CHECKLISTA För uppsägning av lokalhyresavtal www.svenskhandeljuridik.se 1
Innehållsförteckning Innehållsförteckning...2 Inledning...3 Det indirekta besittningsskyddet...3 Hyresvärdens uppsägning för villkorsändring...3 Hyresgästens uppsägning för villkorsändring...4 Enskilda förhandlingar...4 Medlingssammanträde i hyresnämnden...5 Yttrande om marknadshyra...6 Uppsägning för avflyttning...6 Till sist...6 2
Inledning Svensk Handel Juridiks checklista för uppsägning av lokalhyresavtal är en kort sammanfattning av de olika stegen om hur du ska göra när hyresvärden säger upp ditt hyreskontrakt för villkorsändring eller avflyttning eller om du själv säger upp för villkorsändring eller avflyttning samt lite information om regler, formkrav och vad som händer i Hyresnämnden. Hyreslagens regler är krångliga och det är lätt att göra misstag. Ett misstag kan medföra både rättsliga och ekonomiska förluster för dig. Om du känner det minsta oro över hur du gå tillväga när du läst denna checklista är du välkommen att ta kontakt med oss på Svensk Handel Juridik. info@svenskhandeljuridik.se Tel: 010-47 18 710 www.svenskhandeljuridik.se Det indirekta besittningsskyddet Hyreslagen är en skyddande lagstiftning till fördel av den svagare parten, hyresgästen. Det innebär att många regler är tvingande till hyresgästens fördel. Det indirekta besittningsskyddet kan beskrivas som ett skydd innebärande rätt till skadestånd för den hyresgäst som tvingas flytta när hyresvärden begär oskäliga hyresvillkor som till exempel en oskälig och icke marknadsmässig hyra. Någon ovillkorlig rätt att få sitt hyreskontrakt förlängt finns dock inte när det gäller lokaler. Om hyresavtalet är uppsagt för avflyttning på grund av att huset skall rivas eller byggas om kan hyresvärden, istället för ekonomisk ersättning, anvisa hyresgästen en annan godtagbar lokal (ersättningslokal). I besittningsskyddet ligger också att hyresgästen har rätt till skäligt uppskov med avflyttningen. En förutsättning för att man ska ha rätt till skadestånd är att hyresgästen hänskjutit, antingen sin egen uppsägning eller hyresvärdens uppsägning till hyresnämnden för medling inom två månader från uppsägningen. Att ansöka om medling i Hyresnämnden inom angiven tid är mycket viktigt. Det finns ingen anledning att vänta med det. Ansökningsblankett finns att ladda ner och fylla i på Hyresnämndens hemsida: www.hyresnamnden.se Hyresvärdens uppsägning för villkorsändring När du får en uppsägning från hyresvärden bör du kontrollera uppsägningen. Det finns formkrav som måste uppfyllas för att uppsägningen ska vara giltig. En uppsägning måste alltid vara skriftlig. Kontrollera att avtalet är uppsägningsbart till den tidpunkt som hyresvärden sagt upp till. Kontrollera att uppsägningen är ställd till rätt part, d v s rätt hyresgäst. Kontrollera att det framgår i uppsägningen vem som sagt upp. 3
Kontrollera att du fått uppsägningen i rätt tid, d v s inom uppsägningstiden. Kontrollera att det finns en underrättelse om att du måste hänskjuta tvisten till hyresnämnden inom två månader. Om förlängning av hyresförhållandet inte kan komma till stånd och Ni inte går med på att flytta utan att få ersättning enligt 12 kap. 58 b jordabalken, har Ni att inom två månader från denna uppsägning hänskjuta tvisten till hyresnämnden för medling. De nya villkoren som hyresvärden vill ha måste vara noga preciserade i uppsägningshandlingen eller i form av ett förslag till nytt hyresavtal. Hyresgästen ska kunna förstå exakt vad de nya villkoren skulle innebära. Det finns fler aspekter som kan göra uppsägningen ogiltig. Är du osäker på uppsägningens giltighet bör du kontakta en jurist. Hyresgästens uppsägning för villkorsändring Även en lokalhyresgäst kan säga upp avtalet för villkorsändring. Det kan vara för att hyran är för hög eller något annat villkor som du vill försöka ändra på. Även här finns formkrav och kontroller som måste göras för att uppsägningen ska vara giltig och få verkan. Kontrollera att uppsägningen är riktad till hyresvärden. Hyresvärden är oftast fastighetsägaren men inte alltid. Om du är osäker vem som är fastighetsägare kan du börja med att titta på den senaste hyresavin och därefter ringa till Inskrivningsmyndigheten 0771-63 63 63. Du bör ha kontraktet framme och fråga vem som är lagfaren ägare till fastigheten XXX i XXX kommun. Uppsägningen kan skickas antingen till hyresvärdens vanliga adress eller till den som är behörig att ta emot hyran för hyresvärden. Ett förvaltningsbolag som förvaltar fastigheten är ett exempel. Man kan alltså skicka till förvaltaren men uppsägningen måste alltid ställas till hyresvärden (Hyresvärden AB c/o Förvaltaren AB). Uppsägningen ska ange de villkor som du vill ändra på och de måste vara noggrant preciserade, t ex hyran du begär i kronor, indexklausul e c t. Du måste också ange datumet när kontraktet löper ut (detta framgår normalt av ditt hyreskontrakt). Uppsägningen måste skickas före uppsägningstidens utgång med rekommenderat brev. När hyresgästen själv säger upp är det Postens datum som gäller som delgivningsdatum. För att uppsägningen ska få verkan måste du ansöka om medling i hyresnämnden inom två månader från att du skickade uppsägningen. Enskilda förhandlingar När du hänskjutit (ansökt om medling) uppsägningen till hyresnämnden brukar hyresnämnden inom ca två veckor skicka en skrivelse till sökanden och till hyresvärden där ärendenummer och rotel framgår samt vilken dag hyresnämnden senast vill ha besked om parterna önskar sätta ut ärendet till sammanträde. 4
Du bör kontakta hyresvärden så snart som möjligt och boka in en tid för ett möte och försöka förhandla. Detta kan du göra själv eller anlita ett ombud som för din talan. Inför mötet med hyresvärden bör du förbereda dig och tänka igenom vilka argument du vill ta upp. Det kan vara ekonomiska förutsättningar hur verksamheten går. Det kan även röra marknadsutvecklingen i ditt område. Ett annat argument rör lokalens utformning. Alla dessa argument påverkar din betalningsförmåga, vilken din hyresvärd bör ta hänsyn till vid hyressättningen. För att lyckas bra i förhandlingen bör du samla in uppgifter om lokaler i närheten som i grova drag är jämförbara med din lokal. Med jämförbar menas att lokalerna ska vara liknande i storlek, läge och utformning. Det måste också tillhöra samma lokaltyp, t ex om du bedriver en butik kan du inte jämföra villkoren med en restaurang. De olika lokaltyperna är bland annat: Butikslokal Restaurang/Café Kontor Industrilokal Om det är hyresvärden som har sagt upp avtalet för villkorsändring är det är hyresvärden som ska visa att de villkor han begär i uppsägningen är skäliga och marknadsmässiga. Inför ert möte bör du begära att hyresvärden presenterar sina motiv och sitt jämförelsematerial som utgör underlaget för de begärda villkoren. Om hyresvärden av någon anledning inte vill presentera sitt underlag kanske det inte är någon idé att fortsätta de enskilda förhandlingarna, du bör då kontakta hyresnämnden och be dem sätta ut ett medlingssammanträde. Det är viktigt att du aktivt ser till att handläggningen i Hyresnämnden drivs vidare. Detta eftersom hyresnämnden endast har möjlighet att avge yttrande om marknadshyra före hyrestidens utgång. Medlingssammanträde i hyresnämnden Förhandlingen brukar ske i hyresnämndens lokaler och utan att nämnden besiktigar din lokal. Med på sammanträdet är ett hyresråd, en sekreterare samt ledamöter som är utsedda av respektive branschorganisation. För butikslokaler är det ledamöter utsedda av Svensk Handel och Fastighetsägarna som deltar och rör det sig om en restauranglokal är det ledamöter från Visita på hyresgästsidan. Vid medlingssammanträdet får både du och hyresvärden möjlighet att presentera de argument och jämförelsematerial som ni anser styrker er uppfattning om marknadshyran. Under sammanträdet ska alla omständigheter beaktas och inte bara jämförbara lokaler. Du kan presentera uppgifter om din verksamhets lönsamhet och effektivitet eller/och använda dig av statistik från din bransch. Utifrån parternas uppgifter och material lämnar hyresnämnden ett medlingsbud i syfte att försöka få parterna att komma överens. Om någon av parterna inte vill eller kan acceptera medlingsbudet måste man begära att hyresnämnden avger ett yttrande om marknadshyra för lokalen. 5
Yttrande om marknadshyra Förfarandet påminner om medlingssammanträdet med den skillnaden att hyresnämnden inte har någon medlande funktion utan ska utifrån det av båda parter åberopade jämförelsematerial uttala sig om vilken marknadshyran är för aktuell lokal. Hyresnämnden med ledamöter och båda parter besiktigar din lokal samt åberopade jämförelselokaler. Det innebär att man går runt i området och in i lokalerna och ser hur de verkliga förutsättningarna är. Ett yttrande om marknadshyra kan endast avges före hyrestidens utgång. Glöm inte att du aktivt måste se till att ärendet drivs framåt och att sammanträdestider och tid för yttrande om marknadshyra sätts ut i tid. När Hyresnämnden avgett sitt yttrande om marknadshyra måste du och hyresvärden ta ställning om ni ska acceptera yttrandet eller inte. Om båda parter accepterar yttrandet förlängs i regel hyresavtalet på de villkor som anges i yttrandet. Hyresgästen accepterar inte yttrandet För det fall du som hyresgäst inte accepterar yttrandet måste du flytta före hyrestidens utgång om du inte begär uppskov med avflyttningen. Du kan få uppskov med avflyttningen i högst två år. För att få uppskov måste en ansökan inkommit till Hyresnämnden före hyrestidens utgång. Det är Hyresnämnden som beslutar om uppskovets längd. Hyresgästen accepterar yttrandet men hyresvärden gör det inte Du är ändå skyldig att flytta från lokalen. Du kan även här ansöka om uppskov med avflyttningen. Den stora skillnaden är att hyresvärden blir skadeståndsskyldig i och med att han inte accepterar yttrandet om marknadshyra. Eller mer korrekt uttryckt: Hyresnämndens yttrande har presumtionsverkan i en efterföljande skadeståndsprocess i tingsrätten. Det innebär att domstolen utgår från att den hyra som Hyresnämnden har angivit som skälig hyra är marknadshyran om hyresvärden inte kan bevisa att det är uppenbart att marknadshyran är väsentligt högre. Med väsentligt högre menas minst 10 procents avvikelse från Hyresnämndens avgivna nivå. Det måste föreligga mycket speciella skäl för att hyresvärden ska få åberopa nytt jämförelsematerial i skadeståndsprocessen. Förenklat kan man säga att domstolen i princip inte får frångå Hyresnämndens yttrande om marknadshyra om det inte finns mycket speciella omständigheter. Du bör absolut anlita ett kvalificerat ombud som driver domstolsfrågan. Minimibeloppet i hyreslagen är en årshyra i skadestånd. Om du har en verksamhet som du anser vara värd mer måste du beakta detta. Ditt ombud kan berätta mer om skadestånd och vilka regler som gäller. Uppsägning för avflyttning I en uppsägning för avflyttning ska det tydligt framgå att den avser just avflyttning i övrigt är det samma formkrav som i uppsägning för avflyttning. När en hyresvärd säger upp en lokalhyresgäst för avflyttning är han i de flesta fall skyldig att utge ersättning eller ordna fram en godtagbar ersättningslokal till hyresgästen. 6
Hyresgästen är skyldig att avflytta från lokalen utan att erhålla ersättning under följande förhållanden. Hyresgästen har åsidosatt sina förpliktelser i en så hög grad att det inte kan fordras att hyresvärden förlänger hyresförhållandet. Ett exempel är att hyresgästen vid upprepade tillfällen, trots hyresvärdens krav och påpekanden om risk för förverkande, inte betalar hyran i tid. Huset ska rivas och hyresvärden anvisar en annan godtagbar lokal. Huset ska renoveras/byggas om på ett sätt som gör det omöjligt för hyresgästen att sitta kvar i lokalen utan att drabbas av stora störningar samt att hyresvärden anvisar en godtagbar lokal. Hyresvärden har befogad anledning att upplösa hyresförhållandet. Lagstiftaren har valt att inte räkna upp exakt de förhållanden som skulle kunna vara befogad anledning. Här får man fråga en jurist. Även när hyresgästen själv säger upp sitt hyresavtal för avflyttning måste det tydligt framgå att uppsägningen avser just avflyttning. Observera att en uppsägning för avflyttning är definitiv och kan inte ensidigt återkallas av den som gjort uppsägningen. Detta gäller både hyresgästen och hyresvärden. Om du som hyresgäst säger upp för avflyttning kan du aldrig få ersättning för investeringar du gjort i lokalen eller någon annan form av ersättning. En hyresgäst som säger upp sitt avtal kan heller inte ansöka och få uppskov med avflyttningen genom hyresnämnden. Är hyresgästen osäker på om man verkligen vill flytta kan man säga upp för villkorsändring på en väldigt låg hyra. Frågor kring taktik m m bör du fråga en sakkunnig om. Till sist Tillvägagångssättet vid en uppsägning och de efterföljande förhandlingarna kan vara mycket komplicerade. Eftersom det är lätt att göra misstag samt att hyran tillsammans med personalkostnaderna är betydande kostnader för den enskilde näringsidkarens ekonomiska förutsättningar att bedriva sin verksamhet brukar det vara lämpligt att redan i ett tidigt skede anlita en kunnig jurist som kan föra hyresgästens talan både i enskilda förhandlingar och i Hyresnämnden om man själv inte har de rätta kunskaperna. När man som hyresgäst mottar en uppsägning för villkorsändring från sin hyresvärd ska man vara medveten om att det alltid kan innebära en risk att man får flytta från sin lokal om man inte kommer överens med hyresvärden om de nya villkoren. Risken minimeras avsevärt om man antingen själv är påläst och säker på sin sak eller om man anlitar en jurist. 7
info@svenskhandeljuridik.se Tel: 010-47 8 18 710 www.svenskhandeljuridik.se