Hyresmarknaden i Göteborg PM, februari 2008 Fastighetsägarna Göteborg Första Regionen Ingress av: Andreas Jarud Näringspolitisk chef
Väl fungerande bostadsmarknader med långsiktigt stabila regelverk samt med sunda och förutsägbara villkor för byggande, ägande och förvaltning av bostäder i alla upplåtelseformer är målsättningen. Bostäder med god kvalitet ska eftersträvas och konkurrens skall råda inom byggsektorn och bostadsmarknaderna. Utbudet ska styras av efterfrågan och bidra till en fungerande arbetsmarknad i alla delar av landet. www.regeringen.se, 2008-02-19 Bakgrund I oktober 2005 tillsatte den då sittande regeringen en särskild utredare, Michaël Koch, med uppdrag att se över allmännyttans villkor och förutsättningar (M 2005:04). En av de utlösande faktorerna bakom Utredningen om allmännyttans villkor är att vi på Fastighetsägarna anmälde svenska staten till EU-kommissionen under 2002 eftersom kommunala bostadsbolag enligt expertis får sådana konkurrenssnedvridande stöd av kommunerna att de gynnas på bekostnad av de privata bostadsföretagen. Men den kanske viktigaste orsaken till att den svenska hyresmarknaden behöver utredas är att den helt enkelt inte fungerar idag. Drygt 60 procent av befolkningen bor i någon av de 122 kommuner i landet där det råder en utpräglad bostadsbrist (Boverket 2007). Samtidigt är svarthandeln om de eftertraktade förstahandskontrakten omfattande i storstäderna och ombildandet av hyresrätter till bostadsrätt dränerar hyresmarknaden i snabb takt. Allt detta är symptom på en marknad som lider av allvarliga brister. Utredningen om allmännyttans villkor har direktiv från regeringen att lägga fram förslag dels om ändringar av svensk lagstiftning så att den blir förenlig med EG-rätten, dels om ändringar av hyreslagstiftningen. Utredningen skall slutgiltigt redovisas senast den 15 april 2008. Syftet med detta PM är att med fokus på Göteborg kort beskriva fastighetsbranschens nulägesbild samt varför det ser ut som det gör idag. Hyresmarknaden idag Trycket på Göteborgs hyresmarknad är mycket högt. I december 2007 hade Boplats Göteborg 1 76 000 registrerade bostadssökande, då fanns det knappt 100 lediga lägenheter. Året innan var det i genomsnitt 1 455 sökande till varje ledig hyreslägenhet i de centrala stadsdelarna (Boplats Göteborg 2008). Antalet lediga hyreslägenheter i Göteborg har legat på denna låga nivå sedan slutet på 1990- talet samtidigt som befolkningen i kommunen har ökat med närmare 30 000 invånare under samma period (Kommunfakta 2008). Boplats Göteborg ägs av Göteborgs stad, tre kommunala bostadsföretag samt de privata fastighetsägarna och fungerar som en marknadsplats för bostäder i Göteborgsregionen.
Antal lediga lägenheter i Göteborg 1997-2007 2000 1800 1600 1400 1200 1000 800 600 400 200 0 1860 1793 888 577 180 158 117 129 178 134 96 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 Källa: Göteborgs fastighetskontor 1998-2008 På en fungerande marknad, där produktionen styrs av tillgång och efterfrågan, skulle det höga efterfrågetrycket leda till att det var lönsamt att öka utbudet av hyresrätter och en omfattande nyproduktion skulle därmed sätta fart. Men utvecklingen i Göteborg går i motsatt riktning. De enda som egentligen gynnas av bristen på bostäder på en hårt reglerad marknad är de som ägnar sig åt svarthandel med lägenhetskontrakt. Enligt en statlig boutredning från 2006 så har två av tre unga upplevt oegentligheter på bostadsmarknaden och i undersökningen hade var fjärde ung hyresgäst i Göteborg köpt ett svart kontrakt (Boutredningen 2006). Redan 2002 uppskattade riksdagens revisorer att normalpriset för en central hyresrätt i Göteborg låg på 150 000-200 000 kr. Totalt sett för hela landet angavs då en uppskattning av svarthandeln till 2 miljarder kronor per år (Motion till riksdagen 2003/04:Bo236). Eftersom inga förbättringar har skett gällande hyresmarknadens förutsättningar så finns ingen anledning att tro att situationen har förändrats sedan dess. Dagens omoderna hyresreglering driver på utvecklingen mot ett ökat ombildande av hyresrätter till bostadsrätter. Sedan år 1999 har totalt 11 700 hyreslägenheter ombildats enbart i Göteborg. Det innebär en genomsnittlig ombildningstakt på 1 300 lägenheter om året. Av dessa lägenheter ligger 65 procent eller 7 628 i stadsdelarna Centrum och Linnéstaden. Lägger man till Örgryte och Härlanda så är det i dessa fyra stadsdelar som mer än 80 procent av ombildningarna har skett (Göteborgs fastighetskontor 2006). Även om man därtill ser till nybyggnationen i Göteborg så är det tydligt att hyresrätten för en tynande tillvaro. De senaste sju åren har det inte byggts mer än totalt 1 500 hyresrättslägenheter i Göteborg det vill säga ungefär lika många hyresrätter som årligen har ombildats i Göteborg under hela 2000-talet. Samtidigt har det genom nybyggnation och ombildningar tillkommit drygt 13 000 bostadsrättslägenheter. Av de 667 bostäder i flerbostadshus som färdigställdes 2007 var det 75 procent bostadsrätter och det ser likadant ut med de 1 644 bostäder i flerbostadshus som har påbörjats men inte hunnit färdigställas under året 1 229 stycken eller 75 procent bostadsrätter och 415 stycken eller 25 procent hyresrätter (Göteborgs fastighetskontor 2008). 3
Färdigställda hyresrätter i flerbostadshus samt ombildningar i Göteborg 2001-2007 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 Totalt Färdigställda hyresrättslägenheter 80 193 31 550 262 224 164 1 504 Ombildade lägenheter från hyresrätt till bostadsrätt 974 1 391 1 303 1 733 2 115 1 978 1 162 10 656 Netto antal hyreslägenheter -894-1 198-1 272-1 183-1 853-1 754-998 -9 152 Källa: Göteborgs fastighetskontor 2001-2008 Ett rikt och varierat utbud av bostäder och boendeformer räknas idag som en av de viktigaste förutsättningarna för tillväxt (Nutek 2006) och bland Göteborgs beslutsfattare driver man visionen om att staden måste växa (BRG 2006). Hyresrätten som boendeform innebär hög tillgänglighet och lågt risktagande och fyller på så sätt en central funktion för den stad som vill växa och vara ett attraktivt alternativ för människor som funderar på att flytta. Men den bostadspolitik som under lång tid har förts i Sverige har bevisligen lett till en brist på hyresrätter i Göteborg. Andel hyresrätter och bostadsrätter i flerbostadshus i Göteborg 2000-2006 80 70 60 50 40 30 20 10 0 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 Hyresrätt Bostadsrätt Källa: Göteborgsbladet, 2001-2007 Förändring för förbättring En väl fungerande fastighetsmarknad är en av grunderna för Sveriges tillväxt och välstånd. Men viljan att investera i och utveckla fastigheter kräver långsiktiga och stabila spelregler och inte minst ett starkt skydd för äganderätten. Vi måste få bort omotiverade inskränkningar i rätten att förfoga över sin egendom. Därför behöver lagstiftningen om förvärvstillstånd och om förköpsrätt avvecklas. Det enda sättet att skapa en fungerande marknad är att låta efterfrågan, det vill säga konsumenternas egna önskemål, vara vägledande. 4
Rättvis konkurrens Två tredjedelar av alla privata fastighetsägare äger och förvaltar en fastighet med färre än tio lägenheter. De är alltså utpräglade småföretagare. Men på de flesta orter måste de konkurrera mot de betydligt större kommunala fastighetsbolagen, ofta med ett bestånd på tusentals lägenheter. Dessutom får de kommunala fastighetsbolagen ofta olika former av kommunalt stöd, vilket ytterligare snedvrider konkurrensen mot de många små privata fastighetsägarna. För att få en fungerande fastighetsmarknad måste kommunernas stöd till det egna fastighetsbolaget förbjudas. Vill kommunen stödja boendet bör stödet ges direkt till de berörda hushållen genom exempelvis kommunala hyresgarantier och inte till de kommunala bostadsbolagen. För att undvika konkurrenssnedvridning måste kommunala fastighetsbolag tillämpa efterfrågestyrda hyror, det vill säga hyror som motsvarar vad hyresgästerna är beredda att betala för lokaler och bostäder. Kommunen ska också arbeta aktivt för att underlätta nybyggnation, oavsett ägarkategori, genom att utforma planer, ställa mark till förfogande och genom att snabba upp alla plan- och bygglovsprocesser. Fastighetsägare måste kunna få eget förslag till detaljplan godkänd om den inte strider mot andras berättigade intressen. Kommunala avgifter och taxor måste hållas låga och alla former av monopolprissättning på värme, el, vatten och avlopp med mera måste förhindras. Rättvisa hyror Vi vill ha en bostadsmarknad som styrs av de boendes önskemål, som erbjuder olika upplåtelseformer, har en öppen och rättvis prissättning och en fortsatt stor trygghet för hyresgästerna; ingen ska behöva flytta på grund av oskäliga hyreshöjningar. Vi anser att enskilda hyresgäster ska få träffa individuella hyresavtal med sin hyresvärd, där de bland annat kommer överens om hur hyran ska ändras under hyrestiden. För hyresgästen innebär det ett större inflytande över boendet. För att få en hyressättning som speglar hyresgästernas önskemål bör de kommunala bostadsföretagens hyresnormerande roll slopas. Vid tvister ska istället hyresjämförelser kunna ske med alla jämförbara lägenheter oavsett ägarkategori. För att göra denna förändring måste både de privata och kommunala företagens hyressättning bli öppen, precis som den är på de flesta andra marknader för varor och tjänster. På lokalsidan är fastighetsägaren och lokalhyresgästen båda företagare och ska, som i övriga näringslivet, fritt kunna avtala om hur de vill ha sitt affärs- och hyresförhållande. De ska därför ha möjlighet att till exempel ha indexklausuler i hyresavtalet oavsett hyrestidens längd. Inga nya subventioner Subventioner av olika slag som instrument för att komma tillrätta med brister i skattesystem och hyreslagstiftning har visat sig medföra betydande nackdelar. Inte minst genom att man tidigt i produktionsledet räknade med subventionernas värde vilket drev upp priser så att subventionerna ändå inte kom de boende till del. Det finns med andra ord inga skäl för att idag skapa nya subventionsformer eller återgå till de gamla. De som efterfrågar bostäder har mycket mer att vinna på att stat och kommun skapar förutsättningar för en hyresmarknad med egen bärkraft och möjlighet för fastighetsföretag att bygga hyresbostäder i enlighet med hushållens efterfrågan. 5
Utredningen om allmännyttans villkor Av det som hittills har framkommit från Utredningen om allmännyttans villkor framgår att kommunernas nuvarande ekonomiska stöd till sina egna bostadsföretag inte kan anses vara förenliga med EG-rätten. Inte heller de kommunala bostadsföretagens hyresnormerande roll, det vill säga att de i praktiken bestämmer hyrorna för privata företag, anses förenlig med EG-rätten. Vidare har framkommit att de kommunala bostadsföretagen inte kan anses vara bundna av den kommunala självkostnadsprincipen vid sin uthyrningsverksamhet. Det behövs en förändrad lagstiftning för en sundare och bättre fungerande hyresmarknad och då är följande tre perspektiv centrala: Det ska finnas ett skydd för hyresgäster mot orimliga hyreshöjningar. Hyressättningssystemet ska vara förutsägbart och rättvist. Hyrorna ska anpassas under ordnade former med skyddsregler för befintliga hyresgäster. En rättvis prissättning kräver efterfrågestyrd hyra. Det innebär att lägenhetens attraktionskraft måste ge avtryck på hyran. Hyresgästernas värdering av storlek, standard och läge etcetera bör direkt påverka hyresnivåerna. Det måste ställas tydliga krav på att de kommunala bostadsbolagen ska drivas affärsmässigt. Det innebär att de kommunala bolagen måste klara samma borgensavgifter och avkastningskrav som privata bostadsföretag. Först då får vi verklig konkurrens. Det måste också finnas ett tydligt förbud mot ekonomiskt stöd till kommunala bostadsbolag. Ovanstående skapar förutsättningar för byggandet av fler hyresrätter så att nyproduktionen kan möta den stora efterfrågan som finns och därmed åstadkomma balans på bostadsmarknaden. Dessutom innebär det att resurserna sätts in där de verkligen behövs. Det svenska hyressättningssystemet behöver reformeras i grunden. För att hejda den rådande utvecklingen måste Utredningen om allmännyttans villkor lägga fram förslag som sammantaget innebär ett bättre system än idag. Nu finns möjligheten att bana väg för en hyresmarknad med egen ekonomisk bärkraft där det är attraktivt att investera i nya hyresrätter. Först då kan dagens negativa trend vändas och hyresrättens framtid säkras. 6
Källor Boplats Göteborg (2008) Boverket (2007), Bostadsmarknaden år 2007-2008 - Med slutsatser av Bostadsmarknadsenkäten 2007 Boutredningen (2006), www.boutredningen.se BRG (2006), Tillväxt i Göteborgsregionen Ett underlag för regionens tillväxtstrategi. Business region Göteborg Göteborgsbladet (2001-2007), Göteborgs stadskansli Göteborgs fastighetskontor (1999-2008) Bostadsbyggandet i Göteborg. Bilaga till TU, fastighetskontoret, Göteborgs stad Kommunfakta (2008), Svenskt Näringsliv, www.svensktnaringsliv.se Motion till riksdagen 2003/04:Bo236 M 2005:04 Tilläggsdirektiv till Utredningen om allmännyttans villkor, Sveriges Riksdag Nutek (2006) Storstadspolitik för nationell tillväxt åtta utmaningar www.regeringen.se (2008) 7
Fastighetsägarna Göteborg Första Regionen ADRESS Box 53081, 400 14 Göteborg > BESÖKSADRESS Vasagatan 45 Tel 031-755 33 00 > FAX 031-755 33 39 > www.fastighetsagarna.se 8