hotelldistributörer i Norden Hotelldistributörer kallas de organisationer som under gemensamt varumärke marknadsför och hanterar bokningar för de i organisationen ingående hotellen. Många hotelldistributörer är också hotelloperatörer. Det är vanligt att samarbete förekommer på en global nivå och att hotelldistributörer ingår i internationella distributions- och reseorganisationer. Choice Hotels, Scandic Hotels och Best Western Hotels är de största hotelldistributörerna i Norden. Större hotelldistributörer i Norden Totalt Sverige Norge Danmark Finland antal hotell Choice Hotels 42 70 20 4 136 Scandic Hotels 69 18 21 24 132 Best Western Hotels 52 27 26 19 124 Sweden Hotels 98 98 Rica Hotels 12 78 90 Svenska Kursgårdar 88 88 Dansk Kroferie 81 81 First Hotels 44 11 4 59 Norlandia Hotellene 10 46 56 Radisson SAS Hotels & Resorts 17 19 10 6 52 Countryside Hotels 40 40 Rainbow Hotels 39 39 Sokos Hotels 36 36 Finlandia Hotels 35 35 Cumulus Hotels 23 23 Ibis Hotel 17 3 20 Källa: Respektive företag. Capona Årsredovisning 2001 11
KONKURRENTER Konkurrenter till Capona är de aktörer som har som affärsidé att vara hotellfastighetsägare med Norden som huvudmarknad. De främsta konkurrenterna på den nordiska marknaden är Pandox och Nordisk Renting som liksom Capona inte är bundna till ett enskilt varumärke. I Finland är Dividum och Kapiteeli stora hotellfastighetsägare. Marknaden i Danmark är mer splittrad och det saknas större aktörer. Andra hotellfastighetsägare i regionen uppfattas inte som direkta konkurrenter då de är kopplade till ett enskilt varumärke, till exempel Norlandia Hotellene, Rainbow Hotels och Rica Hotels i Norge samt Home Invest och First Host som äger hotellfastigheter i både Sverige och Norge. Den konkurrenssituation som har störst inverkan på Caponas resultat är den lokala konkurrensen från närliggande hotell på respektive ort. MARKNADSTRENDER Internationella trender Trenden mot en allt tydligare renodling mellan hotellfastighetsägare och hotelloperatör fortsätter. Detta innebär att ägandet allt oftare skiljs från hotelloperatörsverksamheten, vilket leder till en koncentration mot större aktörer. Stora internationella hotellkedjor, som Hilton, Accor och Choice har etablerats på den nordiska marknaden de senaste åren. Ett starkt varumärke liksom en bred marknadstäckning är viktiga medel i den marknadsföring som hotellkedjorna riktar till stora köpare av hotellnätter. I USA har hotellnäringen alltid betraktats som väsentlig för det övriga näringslivets utveckling på enskilda orter. Denna syn har på senare tid i högre grad än förr även kommit att gälla för Norden och hotellnäringen ses nu som en del av den infrastruktur som är förutsättningen för ett framgångsrikt näringsliv. Olika former av stamkundsprogram har starkt fäste i framför allt USA, men är viktiga även i Europa och Norden. En viss osäkerhet råder dock gällande kommande generationers lojalitet mot enskilda hotellvarumärken. Framför allt unga resenärer använder nya kanaler, främst Internet, som komplement till hotellkedjornas egna bokningssystem. Hotellvarumärke och bonussystem har betydelse för denna grupp, men lojaliteten till ett och samma varumärke är inte lika stark som för andra resandegrupper. Resandet och boendet på hotell över förlängda veckoslut har ökat starkt de senaste åren. Från att tidigare nästan uteslutande ha betraktats som lyxkonsumtion har allt fler kundkategorier blivit medvetna om möjligheterna att utnyttja hotellens weekenderbjudanden. Detta har medfört att den tidigare låga helgbeläggningen avsevärt förbättrats. Effekter av ekonomisk avmattning och terrorattacken i USA Under 2001 har en viss avmattning i världsekonomin kunnat märkas. Avmattningen har under året inte haft någon större inverkan på hotellnäringen i Norden. Utvecklingen i hotellbranschen har normalt ett starkt samband med BNP-utvecklingen. Den ekonomiska avmattningen sker dock från en hög nivå. BNP-utvecklingen har under 2001 varit positiv i stora delar av Europa, även om tillväxttakten varit lägre än under föregående år. Under årets sista kvartal ökade osäkerheten kring den framtida hotellnäringen på grund av terrorattacken i USA den 11 september och några större flygolyckor strax därefter. Händelserna har fått effekter på resandet i världen. Ökad flygrädsla har bidragit till minskad flygvolym och många resenärer föredrar i dagsläget tåg, buss och bil framför flyg. Detta kombinerat med nedgången i världsekonomin har lett till att uppsägningar och till och med konkurser drabbat världens flygindustri. Resandet i Norden är till övervägande del nordiskt, varför ett minskat internationellt resande till regionen får begränsad effekt på hotellnäringen. Endast cirka tio procent av hotellgästerna utgörs av utomeuropeiska resenärer. Det internationella resandet koncentreras till storstäderna, vilket innebär att storstadshotell med en uttalad internationell profil kan komma att påverkas. Affärsresandet och det därmed sammanhängande hotellboendet har en koppling till aktiviteter inom näringslivet. Internationaliseringen av det nordiska näringslivet bidrar till ökningen av antalet sålda hotellrum. Fusioner, till exempel den mellan Merita och Nordbanken, samt If som nu även kommer att fusioneras med finska Sampo, påverkar positivt enskilda marknader. Det finns inget som talar emot en fortsatt internationalisering av företagen, vilket även i framtiden kommer att påverka hotellmarknaden positivt. Det nordiska näringslivets tradition av samförstånd och demokrati på arbetsplatsen innebär att konferensresandet även sker vid konjunkturdämpningar. En avvaktande inställning till långväga resande i terrorattackens spår kan medföra att många nordiska företag i större utsträckning väljer att konferera på hemmaplan snarare än på orter som föranleder långa flygresor. Skillnaden mellan situationen i början på 1990-talet och nuläget I början av 1990-talet drabbades länderna i Norden av en kraftig nedgång i ekonomin. Sverige och Finland var de länder som drabbades hårdast av konjunkturnedgången. Perioden hade föregåtts av en kapacitetsökning inom hotellnäringen. Kapacitetstillskottet var störst i Sverige från mitten av 1980-talet. Dessutom bestod hotellmarknaden av många privata hotelloperatörer, vilka inte var knutna till något hotellvarumärke, de använde sig av pris som konkurrensmedel. Sammantaget gjorde detta att hotellbranschen påverkades kraftigt av den ekonomiska nedgången och både beläggningsgrader och rumspriser sjönk. I dag är situationen annorlunda. Rumskapaciteten är i någorlunda jämvikt på samtliga marknader. Många hotell marknads- 12 Capona Årsredovisning 2001
Hotellnäringens specialisering mot affärs- och konferensresenärer gör att beläggningsgraden totalt sett ligger runt 50 procent i Norden. På de nordiska delmarknader där Capona är verksam är beläggningsgraden cirka 62 procent. förs under välkända och etablerade varumärken där pris inte är det viktigaste konkurrensmedlet. Dessutom finns det fler kundsegment vars hotellboende inte nämnvärt påverkas av en allmän ekonomisk nedgång. Den stora och välsituerade 40-talistgenerationen väntas exempelvis fortsätta sitt relativt omfattande resande även efter pensionsålderns inträdande. Även ungdomar reser och bor på hotell mer än vad unga generationer gjort tidigare. Dessutom har hotellen lyckats nå nya kundsegment genom olika former av weekendarrangemang. Också ovan nämnda bolagssammanslagningar inom det nordiska näringslivet gör att resande inom Norden är nödvändigt oavsett konjunkturläge. HOTELLNÄRINGEN I NORDEN Hotellgästernas sammansättning Hotellnäringen kan grovt delas in i två delmarknader: affärsoch konferensgäster som huvudsakligen utnyttjar hotellen under måndag torsdag samt fritidsgäster som bor på hotellen över veckoslut, sommarmånaderna och större helger. Detta leder till en hög beläggning och ett högre genomsnittligt rumspris under vardagar jämfört med helger. Hotellgästernas sammansättning i de enskilda nordiska länderna skiljer sig till viss del åt. I Norge och Finland svarar fritidsgäster för den största andelen, medan affärs- och konferensgäster dominerar i Sverige och Danmark. Generellt för alla de nordiska länderna gäller att andelen inomnordiska gäster på hotellen är hög. Beläggningsgraden i Norden stannar på cirka 50 procent. Beläggningsgraden varierar mellan olika orter och är generellt sett högre i storstäder och i orter med speciell attraktionskraft, exempelvis orter med kända turistmål eller ett omfattande näringsliv. På de nordiska delmarknader där Capona är verksam, det vill säga storstadsregioner och regionstäder, är beläggningsgraden cirka 62 procent. Hotellgäster i Norden 2000 Andel Andel Andel inomaffär/konferens, % grupp/fritid, % Totalt, % nordiska gäster, % Sverige 68 32 100 84 Norge 46 54 100 79 Danmark 60 40 100 75 Finland 39 61 100 78 Norden är en attraktiv region för kongresser med väl utbyggd och effektiv infrastruktur. Regionen är känd för sin professionalitet i samband med arrangerande av större evenemang. Dessutom är de nordiska länderna kända som trygga destinationer. Kongressnäringen är koncentrerad till storstadsregionerna i respektive land. Hotellens storlek De nordiska länderna har en förhållandevis liten andel av det totala antalet hotellrum i Europa, men har en högre andel hotellrum knutna till något etablerat hotellvarumärke. De nordiska hotellmarknaderna domineras av hotell med färre än 75 rum. Fördelning av hotell i Norden med avseende på antal hotellrum 100 199, 14% 75 99, 11% >200, 8% <75, 67% Capona Årsredovisning 2001 13
HOTELLENS INTJÄNINGSFÖRMÅGA Ett hotells intjäningsförmåga bestäms av beläggningsgraden och det genomsnittliga priset per sålt rum. Beläggningsgraden motsvarar antalet sålda rum i förhållande till rumskapaciteten. Det genomsnittliga priset per sålt rum beräknas som total logiintäkt i förhållande till antal sålda rum, även kallat ARR (Average Room Rate). Den genomsnittliga intäkten per tillgängligt rum kallas RevPAR (Revenue Per Available Room) och beräknas som total logiintäkt i förhållande till totalt antal tillgängliga rum. RevPAR är det mått i vilket intjäningsförmågan brukar anges. Beläggningsgrad Antal sålda rum Rumskapaciteten x ARR = RevPAR Total logiintäkt Antal sålda rum Total logiintäkt Antal tillgängliga rum HOTELLMARKNADEN 2001 Under 2001 har den nordiska hotellmarknaden haft en fortsatt god tillväxt. På alla marknader, utom den danska, steg efterfrågan på hotellrum. Rumskapaciteten ökade dock mer än antal sålda rum, varför beläggningen minskade något sammantaget för Norden. I samtliga nordiska länder ökade de genomsnittliga priserna per sålt rum under året. På Caponas hotellmarknader ökade, liksom tidigare år, både beläggning och snittpriser per sålt rum mer än genomsnittet. Detta medför en ökning i RevPAR. Nordisk hotellstatistik Sverige 1) Norge 1) Danmark 2) Finland 2) Norden 3) Rumskapacitet, milj. 32,5 20,7 14,1 15,9 83,2 förändring, % (2,9) (1,4) (1,7) (1,0) (1,9) Sålda rum, milj. 15,4 10,5 7,3 7,9 41,2 förändring, % (1,3) (0,4) ( 0,2) (1,7) (0,9) Beläggningsgrad 4) 48% 51% 52% 50% 50% föregående år (48%) (51%) (53%) (49%) (50%) ARR. SEK 5) 780 793 745 693 760 förändring, % (5,5) (1,1) (2,0) (3,5) (3,3) RevPAR, SEK 6) 371 403 389 344 377 förändring, % (3,8) (0,1) (0,1) (4,2) (2,2) Antal hotell 7) 1 700 1 000 500 700 3 900 Antal hotellrum, 000 7) 87 59 38 45 229 1) Rullande 12 månader, december 2000 november 2001. 2) Rullande 12 månader, november 2000 oktober 2001. 3) Exklusive Island. 4) Antal sålda rumsnätter delat med rumskapaciteten (antalet hotellrum gånger årets öppethållandedagar). 5) ARR (Average Room Rate), genomsnittligt rumspris per sålt rum, det vill säga total logiintäkt i förhållande till antal sålda rum. 6) RevPAR (Revenue Per Available Room), genomsnittlig intäkt per tillgängligt rum, det vill säga total logiintäkt i förhållande till antal tillgängliga rum. 7) Avser 2000, avrundat. Ett hotells intjäningsförmåga bestäms av beläggningsgraden och det genomsnittliga priset per sålt rum. 14 Capona Årsredovisning 2001
Intäktshöjande investeringar på Scandic Hotel, Kungens Kurva Ytorna har disponerats om så att gästrummen och restaurangen ligger i naturlig anslutning till varandra. Detta ökar både tillgängligheten för gästerna och effektiviteten för hotellet. I samband med ombyggnaden frigjordes ytor som byggdes om till butik med Dala Hemtjänst som hyresgäst. 15
STATISTIK Sålda rum 1989 2001 (Index) 150 140 130 120 110 100 90 80 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 Sverige 1) Norge 1) Danmark 2) Finland 2) Rumskapacitet 1989 2001 (Index) 150 140 130 120 110 100 90 80 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 Sverige 1) Norge 1) Danmark 2) Finland 2) Beläggningsgrad i de nordiska länderna (Index) 1989 2001 (Index) 120 110 100 90 80 Snittpris per sålt rum (ARR) 1993 2001 (Index, lokal valuta) 160 150 140 130 120 110 100 90 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 Sverige 1), SEK Norge 1), NOK Danmark 2), DK Finland 2), FIM Snittintäkt per tillgängligt rum (RevPAR) 1993 2001 (Index, lokal valuta) 200 180 160 140 120 100 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 Sverige 1), SEK Norge 1), NOK Danmark 2), DK Finland 2), FIM Snittintäkt i SEK 1993 2001 (SEK) 800 700 600 500 70 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 Sverige 1) Norge 1) Danmark 2) Finland 2) 400 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 Sverige 1) Norge 1) Danmark 2) Finland 2) Beläggningsgrad i de nordiska länderna (%) 1989 2001 (%) 60 55 50 45 40 35 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 Sverige 1) Norge 1) Danmark 2) Finland 2) 1) Rullande tolv månader, december 2000 november 2001 2) Rullande tolv månader, november 2000 oktober 2001. BNP-utveckling 1989 2001P (Index) 150 140 130 120 110 100 90 80 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001P Sverige Norge Danmark Finland Källa: Konjunkturinstitutet november 2001. 16 Capona Årsredovisning 2001
Sverige Under året var beläggningsgraden i Sverige cirka 48 procent, vilket innebär att den är näst intill oförändrad i jämförelse med föregående år. Ökningen av antalet sålda rumsnätter var något lägre än ökningen av rumskapaciteten. Det genomsnittliga rumspriset per sålt rum (ARR) ökade under året med cirka 5,5 (5,1) procent till 780 kronor. Sammantaget gör detta att den genomsnittliga intäkten per tillgängligt rum (RevPAR) ökade med cirka 3,8 (7,3) procent till 371 kronor. Beläggningsgraden för den svenska marknaden har en fortsatt hög nivå, trots att den jämfört med andra nordiska marknader är något lägre. Förklaringen är det flertal stora säsongsanläggningar, bland annat fjällanläggningar, i Sverige som har låg beläggning under en stor del av året, vilket slår igenom på totalsiffran. På Caponas marknader i Sverige sjönk beläggningsgraden från 58 till cirka 57 procent. Förändringen förklaras främst av en ökad rumskapacitet. Det genomsnittliga rumspriset per sålt rum (ARR) ökade under året med cirka 6,2 (5,7) procent till 843 kronor. Sammantaget gör detta att den genomsnittliga intäkten per tillgängligt rum (RevPAR) ökade med cirka 3,5 (8,2) procent till 476 kronor. Marknader i Sverige där Capona är verksam 1) Antal ARR RevPAR Förändring hotell 2) Beläggning SEK SEK RevPAR, % 3) Storstockholm 208 62% 982 610 1,5 (8,9) Göteborg 56 60% 805 486 1,5 (8,3) Malmö & Helsingborg 46 62% 716 441 6,6 (12,1) Regionstäder 247 48% 685 328 5,5 (5,5) Övriga orter 22 33% 692 227 7,5 (6,8) Summa 579 57% 843 476 3,5 (8,2) Hela Sverige 1 700 48% 780 371 3,8 (7,3) Norge Under året var beläggningsgraden i Norge cirka 51 procent, vilket innebär att den är nästintill oförändrad i jämförelse med föregående år. Ökningen av antalet sålda rumsnätter var något lägre än ökningen av rumskapaciteten. Det genomsnittliga rumspriset per sålt rum (ARR) ökade under året med cirka 1,1 (0,6) procent till 793 kronor. Sammantaget gör detta att den genomsnittliga intäkten per tillgängligt rum (RevPAR) ökat med cirka 0,1 ( 2,9) procent till 403 kronor. I Norge har under flera år en rad nya hotell byggts. Expansionen i Oslo fortsätter och det pågår byggnation av ytterligare två hotell med cirka 450 rum. På Caponas marknader i Norge sjönk beläggningsgraden från 66 till cirka 65 procent. Förändringen förklaras främst av en ökad rumskapacitet. Det genomsnittliga rumspriset per sålt rum (ARR) minskade under året med cirka 1,1 ( 0,5) procent till 829 kronor. Sammantaget gör detta att den genomsnittliga intäkten per tillgängligt rum (RevPAR) minskat med cirka 2,0 ( 3,7) procent till 541 kronor. Marknader i Norge där Capona är verksam 1) Antal ARR RevPAR Förändring hotell 2) Beläggning SEK SEK RevPAR, % 3) Oslo 71 66% 841 556 2,7 ( 5,4) Regionstäder 61 64% 810 518 0,9 (-1,1) Summa 132 65% 829 541 2,0 (-3,7) Hela Norge 1 000 51% 793 403 0,1 (-2,9) 1) Rullande 12 månader, december 2000 november 2001. 2) Avser 2000. 3) Inom parentes avser motsvarande förändring 2000. 1) Rullande 12 månader, december 2000 november 2001. 2) Avser 2000. 3) Inom parentes avser motsvarande förändring 2000. Utveckling av hotellbranschen i Sverige 1989 2001 1) (Index) 160 150 140 130 120 110 100 90 80 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 BNP Sålda Rumskapacitet Snittpris per sålt rum, SEK rumsnätter 1) Rullande tolv månader, december 2000 november 2001. Utveckling av hotellbranschen i Norge 1993 2001 1) (Index) 160 150 140 130 120 110 100 90 80 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 BNP Sålda Rumskapacitet Snittpris per sålt rum, NOK rumsnätter 1) Rullande tolv månader, december 2000 november 2001. BNP-utveckling och inflation i Sverige 1999-2003P 1999 2000 2001P 2002P 2003P BNP-utveckling, % 4,1 3,6 1,2 1,5 2,6 Inflation, % 0,6 1,3 2,8 1,6 1,7 Källa: Konjunkturinstitutet november 2001. BNP-utveckling och inflation i Norge 1999-2003P 1999 2000 2001P 2002P 2003P BNP-utveckling, % 1,1 2,3 1,2 1,6 1,8 Inflation, % 2,3 3,1 3,2 2,0 2,1 Källa: Konjunkturinstitutet november 2001. Capona Årsredovisning 2001 17
Danmark I Danmark sjönk beläggningsgraden under året från 53 till cirka 52 procent. Förändringen förklaras främst av en ökad rumskapacitet. Det genomsnittliga rumspriset per sålt rum (ARR) ökade under året med cirka 2,0 (11,6) procent till 745 kronor. Sammantaget gör detta att den genomsnittliga intäkten per tillgängligt rum (RevPAR) ökade med cirka 0,1 (13,3) procent till 389 kronor. Köpenhamnsregionen har liksom Malmöregionen påverkats av Öresundsbrons attraktionskraft. Många nya hotellprojekt är på gång. Liksom i Malmö skulle marknaden kunna påverkas negativt om samtliga genomförs. På Caponas marknader i Danmark sjönk beläggningsgraden från 71 till cirka 70 procent. Förändringen förklaras främst av en ökad rumskapacitet i Köpenhamnsområdet. Det genomsnittliga rumspriset per sålt rum (ARR) ökade under året med cirka 2,0 (4,2) procent till 767 kronor. Sammantaget gör detta att den genomsnittliga intäkten per tillgängligt rum (RevPAR) minskade med cirka 0,2 (+6,5) procent till 534 kronor. Finland I Finland ökade beläggningsgraden under året från 49 till cirka 50 procent. Ökningen av antalet sålda rumsnätter var något högre än ökningen av rumskapaciteten. Det genomsnittliga rumspriset per sålt rum (ARR) ökade under året med cirka 3,5 (4,7) procent till 693 kronor. Sammantaget gör detta att den genomsnittliga intäkten per tillgängligt rum (RevPAR) ökade med cirka 4,2 (4,5) procent till 344 kronor. Helsingfors hade under det kalla kriget en unik position som neutral mötesplats mellan öst och väst. En position som ledde till att det byggdes en mängd femstjärniga lyxhotell. I dag är efterfrågan på lyxhotell lägre. På Caponas marknad i Helsingfors/Vanda sjönk beläggningsgraden från 66 till cirka 65 procent. Förändringen förklaras främst av en ökad rumskapacitet. Det genomsnittliga rumspriset per sålt rum (ARR) steg under året med cirka 3,3 (7,0) procent till 888 kronor. Sammantaget gör detta att den genomsnittliga intäkten per tillgängligt rum (RevPAR) ökade med cirka 1,2 (7,2) procent till 573 kronor. Marknader i Danmark där Capona är verksam 1) Antal ARR RevPAR Förändring hotell 2) Beläggning SEK SEK RevPAR, % 3) Köpenhamn 88 71% 768 541-0,4 (6,2) Kolding 7 57% 745 428 1,7 (9,6) Summa 95 70% 767 534-0,2 (6,5) Hela Danmark 500 52% 745 389 0,1 (13,3) 1) Rullande 12 månader, november 2000 oktober 2001. 2) Avser 2000. 3) Inom parentes avser motsvarande förändring 2000. Marknader i Finland där Capona är verksam 1) Antal ARR RevPAR Förändring hotell 2) Beläggning SEK SEK RevPAR, % 3) Helsingfors/Vanda 54 65% 888 573 1,2 (7,2) Hela Finland 700 50% 693 344 4,2 (4,5) 1) Rullande 12 månader, november 2000 oktober 2001. 2) Avser 2000. 3) Inom parentes avser motsvarande förändring 2000. Utveckling av hotellbranschen i Danmark 1993 2001 1) (Index) 160 150 140 130 120 110 100 90 80 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 BNP Sålda Rumskapacitet Snittpris per sålt rum, DKK rumsnätter 1) Rullande tolv månader, november 2000 oktober 2001. Utveckling av hotellbranschen i Finland 1993 2001 1) (Index) 160 150 140 130 120 110 100 90 80 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 BNP Sålda Rumskapacitet Snittpris per sålt rum, FIM rumsnätter 1) Rullande tolv månader, november 2000 oktober 2001. BNP-utveckling och inflation i Danmark 1999-2003P 1999 2000 2001P 2002P 2003P BNP-utveckling, % 2,1 3,2 1,4 1,9 2,0 Inflation, % 2,1 2,7 2,3 1,7 1,9 Källa: Konjunkturinstitutet november 2001. BNP-utveckling och inflation i Finland 1999-2003P 1999 2000 2001P 2002P 2003P BNP-utveckling, % 4,0 5,7 0,5 1,6 2,5 Inflation, % 1,3 3,0 2,6 1,7 2,2 Källa: Konjunkturinstitutet november 2001. 18 Capona Årsredovisning 2001