INNEHÅLLSFÖRTECKNING CAPONAS HOTELLFASTIGHETSBESTÅND

Transkript

1 ÅRSREDOVISNING 2000

2 INNEHÅLLSFÖRTECKNING 1 ÅRET I KORTHET 2 VD HAR ORDET 4 VERKSAMHETSBESKRIVNING 4 Affärsidé, mål och strategier 6 Koncernstruktur 6 Organisation och personal 6 Miljöengagemang 7 Historik 9 HOTELLMARKNADSÖVERSIKT 9 Hotellmarknadsaktörerna 9 Konkurrenter 10 Hotellbranschen i stort 10 Den nordiska hotellmarknaden 11 Hotellmarknaden Hotellens intjäningsförmåga 12 Hotellstatistik 17 FASTIGHETSVERKSAMHETEN 17 Capona jämfört med traditionella fastighetsbolag 17 Hyresavtalstyper och hyresavtalsstruktur 18 Investeringar 19 Underhållskostnader 19 Förvärv 20 Försäljningar 20 Hotellfastighetsbeståndet 26 Fastighetsvärdering 28 Fastighets- och hotellförteckning 30 HOTELLOPERATÖRSVERKSAMHETEN 30 Aronsborgs Konferenshotell 31Täby Park Hotel 31Wisby Hotell 32 KUNDER OCH SAMARBETSPARTNERS 32 Hotelloperatörer 32 Hotelldistributörer 32 Varumärken 34 AKTIEN 34 Aktiekapital 34 Ägarstruktur 34 Utdelningspolicy 34 Utdelning 34 Aktiens utveckling 35 Återköp av egna aktier 35 Data per aktie 35 Analytikerförteckning 36 EKONOMISK ÖVERSIKT 36 Femårsöversikt 37 Finans- och valutapolicy 38 Möjligheter och risker 39 Känslighetsanalys 39 Valutakurser 41 RÄKENSKAPER 41Förvaltningsberättelse 45 Resultaträkningar 46 Balansräkningar 48 Kassaflödesanalyser 49 Noter 57 Förslag till vinstdisposition 58 Revisionsberättelse 60 STYRELSE, REVISORER OCH LEDANDE BEFATTNINGSHAVARE 62 DEFINITIONER 63 BOLAGSSTÄMMA 64 ADRESSER Ekonomisk Information under 2001 Tremånadersrapport: Tisdagen den 24 april Sexmånadersrapport: Tisdagen den 17 juli Niomånadersrapport: Tisdagen den 16 oktober Ordinarie bolagsstämma hålls onsdagen den 21 mars 2001, i Auditoriet kl på Moderna Museet i Stockholm. De siffror som redovisas i årsredovisningen har i vissa fall avrundats vilket innebär att alla tabeller inte alltid summmerar. CAPONAS HOTELLFASTIGHETSBESTÅND CAPONA I KORTHET Caponas affärsidé är att äga och aktivt förvalta hotellfastigheter på den nordiska hotellmarknaden. Målet är att vara det ledande hotellfastighetsbolaget i Norden. Fastighetsbeståndet bestod den 31 december 2000 av totalt 41 hotellfastigheter varav 31 är belägna i Sverige, fem i Norge, tre i Danmark och två i Finland. Hotellfastigheterna ligger i storstadsregioner och regionstäder. De är i huvudsak lokaliserade till citylägen eller strategiska infarter som har goda förbindelser till city och till andra kommunikationer såsom flyg och tåg. Verksamheten i Caponas hotellfastigheter drivs av välkända hotelloperatörskedjor som är anslutna till etablerade hotelldistributörer med starka och välkända varumärken. I tre av hotellen driver Capona hotelloperatörsverksamhet i egen regi. Per den 31 december 2000 uppgick den totala uthyrningsbara ytan till cirka kvm och det totala antalet hotellrum uppgick till cirka Fastigheternas totala bokförda värde uppgick den 31 december 2000 till (1 964) MSEK. Capona är sedan mars 1999 noterat på O-listan vid OM Stockholmsbörsen. Namnet Capona kommer från det latinska ordet caupona som betyder hotell. Omslagsbild: Ellinor Göransson, First Hotel Mårtenson, Halmstad 98

3 Året i korthet Året i korthet 1 januari 31 december 2000 Hotellfastighetsbolaget Caponas hyresintäkter steg med 14 procent till 267 (234) MSEK. För jämförbara enheter steg hyresintäkterna med 8 procent. Resultatet efter finansnetto, inklusive jämförelsestörande poster ökade till 130 (104) MSEK. Exklusive jämförelsestörande poster, vilka uppgick till 5 (0) MSEK, ökade resultatet efter finansnetto med 20 procent till 125 (104) MSEK. Resultatet efter skatt steg till 103 (89) MSEK. Resultatet efter skatt per aktie ökade med 18 procent till 5,21 (4,43) SEK. Under året förvärvade Capona två hotellfastigheter för totalt 143 (102) MSEK samt återköpte cirka 3,2 procent av Caponas totala antal aktier för 32 (0) MSEK. Styrelsen föreslår en utdelning om 3,50 (3,00) SEK per aktie, vilket motsvarar cirka 67 procent av årets resultat efter skatt per aktie. Hotellfastighetsbolaget Caponas hyresintäkter steg under året med 14 procent till 267 (234) MSEK. För jämförbara hotellfastigheter ökade hyresintäkterna med 8 procent. Denna ökning förklaras av Caponas omsättningsbaserade hyresavtal som genererat högre intäkter till följd av hotellens ökade omsättning. Detta i sin tur är en följd av den fortsatt goda hotellkonjunkturen. Hotellfastighetsförvärv och omsättningshöjande investeringar bidrog också till intäktsökningen. Direktavkastningen steg till 10,1 (9,5) procent. Resultatet från fastighetsverksamheten ökade med 13 procent till 184 (162) MSEK. Resultatet från de tre hotell som drivs i egen regi, den egna hotelloperatörsverksamheten, uppgick till 23 (17) MSEK, en ökning med 39 procent. Rörelseresultatet för perioden uppgick till 192 (160) MSEK. Resultatet efter finansnetto, exklusive jämförelsestörande poster, ökade med 20 procent till 125 (104) MSEK. Inklusive jämförelsestörande poster, vilka uppgick till 5 (0) MSEK och avser realisationsvinst för såld fastighet och överskottsmedel i SPP, ökade resultatet efter finansnetto till 130 (104) MSEK. Resultatet efter skatt steg till 103 (89) MSEK. Resultatet efter skatt per aktie ökade med 18 procent till 5,21 (4,43) SEK. I januari såldes den enda hotellfastigheten med färre än 75 hotellrum, Hotell Anglais i Helsingborg. Det gav en realisationsvinst på 3 MSEK. I april förvärvades Hotel Nouveau i Helsingborg som har 92 hotellrum och i oktober förvärvades Caponas andra hotellfastighet i Finland, Airport Hotel Bonus Inn i Helsingfors-Vanda som har 211 hotellrum. Under året har Capona återköpt cirka 3,2 procent av det totala antalet aktier för 32 MSEK. Caponas hotellfastigheter Antal Antal Hotelldistributör hotell hotellrum Scandic Hotels First Hotels Radisson SAS Hotels Best Western Hotels Choice Hotels Svenska Kursgårdar 1196 Good Morning Hotels 1190 Rica Hotels 1134 Övriga hotell Totalt Resultat efter finansnetto MSEK kv ) kv2 kv3 Per kvartal 1) Proforma kv4 kv1 kv kv3 kv4 kv1 kv Rullande 12 månader kv3 kv4 MSEK

4 VD har ordet VD har ordet ÅRET SOM GÅTT År 2000 blev ännu ett framgångsrikt verksamhetsår för Capona. Den allmänna konjunkturen på vår hemmamarknad, Norden, har varit fortsatt god vilket även avspeglats inom besöksnäringen allt fler människor har bott på hotell. Vår strategi med omsättningsbaserade hyresavtal medför i den uppåtgående marknad som nu råder goda resultatförbättringar, både från de hotell vi driver i egen regi och de hotell som drivs av andra hotelloperatörer. De investeringar som gjorts för att öka omsättningen har burit frukt, vilket även det bidragit till vårt goda årsresultat. Det är tillfredsställande att kunna konstatera att vi återigen lyckats infria de resultat vi ställt i utsikt under året. Under det gångna året har fastighetsverksamhetens resultat ökat med 13 procent och hotelloperatörsverksamhetens resultat har ökat med 39 procent. Tittar man på resultatet efter finansnetto, exklusive jämförelsestörande poster, så ökade det med 20 procent och resultatet efter skatt ökade med 18 procent till 5,21 kronor per aktie. Det är även glädjande att konstatera att våra aktieägare i år fått en god värdeökning på sitt aktieinnehav i Capona. Värdet på Caponas aktie har under 2000 ökat med 56 procent, vilket kan jämföras med Affärsvärldens Generalindex som sjönk 12 procent och Carnegies fastighetsindex som ökade med 36 procent under samma period. Härtill föreslås en utdelning för det gångna verksamhetsåret på 3,50 kronor per aktie, vilket innebär en ökning med 17 procent jämfört med utdelningen året innan. FÖRÄNDRINGAR AV BESTÅNDET De förändringar i beståndet som gjorts under året har varit helt i linje med vår fastlagda strategi. I början av året såldes hotellfastigheten Hotel Anglais i Helsingborg, med 46 hotellrum. Försäljningen var ett led i att koncentrera beståndet till hotell med minst 75 hotellrum. Efter försäljningen har samtliga våra hotellfastigheter minst 75 hotellrum. Caponas starka ekonomiska ställning innebär att bolaget har möjlighet att göra förvärv. Under det gångna året har vi förvärvat två hotellfastigheter för totalt 143 miljoner kronor. Under våren förvärvades Hotel Nouveau i Helsingborg som har 92 rum, vilket stärker vår närvaro i den expansiva Öresundsregionen. I oktober förvärvades Airport Hotel Bonus Inn som ligger i Helsingfors-Vanda och har 211 hotellrum. Efter detta förvärv har vi nu två hotellfastigheter i Finland och har därmed tagit ytterligare ett steg i vår finska etablering som påbörjades Finland ser vi som en mycket intressant marknad med flera affärsmöjligheter. ÅTERKÖP AV EGNA AKTIER Ett av Caponas mål är att justera bolagets kapitalstruktur med fokus på aktieägarnas långsiktiga avkastning. Som ett led i detta och med stöd av det mandat styrelsen fick vid förra årets bolagsstämma har vi under året genomfört återköp av egna aktier motsvarande 3,2 procent av totalt antal aktier till ett belopp av 32 miljoner kronor. Dessa återköpta aktier kan, givet aktieägarnas godkännande, bland annat användas vid förvärv av hotellfastigheter. MARKNADSUTVECKLING Besöksnäringen har haft en fortsatt positiv utveckling under det gångna året. I Sverige ökade både beläggningsgraden och rumspriserna. På några mycket starka hotellmarknader, som till exempel i Stockholm och Öresundsregionen, är efterfrågan på hotellrum mycket hög året runt och det råder ofta kapacitetsbrist. Tillskottet av nya rum är dessutom begränsat varför vi även fortsättningsvis räknar med en hög beläggningsgrad. Norge har däremot haft kapacitetstillskott som lett till sjunkande beläggning. Trots att nya hotell byggts under det senaste året har dock rumspriserna kunnat hållas på en oförändrad 2

5 VD har ordet nivå under det gångna året. Den danska besöksnäringen har utvecklats positivt med en ökad beläggning och ökade rumspriser. Öresundsförbindelsen mellan Köpenhamn och Malmö har bidragit till att stärka intresset för hela Öresundsregionen och många företag har valt att etablera verksamhet i området. På den danska sidan förekommer till följd av detta därför ett antal nya hotellprojekteringar. I Finland har tillgången på hotellrum i stort sett ökat i samma takt som efterfrågan, vilket inneburit att beläggningen varit i stort sett oförändrad. Tack vare att efterfrågan ökat har rumspriserna samtidigt fortsatt att öka. Bedömare av den ekonomiska marknadsutvecklingen talar om en fortsatt positiv BNP-utveckling. Även om utvecklingen inte ser ut att bli fullt lika stark som tidigare år så är bedömningen för 2001 trots allt hög sett i ett längre historiskt perspektiv. Vi kan inte se några tecken på avmattning inom resandet i Norden. Aktivitetsnivån i näringsliv och samhälle i övrigt påverkar resandet och därmed efterfrågan på hotellrum. Hotellnäringens konjunkturberoende har helt klart minskat de senaste åren, främst på grund av att branschen har flera ben att stå på. Förr var hotellens beroende av affärsresenärer större, men i dag har en vital konferensmarknad samt ett starkt ökat privatresande breddat hotellens målgrupper. Det ökade privata resandet har även gjort att den tidigare låga rumsbeläggningen under helger starkt förbättrats. Vår bedömning är att efterfrågan på hotellrum i storstadsregioner och regionstäder, områden vi i enlighet med vår strategi fokuserar på, kommer att vara fortsatt god. till följd av de senaste årens kapacitetstillskott. Detta i kombination med ett högre ränteläge än i de övriga nordiska länderna tynger de norska förvärvskalkylerna. Samtidigt kan ändå prisvärda förvärvsobjekt dyka upp när säljarnas prisförväntningar blir mer realistiska. ÅRET SOM KOMMER Som tidigare nämnts syns inga generella tecken på avmattning inom besöksnäringen. Vår genomtänkta strategi med bra hotell på starka marknader, långsiktigt samarbete med professionella hotelloperatörer och hotelldistributörer med starka och välkända varumärken samt omsättningsbaserade hyresavtal gör att jag räknar med att resultatet efter finansnetto för år 2001 kommer att överstiga motsvarande resultat för år 2000, exklusive de jämförelsestörande posterna. DANDERYD I FEBRUARI 2001 Olle Persson, VD FÖRVÄRVSMÖJLIGHETER Vi arbetar kontinuerligt med att utveckla vårt bestånd ytterligare i enlighet med våra affärsstrategier. Förutsättningarna på de marknader där vi verkar skiljer sig åt och våra aktiviteter anpassas därefter. I Sverige och Finland är strategiska förvärv fortsatt intressanta tack vare den stabila marknadsutvecklingen. Detta gäller såväl enskilda hotellfastigheter som större portföljförvärv. Finland är för närvarande en för oss mycket viktig marknad och större portföljförvärv i Finland skulle öka våra möjligheter att aktivt delta i den pågående omstruktureringen av den finska hotellfastighetsmarknaden. Även i Danmark ser marknadsutvecklingen positiv ut, men de potentiella danska objekten är relativt få och oftast för dyra för att förvärv skall kunna vara av intresse. I Norge har hotellfastighetsmarknadens utveckling dämpats 3

6 Verksamhetsbeskrivning Verksamhetsbeskrivning AFFÄRSIDÉ Att äga och aktivt förvalta hotellfastigheter på den nordiska hotellmarknaden. Vi inom Capona är övertygade om att specialisering och koncentration är värdeskapande inom fastighetsförvaltning. Därför utgör den aktiva förvaltningen av hotellfastigheter på den nordiska hotellmarknaden grundpelaren i Caponas affärsidé. MÅL Att vara det ledande hotellfastighetsbolaget i Norden. Att vara det ledande hotellfastighetsbolaget innebär att Capona ska vara den för hotelloperatörerna bästa hotellfastighetsägaren och samarbetspartnern. Härigenom skapas möjlighet för Capona att tillsammans med hotelloperatören optimera hotellets omsättning, vilket även medför ökade intäkter och bättre lönsamhet för Capona. Att avkastningen till aktieägarna ska vara högre än avkastningen på andra jämförbara placeringsalternativ sett över en konjunkturcykel. Capona är ett ungt bolag med endast tre verksamhetsår bakom sig, varav två som börsnoterat bolag. Under 2000 har Caponas börskurs ökat med 56 (39) procent och aktiens totalavkastning, Caponas börskursutveckling inklusive återinvesterad utdelning på 3,00 (2,00) SEK, uppgick till 67 (48) procent. Att soliditeten långsiktigt ska uppgå till cirka 30 procent och räntetäckningsgraden lägst ska vara 1,5 gånger, baserat på nuvarande sammansättning av fastighetsbestånd och ränteläge. Soliditeten per den 31 december 2000 var 38 procent och räntetäckningsgraden var 3,0 gånger. Caponas starka ekonomiska ställning innebär att bolaget har möjlighet att göra ytterligare lönsamma förvärv. Capona har samtidigt använt återköp av egna aktier som ett alternativ att justera bolagets kapitalstruktur. STRATEGIER Capona äger och förvaltar aktivt hotellfastigheter på den nordiska hotellmarknaden. För att tydliggöra detta har vi delat upp Caponas övergripande strategier i strategier för aktiv förvaltning och strategier för hotellfastighetsbeståndet. Strategier för aktiv förvaltning Omsättningsbaserade hyresavtal ska utgöra basen i de ekonomiska mellanhavandena med hotelloperatörerna. Hyresintäkterna i Capona kommer till 95 procent från omsättningsbaserade hyresavtal. Omsättningsbaserade hyresavtal innebär att hyran utgör en procentuell andel av hotelloperatörens omsättning. Capona och hotelloperatörerna har därmed samma ekonomiska incitament att öka intjäningen och göra investeringar för att öka hotellens omsättning. Detta i sin tur ökar Caponas hyresintäkter. Hotellen ska drivas av professionella hotelloperatörer och marknadsföras via hotelldistributörer med starka och välkända varumärken. Caponas hotellfastigheter drivs av marknadens mest professionella hotelloperatörer med starka och välkända varumärken. Detta säkerhetsställer en långsiktigt stark intjäning och därmed hyresbetalningsförmåga. Ett nära och långsiktigt samarbete ska upprätthållas med hotelloperatörerna för att tillsammans med dem skapa förutsättningar för att optimera hotellens omsättning. Den genomsnittliga hyresavtalstiden är sju år, vilket skapar ett gemensamt engagemang i hotellens utveckling på lång sikt. Capona och hotelloperatören planerar tillsammans hotellutvecklingsfrågorna och skapar på så vis en produkt som kontinuerligt marknadsanpassas. Hotellfastighetens möjligheter tas tillvara på bästa sätt. Tillsammans med hotelloperatörerna skapar Capona på så sätt förutsättningar för att optimera hotellens omsättning. 4

7 Verksamhetsbeskrivning Branschkunskap och marknadskännedom ska upprätthållas genom drift av viss egen hotelloperatörsverksamhet. I tre av Caponas hotellfastigheter driver Capona för närvarande hotelloperatörsverksamhet i egen regi. Den insikt Capona får genom att själv framgångsrikt driva egna hotell ger ökad förståelse för hotelloperatörernas situation, deras behov och möjligheter. Capona kan arbetsvillkoren, känner den aktuella marknaden och upprätthåller ett gediget branschkunnande. Detta gör Capona till en attraktiv samarbetspartner. Strategier för hotellfastighetsbeståndet Hotellfastighetsportföljen ska koncentreras till storstadsregioner och till regionstäder i Norden. Huvuddelen av Caponas hotellfastigheter ligger i nordiska storstadsregioner och regionstäder med mer än invånare. Av årets totala hyresintäkter svarade dessa hotellfastigheter för 98 procent av intäkterna. Förutsättningarna för att driva hotelloperatörsverksamhet i större städer är generellt bättre med högre beläggningsgrad och priser än för genomsnittet i landet. På orten ska hotellfastigheten vara strategiskt placerad i cityläge, i anslutning till flygplatser, vid infarter och vid företagsbyar. Dessa lägen attraherar både affärs-, konferens- och fritidsgäster. Aktivt delta i omstruktureringen av hotellfastighetsmarknaden och utnyttja möjligheter till lönsamma strukturaffärer. Capona har de senaste två åren förvärvat fem hotellfastigheter för totalt 245 MSEK. Hotellen passar väl in i Caponas strategier och har bidragit positivt till Caponas goda resultat. När Capona utvärderar potentiella förvärv är lönsamheten en mycket viktig variabel. Förvärv av hotellfastigheter enbart för att öka balansräkningen är inte aktuellt. Kontinuerligt förbättra hotellfastigheternas miljöanpassning. Capona främjar en inriktning mot långsiktiga miljömål (enligt Agenda 21) vid val av teknik och material i hotellfastigheterna. Bolaget arbetar med hotelloperatörerna för att tillsammans uppfylla uppsatta miljöprogram och miljökrav. I enlighet med Caponas miljöpolicy integreras miljötänkandet i den löpande verksamheten. Hotellfastighetsbeståndet ska bestå av större hotell med minst 75 hotellrum och ligga i segmentet mellan- till högklass. Caponas samtliga hotell har minst 75 hotellrum. Mer än 96 procent av alla hotellrummen finns i hotellfastigheter med fler än 100 hotellrum. Det krävs att fastigheten har minst 75 hotellrum för att det ska vara lönsamt att dela upp intäkterna mellan hotelloperatören och fastighetsägaren. Samtliga hotell ligger i segmentet mellan- till högklass. Detta segment vänder sig till det breda och stora antalet affärs-, konferens- och fritidsgäster som reser i Norden. 5

8 Verksamhetsbeskrivning KONCERNSTRUKTUR Hotellfastigheterna i Sverige ägs i huvudsak av Capona AB medan hotellfastigheterna i Norge, Danmark och Finland ägs genom separata dotterbolag. Hotelloperatörsverksamheten i de tre hotell som Capona driver i egen regi ägs genom separata dotterbolag under respektive hotellnamn. Samtliga dotterbolag inom koncernen ägs till 100 procent av Capona AB. Övergripande koncernstruktur Utländska dotterbolag 100% Capona AS Norge ORGANISATION OCH PERSONAL Fastighetsverksamheten i Capona drivs i huvudsak i moderbolaget Capona AB medan hotelloperatörsverksamheten drivs i respektive hotellbolag. Totalt är 153 personer anställda inom Capona-koncernen varav elva är verksamma inom fastighetsverksamheten och 142 är verksamma inom hotelloperatörsverksamheten. Moderbolaget, som är beläget i Danderyd, samordnar och tillhandahåller alla administrativa koncerngemensamma funktioner såsom finansiering, redovisning, hotellutvecklingsfrågor och information. Juridiska frågor stäms av beroende på frågeställning och plats med olika välrenommerade advokatbyråer som Capona har etablerade samarbeten med. Av moderbolagets tio medarbetare har åtta utbildning på akademisk nivå och två utbildning på gymnasienivå. Genomsnittsåldern i moderbolaget uppgick till 44 år och av moderbolagets medarbetare var fem kvinnor och fem män. Svensk förvaltning Capona Oy Finland Capona A/S Danmark Capona AB Övergripande organisationsstruktur vvd, Finans / IR Ando Wikström Fastighetschef Kerstin Markhem Norsk förvaltning Verkställande direktör Olle Persson Dansk förvaltning Aronsborgs Konferenshotell AB Hotelloperatörsbolag 100% Nya Wisby Hotell AB Täby Park Hotel AB Affärsutvecklingschef Per-Olov Karlsson Finsk förvaltning Ekonomidirektör Solveig Wadman Hotelloperatörsbolag Ledningen för bolaget består av fem personer och verksamheten leds av VD Olle Persson. Ledningen ansvarar för den löpande verksamheten och arbetar efter uppsatta mål och strategier. Caponas ledning har lång erfarenhet av olika former av hotelldrift och hotellfastighetsförvaltning. De ledande befattningshavarna finns utförligare beskrivna på sidan 61. Caponas finansiering och externa information, inklusive investerarrelationer, handhas av vice VD Ando Wikström. Målet med finansieringen är att löpande säkerställa Caponas framtida finansieringsbehov och att lägsta möjliga finansieringskostnad uppnås samtidigt som koncernens finansiella risker kontrolleras och hanteras i enlighet med den fastställda finanspolicyn. Målet med informationsgivningen är att den ska vara öppen, tydlig och kopplad till den löpande dialogen med kapitalmarknaden. Större hotellutvecklingsfrågor samt förvärv och försäljningar ansvarar affärsutvecklingschefen Per-Olov Karlsson för. Hotellutvecklingsfrågorna planeras och samordnas med respektive hotelloperatör. Målsättningen är att långsiktigt skapa en produkt som marknadsanpassas så optimalt som möjligt och som samtidigt tar tillvara fastighetens möjligheter. Tillsammans med hotelloperatörerna skapar Capona på så sätt förutsättningar för att optimera hotellens omsättning. Hotellutvecklingsfrågorna samordnas med fastighetschefen och de regionala förvaltarna. Caponas marknadsinformation koordineras av affärsutvecklingschefen i etablerade marknadsgrupper i respektive land. Dessa grupper består både av interna och externa hotellmarknadspersoner. Caponas förvärv och försäljningar beskrivs separat på sidorna Caponas fastighetsförvaltning samt drift och underhåll ligger under fastighetschefen Kerstin Markhems ansvar. Förvaltningen koordineras från moderbolaget med stöd av förvaltare stationerade nära sina respektive regionala ansvarsområden, i Sverige såväl som i Norge, Danmark och Finland. Dessa förvaltare har lång operativ erfarenhet av hotellfastighetsförvaltning. Capona-koncernens administration, redovisning, budgetering och rapportering handhas av ekonomidirektör Solveig Wadman. Ekonomidirektören koordinerar även dotterbolagen, dels via redovisningsbyråer i respektive land, dels via hotelloperatörsbolagens ekonomifunktioner. Hotelloperatörsbolagen leds av VD Olle Persson och den dagliga driften i dessa tre dotterbolag handhas av respektive hotelldirektör. Den egna driften av dessa hotell bidrar till att ledningen löpande får värdefull information om marknadsutvecklingen inom hotelloperatörsledet. MILJÖENGAGEMANG En av Caponas huvudstrategier för fastighetsbeståndet är att successivt förbättra hotellfastigheternas miljöanpassning. Capona främjar en inriktning mot långsiktiga miljömål (enligt Agenda 21) vid val av teknik och material i våra fastigheter. 6

9 Verksamhetsbeskrivning Capona arbetar med hotelloperatörerna för att tillsammans uppfylla uppsatta miljöprogram och miljökrav. Samtliga större hotelldistributörer har väl utarbetade miljöprogram med preciserade miljökrav. Caponas hotelloperatörer har under de senare åren satsat på att få en stark miljöprofil. I samband med detta har många av Caponas hotellfastigheter genomgått förändringar och renoveringar som syftar till att förbättra både den yttre och inre miljön. Som exempel kan nämnas att när Capona tillsammans med hotelloperatören renoverar hotellrum används i största möjliga utsträckning trä- och andra naturmaterial. I badrummen ersätts eventuellt kvarvarande plastmaterial med kakel. Dessa renoveringar är inte bara miljöförbättrande utan även standardhöjande, vilket möjliggjort prishöjningar som också upplevs motiverade av hotellkunderna. I enlighet med EU:s direktiv ersätts miljöfarliga köldmedier med miljövänligare alternativ i fastigheternas olika kylsystem. Moderniseringen av ventilationssystemen medför ofta en energibesparing. Energibesparingen medför sänkta driftskostnader för hotelloperatören. Capona finansierar investeringen genom att Caponas andel av hotelloperatörens omsättning höjs. Detta ökar således Caponas hyresintäkter. Tack vare att hotelloperatörens kostnadsbesparing är större än hyresökningen så är investeringen även lönsam för hotelloperatören. I enlighet med Caponas miljöpolicy integreras miljötänkandet i den löpande verksamheten. Det tar sig exempelvis uttryck i fastighetsförvaltningens val av produkter, både i den dagliga driften och vid ombyggnad och renoveringar. Både på huvudkontoret och hos dotterbolagen drivs projekt för att använda miljövänliga varor samt för att öka medarbetarnas miljömedvetenhet. HISTORIK Capona bildades i slutet av 1997 genom förvärv av de hotellfastighetsbestånd som tidigare ingick i PriFasts och Diligentias fastighetsportföljer, totalt 37 hotellfastigheter med cirka hotellrum. Från PriFast förvärvade Capona 25 hotellfastigheter med cirka hotellrum. PriFast blev hotellfastighetsägare 1995 genom förvärvet av Stancia som hade sitt ursprung i omorganisationen inom Ratos under slutet av 1980-talet. Dotterbolaget Stancia hade övertagit merparten av Scandic Hotels fastigheter i Sverige, Danmark och Norge. PriFast fortsatte med den upprustning av hotellfastighetsbeståndet som Stancia inlett. Från Diligentia förvärvade Capona tolv hotellfastigheter med cirka 1400 hotellrum. Diligentia bildades inom SEB 1992 i syfte att förvalta de fastigheter som SEB övertagit som skyddande av fordringar. Hotellbeståndet inom Diligentia omstrukturerades för att skapa ett enhetligt bestånd av större hotellfastigheter i region- och storstäder. Initialt ägdes bolaget av PriFast och Diligentia. I slutet av 1998 förvärvade PriFast Diligentias andel i Capona och kort därefter beslutades på en extra bolagsstämma i PriFast att överföra aktierna i Capona till aktieägarna i PriFast. Överföringen genomfördes genom att aktieägarna i PriFast i december 1998 erhöll inlösenaktier i proportion till sitt innehav i PriFast. Inlösenaktierna noterades på OM Stockholmsbörsen i december I mars 1999, när utskiftningen verkställdes, löstes inlösenaktierna automatiskt in och ersattes med aktier i Capona. En inlösenaktie gav en Capona-aktie vilken noterades på O-listan vid OM Stockholmsbörsen den 15 mars

10 Wisby Hotell Konferensavdelning med plats för 155 personer Visby En restaurangmatsal med plats för 130 gäster 134 hotellrum Vinterträdgård med bar och 60 sittplatser

11 Hotellmarknadsöversikt Hotellmarknadsöversikt HOTELLMARKNADSAKTÖRERNA Hotellmarknaden består av tre typer av aktörer: hotellfastighetsägare, hotelloperatörer och hotelldistributörer. Dessa tre aktörer samverkar på olika sätt. Den inbördes relationen mellan aktörerna kan variera från att alla tre är delaktiga i ett hotell, det vill säga en fastighetsägare, en hotelloperatör samt en hotelldistributör, till att ett och samma företag intar alla tre rollerna. Relationerna mellan aktörerna kan regleras på olika sätt, exempelvis genom hyresavtal, managementavtal, franchiseavtal och distributionsallianser. Hotelloperatörer Hotellfastighetsägare Hotelldistributörer Hotelldistributörer Hotelldistributörer kallas de marknads- och bokningsorganisationer som under gemensamt varumärke marknadsför och hanterar bokningar för de i organisationen ingående hotellen. De större hotelloperatörskedjorna verkar även som egna hotelldistributörer med omfattande marknads- och bokningsaktiviteter. Det är vanligt att samarbete förekommer på en global nivå och att hotelldistributörer ingår i internationella distributions- och reseorganisationer. Exempel på hotelldistributörer verksamma i Norden anges i tabellen nedan. Best Western och Scandic Hotels har flest nordiska etableringar. Större nordiska hotelldistributörer Sverige Norge Danmark Finland Totalt Best Western Hotels Scandic Hotels Choice Hotels Sweden Hotels Rica Hotels Svenska Kursgårdar Norlandia Hotellene First Radisson SAS Hotels Countryside Hotels Sokos Hotels Rainbow Hotels Finlandia Hotels Cumulus Ibis Hotel Källa: Capona Hotelloperatörer Hotelloperatörer handhar den dagliga driften av hotellet. De större hotelloperatörerna verkar som kedjor med hotell på en mängd orter. Scandic Hotels är i dag den största nordiska hotelloperatören med över 100 hotell i Norden. De hotelloperatörer som har störst framgång inom hotellbranschen är idag aktörer med kedjekoncept. Exempel på sådan kedjor visas nedan. Hotelloperatörskedjor har stordriftsfördelar i produktion och inköp samt utgör en attraktiv partner för en hotelldistributör som genom ett avtal kan täcka en stor del av marknaden. Större nordiska hotelloperatörer Sverige Norge Danmark Finland Totalt Scandic Hotels Choice Hotels Norlandia Hotellene Rica Hotels First Restel Hotels Sokos Hotels Rainbow Hotels SAS International Hotels Accor Hotels SSRS/Elite Hotels Software Hotels Källa: Capona Hotellfastighetsägare Hotellfastighetsägandet i Norden är fragmenterat. Inom branschen pågår en omstrukturering och ägandet av hotellfastigheter skiljs i allt högre grad från hotelloperatörsverksamheten. Ett fåtal fastighetsägare har större hotellfastighetsportföljer. Utav hotellfastighetsägarna nedan är Capona, Home Invest och Pandox de enda noterade renodlade hotellfastighetsbolagen. Större nordiska hotellfastighetsägare Sverige Norge Danmark Finland Totalt Norlandia Hotellene Capona Pandox Rainbow Hotels Dividum Kapiteeli Dansk Kroferie 8181Home Invest First Host Rica Hotels Wenaas Gruppen Eiendomsspar Nordisk Renting Tapiola Accor Hotels Källa: Capona KONKURRENTER Konkurrenter till Capona är de aktörer som har som affärsidé att vara hotellfastighetsägare med Norden som huvudmarknad. De främsta konkurrenterna på den nordiska marknaden är Pandox och Nordisk Renting. I Norge finns det flera stora hotellfastighetsägare som Norlandia Hotellene, Rainbow Hotels och Rica Hotels. I Danmark är marknaden mer splitt- 9

12 Hotellmarknadsöversikt rad och det finns inte någon stor aktör. Home Invest och First Host är stora hotellfastighetsägare i både Sverige och Norge. I Finland är Dividum och Kapiteeli stora hotellfastighetsägare. Den konkurrenssituation som har störst inverkan på Caponas resultat är dock den lokala konkurrensen från närliggande hotell på respektive ort. HOTELLBRANSCHEN I STORT Den europeiska hotellbranschen har inte kommit lika långt som den amerikanska i renodlingen mellan hotellfastighetsägare och hotelloperatör, men trenden är tydlig. Hotellmarknaden är mer fragmenterad än i USA och oberoende hotelloperatörer dominerar fortfarande. Allt fler hotelloperatörer ansluter sig dock till marknadsallianser. I USA är cirka 75 procent av antalet hotellrum knutna till något av ett fåtal stora hotellvarumärkena. I Europa är endast cirka 20 procent av hotellrummen knuta till något av ett flertal, i huvudsak nationella, hotellvarumärken. Vidare är hotellmarknaden i huvudsak lokal och endast ett begränsat antal hotelloperatörer har tagit steget utanför sitt hemland. Trenden på hotellmarknaden innebär en renodling av rollerna som hotelloperatör och hotellfastighetsägare samt en koncentration mot större aktörer. Ett starkt varumärke och en bred marknadstäckning blir allt viktigare medel i marknadsföringen till stora köpare av hotellnätter. Varumärket uppfattas ofta som en kvalitetsgaranti för kunden och närvaro på ett stort antal orter gör hotellkedjan till en mer attraktiv samarbetspartner. Genom att hotelloperatörer sluter sig samman i stora kedjor uppnås större marknadstillgänglighet genom egna bokningssystem eller genom att ingå i större distributionsallianser. Geografisk breddning är en annan trend, där exempelvis etablering på den nordiska marknaden ger stordriftsfördelar jämfört med den lokala hotelloperatören. Förutsättningarna för att bedriva hotelloperatörsverksamhet i större anläggningar i storstadsregioner är generellt bättre än för genomsnittet i landet. De större aktörerna strävar därför efter att koncentrera sin verksamhet till stora hotell på orter med hög beläggning. En hög beläggningsgrad ger också förutsättningar för en gynnsam prisnivå, vilket sammantaget ger god lönsamhet. DEN NORDISKA HOTELLMARKNADEN De nordiska länderna har en förhållandevis liten andel av det totala antalet hotellrum i Europa. Däremot har de nordiska länderna en förhållandevis hög andel hotellrum knutna till något etablerat hotellvarumärke. Branschen är även här fragmenterad och utgörs till stor del av mindre hotellägare som både driver hotelloperatörsverksamhet och äger hotellfastigheter. På de nordiska hotellmarknaderna dominerar mindre hotell med upp till 75 rum. Det övervägande antalet rum är dock hänförbart till hotell med fler än 75 rum. I Norden finns i genomsnitt mer än hälften av rummen i de större hotellen. Fördelning av hotell i Norden med avseende på antal hotellrum 75 99, 8% , 12% >200, 4% <75, 76% Generellt sett är fördelningen av hotell i respektive nordiskt land med avseende på antal hotellrum likartad. Utvecklingen på den nordiska hotellmarknaden har stark anknytning till hur de nordiska ländernas ekonomi utvecklas. Under 1980-talet byggdes hotellkapaciteten ut och antalet hotellrum ökade. Den snabba värdestegringen på fastighetstillgångar under 1980-talet ledde till att investeringar i hotellfastigheter gjordes med förväntningar om framtida värdetillväxt på fastigheten som inte motiverades av resultatet av hotelldriften. Hotellfastighetsägarna hade hyresavtal där hyran uppgick till ett fast belopp oberoende av den ekonomiska utvecklingen för hotelloperatören, vilken också fick stå för merparten av investeringarna. I samband med lågkonjunkturen under början av talet sjönk efterfrågan på hotellrum markant, för att nå sin botten runt 1992, samtidigt som antalet hotellrum kraftigt ökat. Nedgången slog hårt mot hotellbranschen som hade alltför stor kapacitet. Hotelloperatörerna fick lönsamhetsproblem till följd av de, i stor utsträckning, höga fasta hyrorna. Lönsamhetsproblemen ledde till att hotellfastighetsägarna fick finansiella problem varpå flera hotellfastigheter övertogs som pant av banker och kreditinstitut. Den kraftiga nedgången, i främst Sverige och Finland, har skapat förutsättningar för ett nytt synsätt grundat på omsättningsbaserade hyresavtal. Syftet är att därigenom främja utvecklingen av hotellen över en hel konjunkturcykel. Hyresvärden och hotelloperatören identifierar tillsammans intäktshöjande åtgärder i hotellet. Hotellmarknaden består i huvudsak av två delmarknader, affärs- och konferensresande som sker under måndag torsdag och fritidsresande som förläggs till fredag söndag, sommarmånaderna och större helger. Många hotell inriktar sin verksamhet på ett av segmenten, vilket leder till en hög beläggning under en del av veckan och en relativt sett lägre beläggning under resterande del av veckan. I storstäderna är situationen delvis annorlunda där centralt belägna hotell ofta har affärsresenärer under veckan och turister under veckoslutet, vilket leder till en hög genomsnittlig beläggning. Hotellnäringens specialisering mot affärs- och konferensresenärer gör att beläggningsgraden totalt sett ligger runt 50 procent i Norden. På Caponas hotellmarknader i Norden är beläggningsgraden cirka 62 procent. Hotellgästernas sammansättning visar ett icke helt entydigt 10

13 Hotellmarknadsöversikt HOTELLENS INTJÄNINGSFÖRMÅGA Hotellens intjäningsförmåga påverkas av hotellens genomsnittliga intäkt per tillgängligt rum (Revpar). Revpar är en kombination av beläggning och genomsnittligt rumspris per sålt rum (ARR). Beläggningen är i sin tur en funktion av antalet sålda rum i förhållande till rumskapaciteten och ARR är en funktion av den totala logiintäkten i förhållande till antalet sålda rum. Beläggningsgraden varierar mellan olika orter och är generellt sett högre i de större städerna samt på orter där det finns en speciell attraktionskraft som till exempel ett välkänt turistmönster för de nordiska länderna. I Norge utgör fritidsresenärerna den största andelen medan affärs- och konferensresenärerna dominerar i Sverige, Danmark och Finland. Hotell i Norden konkurrerar traditionellt om fritidsresenärerna med andra övernattnings- och logiformer såsom övernattning hos vänner, husvagn och camping med mera. I samtliga nordiska länder utgör inhemska gäster den största andelen gäster. Hotellgäster i Norden 1999 Andel Andel Andel affär/konferens, grupp/ fritid, utländska gäster, % % % Sverige Norge Danmark Finland Ett mönster med störst andel utländska gäster i storstadsregionerna kan skönjas i hela Norden. I Sverige, Norge och Danmark är de största utländska gästgrupperna från de nordiska grannländerna samt Tyskland. I Finland utgör, förutom nordiska gäster och gäster från Tyskland, även resenärer från Ryssland en betydande gästgrupp. HOTELLMARKNADEN 2000 Den nordiska hotellmarknaden har haft en fortsatt god tillväxt under De genomsnittliga priserna per sålt rum ökade och den genomsnittliga beläggningen var i stort sett oförändrad. Liksom tidigare år ökade både beläggning och snittpriser per sålt rum på Caponas hotellmarknader, storstadsregioner samt regionstäder i Norden, mer än genomsnittet. På den svenska, danska och finska marknaden steg efterfrågan och de genomsnittliga priserna per sålt rum ökade. Totalt sett steg de genomsnittliga intäkterna per tillgängligt rum på dessa marknader. I Norge däremot minskade efterfrågan något men de genomsnittliga priserna per sålt rum steg. Sammantaget minskade de genomsnittliga intäkterna per tillgängligt rum i Norge. Nordisk hotellstatistik 2000 Sverige Norge Danmark Finland Norden 1) Sålda rum, milj. 15,3 10,5 7,3 7,7 40,7 (förändring 2000, %) (2,9) ( 1,2) (2,8) (1,9) (1,6) Rumskapacitet, milj. 31,6 20,4 13,8 15,7 81,5 (förändring 2000, %) (0,8) (2,3) (1,9) (2,3) (1,6) Beläggningsgrad 2) 48% 51% 53% 49% 50% (förändring 2000, %) (2,1) ( 3,4) (0,9) ( 0,4) (0,0) ARR 3), SEK (förändring 2000, %) (4,9) (0,6) (2,9) (3,1) (3,1) Revpar 4), SEK (förändring 2000, %) (7,1) ( 2,8) (3,8) (3,1) (3,1) Antal hotell Antal hotellrum, ) Exklusive Island. 2) Antal sålda rumsnätter delat med rumskapaciteten (antalet hotellrum gånger årets öppethållandedagar). 3) ARR (Average Room Rate), genomsnittligt rumspris per sålt rum. 4) Revpar (Revenue per available room), genomsnittlig intäkt per tillgängligt rum. 11

14 Hotellmarknadsöversikt mål eller en stor industri. Beläggningen och det genomsnittliga rumspriset är högre under måndag torsdag, då hotellgästerna i huvudsak är affärsresenärer. Under fredag söndag då beläggningen är lägre, sänks rumspriserna för att locka fritidsresenärer. Beläggningsgrad x ARR = Revpar Beläggningsgradens utveckling P (Index) Sålda rum Rumskapaciteten Totala logiintäkten Sålda rum Genomsnittlig intäkt per tillgängligt rum Sverige Norge Danmark P Finland HOTELLSTATISTIK Uppgifterna avseende de hotellmarknader i Norden där Capona är verksamt baseras på officiell statistik för samtliga hotell i respektive kommun. År 2000 avser prognoser på tillgänglig statistik från bland annat Statistiska Centralbyrån i Sverige, Statistisk Sentralbyrå Norge, Danmark Statistik och Statistics Finland. Eftersom utvecklingen i hotellbranschen har stark anknytning till hur landets ekonomi utvecklas redovisas även utfall och prognoser för BNP-utveckling och inflation under respektive lands avsnitt på sidorna Utveckling sålda rum P (Index) Rumskapacitetens utveckling P (Index) P Sverige Norge Danmark Finland Beläggningsgraden i de nordiska länderna P (%) P Sverige Norge Danmark Finland Utveckling snittpris per sålt rum (ARR) P (Index) P Sverige, SEK Norge, NOK Danmark, DK Finland, FIM Utveckling snittintäkt per tillgängligt rum (Revpar) P (Index) P Sverige Norge Danmark Finland Sverige, SEK Norge, NOK Danmark, DK P Finland, FIM 12

15 Comfort Hotel Pilotti Helsingfors - Vanda 211 rum, restaurang och bar

16 Hotellmarknadsöversikt Sverige I Sverige steg beläggningsgraden under året från 47 till cirka 48 procent. Förändringen förklaras främst av ett ökat antal sålda rumsnätter. Det genomsnittliga rumspriset per sålt rum (ARR) ökade under året med cirka 4,9 (5,7) procent till 738 SEK. Sammantaget gör detta att den genomsnittliga intäkten per tillgängligt rum (Revpar) ökade med cirka 7,1 (8,3) procent till 355 SEK. På Caponas marknader i Sverige steg beläggningsgraden från 56 till cirka 58 procent. Förändringen förklaras av ett ökat antal sålda rumsnätter. Det genomsnittliga rumspriset per sålt rum (ARR) ökade under året med cirka 5,4 (5,9) procent till 791 SEK. Sammantaget gör detta att den genomsnittliga intäkten per tillgängligt rum (Revpar) ökade med cirka 7,8 (7,8) procent till 457 SEK. Caponas hotellmarknader i Sverige 2000P Antal hotell Beläggning ARR Revpar Förändring % SEK SEK Revpar 1), % Hela Sverige ,1 (8,3) Stockholm ,6 (10,6) Göteborg ,7 (0,2) Malmö & Helsingborg ,2 (11,5) Regionstäder ,4 (6,0) Övriga orter ,8 ( 5,7) Caponas hotellmarknader ,8 (7,8) Norge I Norge sjönk beläggningsgraden under året från 53 till cirka 51 procent. Förändringen förklaras både av ett lägre antal sålda rumsnätter samt av en ökad rumskapacitet. Det genomsnittliga rumspriset per sålt rum (ARR) ökade under året med cirka 0,6 (5,4) procent till 731 SEK. Sammantaget gör detta att den genomsnittliga intäkten per tillgängligt rum (Revpar) minskat med cirka 2,8 (+5,9) procent till 375 SEK. På Caponas marknader i Norge sjönk beläggningsgraden från 68 till cirka 66 procent. Förändringen förklaras främst av en ökad rumskapacitet. Det genomsnittliga rumspriset per sålt rum (ARR) minskade under året med cirka 0,5 (+4,8) procent till 781 SEK. Sammantaget gör detta att den genomsnittliga intäkten per tillgängligt rum (Revpar) minskat med cirka 3,5 (+0,6) procent till 515 SEK. Caponas hotellmarknader i Norge 2000P Antal hotell Beläggning ARR Revpar Förändring % SEK SEK Revpar 1), % Hela Norge ,8 (5,9) Oslo ,4 ( 2,4) Regionstäder ,6 (4,6) Caponas hotellmarknader ,5 (0,6) 1) Inom parentes avser förändringen ) Inom parentes avser förändringen Utveckling av hotellbranschen i Sverige P (Index) 160 Utveckling av hotellbranschen i Norge P (Index) BNP Sålda rumsnätter Rumskapacitet, ' P Snittpris per sålt rum BNP Sålda rumsnätter Rumskapacitet, ' P Snittpris per sålt rum BNP-utveckling och inflation i Sverige P 2001P 2002P BNP-utveckling 1) 3,6 4,13,8 3,4 2,5 Inflation 1) 1,0 0,6 1,3 1,4 1,2 1) Konjunkturinstitutet november BNP-utveckling och inflation i Norge P 2001P 2002P BNP-utveckling 1) 2,0 0,9 2,9 2,6 1,6 Inflation 1) 2,3 2,3 3,0 2,5 1,8 1) Konjunkturinstitutet november

17 Hotellmarknadsöversikt Danmark I Danmark steg beläggningsgraden under året från 52 till cirka 53 procent. Förändringen förklaras främst av ett ökat antal sålda rumsnätter. Det genomsnittliga rumspriset per sålt rum (ARR) ökade under året med cirka 2,9 (7,1) procent till 645 SEK. Sammantaget gör detta att den genomsnittliga intäkten per tillgängligt rum (Revpar) ökade med cirka 3,8 (5,6) procent till 340 SEK. På Caponas marknader i Danmark steg beläggningsgraden från 72 till cirka 73 procent. Förändringen förklaras av ett ökat antal sålda rumsnätter. Det genomsnittliga rumspriset per sålt rum (ARR) ökade under året med cirka 4,0 (13,2) procent till 718 SEK. Sammantaget gör detta att den genomsnittliga intäkten per tillgängligt rum (Revpar) ökade med cirka 5,7 (14,0) procent till 524 SEK. Caponas hotellmarknader i Danmark 2000P Antal hotell Beläggning ARR Revpar Förändring % SEK SEK Revpar 1), % Hela Danmark ,8 (5,6) Köpenhamn ,8 (14,6) Kolding ,6 (4,1) Caponas hotellmarknader ,7 (14,0) Finland I Finland var beläggningsgraden under året i stort oförändrad på cirka 49 procent. Förändringen av antalet sålda rumsnätter var något lägre än förändringen av rumskapaciteten. Det genomsnittliga rumspriset per sålt rum (ARR) ökade under året med cirka 3,5 (7,6) procent till 622 SEK. Sammantaget gör detta att den genomsnittliga intäkten per tillgängligt rum (Revpar) ökade med cirka 3,1 (7,6) procent till 311 SEK. På Caponas marknader i Finland sjönk beläggningsgraden från 66 till cirka 65 procent. Förändringen förklaras främst av en ökad rumskapacitet. Det genomsnittliga rumspriset per sålt rum (ARR) steg under året med cirka 4,9 (7,4) procent till 805 SEK. Sammantaget gör detta att den genomsnittliga intäkten per tillgängligt rum (Revpar) ökade med cirka 4,5 (10,9) procent till 527 SEK. Caponas hotellmarknader i Finland 2000P Antal hotell Beläggning ARR Revpar Förändring % SEK SEK Revpar 1), % Hela Finland ,1 (7,6) Helsingfors-Vanda ,5 (10,9) 1) Inom parentes avser förändringen ) Inom parentes avser förändringen Utveckling av hotellbranschen i Danmark P (Index) Utveckling av hotellbranschen i Finland P (Index) BNP Sålda rumsnätter Rumskapacitet, ' P Snittpris per sålt rum BNP Sålda rumsnätter Rumskapacitet, ' P Snittpris per sålt rum BNP-utveckling och inflation i Danmark P 2001P 2002P BNP-utveckling 1) 2,5 1,7 2,3 2,1 2,2 Inflation 1) 1,3 2,1 2,7 2,4 1,8 1) Konjunkturinstitutet november BNP-utveckling och inflation i Finland P 2001P 2002P BNP-utveckling 1) 5,5 4,0 5,3 4,5 3,5 Inflation 1) 1,4 1,3 2,8 2,5 2,2 1) Konjunkturinstitutet november

18 Scandic Hotel Glostrup Köpenhamn 120 rum, 286 bäddar Konferensavdelning för 220 gäster Två restauranger med plats för 150 gäster

19 Fastighetsverksamheten Fastighetsverksamheten CAPONA JÄMFÖRT MED TRADITIONELLA FASTIGHETSBOLAG Capona skiljer sig i flera avseenden från traditionella fastighetsbolag. Fastighetstyp Till skillnad från traditionella fastighetsbolag är Capona helt inriktat på en enda fastighetstyp, hotellfastigheter. De flesta övriga fastighetsbolag som är noterade på OM Stockholmsbörsen har en mix av olika fastighetstyper. Hyresavtal Capona eftersträvar enbart omsättningsbaserade hyresavtal, vilket innebär att Capona och hotelloperatören har ett gemensamt intresse att verksamheten går bra. Caponas utveckling är både relaterad till BNP-utvecklingen och inflationen, vilket inte är fallet för de flesta traditionella fastighetsbolagen. Fastigheternas värde De omsättningsbaserade hyresavtalen gör att Caponas resultat är direkt beroende av hotelloperatörens omsättning. Fastigheternas värde och därmed Caponas värde avgörs därför i hög grad av hotelloperatörens omsättning. Därför är hyresavtalstypen, hotelloperatören, hotellets varumärke, hotellets geografiska läge samt potentialen med en aktiv förvaltning viktiga faktorer som påverkar hotellfastigheternas värde. Geografisk marknad Capona är ett nordiskt hotellfastighetsbolag som arbetar med hotelloperatörer vilka är anslutna till varumärken som är starka och välkända i Norden. Capona är det enda nordiska börsnoterade fastighetsbolaget som äger hotellfastigheter i fyra av de nordiska länderna. Förvaltningsmässigt är detta möjligt tack vare att hotelloperatören själv svarar för en stor del av driften och ett visst underhåll medan Capona svarar för övriga underhållsåtgärder. Aktiv förvaltning Caponas aktiva förvaltning är en väsentlig del av affärsidén. Den aktiva förvaltningen stärker Caponas roll gentemot hotelloperatören och utgör tillsammans med de omsättningsbaserade hyresavtalen grunden för företagets framgång. Målet med Caponas aktiva förvaltning är att öka hotelloperatörens omsättning och därmed även Caponas intäkter. Genom att Capona driver egen hotelloperatörsverksamhet erhålls erfarenheter som ger förståelse för hotelloperatörernas vardag. Denna erfarenhet är en stor tillgång i den aktiva förvaltningen. Capona arbetar nära och har löpande kontakter med hotelloperatörerna som mer kan betraktas som samarbetspartners än traditionella hyresgäster. Större förändringar av hotellen och dess erbjudanden till hotellgästerna bestäms gemensamt av respektive hotelloperatör och Capona. En investering som medför ökad omsättning för hotelloperatören innebär även ökade intäkter för Capona. Högre omsättning är således ett gemensamt mål. I vissa fall görs investeringar som är kostnadsbesparande för hotelloperatören. I dessa fall finansieras Caponas investering genom att det omsättningsbaserade hyresavtalets procentuella hyresandel av hotelloperatörens omsättning höjs. Detta ökar också Caponas hyresintäkter. Tack vare att hotelloperatörens kostnadsbesparing är större än hyresökningen så är investeringen även lönsam för hotelloperatören. Den aktiva förvaltningen bidrar till att Capona är mer än en fastighetsägare. Företagets devis är att arbeta för värdeskapande värdskap. Hyresgästanpassningar Eftersom samtliga Caponas fastigheter är hotell krävs normalt inga omfattande hyresgästanpassningar vid byte av hyresgäst. Traditionella fastighetsbolag med kommersiella lokaler tvingas däremot ofta göra kostnadskrävande anpassningar av lokalerna till nya hyresgäster. HYRESAVTALSTYPER OCH HYRESAVTALSSTRUKTUR I enlighet med Caponas strategi är hyrorna för Caponas hotellfastigheter till övervägande del baserade på hotelloperatörens omsättning. Detta innebär att hyran baseras på en procentuell andel av hotelloperatörens omsättning (försäljning). Den omsättningsbaserade hyran ger hotellfastighetsägaren en direkt exponering mot den ekonomiska situation som hotelloperatören verkar inom. Hyresavtalstyper Antal Hyresintäkter Hyresavtalstyp hotell 2000, MSEK Andel, % Omsättningsbaserad hyra Bashyra knuten till inflationsutvecklingen 1) Totalt ) Inklusive övriga hyresavtal. Den procentuella hyresandelen av hotelloperatörens omsättning baseras i vissa hyresavtal på totalomsättningen medan den i andra hyresavtal är uppdelad på olika intäktsslag. Hotellens logidel kan till exempel ha en högre procentuell hyresandel av dess omsättning än restaurangverksamheten eftersom kostnaden att driva logidelen är lägre än kostnaden att driva restaurangverksamheten. Capona föredrar den sist nämnda typen av hyresavtal eftersom de olika intäktsslagen har skilda kostnadsmarginaler och därmed även olika hyresbetalningsförmåga. Vissa omsättningsbaserade hyresavtal har någon form av minimihyra medan andra saknar minimihyra. Capona föredrar någon form av minimihyra i hyresavtalen. Av de externa 17

20 Fastighetsverksamheten hyresintäkterna har knappt hälften någon form av minimihyra. 95 procent av hyresintäkterna 2000 kom från hyresavtal med omsättningsbaserad hyra. De omsättningsbaserade hyrorna ger Capona och hotelloperatören samma ekonomiska incitament, vilket leder till ökad förståelse och därmed ökad affärsmässighet. Hotellfastighetsägaren ges incitament att genomföra investeringar som hjälper hyresgästen att öka omsättningen, vilket ökar Caponas hyresintäkter. Capona påverkas därmed direkt av hur framgångsrik hotelloperatören är. Hyresavtalens förfallostruktur Hyresintäkter Löptid till: 2000, MSEK Andel, % Övriga hyresgäster 11 4 Totalt Hyresavtalens förfallostruktur Övriga hyresgäster, 4 % , 13 % teringarna i förbättrad ventilation har ökat sedan lagen om obligatorisk ventilationskontroll (OVK) kom 1993/94. Detta är viktigt inte minst för hotell med större inslag av konferensgäster. Dessutom har miljöfarliga freoner ersatts med mer miljöanpassade köldmedia. Hotellrummens standard har höjts. Generellt står hotelloperatören för rumsrenovering och Capona för badrumsrenovering. Uppgradering av badrum räknas schablonmässigt som värdehöjande till 30 procent och aktiveras därför med denna del. Under året uppgick investeringarna, exklusive fastighetsförvärv, till 24 (26) MSEK. Av investeringarna avser 16 (23) MSEK investeringar i fastighetsverksamheten och 8 (3) MSEK avser investeringar i den egna hotelloperatörsverksamheten. Fastighetsinvesteringarna avser främst ombyggnader samt uppgraderingar av ventilationssystem och badrum, såsom uppgradering av badrum i Scandic Hotel Backadal i Göteborg och Scandic Hotel Kungens Kurva, Stockholm. Ombyggnad av kök och ventilation i Scandic Hotel i Sundsvall och friköp av tomträtten till fastigheten Reparatören 4 i Umeå ingår också i fastighetsinvesteringarna. Investeringarna i hotelloperatörsverksamheten avser främst renovering av hotellrum i Täby Park Hotel , 39 % , 16 % 2010, 28 % Av Caponas hyresavtal för hotell har de flesta en löptid på åtta år eller mer. Detta skapar, i enlighet med Caponas strategi, ett långsiktigt förhållande med hotelloperatörerna. Hyresavtalen för de hotell där Capona själv driver hotelloperatörsverksamhet är antagna att gälla till år 2010 eller längre. Den genomsnittliga löptiden för hyresavtal är sju år. Endast en mindre del av Caponas uthyrningsbara yta utgörs av kontor, butiker, restauranger eller lager. Dessa hyresgäster stod år 2000 för 11 MSEK, cirka 4 procent av hyresintäkterna. Vakansgrad I princip var samtliga uthyrningsbara ytor uthyrda under året. Den ekonomiska vakansgraden för 2000, såväl som den ytmässiga vakansgraden den 31 december 2000 uppgick till nära 0 (0) procent. INVESTERINGAR I Caponas hotellfastighetsbestånd genomförs löpande upprustningsaktiviteter tillsammans med hotelloperatören. Upprustningen fokuseras framför allt på de delar som ökar gästens komfort och känslan av ett modernt och fräscht hotell. Inves- TÄBY PARK HOTEL, STOCKHOLM TÄBY 18

21 Fastighetsverksamheten Caponas framtida investeringar i hotellfastigheterna beräknas ligga i nivå med koncernens avskrivningar. En stor del av de framtida investeringarna kommer att vara kopplade till resultatförbättrande åtgärder. UNDERHÅLLSKOSTNADER Underhållskostnader är kostnader som uppkommer i samband med att fastighetens status och standard upprätthålls eller förbättras. Capona tillhandahåller både inre och yttre underhåll av fastigheterna. Hotelloperatören står vanligtvis för investeringar i inventarier samt merparten av drift och underhåll i den löpande verksamheten. Fördelningen av drifts- och underhållskostnader mellan Capona och hotelloperatörerna regleras i hyresavtalen. Större ombyggnader och renoveringar genomförs i samarbete med hotelloperatören, vilket verkar till förmån för både Capona och operatören. av hotelloperatörens omsättning. Omsättningen i sin tur påverkas av hotelloperatören, varumärket, den geografiska placeringen, storleken, segment och en aktiv förvaltning. Hotelloperatör Hotelloperatören ska vara professionell och ha ekonomiska förutsättningar att utveckla hotellet tillsammans med Capona. Målsättning är att öka omsättningen. Varumärke För att säkerställa en långsiktigt stark intjäningsförmåga och omsättning vill Capona arbeta med hotelloperatörer som är knutna till starka och välkända hotellvarumärken. De hotell som inte har starka varumärken ska ha möjlighet att kunna knytas till ett starkt och välkänt varumärke för att passa in i Caponas hotellfastighetsportfölj. Geografisk placering Med den geografiska placeringen avses dels den geografiska placeringen i Norden, dels den geografiska placeringen på orten. Hotellfastigheten ska ligga i nordiska storstadsregioner eller regionstäder. På orten ska hotellfastigheten vara strategiskt placerad i cityläge, i anslutning till flygplatser, vid infarter och vid företagsbyar. Sådana lägen attraherar både affärs-, konferens- och fritidsgäster. SCANDIC HOTEL GÄRDE, SUNDSVALL Under 2000 uppgick underhållskostnaderna till 36 (30) MSEK. De största underhållskostnaderna avser åtgärder i badrum samt ventilationsombyggnader. De framtida underhållskostnaderna kommer procentuellt i förhållande till hyresintäkterna, i stort sätt, ligga på samma nivå som FÖRVÄRV I enlighet med Caponas strategi ska företaget aktivt delta i omstruktureringen av hotellfastighetsmarknaden och utnyttja de möjligheter som ges till lönsamma strukturaffärer. Målsättningen är att öka de förvärvande hotellens omsättning och därmed Caponas intäkter. Capona ska växa genom, för Capona och Caponas aktieägare, lönsamma förvärv. Vid förvärv lägger Capona stor vikt vid följande faktorer som utgör grunden för att kunna vidareutveckla hotellfastigheterna. Hyresavtal Capona eftersträvar hyresavtal som baseras på hotelloperatörens omsättning. I de fall hyresavtalen inte är omsättningsbaserade ska detta uppnås vid nästkommande hyresomförhandling. Detta innebär att fastighetens värde avgörs Storlek Hotellfastigheten ska ha minst 75 hotellrum. Då uppnås en önskvärd storlek för rationell drift av verksamheten och det blir lönsamt att dela upp intäkterna mellan hotelloperatören och fastighetsägaren. Segment Hotellet ska ligga i segmentet mellan- till högklass. Detta segment vänder sig till det stora antalet affärs-, konferensoch fritidsgäster som reser i Norden. Aktiv förvaltning Vid ett förvärv är målet för Capona att genom en aktiv förvaltning i samarbete med hotelloperatören öka hotellets omsättning och därmed även Caponas intäkter. Detta påverkar i sin tur även fastighetens värde positivt. Förvärv under 2000 Under 2000 förvärvade Capona två hotellfastigheter för totalt cirka 143 (102) miljoner kronor. Förvärven bidrog positivt till Caponas goda resultat. De två hotellfastigheterna är Comfort Hotel Nouveau i Helsingborg som har 92 hotellrum och Airport Hotel Bonus Inn i Helsingfors-Vanda som har 211 hotellrum. Airport Hotel Bonus Inn är Caponas andra hotellfastighet i Finland. Den finska hotellmarknaden är mycket fragmenterad men den påbörjade strukturom- 19

22 Fastighetsverksamheten vandlingen fortsätter. De finska förvärven utgör en plattform för fortsatt expansion i Finland. Capona har för avsikt att växa även i övriga Norden och förstärka positionen ytterligare i storstads- och tillväxtregionerna. AIRPORT HOTEL BONUS INN, HELSINGFORS-VANDA Tillsammans med hotelloperatörerna ska Capona systematiskt vidareutveckla hotellen med målsättning att öka omsättningen. FÖRSÄLJNINGAR Som ett led i Caponas strategi att koncentrera hotellfastighetsportföljen till hotell med minst 75 hotellrum, såldes hotellfastigheten Hotel Anglais i Helsingborg, som har 46 hotellrum, i januari 2000 för 10 MSEK. Försäljningen medförde en realisationsvinst om 3 MSEK. Därmed har Caponas samtliga hotellfastigheter en strategisk storlek om minst 75 hotellrum. HOTELLFASTIGHETSBESTÅNDET Caponas fastighetsbestånd bestod den 31 december 2000 av 41hotellfastigheter, varav 31är belägna i Sverige, fem i Norge, tre i Danmark och två i Finland. Hotellfastigheterna är i huvudsak lokaliserade till cityläge i större städer eller strategiska infarter som har goda förbindelser till city och till kommunikationer såsom flyg och tåg. Fastighetsbeståndet per geografisk region Bokfört Antal Antal Yta, värde Andel, hotell hotellrum kvm MSEK % Storstockholm Göteborg Öresundsregionen Oslo Helsingfors Summa storstadsregioner Regionstäder 1) Övriga orter 2) Totalt Fastigheterna har en total uthyrningsbar yta på kvadratmeter belägna i Storstockholm, Öresundsregionen, Oslo, Helsingfors och Göteborg samt regionstäder som Uppsala, Jönköping, Stavanger och Trondheim. Det totala antalet hotellrum uppgår till Hyresintäkterna för perioden ökade med 14 procent och uppgick till 267 MSEK att jämföras med hyresintäkter om 234 MSEK för motsvarande period föregående år. Sverige svarade för 78 procent av hyresintäkterna, Norge för 13 procent, Danmark för 7 procent och Finland för 2 procent. För jämförbara hotellfastigheter ökade hyresintäkterna med 8 procent. Denna ökning förklaras av Caponas omsättningsbaserade hyresavtal som genererat högre intäkter till följd av hotellens ökade omsättning. Detta i sin tur är en följd av den fortsatt goda hotellkonjunkturen. Hotellfastighetsförvärv och omsättningshöjande investeringar bidrog också till intäktsökningen. Hyrestillväxten i Caponas hotellfastigheter har varit starkare i storstadsregionerna än i regionstäderna. Fastighetsverksamhetens resultat ökade med 13 procent och uppgick till 184 (162) MSEK. Direktavkastningen steg till 10,1 (9,5) procent. Hyresintäkterna per land Finland 2% Norge 13% Fastighetsintäkterna per geografisk region 2000 Direkt- Hyres- Fastighets- Drift- avkast- MSEK intäkter kostnader överskott ning 1), % Storstockholm ,0 (9,1) Göteborg ,7 (7,4) Öresundsregionen ,5 (9,4) Oslo ,1 (8,4) Helsingfors ,0 (7,7) Summa storstadsregioner ,8 (8,9) Regionstäder ,4 (10,2) Övriga orter ,8 (9,2) Totalt ,1 (9,5) 1) Siffrorna inom parentes visar direktavkastningen Danmark 7% Sverige 78% I enlighet med Caponas strategi är hotellfastighetsportföljen koncentrerad till storstadsregioner och till regionstäder i Norden. Den största andelen hyresintäkter finns i storstadsregionerna. Resterande del återfinns i huvudsak i regionstäderna. 1) Regionstäder med mer än invånare. 2) Övriga orter med mindre än invånare (Bollnäs och Nyköping). 20

23 Fastighetsverksamheten Geografisk fördelning av hyresintäkterna Övriga orter 2% Regionstäder 44% Fördelning av hyresintäkterna per avtalstyp Fasta hyresavtal 5% Omsättningsbaserade hyresavtal 95% Caponas hotell med avseende på antal hotellrum per Antal Antal Antal rum per hotell hotell hotellrum Totalt Storstadsregioner 54% Caponas hotell med avseende på antal hotellrum per , % 75 99, 5% Caponas fastighetsverksamhet Proforma MSEK Hyresintäkter Drifts- och förvaltningskostnader Underhållskostnader Fastighetsskatt och tomträttsavgäld Summa fastighetskostnader Driftsöverskott Avskrivningar Resultat fastighetsverksamheten Bokfört värde fastigheter Direktavkastning fastigheter, % 1) 10,1 9,5 8,2 7,3 7,3 1) Driftsöverskott, justerat för köpta fastigheter, dividerat med bokfört värde fastigheter, omräknat med genomsnittlig valutakurs , 28% Caponas geografiska orter i Norden , 67% Fastigheternas hyresintäkter, driftsöverskott och direktavkastning MSEK % Hyror 1997 Driftsöverskott Direktavkastning Hotellstorlek En av Caponas strategier för fastighetsbeståndet är att äga hotellfastigheter med minst 75 hotellrum. Caponas bestånd skiljer sig således från strukturen på den totala hotellfastighetsmarknaden där mindre hotell dominerar till antalet, men samtidigt svarar för mindre än hälften av det totala antalet hotellrum. 21

24 Fastighetsverksamheten Storstockholm Capona äger sex hotellfastigheter i Storstockholm omfattande hotellrum med en total uthyrningsbar yta om cirka kvm. Hyresintäkterna för fastighetsbeståndet i Storstockholm ökade med 18 MSEK och uppgick till 78 (60) MSEK. För jämförbara hotellfastigheter ökade hyresintäkterna med 21 (13) procent. Göteborg I Göteborg har Capona två hotell med totalt 307 hotellrum. Den totala uthyrningsbara ytan uppgår till cirka kvm. Hyresintäkterna för fastighetsbeståndet i Göteborg minskade med 1 MSEK och uppgick till 10 (11) MSEK. För jämförbara hotellfastigheter minskade hyresintäkterna med 7 (+9) procent. En av de två hotellfastigheterna i Göteborg, Hotel Opera, har Caponas enda icke omsättningsbaserade hotellhyresavtal. RADISSON SAS STRAND HOTEL, STOCKHOLM Storstockholms resultatutveckling Proforma MSEK Hyresintäkter Drifts- och förvaltningskostnader Underhållskostnader Fastighetsskatt och tomträttsavgäld Summa fastighetskostnader Driftsöverskott Bokfört värde fastigheter Direktavkastning fastigheter, % 11,0 9,1 7,8 7,1 6,2 Hotellmarknaden i Storstockholm representerar den största enskilda hotellmarknaden i Norden. Beläggningsgraden har stigit från 64 till cirka 65 procent. Förändringen förklaras av ett ökat antal sålda rumsnätter. Det genomsnittliga rumspriset per sålt rum (ARR) ökade under året med cirka 6,0 (10,2) procent till 916 SEK. Sammantaget gör detta att den genomsnittliga intäkten per tillgängligt rum (Revpar) ökade med cirka 8,6 (10,6) procent till 599 SEK. Storstockholms officiella hotellstatistik P Förändring ) Sålda rum, milj. 4,5 4,3 4,2 4,1% 1,5% Rumskapacitet, milj. 6,9 6,7 6,7 1,6% 1,2% Beläggningsgrad 65% 64% 64% 2,4% 0,3% ARR, SEK ,0% 10,2% Revpar, SEK ,6% 10,6% Antal hotell Antal hotellrum, ,8 19,4 19,2 2,2% 1,1% 1) Avser prognoser på tillgänglig statistik från Statistiska Centralbyrån i Sverige. HOTEL OPERA, GÖTEBORG Göteborgs resultatutveckling Proforma MSEK Hyresintäkter Drifts- och förvaltningskostnader Underhållskostnader Fastighetsskatt och tomträttsavgäld Summa fastighetskostnader Driftsöverskott Bokfört värde fastigheter Direktavkastning fastigheter, % 7,7 7,4 8,6 6,16,0 Hotellmarknaden i Göteborg är den näst största i Sverige. Beläggningsgraden var oförändrad på cirka 62 procent. Förändringen av antalet sålda rumsnätter var något högre än förändringen av rumskapaciteten. Det genomsnittliga rumspriset per belagt rum (ARR) ökade under året med cirka 7,3 (0,2) procent till 766 SEK. Sammantaget gör detta att det genomsnittliga rumspriset per tillgängligt rum (Revpar) ökade med cirka 7,7 (0,2) procent till 476 SEK. Göteborgs officiella hotellstatistik P Förändring ) Sålda rum, milj. 1,3 1,3 1,3 3,7% 2,2% Rumskapacitet, milj. 2,12,12,0 3,3% 2,1% Beläggningsgrad 62% 62% 62% 0,3% 0,0% ARR, SEK ,3% 0,2% Revpar, SEK ,7% 0,2% Antal hotell Antal hotellrum, 000 6,15,8 5,8 4,6% 1,2% 1) Avser prognoser på tillgänglig statistik från Statistiska Centralbyrån i Sverige. 22

25 Fastighetsverksamheten Öresundsregionen Öresundsregionen består av Köpenhamn, Malmö och Helsingborg. I Öresundsregionen har Capona sex hotell med totalt 898 hotellrum. Total uthyrningsbar yta uppgår till cirka kvm. Hyresintäkterna för fastighetsbeståndet i Öresundsregionen ökade med 2 MSEK och uppgick till 33 (31) MSEK. För jämförbara hotellfastigheter ökade hyresintäkterna med 3 (9) procent. Oslo I Oslo har Capona två hotellfastigheter med totalt 293 hotellrum, vilka drivs av Scandic Hotels. Den totala uthyrningsbara ytan uppgår till cirka kvm. Hyresintäkterna för fastighetsbeståndet i Oslo ökade med 2 MSEK och uppgick till 17 (15) MSEK. För jämförbara hotellfastigheter ökade hyresintäkterna med 3 ( 8) procent. SCANDIC HOTEL HVIDOVRE, KÖPENHAMN Öresundsregionens resultatutveckling Proforma MSEK Hyresintäkter Drifts- och förvaltningskostnader Underhållskostnader Fastighetsskatt och tomträttsavgäld Summa fastighetskostnader Driftsöverskott Bokfört värde fastigheter Direktavkastning fastigheter, % 9,5 9,4 8,0 6,4 7,4 Den beskrivna hotellmarknaden i Öresundsregionen består av Köpenhamn, Malmö och Helsingborg. Beläggningsgraden har stigit från 68 till cirka 70 procent. Förändringen förklaras av ett ökat antal sålda rumsnätter. Det genomsnittliga rumspriset per sålt rum (ARR) ökade under året med cirka 4,2 (11,1) procent till 706 SEK. Sammantaget gör detta att den genomsnittliga intäkten per tillgängligt rum (Revpar) ökade med cirka 7,5 (13,9) procent till 494 SEK. Öresundsregionens officiella hotellstatistik P Förändring ) Sålda rum, milj. 3,12,9 2,8 6,0% 6,2% Rumskapacitet, milj. 4,4 4,3 4,2 2,7% 3,6% Beläggningsgrad 70% 68% 66% 3,2% 2,5% ARR, SEK ,2% 11,1% Revpar, SEK ,5% 13,9% Antal hotell Antal hotellrum, ,3 11,9 11,6 3,1% 3,3% 1) Avser prognoser på tillgänglig statistik från bl a Statistiska Centralbyrån i Sverige och Danmark Statistik. SCANDIC HOTEL KNA, OSLO Oslos resultatutveckling Proforma MSEK Hyresintäkter Drifts- och förvaltningskostnader Underhållskostnader Fastighetsskatt och tomträttsavgäld Summa fastighetskostnader Driftsöverskott Bokfört värde fastigheter Direktavkastning fastigheter, % 8,18,4 7,3 6,0 7,7 Hotellmarknaden i Oslo är den största i Norge. Beläggningsgraden sjönk från 69 till cirka 67 procent. Förändringen förklaras främst av en ökad rumskapacitet. Det genomsnittliga rumspriset per sålt rum (ARR) minskade under året med cirka 2,0 (+6,5) procent till 799 SEK. Sammantaget gör detta att den genomsnittliga intäkten per tillgängligt rum (Revpar) minskat med cirka 5,4 (2,4) procent till 532 SEK. Oslos officiella hotellstatistik P Förändring ) Sålda rum, milj. 2,3 2,3 2,3 0,5% 1,9% Rumskapacitet, milj. 3,5 3,4 3,0 4,1% 11,2% Beläggningsgrad 67% 69% 75% 3,5% 8,3% ARR, SEK ,0% 6,5% Revpar, SEK ,4% 2,4 Antal hotell Antal hotellrum, 000 9,9 8,8 8,6 13,1% 2,8% 1) Avser prognoser på tillgänglig statistik från Statistisk Sentralbryå Norge. 23

26 Fastighetsverksamheten Helsingfors-Vanda I Helsingfors-Vanda har Capona två hotellfastigheter med totalt 323 hotellrum. Den totala uthyrningsbara ytan uppgår till cirka kvm. Hyresintäkterna för fastighetsbeståndet i Helsingfors-Vanda ökade med 5 MSEK och uppgick till 6 (1) MSEK. Regionstäder Hotellmarknaderna inom regionstäder med mer än invånare är diversifierade och av varierande storlek. Viktiga faktorer för en hög beläggningsgrad bland hotellen i denna grupp är närvaron av universitet, högskolor, större industrier, mässor och sportevenemang. Caponas 21 hotellfastigheter i gruppen Regionstäder har totalt hotellrum. Den totala uthyrningsbara ytan uppgår till cirka kvm. Hyresintäkterna för fastighetsbeståndet i regionstäderna ökade med 6 MSEK och uppgick till 117 (111) MSEK. För jämförbara hotellfastigheter ökade hyresintäkterna med 5 (12) procent. COMFORT HOTEL PILOTTI, HELSINGFORS-VANDA Helsingfors-Vanda resultatutveckling MSEK Hyresintäkter 6 1 Drifts- och förvaltningskostnader 1 0 Underhållskostnader Fastighetsskatt och tomträttsavgäld Summa fastighetskostnader 1 0 Driftsöverskott 5 1 Bokfört värde fastigheter Direktavkastning fastigheter, % 9,0 7,7 Hotellmarknaden i Helsingfors-Vanda är den största i Finland. Beläggningsgraden har sjunkit från 66 till cirka 65 procent. Förändringen förklaras främst av ökad rumskapacitet. Det genomsnittliga rumspriset per sålt rum (ARR) ökade under året med cirka 4,9 (7,4) procent till 805 SEK. Sammantaget gör detta att den genomsnittliga intäkten per tillgängligt rum (Revpar) ökade med cirka 4,5 (10,9) procent till 527 SEK. Helsingfors-Vanda officiella hotellstatistik P Förändring ) Sålda rum, milj. 2,0 1,9 1,8 3,8% 7,1% Rumskapacitet, milj. 3,0 2,9 2,8 4,2% 3,7% Beläggningsgrad 65% 66% 64% 0,4% 3,3% ARR, SEK ,9% 7,4% Revpar, SEK ,5% 10,9% Antal hotell Antal hotellrum, 000 8,3 8,0 7,7 4,6% 3,9% 1) Avser prognoser på tillgänglig statistik från Statistics Finland. SCANDIC HOTEL KOLDING Regionstädernas resultatutveckling Proforma MSEK Hyresintäkter Drifts- och förvaltningskostnader Underhållskostnader Fastighetsskatt och tomträttsavgäld Summa fastighetskostnader Driftsöverskott Bokfört värde fastigheter Direktavkastning fastigheter, % 10,4 10,2 8,7 8,3 8,2 Beläggningsgraden i Caponas regionstäder var i stort oförändrad på cirka 53 procent. Förändringen av antalet sålda rumsnätter var något högre än förändringen av rumskapaciteten. Det genomsnittliga rumspriset per sålt rum (ARR) ökade under året med cirka 2,8 (2,3) procent till 686 SEK. Sammantaget gör detta att den genomsnittliga intäkten per tillgängligt rum (Revpar) ökade med cirka 2,9 (5,5) procent till 363 SEK. Regionstädernas officiella hotellstatistik P Förändring ) Sålda rum, milj. 4,6 4,5 4,3 2,5% 4,5% Rumskapacitet, milj. 8,6 8,5 8,4 1,9% 1,2% Beläggningsgrad 53% 53% 51% 0,1% 3,3% ARR, SEK ,8% 2,3% Revpar, SEK ,9% 5,5% Antal hotell Antal hotellrum, ,4 23,9 23,8 2,3% 0,4% 1) Avser prognoser på tillgänglig statistik från bl a Statistiska Centralbyrån i Sverige, Statistisk Sentralbyrå Norge och Danmark Statistik. 24

27 Fastighetsverksamheten Övriga orter Övriga orter består av orter med mindre än invånare. Viktiga faktorer för en hög beläggningsgrad bland hotellen i denna grupp är hotellets varumärke samt hotellets ställning på den lokala hotellmarknaden. I gruppen Övriga orter har Capona två hotell med totalt 207 hotellrum och en total uthyrningsbar yta om cirka kvm. Hyresintäkterna för fastighetsbeståndet i övriga orter ökade med 1MSEK och uppgick till 6 (5) MSEK. För jämförbara hotellfastigheter minskade hyresintäkterna med 2 (+21) procent. SCANDIC HOTEL BOLLNÄS Övriga orters resultatutveckling Proforma MSEK Hyresintäkter Drifts- och förvaltningskostnader Underhållskostnader Fastighetsskatt och tomträttsavgäld Summa fastighetskostnader Driftsöverskott Bokfört värde fastigheter Direktavkastning fastigheter, % 10,8 9,2 6,6 4,7 2,3 Beläggningsgraden i Caponas övriga orter har stigit från 32 till cirka 34 procent. Förändringen förklaras främst av ett ökat antal sålda rumsnätter. Det genomsnittliga rumspriset per sålt rum (ARR) ökade under året med cirka 1,3 ( 0,8) procent till 625 SEK. Sammantaget gör detta att den genomsnittliga intäkten per tillgängligt rum (Revpar) ökade med cirka 6,8 ( 5,7) procent till 211 SEK. Övriga orters officiella hotellstatistik P Förändring ) Sålda rum, milj. 0,10,10,11,3% 4,2% Rumskapacitet, milj. 0,3 0,3 0,3 5,6% 9,6% Beläggningsgrad 34% 32% 34% 5,4% 4,9% ARR, SEK ,3% 0,8% Revpar, SEK ,8% 5,7% Antal hotell Antal hotellrum, 000 0,9 0,9 0,8 2,8% 12,0 1) Avser prognoser på tillgänglig statistik från Statistiska Centralbyrån i Sverige. 25

28 Fastighetsverksamheten FASTIGHETSVÄRDERING Under december 2000 genomförde Arthur Andersen GCF Real Estate på uppdrag av Capona en bedömning av fastighetsbeståndets marknadsvärde. Värderingen genomfördes enligt oförändrade grundläggande principer och av samma auktoriserade fastighetsvärderare som vid värderingen i slutet av Marknadsvärdet uppgår till MSEK och omfattar hela Caponas fastighetsbestånd per den 31 december 2000, exklusive hotellfastighetsinventarier. Caponas tre hotellfastigheter där hotelloperatörsverksamhet drivs i egen regi, har värderats efter bedömd marknadshyra. Värdet av hotelloperatörsverksamheten är ej beaktad i värderingen. Skillnaden mellan marknadsvärderingen och fastigheternas bokförda värde, exklusive hotellfastighetsinventarier om 12 MSEK, uppgick till 531 MSEK, vilket motsvarar cirka 27 SEK per aktie. Värdeökningen jämfört med förra årets värdering för jämförbart fastighetsbestånd inklusive investeringar uppgick till 9 procent. Fastigheternas synliga direktavkastning var 10,1 procent. Underlag för Arthur Andersen GCF Real Estate är de uppgifter Capona lämnat om lokalhyreskontrakt, vakanta lokaler, löpande drifts- och underhållskostnader samt planerade investeringar och större underhållsåtgärder. Värdebedömningen har baserats på kassaflödeskalkyler, där dels prognosticerade driftsöverskott och investeringar nuvärdesberäknats under en kalkylperiod av fem år, dels av ett restvärde vid kalkylperiodens slut. Till grund för de beräknade framtida driftsöverskotten ligger en analys av hyresavtal samt marknadsanalys. Marknadsanalysen ger förutsättningar för prognos om framtida kassaflöden i respektive fastighet. Kostnader för investeringar och underhåll har bedömts utifrån Arthur Andersens analyser med information från Capona. För restvärdebedömningen har ett direktavkastningskrav, baserat på analyser av genomförda transaktioner och erfarenheter av marknadsutvecklingen, åsatts respektive fastighets driftsöverskott vid kalkylperiodens slut. Värderingen grundar sig bland annat på följande antaganden och förutsättningar: En årlig inflation på 2 procent i Sverige och på 2,5 procent i de övriga nordiska länder under kalkylperioden. Hyresutvecklingen antages öka i takt med inflationen i respektive land. Drift- och underhållskostnadsökningar har bedöms utvecklas i en takt som överstiger inflationen med 0,25 procent per år. I värdebedömningarna används en kalkylränta som varierar mellan 9,0 och 12,25 procent baserats på följande bedömningar: Riskfri realränta utifrån den 5-åriga obligationsräntan på 5,0 procent. Ett generellt risktillägg på 1,5 till 3,0 procent för fastigheter. Ett objektstillägg på 0 till 5,0 procent beroende på läge, typ av anläggning, utformning, standard och hyressituation. Vid restvärdebedömningen har det direktavkastningskrav som appliceras på det bedömda driftnettot vid kalkylperiodens slut i normalfallet motsvarat dagens avkastningskrav, vilket bedöms ligga mellan 7,0 och 9,75 procent. 26

29 Täby Park Hotel Stockholm Täby Fem sviter En festvåning för 400 personer 147 rum Fyra restauranger Hörsal för 350 personer

30 Fastighetsverksamheten Fastighetsförteckning Fastighetsinformation Caponas fastighetsbestånd per den 31 december 2000 Butik Tax.värde 4) Hotell Kommun Fastighetsbeteckning Land Byår/omby Tomtareal T 3) Hotell Kontor och rest. Lager Total yta 2000 Storstockholm Scandic Hotel Kungens Kurva Huddinge Radien 1 S 1965/ ,0 Aronsborgs Konferenshotell Håbo Bista 5:27 S ,6 Ibis Hotel Stockholm-Syd Stockholm Fotsacken 1S T ,5 Radisson SAS Strand Hotel Stockholm Måns Bock 6 S 1912/ ,8 Scandic Hotel Södertälje Södertälje Reparatören 2 S 1972/ ,8 Täby Park Hotel Täby Åkerby 12, (4) S ,5 Summa Storstockholm, ,2 Göteborg Hotel Opera Göteborg Nordstaden 10:16 S 1893/ ,7 Scandic Hotel Backadal Göteborg Backa 105:1 S 1974/ T ,9 Summa Göteborg, ,6 Öresundsregionen Scandic Hotel Glostrup Köpenhamn Bröndbyöster By 20 Y DK Scandic Hotel Hvidore Köpenhamn Avedöre 223 m.fl DK 1979/ Hotel Jägersro Malmö Gunghästen 1 S ,6 Scandic Hotel Segevång Malmö Kirseberg 14:95 S 1967/ T ,9 Comfort Hotel Nouveau Helsingborg Kvarnen 14 S ,3 Scandic Hotel Helsingborg Helsingborg Floretten 1 S 1968/ ,2 Summa Öresundsregionen, ,9 Oslo Scandic Hotel Hövik Oslo Gnr 10/bnr 670 N 1970/ T Scandic Hotel KNA Oslo Gnr 209/bnr 275 N 1932/ Summa Oslo, Helsingfors Airport Hotel Bonus Inn Vanda SF Comfort Hotel Pilotti Vanda SF Summa Helsingfors, Summa storstadsregioner, ,7 Regionstäder 1) Scandic Hotel Bergen Bergen Gnr 114/bnr 213 N 1982/ Scandic Hotel Gävle Gävle Valbo-Backa 6:12 S ,0 First Hotel Mårtenson Halmstad Gillestugan 1 S 1858/ ,1 Scandic Hotel Jönköping Jönköping Åminne 1 S 1967/ T ,5 Scandic Hotel Kolding Kolding Bramdrup By 11 AE DK Scandic Hotel Linköping Linköping Osten 2 S 1971/ ,3 Scandic Hotel Luleå Luleå Mjölkudden 3:45 S 1972/ T ,8 First Express Norrköping Sprutan 6 S 1966/ ,0 Scandic Hotel Norrköping Nord Norrköping Blyet 8 S 1967/ ,1 Scandic Hotel Stavanger Stavanger Gnr 26/bnr 254 N 1970/ Scandic Hotel Sundsvall / Gärde Sundsvall Värdshuset 1 S 1968/ ,3 Scandic Hotel Trondheim Trondheim Gnr 53/bnr 104 m.fl N 1972/ T Scandic Hotel Umeå Umeå Reparatören 4 S 1972/ ,6 Scandic Hotel Uplandia Uppsala Dragarbrunn 16:4 S 1961/ ,0 Scandic Hotel Uppsala Uppsala Kvarngärdet 3:2 S 1969/ ,4 Wisby Hotell Visby (Gotland) Hotellet 13 S 1855/ ,4 Scandic Hotel Västerås Västerås Sågen 1 S 1982/ ,7 Radisson SAS Hotel Royal Corner Växjö Elden Södra 17 S ,8 Scandic Hotel Växjö Växjö Kocken 3 S 1969/ ,1 Scandic Hotel Örebro Väst Örebro Vindmotorn 2 S 1971/ ,2 Scandic Hotel Östersund Östersund Särimner 1 S 1966/ T ,1 Summa regionstäder, ,3 Övriga orter 2) Scandic Hotel Bollnäs Bollnäs Sundsbro 10 S ,1 First Express Nyköping Gumsbacken 6 S ,0 Summa övriga orter, ,0 Totalt, ) Regionstäder med mer än invånare. 2) Övriga orter med mindre än invånare. 3) Tomträtt 4) Taxeringsvärdena avser endast de svenska fastigheterna 28

31 Fastighetsverksamheten Hotellförteckning Hotellinformation Caponas fastighetsbestånd per den 31 december 2000 Geografisk Hotell- Hotelldistributör/ Antal Hotell Kommun Adress Land placering 3) operatör varumärke rum Rest Konf. Pool Bastu Gym Park. Storstockholm Scandic Hotel Kungens Kurva Huddinge Ekgårdsvägen 2 S I Scandic Hotels Scandic Hotels 265 X X X X X P Aronsborgs Konferenshotell Håbo Aronsborg S I Capona Svenska Kursgårdar 196 X X X X X P Ibis Hotel Stockholm-Syd Stockholm Västertorpsvägen 131 S I Accor Hotels Ibis Hotel 190 X X X X P Radisson SAS Strand Hotel Stockholm Nybrokajen 9, Stallgatan 8 S C Radisson SAS Radisson SAS 148 X X X Scandic Hotel Södertälje Södertälje Verkstadsvägen 5 S I Scandic Hotels Scandic Hotels 131 X X X X X P Täby Park Hotel Täby Kemistvägen S I Capona Best Western 147 X X X X P Summa Storstockholm, Göteborg Hotel Opera Göteborg Köpmansg. 29 /Norra Hamngat. 38 S C Hotell Opera Hotell Opera 75 X X Scandic Hotel Backadal Göteborg Bäckebolsvägen S I Scandic Hotels Scandic Hotels 232 X X X X P Summa Göteborg, Öresundsregionen Scandic Hotel Glostrup Köpenhamn Roskildevej 550, Bröndby DK I Scandic Hotels Scandic Hotels 120 X X X X P Scandic Hotel Hvidore Köpenhamn Kettevej 4, Hvidovre DK I Scandic Hotels Scandic Hotels 207 X X X X P Hotel Jägersro Malmö Jägersrov. 160 A-E S I Revhaken Best Western 81 X X X X P Scandic Hotel Segevång Malmö Segesvängen S I Scandic Hotels Scandic Hotels 161 X X X X X P Comfort Hotel Nouveau Helsingborg Gasverksgatan 11 S C Choice Hotels Choice Hotels 92 X X X X P Scandic Hotel Helsingborg Helsingborg Florettgatan 41S I Scandic Hotels Scandic Hotels 237 X X X X X P Summa Öresundsregionen, Oslo Scandic Hotel Hövik Oslo Drammensveien 507, Hövik N I Scandic Hotels Scandic Hotels 104 X X X X P Scandic Hotel KNA Oslo Parkveien 68 N C Scandic Hotels Scandic Hotels 189 X X X X G Summa Oslo, Helsingfors Airport Hotel Bonus Inn Vanda Elannontie 9 SF I Bonfinn Oy Bonus Inn 211 X X X G/P Comfort Hotel Pilotti Vanda Veromäentie 1SF I Citymac Travels Oy Choice Hotels 12 X X X X P Summa Helsingfors, Summa storstadsregioner, Regionstäder 1) Scandic Hotel Bergen Bergen Kokstadflaten 2, Kokstadflaten N I Scandic Hotels Scandic Hotels 197 X X X X X P Scandic Hotel Gävle Gävle Johanneslötsvägen 6 S I Scandic Hotels Scandic Hotels 200 X X X X X P First Hotel Mårtenson Halmstad Hamngat. 51 / Storgat 52 S C First Hospitality First 103 X X X P Scandic Hotel Jönköping Jönköping Elmiavägen 8 S I Scandic Hotels Scandic Hotels 220 X X X X X P Scandic Hotel Kolding Kolding Kokholm 2 DK I Scandic Hotels Scandic Hotels 120 X X X X P Scandic Hotel Linköping Linköping Rydsvägen S I Scandic Hotels Scandic Hotels 150 X X X X X P Scandic Hotel Luleå Luleå Banvägen 3 S I Scandic Hotels Scandic Hotels 159 X X X X X P First Express Norrköping Gamla Rådstugugatan S C First Hospitality First 119 X X X P Scandic Hotel Norrköping Nord Norrköping Järngatan 17 S I Scandic Hotels Scandic Hotels 150 X X X X X P Scandic Hotel Stavanger Stavanger Eiganesveien 181, Hafrsfjord N I Scandic Hotels Scandic Hotels 153 X X X X X P Scandic Hotel Sundsvall / Gärde Sundsvall Värdshusbacken 6 S I Scandic Hotels Scandic Hotels 159 X X X X X P Scandic Hotel Trondheim Trondheim Brösetveien 186, Mohaltan N I Scandic Hotels Scandic Hotels 154 X X X X P Scandic Hotel Umeå Umeå Yrkesvägen 8 S I Scandic Hotels Scandic Hotels 162 X X X X X P Scandic Hotel Uplandia Uppsala Kungsgatan 41S C Scandic Hotels Scandic Hotels 133 X X X G Scandic Hotel Uppsala Uppsala Gamla Uppsalagatan 50 S I Scandic Hotels Scandic Hotels 184 X X X X X P Wisby Hotell Visby (Gotland) Strandg 6 S C Capona Rica Hotels 134 X X X X P Scandic Hotel Västerås Västerås Pilgatan 17 S I Scandic Hotels Scandic Hotels 174 X X X X X P Radisson SAS Hotel Royal Corner Växjö Liedbergsg. 11 S C Revhaken Radisson SAS 158 X X X X G/P Scandic Hotel Växjö Växjö Hejaregatan 19 S I Scandic Hotels Scandic Hotels 123 X X X X X P Scandic Hotel Örebro Väst Örebro Västhagagatan 1B S I Scandic Hotels Scandic Hotels 204 X X X X X P Scandic Hotel Östersund Östersund Krondikesvägen 97 S I Scandic Hotels Scandic Hotels 129 X X X X X P Summa regionstäder, Övriga orter 2) Scandic Hotel Bollnäs Bollnäs Stenbomsgatan 2 S C Scandic Hotels Scandic Hotels 111 X X X X P First Express Nyköping Gumsbackevägen 2 S I First Hospitality First 96 X X X X X P Summa övriga orter, Totalt, ) Regionstäder med mer än invånare. 2) Övriga orter med mindre än invånare. 3) C = Centralt läge. I = Infartsläge Samtliga Caponas hotellfastigheter finns utförligt illustrerade med en fastighetsbeskrivning, bilder, kartor, lägesbeskrivning, hotellbeskrivning, byggnadsbeskrivning, ortsbeskrivning, hotellmarknadsbeskrivning och beläggningsstatistik på Caponas hemsida 29

32 Hotelloperatörsverksamheten Hotelloperatörsverksamheten Capona driver, i enlighet med Caponas strategi, hotelloperatörsverksamhet i egen regi i tre av hotellfastigheterna. Driften av de tre egna hotelloperatörsbolagen ger Capona kompetens inom tre olika marknadssegment, vilket är värdefullt i samarbetet med de hotelloperatörer som driver verksamhet i Caponas övriga hotellfastigheter. Det innebär också att Capona har en beredskap med kompetens och resurser att temporärt själv driva ytterligare hotell i samband med förvärv eller hyresomförhandlingar. Det innebär även att Capona får access till olika branschorganisationer som t.ex. SHR, Sveriges Hotell och Restaurangföretagare, vilket är värdefullt i kontakterna med hotellbranschen. Den egna hotelloperatörsverksamheten har 477 rum med en total uthyrningsbar yta om cirka kvadratmeter. Hotellen har olikartad verksamhetsinriktning från ett rent konferenshotell som Aronsborgs till ett rent affärshotell som Wisby Hotell. De tre egna hotelloperatörsbolagen ingår i olika hotelldistributörskedjors bokningssystem med olika varumärken. Hotelloperatörsintäkter ökade med 12 procent och uppgick till 164 MSEK att jämföras med hotelloperatörsintäkter om 147 MSEK föregående år. Den genomsnittliga rumsintäkten per sålt rum ökade under 2000 medan beläggningen var oförändrad på 50 (50) procent. Aronsborgs Konferenshotell svarade för 48 procent av intäkterna, Täby Park Hotel för 27 procent, och Wisby Hotell för 25 procent. De interna hyreskostnaderna ökade med 13 procent till 43 (38) MSEK jämfört med Hotelloperatörsverksamhetens resultat ökade med 39 procent och uppgick till 23 (17) MSEK. Caponas hotelloperatörsverksamhet Proforma MSEK Hotelloperatörsintäkter Hotelloperatörsomkostnader Hotelldriftsresultat GOP 1) Avskrivningar Hyreskostnader 2) Resultat hotelloperatörsverksamheten Bokfört värde hotelloperatörsbolagen GOP 3), % ) GOP, Gross Operating Profit. 2) Baserad på externt uppskattade marknadshyror. 3) Hotelldriftsresultat delat med hotelloperatörsintäkter. Hotelloperatörsintäkter och resultat, MSEK ) 1 ) Hotelloperatörsintäkter 1998 Resultat MSEK ARONSBORGS KONFERENSHOTELL Aronsborgs Konferenshotell har 196 hotellrum och hör till hotelldistributörsorganisationen och varumärket Svenska Kursgårdar. Konferenshotellet erbjuder konferensmöjligheter samt kringaktiviteter och har dessutom ett uppskattat och väl ansett kök. Hotellgästerna kommer framför allt från större företag och organisationer. Hotellets försäljning och resultat har även under 2000 fortsatt att utvecklas positivt. Hotellets omsättning ökade med drygt 13 procent till 79 (70) MSEK. Med ökande marknadsandelar och stärkt position på marknaden ökade beläggningen under 2000 med 3 procentenheter till 50 (47) procent. Aronsborg förväntar sig även framöver bibehålla sin position på marknaden, som i huvudsak är Storstockholm och Mälardalen. ARONSBORG, STOCKHOLM BÅLSTA Som renodlat konferenshotell vänder sig Aronsborg enbart till konferensmarknaden. Aronsborg är det kompletta konferenshotellet delvis tack vare att det från början planerades och byggdes som ett konferenshotell. Här finns en perfekt balans mellan arbetsro, aktiviteter, nöjen och komfort. Ett exempel på detta är att hotelldelen ligger skild från konferensdelen, vilket innebär att den som vill sova ostört kan göra det, samtidigt som det är full fart i konferensdelens nattklubb. Grupper med vitt skilda behov kan genomföra sina konferenser utan att behöva kompromissa, från den lilla arbetsgruppen som vill arbeta ostört och koncentrerat, till den stora kongressen eller utställningen. Aronsborgs största hörsal rymmer upp till 500 personer. Mindre grupper väljer någon av de övriga 20 konferenslokalerna eller något av hotellets 40 grupparbetsrum. Aronsborg är idealiskt beläget med närheten till Stockholm och Arlanda. Med tanke på det huvudsakliga upptagningsområdet, Stockholm och Mälardalen, är den korta resan ett starkt försäljningsargument. Aronsborg har också en klar konkurrensfördel eftersom verksamheten är koncentrerad mot ett kundsegment konferensgäster. Därför följer beläggningsgraden näringslivets årscykel. Den goda lönsamheten beror till stor del på att Aronsborg effektivt kan hushålla med hotellets resurser, arbeta när hotellet har gäster och stänga när det är tomt. 1) Proforma 30

33 Hotelloperatörsverksamheten TÄBY PARK HOTEL Täby Park Hotel har 147 hotellrum och hör till Best Westerns bokningsorganisation och varumärke. Täby Park Hotel är något av ett stadshotell i Täby. Genom att medvetet satsa på ett aktivt engagemang i närområdet och bredda utbudet till hotellgästerna har Täby Park Hotel lyckats höja lönsamheten. Hotellets försäljning och resultat har även under 2000 fortsatt att utvecklas positivt. Hotellets omsättning ökade med 15 procent till 45 (39) MSEK. Den genomsnittliga rumsintäkten per sålt rum ökade under 2000 medan beläggningen minskade med 2 procentenheter till 49 (51) procent. Täby Park Hotel, som nu är relativt känt på marknaden, tror på en fortsatt ökad resultattillväxt under Till Täby Park Hotel kommer affärsresenärer, ortens näringsidkare med sina gäster och andra som har ärende till Täby eller Stockholmsområdet. Mångfald är ett kännemärke och hotellet kan ge gästerna allt från en god lunch till en galamiddag och naturligtvis anordna konferenser av alla slag. Hotellet har åtta konferenslokaler för personer. För den mindre gruppen, som vill konferera i lite mer ombonad miljö erbjuder Täby Park Hotel ett Penthouse som är en trevligt inredd våning i två plan högst upp i huset, med härligt ljus och fin utsikt. För de stora evenemangen finns en utställningshall på 425 kvm. Där har det mesta anordnats, från hästauktioner och företagsträffar till dansgala och modeshower. Hotellets hörsal kan användas till både scenframträdanden och filmvisning. WISBY HOTELL Wisby Hotell är ett förstklassigt affärshotell med ett förträffligt läge mitt i Visbys muromgärdade stadskärna. Bestående av totalt fem olika fastigheter omfattar hotellet idag det största kvarteret i Visby innerstad och är förklarat som kulturhistoriskt byggnadsminne. Här har drivits hotell sedan 1855 men delar av fastigheten har anor från 1200-talet. Wisby Hotell har 134 hotellrum och är ett Rica Partner Hotel och hör till Ricas bokningsorganisation och varumärke. Hotellets försäljning och resultat har även under 2000 fortsatt att utvecklas positivt. Hotellets omsättning ökade med 6 procent till 40 (38) MSEK. Den genomsnittliga rumsintäkten per sålt rum ökade under 2000 medan beläggningen minskade med en procentenhet till 51 (52) procent. Wisby Hotell är marknadsledande på Gotland och ett välkänt kvalitetshotell på Sverigemarknaden. WISBY HOTELL, VISBY TÄBY PARK HOTEL, STOCKHOLM TÄBY Det händer alltid någonting på Täby Park Hotel, där man alltid är öppen för nya idéer. Konferensgästerna kan erbjudas en mängd olika aktiviteter från curling till femkamp och så naturligtvis golf. Täby Park Hotel har tillsammans med Åva gymnasium en 3-årig gymnasial hotell- och restaurangskola, med undervisningskök, och kan erbjuda konferensgästerna att bli sina egna kockar för en kväll. Med Täby Rehab Center i huset har hotellgästerna tillgång till ett komplett gym samt naprapat och sjukgymnaster. Sway Dansskola är en annan hyresgäst som ibland låter sina duktiga showdansare underhålla hotellgästerna. Under år 2001 kommer hotellet fortsätta upprustningen av hotellrummen. När det gäller den framtida utvecklingen på ön fortsätter det intensiva nätverksarbetet för att en kongresshall för 1000 personer ska byggas i Visby. Kongresshallen planeras ligga i anslutning till Högskolan på Gotland och med gångavstånd till hotellet. En kongresshall skulle påverka kommunikationerna till Gotland i gynnsam riktning. Wisby Hotell har en konferenskapacitet på personer. Hotellets konferensavdelning har 14 rum i olika storlekar. Alla är inredda i lugna varma färger, har bra ljus och ett effektivt ventilationssystem. Wisby Hotell har en jämn tillströmning av affärsresenärer året om och behöver därför, till skillnad från många andra hotell, inte sänka prisnivån under sommaren. Vad alla hotellets gäster har gemensamt är att de söker en vacker och rogivande miljö med människor som förstår vad service och kvalitet är. 31

34 Kunder och samarbetspartners Kunder och samarbetspartners Caponas kunder och samarbetspartners utgörs av de hotelloperatörer som hyr och driver hotellen. För att bedriva en konkurrenskraftig verksamhet krävs kompetenta och framgångsrika hotelloperatörer samt att hotellen finns med i välkända och etablerade distributions- och bokningssystem. HOTELLOPERATÖRER Hotelloperatörer som hyr av Capona är i enlighet med Caponas strategi professionella hotelloperatörer såsom Scandic Hotels, SAS International Hotels, Choice Hotels, First Hospitality och Revhaken Hotels. Scandic Hotels är Caponas största hyresgäst både vad gäller antal hotell och hyresintäkter. De egna hotelloperatörsverksamheterna är Caponas näst största hotelloperatör. Caponas hotelloperatörer Antal Antal Hyresintäkter hotell hotellrum 2000, MSEK Scandic Hotels Capona First Revhaken Hotels Övriga hotelloperatörer 1) Övriga hyresgäster 2) Totalt ) I övriga hotelloperatörer ingår bl.a. SAS Internationals Hotels, Accor Hotels och Choice Hotels. 2) Avser kontor, butiker och lager. HOTELLDISTRIBUTÖRER Inom Caponas hotell verkar ett antal olika hotelldistributörer, vilka är boknings- och marknadsföringsorganisationer kopplade till olika varumärken. Vissa hotelloperatörer är också hotelldistributör till den egna hotelloperatörsorganisationen. Det är vanligt att dessa egna hotelldistributörsorganisationer ingår i världsomspännande hotelldistributörsnät. Scandic Hotels, Choice Hotels, Radisson SAS International Hotels och First Hospitality är samtliga både hotelloperatörer och hotelldistributörer. Det blir allt viktigare för hotelloperatörer att ansluta sig till de större och välkända hotelldistributörerna. Caponas hotelldistributörer Antal Antal Hyresintäkter hotell hotellrum 2000, MSEK Scandic Hotels Radisson SAS Hotels Best Western Hotels First Choice Hotels Övriga hotelldistributörer 1) Övriga hyresgäster 2) Totalt Hyresintäkter 2000 per hotelldistributör Best Western 5% Svenska kursgårdar 9% Radisson SAS 10% First 4% Rica 4% Ibis Hotel 4% Choice 2% Övr. hoteldistr. 6% Scandic 56% VARUMÄRKEN I enlighet med Caponas strategi marknadsförs Caponas hotell via hotelldistributörer med starka varumärken vilka beskrivs nedan. Beskrivningarna av hotelldistributörer samt varumärkena är baserade på lämnad officiell information. Best Western Hotels är en världsomspännande hotelldistributör som grundades i USA. Distributionskedjan har fler än hotell i ett 80-tal länder med en sammanlagd rumskapacitet om över rum. Best Western har olika stamgästprogram och producerar även olika reseguider samt kartor. I de nordiska länderna finns cirka 140 Best Western hotell. Capona har 228 hotellrum i två hotellfastigheter med varumärket Best Western Hotels. Choice Hotels Scandinavia ASA är en av Skandinaviens största hotellkedjor med sammanlagt över 100 hotell i Norge, Sverige, Finland och Danmark. Choice Hotels erbjuder ett brett utbud av hotell anpassade för affärsresenärer, konferensgäster och fritidsresenärer. Hotellkedjan marknadsför tre hotellkoncept: Comfort, Quality och Clarion. Capona har 204 hotellrum i två hotellfastigheter med varumärket Choice Hotels. 1) I övriga hotelldistributörer ingår bl a Svenska Kursgårdar, Rica Hotels och Ibis Hotel. 2) Avser kontor, butiker och lager. 32

35 Kunder och samarbetspartners First Hospitality driver hotell i Sverige, Danmark och Norge. Bolaget är både hotelloperatör och hotelldistributör under namnen First Hotels, First Express och First Resort. First Hospitality vänder sig främst till affärsresenärer. Capona har 318 hotellrum i tre hotellfastigheter med varumärket First. Rica Hotels är i dag en av Norges ledande hotellkedjor med över 80 hotell i Norge och Sverige. Hotellen ligger centralt i över 40 städer och tätorter i Norge och Sverige. I Sverige marknadsförs Rica under varumärket Rica City Hotels som endast har hotell av högsta klass med centrala men ändå lugna lägen. Capona har 134 hotellrum i en hotellfastighet med varumärket Rica Hotels. Ibis Hotel, som ersätter de flesta hotellen med varumärket Good Morning Hotels, ingår i franska Accor Hotels. Accor Hotels är ett av världens ledande företag inom resor och turism med mer än hotell i 90 länder. I Sverige finns Accor Hotels representerat med Hotel Formule 1 och Ibis Hotel i kategorin Accor Economy Hotels. I kategorin Accor Business & Leisure Hotels ingår Novotel i Göteborg. Capona har 190 hotellrum i en hotellfastighet med varumärket Ibis Hotel. Scandic Hotels är Nordens största hotellföretag. Scandic Hotels strategi är att vara en renodlad hotelloperatör. Affärsidén är att erbjuda många människor det mest prisvärda hotellboendet, både under arbete och fritid. Bolaget har etablerat ett samarbete med Holiday Inn. Därmed ingår Scandic Hotels i Holiday Inns marknadsförings- och distributionsnät. Största andelen av Scandic Hotels kunder är affärsresenärer. Scandic Hotels vänder sig även mot fritidsresenärerna för ett fullt utnyttjande av kapaciteten i sina hotell. Capona har hotellrum i 27 hotellfastigheter med varumärket Scandic Hotels. SAS International Hotels inom SAS Gruppen driver förstaklasshotell för affärs- och fritidsresenärer i Europa, Mellanöstern och Nordafrika. Verksamheten bedrivs under namnet Radisson SAS Hotels Worldwide till följd av ett samarbete med den amerikanska hotellkedjan Radisson Hotels som ingår i Carlson Hospitality Worldwide. I samarbetet bidrar Radisson Hotels med sitt namn, bokningssystem och marknadsföring. SAS International Hotels är en hotelloperatörskedja, men ett flertal hotell i gruppen drivs på franchisebasis. Capona har 306 hotellrum i två hotellfastigheter med varumärket Radisson SAS Hotels. Svenska Kursgårdar är en sammanslutning av cirka 80 kursgårdar över hela Sverige. Samtliga kursgårdar måste leva upp till de kvalitetskrav som organisationen ställer, vilket bland annat innebär en viss standard på konferenslokaler. Capona har 196 hotellrum i en hotellfastighet med varumärket Svenska Kursgårdar. 33

36 Aktien Aktien Per den 31december 2000 uppgick antalet aktieägare i Capona till (4 722). De utländska ägarna svarade för cirka 6 (5) procent av ägandet i Capona. Capona har ett aktieslag med lika rösträtt. Capona är sedan mars 1999 noterad på OM Stockholmsbörsens O-lista med förkortningen CAPO. En börspost består av 200 aktier. Capona hade inga utfärdade optioner eller konvertibla skuldebrev per den 31 december AKTIEKAPITAL Aktiekapitalet i Capona uppgår till 100,2 MSEK, motsvarande aktier. Varje aktie har ett nominellt belopp om 5 SEK. Aktiekapitalets fördelning År Händelse Ökning av Antal aktier Totalt antalet aktier aktiekapital 1997 Bolaget bildades Split 2: Nyemission Caponas aktieägare per ägarkategori Övriga svenska företag och institutioner 54% UTDELNINGSPOLICY Styrelsens mål är att utdelningen till aktieägarna ska uppgå till minst 60 procent av koncernens resultat efter skatt. Utdelningen under enskilda år kan dock komma att variera beroende på läge i konjunkturcykeln, koncernens resultat och finansiella ställning samt investeringsmöjligheter. Resultat efter skatt och utdelning per aktie SEK 6 Svenska fonder 6% Svenska försäkringsbolag 9% Utländska ägare 6% Privatpersoner bosatta i Sverige 22% Capona AB 3% 5 ÄGARSTRUKTUR Caponas aktieägare Aktieägare Kapitalandel/ Justerad röster, % röstandel 1), % Ratos 46,6 48,1 Skandia 4,5 4,6 SHB fonder 3,9 4,0 SPP 3,8 3,9 Magnus & Märta Christina Vahlquist 1,3 1,4 Robur fonder 1,3 1,3 Röda Korset 1,2 1,3 SEB Private Bank S.A. 1,2 1,2 Wasa fonder 1,1 1,1 Spar Hotel AB 1,0 1,0 Bengt Norman 1,0 1,0 Övriga 29,9 31,1 Externa aktieägare 96,8 100,0 Capona AB 3,2 0,0 Totalt 100,0 100,0 1) Röstandel justerad för Caponas återköpta aktier. Källa: VPC Caponas ägarstruktur storleksfördelad Antal Andel av alla Antal Andel av alla Antal aktier aktieägare aktieägare, % aktier aktier, % Totalt Källa: VPC ) 1 ) Resultat efter skatt 1) Proforma 2) Föreslagen utdelning % Utdelning 68% % % Utdelning i procent av resultat efter skatt UTDELNING Föreslagen utdelning för 2000 är 3,50 (3,00) SEK per aktie, vilket motsvarar cirka 67 procent av årets resultat efter skatt per aktie. Utdelningen för 2000 innebär en direktavkastning på 6,1 procent beräknat på börskursen 57,50 SEK per den 29 december AKTIENS UTVECKLING I diagrammen nedan visas utvecklingen över Capona-aktiens börskurs sedan noteringen av inlösenaktien i december 1998 jämfört med Affärsvärldens generalindex och Carnegies fastighetsindex. Dessutom visas utvecklingen över aktiens totalavkastning, Caponas börskursutveckling inklusive återinvesterad utdelning, jämfört med SIX Return Index. Under 2000 steg Caponas börskurs med 56 (39) procent. Under samma period sjönk Affärsvärldens generalindex med 12 (+66) procent och Carnegies fastighetsindex steg med 36 (19) procent. Aktiens totalavkastning, Caponas börskursut- 2) 34

37 Aktien veckling inklusive återinvesterad utdelning på 3,00 (2,00) SEK, steg under 2000 med 67 (48) procent, jämfört med SIX Return Index som sjönk med 11 (+70) procent samma period. Börskurs Kr Antal ' Totalavkastning % D J D J F M A M J J A S O N D J F M A M J J A S O N D J Capona Afv Generalindex F M A M J J A S O N D J 00 Capona Carnegie Real Estate Index Omsatt antal aktier per vecka 1000-tal (inkl. efteranm.) SIX Return Index F M A M J J A S O N D J 01 Källa: SIX Findata ÅTERKÖP AV EGNA AKTIER Den ordinarie bolagsstämman 2000 gav styrelsen ett bemyndigande att fram till nästa ordinarie stämma återköpa högst 10 procent av bolagets aktier. Styrelsen beslöt därefter att återköp skulle göras upp till aktier, vilket motsvarar cirka 5 procent av Caponas totala antal aktier. Under 2000 har aktier återköpts för 32 MSEK till en snittkurs av 50,18 SEK. De återköpta aktierna motsvarar cirka 3,2 procent av Caponas totala antal aktier som uppgår till Caponas starka ekonomiska ställning innebär att bolaget har möjlighet att göra ytterligare lönsamma förvärv. Dessa förvärv matchas i sin tur mot alternativet att återköpa egna aktier. Återköpen av egna aktier ska därför ses som ett alternativ och komplement till direkta förvärv för att justera bolagets kapitalstruktur. I valet av investeringsalternativ ligger fokus alltid på aktieägarnas långsiktiga avkastning Källa: SIX Findata DATA PER AKTIE Data per aktie Proforma Resultat efter skatt 1), SEK 5,214,43 3,21 2,512,49 Kassaflöde före investeringar 2), SEK 6,33 5,47 4,20 3,47 3,45 Utdelning 3), SEK 3,50 3,00 2,00 Eget kapital, SEK Fastigheternas bokförda värde, SEK Börskurs 4), SEK 57,50 36,90 26,50 Direktavkastning 5), % 6,18,17,5 P/E-tal 6) 11,0 8,3 8,3 P/CE-tal 7) 9,16,8 6,3 Ebdit-multipel 8) 10,6 10,0 10,5 Antal aktier, milj. Genomsnittligt antal 19,8 20,0 20,0 20,0 20,0 Utestående antal 19,4 20,0 20,0 20,0 20,0 Totalt antal 20,0 20,0 20,0 20,0 20,0 1) Beräknat på genomsnittliga antal aktier. 2) Resultat efter skatt plus avskrivningar som belastar resultatet, beräknat på genomsnittliga antal aktier. 3) 2000 avser föreslagen utdelning. 4) 1998 avser Capona inlösenaktie. 5) Utdelning i procent av börskurs. 6) Börskurs i förhållande till resultat efter skatt per aktie. 7) Börskurs i förhållande till resultat efter skatt plus avskrivningar per aktie. 8) Börsvärde plus räntebärande skulder minus räntebärande tillgångar dividerat med rörelseresultatet plus avskrivningar. ANALYTIKERFÖRTECKNING Caponas verksamhet följs av ett antal fondkommissionärer vilka kontinuerligt analyserar och kommenterar bolagets utveckling och resultat. Analytiker som kontinuerligt följer Capona Fondkommissionär Analytiker Telefon ABG Securities Martin Söder Alfred Berg Lars-Åke Bokenberger Aros Securities Rickard Jacobsson Cheuvreux Nordic Tomas Ramsälv D. Carnegie Fredrik Grevelius Enskilda Securities Erik Nyman Erik Penser Bengt Claesson Handelsbanken Markets Hans Derninger Nordiska Jonas Sundin Swedbank Stefan Sundblom

38 Ekonomisk översikt Ekonomisk översikt FEMÅRSÖVERSIKT Capona-koncernens finansiella utveckling beskrivs i nedan redovisade resultat- och balansräkningar. Proformaresultaträkningarna har upprättats utifrån redovisning av den faktiska utvecklingen i respektive hotell hos de tidigare ägarna. Resultatet fram till och med fastigheternas driftsöverskott samt resultatet för hotelloperatörsverksamheten grundas på års redovisningar för respektive resultatenhet. I driftskostnaderna ingår såväl externa som interna förvaltningskostnader för fastigheterna. Den egna hotelloperatörsverksamheten särredovisas i resultaträkningen. Hotelloperatörskostnaderna redovisas inklusive en externt bedömd omsättningsbaserad marknadshyra. Dessa hyror redovisas i sin tur som hyresintäkter i fastighetsverksamheten. Administrationskostnaderna avser främst koncernens ledning och administration. Administrationskostnaderna proforma 1998 exkluderar kostnader om cirka 4 MSEK avseende Caponas börsintroduktion. Avskrivningar görs med 1,0 procent årligen av fastigheternas anskaffningsvärde vilket motsvarar cirka 1,2 procent av byggnadernas anskaffningsvärde. Avskrivningarna motsvarar fastigheternas uppskattade ekonomiska livslängd. Capona kapitaliserades först i slutet av 1998, finansnettot proforma baseras därför på att bolaget varit fullt kapitaliserat hela perioden I nyckeltalsberäkningarna proforma har skatten beräknats utifrån nuvarande skatteregler. Resultaträkningar Proforma MSEK Fastighetsverksamheten Hyresintäkter Drifts- och förvaltningskostnader Underhållskostnader Fastighetsskatt och tomträttsavgäld Summa fastighetskostnader Driftsöverskott Avskrivningar Resultat fastighetsverksamheten Hotelloperatörsverksamheten Hotelloperatörsintäkter Hotelloperatörskostnader Resultat hotelloperatörsverksamheten Administrationskostnader Jämförelsestörande poster 5 Rörelseresultat Finansnetto Resultat efter finansnetto Skatt Årets resultat Rörelseresultat och resultat efter finansnetto MSEK Resultat efter finansnetto 1998 Rörelseresultat Balansräkningar MSEK Tillgångar Fastigheter Övriga tillgångar Likvida medel Summa tillgångar Eget kapital och skulder Eget kapital Räntebärande skulder Icke räntebärande skulder Summa eget kapital och skulder Kassaflödesanalyser Proforma MSEK Årets resultat Avskrivningar Kassaflöde före investeringar Investeringar Kassaflöde efter investeringar

39 Ekonomisk översikt Nyckeltal Proforma Fastighetsrelaterade Direktavkastning fastigheter 1), % 10,1 9,5 8,2 7,3 7,3 Överskottsgrad 2), % Belåningsgrad 3), % Finansiella Räntetäckningsgrad 4), ggr 3,0 2,8 2,3 2,0 2,0 Avkastning på eget kapital 5), % 12,3 10,8 8,2 Avkastning på sysselsatt kapital 6), % 9,3 8,3 7,2 Nettoskuldsättningsgrad 7), ggr 1,4 1,3 1,3 Genomsnittlig räntesats 8), % 5,6 5,2 5,2 Genomsnittlig räntebindningstid 2,4 2,7 2,8 Soliditet 9), % ) Driftsöverskott, justerat för köpta fastigheter, dividerat med bokfört värde fastigheter inklusive hotellfastighetsinventarier per bokslutsdagen, omräknat med genomsnittlig valutakurs. 2) Driftsöverskott dividerat med hyresintäkter. 3) Räntebärande skulder dividerat med bokfört värde fastigheter per bokslutsdagen. 4) Resultat efter finansnetto plus finansiella kostnader dividerat med finansiella kostnader. 5) Resultat efter skatt dividerat med eget kapital per bokslutsdagen. 6) Resultat efter finansnetto plus finansiella kostnader dividerat med balansomslutningen minus icke räntebärande skulder per bokslutsdagen. 7) Räntebärande skulder minus likvida medel dividerat med eget kapital per bokslutsdagen. 8) Räntebärande skuldernas genomsnittliga räntesats per bokslutsdagen. 9) Eget kapital dividerat med balansomslutning per bokslutsdagen. Kredit- och motpartsrisk Placeringar av likvida medel får endast ske i instrument med minst samma rating som Konungariket Sverige samt placeringar hos etablerade bankförbindelser via bankcertifikat eller deposits. Detta gäller även de så kallade derivatinstrument som endast används för att eliminera och minimera de ränteeller valutarisker som uppstår i koncernen och därför alltid ska vara kopplade till en underliggande exponering. Ränterisk Ränterisken fastställs för låneportföljen som ett intervall inom vilket den genomsnittliga räntebindningstiden tillåts variera. För närvarande är detta intervall ett till tre år. Koncernen använder bland annat ränteswappar för att förändra räntebindningstiden på nettoskulden i önskvärd riktning, i syfte att minimera inverkan av räntefluktuationer och begränsa upplåningskostnaden. Lånens räntebindningsstruktur och snitträntor per MSEK % 500 6, ,8 5,6 Information om data per aktie för finns på sid ,4 FINANS- OCH VALUTAPOLICY Målet med Caponas finans- och valutapolicy, som är underställd styrelsens beslutsordning är: att löpande säkerställa Caponas framtida finansieringsbehov. att uppnå lägsta möjliga finansieringskostnad samtidigt som koncernens finansiella risker kontrolleras och hanteras i enlighet med finanspolicyn Lånebelopp Snittränta Lånens räntebindningsstruktur per , 23% 2001, 31% ,2 5,0 Inom ramen för denna grundpolicy strävar bolaget efter en låg riskprofil vad gäller löp- och räntebindningstider för finansieringen. Finansieringsrisk Capona säkerställer den kortsiktiga betalningsberedskapen genom att hålla en likviditetsreserv i form av kassamedel, kortfristiga likvida placeringar eller outnyttjade krediter. Finansieringsrisken minimeras långsiktigt genom säkerställandet av långsiktig finansiering i form av bekräftade lånefaciliteter och riskbärande kapital som minst matchar storleken av koncernens sysselsatta kapital. I kombination med koncernens starka kassaflöde ger detta en god beredskap på kort och lång sikt samt flexibilitet i finansieringen i samband med fastighetsförvärv. Koncernens räntebärande skulder uppgick den 31 december 2000 till 1248 (1137) MSEK, koncernens likvida medel var 86 (69) och de outnyttjade krediterna var cirka 360 MSEK. 2004, 13% 2003, 16% 2002, 17% 37

40 Ekonomisk översikt Den genomsnittliga räntebindningstiden för koncernens räntebärande skulder uppgick den 31 december 2000 till 2,4 (2,7) år och den genomsnittliga låneräntan uppgick till 5,6 (5,2) procent. Valutarisker Caponas finans- och valutapolicy baseras på att det egna kapitalet ska vara valutaexponerat i respektive land. Det egna kapitalet kommer således ej att skyddas för valutakursförändringar. Vad avser de operativa flödena är valutariskerna begränsade, eftersom intäkter och kostnader uppkommer i samma valuta. Capona använder således inte några finansiella instrument, såsom valutaterminer eller valutaswappar. MÖJLIGHETER OCH RISKER Nedan kommenteras de faktorer som bedöms ha särskild betydelse för Caponas verksamhet och värdet på Caponas aktier. Hotellmarknaden Resandet och efterfrågan på hotellövernattningar påverkas i hög grad av aktiviteten inom näringslivet. Det lokala näringslivets utveckling har stor betydelse för hotellmarknaden i området. I högkonjunktur får företagen fler besök från både kunder och leverantörer. Företagens utbildningsinsatser ökar och fler konferenser anordnas. Likaså påverkas turismen av hushållens disponibla inkomst. Eftersom hotellgästerna i Norden i första hand är inhemska och i andra hand utgörs av gäster från de nordiska grannländerna är beläggningen i Caponas hotell beroende av BNP-utvecklingen i det egna landet. Den befintliga hotellkapaciteten har stor inverkan på såväl beläggningsgraden som genomsnittliga rumspriser. När hotellkapaciteten blir för stor i förhållande till efterfrågan sjunker beläggningen och eventuellt även rumspriset per tillgängliga rum, vilket försämrar hotellbranschens lönsamhet. Se vidare under hotellmarknadsöversikten på sidan 9. Kunder och Avtalsstruktur Caponas kunder är de hotelloperatörer som bedriver verksamhet i företagets hotellfastigheter. Övriga uthyrningsbara ytor är begränsade. Med ett undantag för Hotell Opera är samtliga hyresavtal omsättningsbaserade, vilket innebär att Caponas utveckling är direkt relaterad till hotelloperatörernas framgång i att skapa intäkter i hotelloperatörsverksamheten. Den genomsnittliga avtalstiden är lång, vilket ökar beroendet. Hotellkedjor med starka varumärken är attraktiva hyresgäster för hotellfastighetsägarna. Det är viktigt för hotellfastighetsägarna att kontinuerligt utveckla hotellen för att behålla kunderna när avtalen löper ut. Eftersom varje hotellfastighet bara har en hotellhyresgäst kan bortfall i hyresintäkter uppstå i det fall hotelloperatören beslutar att inte fortsätta sin verksamhet i hotellet när avtalet upphör. Den kompetens som upprätthålls genom Caponas egna hotelloperatörsverksamhet medför då att driften i fastigheten kan upprätthållas även om samarbetet med hyresgästen upphör. Beläggningen kan dock påverkas negativt av att kontinuiteten bryts. Se vidare under hotelloperatörer på sidan 32. Varumärket Ett hotells varumärke är av stor betydelse för hotellets framgång. Capona strävar efter att söka operatörer som är starkast på den marknad där de olika hotellen verkar. Generellt kan sägas att den starkaste kedjan i Norden är Scandic Hotels. Scandic Hotels finns i fyra av de nordiska länderna med över 100 hotell. De har en stark kundbas och ett attraktivt kund- 38

41 Ekonomisk översikt lojalitetsprogram med flera hundratusen stamkunder. Det gör Scandic Hotels till en intressent partner för Capona. Risken med att en hyresgäst levererar 56 procent av Caponas hyresintäkter uppvägs av fördelen med att Caponas fastigheter exponeras med ett av marknadens starkaste hotellvarumärken. I Caponas portfölj finns 27 hotell som drivs av Scandic Hotels. Övriga hotell verkar under varumärkena First Hotels, Radisson SAS Hotels, Choice Hotels, Ibis Hotel, Best Western, Svenska Kursgårdar och Rica Hotels. Samtliga är starka och välkända varumärken på den nordiska hotellmarknaden. Se vidare under varumärken på sidorna Fastighetsskatt Fastighetsskatten på kommersiella fastigheter utgår för hotell och övriga kommersiella ytor såsom butiker och kontor med 1 procent av taxeringsvärdet i Sverige. I Norge, Danmark och Finland ligger besluten om fastighetsskatten på kommunal nivå. Skattesatsen i Norge varierar mellan 0 och 1,1 procent, i Danmark uppgår den till cirka 1 procent och i Finland uppgår fastighetsskatten till cirka 0,7 procent. Oavsett om fastighetsskatten utdebiteras till hotelloperatören eller om fastighetsägaren betalar den är det en kostnad som beaktas vid förhandling av hyresavtalen. Vakansgrad Capona har som hotellfastighetsägare färre hyresgäster per fastighet än andra fastighetsbolag. Om en hotelloperatör önskar lämna en fastighet så kan Capona antingen söka ny lämplig hotelloperatör eller ta över och driva hotelloperatörsverksamheten i egen regi. Tack vare detta riskerar inte Capona bli stående med vakanta hotellytor. I de övriga kommersiella ytorna, som svarar för cirka 4 procent av den totala ytan, har Capona samma exponering som andra fastighetsägare. skulle kunna vidtas om vissa händelser skulle inträffa. Inte heller tas någon hänsyn till att förändringar av en enskild faktor ofta medför att andra parametrar också ändras. Förändring av resultat efter finans- Faktorer Förändring netto, MSEK Hotellens beläggningsgrad +/ 1%-enhet +4,7/ 4,1 Genomsnittshyra +/ 1% +/ 2,6 Drifts-, förvaltnings- och underhållskostnader +/ 1% +/ 0,5 Marknadsränta +/ 1%-enhet +/ 3,0 1) Upplåningsränta +/ 1%-enhet +/ 12,5 2) Valutakurs +/ 1% +/ 0,2 3) 1) Resultateffekten vid en marknadsränteförändring påverkas av Caponas ränteförfallostruktur, dvs endast ränteförfall inom 12 månader påverkar resultatförändringen. 2) Resultateffekten vid en upplåningsränteförändring motsvarar effekten av en marknadsränteförändring givet en rörlig ränta. 3) Avser en förändring av den svenska kronan om +/ 1 procent mot såväl den norska och den danska kronan samt den finska marken. Eget kapital är enligt policy valutaexponerat och påverkas med +/ 1,7 MSEK vid förändring av den svenska kronan om +/- 1 procent. VALUTAKURSER Valutor Resultaträkningens genomsnittskurser SEK/NOK 1,05 1,06 1,06 1,07 1,07 SEK/DKK 1,14 1,19 1,19 1,15 1,15 SEK/FIM 1,43 1,45 Balansräkningens balansdagskurser SEK/NOK 1,07 1,06 1,07 1,07 1,07 SEK/DKK 1,19 1,15 1,27 1,15 1,15 SEK/FIM 1,49 1,44 Myndighetsbeslut Hotellbranschen påverkas av myndigheters beslut angående olika skatter förknippade med resande, övernattning och måltider. Detta i sin tur påverkar naturligtvis hotellens omsättning och lönsamhet. Ränteutvecklingen Räntekostnader utgör en betydande andel av Caponas totala kostnader. Caponas genomsnittliga räntebindningstid var 2,4 (2,7) år per den 31 december Det innebär att en marknadsränteförändring inte omedelbart får fullt genomslag på resultatet. Se vidare under känslighetsanalysen nedan. KÄNSLIGHETSANALYS Resultatet i Capona påverkas av ett antal externa faktorer. Effekten av förändringar i några viktiga sådana visas nedan. Redovisade effekter ska enbart ses som en indikation och inkluderar ej någon effekt av de kompenserande åtgärder som 39

42 Radisson SAS Strand Hotel Stockholm Konferensavdelning med sju konferenslokaler 148 hotellrum och 18 sviter

43 Räkenskaper Förvaltningsberättelse Styrelsen och verkställande direktören för Capona AB (publ) får härmed avge följande årsredovisning och koncernredovisning för år Capona AB, org nr , har sitt säte i Danderyd. VERKSAMHETEN Caponas affärsidé är att äga och aktivt förvalta hotellfastigheter på den nordiska hotellmarknaden. Målet är att vara det ledande hotellfastighetsbolaget i Norden. Fastighetsbeståndet bestod den 31 december 2000 av totalt 41 hotellfastigheter varav 31 är belägna i Sverige, fem i Norge, tre i Danmark och två i Finland. Hotellfastigheterna ligger i storstadsregioner och regionstäder. De är i huvudsak lokaliserade till citylägen eller strategiska infarter som har goda förbindelser till city och till andra kommunikationer såsom flyg och tåg. Verksamheten i Caponas hotellfastigheter drivs av välkända hotelloperatörskedjor som är anslutna till etablerade hotelldistributörer med starka och välkända varumärken. I tre av hotellen driver Capona hotelloperatörsverksamhet i egen regi. Per den 31 december 2000 uppgick den totala uthyrningsbara ytan till cirka kvm och det totala antalet hotellrum uppgick till cirka Fastigheternas totala bokförda värde uppgick den 31 december 2000 till (1 964) MSEK. Capona är sedan mars 1999 noterat på O-listan vid OM Stockholmsbörsen. Namnet Capona kommer från det latinska ordet caupona som betyder hotell. Fastighetsbeståndet uppdelat per geografisk region Bokfört värde Antal Antal Yta, Totalt, Andel, Per rum, hotell hotellrum 000 kvm MSEK % TSEK Storstockholm Göteborg Öresundsregionen Oslo Helsingfors Summa, storstadsregioner Regionstäder 1) Övriga orter 2) Totalt ) Regionstäder med mer än invånare. 2) Övriga orter med mindre än invånare (Bollnäs och Nyköping). VÄSENTLIGA HÄNDELSER UNDER ÅRET I januari sålde Capona sitt enda hotell med färre än 75 hotellrum, Hotell Anglais i Helsingborg, vilket gav en realisationsvinst på 3 MSEK. Under april månad förvärvades Hotel Nouveau i Helsingborg med 92 hotellrum för 36 MSEK. I oktober förvärvade Capona sin andra hotellfastighet i Finland, Airport Hotel Bonus Inn i Helsingfors-Vanda med 211 hotellrum för 102 MSEK. Under året har Capona återköpt cirka 3,2 procent av bolagets totala antal aktier för 32 MSEK och en snittkurs på 50,18 SEK. HOTELLMARKNADEN I NORDEN Den nordiska hotellmarknaden har haft en fortsatt god tillväxt under De genomsnittliga priserna per sålt rum ökade och den genomsnittliga beläggningen var i stort sett oförändrad. Liksom tidigare år ökade både beläggning och snittpriser per sålt rum på Caponas hotellmarknader, storstadsregioner samt regionstäder i Norden, mer än genomsnittet. På den svenska, danska och finska marknaden steg efterfrågan och de genomsnittliga priserna per sålt rum ökade. Totalt sett steg de genomsnittliga intäkterna per tillgängligt rum på dessa marknader. I Norge däremot minskade efterfrågan något men de genomsnittliga priserna per sålt rum steg. Sammantaget minskade de genomsnittliga intäkterna per tillgängligt rum i Norge. HYRESINTÄKTER Hyresintäkterna i Capona är till 95 procent omsättningsbaserade. Omsättningsbaserade hyresavtal innebär att hyran utgör en procentuell andel av hotelloperatörens omsättning. Capona och hotelloperatörerna har därmed samma ekonomiska incitament att öka intjäningen och göra investeringar för att öka hotellens omsättning, vilket i sin tur ökar Caponas hyresintäkter. Caponas hyresintäkter uppgick till 267 (234) MSEK, vilket motsvarar en ökning med 14 procent jämfört med föregående år. För jämförbara hotellfastigheter ökade hyresintäkterna med 8 procent. Denna ökning förklaras av Caponas omsättningsbaserade hyresavtal som genererat högre intäkter till följd av hotellens ökade omsättning. Detta i sin tur är en följd av den goda hotellkonjunkturen. Hotellfastighetsförvärv och omsättningshöjande investeringar bidrog också till intäktsökningen. Sverige svarade för 78 procent av hyresintäkterna, Norge för 13 procent, Danmark för 7 procent och Finland för 2 procent. I hyresintäkterna ingår marknadsmässig hyra med 43 (38) MSEK från den egna hotelloperatörsverksamheten. VAKANSGRAD I princip var samtliga uthyrningsbara ytor uthyrda under året. Den ekonomiska vakansgraden för 2000, såväl som den ytmässiga vakansgraden den 31december 2000 uppgick till nära 0 (0) procent. DRIFTS- OCH FÖRVALTNINGSKOSTNADER Drifts- och förvaltningskostnader är de kostnader som uppkommer i den dagliga driften av fastigheterna såsom förvaltning, uppvärmning, el, städning och försäkring. Kostnaderna 41

44 Räkenskaper uppgick till 11 (9) MSEK. I de flesta fall vidaredebiteras merparten av dessa kostnader till hyresgästen. UNDERHÅLLSKOSTNADER Underhållskostnader är kostnader som uppkommer i samband med att fastighetens status och standard upprätthålls eller förbättras. Under 2000 uppgick underhållskostnaderna till 36 (30) MSEK. De största underhållskostnaderna avser åtgärder i badrum samt ventilationsombyggnader. FASTIGHETSSKATT Fastighetsskatten uppgick till 12 (10) MSEK. Fastighetsskatt utgår för hotell och övriga kommersiella ytor som butiker och kontor med 1 procent av taxeringsvärdet i Sverige. I Norge, Danmark och Finland ligger besluten om fastighetsskatt på kommunal nivå. Skattesatsen i Norge varierar mellan 0 och 1,1 procent, i Danmark uppgår den till cirka 1 procent och i Finland uppgår fastighetsskatten till cirka 0,7 procent. TOMTRÄTTSAVGÄLD Tomträttsavgälden uppgick till 2 (2) MSEK. Per den 31december 2000 innehades 8 (9) av Caponas hotellfastigheter med tomträtt. DRIFTSÖVERSKOTT Driftsöverskottet har ökat med 23 MSEK till 206 (183) MSEK. Förbättringen förklaras framförallt av högre hyresintäkter till följd av de omsättningsbaserade hyresavtalen samt av fastighetsförvärven. Fastigheternas direktavkastning uppgick, justerat för köpta och sålda fastigheter, till 10,1 (9,5) procent. AVSKRIVNINGAR Koncernmässiga avskrivningar har gjorts med 1,0 procent av fastigheternas anskaffningsvärde. I de svenska bolagen har avskrivningar gjorts med 1,2 procent av byggnadernas anskaffningsvärde. Under 2000 uppgick avskrivningarna till 22 (21) MSEK. Avskrivningar på maskiner och inventarier görs med procent, vilket motsvarar den uppskattade ekonomiska livslängden. HOTELLOPERATÖRSVERKSAMHETEN Hotelloperatörsintäkterna ökade med 12 procent och uppgick till 164 (147) MSEK. Aronsborgs Konferenshotell svarade för 48 procent av intäkterna, Täby Park Hotel för 27 procent och Wisby Hotell för 25 procent. Hotelloperatörsverksamhetens resultat ökade med 39 procent och uppgick till 23 (17) MSEK. CENTRAL ADMINISTRATION I kostnaderna för central administration ingår kostnader för bolagets ledning, koncerngemensamma funktioner, avskrivningar på kontorsutrustning samt upprätthållande av börsnotering och aktiemarknadsinformation. Under 2000 uppgick centrala administrationskostnaderna till 20 (19) MSEK varav personalkostnaderna uppgick till 12 (12) MSEK, börsnoteringskostnaderna till 3 (3) MSEK och de övriga administrationskostnaderna till 5 (4) MSEK. JÄMFÖRELSESTÖRANDE POSTER Jämförelsestörande poster uppgick till 5 (0) MSEK. Av dessa intäkter avser 3 (0) MSEK realisationsvinst för såld fastighet och 2 (0) MSEK avser överskottsmedel i SPP. RÖRELSERESULTAT Rörelseresultatet uppgick till 192 (160) MSEK, vilket är en ökning med 20 procent. FINANSIELLA POSTER De finansiella intäkterna avser ränteintäkter vilka uppgick till 3 (2) MSEK och de finansiella kostnaderna avser huvudsakligen räntekostnader vilka uppgick till 65 (58) MSEK. SKATT Företagsbeskattningen i Sverige är för närvarande 28 procent. Skattemässigt görs maximala avskrivningar. De skattemässiga avskrivningarna i Sverige uppgår i genomsnitt till cirka 3 procent av byggnadernas anskaffningsvärde. De bokförda avskrivningarna uppgår till motsvarande 1,2 procent av byggnadernas anskaffningsvärde. Skillnaden mellan bokfört värde och skattemässigt värde uppgick till cirka 114 (72) MSEK, varav i moderbolaget 61 (40) MSEK. Capona har inga outnyttjade förlustavdrag, 0 (5) MSEK. Skatten på årets resultat uppgick till 27 (15) MSEK. RESULTAT Resultatet efter skatt uppgick till 103 (89) MSEK. Resultat efter skatt per aktie uppgick till 5,21 (4,43) SEK och avkastningen på eget kapital uppgick till 12,3 (10,8) procent. 42

45 Räkenskaper KVARTALSFÖRDELAT RESULTAT MSEK kvartal 1kvartal 2 kvartal 3 kvartal 4 Helår Fastighetsverksamheten Hyresintäkter Fastighetskostnader Driftsöverskott Avskrivningar Resultat fastighetsverksamheten Hotelloperatörsverksamheten Hotelloperatörsintäkter Hotelloperatörskostnader Resultat hotelloperatörsverksamheten Administrationskostnader Jämförelsestörande poster Rörelseresultat Finansnetto Resultat efter finansnetto Skatt Resultat efter skatt INVESTERINGAR Investeringar i nya fastigheter uppgick till 143 (102) MSEK och avser två hotellfastighetsförvärv. I april förvärvades Hotel Nouveau i Helsingborg som har 92 hotellrum och i oktober förvärvades Caponas andra hotellfastighet i Finland, Airport Hotel Bonus Inn i Helsingfors-Vanda som har 211 hotellrum. I övriga fastigheter uppgick investeringarna till 24 (26) MSEK, varav 16 (23) MSEK avsåg investeringar i fastigheterna och 8 (3) MSEK avsåg investeringar i den egna hotelloperatörsverksamheten. Fastighetsinvesteringarna avsåg främst ombyggnader samt uppgraderingar av ventilationssystem och badrum, såsom uppgradering av badrum i Scandic Hotel Backadal i Göteborg och Scandic Hotel Kungens Kurva, Stockholm. Ombyggnad av kök och ventilation i Scandic Hotel i Sundsvall och friköp av tomträtten till fastigheten Reparatören 4 i Umeå ingår också i fastighetsinvesteringarna. Investeringarna i hotelloperatörsverksamheten avser främst renovering av hotellrum i Täby Park Hotel. ÅTERKÖP AV EGNA AKTIER Den ordinarie bolagsstämman 2000 gav styrelsen ett bemyndigande att fram till nästa ordinarie stämma återköpa högst 10 procent av bolagets aktier. Styrelsen beslöt därefter att återköp skulle göras upp till aktier, vilket motsvarar cirka 5 procent av Caponas totala antal aktier. Under 2000 har aktier återköpts för 32 MSEK och till en snittkurs av 50,18 SEK. De återköpta aktierna motsvarar cirka 3,2 procent av Caponas totala antal aktier som uppgår till Detta finns redovisat i not 16. FINANSIERING OCH LIKVIDITET Den 31 december 2000 uppgick de räntebärande skulderna till 1248 (1137) MSEK. Den genomsnittliga räntebindningstiden för de räntebärande skulderna uppgick till 2,4 (2,7) år och den genomsnittliga låneräntan till 5,6 (5,2) procent. De svenska fastigheterna är främst finansierade med ett konsortiehypotekslån (pool-lån). Under året har Capona utökat ramen för den svenska konsortiehypotekskrediten med 300 MSEK till (900) MSEK. De nordiska dotterbolagen är finansierade med fastighetslån i lokal valuta. Valutaexponeringen begränsas därmed till resultatet efter skatt samt till det egna kapitalet i respektive dotterbolag. Det egna kapitalet i Norge uppgick till 92 MNOK, i Danmark till 55 MDKK och i Finland till 3 MFIM. Caponas likvida medel uppgick den 31 december 2000 till 86 (69) MSEK. Räntebindningsstruktur räntebärande skulder Genom- Lånebelopp i respektive valuta omräknat till MSEK snittlig Räntebindningstid SEK NOK DKK FIM Totalt Andel, % ränta, % , , , , ,8 Summa ,6 Andel, % Genomsnittlig ränta, % 5,3 7,0 6,8 6,0 5,6 Genomsnittlig räntebindningstid, år 2,6 1,5 1,0 3,1 2,4 Valutakurs 1,07 1,19 1,49 MILJÖPÅVERKAN Bolaget bedriver ej någon verksamhet som är anmälningspliktig enligt miljöbalken. Skyldighet finns dock att rapportera köldmediemängder, eventuellt läckage samt påfyllning av kyl- 43

46 Räkenskaper system. För att förbättra fastigheternas status och i samband med uppgradering av ventilations- och kylsystem avvecklas successivt miljöfarliga freoner. MODERBOLAGET Verksamheten utgörs förutom av koncerngemensamma funktioner av ägande och förvaltning av huvuddelen av de svenska hotellfastigheterna med ett samlat bokfört värde om 1418 (1428) MSEK. Hyresintäkterna uppgick till 208(188) MSEK. Resultatet efter finansnetto uppgick till 99 (92) MSEK. Resultatet efter skatt uppgick till 68 (69) MSEK. Moderbolagets likvida medel uppgick till 69 (67) MSEK. STYRELSENS ARBETSFORMER Vid Caponas bolagsstämma 2000 omvaldes den styrelse som valdes redan i november 1998 av aktieägarna i det då onoterade bolaget. Samtidigt invaldes dessutom Bo Jungner, Ratos AB. Styrelsen består av sex ledamöter inklusive företagets VD. Bolagets ekonomidirektör är tillika sekreterare i styrelsen. Bolagets vice verkställande direktör samt den tjänsteman som är ansvarig för affärsutvecklingen adjungeras till möten vid bokslutsrapporteringar, investeringsbeslut och dylikt. Vid det konstituerande sammanträdet fattades beslut om fördelning av det av stämman beslutade styrelsearvodet samt om firmateckning. Firman tecknas av två styrelseledamöter i förening. VD har i förening med endera ekonomidirektör eller vice VD även sådan rätt. VD har alltid rätt att teckna firman för löpande förvaltningsärenden enligt 8 kap 12 ABL. Styrelsen har beslutat om en arbetsordning för 2000 som reglerar styrelsens arbetsformer och arbetsfördelning mellan styrelse och VD samt formerna för den löpande ekonomiska rapporteringen. Styrelsesammanträdena förbereds av VD och ekonomidirektören i samråd med ordföranden. Beslutsprotokoll upprättas där varje ledamot har rätt att få en avvikande mening antecknad. Under 2000 har samtliga beslut varit enhälliga. Under verksamhetsåret har styrelsen haft 14 (11) sammanträden, varav 3 (4) per capsulam. De flesta mötena har ägt rum på bolagets kontor men i något fall har de förlagts till företagets verksamhetsställen i Stockholm. Vid styrelsemötena har bolagets strategier samt investeringar, förvärv och försäljningar behandlats. Styrelsen följer löpande koncernens ekonomiska utveckling. Inom styrelsen finns en kompensationskommitté bestående av ordföranden Carl Johan Åberg, styrelseledamoten Olle Isberg och VD Olle Persson. Denna kommitté hanterar frågor om löner och övriga anställningsvillkor för VD och andra ledande befattningshavare. Under året har den sammanträtt två gånger. Några ersättningar till styrelseledamöterna utöver de av stämman beslutade arvodena och ersättningar för kostnadsutlägg har inte utgivits. Bolagets revisor deltar personligen vid presentationen av årsredovisningen och avger därvid sin rapport från granskningen av bolagets ekonomiska förhållanden och interna kontroll. MEDELANTALET ANSTÄLLDA SAMT LÖNER, ERSÄTTNINGAR OCH SOCIALA KOSTNADER Medelantalet anställda redovisas i not 23. Löner, ersättningar och sociala kostnader till ledande befattningshavare och styrelse redovisas i not 24. UTSIKTER FÖR 2001 I de nordiska länderna förväntas en fortsatt positiv BNPutveckling, om än inte lika stark som tidigare år, med fortsatt stigande rumspriser och därmed ökande intäkter för hotelloperatörerna och Capona. Caponas bedömning är att resultatet efter finansnetto 2001 kommer att överstiga motsvarande resultat för 2000, exklusive jämförelsestörande poster. Resultatet efter finansnetto 2000, exklusive jämförelsestörande poster, uppgick till 125 MSEK. FÖRSLAG TILL UTDELNING Styrelsens förslag till utdelning med 3,50 (3,00) SEK per aktie motsvarar cirka 67 procent av årets resultat efter skatt per aktie. FÖRSLAG TILL VINSTDISPOSITION Styrelsens och verkställande direktörens förslag till vinstdisposition redovisas på sidan 57. Koncernens och moderbolagets resultat och ställning framgår av efterföljande resultat- och balansräkningar och kassaflödesanalyser jämte till dessa hörande noter. 44

47 Räkenskaper Resultaträkningar Koncern Moderbolag Belopp i TSEK Not Fastighetsverksamheten Hyresintäkter 2, Drifts- och förvaltningskostnader Underhållskostnader Fastighetsskatt Tomträttsavgäld Summa fastighetskostnader Driftsöverskott Avskrivningar enligt plan Resultat fastighetsverksamheten Hotelloperatörsverksamheten 3 Hotelloperatörsintäkter Hotelloperatörskostnader Resultat hotelloperatörsverksamheten Administrationskostnader Jämförelsestörande poster Rörelseresultat Resultat från finansiella investeringar Finansiella intäkter Finansiella kostnader Resultat efter finansiella poster Bokslutsdispositioner Skatt på årets resultat Årets resultat

48 Räkenskaper Balansräkningar Koncern Moderbolag Belopp i TSEK Not TILLGÅNGAR 1 Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Fastigheter Maskiner och inventarier Pågående nyanläggningar Summa materiella anläggningstillgångar Finansiella anläggningstillgångar Andelar i koncernföretag Andra långfristiga fordringar koncernföretag Andra långfristiga fordringar Summa finansiella anläggningstillgångar Summa anläggningstillgångar Omsättningstillgångar Varulager Kortfristiga fordringar Kundfordringar Fordringar hos koncernföretag Övriga fordringar Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Summa kortfristiga fordringar Kassa och bank Summa omsättningstillgångar SUMMA TILLGÅNGAR

49 Räkenskaper Balansräkningar Koncern Moderbolag Belopp i TSEK Not EGET KAPITAL OCH SKULDER 1 Eget kapital 16 Bundet eget kapital Aktiekapital Bundna reserver Överkursfond Reservfond Summa bundet eget kapital Fritt eget kapital Fria reserver Balanserat resultat Årets resultat Summa fritt eget kapital Summa eget kapital Obeskattade reserver Avsättningar Uppskjuten skatteskuld Summa avsättningar Långfristiga skulder Räntebärande skulder till kreditinstitut Summa långfristiga skulder Kortfristiga skulder Räntebärande skulder till kreditinstitut Leverantörsskulder Skulder till koncernföretag Skatteskuld Övriga skulder Upplupna kostnader och föreutbetalda intäkter Summa kortfristiga skulder SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER Ställda säkerheter Ansvarsförbindelser

50 Räkenskaper Kassaflödesanalyser Koncern Moderbolag Belopp i TSEK Not Den löpande verksamheten Rörelseresultat Avskrivningar i fastighetsverksamheten Avskrivningar i hotelloperatörsverksamheten Övriga ej likviditetspåverkande poster Övriga likviditetspåverkande poster Erhållen ränta Erlagd ränta Betald inkomstskatt Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital Kassaflöde från förändring av rörelsekapital Ökning av varulager Ökning av fordringar Ökning av korta skulder Kassaflöde från den löpande verksamheten Investeringsverksamheten Investeringar i materiella anläggningstillgångar Investeringar via koncernföretag Sålda materiella anläggningstillgångar Anskaffning av finansiella anläggningstillgångar 708 Avyttring av finansiella anläggningstillgångar 219 Förvärv av koncernföretag Kassaflöde från investeringsverksamheten Finansieringsverksamheten Upptagna lån Förändring av utlåning till koncernföretag Amortering av skuld Erhållet koncernbidrag Erhållen utdelning Återköp av aktier Utbetald utdelning Kassaflöde från finansieringsverksamheten Årets kassaflöde Likvida medel vid årets början Omräkningsdifferens Likvida medel vid årets slut Förändring likvida medel

51 Räkenskaper Noter NOT 1 REDOVISNINGS- OCH VÄRDERINGSPRINCIPER Caponas redovisnings- och värderingsprinciper överensstämmer med Bokföringsnämndens och Redovisningsrådets rekommendationer och uttalanden. Samtliga belopp är i TSEK om inte annat anges. Koncernredovisning Koncernredovisningen omfattar Capona AB och de företag där moderbolaget direkt eller indirekt äger aktier som motsvarar mer än 50% av rösterna. Koncernredovisningen har upprättats enligt förvärvsmetoden, vilket innebär att dotterbolagens egna kapital vid förvärvet elimineras i sin helhet. Utländska koncernföretag har räknats om till svensk valuta enligt dagskursmetoden, innebärande att resultaträkningar har omräknats till genomsnittskurs och balansräkningar enligt balansdagens kurs. Vid tillämpningen av denna omräkningsmetod uppstår kursdifferenser vilka förs direkt mot koncernens egna kapital. Om det koncernmässiga anskaffningsvärdet för aktierna överstiger/understiger det i förvärvsanalysen upptagna värdet av bolagets nettotillgångar, redovisas skillnaden koncernmässigt som fastighet. Under året förvärvade bolag inkluderas i koncernens resultat med belopp avseende tiden efter förvärvet. Redovisning av hotelloperatörsverksamheten De tre egna hotelloperatörsverksamheternas intäkter och kostnader bruttoredovisas i koncernresultaträkningen efter avdrag för en beräknad marknadshyra. Den egna hotelloperatörsverksamheten har belastats med en internhyra, vilken motsvarar beräknad marknadshyra samt resultat efter skatt. Internhyran har kostnadsförts i hotelloperatörsbolagen och redovisas som hyresintäkt i moderbolaget. Värdering av fordringar, skulder och avsättningar Fordringar har tagits upp till de belopp, varmed de efter individuell prövning, beräknas inflyta. Skulderna har tagits upp till nominella värden. Avsättningar har gjorts för bedömda framtida utbetalningar för löner, skatter och övriga åtaganden. Fordringar och skulder i utländsk valuta Fordringar och skulder i utländsk valuta har omräknats enligt balansdagens kurs. Avskrivningar Materiella anläggningstillgångar skrivs av över den bedömda ekonomiska livslängden. Koncernmässiga avskrivningar beräknas därvid årligen till 1% av fastigheternas anskaffningsvärde. I Sverige motsvarar detta 1,2% av byggnadernas anskaffningsvärde. Maskiner och inventarier inkl hotellinventarier skrivs planenligt av med 20% per år och datorer med 33% per år. Markanläggning skrivs av med 5% per år. Nivån på skattemässiga avskrivningar varierar mellan 2 5% inom koncernen. Övriga principer I samband med förvärv av fastigheter kan visst eftersatt underhåll förekomma. Detta kan antingen avräknas från köpeskillingen eller bekostas av den tidigare ägaren. I de fall avräkning skett från köpeskillingen aktiveras dessa kostnader när underhållsåtgärderna genomförs och redovisas därmed som en del av investeringen. Uppgradering av badrum räknas schablonmässigt som värdehöjande till 30% och aktiveras således till denna del. Samtliga hyres- och leasingavtal redovisas som operationella leasingavtal. Hyresavtalen avser främst tomträttsavgälder. 49

52 Räkenskaper NOT 2 HYRESINTÄKTER Hyresintäkterna avser hyror samt i vissa fall vidaredebiterade driftskostnader och fastighetsskatt. För de tre hotell som drivs i egen regi har en marknadsmässig hyra beräknats vilken ingår i koncernens hyresintäkter. Hotelloperatörsverksamhetens intäkter och kostnader redovisas separat i koncernresultaträkningen. I moderbolaget ingår hotelloperatörsverksamhetens resultat i hyresintäkterna. Av koncernens hyresintäkter avser 16% (16%) intäkter från de egna hotelloperatörsverksamheterna. NOT 3 HOTELLOPERATÖRSVERKSAMHETEN Hotelloperatörsverksamhetens intäkter och kostnader efter avdrag för uppskattad marknadshyra bruttoredovisas i koncernens resultaträkning. NOT 4 AVSKRIVNINGAR ENLIGT PLAN Koncern Koncern Moderbolag Moderbolag Byggnader Markanläggning Maskiner och inventarier Summa avskrivningar Avskrivningar i hotelloperatörsverksamheten Avskrivning på inventarier i hotelloperatörsverksamheten ingår ej i koncernens avskrivningar. Avskrivningar på kontorsinventarier och datorer redovisas i posten administrationskostnader med 266 (244) TSEK, varav i moderbolaget 192 (170) TSEK och ingår ej ovan. NOT 5 ADMINISTRATIONSKOSTNADER Centrala administrationskostnader avser bolagets ledning och administration inkl utländska dotterbolag. Interna förvaltningskostnader ingår i fastigheternas driftskostnader och belastar således inte centrala administrationskostnader. Koncern Koncern Moderbolag Moderbolag Ersättning till revisorerna Revision Rådgivning Summa kostnader Operationella leasingavtal Förfaller till betalning inom 1 år Förfaller till betalning mellan 1 5 år Förfaller till betalning senare än 5 år Summa kostnader Kostnader för operationella leasingavtal uppgår under året till: Koncern Koncern Moderbolag Moderbolag Leasingkostnader

53 Räkenskaper NOT 6 JÄMFÖRELSESTÖRANDE POSTER Koncern Koncern Moderbolag Moderbolag Realisationsresultat på avyttrade anläggningstillgångar SPP-medel Summa intäkter Återbäringsmedel från SPP uppgår nominellt till TSEK per SPP-medel ingår i andra långfristiga fordringar med 708 TSEK och i övriga fordringar med TSEK, efter diskontering med 6%. NOT 7 FINANSIELLA INTÄKTER Koncern Koncern Moderbolag Moderbolag Ränteintäkter Ränteintäkter koncernföretag Utdelningar från koncernföretag Nedskrivning av aktier koncernföretag Summa intäkter NOT 8 FINANSIELLA KOSTNADER Koncern Koncern Moderbolag Moderbolag Räntekostnader Räntekostnader koncernföretag 81 Övriga finansiella kostnader Summa kostnader NOT 9 SKATT PÅ ÅRETS RESULTAT Koncern Koncern Moderbolag Moderbolag Betald skatt Uppskjuten skatteskuld Summa skatt NOT 10 BOKSLUTSDISPOSITIONER Koncern Koncern Moderbolag Moderbolag Skillnad mellan bokförda avskrivningar och avskrivningar enligt plan 204 Avsättning till periodiseringsfond Summa bokslutsdispositioner

54 Räkenskaper NOT 11 FASTIGHETER OCH MARKANLÄGGNING Koncern Koncern Moderbolag Moderbolag Ingående anskaffningsvärde Förvärv, till- och ombyggnad Försäljning Omföring från pågående nyanläggningar Omräkningsdifferenser Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Ingående avskrivningar Försäljning Årets avskrivningar Omräkningsdifferenser Utgående ackumulerade avskrivningar Bokfört värde varav markvärde Skattemässigt restvärde Skillnad mellan bokfört värde och skattemässigt restvärde Taxeringsvärde fastigheter i Sverige Uppskjuten skatt på skillnaden mellan bokföringsmässiga och skattemässiga avskrivningar uppgår för året till (20 153) TSEK, varav i moderbolaget (11 323) TSEK. NOT 12 MASKINER OCH INVENTARIER Koncern Koncern Moderbolag Moderbolag Ingående anskaffningsvärde Förvärv Försäljning Omräkningsdifferenser Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Ingående avskrivningar Årets avskrivningar fastighetsverksamheten hotelloperatörsverksamheten Försäljning Omräkningsdifferenser 2 9 Utgående ackumulerade avskrivningar Bokfört värde Av koncernens bokförda värde för maskiner och inventarier avser (7 852) TSEK inventarier i hotelloperatörsverksamheten samt 461 (553) TSEK inventarier för den centrala administrationen. 52

55 Räkenskaper NOT 13 PÅGÅENDE NYANLÄGGNINGAR Koncern Koncern Moderbolag Moderbolag Ingående anskaffningsvärde Förvärv Överfört till byggnad Omklassificering Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Av koncernens bokförda värde för pågående projekt avser 1283 (0) TSEK hotelloperatörsverksamheten. NOT 14 VARULAGER Varulagret avser råvaror i form av mat och dryck för förbrukning i den egna hotelloperatörsverksamheten. Varulagret värderas till lägsta av anskaffningsvärde respektive verkligt värde. NOT 15 FÖRUTBETALDA KOSTNADER OCH UPPLUPNA INTÄKTER Koncern Koncern Moderbolag Moderbolag Förutbetalda fastighetskostnader Förutbetalda kostnader hotelloperatörsverksamheten Övriga förutbetalda kostnader Upplupna intäkter Summa NOT 16 FÖRÄNDRING AV EGET KAPITAL Aktie- Bundna Fritt eget Summa kapital reserver kapital eget kapital Koncern Belopp vid årets ingång Avsatt till reservfond Utdelning Omräkningsdifferenser Förskjutning mellan fritt och bundet eget kapital Återköp av aktier Årets resultat Belopp vid årets utgång Aktie- Överkurs-/ Fritt eget Summa kapital Reservfond kapital eget kapital Moderbolag Belopp vid årets ingång Avsatt till reservfonden Utdelning Erhållet koncernbidrag Skatteeffekt av koncernbidrag Återköp av aktier Årets resultat Belopp vid årets utgång Moderbolagets aktiekapital utgörs av aktier á nom 5 SEK. Under året har aktier återköpts. 53

56 Räkenskaper NOT 17 RÄNTEBÄRANDE SKULDER TILL KREDITINSTITUT Koncern Koncern Moderbolag Moderbolag Lånens kapitalbindning Lån med löptid under 1 år Lån med löptid mellan 1 5 år Lån med löptid längre än 5 år Summa skulder till kreditinstitut Lånens räntebindning Ränteomsättning under år Ränteomsättning under år Ränteomsättning under år Ränteomsättning under år Ränteomsättning under år Ränteomsättning under år Ränteomsättning under år Ränteomsättning under år Summa skulder till kreditinstitut NOT 18 UPPLUPNA KOSTNADER OCH FÖRUTBETALDA INTÄKTER Koncern Koncern Moderbolag Moderbolag Upplupna räntekostnader Upplupna fastighetskostnader Löner och avgifter Upplupna kostnader hotelloperatörsverksamheten Övriga upplupna kostnader Förutbetalda intäkter Summa NOT 19 STÄLLDA SÄKERHETER Koncern Koncern Moderbolag Moderbolag Ställda säkerheter för egna skulder avseende skuld till kreditinstitut, fastighetsinteckningar Ställda säkerheter för koncernföretags skulder, aktier i koncernföretag Summa Obelånade pantbrev finns i eget förvar. NOT 20 ANSVARSFÖRBINDELSER Koncern Koncern Moderbolag Moderbolag Borgensförbindelse till förmån för koncernföretag Garantiförbindelser Summa

57 Räkenskaper NOT 21 ANDELAR I KONCERNFÖRETAG Moderbolag Moderbolag Ingående anskaffningsvärde Nyemission koncernföretag Förvärv av koncernföretag Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Årets nedskrivningar Utgående ackumulerat restvärde Likvida medel i de förvärvade bolagen uppgick vid förvärvet till 578 TSEK. Kapital- Rösträtts- Antal Bokfört Dotterbolag andel andel aktier värde Capona Gillestugan AB 100% 100% org.nr med säte i Danderyd Aronsborgs Konferenshotell AB 100% 100% org.nr med säte i Stockholm Täby Park Hotel AB 100% 100% org.nr med säte i Stockholm Nya Wisby Hotell AB 100% 100% org.nr med säte i Stockholm Capona Sundsbro AB 100% 100% org.nr med säte i Danderyd Hotel Nouveau AB 100% 100% org.nr med säte i Danderyd Capona AS, Norge 100% 100% Capona A/S, Danmark 100% 100% Capona Oy, Finland 100% 100% Summa andelar i koncernföretag Kapital- Rösträtts- Antal Bokfört Övriga koncernföretag andel andel aktier värde Nouveau Fastighets AB 100% 100% org.nr med säte i Danderyd KB Kvarnen % 100% 3 org.nr med säte i Helsingborg Kiinteistö Oy Hotelli Pilotti, Finland 100% 100% Kiinteistö Oy Pakkalan Kartanonkoski 5, Finland 100% 100% NOT 22 OBESKATTADE RESERVER Koncern Koncern Moderbolag Moderbolag Ackumulerad skillnad mellan bokförda avskrivningar och avskrivningar enligt plan 204 Periodiseringsfond Totalt obeskattade reserver

58 Räkenskaper NOT 23 MEDELANTALET ANSTÄLLDA Koncern Koncern Moderbolag Moderbolag Män Kvinnor Totalt varav anställda i Danmark 11 Sverige, fastighetsverksamheten Sverige, hotelloperatörsverksamheten NOT 24 LÖNER, ERSÄTTNINGAR OCH SOCIALA KOSTNADER Koncern Koncern Moderbolag Moderbolag Styrelse och verkställande direktör Löner och ersättningar Pensionskostnader Övriga sociala kostnader Summa löner och ersättningar Övriga anställda Löner och ersättningar Pensionskostnader Övriga sociala kostnader Summa löner och ersättningar Totalt Löner, ersättningar och sociala kostnader i hotelloperatörsverksamheten uppgår till (42 830) TSEK. Koncern Koncern Moderbolag Moderbolag Löner och ersättningar fördelade per land Danmark Styrelse och VD Norge Styrelse Sverige Styrelse och VD Övriga anställda Summa löner och ersättningar Ersättning till ledande befattningshavare och styrelse Arvoden till styrelseledamöter uppgår till 540 (450) TSEK, sociala avgifter tillkommer. Härutöver har inga ersättningar, förutom för kostnadsutlägg, utgått till styrelsen. Till verkställande direktören har under året utgått lön om totalt 1753 (1514) TSEK, varav bonus 492 (450) TSEK. VDs pensionsålder är 60 år, varvid ersättning utgår från SPP motsvarande 60% av lön. För övriga ledningsgruppsledamöter utgår pension enligt sedvanlig ITP-plan. I ett fall har tilläggspensionsavtal tecknats, vilket avräknats mot lön. Uppsägningstiden från företagets sida gentemot VD är 12 månader med full lön samt därtill 18 månaders avgångsvederlag med avräkning. För övriga ledningsgruppsledamöter gäller, vid uppsägning från bolagets sida, 6 12 månaders uppsägningstid med avräkning. 56

59 Räkenskaper Förslag till vinstdisposition Enligt upprättad koncernbalansräkning uppgår koncernens fria egna kapital per till TSEK. Avsättning till bundna fonder i koncernen föreslås med TSEK. Till bolagsstämmans förfogande står följande vinstmedel: Balanserade vinstmedel Årets resultat Summa Styrelsen och verkställande direktören föreslår att vinstmedlen disponeras så att: Till aktieägarna lämnas: Utdelning med 3,50 SEK per aktie Till reservfonden avsättes I ny räkning balanseras Summa STOCKHOLM DEN 18 JANUARI 2001 Carl Johan Åberg Ordförande Kjell-Åke Dahlström Olle Isberg Bo Jungner Kerstin Lindberg Göransson Olle Persson Verkställande direktör Min revisionsberättelse har avgivits den 18 januari 2001 Ingvar Pramhäll Auktoriserad revisor 57

60 Räkenskaper Revisionsberättelse Till bolagsstämman i Capona AB (publ), organisationsnummer Jag har granskat årsredovisningen, koncernredovisningen och bokföringen samt styrelsens och verkställande direktörens förvaltning i Capona AB för år Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för räkenskapshandlingarna och förvaltningen. Mitt ansvar är att uttala mig om årsredovisningen, koncernredovisningen och förvaltningen på grundval av min revision. Revisionen har utförts i enlighet med god revisionssed i Sverige. Det innebär att jag planerat och genomfört revisionen för att i rimlig grad försäkra mig om att årsredovisningen och koncernredovisningen inte innehåller väsentliga fel. En revision innefattar att granska ett urval av underlagen för belopp och annan information i räkenskapshandlingarna. I en revision ingår också att pröva redovisningsprinciperna och styrelsens och verkställande direktörens tillämpning av dem samt att bedöma den samlade informationen i årsredovisningen och koncernredovisningen. Som underlag till mitt uttalande om ansvarsfrihet har jag granskat väsentliga beslut, åtgärder och förhållanden i bolaget för att kunna bedöma om någon styrelseledamot eller verkställande direktören är ersättningsskyldig mot bolaget. Jag har även granskat om någon styrelseledamot eller verkställande direktören på annat sätt har handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredovisningslagen eller bolagsordningen. Jag anser att min revision ger mig rimlig grund för mina uttalanden nedan. Årsredovisningen och koncernredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger därmed en rättvisande bild av bolagets och koncernens resultat och ställning i enlighet med god redovisningssed i Sverige. Jag tillstyrker att bolagsstämman fastställer resultaträkningen och balansräkningen för moderbolaget och för koncernen, disponerar vinsten i moderbolaget enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret. STOCKHOLM DEN 18 JANUARI 2001 Ingvar Pramhäll Auktoriserad revisor 58

61 Konferensavdelning för 100 gäster Scandic Hotel KNA Oslo 185 rum, restaurang och bar

62 Styrelse, revisorer och ledande befattningshavare Styrelse och revisorer Fr v Kjell-Åke Dahlström, Carl Johan Åberg, Olle Isberg, Kerstin Lindberg Göransson, Olle Persson, Bo Jungner. Styrelse Carl Johan Åberg, född 1930, är Caponas styrelseordförande och invaldes i styrelsen Carl Johan är filosofie doktor och docent i nationalekonomi. Han är dessutom ordförande i Direktionen för Handelshögskolan i Stockholm och i SEB:s Samhällsekonomiska råd, vice ordförande i Aktiemarknadsnämnden och i Preem Petroleum. Innehav i Capona är aktier. Kjell-Åke Dahlström, född 1941, invaldes i styrelsen Kjell-Åke är verkställande direktör i Förvaltnings AB Sleipner, styrelseordförande i Mac Office AB samt styrelseledamot i Dahl International AB. Innehav i Capona är aktier. Olle Isberg, född 1961, invaldes i styrelsen Olle är verkställande direktör i H & B Advisors AB samt verkställande direktör och styrelseordförande i Visionalis AB. Han är dessutom styrelseledamot i bland andra Epani, Netch Technologies och Teligent. Innehav i Capona är aktier. Bo Jungner, född 1960, invaldes i styrelsen Bo är Senior Investment Manager på Ratos AB. Han är även styrelseledamot i Esselte AB, Q-Labs och DataVis Gruppen AB. Innehav i Capona är 0 aktier. Kerstin Lindberg Göransson, född 1956, invaldes i styrelsen Kerstin är flygplatsdirektör på Stockholm-Arlanda. Hon är dessutom styrelseledamot i LFV Airport Centre, LFV Holding, A-Banan AB samt Spira AB. Innehav i Capona är aktier. Olle Persson, född 1945, invald i styrelsen Olle är Caponas verkställande direktör. Se vidare under ledande befattningshavare. Revisorer Ingvar Pramhäll, född 1942, är Caponas revisor sedan Ingvar är auktoriserad revisor hos Öhrlings PricewaterhouseCoopers. Ulrika Granholm Dahl, född 1959, är Caponas revisorssuppleant sedan Ulrika är auktoriserad revisor hos Öhrlings PricewaterhouseCoopers. Ulrika Granholm Dahl, Ingvar Pramhäll 60

63 Styrelse, revisorer och ledande befattningshavare Ledande befattningshavare Fr v Per-Olov Karlsson, Solveig Wadman, Olle Persson, Kerstin Markhem, Ando Wikström, Björn Holmström. Ledande befattningshavare Olle Persson, född 1945, är Caponas verkställande direktör sedan Olles tidigare anställningar är bland annat verkställande direktör i Diligentia Hotell mellan 1995 och 1997, verkställande direktör i Silja Hotels mellan 1985 och 1995 och hotelldirektör i Scandic Hotels mellan 1970 och Övriga uppdrag är ordförande i Konferenspoolen, styrelseledamot i Stockholms Hotell och Restaurangföretagare samt i Stockholm Convention Bureau. Innehav i Capona är aktier. Ando Wikström, född 1964, är Caponas vice verkställande direktör med ansvar för finans och investerarrelationer. Ando är anställd sedan 1998 och har tidigare bland annat varit anställd i Diligentia mellan 1993 och 1997 och som koncerncontroller från Han har dessutom varit anställd inom Reinhold-gruppen mellan 1989 och 1993 och som VDassistent i Reinhold City från Innehav i Capona är aktier. Björn Holmström, född 1940, är anställd sedan 1998 och som teknisk direktör fram till och med 31 december Från och med januari 2001 har Björn gått ned på halvtidstjänst och har samtidigt ersatts av Kerstin Markhem som ny fastighetschef och medlem i ledningsgruppen. Björn har tidigare bland annat varit affärsområdeschef hos PriFast mellan 1996 och Han har dessutom varit anställd i Stancia mellan 1987 och 1995 och då som affärsområdeschef sedan Mellan 1968 och 1987 var Björn anställd inom Skanska. Innehav i Capona är aktier. Per-Olov Karlsson, född 1947, är ansvarig för Caponas affärsutveckling och anställd sedan PO har tidigare bland annat varit hotellkonsult mellan 1982 och Han har dessutom varit anställd i Sara Hotels mellan 1976 och 1982 då han bland annat arbetat med den administrativa utvecklingen. Dessförinnan var PO verkställande direktör i Hotel Alcudia mellan 1973 och 1976 och hotellchef i Sunwing mellan 1970 och Innehav i Capona är aktier. Kerstin Markhem, född 1952, är anställd sedan 1998 och är ny fastighetschef och medlem i ledningsgruppen från och med 1 januari Kerstin har tidigare varit fastighetsförvaltare på Capona. Hon har dessutom varit fastighetsförvaltare på Prifast mellan 1995 och 1997 samt Stancia mellan 1988 och Mellan 1983 och 1988 var Kerstin anställd inom Byggnadsstyrelsen. Dessförinnan var hon egen företagare. Innehav i Capona är 0 aktier. Solveig Wadman, född 1948, är Caponas ekonomidirektör och anställd sedan Solveig har tidigare varit anställd som ekonomichef i Diligentia Hotell Hon har dessutom varit anställd inom dåvarande SAS Service Partner mellan 1979 och 1997 och som ekonomichef från Dessförinnan var Solveig anställd i högskolerestauranger i Stockholm AB mellan 1973 och 1979 och som ekonomiansvarig sedan Innehav i Capona är aktier. 61

64 Definitioner Definitioner ARR (Average room rate) Genomsnittligt rumspris per sålt rum, vilket motsvarar totala logiintäkten delat med antalet sålda rumsnätter. Avkastning på eget kapital Resultat efter skatt dividerat med eget kapital per bokslutsdagen. Avkastning på sysselsatt kapital Resultat efter finansnetto plus finansiella kostnader dividerat med balansomslutningen minus icke räntebärande skulder per bokslutsdagen. Belåningsgrad Räntebärande skulder dividerat med bokfört värde fastigheter per bokslutsdagen. Beläggningsgrad Antal sålda rumsnätter delat med rumskapaciteten. Direktavkastning Aktiens direktavkastning: Utdelning i procent av börskurs. Fastigheternas direktavkastning: Driftsöverskott, justerat för köpta fastigheter, dividerat med bokfört värde fastigheter inklusive hotellfastighetsinventarier per bokslutsdagen, omräknat med genomsnittlig valutakurs. Ebdit-multipel Börsvärde plus räntebärande skulder minus räntebärande tillgångar dividerat med rörelseresultatet plus avskrivningar. Genomsnittlig räntesats Räntebärande skuldernas genomsnittliga räntesats per bokslutsdagen. P/E-tal Börskurs i förhållande till resultat efter skatt per aktie. Revpar (Revenue per available room) Genomsnittligt intäkt per tillgängligt rum, vilket motsvarar totala logiintäkten delat med rumskapaciteten. Rumskapacitet Antalet hotellrum gånger årets öppethållandedagar. Räntetäckningsgrad Resultat efter finansnetto plus finansiella kostnader dividerat med finansiella kostnader. Soliditet Eget kapital dividerat med balansomslutning per bokslutsdagen. Sysselsatt kapital Balansomslutning minus icke räntebärande skulder. Vakansgrad Ekonomisk vakansgrad: Bedömd marknadshyra för outhyrda lokaler dividerat med summan av detta belopp och redovisade hyresintäkter. Avser förhållandet per en viss period. Ytmässig vakansgrad: Total yta för outhyrda lokaler dividerat med total uthyrningsbar yta. Avser förhållandet per visst datum. Överskottsgrad Driftsöverskott dividerat med hyresintäkter. Kassaflöde före investeringar Resultat efter skatt plus avskrivningar som belastar resultatet. Logiintäkt Intäkter från uthyrning av hotellrum. Nettoskuldsättningsgrad Räntebärande skulder minus likvida medel dividerat med eget kapital per bokslutsdagen. P/CE-tal Börskurs i förhållande till resultat efter skatt plus avskrivningar per aktie. 62

65 Bolagsstämma Bolagsstämma Ordinarie bolagsstämma 2001 kommer att hållas onsdagen den 21 mars 2001, klockan i Auditoriet på Moderna Museet i Stockholm. RÄTT ATT DELTA I BOLAGSSTÄMMAN Rätt att delta i Caponas bolagsstämma har den aktieägare som dels är införd i den av Värdepapperscentralen VPC AB (VPC) förda aktieboken senast fredagen den 9 mars dels senast klockan 12.00, fredagen den 16 mars 2001 anmäler sin avsikt att delta i bolagsstämman. HUR BLIR MAN ÄGARREGISTRERAD Caponas aktiebok förs av VPC. Endast ägarregistrerade innehav återfinns under aktieägarens eget namn i aktieboken. Aktieägare som har förvaltarregistrerade aktier bör av den bank eller fondförvaltare som förvaltar aktierna begära tillfällig ägarregistrering i god tid före den 9 mars HUR ANMÄLER MAN SIG Anmälan om deltagande i stämman kan ske på följande sätt: per telefon per fax per post till Capona AB, Box 715, Danderyd eller via e-post: info@capona.se Vid anmälan ska aktieägaren uppge: namn person-/organisationsnummer adress och telefonnummer dagtid eventuellt biträde som skall medfölja vid stämman FÖRESLAGEN UTDELNING Styrelsen förslår att utdelning för år 2000 lämnas med tre kronor och femtio öre per aktie. ÄRENDEN SOM SKALL BEHANDLAS PÅ STÄMMAN 1. Stämmans öppnande och val av ordförande vid stämman. 2. Upprättande och godkännande av röstlängd. 3. Godkännande av dagordning som framgår av kallelsen. 4. Val av två justeringsmän. 5. Prövning om stämman blivit behörigen sammankallad. 6. Framläggande av årsredovisningen och revisionsberättelsen samt koncernredovisningen och koncernrevisionsberättelsen samt anförande av verkställande direktören. 7. Beslut om a) fastställelse av resultaträkningen och balansräkningen samt koncernresultaträkningen och koncernbalansräkningen, b) dispositioner beträffande bolagets vinst och förlust enligt den fastställda balansräkningen, c) ansvarsfrihet åt styrelseledamöter och verkställande direktören. 8. Bestämmande av antalet styrelseledamöter och styrelsesuppleanter. 9. Fastställande av arvoden åt styrelse och revisorer. 10. Val av styrelseledamöter och styrelsesuppleanter. 11. Återköp av aktier. 12. Övriga frågor. 13. Stämmans avslutande. UTBETALNING AV UTDELNING Som avstämningsdag för rätt att erhålla utdelning föreslås måndagen den 26 mars Utbetalning genom VPC beräknas ske torsdagen den 29 mars

66 Adresser Adresser CAPONA AB (PUBL) Besöksadress: Berga Backe 4 Box 715 SE DANDERYD Tel.: +46-(0) Fax: +46-(0) info@capona.se CAPONA AS NORGE PB 185 Alnabru NO-0614 OSLO Tel.: Fax: CAPONA A/S DANMARK Vejlesövej 36, Box 123 DK-2840 HOLTE Tel.: Fax CAPONA OY Centralgatan 7A SF HELSINGFORS Tel.: Fax: ARONSBORG KONFERENSHOTELL AB Aronsborg Box 254 SE BÅLSTA Tel.: +46-(0) Fax: +46-(0) aronsborg@aronsborg.se TÄBY PARK HOTEL AB Kemistvägen 30 SE TÄBY Tel.: +46-(0) Fax: +46-(0) hotel@tabypark.se NYA WISBY HOTELL AB Strandgatan 6 Box 1319 SE VISBY Tel.: +46-(0) Fax: +46-(0) info@wisbyhotell.se 64