Prospekt december 2006 Din Bostad

Din Bostad Prospekt december 2006

INNEHÅLL Sammanfattning... 1 Riskfaktorer... 5 Bakgrund och motiv... 8 Skattefrågor i Sverige... 9 Bostadsmarknaden i Sverige... 10 Verksamheten... 23 Fastighetsbeståndet... 25 Fastighetsförteckning... 42 Fastighetsvärderingar... 47 Finansiell översikt... 48 Aktier, aktiekapital och ägarförhållanden... 54 Styrelse, ledande befattningshavare och revisorer... 56 Bolagsordning... 62 Legala frågor och övrig information... 63 Handlingar införlivade genom hänvisning Bolagets (dåvarande Tripep AB) årsredovisningar för 2003, 2004 och 2005 samt Din Bostads delårsrapport för januari september 2006 är i sin helhet införlivade i detta prospekt genom hänvisning till nämnda handlingar, i enlighet med 2 kap 20 lagen (1991:980) om handel med finansiella instrument. Informationen i handlingarna är således en del av detta prospekt och skall läsas tillsammans med övrig information i prospektet. Handlingarna har ingivits till Finansinspektionen samt finns tillgängliga hos Din Bostad och på hemsidan www.dinbostad.se. Detta prospekt har upprättats av Bolaget med anledning av att Bolaget avser att uppta nya aktier till handel vid Stockholmsbörsens Nordiska lista. Prospektet har godkänts av och registrerats hos Finansinspektionen i enlighet med 2 kap 25 och 26 lagen (1991:980) om handel med finansiella instrument. Godkännande av och registrering hos Finansinspektionen innebär inte någon garanti från Finansinspektionen för att sakuppgifterna i detta prospekt är riktiga eller fullständiga. Detta prospekt hålls tillgängligt elektroniskt via Finansinspektionens (www.fi.se) och Bolagets (www.dinbostad.se) hemsidor. Papperskopior av prospektet kan på begäran erhållas kostnadsfritt från Bolaget. Detta prospekt riktar sig inte till personer vars deltagande kräver ytterligare prospekt, registrerings- eller andra åtgärder än de som följer av svensk rätt. De nya aktierna kommer inte att erbjudas i Amerikas Förenta Stater eller Kanada eller till personer med hemvist där. Detta prospekt får inte distribueras i något land där sådan distribution eller sådant erbjudande kräver åtgärder som anges i föregående stycke eller där de skulle strida mot regler i sådant land. De nya aktierna har inte registrerats och kommer inte att registreras enligt United States Securities Act från 1933 i dess nuvarande lydelse, inte heller i enlighet med någon värdepapperslag i Kanada och får inte erbjudas, överlåtas eller försäljas, direkt eller indirekt, inom Amerikas Förenta Stater eller Kanada, eller till personer med hemvist där. Detta prospekt innehåller uttalanden om framtidsutsikter vilka är lämnade av styrelsen i Bolaget och är baserade på styrelsens kännedom om nuvarande förhållanden avseende Bolaget, marknadsförhållanden och i övrigt rådande omvärldsfaktorer. Läsaren bör vara uppmärksam på att uttalanden om framtidsutsikter alltid är förenade med osäkerhet. En investering i aktier i Bolaget är förenad med risk och risktagande. Den som överväger att investera i Bolaget uppmanas därför att noggrant studera prospektet, speciellt avsnittet Riskfaktorer. Siffrorna i detta prospekt har avrundats, medan beräkningar har genomförts utan avrundning. Detta medför att vissa tabeller till synes inte summerar korrekt. Tvist med anledning av detta prospekt skall avgöras enligt svensk lag och av svensk domstol exklusivt. DEFINITIONER Arnhult/Thorell-gruppen Locellus Invest AB med eller utan dotterbolag beroende på sammanhang. Din Bostad eller Bolaget Din Bostad Sverige AB (publ), efter utdelning av aktier i Tripep Holding AB (publ) och efter förvärv av aktier i och fordringar på fastighetsägande bolag, med eller utan dotterbolag beroende på sammanhang. Tripep Tripep Holding Östersjöstiftelsen Tripep AB (publ), före förvärv av aktier i och fordringar på fastighetsägande bolag, med eller utan dotterbolag beroende på sammanhang. Tripep Holding AB (publ) Stiftelsen för forskning inom områden med anknytning till Östersjöregionen och Östeuropa

Sammanfattning Denna sammanfattning är endast en introduktion till och ett sammandrag av prospektet. Investeringsbeslut skall fattas mot bakgrund av informationen i prospektet i sin helhet och således inte enbart på grundval av denna sammanfattning. Läsare av detta prospekt bör inte fatta ett beslut att investera i Din Bostad utan att ha läst och tillgodogjort sig hela prospektet och noggrant ha studerat och förstått riskerna som är förenade med en investering i Din Bostad. BAKGRUND Detta prospekt har upprättats av Din Bostad med anledning av att Bolaget avser att uppta 1 500 000 nya aktier till handel på Stockholmsbörsen. De nya aktierna har emitterats i samband med ett apportförvärv av bostadsfastigheter från Kungsleden AB. Apportemissionen genomfördes per den 21 december 2006 och riktades uteslutande till Kungsleden AB. Aktielikviden i affären motsvarade ett värde om cirka 98 mkr eller 65 kr per aktie. Fastigheternas anskaffningsvärde uppgår till cirka 482 mkr. Styrelsen fattade beslut att genomföra apportemissionen den 21 december med stöd av bolagsstämmans bemyndigande per den 25 september 2006. Emissionen innebär att antalet utestående aktier ökar från 15,8 miljoner aktier till 17,3 miljoner aktier. DinBostad är ett fastighetsbolag med huvudsaklig inriktning mot bostäder. Bolaget agerar utifrån en bred geografisk bas i Sverige och med en stark lokal förankring. Bolaget äger fastigheter med ett bedömt verkligt värde om cirka 4,6 mdkr. Den uthyrbara arean uppgår till cirka 608 000 kvm varav 84 procent avser bostadsarea. I beståndet ingår totalt cirka 7 500 bostadslägenheter. Historik Din Bostad är nyligen bildat genom det noterade bolaget Tripep som under augusti 2006 träffade en överenskommelse med ett antal fastighetsägare, däribland Erik Selin Fastigheter AB och Arnhult/Thorell-gruppen, om förvärv av aktier i och fordringar på fastighetsägande bolag mot likvid i aktier i Tripep. Den biotekniska forskning som Tripep tidigare bedrivit, har överlåtits till ett helägt dotterbolag, Tripep Holding. Efter beslut på den extra bolagsstämman den 25 september 2006 överfördes aktierna i Tripep Holding till de tidigare aktieägarna i Tripep. Samma extra bolagsstämma beslutade därefter om att förvärva aktierna i och fordringarna på de fastighetsägande bolagen genom en apportemission. Härigenom erhöll ägarna av aktierna och fordringarna cirka 97 procent av aktierna i Tripep. Tripep blev därigenom ägare till fastigheter med ett marknadsvärde om cirka 4,1 mdkr och med ett koncernmässigt eget kapital om cirka 1,0 mdkr. På samma extra bolagsstämma beslutades det även om att namnändra Tripep till Din Bostad samt att välja ny styrelse. AFFÄRSIDÉ Din Bostad skall förvärva, förvalta och utveckla bostadsfastigheter på utvalda orter i Sverige. ÖVERGRIPANDE MÅL Finansiella mål Din Bostads målsättning är att över tiden ha en stabil och god avkastning på eget kapital som med god marginal överstiger den riskfria räntan. Detta skall ske samtidigt som soliditeten över tiden skall vara lägst 20 procent och räntetäckningsgraden lägst 1,5 gånger. Utdelningspolicy Din Bostads avsikt är att över tiden ge en stabil utdelning till aktieägarna. Avsikten är att Din Bostad över tiden skall dela ut 30 till 50 procent av det utdelningsgrundande resultatet. För räkenskapsåret 2006 beräknas emellertid ingen utdelning lämnas. Operativa mål Under den återstående delen av 2006 och början av 2007 kommer fokus ligga på att bygga upp och komplettera Din Bostads organisation och förvaltning, att förbereda Bolaget för en åternotering till ordinarie lista på Stockholmsbörsen samt att utvärdera och genomföra ytterligare förvärv av bostadsfastigheter. STRATEGI Din Bostads övergripande strategi är att genom aktiv utveckling och rationell förvaltning av fastighetsbeståndet skapa värden åt aktieägarna. Fastigheter skall förvärvas på utvalda orter. Ambitionen är att uppnå tillräcklig storlek på respektive ort för att kunna ha en kostnadseffektiv och väl fungerande förvaltning. Din Bostad skall vara ett av de ledande bostadsföretagen med lokal förankring på dessa orter och delmarknader för att därmed vara en naturlig samarbetspart för hyresgäster, kommuner och andra intressenter. Urval av orter sker utifrån orternas demografiska och ekonomiska förutsättningar. Inom ramen för förvaltning och utveckling skall investeringar genomföras inom fastighetsbeståndet för att sänka driftskostnader, exempelvis energibesparande åtgärder. Förädlingsinvesteringar kommer också att göras för att skapa en bas för Bolagets fortsatta hyrestillväxt då kvalitetsfrågorna bedöms komma att få ett allt större genomslag i hyressättningen. LEGAL STRUKTUR Koncernen Din Bostad består av 35 aktiebolag och 1 handelsbolag, där Din Bostad Sverige AB (publ) är moderbolag. Samtliga fastigheter ägs genom dotterbolagen. Koncernen har sitt säte i Göteborg. Bolagets juridiska form är aktiebolag och regleras av aktiebolagslagen (2005:551). Din Bostad Sverige AB (publ) bedriver näringsverksamhet i enlighet med svensk lag. För mer information, se Verksamheten och Legala frågor och övrig information. Sammanfattning 1

OPERATIV STRUKTUR Din Bostads organisation är uppdelad i en finans- och ekonomifunktion, en fastighetsförvaltningsfunktion samt en projektutvecklingsfunktion. Fastighetsförvaltningen kommer att delas in i förvaltningsområden. Inom varje område är avsikten att det skall finnas en lokal närvaro på de orter som Din Bostad verkar med delegerat resultatansvar och lokala fastighetsförvaltare och fastighetsskötare. Sammantaget hade koncernen per den 21 december 2006 43 anställda, vilket bedöms komma att öka i takt med att Din Bostad bygger upp och kompletterar organisationen, genomför förvärv samt övertar förvaltning. Huvuddelen av de anställda har branscherfarenhet. Din Bostad har valt att under hösten 2006 låta tidigare förvaltare av fastighetsbeståndet hantera förvaltningen, till dess att Bolaget har hunnit bygga upp en egen förvaltningsorganisation. För mer information, se Verksamheten. MARKNAD Sveriges befolkning fortsatte 2005 att öka för åttonde året i rad till 9 047 752 invånare. Statistiska centralbyrån ( SCB ) uppskattar att folkmängden i Sverige kommer att fortsätta öka för att 2015 uppgå till cirka 9 460 000. Befolkningsökningen har lett till att allt fler kommuner har brist på bostäder. På orter där det är bostadsbrist är det framförallt små och medelstora hyresbostäder som efterfrågas. Enligt Boverket påbörjades byggnation av 35 100 bostäder 2005 och under 2006 förväntas 38 000 bostäder påbörjas. Enligt SCB fanns cirka 4,4 miljoner lägenheter i Sverige i slutet av 2005, fördelat på 2,0 miljoner lägenheter i småhus och 2,4 miljoner lägenheter i flerbostadshus. Flerbostadshusen ägs till en fjärdedel av privata fastighetsbolag, en tredjedel ägs av bostadsrättsföreningar och resterande ägs av olika privata investerare. Bland de större privata fastighetsbolagen kan nämnas; Akelius, Stena Fastigheter, AP Fastigheter och Wallenstam. Hyressättning sker i Sverige genom bruksvärdessystemet som innebär att hyresnivån i allmännyttans fastighetsbestånd är styrande vid hyressättningen av övriga lägenheter, vilket begränsar möjligheterna till en marknadsanpassning av bostadshyror. Den 1 juli 2006 trädde dock en lagändring i kraft för nybyggda lägenheter, som möjliggör att hyresnvån ska kunna förhandlas fram mellan fastighetsägaren och Hyresgästföreningen eller annan hyresgästorganisation och baseras på kostnaderna för nyproduktionen. Vanligen fastställs hyror för bostadslägenheter genom årligen återkommande hyresförhandlingar mellan hyresvärdar och Hyresgästföreningen. Den genomsnittliga hyresförändringen i de allmännyttiga bostadsföretagen 2006 uppgick till 0,37 procent. På många orter sker ingen hyreshöjning alls vare sig hos de allmännyttiga eller privata värdarna. Över tiden har hyresnivån för hyresrätter varit stabil och i stort sett följt inflationen. Bostadsportföljer har blivit ett attraktivt investeringsalternativ under senare år, bland annat beroende på säkra kassaflöden. Internationella investerare återfinns både bland köpare och säljare. För mer information om bostadsmarknaden och om de för Din Bostad väsentligaste orterna, se Bostadsmarknaden i Sverige. Fastighetsbeståndet Din Bostads fastighetsbestånd utgörs huvudsakligen av bostadsfastigheter i södra och mellersta Sverige. Fastighetsbeståndet består av 271 fastigheter, varav 9 tomträtter. Den uthyrbara arean uppgår till cirka 608 000 kvm, varav cirka 84 procent avser bostäder. Antalet lägenheter uppgår till cirka 7 500. Fastigheternas verkliga värde bedöms uppgå till cirka 4,6 mdkr. Det totala hyresvärdet bedöms uppgå till cirka 493 mkr och de kontrakterade hyresintäkterna uppgår på årsbasis till cirka 459 mkr. Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgår till 93 procent. För mer information om fastighetsbeståndet, se Fastighetsbeståndet. NYCKELTAL Förvärv och Per försäljning efter 30 sept 2006 30 sept 2006 1) Totalt Antal fastigheter 265 6 271 Antal lägenheter 6 813 678 7 491 Total uthyrbar area, kvm 554 578 52 949 607 527 Bostadsarea, kvm 461 907 50 694 512 602 Hyresvärde, mkr 448 45 493 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 92 99 93 Hyresintäkter, mkr 414 45 459 Verkligt värde fastigheter, mkr 4 086 481 4 567 1) Avser tillträdda och frånträdda fastigheter till och med 21 december 2006. RISKER Denna sammanfattning är endast en introduktion till och ett sammandrag av prospektet. Investeringsbeslut skall fattas mot bakgrund av informationen i prospektet i sin helhet och således inte enbart på grundval av denna sammanfattning. Läsare av detta prospekt bör inte fatta ett beslut att investera i Din Bostad utan att ha läst och tillgodogjort sig hela prospektet och noggrant ha studerat och förstått riskerna som är förenade med en investering i Din Bostad. Några av de risker som skall beaktas bedöms vara risker förknippade med hyresmarknaden, hyresintäkter och hyresutveckling, företags- och fastighetsförvärv, förluster och värdeförändringar, drifts- och underhållskostnader, beroende av koncernledning och nyckelpersoner, operationella risker, finansieringsrisk, påverkan från huvudaktieägare, skatter, miljö-risker samt risker förknippade med aktieägande. För mer information, se Riskfaktorer. 2 Sammanfattning

STYRELSE, LEDNING OCH REVISOR Din Bostads styrelse består av styrelseordförande Joakim Ollén och styrelseledamöterna Jan Kockum, Erik Selin, Johan Thorell och Bo Törner. Bolagets ledning består av verkställande direktör Mikael Granath, finans- och ekonomichef Kjell Thörnbring och ansvarig för projektutveckling Johan Sörman.Registrerade revisorsbolaget Öhrlings PricewaterhouseCoopers, med auktoriserade revisorn Bengt Kron som huvudansvarig revisor, är Bolagets revisorer. För mer information, se Styrelse, ledande befattningshavare och revisorer. STÖRRE AKTIEÄGARE Större aktieägare i Din Bostad är Erik Selin Fastigheter AB med 39,9 procent av kapitalet, Arnhult/Thorell-gruppen med 14,1 procent av kapitalet och Östersjöstiftelsen med 9,2 procent av kapitalet. För mer information, se Aktier, aktiekapital och ägarförhållanden. TRANSAKTIONER MED NÄRSTÅENDE Merparten av Bolagets fastigheter har förvärvats från Bolagets aktieägare Erik Selin Fastigheter AB, Arnhult/ Thorell-gruppen, Göran Kjellberg, Ulla & Jan Kockum AB och Paulsen & Sörman AB eller närstående till dessa. Styrelseledamöterna Erik Selin, Johan Thorell och Jan Kockum är närstående till aktieägarna Erik Selin Fastigheter AB, Arnhult/Thorell-gruppen respektive Ulla & Jan Kockum AB. Din Bostad har avtal avseende förvaltning och hyra av kontor med närstående till Din Bostad. För mer information, se Legala frågor och övrig information. AKTIEKAPITALETS UTVECKLING Under 2006 har aktiekapitalet ökat med 168,9 mkr fördelat på cirka 16 893 333 aktier (efter omvänd split), varav 168,3 mkr fördelat på cirka 16 828 752 aktier eller 99,6 procent betalats med andra tillgångar än likvida medel. Detta ska jämföras med ingående balans för 2006 om 4,1 mkr fördelat på 20 338 444 aktier (innan omvänd split). FINANSIELL översikt Nedanstående finansiella information är hämtad från senast offentliggjorda kvartalsrapport, januari september 2006. För mer information, se Finansiell översikt. Koncernens resultaträkning i sammandrag 2006 2006 Mkr jan sept juli sept Hyresintäkter 87,2 60,3 Fastighetskostnader 39,0 27,4 Driftsöverskott. 48,2 32,9 Värdeförändringar fastigheter 5,0 5,0 Central administration 5,8 5,8 Rörelseresultat. 47,4 32,1 Värdeförändringar finansiella instrument 4,6 4,6 Räntenetto 37,8 29,2 Resultat efter finansiella poster.. 14,2 7,5 Skatt 68,3 69,0 Resultat efter skatt. 82,5 76,5 Koncernens balansräkning i sammandrag Mkr 30 september 2006 Tillgångar Förvaltningsfastigheter 4 086,0 Maskiner och inventarier 0,6 Uppskjuten skatt 95,3 Övriga långfristiga fordringar 0,7 Kortfristiga fordringar 1) 387,3 Kassa och bank 155,3 Summa tillgångar.. 4 725,2 Eget kapital och skulder Eget kapital 1 005,6 Avsättningar 2) 7,1 Långfristiga skulder 3) 3 175,8 Kortfristiga skulder 1,3) 536,7 Summa eget kapital och skulder... 4 725,2 1) i samband med likvidavräkning av apportemissioner den 4 oktober har 300 mkr av de kortfristiga fordringarna inbetalts. Samtidigt har räntebärande skulder amorterats med 235 mkr. 2) avser pensionsavsättningar till anställda. 3) varav räntebärande skulder 3 443,3 mkr. Data per aktie Genomsnittligt antal aktier 1) 5 494 898 Resultat efter skatt jan sept 2006, kr 15,01 Utestående antal aktier 1) 15 800 000 Eget kapital per 30 sept 2006, kr 63,65 1) omräkning har skett enligt sammanläggningen (1:50) per 31 oktober 2006. Vid beräkning av genomsnittligt antal aktier har det omvända förvärvet beaktats i enlighet med IFRS 3. Nyckeltal 30 sept 2006 Avkastning eget kapital 83% Avkastning totalt kapital 41% Soliditet 21% Skuldsättningsgrad, ggr 3,5 Sammanfattning 3

Väsentliga Händelser efter den 30 september 2006 Din Bostad har förvärvat sju bostadsfastigheter i Botkyrka och Nynäshamn. Din Bostad tillträdde fastigheterna den 21 december 2006. Fastigheternas anskaffningsvärde uppgick till cirka 482 mkr. Förvärvet delfinansieras genom emission av 1,5 miljoner aktier. Din Bostad har träffat avtal om förvärv av elva bostadsfastigheter i Helsingborg för 160 mkr. Fastigheterna förväntas tillträdas innan utgången av år 2006. PROSPEKTSTYRANDE REGELVERK Detta prospekt faller under de nya reglerna för prospekt som gäller från och med den 1 januari 2006 i Sverige (Europaparlamentets och -rådets direktiv 2003/71/EG), kommissionens förordning (EG nr 809/2004) samt svensk lag om handel med finansiella instrument (1991:980). KOSTNAD FÖR ÖVERSÄTTNING De nya prospektreglerna som trädde i kraft den 1 januari 2006 gör det möjligt att ge ut prospekt inom hela EES. I de fall en person väcker talan mot Din Bostad med anledning av detta prospekt blir denne tvungen att själv stå för översättningskostnad av prospektet. CIVILRÄTTSLIGT ANSVAR FÖR SAMMANFATTNINGEN Din Bostad vill göra läsaren av detta prospekt uppmärksam på att civilrättsligt ansvar kan åläggas de personer som lagt fram sammanfattningen, inbegripet en översättning av denna, och begärt att den skall bli anmäld, men enbart om sammanfattningen är vilseledande, felaktig eller oförenlig med de andra delarna av prospektet. 4 Sammanfattning

Riskfaktorer All affärsverksamhet är förenad med ett visst mått av risktagande. Nedan anges, utan inbördes rangordning, några av de faktorer som kan få betydelse för Bolagets verksamhet, finansiella ställning och resultat. Samtliga riskfaktorer kan inte tas upp här. En samlad riskvärdering måste därför även omfatta övrig information i prospektet, en allmän omvärldsanalys samt generell information om fastighetsmarknaden och fastighetsbolag. HYRESMARKNADEN, HYRESINTÄKTER OCH. HYRESUTVECKLING Utvecklingen på hyresmarknaderna är på lång sikt beroende av utbud och efterfrågan på bostäder och lokaler. Till skillnad från kommersiella fastigheter omfattas bostadsfastigheter av regleringar som bland annat innebär att den så kalllade bruksvärdesprincipen bestämmer hyressättningen. Detta innebär att hyresnivån i allmännyttans fastighetsbestånd på varje ort är styrande även för hyrorna i de privatägda fastigheterna. Avseende hyresnivåer i nybyggda bostadsfastigheter trädde dock den 1 juli 2006 en lagändring i kraft som möjliggör att hyresnivån ska kunna förhandlas fram mellan fastighetsägaren och Hyresgästföreningen eller annan hyresgästorganisation, och baseras på kostnaderna för nyproduktionen. Den överenskommelse som träffas ska gälla i tio år och hyran ska inte kunna prövas annat än i undantagsfall. Bolagets intäkter påverkas av fastigheternas uthyrningsgrad och avtalad hyresnivå samt hyresgästernas betalningsförmåga. Uthyrningsgrad och hyresnivåer påverkas bland annat av den allmänna konjunkturutvecklingen, regionala och lokala parametrar som sysselsättningsutveckling, produktionstakt för bostäder, befolkningsutveckling och befolkningsstruktur samt förändringar i infrastruktur. Om exempelvis antalet bosatta på en ort minskar, så minskar även efterfrågan på bostäder och lokaler. Det kan på sikt medföra ökande vakansgrad med risk för att hyresnivåerna utvecklas svagt eller sjunker. Om uthyrningsgrad eller hyresnivåer sjunker, oavsett skäl, påverkas Bolagets resultat negativt. Risken för stora förändringar i vakanser och bortfall av hyresintäkter ökar om Bolaget har många enskilt stora hyresgäster. Då Din Bostads aktuella fastighetsbestånd huvudsakligen består av bostadsfastigheter är beroendet av enskilda hyresgäster relativt lågt. Det finns inga garantier för att Bolagets större hyresgäster förnyar eller förlänger sina hyresavtal när de löpt ut. Bolagets kommersiella hyresavtal med en löptid längre än tre år är normalt helt eller delvis bundna till konsumentprisindex (KPI), det vill säga helt eller delvis inflationsjusterade. Om inflationen ökar mer än vad Bolaget kompenseras för genom sådan indexering, kan Bolagets resultat påverkas negativt. Bolaget är beroende av att hyresgästerna betalar avtalade hyror i tid. I de fall hyresgästen inställer sina betalningar eller i övrigt inte fullgör sina förpliktelser kan Bolagets resultat påverkas negativt. FÖRETAGS- OCH FASTIGHETSFÖRVÄRV Företags- och fastighetsförvärv är en del av Bolagets löpande verksamhet. Dessa är av naturen förenade med viss osäkerhet. Vid förvärv av fastigheter utgör bland annat bortfall av hyresgäster, miljöförhållanden samt tekniska problem risker. Det finns inga garantier för att eventuella framtida verksamheter eller fastigheter som tillkommer genom förvärv påverkar Bolagets resultat positivt. REAVINSTER, FÖRLUSTER OCH. VÄRDEFÖRÄNDRINGAR Bolagets möjligheter att skapa reavinster vid avyttring av fastigheter eller fastighetsägande bolag påverkas bland annat av hur väl Bolaget lyckats förädla och utveckla fastigheterna samt av avtals- och kundstrukturen. Därtill har det allmänna ränteläget, den allmänna konjunkturutvecklingen, den lokala utbuds- och efterfrågebalansen, den förväntade hyrestillväxten, skattesituationen, möjligheten till lånefinansiering och avkastningskravet betydelse för utvecklingen av fastighetspriserna. Avkastningskravet styrs av den riskfria räntan och fastigheters unika risk. Avkastningskravet påverkas även av tillgången till och avkastningen på alternativa placeringar. Förändringar i fastigheters marknadsvärde kan påverka Bolagets resultat negativt. I och med att Bolaget redovisar sitt innehav av förvaltningsfastigheter (enligt IAS Förvaltningsfastigheter) till verkligt värde, innebär detta att bokfört värde motsvarar förvaltningsfastigheternas marknadsvärde. Detta medför att värdeförändringar i Bolagets fastighetsbestånd direkt påverkar Bolagets resultat- och balansräkning. DRIFTS- OCH UNDERHÅLLSKOSTNADER I Bolagets fastighetsförvaltning ingår att Bolaget bland annat ansvarar för drifts- och underhållskostnader, samt även taxebundna kostnader som el, sophämtning, värme och vatten. Flera av dessa varor och tjänster kan endast köpas från en aktör, vilket kan påverka priset. Beträffande el är kostnaden i regel beroende av utbud och efterfrågan på den öppna elmarknaden. I den mån eventuella kostnadshöjningar inte kompenseras genom reglering i hyreskontrakt eller hyreshöjningar kan Bolagets resultat påverkas negativt. Oförutsedda och omfattande renoveringsbehov kan också påverka resultatet negativt. BEROENDE AV KONCERNLEDNING OCH ANDRA NYCKELPERSONER Bolaget är en nybildad organisation och dess framtida utveckling är beroende av ett fåtal nyckelpersoners kunskap, erfarenhet och engagemang. Bolaget skulle kunna påverkas negativt om någon eller flera av dessa nyckelpersoner skulle lämna koncernen. Bolaget har träffat anställningsavtal med dessa nyckelpersoner som Bolaget bedömer vara marknadsmässiga, men det finns inte någon garanti för att Bolaget kommer att kunna behålla och alltid rekrytera ny kvalificerad personal. riskfaktorer 5

OPERATIONELLA RISKER Bolaget kan inom ramen för den löpande verksamheten komma att åsamkas förluster på grund av bristfälliga rutiner, bristande kontroll och/eller oegentligheter. Bolaget kommer under den kommande tiden att lägga stor vikt vid att säkerställa god kontroll, ändamålsenliga administrativa system, erforderlig kompetensutveckling samt tillgång till pålitliga värderings- och riskmodeller för att minska de operationella riskerna. FINANSIERING Bolagets verksamhet finansieras förutom av eget kapital till stor del av upplåning från kreditinstitut. Som en följd av detta är Bolaget exponerat för finansierings-, ränte- och kreditrisker. Bolagets kapitalstruktur innebär att räntekostnaderna är en betydande kostnadspost. Räntekostnaderna påverkas främst av nivån på aktuella marknadsräntor samt av den strategi Bolaget väljer för bindningstiden på räntorna. För att hantera och balansera denna risk avser Bolaget framta en finanspolicy. Marknadsräntor påverkas främst av den förväntade inflationstakten där prissättningen av obligationer och certifikat bestäms av utbud och efterfrågan. De kortare räntorna påverkas främst av Riksbankens så kallade styrränta, vilket utgör ett penningpolitiskt styrinstrument. Penningpolitiken i Sverige syftar till att genom justering av styrränta söka hålla inflationen på två procent plus/minus en procentenhet. I tider med stigande inflationsförväntningar kan räntenivån väntas stiga, vilket omgående ökar räntekostnaderna för rörliga lån och lån med kort löptid. Ju längre genomsnittlig räntebindningstid som Bolaget har på sina lån desto längre tid tar det innan en ränteförändring påverkar Bolagets räntekostnader. För att begränsa den påverkan en högre ränta skulle få för Bolaget omfattas 1 884 mkr av lånen av en så kallad femårig räntecap, som innebär att räntebasen (STIBOR 90 dagar) begränsas till 4,0 procent om den går upp till en nivå mellan 4,0 och 5,0 procent och begränsas till 5,0 procent om den går högre. PÅVERKAN FRÅN HUVUDAKTIEÄGARE Erik Selin Fastigheter AB äger aktier i Bolaget motsvarande cirka 39,9 procent av kapital och röster, Arnhult/Thorellgruppen cirka 14,2 procent och Östersjöstiftelsen cirka 9,2 procent. Dessa innehav gör att nämnda ägare får stort inflytande i Bolaget och kan komma att påverka bland annat sådana angelägenheter som är föremål för omröstning på bolagsstämma, exempelvis val av styrelse. Nämnda aktieägare kan också ha möjlighet att förhindra eller försvåra att Bolaget förvärvas genom ett offentligt uppköpserbjudande. SKATTER OCH ÄNDRAD LAGSTIFTNING Bolaget har outnyttjade underskottsavdrag från tidigare års verksamhet. Därtill uppkommer ytterligare underskott under innevarande år. Framtida ägarförändringar, som innebär att det bestämmande inflytandet över Bolaget förändras, kan innebära begränsningar (helt eller delvis) av möjligheten att utnyttja dessa gamla och nya underskott. Det bestämmande inflytandet anses bland annat förändras när en grupp fysiska personer, inklusive närstående och bolag, tillsammans förvärvar mer än 50 procent av Bolaget under en femårsperiod om var och en förvärvar minst 5 procent i Bolaget. Gruppen behöver inte samarbeta eller ens vara medvetna om varandra för att regeln skall bli tillämplig. Beroende på hur regeln tolkas kan även små ägarförändringar begränsa underskotten. Huvudaktieägarna har meddelat att de avser att försöka undvika att en sådan ägarförändring inträffar. Då Bolagets aktier är noterade kan varken Bolaget eller dess huvudaktieägare lämna några garantier för att en sådan ägarförändring inte uppstår. Några garantier för att dagens skatteregler inte innebär begränsningar av möjligheterna att utnyttja underskotten eller underskottsavdragen kan inte heller lämnas. Bolaget betalar fastighetsskatt för fastigheterna, men har i vissa hyreskontrakt avseende kommersiella lokaler inskrivet att denna skatt kan överföras på hyresgästerna. Det pågår ständigt arbete med förändringar i lagstiftningen avseende beskattning av företag och fastigheter. En förändring i sådan lagstiftning, eller en förändring av rättspraxis, kan medföra en förändrad situation för Bolaget. Även ändrad lagstiftning eller rättspraxis inom vissa andra områden, exempelvis hyres-, förvärvs-, och miljölagstiftningen, reglerna gällande ombildning av hyresrätter till bostadsrätter samt möjligheter att erhålla vissa bidrag kan få negativa konsekvenser för Bolaget. Bolagets verksamhet är således till viss del beroende av politiska beslut inom områden där politisk oenighet råder gällande lagstiftningens innehåll. MILJÖ Fastighetsförvaltning och fastighetsexploatering medför miljöpåverkan. Enligt miljöbalken har den som bedrivit en verksamhet som har bidragit till föroreningen även ett ansvar för efterbehandling. Om inte verksamhetsutövaren kan utföra eller bekosta efterbehandling av en fastighet är den som förvärvat fastigheten och som vid förvärvet känt till eller då borde ha upptäckt föroreningarna ansvarig. Det innebär att krav, under vissa förutsättningar, kan riktas mot Bolaget för marksanering eller efterbehandling avseende förekomst av eller misstanke om förorening i mark, vattenområden eller grundvatten för att ställa fastigheten i sådant skick som följer av miljöbalken. Sådant krav kan påverka Bolaget negativt. Bolaget har inte gjort någon fullständig utredning av eventuella miljöföroreningar i fastighetsbeståndet som till största delen består av bostadsfastigheter som normalt innehåller en låg andel miljöfarlig verksamhet, i jämförelse med fastigheter innehållande kommersiella lokaler. För närvarande finns dock inte någon kännedom om några väsentliga miljökrav som kan riktas mot Bolaget. AKTIEN Värdepappershandel är alltid förknippad med risk och risktagande. Eftersom en aktieinvestering både kan stiga och sjunka i värde är det inte säkert att en investerare kan komma att få tillbaka satsat kapital. Investeringar i Bolagets 6 riskfaktorer

Tullhuset 1, Norrköping aktier bör därför föregås av en noggrann analys av Bolaget, dess konkurrenter och omvärld samt generell information om fastighetsbranschen och fastighetsbolag. En investering i aktier bör aldrig ses som ett snabbt sätt att generera avkastning utan snarare som en investering man gör på lång sikt med kapital man kan undvara. Då Bolagets verksamhet och organisation väsentligt förändrats till följd av de beslut som fattades vid den extra bolagsstämman den 25 september 2006, har aktien flyttats till observationsavdelningen inom Stockholmsbörsens Nordiska lista. Under den period som aktien är noterad under observationsavdelningen kan likviditeten i aktien komma att påverkas negativt. Bolaget kommer att behöva genomgå Stockholmsbörsens noteringsprocess och granskning innan aktien flyttas från observationsavdelningen, vilket beräknas vara klart under första halvåret 2007. riskfaktorer 7

Bakgrund och ansvariga personer Detta prospekt har upprättats av DinBostad med anledning av att Bolaget avser att uppta 1 500 000 nya aktier till handel på Stockholmsbörsen. De nya aktierna har emitterats i samband med ett apportförvärv av bostadsfastigheter från Kungsleden AB. Apportemissionen genomfördes per den 21 december 2006 och riktades uteslutande till Kungsleden. Aktielikviden i affären motsvarade ett värde om cirka 98 mkr motsvarande 65 kr per aktie. Fastigheternas anskaffningsvärde uppgår till cirka 482 mkr. Styrelsen fattade beslut att genomföra apportemissionen den 21 december med stöd av bolagsstämmans bemyndigande per den 25 september 2006. Emissionen innebär att antalet utestående aktier ökar från 15,8 miljoner aktier till 17,3 miljoner aktier. Bolagets styrelse, bestående av styrelseordföranden Joakim Ollén samt styrelseledamöterna Jan Kockum, Erik Selin, Johan Thorell och Bo Törner, är ansvarig för innehållet i detta prospekt. Härmed försäkras att rimliga försiktighetsåtgärder vidtagits för att säkerställa att uppgifterna i prospektet är, såvitt styrelsen känner till, överensstämmande med de faktiska förhållandena och att ingenting är utelämnat som skulle kunna påverka dess innebörd. I det fall information inhämtats från tredje man har ingen information utelämnats som skulle göra den återgivna informationen felaktig eller missvisande. I det fall informationen har inhämtats från tredje man har informationen återgivits korrekt och ingen information har utelämnats Göteborg den 21 december 2006 Din Bostad Sverige AB (publ) Styrelsen 8 bakgrund och motiv

SKATTEFRÅGOR I SVERIGE Nedan redovisas kortfattat vissa skattekonsekvenser som kan aktualiseras för investerare i Din Bostad som är obegränsat skattskyldiga i Sverige, såvida inte annat anges. Sammanfattningen är baserad på nu gällande regler och är endast avsedd som generell information. Redogörelsen behandlar inte värdepapper som innehas som lagertillgång i näringsverksamhet eller av handelsbolag. Vidare behandlas inte de särskilda reglerna om skattefri kapitalvinst (inklusive avdragsförbud för kapitalförlust) och utdelning i bolagssektorn som kan bli tillämpliga på innehav av aktier som anses näringsbetingade. Inte heller omfattas de särskilda regler som i vissa fall kan bli tillämpliga på aktieinnehav i bolag som tidigare varit fåmansföretag eller på aktier som förvärvats med stöd av sådana aktier. Beträffande vissa kategorier av skattskyldiga gäller särskilda skatteregler. Varje investerare rekommenderas att konsultera en skatterådgivare för att få information om vilka skattekonsekvenser som kan uppkomma i det enskilda fallet. FYSISKA PERSONER För fysiska personer beskattas kapitalvinst och utdelning med 30 procent skatt i inkomstslaget kapital. För utdelningar hålls normalt en preliminär skatt om 30 procent inne av VPC eller av förvaltaren, om det gäller förvaltarregistrerade aktier. Kapitalvinst respektive kapitalförlust beräknas som skillnaden mellan försäljningsersättningen efter avdrag för försäljningsomkostnader och omkostnadsbeloppet för de sålda aktierna. Vid beräkning av omkostnadsbeloppet för en aktie ska det genomsnittliga omkostnadsbeloppet för samtliga aktier av samma slag som den avyttrade användas. Som ett alternativ för marknadsnoterade aktier får omkostnadsbeloppet beräknas med stöd av schablonmetoden, vilket innebär att omkostnadsbeloppet får beräknas till 20 procent av försäljningsersättningen efter avdrag för försäljningsutgifter. Kapitalförluster på aktier är fullt avdragsgilla mot kapitalvinster samma år på aktier (såväl onoterade som marknadsnoterade) och andra marknadsnoterade delägarrätter, utom andelar i investeringsfonder som enbart innehåller svenska fordringsrätter (räntefonder). Kapitalförluster på aktier som inte kan kvittas på detta sätt är avdragsgilla med 70 procent mot annan inkomst av kapital. Uppkommer underskott i inkomstslaget kapital medges reduktion från skatten på inkomst av tjänst och näringsverksamhet samt mot fastighetsskatt. Skattereduktion medges med 30 procent av underskott som inte överstiger 100 000 kronor och med 21 procent av resterande del. Underskott kan inte sparas till senare beskattningsår. FÖRDELNING AV ANSKAFFNINGSVÄRDE På en extra bolagsstämma den 25 september 2006 beslutades om överföring av aktierna i det helägda dotterbolaget Tripep Holding. Dåvarande aktieägare erhöll därmed en aktie i Tripep Holding för varje innehavd aktie i Tripep samtidigt som Bolaget namnändrades till Din Bostad Sverige AB (publ). Överföringen av aktierna i Tripep Holding bedöms omfattas av Lex ASEA, vilket innebär att kapitalbeskattning inte uppkommer som en följd av överföringen. Aktieägarnas anskaffningsvärde fördelas istället på aktierna i Din Bostad och aktierna i Tripep Holding. Fördelningen baseras på aktiernas relativa marknadsvärde och besked om den definitiva fördelningen kommer retroaktivt att meddelas av Skatteverket. FÖRMÖGENHETSSKATT Din Bostads aktier är inte inregistrerade utan endast marknadsnoterade vid Stockholmsbörsen och utgör därmed inte förmögenhetsskattepliktiga tillgångar. AKTIEBOLAG För aktiebolag beskattas all inkomst, inklusive kapitalvinst och utdelning, i inkomstslaget näringsverksamhet med en skattesats om 28 procent. Kapitalvinst respektive kapitalförlust beräknas på samma sätt som angivits ovan för fysiska personer. Avdrag för kapitalförlust på aktier får endast göras mot skattepliktig kapitalvinst på aktier och andra delägarrätter. I vissa fall kan sådana kapitalförluster dras av mot kapitalvinster inom en bolagsgrupp om koncernbidragsrätt föreligger mellan bolagen. Kapitalförlust som inte har kunnat utnyttjas ett visst år får dras av mot kapitalvinster på aktier och andra delägarrätter under efterföljande beskattningsår utan begränsning i tiden. Särskilda skatteregler gäller för vissa speciella företagskategorier. AKTIEÄGARE SOM ÄR BEGRÄNSAT SKATTSKYLDIGA I SVERIGE För aktieägare som är begränsat skattskyldiga i Sverige och som erhåller utdelning från svenskt aktiebolag uttas normalt svensk kupongskatt. Skattesatsen är 30 procent men den är i allmänhet reducerad genom skatteavtal som Sverige ingått med andra länder för undvikande av dubbelbeskattning. I Sverige verkställer normalt VPC eller, beträffande förvaltarregistrerade aktier, förvaltaren avdrag för kupongskatt. Aktieägare som är begränsat skattskyldiga i Sverige och som inte bedriver verksamhet från fast driftställe i Sverige beskattas normalt inte i Sverige för kapitalvinster på aktier. Aktieägaren kan dock bli föremål för beskattning i sin hemviststat. Enligt en särskild regel kan dock fysiska personer som är skatterättsligt bosatta utomlands bli föremål för svensk beskattning vid avyttring av svenska aktier. Det sker om de vid något tillfälle under avyttringsåret eller de tio kalenderår som föregått det år då avyttringen skedde varit bosatta eller stadigvarande vistats i Sverige. Tillämpligheten av regeln är dock i flera fall begränsad av avtal för undvikande av dubbelbeskattning mellan Sverige och andra länder. SKATTEFRÅGOR I SVERIGE 9

BOSTADSMARKNADEN I SVERIGE Nedanstående avsnitt, sidorna 9 20, har upprättats av Newsec, en rådgivare inom fastighetsbranschen för investerare, fastighetsägare och lokalanvändare. Avsnittet är baserat på faktauppgifter inhämtade av Newsec. De framtidsbedömningar som redovisas är gjorda baserade på Newsecs bästa bedömning. Investerare rekommenderas att själva göra de undersökningar, efterforskningar och bedömningar som investeraren finner lämpligt innan en investering sker i Din Bostad 1. Nedan har samtliga orter där Din Bostad har fastighetsbestånd av väsentlig betydelse beskrivits, dock innehas även fastigheter på andra orter. MARKNADSBESKRIVNING Sveriges befolkning fortsatte 2005 att öka för åttonde året i rad till 9 047 752 invånare. Det är framförallt i de tre storstadsområdena Stockholm, Malmö och Göteborg som den procentuellt största befolkningstillväxten har ägt rum under den senaste femårsperioden. I de större universitets- och högskoleorterna, med mer än 75 000 invånare, har tillväxten varit mer jämn och i mindre högskoleorter har tillväxten vänt från negativ till positiv. Statistiska centralbyrån ( SCB ) uppskattar att folkmängden i Sverige kommer att fortsätta öka för att 2015 uppgå till cirka 9 460 000. Befolkningsökningen har lett till att allt fler kommuner har brist på bostäder medan antalet kommuner med överskott minskar. För några år sedan uppgav hälften av landets kommuner att de hade överskott på bostäder i förhållande till efterfrågan, jämfört med var fjärde idag. På orter där det är bostadsbrist är det framförallt små och medelstora hyresbostäder som efterfrågas. Enligt Boverket påbörjades byggnation av 35 100 bostäder 2005 och under 2006 förväntas 38 000 bostäder påbörjas. Under 2007 förväntas bostadsbyggandet plana ut då byggnation av 37 500 bostäder bedöms påbörjas. BOSTADSBESTÅNDET Enligt SCB fanns cirka 4,4 miljoner lägenheter i Sverige i slutet av 2005, vilket är en ökning med 0,6 procent sedan 2004. Bostadsbeståndet fördelar sig på 2,0 miljoner lägenheter i småhus och 2,4 miljoner lägenheter i flerbostadshus. 1 Avsnittet Bostadsmarknaden i Sverige, sidorna 9 20 i prospektet, har upprättats av Newsec, en rådgivare inom fastighetsbranschen för investerare, fastighetsägare och lokalanvändare, med adress Regeringsgatan 65, Stockholm, och har återgivits korrekt. Newsec, som har samtyckt att avsnittet intas i prospektet i föreliggande form och sammanhang, har inga väsentliga intressen i Din Bostad. Såvitt Din Bostad kan känna till och förvissa sig om genom jämförelser med annan information som Newsec offentliggjort, har inga uppgifter utelämnats på ett sätt som skulle göra det återgivna avsnittet felaktigt eller missvisande. Flerbostadshusen ägs till en fjärdedel av privata fastighetsbolag, en tredjedel ägs av bostadsrättsföreningar och resterande ägs av olika privata investerare. Bland de större privata fastighetsbolagen kan nämnas; Akelius, Stena Fastigheter, AP Fastigheter och Wallenstam. BRUKSVÄRDESSYSTEMET Bruksvärdessystemet innebär att hyresnivån i allmännyttans fastighetsbestånd är styrande vid hyressättningen av alla lägenheter i Sverige, vilket begränsar möjligheterna till en marknadsanpassning av bostadshyror. Vid hyressättning har läget en relativt låg betydelse och större vikt läggs vid standard/produktionsår. Detta system resulterar i att hyresnivåerna för äldre fastigheter i centralt belägna, attraktiva områden kan vara mycket lägre än i nybyggda bostadshus i perifera lägen, trots att efterfrågan kan vara betydligt lägre i dessa områden. Avseende hyresnivåer i nybyggda bostadsfastigheter har hyresgästerna tidigare haft rätt att få sin nybyggnadshyra prövad i hyresnämnd och hovrätt, som kunde sänka hyran om den ansågs ligga för högt i jämförelse med likvärdiga hyreslägenheter i främst allmännyttans bostadsbestånd. Detta ansågs vara en stor osäkerhetsfaktor inför investeringsbeslut och medverkade till ett lågt bostadsbyggande av främst privata hyresrätter. Den 1 juli 2006 trädde dock en lagändring i kraft som möjliggör att hyresnivån ska kunna förhandlas fram mellan fastighetsägaren och Hyresgästföreningen eller annan hyresgästorganisation, och baseras på kostnaderna för nyproduktionen. Den överenskommelse som träffas ska gälla i tio år och hyran ska inte kunna prövas annat än i undantagsfall. HYRESUTVECKLING Vanligen fastställs hyror för bostadslägenheter genom årligen återkommande hyresförhandlingar mellan hyresvärdar och Hyresgästföreningen. Den genomsnittliga hyresförändringen i de allmännyttiga bostadsföretagen 2006 uppgick till 0,37 procent. På många orter sker ingen hyreshöjning alls 10 BOSTADSMARKNADEN I SVERIGE

vare sig hos de allmännyttiga eller privata värdarna. Över tiden har hyresnivån för hyresrätter varit stabil och i stort sett följt inflationen. VÄRDEUTVECKLING OCH AVKASTNINGSKRAV Beroende på hög efterfrågan, låg eller obefintlig vakans, bra standard samt goda finansieringsvillkor har intresset att köpa bostadsfastigheter ökat och pressat direktavkastningskraven nedåt. Den stora efterfrågan på bostäder har lett till rekordstora prisökningar på bostadsrätter, under 2005 blev den genomsnittliga prisökningen i Sverige 22 procent. Enligt SFI/IPD (Svenskt fastighetsindex) har bostadsfastigheter varit ett av de mest lönsamma fastighetssegmenten de senaste fyra åren. INVESTERARMARKNADEN Bostadsportföljer har blivit ett attraktivt investeringsalternativ under senare år, bland annat beroende på säkra kassaflöden. Nedan nämns några renodlade större bostadstransaktioner som skett under 2005 och 2006. GLD sålde i maj 2006 hela sitt bostadsbestånd i Göteborg om 36 900 kvm och 694 lägenheter till Wallenstam. Köpeskillingen uppgick till 400 mkr vilket motsvarar 10 840 kronor/kvm. Wallenstam har under 2006 sålt bostadsfastigheter till ett flertal bostadsrättsföreningar bildade av hyresgästerna. Exempelvis såldes en fastighet om 24 000 kvm bostäder i Göteborg för 425 mkr motsvarande 17 708 kronor/kvm. Danska Ejendomsvaekst förvärvade i februari 2006 ett bostadsbestånd i mellersta och norra Sverige från Kungsleden omfattande 92 000 kvm bostäder till en köpeskilling om 515 mkr motsvarande 5 598 kronor/kvm. I maj 2005 köpte Acta Markarydsbostäder med 6 000 lägenheter i mellersta och södra Sverige av två privatpersoner för 2 800 mkr motsvarande 5 263 kronor/kvm. Samma månad köpte Akelius 477 lägenheter i Luleå av Lulebo för 183 mkr. Tunabyggen sålde 426 lägenheter i Borlänge och Kvarnsveden till Landsort Care AB för 165 mkr. I Åstorp i Skåne, såldes i maj 2005 190 fastigheter av Abitare till Centerplan för en köpeskilling om 312 mkr för 61 000 kvm motsvarande 5 115 kronor/kvm. Som framgår är bostadsportföljerna spridda över landet. Internationella investerare återfinns både bland köpare och säljare. Köpare Säljare Område Kronor/kvm Wallenstam GLD Göteborg 10 840 Ejendomsvaekst Kungsleden Mellersta och norra Sverige 5 598 Acta Privatägt Mellersta och södra Sverige 5 263 Akelius Lulebo Luleå Uppgift saknas Landsort Care Tunabyggen Borlänge och Kvarnsveden Uppgift saknas Centerplan Abitare Åstorp 5 115 BOSTADSMARKNADEN I SVERIGE 11

Storstockholm Läge och kommunikationer I Stockholms län, som omfattar 26 kommuner, bor totalt cirka 1 890 000 personer, vilket motsvarar drygt 20 procent av landets befolkning. Genom länet passerar tre europavägar, E4, E18 och E20. Regionen försörjs med flygtrafik via Arlanda och Bromma flygplats. Antal resande uppgick till totalt knappt 19 miljoner personer under 2005. Befolkningsutveckling Stockholms läns befolkning ökade procentuellt sett mest av alla län i Sverige under 2005. Den årliga befolkningstillväxten har dock halverats sedan början av 2000-talet jämfört med åren dessförinnan. Till skillnad från 1990-talet då ökningen i huvudsak berodde på inflyttning, är det idag främst invandring från utlandet och ett ökat barnafödande som ligger bakom ökningen. Fram till 2014 bedöms befolkningen i Stockholms län öka med i genomsnitt 21 159 personer per år, vilket motsvarar en årlig procentuell ökningstakt om 1,0 procent. 12 BOSTADSMARKNADEN I SVERIGE Arbetslöshet Stockholms län har haft en stigande arbetslöshet sedan 2001, under 2006 ser det dock ut som om nivån planat ut och enligt en prognos från Arbetsmarknadsstyrelsen ( AMS ) från maj 2006 kommer arbetslösheten att minska under kommande år. Sysselsättningen bedöms öka inom alla branscher även om förändringstakten skiljer sig emellan branscherna. Näringsliv Näringslivsstrukturen i Stockholms län skiljer sig något från Sverige som helhet. De dominerande branscherna i Stockholm är finansiell verksamhet och företagstjänster. Större arbetsgivare Antal anställda 2006 Stockholms kommun 53 206 Stockholms läns landsting 28 599 Ericsson AB 9 464 AstraZeneca 8 237 NCC 6 507 Scania 6 292 BOSTADSMARKNADEN Bostadshyresmarknaden i Stockholm har länge varit överhettad med i princip obefintliga vakanser och låg nyproduktion. Under de senaste fem åren har folkmängden i Stockholms län ökat med över 50 000 personer, vilket förvärrat bostadssituationen ytterligare. Stockholm som studieort och arbetsort hämmas av bristen på bostäder. En kraftig ökning av bostadsbyggandet är mycket viktig för tillväxten i regionen vilket politikerna tagit fasta på. Ett flertal stora och mindre stora bostadsprojekt planeras i regionen, främst i Stockholms kommun som utlovats 20 000 nya bostäder mellan 2002 och 2006. Till och med december 2005 hade byggnation av drygt 10 000 lägenheter påbörjats och ytterligare 5 000 lägenheter kommer att påbörjas inom kort. Större fastighetsägare av bostadsfastigheter Företag Antal lägenheter Svenska Bostäder 41 586 Stockholmshem 30 798 AP Fastigheter 11 845 Botkyrkabyggen 11 665 Akelius 8 400 Din Bostad 1 418 Vakans och hyra Vakansnivån för bostäder i Storstockholm är generellt mycket låg. I Stockholms innerstad är vakanser i stort sett obefintliga, medan ytterområdena ligger på en nivå om 2 3 procent. Hyresnivån för hyresrätter följer normalt i stort sett inflationen och under 2005 var genomsnittshyran för 30 år gamla bostadsfastigheter 857 kronor/kvm. 2006 bröts dock trenden med årliga hyreshöjningar och genomsnittshyran sänktes med 0,18 procent. Omsättning och direktavkastningskrav Den stora efterfrågan på bostäder har medfört att priserna på bostadsfastigheter i Stockholms län ökat kraftigt de senaste åren, i synnerhet i innerstaden. Direktavkastningsnivåerna har därmed pressats ner till mycket låga nivåer i storleksordningen 1,5 procent i innerstaden och 4 5 procent i ytterområdena. Omsättningen av bostadsfastigheter är hög och en stor andel av fastighetsförvärven görs av bostadsrättsföreningar. En viss utförsäljning av allmännyttiga fastigheter har skett under de senaste åren, detta har dock i huvudsak varit koncentrerat till fastigheter i centrala Stockholm. I september 2006 avyttrade Wallenstam två bostadsfastigheter i Stockholm och Solna omfattande 21 920 kvm. Köpare var bostadsrättsföreningar och köpeskillingen uppgick till 500 mkr.

Uppsala Läge och kommunikationer Uppsala kommun är den befolkningsmässigt fjärde största kommunen i Sverige och ligger i Uppsala län. Uppsala är en stor och anrik universitetsstad med två universitet och cirka 40 000 studenter. Uppsala universitet grundades redan 1477. Uppsala ligger längs norra stambanan och restiden till Stockholm med tåg är cirka 40 minuter, tågstationen ligger mycket centralt. Kommunikation med bil till Stockholm görs på motsvarande restid via europaväg E4. Endast 3 4 mil sydost om Uppsala ligger Arlanda flygplats med omfattande inrikes- och utrikestrafik. Befolkningsutveckling I Uppsala bor idag cirka 184 000 personer. Befolkningen har ökat de senaste åren, vilket främst har berott på ett positivt födelsenetto, det vill säga antalet födda barn har varit fler än antalet döda personer inom kommunen. Även flyttnettot har varit positivt, det vill säga det har flyttat in fler än det har flyttat ut. Kommunen prognostiserar att befolkningen 2011 kommer att uppgå till 195 000. Arbetslöshet Enligt månadsstatistiken från AMS från augusti 2006 var den öppna arbetslösheten i Uppsala 3,9 procent. Detta är något över genomsnittet i både Uppsala län, som ligger på 3,6 procent, och Sverige som helhet, som ligger på 3,8 procent. Den öppna arbetslösheten förväntas sjunka under 2006 och 2007. Bakom detta ligger en god sysselsättningsutveckling, en ökande arbetskraft och ett ökande antal personer i arbetsmarknadspolitiska program. Bygg samt finans, fastighet och företagstjänster är de näringsgrenar i länet som bedöms utvecklas väl sysselsättningsmässigt under 2006 och 2007. Näringsliv Inom kommunen finns cirka 12 000 företag med sammanlagt närmare 84 300 arbetstillfällen. De största näringsgrenarna utgörs av vård och omsorg (21 procent) och utbildning och forskning (19 procent). Den offentliga sektorn är den största arbetsgivaren universiteten, kommunen och landstinget sysselsätter idag omkring 30 000 personer. Större arbetsgivare Antal anställda 2005 Uppsala kommun 12 016 Uppsala läns landsting 10 805 Uppsala universitet 5 800 Sveriges lantbruksuniversitet 1 842 GE Healthcare Bio-sciences AB 1 017 Uppsala Garnison 900 Bostadsmarknaden I Uppsala finns nästan 58 000 lägenheter i flerbostadshus varav cirka hälften utgörs av hyreslägenheter inklusive studentbostäder, vilket är en ganska låg andel i jämförelse med många andra kommuner. Bostadsbyggandet har ökat och i år planeras byggnationen av 800 900 nya bostäder påbörjas. Större fastighetsägare av bostadsfastigheter Företag Antal lägenheter Uppsalahem AB 11 727 AP Fastigheter 8 785 Stena Fastigheter (Drott) 959 Fastighets AB Linrepan 952 HSB Uppsala 670 Din Bostad 242 Vakans och hyra Det är brist på hyreslägenheter, framförallt i de centrala delarna av kommunen. Genomsnittshyran för 30 år gamla bostäder inom hela kommunen ligger på cirka 830 kronor/ kvm. För nybyggda bostäder är nivån högre, runt 1 100 1 200 kronor/kvm, och inom tätorten ännu högre, runt 1 300 1 400 kronor/kvm. Uppsalahem och Hyresgästföreningen har enats om oförändrade hyror för 2006. Omsättning och direktavkastningskrav Under 2006 har det hittills omsatts ett fåtal bostadsfastigheter som registrerats, men troligen har ytterligare försäljningar skett via bolagsaffärer. Direktavkastningskravet för bostäder inom tätorten bedöms ligga i intervallet 4,0 5,5 procent och något högre i ytterområdena. JM, som sedan tidigare har byggrätt i området Kungsängen, som är ett före detta industriområde under omvandling till modernt bostadsområde, köpte nyligen ytterligare mark i området. Köpeskillingen uppgick till 135 mkr och förvärvet avser byggrätt för cirka 350 lägenheter. BOSTADSMARKNADEN I SVERIGE 13

Gävle Läge och kommunikationer Gävle ligger vid Östersjökusten, 170 km norr om Stockholm och är residensstad i Gävleborgs län. Det finns goda kommunikationer till och från Gävle, bland annat passerar euro- paväg E4 och riksvägarna; 80, 67 och 68 genom kommunen. Befolkningsutveckling Gävle har haft en positiv befolkningstillväxt de senaste fem åren, om än något ojämn. Under 2005 ökade befolkningen med 124 personer jämfört med en ökning om 380 personer 2004. Kommunen bedömer dock att befolkningen kommer att fortsätta öka från dagens 92 205 invånare till 97 000 2015, vilket innebär en årlig ökning om 400 personer. öka och den öppna arbetslösheten minska. För Gävles del beräknas främst byggnadsverksamheten generera nyanställ- ningar under 2007 i samband med byggnationen av det nya bostadsområdet på Alderholmen. Arbetslöshet Gävleborgs län har haft en svag konjunktur de senaste åren med en relativt hög arbetslöshet som följd. Utvecklingen har nu vänt och under 2006 och 2007 bedöms sysselsättningen Näringsliv Majoriteten av invånarna i Gävle är anställda inom näringsgrenarna; hälso- och sjukvård, handel och kommunikation samt tillverkningsindustrin. Högskolan i Gävle har cirka Större arbetsgivare Antal anställda 2005 Lantmäteriverket 900 Gävle kommun 7 200 Gävleborgs läns landsting 3 500 Ericsson AB 1 200 Korsnäs AB 1 200 hyresrättslägenheter på bostadsmarknaden ägs av ett antal privata aktörer med var och en relativt litet antal bostäder. Större fastighetsägare av bostadsfastigheter Företag Antal lägenheter AB Gavlegårdarna 16 000 Din Bostad 553 AB Ankarhusen 400 Allokton AB 288 HSB Gävleborg 200 Bjerkéns Fastigheter 200 4 och 10 procent. 13 000 studenter och profilområdena är lantmäteri och samhällsbyggnad. Omsättning och direktavkastningskrav Bostadsmarknaden Det råder bostadsbrist i Gävle, vilken dock förväntas minska under 2006 och 2007. I ett förslag på inriktning av bostadsförsörjningen i Gävle föreslår kommunen att det ska finnas planer framtagna för 350 bostäder per år fram till 2015. Under 2005 färdigställdes 106 bostäder, varav 40 procent var flerbostadshus. Det största pågående bostadsprojektet är Alderholmen som ligger i de gamla hamnkvarteren. Kommunen önskar vidare en bättre blandning av upplåtelse- former då närmare hälften av det totala bostadsbeståndet i Gävle utgörs av hyresrätter. Ungefär två tredjedelar av samtliga hyreslägenheter i Gävle ägs av de allmännyttiga bostadsföretagen. Övriga Vakans och hyra Hyresnivån i 30 år gamla bostadsfastigheter är i genom- snitt 767 kronor/kvm. Hyreshöjningen 2006 för kommu- nala bostadsföretag landade på 0,25 procent. Vakansgraden ligger i intervallet 0 1 procent i centrala Gävle medan vakansgraden i övriga delar av kommunen varierar mellan Det finns ett stort intresse att investera i bostadsfastigheter i Gävle och den stora efterfrågan har lett till stigande priser, värdestegringen blev 15 procent under 2005. Direktavkast- ningskravet ligger i intervallet 4,5 6,0 procent för fastig- heter belägna i centrala Gävle. Nyligen sålde FastPartner en portfölj innehållande 11 bostadsfastigheter, en skola samt en industrifastighet till ett bolag gemensamägt av danska Property Group och FastPartner. Köpeskillingen uppgick till 694 mkr. Kungsleden sålde två bostadsfastigheter i början av året till nybildade bostadsrättsföreningar till ett försäljningspris motsvarande cirka 12 000 kronor/kvm. 14 BOSTADSMARKNADEN I SVERIGE

Norrköping Läge och kommunikationer Norrköpings kommun är den befolkningsmässigt åttonde största kommunen i Sverige och ligger vid Bråviken i Östergötlands län. Kommunikationerna är goda och utgörs av buss-, spårvagns-, tåg- och flygtrafik. Restiden med X2000 till Stockholm är 72 minuter idag och beräknas, när snabbtågsjärn- vägen Ostlänken är klar, bli endast 45 minuter. Norrköping flygplats har avgångar både inrikes och utrikes. Kommunen är knutpunkt för flera stora vägar. Europaväg E4 passerar norr och väster om staden och europaväg E22 börjar i Norrköping och fortsätter söderut längs ostkusten. Befolkningsutveckling Norrköpings befolkning har under perioden 2001 till 2005 ökat med 2 500 personer och uppgår idag till 125 200 personer. Den främsta anledningen till ökningen är Linköpings universitets expansion i Norrköping under de senaste åtta åren. Folkmängden förväntas fortsätta öka och uppskattas till 128 700 i slutet av 2015. Arbetslöshet Enligt månadsstatistiken från AMS från augusti 2006 uppgick den öppna arbetslösheten i Norrköping till 5,0 procent, vilket är lägre än årsmedeltalet 2005 som uppgick till drygt 6,0 procent. Enligt AMS bedömer företagen i länet att den goda konjunkturen håller i sig och att såväl ökande sysselsättning som fler deltagare i arbetsmarknadsprogram bidrar till att minska arbetslösheten under de kommande 12 månaderna. Sysselsättningen i länet ökade svagt under 2005 och prognosen pekar på att sysselsättningen kommer fortsätta öka, dock inte i samma takt som under perioden 1999 till 2001. Näringsliv Inom kommunen finns cirka 8 700 företag med sammanlagt cirka 55 500 arbetstillfällen. Den tidigare utpräglade industristaden har idag ett brett och differentierat näringsliv. De största näringsgrenarna utgörs av handel och kommunikation (22 procent) samt vård och omsorg (16 procent). Större arbetsgivare Antal anställda 2006 Norrköpings kommun 9 100 Östergötlands läns landsting 2 600 Holmen Paper AB 880 Billerud Skärblacka AB 750 Linköpings universitet 500 Kriminalvården 475 Bostadsmarknaden I Norrköping finns drygt 40 600 lägenheter i flerbostadshus, varav cirka 25 000 30 000 hyreslägenheter. Intresset för att ombilda hyreslägenheter till bostadsrätter har ökat under den senaste tiden. Bostadsrättspriserna har stigit relativt kraftigt och ombildningskalkylerna har därmed visat mer attraktiva resultat än tidigare. Om befolkningstillväxten fortsätter uppskattar kommunen att det kommer att behöva byggas mellan 300 och 400 bostäder per år. Större fastighetsägare av bostadsfastigheter Företag Antal lägenheter Hyresbostäder i Norrköping AB 10 515 Markarydsbostäder i Norrköping AB 1 900 Malmstaden AB (Keops A/S) 1 791 Lundbergs 1 700 Henry Ståhl Fastigheter AB 1 400 Din Bostad 505 Vakans och hyra Det finns en del vakanta lägenheter totalt sett i kommunen, men i de centrala delarna är det brist på bostäder. Genom- snittshyran för 30 år gamla bostäder ligger på 785 kronor/ kvm. För nybyggda bostäder är nivån högre, närmare 1 100 kronor/kvm. Hyrorna inom det kommunala bostadsbolaget höjdes med 0,9 procent 2006. Omsättning och direktavkastningskrav Under 2006 har det hittills omsatts ett femtontal flerbostadshus med en yta större än 500 kvm och till köpeskillingar i intervallet 2 100 10 600 kronor/kvm. 1 Därutöver har det sannolikt skett ett antal bolagsaffärer. Direktavkastningskravet för bostäder bedöms ligga i intervallet 4,25 6,5 procent. En av försäljningarna under året avsåg fastigheten Planket 24 som köptes av en bostadsrättsförening. Priset hamnade på 17 mkr motsvarande cirka 9 600 kronor/kvm och en låg direktavkastning runt 3,5 4,0 procent. 1 Enligt Ljungquists ortprisregister. BOSTADSMARKNADEN I SVERIGE 15

Läge och kommunikationer Sundsvall är centralt belägen vid Norrlands kustlinje, 350 km norr om Stockholm. Sundsvallsregionen är den största arbetsmarknaden i norra Sverige med 140 000 invånare i regionen och med ytterligare 650 000 personer inom en radie av 200 km. I Sundsvall finns en välutvecklad infrastruktur. Europavägarna E4 och E14 passerar genom kom- munen och det finns såväl flyg-, tåg- som båtförbindelse med övriga Sverige. varit mer stabil. Kommunen prognostiserar att befolkningen Sundsvall Befolkningsutveckling Antalet invånare ökade med 337 personer under 2005 och uppgick vid slutet av året till 94 044 personer. De senaste två åren har befolkningen ökat kraftigt från att tidigare ha kommer att öka med 300 personer per år fram till 2015 för att då uppgå till 97 067 personer. Arbetslöshet Den öppna arbetslösheten i Sundsvall uppgick till 4,8 procent för 2005, jämfört med 4,2 procent för Sverige som helhet. AMS bedömer att arbetslösheten kommer att sjunka framöver för att nästa år uppgå till 4,2 procent. Detta kommer i så fall att innebära ett trendbrott jämfört med de senaste årens ökande siffror. Den största sysselsättnings- ökningen bedöms komma inom industrinäring, byggnads- verksamhet och handel. Näringsliv Handel, tillverkningsindustri samt vård och omsorg är de näringsgrenar där flest invånare är anställda. Dessa näringsgrenar tillsammans med finans- och företagstjänster sysselsätter hela 66 procent av den arbetande befolkningen i Sundsvall. Mittuniversitetet med campus på fyra orter i regionen har 5 000 studenter i Sundsvall. Större arbetsgivare Antal anställda 2005 Sundsvalls kommun 8 119 Landstinget Västernorrland 3 056 SCA Forests Products AB 2 974 Posten 709 TeliaSonera 650 Metso Paper Sundsvall AB 567 Försäkringskassans IT-avdelning 551 Akzo Nobel AB 550 Bostadsmarknaden Bostadsmarknaden i Sundsvall är för närvarande i balans, men de senaste årens befolkningsökning har medfört en ökad efterfrågan på lägenheter, framförallt i centrala Sundsvall. Under de närmaste åren bedömer kommunen att ett nettotillskott i intervallet 270 300 bostäder kommer att behövas. Antalet planerade projekt når inte riktigt upp i den nivån, men det finns intresse från olika aktörer och byggbolag att sätta igång fler projekt vilket möjliggör att försörjningsplanen kommer att kunna realiseras. Under 2005 färdigställdes 122 bostäder, varav 62 avsåg lägenheter i flerbostadshus. Större fastighetsägare av bostadsfastigheter Företag Antal lägenheter Mitthem 4 242 Din Bostad 1 026 Sveafastigheter 1 000 Wallholmen AB 500 Birsta Boinvest AB 436 Totalförvaltning AB 373 Vakans och hyra Vakansnivån för bostadslägenheter har sjunkit stadigt de senaste åren för att idag ligga på 0,7 procent i centrala Sundsvall. I ytterområdena är vakansen högre, i nivån 4 10 procent. Genomsnittshyran för 30 år gamla lägenheter ligger på 745 kronor/kvm. För nybyggda lägenheter ligger hyresnivåerna runt 1 200 kronor/kvm. Ingen hyreshöjning ägde rum i det kommunala bostadsbeståndet 2006. Omsättning och direktavkastningskrav Efterfrågan på bostadsfastigheter har varit god i Sundsvall och värdet ökade 2005 med 15 procent. Direktavkastningskraven ligger i intervallet 4,5 5,75 procent. Några exempel på affärer som genomförts är Ejendomsvaeksts försäljning av en bostadsfastighet i Sundsvall om 3 529 kvm bostäder till brittiska företaget C&L Group. Fastigheten köptes tidigare i år av Kungsleden för 16,3 mkr. Under hösten 2005 köpte fastighetsbolaget Faustus AB/Birsta Boinvest AB 420 lägenheter i Sundsvall för 120 mkr. 16 BOSTADSMARKNADEN I SVERIGE

Läge och kommunikationer Karlstad som är residensstad i Värmlands län, ligger i västra Sverige invid Vänern och Klarälvens mynning. Karlstad är en knutpunkt för kommunikationer med Stockholm, Oslo och Göteborg. Genom kommunen passerar europaväg E18 och riksvägarna 61 och 63. Sträckan Stockholm Karlstad Oslo trafikeras av snabbtåg och flygplatsen i Karlstad erbjuder dagliga förbindelser till och från Stockholm och Köpenhamn. Befolkningsutveckling Karlstad har haft en kraftig befolkningstillväxt de senaste åren och invånarantalet uppgick 2005 till 82 096 personer. Kommunen spår en fortsatt årlig ökning om cirka 500 per- soner. 2015 uppskattas invånarantalet uppgå till cirka 86 000. Karlstad Arbetslöshet Den öppna arbetslösheten i Karlstad uppgick till 4,1 procent för 2005, vilket var i nivå med Sverige som helhet med en öppen arbetslöshet på 4,2 procent. Enligt AMS är arbetsläget i Värmlands län ljusare än på länge med en efterfrågan på arbetskraft som hittills under 2006 varit högre än under 2005. Under kommande år bedöms sysselsättningen öka inom framförallt tillverkningsindustrin och transportsektorn. Näringsliv Det finns en stark framtidstro och tro på tillväxt i Karlstad. Näringslivet har sin tyngdpunkt inom näringsgrenarna handel och kommunikation, finansiell verksamhet, företags- tjänster och byggindustri. Karlstad högskola blev universitet 1999 och har cirka 11 000 studenter och cirka 1 000 anställda. Större arbetsgivare Antal anställda 2005 Karlstads kommun 7 275 Värmlands läns landsting 4 575 Karlstads universitet 1 100 Konsum Värmland 975 Metso Paper Karlstad AB 500 TietoEnator 500 Bostadsmarknaden Bostadsmarknaden i Karlstad är i stort sett i balans och efterfrågan möts upp av ett tillskott av nybyggda bostäder. Under 2005 färdigställdes 425 bostäder, varav 307 var lägenheter i flerbostadshus. Kommunen och byggbranschen tror gemensamt att det kommer att behövas en fortsatt hög bostadsproduktion under kommande år. Behovet uppskattas till 600 bostäder per år under en femårsperiod, detta förutsätter dock en något större årlig befolkningsökning än idag. Om efterfrågan håller i sig finns beredskap att bygga 2 500 bostäder fram till 2009. Ett pågående omdiskuterat projekt är Mitt i City, en ny galleria i centrala Karlstad som kommer att innehålla 72 lägenheter vid färdigställandet i mars 2007. Större fastighetsägare av bostadsfastigheter Företag Antal lägenheter Karlstads Bostads AB 6 290 Akelius Fastigheter 1 258 Lundbergs 1 000 Hammaröbostäder 760 Kungsleden 706 Din Bostad 439 Vakans och hyra Det finns i princip inga lediga lägenheter i Karlstad. Hyresnivån för 30 år gamla bostäder är i genomsnitt 775 kronor/ kvm. Hyresnivån för nybyggda bostäder kan dock uppgå till 1 300 kronor/kvm. Hyrorna i de kommunala bostadsbolagen höjdes med 0,75 procent för 2006. Omsättning och direktavkastningskrav Det finns ett stort intresse för att investera i bostadsfastigheter i Karlstad. Intresset och den goda efterfrågan på lägenheter har dock medfört ökade priser på bostadsfastigheter och bostadsrätter och direktavkastningskraven har pressats ned i nivån 4 procent i centrala lägen. I ytterlägen ligger nivån runt 7 procent. I början av året förvärvade Acta fastigheter i Karlstad innehållande 25 000 kvm yta, varav 20 000 kvm bostäder. Köpeskillingen uppgick till 221 mkr och säljare var T3L. I april sålde Kungsleden en fastighet om 14 698 kvm innehållande 7 928 kvm bostäder för knappt 148 mkr till K/S Karlstad Bymidte. BOSTADSMARKNADEN I SVERIGE 17

Lund Läge och kommunikationer Lund har ett mycket bra geografiskt läge nära europavägarna E6, E20 och E22. Via Öresundsbron nås Kastrup och Köpenhamn på 45 minuter och till Sturup tar det en halvtimme. Tillgängligheten i Skåne, framförallt i de södra och västra delarna, är bättre än i övriga delar av landet. 35 procent av Skånes förvärvsarbetande kan med bil nå över 100 000 arbetstillfällen inom 30 minuter. antalet invånare under 2015 uppgå till cirka 116 000. Den Befolkningsutveckling Under 2002 sprängde Lund 100 000-gränsen och folkmängden i kommunen uppgick i december 2005 till 102 257 personer, vilket är en ökning med 0,8 procent sedan 2004. Befolkningsmässigt ligger orten på 12:e plats i storlek bland Sveriges kommuner. Enligt kommunens prognoser bedöms faktiska genomsnittliga befolkningsökningen de senaste fem åren har varit cirka 660 personer/år. Arbetslöshet Lund har haft en stigande arbetslöshet under de senaste åren, men ökningstakten har mattats av. Jämfört med mitten av 1990-talet är nivåerna dock relativt låga, kring 4 procent. Vård och omsorg tillsammans med utbildning svarar för den största delen av sysselsättningen i kommunen (cirka 42 procent). Dessa sektorer spås nu enligt AMS en svag ökning. Störst ökning förväntas inom tjänstenäring och byggsektor. Näringsliv Lund har en lång tradition av forskning och utveckling samt entreprenörskap såväl nationellt som internationellt. Näringslivet domineras av branscher inom medicin och bioteknik, där ett flertal av företagen har sin verksamhet på eller i anslutning till forskningsbyn Ideon. Andelen företag inom forskning och utbildning respektive hälso- och sjukvård är markant högre i Lund än i övriga delar av Sverige. Större arbetsgivare Antal anställda 2005 Lunds kommun 9 050 Region Skåne 8 450 Lunds universitet 6 000 Tetra Pak AB 3 450 Sony Ericsson AB 1 800 Astra Zeneca AB 1 200 Alfa Laval AB 1 050 Bostadsmarknaden Efterfrågan på bostäder är mycket stor i Lund och det råder bostadsbrist. Det kommunala bostadsbolaget, LKF, har haft en vakansnivå på under 0,05 procent de senaste åren. Under 2006 har antalet lediga lägenheter börjat öka. Bostadsbyggandet har varit lågt, men under 2005 färdigställdes 565 bostäder vilket i princip är en fördubbling jämfört med 2004. Enligt bostadsförsörjningsprogrammet för 2007 2009 är önskvärd utbyggnadsnivå i kommunen 1 000 lägenheter per år. Under 2007 förväntas 795 lägenheter påbörjas i Lunds tätort, under året efter 595 lägenheter och under 2009 är siffran 655. Upplåtelseformen är både bostads-, hyres- och äganderätt. Utbyggnad sker både centralt och på Östra Torn, Linero och Brunnshög. Större fastighetsägare av bostadsfastigheter Företag Antal lägenheter LKF AB 8 168 Akelius Fastigheter 1 115 Stena Fastigheter 540 Smart AB/Flygt Fastigheter 450 Paulssons 292 Din Bostad 158 Vakans och hyra Såväl för de mest attraktiva lägena i centrum som för lägenheter utanför centrum är efterfrågan större än utbudet, vilket gör att vakansen är i det närmaste obefintlig och endast utgörs av omflyttningsvakanser. Genomsnittshyran för 30 år gamla bostäder ligger på 745 kronor/kvm. För nybyggda bostäder är nivån högre, närmare 1 200 kronor/kvm. Hyrorna inom det kommunala bostadsbolaget höjdes med 1,1 procent 2006. Omsättning och direktavkastningskrav Under 2006 har bara sex bostadsfastigheter bytt ägare i Lunds kommun. Lunds fastighetsägare omfattar ett fåtal fastighetsbolag och en stor andel privatpersoner. Intresset för fastigheter i Lund är stort, men utbudet litet. För några år sedan sålde Fastighets AB Briggen ut största delen av sitt bostadsbestånd och sedan dess har det skett få transaktioner. Värdeökningen för bostadsfastigheter var cirka 15 procent under 2005 och direktavkastningskraven ligger idag i intervallet 3 4 procent för objekt i A-läge. För mer perifera lägen i Lunds tätort ligger nivåerna kring 4 6 procent. 18 BOSTADSMARKNADEN I SVERIGE