PLANBESKRIVNING ÄNDRING AV DETALJPLAN Granskningshandling 2019-06-19 Diarienummer KS2016/0502 Ändring av detaljplan för ÖDSMÅL 2:24 m fl Ödsmål 2:50 SAMHÄLLE OCH UTVECKLING ADRESS Stadshuset 442 81 Kungälv TELEFON 0303-23 80 00 FAX 0303-190 35 E-POST kommun@kungalv.se HEMSIDA www.kungalv.se
Innehållsförteckning INFORMATION 3 INLEDNING OCH BAKGRUND 4 Syfte och avgränsning 4 Gällande detaljplan 4 Planbestämmelser 5 PRÖVNING ENLIGT PBL OCH MB 6 Lämplighetsprövning 6 Undersökning av betydande miljöpåverkan 6 FÖRSLAG TILL ÄNDRING 6 Byggbar mark 6 Reglering av byggrätten 6 Genomförandetid 6 Redaktionell ändring 6 SAMLAD BEDÖMNING/SAMMANFATTNING 7 GENOMFÖRANDEFRÅGOR 7 Avtal 7 Fastighetsbildning 7 Servitut 8 Gemensamhetsanläggning 8 Genomförandetid 8 Övrigt 8 MEDVERKANDE TJÄNSTEMÄN 9 2
INFORMATION En detaljplan är ett juridiskt dokument som styr hur marken får användas för ett område inom kommunen, exempelvis för bostäder, kontor, handel eller industri. Detaljplanen får även reglera placering, utformning och utförande. En detaljplan består av en plankarta som är juridiskt bindande och en planbeskrivning som beskriver plankartan. Planbeskrivningen (denna handling), som inte är juridiskt bindande, ska underlätta förståelsen för plankartans innebörd. Ändring av detaljplan omfattar borttagande, införande och justering av bestämmelser samt upphävande av en geografisk del av en plan. Ändring kan användas för att anpassa planen till nya förhållanden och hålla den aktuell utan att genomföra hela den lämplighetsbedömning som görs vid upprättandet av en ny plan. En ändring av detaljplan måste rymmas inom syftet med den ursprungliga detaljplanen, inte innebära betydande miljöpåverkan och uppfylla Plan- och bygglagens krav på tydlighet. Detaljplanen omfattar följande handlingar: Planhandlingar: Plankarta med planbestämmelser Planbeskrivning ändring av detaljplan (denna handling) Planbeskrivning Detaljplan för Ödsmål 2:24 m fl daterad 2005-05-26 Övriga handlingar: Fastighetsförteckning (publiceras inte på internet) Handlingarna (förutom fastighetsförteckningen) finns på Kungälvs kommuns hemsida under planprocess och byggnation: http://www.kungalv.se/bygga--bo--miljo/aktuella-planer/ Fastighetsförteckning, beslutsprotokoll samt övriga handlingar finns i Kungälvs Stadshus, adress: Ytterbyvägen 2, Kungälv. För information om planförslaget, kontakta Kundcenter på telefonnummer 0303 23 80 00. Handläggning Denna detaljplan handläggs med standardförfarande i enlighet med 5 kap plan- och bygglagen (SFS 2010:900). Standardförfarande: Illustrationen visar de olika skedena i planprocessen 3
INLEDNING OCH BAKGRUND Ägarna av fastigheten Ödsmål 2:50 inkom med begäran om planbesked med önskemålet att omdisponera befintlig byggrätt för att möjliggöra en annan avstyckning än gällande detaljplan medger. Kommunstyrelsen gav positivt planbesked 2016-06-22 249/2016. Syfte och avgränsning Syftet med denna ändring är att möjliggöra en mer flexibel fastighetsindelning för Ödsmål 2:50 än gällande detaljplan medger. Fastigheten kommer även i fortsättningen bara att kunna avstyckas i två fastigheter, det är formen på de två fastigheterna som blir mer flexibel. Ändringsområdet omfattar del av fastigheten Ödsmål 2:50 som ligger i gällande detaljplans sydvästra del. Gällande detaljplan, ändringsområdet markerat med röd linje Gällande detaljplan Gällande detaljplan, Ödsmål 2:24 m fl, Södra Rörtången (aktnummer 311), antogs av kommunfullmäktige 2005-12-05 229 och vann laga kraft 2005-12-29. Den omfattar de Södra delarna av Rörtången. Genomförandetiden har gått ut. Syftet med gällande detaljplan är att definiera byggrätter som möjliggör till-, om- och nybyggnader inom befintliga fastigheter så att åretruntboende med rimlig standard möjliggörs. 4
Planbestämmelser Inom planändringsområdet är användningen bostäder, B, vilket illustreras med gul färg. Prickad mark får inte bebyggas och områden markerade med plustecken får endast bebyggas med förråd, uthus och garage. Bestämmelsen e 1 anger att endast en huvudbyggnad får uppföras på fastigheten. Den får ha en våning och en byggnadsarea på 125 m 2. Takkupa får uppföras till högst en tredjedel av takytan i dess längdriktning. Uthus medges med en sammanlagd yta av 50 m 2 varav en byggnad max får vara 35 m 2. Nedan presenteras i förkortad punktform några av de generella bestämmelser för byggnaders placering och utformning som gäller hela planområdet. De generella bestämmelserna återfinns i sin helhet i plankartans teckenförklaring. Endast friliggande hus. Byggande närmare tomtgräns än 4,5 m erfordrar grannars skriftliga godkännande. Uthus och förråd ska placeras minst 1 m från tomtgräns. Utsnitt ur gällande detaljplan, ändringsområde markerat med röd, streckad linje Garage ska placeras så att infart på minst 6 m är belägen inom tomtmark. Högsta byggnadshöjd bostadshus 3,8 m Högsta byggnadshöjd uthus/garage 3,2 m Största bredd bostadshus 8 m, uthus/garage 6 m Taklutning 14-35 grader Tak ska vara sadeltak i husets längdriktning, valmning medges ej Fasader ska vara träpanel För fastigheter bildade efter detaljplanen vunnit laga kraft (här avses datumet 2005-12-29) skall minsta tomtstorlek 1000 m 2 gälla. 5
PRÖVNING ENLIGT PBL OCH MB Lämplighetsprövning Vid en ändring av detaljplan, liksom vid all planläggning, är utgångspunkten lämplighetsprövning enligt 2 kap plan- och bygglagen, PBL. Vid ändring av detaljplan ska prövningen enbart omfatta den eller de planbestämmelser som läggs till, justeras eller tas bort. Kungälvs kommun gör bedömningen att föreslagna ändringar är lämpliga utifrån gällande plans syfte och pågående markanvändning. Bland annat görs bedömningen att varken landskapsbild eller näraliggande bebyggelse påverkas så negativt att platsen inte skulle vara lämplig för bebyggelse. Under rubriken Förslag till ändring fördjupas diskussionen för respektive förslag till ändring. Undersökning av betydande miljöpåverkan Eftersom aktuell planläggning påbörjades efter den 1 januari 2018 handläggs och bedöms denna planändring utifrån 6 kap. i miljöbalken, MB. Kapitlet gäller miljöbedömningar. Kommunen bedömer att ändringen av planen inte medför betydande miljöpåverkan. Ändringen av detaljplanen är begränsad i både yta och berörda bestämmelser. Den enda fråga som föranlett ytterligare utredning är om ändringen medför skuggning som medför stora konsekvenser. En enkel skuggstudie har visat påverkan som är begränsad till 0,5-1 tim under ca två höstmånader och två vårmånader. Kommunen har samrått med länsstyrelsen genom att skicka en ifylld undersökning av betydande miljöpåverkan i form av en checklista för påseende. Länsstyrelsen delar kommunens bedömning att förslaget inte innebär betydande miljöpåverkan i ett yttrande om undersökningssamrådet daterat 2018-12-03. FÖRSLAG TILL ÄNDRING Byggbar mark I gällande detaljplan har byggrätt för huvudbyggnad en placering som är låst till fastighetens östra hörn. Området som får bebyggas görs större för att medge en alternativ placering av ny huvudbyggnad. På kartan ses det genom att området som inte är prickat har utökats och plusmarkerad mark tagits bort. Reglering av byggrätten Den aktuella byggrätten regleras med bestämmelse, på plankartan betecknad med e 4, att endast två huvudbyggnader får uppföras inom området. I övrigt regleras byggrätten även fortsättningsvis genom de befintliga bestämmelser som finns beskriven i avsnittet Planbestämmelser ovan. Genomförandetid Ändrad genomförandetid markeras med beteckningen a 2 på plankartan. Ytterligare information finns i avsnittet Genomförandebeskrivning nedan. Redaktionell ändring Bestämmelsen e 1, som reglerar storlek på huvudbyggnad och uthus placeras på mark som får bebyggas för att öka plankartans läsbarhet. 6
Utsnitt ur gällande detaljplan Förslag till ändring SAMLAD BEDÖMNING/SAMMANFATTNING Föreslagna ändringar bedöms stämma överens med gällande detaljplans syfte vilket är att definiera byggrätter som möjliggör till-, om- och nybyggnader inom befintliga fastigheter så att åretruntboende med rimlig standard möjliggörs. Några större negativa konsekvenser bedöms inte uppkomma till följd av ändringarna jämfört med vad som kan genomföras inom ramen för gällande detaljplan. Marken är redan ianspråktagen och ändringarna medför inte ett ökat antal bostäder eller någon större trafikalstring. Områdets karaktär, så som den är beskriven i gällande detaljplan, bedöms inte heller förändras negativt. Hänsyn har tagits till bergsknallen i fastighetens nordvästra del och marken närmast stranden som inte får bebyggas. GENOMFÖRANDEFRÅGOR Avtal Plankostnadsavtal är tecknat för planändringen och planavgift tas därför inte ut i samband med bygglov. Detta sammanfaller med området där bestämmelsen a 2 gäller. Planavgift tas fortfarande ut i samband med bygglov i resten av planområdet. Fastighetsbildning Det är möjligt att avstycka en bostadsfastighet från fastigheten Ödsmål 2:50. Endast två huvudbyggnader får uppföras inom området vilket gör det lämpligt att dela fastigheten i två delar men inte fler. 7
Servitut Längs fastighetens norra gräns finns ett vägservitut som betjänar Ödsmål 2:77 (rosa område på illustrationskartan till höger). Vägservitutet är ca 45 m långt och 5 m brett och används som tillfart av Ödsmål 2:77. Illustrationslinje på plankartan indikerar att marken där servitutet bildades skulle kunna utgöra gemensam tillfart för Ödsmål 2:77, 2:50 samt ny avstyckad fastighet. I det fallet behöver vägservitut säkras på Ödsmål 2:50 för den nya avstyckade fastigheten. Ödsmål 2:77 belastas med ett servitut för ledning som ansluter Ödsmål 2:50 till gemensamhetsanläggning Ödsmål ga:4 för spillvatten (rött streck på illustrationskarta nedan). Ett nytt servitut kan behöva bildas inom nuvarande Ödsmål 2:50 så att rättigheten säkras även efter en avstyckning. Illustrationskarta med servitut Servitut för dricksvatten kommer att behöva bildas efter en avstyckning om de två fastigheterna ska dela på befintlig brunn som är belägen på Ödsmål 2:50. Gemensamhetsanläggning I området finns en gemensamhetsanläggning för väg Rörtången ga:1 som Ödsmål 2:50 är delägare i. Dess befintliga andelstal bör kunna fördelas mellan stamfastigheten och styckningslotten vid en avstyckning. Styckningslotten bör även inträda i den befintliga gemensamhetsanläggning Ödsmål ga:4 för spillvatten som förvaltas av Mötesbackens samfällighetsförening. Inträde kan ske genom att en överenskommelse enligt 43 anläggningslagen träffas, alternativt genom att lantmäteriet beslutar med stöd av 42a anläggningslagen. Genomförandetid Genomförandetiden är 5 år från och med att ändringen vinner laga kraft. Genomförandetiden gäller: Borttagande av prickmark och plusmark Bestämmelse om antalet huvudbyggnader som får uppföras Övriga bestämmelser inom och utom ändringsområdet får ingen ny genomförandetid. Övrigt Vid bygglovsansökan ska remiss skickas från bygglovenheten till miljöenheten i syfte att utreda kvantitet och kvalitet i befintlig brunn. 8
MEDVERKANDE TJÄNSTEMÄN Maria Örenfors, planenheten Fredrik Horn, miljöenheten Handläggare från bygglovenheten Margaretha Olsson, mark- och exploateringsenheten Kungälvs kommun 2019-06-19 För Samhälle och utveckling Åsa Johansson planarkitekt Pernilla Olofsson tf enhetschef Plan 9