Delårsrapport januari-december 2006

Transkript

1 Delårsrapport januari-december 2 Din Bostad (börsintroducerat 2000 under namnet Tripep AB) har under september 2 bytt verksamhet till fastighetsförvaltning av främst bostadsfastigheter, vilket skedde genom att Din Bostad förvärvade fastighetsbolaget Din Bostad Riks AB jämte ytterligare fyra andra fastighetsbolag. Transaktionen redovisas som ett omvänt förvärv. Den verkliga förvärvaren Din Bostad Riks-koncernen bildades per 22 maj 2, varför det i rapporten inte finns några jämförelsetal från föregående år. Hyresintäkterna för perioden uppgick till 190,3 Mkr. Resultatet efter skatt uppgick till 113,8 Mkr för perioden, motsvarande 11,60 kr/aktie. Eget kapital per aktie uppgick till 65,60 kr. Din Bostad ägde vid årets utgång fastigheter till ett värde av Mkr. Din Bostad

2 Verksamheten BAKGRUND Koncernen Din Bostad Sverige AB (Din Bostad) har skapats för att vara ett starkt svenskt alternativ för bostadskonsumenter. Genom att utveckla de möjligheter som finns på bostadsmarknaden och bygga upp en kompetens för att möta nya behov skall Din Bostad på utvalda delmarknader vara det fastighetsbolag som är bäst på att skapa attraktiva boendelösningar för breda konsumentgrupper. enskilda medarbetare att följa och mäta sin enhets utveckling samt få stöd för att prioritera egna beslut, så att man når eller överträffar uppsatta mål. Under första delen av 2007 kommer fokus ligga på att bygga upp och komplettera organisation och förvaltning, att förbereda Din Bostad för en åternotering till ordinarie lista på Stockholmsbörsen samt att genomföra ytterligare förvärv av bostadsfastigheter. AFFÄRSIDÉ Din Bostad erbjuder bättre boende genom ständig utveckling av fastigheter och relationer. Genom att vara en aktiv aktör på bostadsmarknaden skapar Din Bostads medarbetare värden för kunder, ägare och övriga intressenter. Detta sker genom förvärv, förvaltning samt om- och nybyggnation av fastigheter. Särskild vikt läggs vid att vara lyhörda för olika kundgruppers behov och utifrån dessa erbjuda bättre bostadslösningar. Din Bostad söker efter att långsiktigt utveckla relationen med olika intressentgrupper. ÖVERGRIPANDE MÅL Finansiella mål Din Bostads målsättning är att över tiden ha en stabil och god avkastning på eget kapital som med god marginal överstiger den riskfria räntan. Detta skall ske samtidigt som soliditeten över tiden skall vara lägst 20 procent och räntetäckningsgraden lägst 1,5 gånger. Operativa mål Utifrån affärsidé, strategi och övergripande mål tar Din Bostad fram kvalitativa och kvantitativa operativa mål på kort och lång sikt. Dessa mål kommer löpande att uppdateras i samband med en årlig strategi- och budgetprocess. De skall avse såväl finansiella mål som mål avseende miljö, energiförbrukning, hyresgästtillfredsställelse och medarbetarnas nöjdhet. De övergripande målen kvantifieras och bryts ned till operativa mål som kan mätas per resultatområde. Detta görs dels för att mäta och följa upp enskilda resultatområdens prestation dels för att göra det möjligt för STRATEGI Din Bostad skall vara ett bostadsbolag som har fokus på kundernas skiftande önskemål och skall finnas i regioner som växer och utvecklas positivt. Fastighetsinnehavet skall ha en geografisk spridning och vara av olika karaktär för att dels erbjuda investerare riskspridning och dels erbjuda hyresgäster valmöjlighet. Din Bostad skall vara ett bolag med nationellt erkänd kompetens och kreativitet när det gäller att skapa och förvalta goda bostäder. Bolaget skall vara en modern och attraktiv arbetsgivare som präglas av en öppen, förändringsbenägen och utvecklingsorienterad miljö. Din Bostad skall vara bäst på bra boende vi bryr oss om våra kunder, vi sköter och utvecklar våra fastigheter. Förvaltning Din Bostad skall vara ett bostadsbolag som tar till vara synergieffekter i drift och förvaltning, medverkar till en miljövänlig och effektiv energiförsörjning i husen och därmed konkurrenskraftiga resultat. Din Bostad skall vara ett bostadsbolag som driver verksamheten genom att kombinera lokal småskalig förvaltning med central storskalig administration och gemensam verksamhet. Projektutveckling Din Bostad skall vara ett självklart alternativ i utvecklingsprojekt av nya bostadsområden, oavsett upplåtelseform, i de kommuner och regioner bolaget är verksamt. Genom att ha en nära dialog med aktuella kommuner bedöms Din Bostad kunna få tillgång till såväl attraktiv mark för nyproduktion som intressanta utvecklingsprojekt. Bostadsprojekt pågår initialt i Uppsala och Järfälla.

3 Fastighetsbeståndet Din Bostad ägde per bokslutsdagen fastigheter till ett marknadsvärde om Mkr. Fastighetsbeståndet har förvärvats genom bolagsförvärv. Fastighetsbeståndet presenteras här i enlighet med bolagets operativa struktur. Fastighetsinnehavet fördelas på två regioner, norr och söder, och data redovisas dessutom per område. Din Bostads fastighetsbestånd utgörs huvudsakligen av bostadsfastigheter i södra och mellersta Sverige. Fastighetsbeståndet består av 285 fastigheter, varav 10 tomträtter. Den uthyrbara arean uppgick till cirka kvm, varav 85 procent avser bostäder. Antalet lägenheter uppgick till cirka Det totala hyresvärdet bedöms vara cirka 508 Mkr. De kontrakterade hyresintäkterna uppgick på årsbasis till cirka 476 Mkr, och den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till cirka 94 procent. Fastigheternas verkliga värde på Din Bostads 15 största orter, som angivits i kartan, motsvarar cirka 96 procent av fastighetsbeståndets totala verkliga värde. Köping Sundsvall Söderhamn Gävle Uppsala Karlstad Stockholm Förändring verkligt värde fastigheter 2 Mkr Förvärv av fastigheter 22 maj Förvärv av fastigheter 30 september Förvärv under fjärde kvartalet 625 Försäljningar under fjärde kvartalet -1 Investering i befintliga fastigheter 23 Värdeförändringar 48 Verkligt värde Skara Falköping Helsingborg Lund Norrköping Tranås Visby Jönköping fördelning av verkligt värde fördelning av totala hyresintäkter Tranås 7% Västra Götaland 10% Gävle 7% Karlstad 7% Tranås 8% Västra Götaland 13% Gävle 8% Karlstad 6% Skåne 9% Stockholm 23% Skåne 7% Stockholm 21% Norrköping 15% Norrköping 14% Sundsvall 9% Sundsvall 12% Jönköping 8% Uppsala 5% Region Norr Jönköping 8% Uppsala 3% Region Söder 3

4 FASTIGHETSBESTÅNDET PER DEN 31 december 2 Nedanstående sammanställningar baseras på Din Bostads fastighetsbestånd per den 31 december 2. Hyresintäkter avser kontrakterade hyresintäkter på årsbasis per den 31 december 2. NORR Ekonomisk Hyres- Antal Antal Uthyrbar Verkligt värde Hyresvärde, uthyrnings- intäkter, fastigheter lägenheter area, kvm Mkr kr/kvm Mkr grad, % Mkr Gävle Karlstad Stockholm Sundsvall Uppsala Summa region norr SÖDER Jönköping Norrköping Skåne Tranås Västra Götaland Summa region söder Summa Din Bostad Fördelning per fastighetskategori Bostadsfastigheter Kommersiella fastigheter Projekt och mark Summa Din Bostad FÖRDELNING AV UTHYRBAR AREA PER REGION OCH FASTIGHETSKATEGORI Uthyrbar area per lokaltyp, kvm Bostäder Butik Kontor Övrigt Totalt Andel, % NORR Gävle Karlstad Stockholm Sundsvall Uppsala Summa region norr SÖDER Jönköping Norrköping Skåne Tranås Västra Götaland Summa region söder Summa Din Bostad Fördelning per fastighetskategori Bostadsfastigheter Kommersiella fastigheter Projekt och mark Summa Din Bostad

5 Händelser under rapportperioden Den egentliga starttidpunkten för verksamheten inom Din Bostad-koncernen är 30 september 2, datumet då Din Bostad Sverige AB hade ekonomiskt tillträde till de ursprungligen förvärvade fastighetsbestånden. Då dessa förvärv redovisas som ett omvänt förvärv startade koncernen sin verksamhet 22 maj 2 i och med att Din Bostads Riks AB (namnändrat från Bostads AB Flottan) inledde sin verksamhet. Detta medför att resultatposterna för rapportperioden januari december innefattar verksamhet för Din Bostad Riks AB under perioden 22 maj 31 december 2 och för resterande delar av koncernen 1 oktober 31 december 2. Därmed ger inte resultaträkningen för perioden och därtill hörande nyckeltal en komplett bild av Din Bostad-koncernens verksamhet. Under fjärde kvartalet har det ursprungliga förvärvet ägts i sin helhet, varför detta kvartal kommenteras separat. Eftersom koncernens verksamhet inletts 22 maj i år saknas jämförelsetal. Bildandet av koncernen Din Bostad Sverige AB (Din Bostad) har per 30 september genom en apportemission förvärvat Din Bostads Riks AB samt fyra andra fastighetsägande bolag och reversfordringar på dessa bolag. I koncernredovisningen tas hänsyn till att det i realiteten var Din Bostads Riks AB som förvärvade Din Bostad eftersom apportemissionen medförde att Fastighetsbolagens ägare och innehavarna av reversfordringarna fick ett bestämmande inflytande i Din Bostad, då de blev ägare till 97,02 procent av aktierna i Din Bostad. Transaktionen redovisas därför som ett omvänt förvärv. Detta innebär att Din Bostads Riks AB, ur koncernredovisningsperspektiv, betraktas som den egentliga förvärvaren med kontroll över den nya koncernens tillgångar och skulder. Koncernens egna kapital utgjordes vid förvärvstillfället av Din Bostads Riks AB-koncernens egna kapital. Som aktiekapital redovisas Din Bostads aktiekapital. Det innebär att koncernredovisningen för Din Bostad-koncernen genom det omvända förvärvet är en fortsättning på koncernredovisningen avseende Din Bostads Riks AB-koncernen. Denna bildades 22 maj i år varför det inte finns några jämförelsetal avseende tidigare perioder i räkenskaperna för koncernen. För moderbolaget finns jämförelsetal vilka avser den tidigare verksamhet som bedrevs i Tripep AB. Se vidare avsnittet Upplysningar avseende bildandet av koncernen Din Bostad Sverige AB på sidan 12. Utvecklingen under fjärde kvartalet KOMMENTAR Kvartalet har präglats av arbetet med att bygga upp och rekrytera organisationen, implementera IT-system och att skapa rutiner för bolagets verksamhet. Förvaltning, såväl teknisk som ekonomisk, har under kvartalet köpts från tidigare förvaltare. Från och med årsskiftet hanteras ekonomifunktionen centralt och huvuddelen av den tekniska förvaltningen sköts av egen personal. Under kvartalet har också tre fastighetsförvärv genomförts till ett totalt fastighetsvärde på cirka 625 Mkr. I samband med ett av förvärven genomfördes en riktad apportemission på 97,5 Mkr. HYRESINTÄKTER Koncernens hyresintäkter uppgick för kvartalet till 103,1 Mkr, med en ekonomisk uthyrningsgrad på 92 procent. FASTIGHETSKOSTNADER Fastighetskostnaderna uppgick under kvartalet till 63,6 Mkr. Driftkostnaderna varierar med årstiderna, första och fjärde kvartalet har högre kostnader i jämförelse med de övriga kvartalen medan tredje kvartalet oftast har lägst kostnadsnivå. Under det fjärde kvartalet har stora delar av förvaltningen köpts av externa förvaltare samtidigt som uppbyggnad av egen förvaltning pågår. Detta medför att kostnaderna för kvartalet har varit högre än normalt. CENTRALA ADMINISTRATIONSKOSTNADER De centrala administrationskostnaderna uppgick under fjärde kvartalet till 12,4 Mkr och innefattar till övervägande del kostnader av engångskaraktär hänförliga till bildandet av Din Bostad-koncernen. FINANSNETTO Kvartalets finansnetto uppgick till -24,7 Mkr. Finansnettot innefattar värdeförändring avseende finansiella instrument om +3,3 Mkr. FASTIGHETSINVESTERINGAR Koncernen har under kvartalet förvärvat fastigheter för cirka 625 Mkr, varav 5 Mkr finansierats genom övertagande av befintliga lån, 97,5 Mkr genom nyemission och resterande del genom upptagande av nya lån. De förvärvade fastigheterna är belägna i Stockholmsregionen, Helsingborg och utanför Linköping. 5

6 FASTIGHETSFÖRSÄLJNINGAR Under kvartalet såldes en mindre fastighet i Lerum. Försäljningspriset översteg den senast gjorda värderingen med 0,7 mkr vilket redovisas som värdeförändring fastigheter. RESULTAT Förvaltningsresultatet före skatt för fjärde kvartalet uppgick till 2,4 Mkr. Därutöver redovisas värdeförändringar avseende fastigheter om 43,0 Mkr. Kvartalets resultat efter skatt uppgick till 31,2 Mkr motsvarande 1,96 kr per aktie. Resultatet har under kvartalet belastats med dels kostnader av engångskaraktär i samband med uppbyggandet av organisationen, dels kostnader för extern förvaltning som successivt håller på att fasas ut. Dessa kostnader beräknas ha uppgått till ca 15 Mkr, vilket påverkat resultatet negativt. Kommentarer till hela rapportperioden HYRESINTÄKTER Koncernens hyresintäkter uppgick för perioden till 190,3 Mkr. Fastighetsbeståndets hyresvärde bedöms per 31 december på helårsbasis uppgå till cirka 508 Mkr, varav bedömt värde för vakanta ytor motsvarar cirka 32 Mkr. Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick per samma dag till 94 procent. FASTIGHETSKOSTNADER Fastighetskostnaderna uppgick under perioden till 102,7 Mkr. CENTRALA ADMINISTRATIONSKOSTNADER De centrala administrationskostnaderna uppgick under perioden till 18,3 Mkr och innefattar huvudsakligen kostnader av engångskaraktär hänförliga till bildandet av Din Bostad-koncernen. FINANSNETTO Periodens finansnetto uppgick till -57,8 Mkr. Finansnettot innefattar engångskostnader för uttag av pantbrev om 10,7 Mkr och värdeförändring avseende finansiella instrument om +7,9 Mkr. Din Bostads räntebärande skulder uppgick per 31 december 2 till Mkr med en genomsnittlig räntekostnad om 3,78 procent. VÄRDEFÖRÄNDRINGaR Bolagets fastigheter har per årsskiftet värderats utifrån externt inhämtade värderingsutlåtanden. De två fastighetsförvärv som tillträddes per årsskiftet har värderats till verklig köpeskilling. Värdebedömningen grundar sig på en kassaflödesanalys innebärande att fastighetens värde baseras på nuvärdet av prognostiserade kassaflöden jämte restvärdet under en femårig kalkylperiod. Värderingen innebar för perioden värdeförändringar av fastigheternas verkliga värde om +48,1 Mkr. FASTIGHETSINVESTERINGAR Koncernen har under perioden förvärvat fastigheter för Mkr, varav Mkr finansierats genom övertagande av befintliga lån, 453 Mkr genom apportemission och resterande del genom upptagande av nya lån. Din Bostad har ännu inte erhållit lagfart på samtliga fastigheter som förvärvats. Koncernen är civilrättslig ägare till dessa fastigheter och har ansökt om lagfart för samtliga av dem. Din Bostad bedömer att lagfarter kommer att beviljas under inledningen av FASTIGHETSFÖRSÄLJNINGAR Under perioden har en fastighet sålts vilket kommenteras ovan under fjärde kvartalet. RESULTAT Periodens resultat efter skatt uppgick till 113,8 Mkr motsvarande 11,60 kr per aktie. SKATT Din Bostad redovisar för perioden en skatteintäkt om +54,2 Mkr. Under fjärde kvartalet har bolag innehållande uppskjutna skattefordringar förvärvats. Din Bostad Sverige ABs deklarerade ackumulerade underskott vid taxeringen 2 uppgår nominellt till 230 Mkr. Därtill kommer årets förlust per 30 september i Din Bostad Sverige AB som uppgick till 54 Mkr. Dessa underskottsavdrag värderades i samband med överenskommelse mellan Tripep AB och fastighetsbolagens ägare till 30 Mkr. Härutöver fanns i koncernens andra bolag per 30 september innevarande år skattemässiga förluster uppgående till Mkr. Uppskjutna skattefordringar avseende avdragsgilla temporära skillnader och underskottsavdrag redovisas endast i den mån det är sannolikt att dessa kommer att kunna utnyttjas. Underskotten är föremål för vissa begränsningar avseende framtida koncernbidrag. I samband med bokslutet har den ovan beskrivna uppskjutna skattefordran i redovisningen upptagits till 100 Mkr. 6

7 Finansiering EGET KAPITAL Koncernens egna kapital uppgick per 31 december 2 till Mkr, vilket motsvarar 65,60 kronor per aktie. I samband med bildandet av Din Bostad genomfördes en apportemission motsvarande 976 Mkr. Din Bostad tillfördes då dels fastigheter till ett värde av Mkr dels likvida medel motsvarande 300 Mkr. I december genomfördes en apportemission på 97,5 Mkr i samband med fastighetsförvärvet i Stockholmsregionen. RÄNTEBÄRANDE SKULDER De räntebärande skulderna uppgick per bokslutstillfället till Mkr och genomsnittsräntan uppgick till 3,78 procent. Lånen med rörlig ränta löper huvudsakligen med STIBOR dagar som räntebas. För att begränsa den påverkan en högre ränta skulle få på Din Bostad omfattas 1,9 Mdkr av lånen av en femårig så kallad räntecap, som innebär att räntebasen (STIBOR 90 dagar) begränsas till 4,0 procent om den går upp till en nivå mellan 4,0 och 5,0 procent och den begränsas till 5,0 procent om den går högre. RÄNTEBÄRANDE SKULDER PER R äntebindning K apitalbindning Mkr Ränta % Mkr Andel% Inom ett år , år 48 4, år 57 4, år 4-5 år > 5år Summa , KASSAFLÖDE Kassaflödet under perioden uppgick till 72 Mkr. SOLIDITET Soliditeten uppgick vid årsskiftet till 22,5 procent. SUBSTANSVÄRDE Substansvärdet (eget kapital) beräknas till 65,60 kronor per aktie. Substansvärdet beräknas utifrån balansräkningen per 31 december där fastigheterna är upptagna till verkligt värde. Fastighetsvärderingen har gjorts enligt vedertagna principer och antaganden. En fastighetsvärdering ger normalt ett värdeintervall om +/- 5 procent på respektive fastighet. MODERBOLAGET Moderbolagets verksamhet består från och med 25 september 2 av att utföra koncerngemensamma tjänster. Omsättningen i moderbolaget uppgick för perioden januari december till 3,3 Mkr (0), varav koncerninterna intäkter uppgick till 3,3 Mkr (0). Resultatet före bokslutsdispositioner och skatt uppgick till -71,8 Mkr (-23,9), vilket belastats med nedskrivning av aktier i intressebolag med 3,3 Mkr och nedskrivning av aktiverade utvecklingsutgifter med 35,0 Mkr. Föregående års resultat, liksom tiden i år fram till 25 september 2 avser Tripep AB med den dåvarande biotekniska forskning som bolaget bedrev. Moderbolagets likvida medel uppgick per den 31 december till 22 Mkr. Investeringarna under perioden uppgick till 744 Mkr avseende förvärv av aktier i dotterbolag vilket finansierats genom apportemission om 676 Mkr samt 3,9 Mkr avseende inventarier. PERSONAL OCH ORGANISATION Antalet anställda uppgick den 31 december 2 till 64 personer, varav 35 kvinnor. Din Bostad är organiserat i två regioner, norr och söder, med lokalkontor på 11 orter. Huvudkontor med koncerngemensamma funktioner finns i Göteborg. LIKVIDA MEDEL Koncernens likvida medel uppgick per 31 december 2 till 72 Mkr. 7

8 REDOVISNINGSPRINCIPER Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med International Financial Reporting Standards (IFRS) utgivna av International Accounting Standards Board (IASB) samt tolkningsuttalande från International Financial Reporting Interpretation Committee (IFRIC) sådana de antagits av EG-kommissionen för tillämpning i EU. Denna bokslutskommuniké har utformats i enlighet med IAS 34 Delårsrapportering och RR31. Redovisningsprinciperna har inte förändrats jämfört med tidigare period och framgår av bolagets delårsrapport för perioden januari-september 2. FÖRSLAG TILL UTDELNING Styrelsen och verkställande direktören föreslår att ingen utdelning skall lämnas för räkenskapsåret 2. ÅRSSTÄMMA Årsstämma för Din Bostad Sverige AB äger rum onsdagen den 9 maj 2007 klockan på Radisson SAS Scandinavian Hotel, Södra Hamngatan 59, Göteborg. FÖRSLAG TILL NYA STYRELSELEDAMÖTER Ägare, representerande mer än 50 procent av rösterna, har meddelat att de har för avsikt att vid kommande årsstämma till nya ledamöter föreslå Göran Kjellberg och Ulf Mattsson. Göran Kjellberg, född 1942, har lång och gedigen erfarenhet från egen verksamhet inom fastighetsbranschen sedan 70-talet. Ulf Mattsson, född 1964, har bland annat varit CEO för Capio AB och Mölnlycke Health Care AB. Ulf Mattsson är ledamot i styrelsen för Securitas Direct AB. Ulf har därutöver lång erfarenhet från företagsledande positioner inom näringslivet. Omval föreslås av övriga ledamöter. KONTAKT För ytterligare information, kontakta VD Mikael Granath, telefon , , eller Finansdirektör Kjell Thörnbring, telefon , EKONOMISK INFORMATION Mer information om bolaget och dess verksamhet samt information om styrelse och ledning finns på Din Bostads hemsida: KALENDARIUM Årsredovisning april 2007 Årsstämma 9 maj 2007 Delårsrapport jan - mars 24 maj 2007 Delårsrapport jan juni 30 augusti 2007 Delårsrapport jan sept 15 november 2007 Denna delårsrapport har inte varit föremål för granskning av bolagets revisor. Göteborg 27 februari 2007 Mikael Granath Verkställande direktör 8

9 Koncernens resultaträkning i sammandrag Mkr okt-dec jan-dec Hyresintäkter 103,1 190,3 Fastighetskostnader 1) -63,6-102,7 Driftsöverskott 39,4 87,6 Värdeförändring fastigheter 43,0 48,1 Central administration -12,4-18,3 Rörelseresultat 70,0 117,4 Värdeförändring finansiella instrument 3,3 7,9 Finansnetto -28,0-65,7 Resultat efter finansiella poster 45,4 59,6 Aktuell skatt -0,9 Uppskjuten skatt -14,1 55,1 Periodens resultat 31,2 113,8 Resultat efter skatt per aktie: före utspädning, kr 1,96 11,60 efter utspädning, kr 1,96 11,60 1) Fastighetskostnader Driftskostnader -49,3-75,4 Underhåll -5,2-9,5 Tomträttsavgäld -0,1-0,4 Fastighetsskatt -2,5-4,9 Fastighetsadministration -6,5-12,5 Summa fastighetskostnader -63,6-102,7 Koncernens balansräkning i sammandrag Mkr 30 sept 2 31 dec 2 Tillgångar Förvaltningsfastigheter 3942, ,3 Förvaltningsfastigheter under uppförande 143,4 90,6 Maskiner och inventarier 0,6 4,0 Uppskjuten skatt 95,3 99,4 Övriga långfristiga fordringar 0,7 0,7 Kortfristiga fordringar 387,3 82,2 Kassa och bank 155,3 72,0 Summa tillgångar 4 725, ,2 Eget kapital och skulder Eget kapital 1 005, ,3 Avsättningar 7,1 7,1 Långfristiga skulder 1) 3 175, ,9 Kortfristiga skulder 1) 536,7 289,9 Kassaflödesanalys i sammandrag Mkr okt dec jan-dec Driftöverskott 39,4 87,6 Centrala administrationskostnader -12,4-18,3 Betalt finansnetto -30,7-68,5 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital -3,7 0,9 Förändring av kortfristiga fordringar 20,6-65,0 Förändring av kortfristiga rörelseskulder -72,8 150,5 Kassaflöde från den löpande verksamheten -52,2 85,4 Investeringar i befintliga fastigheter -23,0-23,0 Förvärv av fastigheter 1) -518, ,2 Förändring av skuld vid förvärv av fastigheter -6,9-6,9 Försäljning av fastigheter 1,6 1,6 Investering i övrigt, netto -3,4-4,0 Kassaflöde från investeringsverksamheten -550, ,5 Förändring av räntebärande skulder 229, ,3 Förändring av långfristiga fordringar -0,7 Erhållna aktieägartillskott 294,1 529,7 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 523, ,3 Periodens /Årets kassaflöde -83,3 72,0 Kassa och bank ingående balans 155,3 Kassa och bank utgående balans 72,0 72,0 Kommentar: 1) Periodens bruttoinvesteringar i fastigheter uppgick till Mkr varav Mkr finansierats genom övertagande av befintliga lån hos säljaren och 453 Mkr genom en apportemission, varför endast mkr av investeringen har haft en direkt påverkan av likvida medel. Förändring i eget kapital i sammandrag Mkr 2 jan dec Ingående balans Nyemission 0,1 Aktieägartillskott 235,5 Apportemission 754,9 Koncernmässig emission vid omvänt förvärv av Din Bostad Sverige AB 30,0 Periodens resultat 113,8 Summa eget kapital och skulder 4 725, ,2 Eget kapital ,3 1) varav räntebärande skulder 3 456, ,2 9

10 Segmentinformation Hyresintäkter Driftsöverskott Mkr okt-dec 2 okt-dec 2 Region Norr 48,1 10,2 Region Söder 55,0 29,2 Totalt koncernen 103,1 39,4 Hyresintäkter Driftsöverskott Mkr jan-dec 2 jan-dec 2 Region Norr 118,3 51,4 Region Söder 72,0 36,2 Totalt koncernen 190,3 87,6 Data per aktie okt-dec jan-dec Genomsnittligt antal aktier, tusental Resultat per aktie efter skatt, kr 1,96 11,60 Driftsöverskott per aktie, kr 2,47 8,93 Utestående antal aktier Fastigheter verkligt värde per aktie, kr 271 Eget kapital per aktie, kr 65,60 Börskurs per bokslutsdagen, kr 67,00 Börsvärde, Mkr Nyckeltal okt-dec jan-dec Avkastning eget kapital, % Avkastning totalt kapital, % 6 5 Räntetäckningsgrad, ggr 2,5 2,1 Soliditet, % 22,5 22,5 Skuldsättningsgrad, ggr 3,3 3,3 Definitioner Avkastning eget kapital Resultat efter skatt i procent av genomsnittligt eget kapital. Vid delårsbokslut har värden omräknats till helårsbasis utan hänsyn till säsongsvariationer som normalt uppstår i verksamheten. Avkastning totalt kapital Resultat före skatt med tillägg av räntekostnader i procent av genomsnittlig balansomslutning. Vid delårsbokslut har värden omräknats till helårsbasis utan hänsyn till säsongsvariationer som normalt uppstår i verksamheten. Eget kapital per aktie Eget kapital i förhållande till antalet aktier vid periodens slut. Ekonomisk uthyrningsgrad Kontrakterad hyra för hyresavtal vilka löper vid periodens slut i procent av hyresvärde. Fastighetskostnader I posten ingår såväl direkta fastighetskostnader, såsom kostnader för drift, underhåll, tomträttsavgäld och fastighetsskatt, som indirekta fastighetskostnader i form av uthyrnings- och fastighetsadministration. Förvaltningsresultat före skatt Resultat efter finansiella poster med återläggning av värdeförändringar fastigheter. Hyresvärde Kontrakterad hyra plus beräknad marknadshyra för outhyrda lokaler. Resultat efter skatt per aktie Resultat efter skatt i förhållande till genomsnittligt antal aktier. Räntetäckningsgrad, ggr Resultat efter finansiella poster med återläggning av räntekostnader i förhållande till finansiella kostnader. Skuldsättningsgrad, ggr Räntebärande skulder i förhållande till eget kapital. Soliditet Eget kapital i procent av balansomslutningen vid periodens slut. Uthyrningsbar yta Total yta som är tillgänglig för uthyrning. 10

11 Aktien Handelsplats Bolagets aktier är sedan den 14 juli 2000 noterade på Stockholmsbörsens Nordiska lista (före detta O-listan) under kortnamnet TPEP, vilket ändrats till DIN i samband med namnbytet till Din Bostad Sverige AB. Då verksamhet och organisation väsentligt förändrats till följd av de beslut som fattades vid den extra bolagsstämman den 25 september 2, har aktien flyttats till observationsavdelningen. Din Bostad har för avsikt att ansöka om åternotering på Nordiska listan under första halvåret Antal aktier Efter apportemissionen som beslutades på den extra bolagsstämman den 25 september 2 uppgick antal aktier till Därefter har en sammanläggning av aktier 1:50 skett med avstämningsdag 31 oktober och därmed uppgick antal aktier till med ett kvotvärde om 10 kronor per aktie. Den 21 december 2 beslutade styrelsen, i enlighet med bolagsstämmans mandat, att utge aktier i en apportemission varefter antal aktier uppgår till UTDELNINGSPOLICY Din Bostads avsikt är att över tiden ge en stabil utdelning till aktieägarna. Avsikten är att Din Bostad över tiden skall dela ut 30 till 50 procent av det utdelningsgrundande resultatet. Det utdelningsgrundande resultatet ska motsvara kassaflödet från rörelsen och exkluderar således icke kassaflödespåverkande poster som orealiserade värdeförändringar, avskrivningar och uppskjuten skatt. För räkenskapsåret 2 föreslår styrelsen att ingen utdelning lämnas till följd av att verksamheten endast bedrivits under en del av året och på grund av Din Bostads tillväxtplaner. TECKNINGSOPTIONER Det finns två teckningsoptionsprogram som hänför sig till den tidigare verksamheten. Det första programmet, serie E, omfattar totalt optioner, varav Thomas Lynch, tidigare styrelseledamot i Tripep innehar och William G. Powderly, tidigare ledamot i Tripeps Scientific Advisory Board, innehar Det andra programmet, serie H, omfattar totalt optioner, vilka finns i Bolagets ägo och har aldrig lämnats ut. Optionerna av båda serierna har en lösenperiod från den 15 oktober 2007 till den 15 april 2008 och en lösenkurs om kronor. ÄGARSTRUKTUR Av tabellen nedan framgår ägarstrukturen i Din Bostad Sverige AB per den 31 januari Varje aktie är av samma slag och har en röst. Aktieägare Antal aktier Andel, % Erik Selin Fastigheter AB ,9 Locellus Invest AB ,1 Östersjöstiftelsen ,2 Arvid Svensson Invest AB ,8 LRF RE AG ,0 Göran Kjellberg ,0 Proark Properties Aps ,7 Länsförsäkringar Fastighetsfond ,7 Ulla & Jan Kockum AB ,6 Tenitia AB ,2 Övriga ca 4500 aktieägare ,8 Summa ,0 Aktiekapitalets utveckling Nominellt värde Förändring av Ökning av Totalt antal per aktie / År Händelse antal aktier aktiekapitalet, aktier kvotvärde, kr Aktiekapital, kr 2005 Ingående balans för året , Nyemission , Teckningsoptioner , Teckningsoptioner , Nyemission , Teckningsoptioner , Apportemission , Omvänd split , Apportemission ,

12 Upplysningar avseende bildandet av koncernen Din Bostad Sverige AB Koncernen Din Bostad Sverige AB (Din Bostad) är nyligen bildat genom att det noterade bolaget Tripep träffat en överenskommelse med ett antal fastighetsägare om förvärv av aktier i och fordringar på fastighetsägande bolag mot likvid i aktier i Tripep AB. Därefter har Tripep namnändrats till Din Bostad. Formellt redovisas det som ett omvänt förvärv vilket framgår av nedanstående redovisning. De olika stegen i bildandet av Din Bostad kan sammanfattas enligt följande: n bildandet av Din Bostad Riks AB (nedan benämnt med det tidigare namnet Bostads AB Flottan) n ombildning av Tripeps verksamhet n Tripeps förvärv av fastighetsbestånd n omvänt förvärv och effekter på koncernens egna kapital Nedan följer en utförlig beskrivning av respektive steg för att tydliggöra hela processen. Bildandet av Bostads AB Flottan-koncernen Bostads AB Flottan bildades genom att Erik Selin Fastigheter AB förvärvade ett bestånd av bostadsfastigheter från Kungsleden med tillträde den 22 maj 2. Fastigheterna ägs via helägda aktiebolag inom Bostads AB Flottan-koncernen. Vid förvärvstillfället fastställdes att förvärven utgjorde s.k asset purchase enligt IFRS 3. Vid förvärv av fastigheter som assets, via bolagsförvärv, skall inte någon uppskjuten skatteskuld redovisas initialt, enligt IAS 12.15(c), (i) och (ii). Verkligt värde av den uppskjutna skatteskulden avdras istället från verkligt värde på fastigheten. Där uppskjuten skatt beaktats vid prissättningen kommer den uppskjutna skatten därmed att nettoredovisas mot marknadsvärdet för fastigheterna. Koncernen ägde initialt fastigheter med ett marknadsvärde som uppgick till cirka MSEK och ett eget kapital som uppgick till cirka 320 MSEK. Ombildning av Tripep AB Den tidigare verksamheten i Tripep AB överläts till ett dotterbolag, Tripep Holding AB, vars aktier genom beslut på extra bolagsstämma den 25 september överfördes via utdelning till aktieägarna i Tripep AB. Tripep Holding AB fortsätter sin verksamhet under namnet Tripep AB. Tripep AB namnändrades till Din Bostad Sverige AB. Upplysningar om det omvända förvärvet av Bostads AB Flottan På extra bolagsstämma den 25 september 2 beslutades om en nyemission i Tripep AB, nuvarande Din Bostad Sverige AB (Din Bostad). Apportemissionen genomfördes för att möjliggöra förvärv av ett antal fastighetsbestånd, genom förvärv av fastighetsägande bolag, samt reversfordringar på dessa bolag. De fastighetsägande bolagen var Bostads AB Flottan, Flottan Holding AB, Dristigheten Fastighets AB i Uppsala, Din Bostad Holding AB samt Fastighets AB Friggastaden. Genom denna emission kom fastighetsägarna att tillsammans äga 67 procent av aktierna och investerarna (ägare till reversfordringar) att tillsammans äga 30 procent av aktierna. Största ägare i Din Bostad blev härigenom Erik Selin Fastigheter AB med 44 procent av aktierna. Formellt sett förvärvade Din Bostad 100 procent av aktierna i fastighetsbolagen genom den genomförda apportemissionen. I realiteten var det dock Bostads AB Flottan som förvärvade Din Bostad eftersom apportemissionen medförde att aktieägarna i och fordringsägarna på Bostads AB Flottan fick ett bestämmande inflytande i Din Bostad. Samtidigt förvärvades övriga fastighetsägande bolag. Dessa förvärv redovisas som asset purchases. Fastighetsbolagens aktieägare och innehavarna av reversfordringarna innehar genom de olika transaktionerna aktier av totalt antal utestående aktierna om , vilket motsvarar en ägarandel om 97,02 procent. Förutsättningar för redovisning som ett omvänt förvärv föreligger därmed. Din Bostads tidigare ägare behåller direkt och indirekt en ägarandel om 2,98 procent. Transaktionen har därmed redovisats som ett omvänt förvärv. Detta innebär att Bostads AB Flottan betraktas som den egentliga förvärvaren med kontroll över den nya koncernens tillgångar och skulder. Vid redovisning av ett omvänt förvärv fastställs en hypotetisk köpeskilling. Det innebär att en beräkning sker av hur många aktier Bostads AB Flottan skulle behövt ge ut för att uppnå samma ägarandel som genom det formella förvärvet. Värdet per aktie beräknas vidare utifrån verkligt värde på en aktie i Bostads AB Flottan. Vid ett omvänt förvärv betraktas det formella moderbolagets tillgångar och skulder som förvärvade och redovisas till verkligt värde i koncernen. Då tidigare all verksamhet överlåtits till Tripep Holding AB finns inga redovisade tillgångar och skulder i bolaget. Din Bostad innehar dock ett skattemässigt underskottsavdrag vilket åsattes ett värde vid förvärvet. Denna uppskjutna skattefordran redovisas initialt, dvs på anskaffningsdagen, till anskaffningsvärdet. En framtida ändring av redovisat värde på den uppskjutna skattefordran kommer att redovisas i resultaträkningen, dvs som en uppskjuten skatteintäkt eller uppskjuten skattekostnad om värdet förändras. Redovisat eget kapital i koncernen samt jämförelsetal I koncernbalansräkningen redovisas det legala moderbolagets (Din Bostads) aktiekapital. Det innebär att koncernredovisningen för Din Bostad-koncernen genom det omvända förvärvet är en fortsättning på koncernredovisningen avseende Bostads AB Flottan-koncernen. Resultat upparbetat i Din Bostad (fd Tripep) elimineras då detta utgör förvärvat eget kapital. Då Bostad AB Flottan-koncernen är nybildad finns inga jämförelsetal avseende tidigare perioder för resultat- och balansräkning. 12

13 Din Bostad Din Bostad Sverige AB (publ) Drakegatan Göteborg Växel Fax Org.nr