Stabilare marknad och breddat bostadsutbud

Pressmeddelande 2004-02-16 JM-koncernen Bokslutskommuniké för 2003 Stabilare marknad och breddat bostadsutbud Nettoomsättningen uppgick till 7 787 mkr (8 872) och årets resultat efter skatt till 187 mkr (253) Resultatet efter finansiella poster uppgick till 267 mkr (368) Fastighetsförsäljningar om 2 219 mkr (3 015) gav ett resultat om 411 mkr (523) Antalet sålda bostäder under 2003 ökade kraftigt med 27 procent till 3 189 (2 511) Räntabiliteten på eget kapital uppgick till 6 procent (7). Resultatet per aktie blev 7 kronor (9) Förbättrad bostadsmarknad under fjärde kvartalet och bättre produktanpassning höjde försäljningen av bostäder Under fjärde kvartalet förbättrades kassaflödet och den räntebärande nettoskulden minskade med 1,4 mdkr till 2,6 mdkr Nya kontroll- och projektstyrningsrutiner införda samt fokus på effektivitet Styrelsen föreslår utdelning om 5 kronor per aktie (10) Januari december Oktober december Nettoomsättning 7 787 8 872 2 224 2 301 Rörelseresultat 478 652 12-197 Resultat efter finansiella poster 267 368-33 -278 Projektutvecklingsmarginal (%) 2,4 5,4 0,7-12,0 Resultat per aktie (kr) 6,60 8,50-0,80-7,00 Räntabilitet på eget kapital (%) 5,5 6,8

2 (18) SAMMANFATTNING OCH VÄSENTLIGA HÄNDELSER KONCERNEN Marknad och försäljning Nettoomsättningen för JM minskade under 2003, främst på grund av lägre antal produktionsstarter av bostäder under de tre första kvartalen. Den för JM viktiga bostadsmarknaden i Stockholm stabiliserade sig dock under andra halvåret, efter tidigare redovisad period av efterfrågeminskning. Den förbättrade marknaden, ett bredare produktutbud med bostäder även i lägre prissegment och intensifierade försäljningsinsatser bidrog till att antalet sålda bostäder i form av skrivna kontrakt ökade kraftigt med 27 procent under året till 3 189 stycken (2 511). Den goda försäljningen under fjärde kvartalet tillsammans med stabil bokningsgrad gjorde att JM kunde starta produktion av ett stort antal bostäder under fjärde kvartalet, vilket positivt har inverkat på såväl nettoomsättning som kassaflöde. Den negativa resultattrenden för JM Bostad Stockholm kunde därmed brytas. Trots den kraftigt ökade försäljningen av bostäder, blev resultatet för helåret 2003 lägre jämfört med 2002, vilket huvudsakligen beror på låga marginaler i äldre pågående bostadsprojekt i Stockholm. Samtidigt är resultatframtagningen försiktig för nystartade projekt. Resultatet dämpades också av den lägre nettoomsättningen. För JMs övriga verksamheter är resultatutvecklingen stabil, medan resultatet i Norge har försämrats mot föregående år på grund av lägre genomsnittlig intäktsnivå för under året sålda bostäder. Förbättrad kontroll och styrning JM har under 2003 infört ny struktur för striktare kontroll- och projektstyrningsrutiner, i synnerhet för nystartade bostadsprojekt i koncernen. Detta har inneburit ett omfattande arbete under hela 2003 vilket nu i de väsentliga delarna har slutförts. Det har också inneburit förskjutning av produktionsstarter till senare delen av året. Våra insatser för ökad intern effektivitet och sänkta kostnader har fortsatt hög prioritet. Minskad nettoskuld Koncernens räntabilitet på eget kapital för 2003 uppgick till 6 procent. För de senaste fem kalenderåren har avkastningen genomsnittligt uppgått till 16 procent. Koncernens omformulerade räntabilitetsmål över en konjunkturcykel uppgår till 10-15 procent. Resultatet per aktie för 2003 uppgick till 7 kronor. Under fjärde kvartalet kunde nettoskulden minskas med 1,4 mdkr tack vare det förbättrade kassaflödet. JM har under 2003 sålt fler bostäder än någonsin tidigare, delvis som ett resultat av vårt breddade produktutbud. Den starka försäljningen har möjliggjort start av nya bostadsprojekt, med positiv inverkan på kassaflöde och skuldsättning. Med pågående program för ökad effektivitet och sänkta kostnader har vi tagit de första stegen mot ett mer lönsamt JM. Johan Skoglund, VD och koncernchef.

Projektutveckling 3 (18) Projektutveckling av bostäder och kommersiella lokaler är JMs kärnverksamhet. Såväl obebyggd som bebyggd mark förvärvas och förädlas därefter genom ny-, om- eller tillbyggnad till attraktiva boende- och arbetsmiljöer. Resultatet i projektutvecklingen uppgick till 182 mkr (459). Marginalen i denna verksamhet uppgick till 2,4 procent (5,4) för 2003. Projektrelaterade fastighetsförsäljningar och nedskrivningar bidrar med netto 45 mkr (232). Antalet sålda bostäder i form av skrivna kontrakt under året ökade kraftigt till 3 189 (2 511). Den stabiliserade marknaden och goda försäljningen under fjärde kvartalet tillsammans med stabil bokningsgrad möjliggjorde ett stort antal produktionsstarter av bostäder under fjärde kvartalet. Antalet produktionsstarter av bostäder uppgick under hela året till 2 714 (2 711). Antalet osålda bostäder sex månader efter slutbesiktning minskade under fjärde kvartalet. Segmentet för större bostäder i Stockholm, Göteborg och Oslo utgör fortfarande den del av marknaden som har svagast efterfrågan. Såväl produktionsstarter som försäljningsvolym kan variera över tiden beroende på tidpunkt för projektstarter och storlek på enskilda projekt. Trots ökad försäljning behåller JM de högre kraven på andel bokade bostäder före produktionsstart. Förutom tidsförskjutning på grund av omprojektering, dämpade de högre bokningskraven antalet produktionsstartade bostäder under årets tre första kvartal. Den höga försäljningen i förhållande till antalet produktionsstarter innebär att risknivån för JM under 2003 har minskat. Den kommersiella projektutvecklingen bedrivs med fortsatt stor försiktighet. Byggrättsportföljen motsvarar cirka 23 400 bostäder vilket kan jämföras med drygt 25 500 vid årsskiftet 2002/2003. Värderingen, i samarbete med externa konsulter, av JMs exploateringsfastigheter med ett bokfört värde om 3,6 mdkr (3,9) indikerar ett övervärde om cirka 1,4 mdkr (1,4). Förvaltningsfastigheter JMs bestånd av förvaltningsfastigheter uppgår till cirka 2,8 mdkr varav huvuddelen består av bostadsfastigheter för vidareutveckling och kontorsprojekt under uppförande. Endast en mindre del är färdigutvecklade fastigheter. Driftnettot för förvaltningsfastigheter uppgick till 109 mkr (293). Minskningen av driftnettot är en följd av de stora fastighetsförsäljningarna under 2003 och 2002, vilka skett i linje med koncernens strategi att sälja färdigutvecklade fastigheter. Under 2003 har fastigheter sålts för 2 219 mkr (3 015) med ett resultat om 411 mkr (523), varav 108 mkr (473) ingår i resultat projektutveckling. Nedskrivning av förvaltningsfastigheter har gjorts med 63 mkr (34). Investeringar i befintliga förvaltningsfastigheter uppgick till 350 mkr (483). Därutöver har bostadsfastigheter för 1 422 mkr förvärvats. Fastighetsmarknaden avseende kommersiella lokaler i Stockholm kännetecknas av fortsatt sjunkande hyresnivåer och vakanser om 15-16 procent. Nya och nyrenoverade lokaler har fortsatt klarat sig relativt väl i en jämförelse. Vakanserna inom JMs bestånd av färdigutvecklade kontorsfastigheter och bostadsfastigheter för vidareutveckling uppgår till 4 procent (10) av årshyrorna och 4 procent (10) av ytorna. Uthyrningsgraden för de svenska kontorsprojekten under uppförande uppgår till cirka 65 procent av årshyrorna och 64 procent av ytorna. Under fjärde kvartalet har fastigheten Läraren i Stockholm sålts för 70 mkr. Tidigare under året sålde JM Svärdetfastigheterna i Mörby för 931 mkr och förvärvade samtidigt 2 100 bostäder i Nacka och Vaxholm för 1 422 mkr. Andra större fastighetsaffärer under året var försäljningen av den nyutvecklade hotellfastigheten Pennfäktaren 10 på Vasagatan i Stockholm till ett norskt

försäkringsbolag för 575 mkr samt försäljningen av fastigheten Pilen 30 för 180 mkr och en nyutvecklad kontorsfastighet i centrala Bryssel för 133 mkr. 4 (18) Genom den strategiska affären omfattande bostadsbestånden i Vaxholm och Nacka med mycket låga vakanser och därmed säkra kassaflöden har JM skaffat sig förutsättning att utveckla två attraktiva fastighetsbestånd bland annat genom förtätning med nya bostäder. Många hyresgäster har visat intresse för ombildning till bostadsrätt, vilket JM också är positiv till. Beståndet av färdigutvecklade kontorsfastigheter har genom försäljningar under det senaste året minskat från 2 109 mkr i bokfört värde till 515 mkr. Marknadsvärden på JMs förvaltningsfastigheter Genom en värdering i samarbete med externa konsulter har marknadsvärdet på JMs bestånd av förvaltningsfastigheter vid årsskiftet 2003/2004 beräknats till 3 205 mkr (3 478). Motsvarande bokfört värde uppgick till 2 833 mkr (2 774). Övervärdet uppgår därmed till 0,4 mdkr (0,7). Fördelningen av värden för respektive kategori framgår av följande: Mkr Bokfört värde Marknadsvärde Färdigutvecklade fastigheter 515 640 Fastigheter under uppförande 776 856 Fastigheter för vidareutveckling *) 1 542 1 709 Totalt 2 833 3 205 *) Inkluderar under året förvärvade bostadsfastigheter NYA KONTROLL- OCH PROJEKTSTYRNINGSRUTINER Under 2003 har ett stort antal åtgärder vidtagits för att förbättra kontroll och styrning av JMs verksamhet. Beslut om igångsättning samt övergripande utformning av projekt tas numera alltid av koncernledningen eller affärsenhetsledning, alternativt av styrelsen för stora projekt. De externa revisorernas uppdrag har fördjupats. Nya och formaliserade bevakningsrutiner har införts med särskild inriktning för stora projekt. Under 2003 har ett större arbete bedrivits för utveckling av en koncerngemensam projekteringsprocess syftande till högre effektivitet och lägre kostnader med bibehållen hög kvalitet och höga kundvärden. STRATEGISK UTVECKLING I linje med ambitionen att ytterligare renodla verksamheten mot projektutveckling av bostäder skärps strategin avseende koncernens marknadsorientering, produktutbud, geografiska spridning, byggrättsportfölj och innehav av förvaltningsfastigheter. JM ska öka sin kund- och marknadsorientering. Kundnöjdheten ska ytterligare höjas och servicegraden i JMs affär ytterligare utvecklas. Produktutbudet breddas såväl avseende typ av bostäder som bostäder i lägre prissegment utan att ge avkall på kvalitativa bostäder i attraktiva lägen. Geografiskt kvarstår inriktningen att verka på tillväxtmarknader och att expansionen ska ske främst i de nordiska länderna.

För bostadsaffären ska innehavet av exploateringsfastigheter normalt ej överstiga fyra års produktion uttryckt i antal byggrätter. Koncernens förvaltningsfastigheter ska i sin helhet utgöras av fastigheter avsedda för projektutveckling och i så stor utsträckning som möjligt bestå av bostadsfastigheter. Projektutveckling av kontorsfastigheter ska begränsas och i första hand stödja bostadsutvecklingen. UPPDATERADE FINANSIELLA MÅL 5 (18) JMs marginalmål omformuleras från tidigare projektutvecklingsmarginal om 10 procent 2005 till rörelsemarginalmål om 10 procent. Det nya marginalmålet inkluderar resultat från fastighetsförsäljningar, driftsnetton samt koncerngemensamma kostnader. Övergången till nytt marginalmål är en naturlig konsekvens av den genomförda omfattande försäljningen av det äldre fastighetsbeståndet där koncernens resultat- och balansräkning nu i sin helhet är att se som hänförligt till projektverksamhet. Produktionsstarter sker i takt med säkerställd efterfrågan samt kvalitetssäkrad projektering och produktionsplanering. Avkastningsmålet på eget kapital efter skatt ändras till 10-15 procent över konjunkturcykeln från tidigare femårsvägda genomsnitt om 15 procent. Målen för utdelningsandel om 50 procent av nettoresultatet samt soliditet om 35 procent över en konjunkturcykel bibehålles.

6 (18) FINANSIELLA POSTER Finansnetto och skuldsättningsgrad Finansnettot har förbättrats jämfört med föregående år. Räntekostnaderna har främst minskat på grund av lägre genomsnittlig låneskuld. I samband med likvid för fastighetsförsäljningar har lån om cirka 1 mdkr lösts under första kvartalet 2003 vilket medfört 30 mkr i kostnad för förtidslösen. Per den 31 december 2003 uppgick den räntebärande nettoskulden till 2 611 mkr (3 665) innebärande en minskning om drygt 1,4 mdkr under fjärde kvartalet 2003 hänförligt till förbättrat kassaflöde. Skuldsättningsgraden uppgick till 0,8 (1,0). Januari december Oktober december Ränteintäkter m.m. 39 38 9 1 Räntekostnader -250-322 -54-82 Finansnetto -211-284 -45-81 Likviditet och lånestruktur Den totala räntebärande låneskulden uppgick per 31 december 2003 till 2 986 mkr (4 313) varav PRI-skulden utgjorde 451 mkr (433). Vid periodens utgång var medelräntesatsen för den totala lånestocken 5,5 procent (5,7). Den genomsnittliga räntebindningstiden för koncernens samlade lånestock exklusive PRI-skulden var 2,5 år (2,3). Koncernens tillgängliga likviditet uppgick till 3 065 mkr (2 724). Förutom likvida medel om 332 mkr (596) ingår ej utnyttjade checkkrediter och kreditavtal med sammantaget 2 733 mkr (2 128). År för räntekonvertering, lånebelopp samt medelränta för den räntebärande låneskulden: År Lånebelopp (mkr) Medelränta (%) 2004 1 019 6,2 2005 410 4,5 2006 300 4,9 2007 206 6,0 2008-600 5,2 Totalt (exkl PRI) 2 535 5,5 PRI 2004 451 5,1 Totalt (inkl PRI) 2 986 5,5

7 (18) ÄNDRADE REDOVISNINGSPRINCIPER 2005 (IFRS 1 ) JM har under 2003 bedrivit ett arbete för att planera övergången till IFRS där två huvudområden främst är relevanta för JM: IAS 2 11 Entreprenadavtal inom ramen för Sveriges Byggindustrier har förberedelser gjorts under 2003 för att definiera en vinstavräkning som möter kriterierna enligt branschens tolkning av IAS 11. Branschen har ännu inte fastslagit den nya branschrekommendationen i alla detaljer. Nu liggande utkast stipulerar en försiktig resultatframtagning som kopplar till såld bostad. Detta kommer att innebära en mer försiktig resultatredovisning än den nuvarande branschrekommendationen föreskriver. JM planerar för övergång till den nya branschrekommendationen från och med 1 januari 2005. IAS 19 - Ersättningar till anställda koncernens samtliga pensionsåtaganden är genomgångna. Omvärderingseffekten mot ingående eget kapital för 2004 uppgår till -0,7 mkr. Gjorda antaganden avseende diskontering, avkastning och löneutveckling är i nivå med etablerad praxis. ÅTERKÖP EGNA AKTIER Styrelsen har mandat från bolagsstämman för återköp av egna aktier om upp till 10 procent av antalet utestående aktier. Återköp har gjorts för 154 mkr (1,4 miljoner aktier) under inledningen av 2003. Bolaget har inte återköpt egna aktier utifrån aktuellt mandat sedan bolagsstämman i april 2003. PERSONAL Antalet anställda minskade under 2003 med 11 procent och uppgick vid periodens utgång till 2 368 (2 664). Antalet hantverkare var 1 278 (1 477) och antalet tjänstemän 1 090 (1 187). Under 2003 har JM lämnat varsel om uppsägningar som omfattar både hantverkare och tjänstemän där cirka 300 har lämnat koncernen. MODERBOLAGET Moderbolagets resultat före bokslutsdispositioner och skatt uppgick under perioden till 735 mkr (-17). Moderbolagets investeringar i fastigheter uppgick under perioden till 232 mkr (408). UTDELNING Styrelsen föreslår bolagsstämman en utdelning om 5 kronor per aktie (10). Som avstämningsdag föreslås måndag den 3 maj 2004. Beslutar bolagstämman enligt förslaget beräknas utdelningen komma att utsändas av VPC torsdag den 6 maj 2004. 1 International Financial Reporting Standards (IFRS) 2 International Accounting Standards (IAS)

8 (18) KOMMENTARER PER AFFÄRSENHET JM Bostad Stockholm Affärsenheten utvecklar främst bostadsprojekt i attraktiva lägen i Storstockholm. Verksamheten omfattar förvärv av välbelägna exploateringsfastigheter samt planarbete, projektering, produktion och försäljning av bostäder. Nettoomsättning 3 218 3 623 919 893 Rörelseresultat *) -22-160 13-452 Marginal (%) **) -1,4-0,4 0,8-33,5 Avkastning operativt kapital (%) -0,7-4,6 Antal byggrätter vid periodens utgång 10 300 11 500 Bokfört värde exploateringsfastigheter 2 219 2 330 *) **) Varav -fastighetsförsäljningar 22 9 6 2 -nedskrivningar av fastigheter - -155 - -155 Exklusive fastighetsförsäljningar och nedskrivningar av fastigheter Affärsenhetens nettoomsättning minskade med 11 procent till 3 218 mkr (3 623). Resultatet exklusive fastighetsförsäljningar och nedskrivningar uppgick till -44 mkr (-14). Resultatet av fastighetsförsäljningar uppgick till 22 mkr (9). Inga nedskrivningar av fastigheter har skett jämfört med 155 mkr föregående år. Den lägre volymen är en konsekvens av ett lägre antal produktionsstarter i jämförelse med föregående år. Dock har ett stort antal bostäder produktionsstartats det fjärde kvartalet. Det negativa resultatet är hänförligt till den lägre volymen, till svagt resultat i ett antal pågående projekt och till försiktigare resultatbedömning i tidiga skeden av nystartade projekt. Ökade kostnader för försäljnings- och marknadsåtgärder pressar marginalerna i de pågående projekten. Bostadspriserna är fortsatt stabila på såväl andrahandsmarknaden som i JMs projekt. Efterfrågan är god i såväl färdigställda som pågående projekt. Försäljningstakten har ökat från och med tredje kvartalet med ytterligare förbättring under sista kvartalet innebärande en rekordförsäljning för 2003. Under året förvärvades 96 byggrätter (350). Vid periodens utgång disponerar affärsenheten cirka 10 300 byggrätter (11 500). Under fjärde kvartalet har produktionsstart skett för 586 bostäder i totalt 12 projekt varav 68 småhus, 424 bostäder i flerbostadshus och 96 vårdbostäder. Småhusprojekten ligger på Värmdö. 74 av bostäderna i flerbostadshus ligger i Stockholm, 73 i Järfälla, 23 på Värmdö, 182 i Solna och 26 i Täby. Vårdbostäderna ligger i Stockholm. Under året har produktionsstart skett av 966 bostäder (1 262) och 1 547 bostäder (1 044) har sålts.

JM Bostad Riks 9 (18) Affärsenheten utvecklar främst bostadsprojekt i attraktiva lägen i tillväxtorter i Sverige exklusive Storstockholm. Verksamheten omfattar förvärv av välbelägna exploateringsfastigheter samt planarbete, projektering, produktion och försäljning av bostäder. I begränsad omfattning bedrivs även entreprenadverksamhet. Nettoomsättning 2 092 2 205 585 697 Rörelseresultat *) 98 180 33 64 Marginal (%) **) 5,0 8,1 6,0 9,5 Avkastning operativt kapital (%) 10,2 16,7 Antal byggrätter vid periodens utgång 7 400 8 400 Bokfört värde exploateringsfastigheter 700 808 *) **) Varav -fastighetsförsäljningar -7 4-2 - -nedskrivningar av fastigheter - -2 - -2 Exklusive fastighetsförsäljningar och nedskrivningar av fastigheter Affärsenhetens nettoomsättning minskade med 5 procent till 2 092 mkr (2 205) och resultatet exklusive fastighetsförsäljningar och nedskrivningar av fastigheter minskade till 105 mkr (178). Marginalen minskade till 5,0 procent (8,1). Resultatet av fastighetsförsäljningar uppgick till -7 mkr (4) och inga nedskrivningar av fastigheter har skett jämfört med 2 mkr föregående år. Den lägre volymen är ett resultat av färre projektstarter under årets första tre kvartal. Efterfrågan har varit god under hela året bortsett från JMs större bostäder i Göteborg. Det totala antalet sålda bostäder har överstigit historisk försäljningsnivå. Försäljningen har ytterligare ökat under det sista kvartalet. Vid periodens utgång disponerar affärsenheten cirka 7 400 byggrätter (8 400). Under året förvärvades cirka 170 byggrätter (350) samt tecknades markanvisningsavtal för cirka 130 byggrätter. Under fjärde kvartalet har byggstart skett för 364 bostäder i totalt 13 projekt varav 179 småhus och 185 bostäder i flerbostadshus. Under året har produktionsstart skett av 958 bostäder (1 010) och 958 bostäder (883) har sålts.

JM Produktion 10 (18) Affärsenheten bedriver byggproduktion åt externa och interna beställare inom Storstockholmsområdet. Redovisad nettoomsättning och rörelseresultat omfattar den affärsdrivande byggproduktionen. Övrig omsättning och resultat, det vill säga från interna bostadsprojekt, redovisas i affärsenhet JM Bostad Stockholm. Januari-december oktober-december Nettoomsättning 701 1 166 196 213 Rörelseresultat *) 34-27 13-29 Marginal (%) 4,9-2,3 6,6-13,6 *) Förlustriskreservering i pågående projekt - -65 - -35 Rörelseresultatet uppgick till 34 mkr (-27). Tidigare förlustriskreservering har lösts upp under fjärde kvartalet utan resultatpåverkan, då utestående tvist har reglerats. Under kvartalet renodlades verksamheten ytterligare genom avyttring av Lindqvist Rör till NVSkoncernen. Affärsenhetens minskade externa volym är hänförlig till minskad omfattning av extern entreprenadverksamhet. Avveckling av olönsamma delar och avyttring av icke strategisk verksamhet har bidragit till en förbättrad marginal. Av större externa entreprenader kan nämnas nybyggnad av lokaler för Dramatiska Institutet på Valhallavägen och en ombyggnad av PRVs lokaler på Valhallavägen åt Vasakronan. Pågående arbete sedan tidigare är längs Bergshamraleden där ett nytt kontor om 12 000 m 2 med utsikt mot Brunnsviken slutförs och vid Torsviks Torg på Lidingö pågår en ombyggnad av J&Ws före detta kontor. JM Kommersiellt Affärsenheten utvecklar kommersiella fastighetsprojekt i Storstockholm. Affärsenheten förvaltar också JMs kommersiella fastigheter och ansvarar för köp och försäljning av koncernens förvaltningsfastigheter. Nettoomsättning 227 424 64 102 Rörelseresultat *) 358 634-45 220 Marginal (%) **) 20,7 51,9 17,2 51,0 Avkastning operativt kapital (%) 14,3 16,8 *) **) Varav -fastighetsförsäljningar 374 513 7 254 -nedskrivningar av fastigheter -63-99 -63-86 Exklusive fastighetsförsäljningar och nedskrivningar av fastigheter Rörelseresultatet för 2003 uppgick till 358 mkr (634) varav fastighetsförsäljningar svarade för 374 mkr (513). Driftnettot uppgick till 95 mkr (284). I linje med strategin att minska beståndet av färdigutvecklade fastigheter sjunker omsättning och resultat från fastighetsförvaltning.

11 (18) Under fjärde kvartalet såldes fastigheten Läraren för 70 mkr. Större fastighetsaffärer tidigare under året är försäljningen av Svärdetfastigheterna i Mörby för 931 mkr och förvärvet av 2 100 bostäder i Vaxholm och Nacka för 1 422 mkr. Andra större fastighetsaffärer under året var försäljningen av den nyutvecklade hotellfastigheten Pennfäktaren 10 på Vasagatan till ett norskt försäkringsbolag för 575 mkr samt försäljningen av fastigheten Pilen 30 på Vasagatan i Stockholm för 180 mkr. Nedskrivningar har skett med 63 mkr, varav huvuddelen avser fastigheten Barnängen i Stockholm. JM har under året tecknat ett hyresavtal med transport- och logistikföretaget DHL avseende den nybyggda kontorsfastigheten Norra Brunnsviken i Solna. Avtalet är femårigt och omfattar cirka 7 400 m², motsvarande två tredjedelar av fastigheten. Inflyttning sker under första kvartalet 2004. I kvarteret Barnängen på Södermalm pågår ombyggnad av 9 000 m² industrilokaler till moderna kontor där bland annat arkitektfirmorna Nyréns och Sweco FFNS flyttat in. Ombyggnad pågår även av kontor och butiker i kvarteret Västerbotten i Torsvik på Lidingö. För de kommersiella kontorsprojekten har hyresavtal hittills tecknats avseende cirka 16 000 m² av totalt 25 000 m². JM disponerar välbelägen mark för kommersiell projektutveckling i främst Norra Frösunda, Solna, och kvarteret Lustgården på Kungsholmen med möjlig igångsättning i takt med säkerställd efterfrågan. JMs byggrätter för kommersiella lokaler uppgår till totalt cirka 200 000 m 2 med ett bokfört värde om 187 mkr. JM Utland Affärsenheten utvecklar bostäder för försäljning i Norge, Danmark och Belgien. I Belgien sker även utveckling av centralt belägna kommersiella fastighetsprojekt. Nettoomsättning 1 683 1 530 547 396 Rörelseresultat *) 72 90 15 19 Marginal (%) **) 3,0 6,1 2,7 5,6 Avkastning operativt kapital (%) 6,8 9,2 Antal byggrätter vid periodens utgång 5 700 5 650 Bokfört värde exploateringsfastigheter 520 641 *) **) Varav fastighetsförsäljning 22-3 - -3 Exklusive fastighetsförsäljningar Rörelseresultatet uppgick under år 2003 till 72 mkr (90). Nettoomsättningen för verksamheten i Norge uppgick till 985 mkr (1 114). Resultatet i Norge har under 2003 försvagats hänförligt till lägre genomsnittlig intäktsnivå för sålda bostäder i kombination med en försiktigare marknadsbedömning. En viss förbättring har dock skett under fjärde kvartalet. Vid 2003 års utgång disponerar affärsenheten cirka 5 700 byggrätter (5 650). Under året har 790 bostäder (439) produktionsstartats och 684 bostäder (584) har sålts.

Norge Bostadspriserna har planat ut under 2003. Efterfrågan har efter tidigare avmattning dock ökat under fjärde kvartalet. Under året har Vikevåg Bolig AS med verksamhet i Stavanger förvärvats. 12 (18) Under 2003 har 409 bostäder (396) produktionsstartats och 482 bostäder (424) sålts. Den disponibla byggrättsportföljen motsvarar cirka 4 500 bostäder (4 350). Danmark Bostadsmarknaden i Köpenhamn har under hela 2003 präglats av en stabil efterfrågan och stabila priser. Köpenhamn har under ett antal år haft en låg men ökande bostadsproduktion. Efterfrågan på nya bostäder bedöms fortsatt god. Under 2003 har 242 bostäder (43) produktionsstartats och 152 bostäder (85) sålts. Den disponibla byggrättsportföljen motsvarar cirka 1 100 bostäder (1 100). Belgien Efterfrågan på funktionella kontor i EU-kvarteren och Bryssels administrativa centrum är fortsatt hög. Nytillskotten är begränsade och nya kontrakt tecknas främst i nyrenoverade alternativt återuppförda kontor. Totalt har uthyrningar 2003 överträffat föregående års nivå och effekten av beslutet om utvidgning av EU är påtaglig. Efterfrågan på bra bostäder i attraktiva lägen i Brysselregionen har ökat i takt med antalet invånare. Detta har också medfört ökade bostadspriser. Under 2003 har 139 bostäder (0) produktionsstartats och 50 bostäder (75) sålts. Byggrättsportföljen omfattar cirka 100 bostäder (200). Stockholm den 16 februari 2004 JM AB (publ) Styrelsen

13 (18) Ytterligare information och kommande informationstillfällen För ytterligare information hänvisas till: Johan Skoglund, VD och koncernchef 08 782 89 39 Claes Magnus Åkesson, Ekonomi- och finansdirektör 08 782 89 71 Tryckt årsredovisning för 2003 finns tillgänglig den 7 april på JMs huvudkontor. Bolagsstämma hålls den 28 april 2004 kl.16.00 på JMs huvudkontor, Telegrafgatan 4, Solna. 28 april 2004 Delårsrapport perioden januari mars 2004. JM AB är ett publikt bolag noterat på Stockholmsbörsen. Antalet anställda i Sverige, Norge, Danmark och Belgien är cirka 2 400 och omsättningen uppgår till cirka 8 miljarder kronor. Bolaget är Sveriges ledande bostadsutvecklare och verksamheten bedrivs med fokus på projektutveckling av såväl bostäder som kommersiella lokaler i centrala lägen i expansiva orter. En bred satsning på kvalitets- och miljöfrågor kännetecknar verksamheten. JM AB, 169 82 Stockholm Besöksadress: Telegrafgatan 4, Solna Tel. 08-782 87 00 Fax 08-782 86 00 www.jm.se

ÄGARBILD Per den 31 januari 2004 14 (18) Procent av antal aktier SEB fonder och stiftelser Gamla Livförsäkrings AB SEB Trygg Liv 13,2 Robur fonder 9,8 AFA Försäkringar 6,0 Handelsbanken fonder 4,5 Eikos 2,8 Fjärde AP-fonden 2,7 Alecta 2,6 Livförsäkrings AB Skandia 2,5 Länsförsäkringar Liv Försäkrings AB Länsförsäkringar fonder 1,9 Utländska aktieägare 31,2 Övriga aktieägare 22,8 Totalt 100,0 Antal aktieägare per 2004-01-31: 5 165 st Antalet aktier uppgår till. 28 065 407

15 (18) KONCERNENS RESULTAT I SAMMANDRAG Nettoomsättning 7 787 8 872 2 224 2 301 Kostnader för produktion och förvaltning -7 152-7 960-2 026-2 355 Bruttoresultat 635 912 198-54 Försäljnings- och administrationskostnader -505-527 -134-153 Resultat av fastighetsförsäljning 411 523 11 253 Nedskrivning av fastigheter -63-256 -63-243 Rörelseresultat 478 652 12-197 Finansnetto -211-284 -45-81 Resultat efter finansiella poster 267 368-33 -278 Skatt -80-115 11 71 Periodens resultat 187 253-22 -207 Resultat per aktie (kr) 6,60 8,50-0,80-7,00 Resultat per aktie efter full utspädning (kr) 6,60 8,50-0,80-7,00 Antal aktier vid periodens utgång 28 065 407 29 463 614 28 065 407 29 463 614 Genomsnittligt antal aktier före utspädning 28 311 705 29 857 486 28 065 407 29 498 025 Genomsnittligt antal aktier efter utspädning 28 311 705 29 954 360 28 065 407 29 594 899 KONCERNENS BALANSRÄKNING I SAMMANDRAG Mkr 2003-12-31 2002-12-31 Tillgångar Anläggningstillgångar 168 196 Förvaltningsfastigheter 2 833 2 774 Exploateringsfastigheter 3 631 3 871 Övriga omsättningstillgångar *) 2 181 3 191 Likvida medel 332 596 Summa 9 145 10 628 Eget kapital och skulder Eget kapital 3 285 3 570 Avsättningar 1 045 918 Räntebärande skulder 2 535 3 880 Övriga skulder 2 280 2 260 Summa 9 145 10 628 Ställda säkerheter 183 432 Ansvarsförbindelser 3 686 3 641 *) Varav -fordringar fastighetsförsäljningar 54 1 063 -andelar i bostadsrättsföreningar 527 358

16 (18) FÖRÄNDRINGAR I KONCERNENS EGET KAPITAL Januari decembe r Mkr 2003 2002 Ingående eget kapital vid årets början 3 570 3 823 Omräkningsdifferenser -37 19 Utdelning -281-420 Återköp av aktier -154-116 Nyemission (konvertering) och optioner 0 11 Periodens resultat 187 253 Eget kapital vid periodens utgång 3 285 3 570 KONCERNENS KASSAFLÖDESANALYS I SAMMANDRAG Januari december Mkr 2003 2002 Kassaflöde efter finansiella poster och skatt *) -83-33 Investeringar i fastigheter m.m. -3 456-1 678 Försäljningar av fastigheter m.m. 4 645 4 077 Förändring kortfristiga skulder/fordringar 398-205 Kassaflöde från den löpande verksamheten 1 504 2 161 Från investeringsverksamheten, övrigt -34-34 Återköp aktier och ersättning för optioner, netto -154-116 Utdelning -281-420 Övrigt finansieringsverksamheten -1 299-1 647 Från finansieringsverksamheten -1 734-2 183 Årets kassaflöde -264-56 Likvida medel vid periodens slut 332 596 Förändring av räntebärande nettoskuld -1 054-1 555 (+ = ökning/ - = minskning) *) Varav 1 mkr (225) avser betald skatt för föregående års resultat NYCKELTAL Projektutvecklingsresultat 182 459 16-265 Projektutvecklingsmarginal (%) 2,4 5,4 0,7-12,0 Räntabilitet före skatt på sysselsatt kapital (%) 7,3 7,8 Räntabilitet efter skatt på eget kapital (%) 5,5 6,8 Räntebärande nettoskuld 2 611 3 665 2 611 3 665 Skuldsättningsgrad 0,8 1,0 0,8 1,0 Soliditet (%) 36 34 36 34

NETTOOMSÄTTNING PROJEKTUTVECKLING 17 (18) JM Bostad Stockholm 3 218 3 623 919 893 JM Bostad Riks 2 092 2 205 585 697 JM Produktion 701 1 166 196 213 JM Utland 1 683 1 530 547 396 Eliminering -134-76 -87 - Koncernen totalt 7 560 8 448 2 160 2 199 RESULTAT PROJEKTUTVECKLING JM Bostad Stockholm -22-160 13-452 JM Bostad Riks 98 180 33 64 JM Produktion 34-27 13-29 JM Kommersiellt 0 376-58 133 JM Utland 72 90 15 19 Koncernen totalt 182 459 16-265 KONCERNENS NETTOOMSÄTTNING FÖRDELAT PER AFFÄRSENHET JM Bostad Stockholm 3 218 3 623 919 893 JM Bostad Riks 2 092 2 205 585 697 JM Produktion 701 1 166 196 213 JM Kommersiellt 227 424 64 102 JM Utland 1 683 1 530 547 396 Eliminering -134-76 -87 - Koncernen totalt 7 787 8 872 2 224 2 301 KONCERNENS RÖRELSERESULTAT FÖRDELAT PER AFFÄRSENHET JM Bostad Stockholm -22-160 13-452 JM Bostad Riks 98 180 33 64 JM Produktion 34-27 13-29 JM Kommersiellt 358 634-45 220 JM Utland 72 90 15 19 Koncerngemensamma kostnader -62-65 -17-19 Koncernen totalt 478 652 12-197

18 (18) MARGINAL PER AFFÄRSENHET *) % 2003 2002 2003 2002 JM Bostad Stockholm -1,4-0,4 0,8-33,5 JM Bostad Riks 5,0 8,1 6,0 9,5 JM Produktion 4,9-2,3 6,6-13,6 JM Kommersiellt 20,7 51,9 17,2 51,0 JM Utland 3,0 6,1 2,7 5,6 *) Rörelseresultat exklusive fastighetsförsäljningar och nedskrivningar av fastigheter i förhållande till nettoomsättning ORDERINGÅNG PER AFFÄRSENHET JM Bostad Stockholm 2 479 2 833 1 174 340 JM Bostad Riks 1 997 2 610 578 1 199 JM Produktion 495 513 20 209 JM Utland 2 174 734 854-66 Koncernen totalt 7 145 6 690 2 626 1 682 ORDERSTOCK PER AFFÄRSENHET Mkr 2003-12-31 2002-12-31 JM Bostad Stockholm 2 131 2 740 JM Bostad Riks 1 716 1 785 JM Produktion 358 465 JM Utland 1 480 935 Koncernen totalt 5 685 5 925 OPERATIVT KAPITAL (MKR) *) AVKASTNING (%) PÅ OPERATIVT KAPITAL PER AFFÄRSENHET Januari december 2003 2002 JM Bostad Stockholm 3 091 3 496-0,7% -4,6% JM Bostad Riks 961 1 076 10,2% 16,7% JM Kommersiellt 2 498 3 776 14,3% 16,8% JM Utland 1 059 979 6,8% 9,2% *) Genomsnittligt Redovisningsprinciper Redovisningen följer Redovisningsrådets rekommendationer. Redovisningsprinciper och definitioner är oförändrade och framgår av årsredovisningen för 2002.