1 (6) En skattereform för hyresrätten Sammanfattning Hyresgästföreningen utvecklar i denna promemoria förslag på en skattereform för hyresrätten. Med denna reform skulle de ekonomiska villkoren för hyresrätten bli mer lika de som gäller för andra upplåtelseformer och kraftfullt bidra till en bättre bostadsförsörjning. Föreningen föreslår fem åtgärder: 1. Investeringsstimulans för nybyggnad av hyresrätter 2. ROT-avdrag till hyresrätter 3. Miljöpremie för ombyggnad/upprustning av hyresrätter 4. Slopad fastighetsskatt för hyresrätter 5. Skattefria underhållsfonder Kostnaden för detta program skulle vara c:a 8 miljarder kronor per år. En stor del av detta skulle staten få igen genom bl.a. momsintäkter från investeringar som annars inte skulle bli gjorda. Inledning Efter flera års utredande och diskussioner gäller från 1 januari 2011 ny lagstiftning på hyresmarknaden. Denna syftar till att balansera de olika intressen som allmännyttiga bostadsföretag, kommuner, privata fastighetsägare och inte minst hyresgäster har. En allmännytta som ska drivas både med ett allmännyttigt syfte och efter affärsmässiga principer, bruksvärdessystemet och det kollektiva förhandlingssystemet är, nu liksom tidigare, viktiga delar. När bostadsbristen nu växer dag för dag är förväntningarna på hyresmarknaden stor. Förväntningar om att den marknadsprissatta delen av bostadsmarknaden ska lösa problemen har kommit på skam. Alltför många intressen har som ambition att hålla uppe en hög prisnivå. Hyresrätten har stora förutsättningar att vara en balanserande faktor på bostadsmarknaden, till nytta för både individer och samhälle. Men då krävs ekonomiska villkor som är likvärdiga de som gäller för andra upplåtelseformer. Här beskrivs villkoren för hyresrätten i förhållande till andra upplåtelseformer och en skattereform för utveckling av hyresrätten.
2 (6) Stor brist på hyresrätter Bostadsbyggandet har gått i stå. Det byggs alldeles för få bostäder och de som byggs är för dyra. Enligt Boverket 1 har 135 kommuner bostadsbrist. I dessa kommuner bor 64 % av befolkningen. 242 kommuner redovisar brist på hyresrätter. Både små hyreslägenheter med 1-2 rum och kök och större lägenheter. Byggandet av hyresrätter behöver fördubblas till minst 15 000 lägenheter per år. Skattemässigt missgynnad hyresrätt Staten ska hålla sig neutral till hur människor väljer att bo. Därför har det sedan lång tid funnits en politisk ambition att skatte- och subventionsvillkoren för olika upplåtelseformer hyresrätt, bostadsrätt och äganderätt ska vara likvärdiga. Redan sedan skattereformen i början på 1990-talet har dock förändringar i subventionssystemen inneburit att hyresrättens villkor försämrats i relation till ägda bostäder. Sedan alliansregeringen tillträdde år 2006 har obalansen i villkoren förändrats dramatiskt till hyresrättens nackdel. 2 Detta har framför allt skett genom att räntebidrag och investeringsbidrag tagits bort för hyresrätten, fastighetsskatten förändrats och möjlighet till ROT-avdrag för ägda småhus och bostadsrätter införts. De nuvarande skatte- och subventionsreglerna innebär att det är cirka 2 000 kronor/mån dyrare att bo i en nybyggd hyreslägenhet jämfört med att bo i ett nybyggt småhus med äganderätt. 3 Staten förlorar idag årligen 25 miljarder kronor genom räntesubventionerna och ROT-avdraget kostar staten 13,6 miljarder kronor. Det innebär i snitt 15 000 kronor per år i stöd till de som äger småhus och bostadsrätter. Belåningen av egnahem och bostadsrätter har ökat dramatiskt. Lånevolymen är nu så stor att en räntehöjning på en procentenhet innebär 6 miljarder i minskad skatteintäkt. Skattereform för hyresrätten En långsiktig lösning av den ekonomiska obalansen mellan upplåtelseformerna bör åstadkommas genom åtgärder i skattesystemet. Det är mer stabilt och förutsägbart än kompenserande stöd till hyresrätten. I den rapport om balanserade villkor som hyresmarknadens parter tagit fram föreslås att hyran beläggs med en låg moms (6 procent). Den ingående momsen (25 procent) blir då avdragsgill. Detta skulle innebära att hyrorna kan sänkas och det gynnar de fastighetsägare som bygger nya hyresrätter och underhåller och rustar upp sina bostäder. Riksdagens 1 Bostadsmarknadsenkäten 2012-2013, Boverket 2 Rapport om skatter, Rådhusgruppen 3 Balanserade ekonomiska villkor, Fastighetsägarna, Hyresgästföreningen, SABO
3 (6) utredningstjänst har beräknat att kostnaden för en sådan reform skulle vara 9-11 miljarder kronor. En momsreform är beroende av EU:s regelverk och tar tid att genomföra. Därför behövs det åtgärder för bättre ekonomiska villkor för hyresrätten som kan genomföras omgående. Hyresgästföreningen ger nedan förslag på en skattereform för hyresrätten. 1 Investeringsstimulans för hyresrätter Det byggs för lite och produktionspriserna är väldigt höga. Låga räntor, skattesubventionen för räntekostnader, låg fastighetsskatt och möjligheten att skjuta upp reavinster bidrar till att hålla uppe höga priser. Det påverkar också byggandet av hyresrätter. Det finns en myt om att statligt stöd till byggande är meningslöst, eftersom det bara hamnar i byggarnas fickor. Motsvarande argumentation existerar inte för de skattefördelar som ges till ägda bostäder. I den politiska debatten görs stor skillnad mellan om subventioner ges genom avdrag och lägre beskattning och om de ges genom bidrag. Men effekten på byggpriser och statens ekonomi är i princip densamma. För övrigt visade det sig att produktionspriserna på bostadsrätter steg betydligt mer är priserna för att bygga hyresrätter under den period i mitten på 00-talet då det fanns investeringsbidrag till hyresrätter. 4 Det talar mot myten om att bidrag är prisdrivande och för att bidragen, om de villkoras, tvärtom har en prisdämpande effekt. Detta innebär inte att det är problemfritt med bidrag. Genom åren har det visat sig att lösningar inom ramen för skattesystemet är mer uthålliga och därför förutsägbara. Men detta får inte hindra att snabbt få till en lösning på både krisen i bostadsbyggandet och de orättvisa ekonomiska villkoren. En investeringsstimulans på mellan 150 000 och 250 000 kronor per lägenhet, beroende på var den byggs, skulle väsentligt förbättra förutsättningarna för att bygga hyresrätter. 200 000 kronor motsvarar knappt den räntesubvention en villaägare eller bostadsrättsinnehavare får under tio år på ett lån på 1,8 miljoner kronor (till 4 procent ränta). En investeringsstimulans ska villkoras med en rimlig hyresnivå enligt ungefär det regelverk som gällde för de tidigare investeringsbidragen. Om vi räknar med att 15 000 lägenheter byggs och snittavdraget är 200 000 kronor kan kostnaden beräknas enligt följande: 4 Investeringsbidragen sänkte byggkostnaderna, Hyresgästföreningen
4 (6) Kostnad brutto 200 000 kronor * 15 000 lägenheter = 3 miljarder kronor Kostnad netto Om vi bedömer att det byggs 10 000 lägenheter fler än vad som skulle gjorts utan stimulansen ger bara de ökade momsintäkterna 3 miljarder kronor (10 000 lägenheter, 20 procent moms, byggkostnad per lägenhet 1,5 miljoner kronor). Kostnaden netto blir i så fall 0 kronor. 2 ROT-avdrag för hyresrätter Kostnaderna för att bygga om och rusta upp rekordårens bostäder är en stor påfrestning för många bostadsföretag och dess hyresgäster. 5 För detta ges inget stöd alls från staten. Samtidigt kan egnahemsägare och till viss del bostadsrättsinnehavare få ROT-avdrag till en kostnad för staten på hela 13,5 miljarder kronor (år 2011). I bostadsmarknadens parters rapport om balanserade ekonomiska villkor föreslås att ett ROT-avdrag införs för arbetskostnader med max 50 000 kronor per lägenhet. Om 20 000 lägenheter rustas blir kostnaden maximalt 1 miljard kronor per år. 3 Miljöpremie för ombyggnad/upprustning av hyresrätter I samband med ombyggnad/upprustning är det ofta lämpligt att pröva om det finns förutsättningar att satsa på energieffektivisering och andra åtgärder som stödjer en långsiktigt hållbar utveckling. Tyvärr är många åtgärder som skulle vara samhällsekonomiskt lönsamma inte företagsekonomiskt lönsamma. 6 Ur samhällets synpunkt skulle det förmodligen vara mycket lönsamt om resurser kunde satsas på energieffektivisering m.m. i samband med upprustning av inte minst miljonprogramsområden. Det skulle vara positivt ur energihushållningssynpunkt, men också för den tekniska utvecklingen och svensk industri. Därför föreslår Hyresgästföreningen att det införs en miljöpremie (jmf. miljöbilspremie) för satsningar på hållbar utveckling i miljonprogramsområden. Förslagsvis bör 2 miljarder kronor årligen satsas på detta. 5 Hem för miljoner förutsättningar för upprustning av miljonprogrammet, SABO 6 Lönsamma energieffektiviseringar myt eller möjlighet, SABO
5 (6) 4 Slopad fastighetsskatt på hyresrätter Statlig fastighetsskatt betalas för vissa hyreshus och småhus. Detta är en dubbelbeskattning av hyresrätten. I budgetpropositionen för 2011 står att läsa: Efter som intäkterna beskattas som inkomst av näringsverksamhet utgör fastighetsskatten (som är avdragsgill mot intäkterna), till den del den inte reducerar inkomstskatten, en skattesanktion. Självklart ska denna sanktion tas bort. Kostnaden för detta är c:a 1 miljard kronor. 5 Skattefria underhållsfonder Hyror sätts efter bruksvärdet, vilket innebär att en hyresvärd inte kan höja hyran för åtgärder som inte höjer bruksvärdet. I stället bygger hyressättningen på att hyran ger ett utrymme för fastighetsägaren att få ett överskott som kan sparas till periodiska underhållsinsatser och upprustningar. Med dagens skattesystem riskerar fastighetsägare att behöva betala skatt på överskott som avsätts för framtida underhåll. Skattefria underhållsfonder bör införas för att säkerställa resurser för periodiskt underhåll och upprustning.
6 (6) Referenser Budgetpropositionen 2011/2012 Balanserade ekonomiska villkor, Fastighetsägarna, Hyresgästföreningen, SABO, 2010 Vad har skatteförändringarna inneburit för olika boendeformer?, Rådhusgruppen 2011 Hem för miljoner - förutsättningar för upprustning av miljonprogrammet, SABO, 2009 Lönsamma energieffektiviseringar myt eller möjlighet?, SABO 2011 Bostadsmarknadsenkäten 2012-2013, Boverket 2012 Investeringsbidraget sänkte byggkostnaderna, Hyresgästföreningen 2010