BOSTADSPROGRAMMET 2018 2021
Elido Oy
BOSTADSPROGRAMMET 2018 2021 ESBO STAD Ombrytning: koncernstaben, informationen samt teknik- och miljösektorns stab Pärmens bilder: Tuire Ruokosuo, Heidi-Hanna Karhu, Aki Välimäki ISBN 978-951-857-828-7
INNEHÅLL INLEDNING 5 CENTRALA MÅL OCH ÅTGÄRDER I BOSTADSPROGRAMMET 6 1. BEHOVET OCH FRÄMJANDET AV BOSTADSPRODUKTIONEN 10 1.1 FOLKÖKNING OCH MIGRATION I ESBO 10 1.2 FRÄMJANDE AV BOSTADSPRODUKTIONEN 12 1.3 UPPNÅENDET AV DE MÅL SOM STÄLLTS UPP FÖR PLANLÄGGNINGEN OCH BOSTADSPRODUKTIONEN 13 1.4 ESBO BOSTÄDERS BOSTADSPRODUKTION 15 2. MÅNGSIDIGT BOSTADSUTBUD OCH BOENDE FÖR OLIKA BEFOLKNINGSGRUPPER 16 2.1 DET BEFINTLIGA BOSTADSBESTÅNDET OCH NYA BOSTÄDER 16 2.2 OLIKA HUSHÅLL 25 2.3 BOENDE FÖR SPECIALGRUPPER 26 2.4 STUDENT- OCH UNGDOMSBOENDE 27 2.5 MINSKNING AV BOSTADSLÖSHETEN 28 2.6 TILLGÄNGLIGHET 29 3. EN BALANSERAD UTVECKLING AV BOSTADSOMRÅDEN 30 3.1 PLACERING AV BOSTADSPRODUKTION OCH FÖREBYGGANDE AV SEGREGATION 30 3.2 REPARATION AV BYGGNADSBESTÅNDET 32 3.3 FÖRBÄTTRING AV BOENDEMILJÖN 34 3.4 FRÄMJANDE AV KOMPLETTERANDE BEBYGGELSE 36 4. EKOLOGISK HÅLLBARHET INOM BOENDE 38 4.1 ESBOS MÅL FÖR ATT FRÄMJA EN HÅLLBAR UTVECKLING 38 4.2 OMBYGGNAD AV DET GAMLA BOSTADSBESTÅNDET 40 4.3 NYA ENERGIPRODUKTIONSSÄTT OCH SMARTA BOENDELÖSNINGAR 40 4.4 SMIDIGA TRAFIKLÖSNINGAR 42 4.5 LÖSNINGAR KRING CIRKULÄR EKONOMI OCH DELNINGSEKONOMI SKAPAR NYA MÖJLIGHETER 42 4.6 EKOSYSTEMTJÄNSTER AV BYGGNAD AV GRÖNOMRÅDEN 43 Bostadsprogrammet 2018 2021 godkändes av fullmäktige 10.9.2018. Bostadprogrammet 2018-2021 på svenska: https://www.esbo.fi/sv-fi/esbo_stad/kort_om_esbo/publikationer 4
INLEDNING Fullmäktige fattade beslut om Berättelsen om Esbo 11.9.2017. Berättelsen om Esbo är stadens strategi till år 2021. Berättelsen om Esbo riktar stadens verksamhet mot gemensamma mål och skapar en grund också för bostadsprogrammet. Bostadsprogrammets centrala mål och åtgärder grundar sig på Berättelsen om Esbo och på fullmäktigeperiodens mål. Bostadsprogrammet består av två delar. I den ena beskrivs målen och i den andra nuläget. Utgångspunkten för målen och åtgärderna som presenteras i måldelen är att man bedömer de kvantitativa behoven inom bostadsproduktionen och säkerställer förutsättningarna för genomförandet av dessa, främjar ett mångsidigt bostadsutbud och boende för olika befolkningsgrupper, utvecklar bostadsområdena på ett balanserat sätt samt beaktar den ekologiska hållbarheten i boendet. Bostadsprogrammet inkluderar inte markpolitik, stadsplanering, byggnadstillsyn, kollektivtrafik eller stadens tjänsteutbud, trots att dessa frågor har en koppling till bostadspolitiken. Om markanskaffning och marköverlåtelse samt markanvändningsavtal finns principer som fullmäktige har godkänt 9.11.2015. Grunden för stadsplaneringen är planläggningsprogrammet 2018 2021 som har godkänts i stadsstyrelsen 4.12.2017. Genomförandet av bostadsprogrammet följs upp årligen i stadsstyrelsens lokal- och bostadssektion. 5
CENTRALA MÅL OCH ÅTGÄRDER I BOSTADSPRO- GRAMMET A. Behovet och främjandet av bostadsproduktion A1. Esbo stad möjliggör i avsiktsförklaringen om markanvändning, boende och trafik som ingåtts mellan staten och Helsingforsregionens kommuner förverkligandet av bostadsproduktionsmålen som har ställts för Esbo. A2. Esbo stad godkänner minst 350 000 v-m 2 ny byggrätt för boende på årsnivå. Av byggrätt som planläggs för boende finns 80 procent i områden som med tanke på samhällsstrukturen, kollektivtrafiken och tjänsterna är lätta att nå. A3. Esbo stad prioriterar planläggningsobjekt i områden med färdig kommunalteknik samt skapar möjligheter för ny småhusproduktion. A4. Esbo stad utreder den potential för kompletterande bebyggelse som finns i de existerande småhusområdena och främjar ibruktagandet av de outnyttjade reservationerna för småhus. A5. Esbo stad ser till att planreserven som är avsedd för boende motsvarar minst fem års bostadsproduktion. A6. Vid överlåtelse av tomter och vid markanvändningsavtal ser Esbo stad till att bostäder byggs till skäligt pris så att cirka 20 procent av bostadsproduktionsmålet består av hyresbostäder med 40-årigt statligt räntestödssystem och cirka 10 procent av bostadsrättsbostäder, hyresbostäder byggda med korta (10 års) räntestödslån, delägarbostäder eller övriga bostäder som genomförs med nya finansieringsmodeller. När den nya avsiktsförklaringen om markanvändning, boende och trafik förhandlas utreds behovet av statsstödda hyresbostäder. A7. Esbo bostäder Ab inleder årligen byggandet av i genomsnitt 400 statsstödda hyresbostäder och sammanlagt 1 600 bostäder under den fyraåriga bostadsprogramsperioden. Staden säkerställer att Esbo bostäder Ab får de tomter som bolaget behöver. A8. Eget kapital för Esbo bostäder Ab:s nya bostäder anvisas i första hand från Esbo bostäder Ab:s fria kapital. A9. Esbo bostäder Ab bibehåller som hyresbostäder de med statsstöd byggda bostäderna som frigörs från användnings- och överlåtelsebegränsningar. Enskilda bostäder i bostadsaktiebolag får säljas. 6
A10. Esbo stad har som mål att det i vanliga hyresbostäder med 40-årigt statligt räntestödssystem byggs 20 procent färre och i studerande- och ungdomsbostäder 60 procent färre bilplatser än i fritt finansierade objekt. Om det i ett vanligt hyresbostadsobjekt med 40-årigt statligt räntestödssystem finns ett bilpoolfordon för bruk minskas antalet bilplatser med 30 procent. A11. Esbo stad beaktar den regionala skyddsrumskapaciteten bättre än för närvarande. B. Mångsidigt bostadsutbud och boende för olika befolkningsgrupper B1. Esbo stad främjar aktivt nya sätt att genomföra bostäder, till exempel byggande av kvarter för flera generationer, gruppbyggande, boende i andelslag och urbana småhus, ökande av bostädernas flexibilitet samt byggande av gemensamma lokaler och kvarter. Nya boendekoncept och lösningar utvecklas genom att främja påbörjandet av försöksprojekt under programperioden. B2. Esbo stad satsar på estetiskt och tekniskt sett högklassigt byggande. Konstens betydelse beaktas vid skapandet av trivsamma och trygga bostadsområden. B3. Esbo stad säkerställer att man bygger bostäderna för äldre personer som är i dåligt skick, har funktionshinder eller minnesrelaterade sjukdomar, personer inom mental- och missbruksvården samt övriga specialgrupper enligt ställda mål. Stadens tillgänglighetsprogram uppdateras regelbundet. B4. Esbo stad minskar bostadslösheten enligt regionala mål och avtal. Bostadslöshet och utslagning förebyggs genom att erbjuda boenderådgivning och utveckla socialarbete som anknyter till boende tillsammans med bland annat Esbo bostäder Ab. B5. Esbo stad främjar genomförandet av produktionsplanen för studentbostäder i samarbete med staten och aktörer som producerar studentbostäder. Esbo stad överlåter minst en tomt per år för produktion av studentbostäder och förutsätter att staten gör detsamma. B6. Esbo stad följer upp invånarnas önskemål om boende och beaktar dem vid planering och beslutsfattande. 7
B7. Esbo bostäder Ab definierar hyrorna för fritt finansierade bostäder och bostäder som frigjorts från begränsningar enligt samma principer som hyrorna för bostäder som har begränsningar vad gäller användning och överlåtelse. B8. Esbo stad beviljar inom ramen för de tillbudsstående anslagen högst 10 procent av kostnaderna för hissar som installeras i gamla flervåningshus samt för att bygga om befintliga hissar så att de blir tillgängliga. Villkoret för beviljandet av anslag för hissar är att Finansierings- och utvecklingscentralen för boende (ARA) har beviljat objektet hiss- eller tillgänglighetsanslag. C. En balanserad utveckling av bostadsområden C1. Esbo stad placerar statsstödd bostadsproduktion på olika håll i staden, i synnerhet intill goda kollektivtrafikförbindelser såsom vid metron eller stadsbanan samt i närheten av den planerade snabbspårvägen. Vid byggandet av nya områden bekämpas segregation mellan bostadsområden genom att planera både fritt finansierade och statsstödda bostäder i kvarteren. C2. Esbo stad förbättrar livskraften och trivseln i bostadsområdena genom att öka invånarnas delaktighet och samhörighet genom olika evenemang och verksamhet samt genom att bygga aktivitetsparker och iståndsätta till exempel gångoch cykelvägar, idrottsplaner, parker och lekplatser. C3. Esbo stad förhåller sig positivt till kompletterande bebyggelse i bostadsområdena. Kompletterande bebyggelse främjas, med beaktande av boendetrivsel och naturvärden, genom att utveckla processen kring invånarväxelverkan, genom att öka tomtexploateringsgraden samt genom att utreda skyldigheten att bygga de bilplatser som inte har byggts i gamla bostadsområden. C4. Esbo stad effektiverar rådgivningen för kompletterande bebyggelse. Bostadsaktiebolag och privatpersoner erbjuds aktivt information om möjligheterna och kostnaderna för kompletterande bebyggelse. C5. Esbo stad utvecklar avgiftsprinciperna för markanvändningen så att de främjar kompletterande bebyggelse och förtätning av samhällsstrukturen enligt ställda mål. Esbo stad utvecklar nya verksamhetsmodeller och främjar markägarnas gemensamma projekt över fastighetsgränser för att aktivera kompletterande bebyggelse. 8
D. Den ekologiska hållbarheten i boendet D1. Esbo stad minskar klimatutsläppen från boende genom att koncentrera planläggningen och byggandet vid goda kollektivtrafikförbindelser, genom att styra dem som bygger bostäder och husbolag till att använda energieffektiva och smarta lösningar samt genom att främja användningen av bilpoolfordon och elbilar. D2. Esbo stad främjar möjligheterna att använda regionala förnybara energikällor, såsom jordvärme och solenergi, vid ombyggnad och nybyggnad. D3. Esbo stad främjar möjligheterna att i bostadsprojekten genomföra lösningar inom cirkulär ekonomi såsom återvinning av bygg- och rivningsavfall samt ändringar av byggnadernas användningsändamål. D4. Esbo stad främjar träbyggande både vid nybyggnad och vid ombyggnad. D5. Esbo stad ombesörjer kvaliteten på byggande och underhåll för att trygga ett hälsosamt boende. 9
1. BEHOVET OCH FRÄMJANDET AV BOSTADS- PRODUKTIONEN 1.1 FOLKÖKNING OCH MIGRATION I ESBO Esbo hade 279 044 invånare i början av 2018. Befolkningen ökade under år 2017 med 4 461 invånare, det vill säga 1,6 procent, vilket var lite mindre än året innan. Enligt de preliminära uppgifterna om befolkningsförändringar för år 2017 berodde 68,1 procent av folkökningen på flyttningsöverskottet. Flyttningsöverskottet som riktade sig från andra håll i Finland till Esbo var 1 143 personer och 2 057 personer från utlandet. År 2017 var flyttningsöverskottets andel av folkökningen större än år 2016 då 61,8 procent av folkökningen berodde på flyttningsöverskottet. År 2016 var flyttningsöverskottet som riktade sig från andra håll i Finland till Esbo 1 640 personer och från utlandet 1 315 personer. Esbos befolkningsutveckling präglas av en snabb folkökning: antalet Esbobor är nu över 2,5 gånger större än på 1970-talet. Födelseöverskottet har länge varit på samma nivå i Esbo medan förändringarna i migrationen har gjort att den årliga folkökningen turvis ökat och avtagit. Under de senaste fem åren har födelseöverskottet börjat minska en aning och flyttningsöverskottet har varit mer betydande för folkökningen. Migrationen från andra håll i Finland till Esbo har varierat årligen och vissa år varit även medfört förluster. Flyttningsöverskottet från utlandet har däremot ökat under hela 2000-talet. Under de senaste tio åren har det utgjort cirka en tredjedel av den årliga folkökningen. Staden beslutade våren 2017 att använda Kaupunkitutkimus TA Oy:s alternativ som bygger på snabb befolkningstillväxt i befolkningsprognoserna för de olika områdena (bild 1). Enligt denna aktuella befolkningsprognos kommer Esbo i slutet av år 2050 att ha 407 788 invånare. Områdesmässigt granskat har Esbo under de senaste fem åren fått mest flyttningsöverskott från utlandet, Helsingfors, övriga södra Finland exklusive Helsingforsregionen samt övriga Finland. Esbo har flyttningsunderskott till de övriga kommunerna i Helsingforsregionen och särskilt till Kyrkslätt, Nurmijärvi och Vichtis (bild 2). Av Esbos storområden har Albergas storområde på 2000-talet fått i genomsnitt mest flyttningsöverskott från andra håll i Esbo och utanför Esbo. Också Mattbys storområde, Köklax storområde och Gamla Esbo har i genomsnitt haft ett rejält flyttningsöverskott. Hagalunds storområde har däremot fått mer stadigvarande flyttningsöverskott först på 2010-talet och i Esbovikens storområde har flyttbalansen varit turvis negativ och positiv. Norra Esbo har nästan hela 2010-talet haft flyttningsunderskott. 10
450 000 400 000 350 000 300 000 250 000 Invånare 200 000 150 000 100 000 50 000 0 1970 1980 1990 2000 2010 2020 2030 2040 2050 Befolkning Grundnivå Snabb Invandring Bild 1. Esbos folkökning 1970 2016 och alternativa scenarier för folkökning 2017 2050 Bild 2. Esbos genomsnittliga flyttrörelser 2011 2016. 11
1.2 FRÄMJANDE AV BOSTADSPRODUKTIONEN Avsiktsförklaringen om markanvändning, boende och trafik 2016 2019 som har undertecknats mellan staten och Helsingforsregionens kommuner har som mål att sammanjämka samhällsstrukturen och trafiksystemen så att det uppstår förutsättningar för en betydlig ökning av tomtutbudet och bostadsproduktionen. I avsiktsförklaringen är Esbos mål för bostadsproduktion i genomsnitt 3 000 bostäder per år. Planläggningsmålet för boende är 249 000 v-m 2 per år. Förverkligandet av målet för bostadsproduktion förutsätter att det finns tillräcklig detaljplanereserv på olika håll i staden. För att stödja och främja stora infrastrukturprojekt har Esbo i avsiktsförklaringen mellan staten och Helsingforsregionens kommuner (förhandlingsresultatet 25.8.2015, s.k. tilläggsavtal) förbundit sig att utöka planläggningen av bostadstomter 2016 2019 med 25 procent mätt i våningsyta jämfört med avsiktsförklaringen 2012 2015. På grund av detta är Esbos mål för detaljplanering till slutet av 2019 312 500 v-m 2 per år större än målet i avsiktsförklaringen. Den ökade planläggningen av bostadstomter ska placeras på områden som lätt kan nås med kollektivtrafik. Stadsplaneringscentralen följer upp tillräckligheten av detaljplanereserv som är avsedd för boende och rapporterar om detta i planläggningsöversikten årligen samt i planläggningsprogrammet som görs med några års mellanrum. Också i samband med uppföljningen av avsiktsförklaringen följs tomtreserven i Helsingforsregionens kommuner upp. Målet är att det finns en reserv som motsvarar minst fem års bostadsproduktion. Enligt stadsplaneringscentralens senaste planläggningsprogram 2018 2021 finns det 763 000 v-m 2 flervåningshusreserv på tomma eller nästan tomma byggplatser och 800 000 v-m 2 småhusreserv räknat i situationen 1/2017 i områden med detaljplaner som har trätt i kraft. Med ovan nämnda siffror svarar flervåningshusreserven behovet av bostadsproduktion för cirka 4,2 år och småhusreserven för cirka 6,2 år. Under år 2017 har den sammanlagda detaljplanereserven för boende ökat. I avsiktsförklaringen om markanvändning, boende och trafik 2016 2019 förutsätts att 20 procent av målet för bostadsproduktion utgörs av vanlig statsstödd bostadsproduktion med 40-årigt statligt räntestödssystem och hyresbostadsproduktion för specialgrupper och 10 procent av bostadsrättsbostadsproduktion och ny hyresbostadsproduktion med korta räntestödslån. I helhetsmålet för bostadsproduktionen beaktas faktorer som är oberoende av kommunens verksamhet, till exempel ekonomiska konjunkturer och situationen på bostadsmarknaden. 12
1.3 UPPNÅENDET AV DE MÅL SOM STÄLLTS UPP FÖR PLAN- LÄGGNINGEN OCH BOSTADSPRODUKTIONEN Målet för planläggning har förverkligats För planläggningens del har målen i avsiktsförklaringen om markanvändning, boende och trafik överskridits i Esbo. Under avtalsperioden 2012 2015 godkändes i genomsnitt 332 000 v-m 2 ny våningsyta för bostäder och 270 222 v-m 2 trädde i kraft per år. Under den pågående avtalsperioden har mängden våningsyta för bostäder varit 359 000 v-m 2 i planer som godkänts 2016 2017 och 494 000 v-m 2 i planer som trätt i kraft. Ny våningsyta för byggande av flervåningshus har godkänts särskilt vid Västmetron och på Vermovägens område i Alberga. Godkända planer för småhusbyggande finns framför allt för Kurtby och Grundbacka (bild 3). Bild 3. Ny våningsyta som godkänts för boende 2012 2017. 13
5 000 4 000 3 000 2 000 1 000 0 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 Fritt finansierade ägarbostäder Statsstödda ågarbostäder Bostadsrätt ARA-hyrebostäder Esbo Bostäder Ab:s produktion Folkökning Bild 4. Den slutförda bostadsproduktionen och folkökningen i Esbo 2000 2017. bostäder 600 538 542 560 500 440 459 445 400 300 200 100 305 272 363 330 203 256 57 73 152 228 246 257 120 161 82 247 0 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 0 Bild 5. Esbo bostäder Ab:s påbörjade bostadsproduktion 2000 2017. 14
Bostadsproduktionen ökar Bostadsproduktionens mängd har varierat mycket på 2000-talet. I Esbo har det på 2000-talet påbörjats i genomsnitt 2 527 bostäder per år. Under de två senaste åren har antalet påbörjade bostäder ökat. År 2016 påbörjades byggandet av 3 500 bostäder. År 2017 var antalet 4 095. Ökningen i antalet påbörjade bostäder avspeglar sig också på antalet bostäder som blir färdiga. År 2017 färdigställdes 3 269 nya bostäder i Esbo och år 2018 väntas nästan 4 000 bostäder bli färdiga (bild 4). Andelen hyresbostäder med 40-årigt statligt räntestödssystem har under den föregående avtalsperioden 2012 2017 varit 16 procent i snitt och andelen bostadsrättsbostäder 6 procent av bostadsproduktionen som slutförts. 1.4 ESBO BOSTÄDERS BOSTADSPRODUKTION Esbo bostäder Ab hade i slutet av år 2017 sammanlagt 15 176 hyresbostäder varav cirka 13 400 var sådana som har begränsningar vad gäller användning och överlåtelse och knappt 1 800 var fritt finansierade hyresbostäder eller sådana som har befriats från begränsningar. Esbo bostäder har sedan år 2017 haft som mål att bygga 400 nya bostäder per år. Före det var målet 300 nya bostäder per år. Antalet påbörjade bostäder har varierat årligen (bild 5). Åren 2012 2017 har Esbo bostäder påbörjat byggandet av i genomsnitt 210 bostäder per år. Bostadsproduktionen har inte ökat fast staden har överlåtit tomter till Esbo bostäder och förutsatt i markanvändningsavtalen att markägarna överlåter tomter för Esbo bostäders produktion. För uppföljning av Esbo bostäders påbörjade bostäder har det gjorts upp en plan över framtida projekt. Förverkligandet av planen följs upp tillsammans med Esbo bostäder och med hjälp av uppföljningen kan vi hitta de faktorer som försvårar påbörjandet av projekten. När stadsstrukturen förtätas kräver planeringen av bostadsobjekten mer tid än förr. Planeringen är också beroende av tidtabellerna för andra projekt som ska påbörjas i samma kvarter. Påbörjandet av några Esbo bostäders projekt och andra ARA-projekt har skjutits upp eller slopats helt på grund av höga byggnadskostnader. Man har under de senaste åren försökt främja byggande av vanliga hyresbostäder med 40-årigt statligt räntestödssystem genom att kräva 20 procent färre bilplatser i dem. I studentbostäder har det krävda antalet bilplatser varit ännu mindre och samma praxis borde tillämpas också i ungdomsbostäder som byggs med räntestödslån. 15
2. MÅNGSIDIGT BOSTADSUTBUD OCH BOENDE FÖR OLIKA BEFOLKNINGSGRUPPER 2.1 DET BEFINTLIGA BOSTADSBESTÅNDET OCH NYA BOSTÄDER Andelen bostäder i flervåningshus har ökat Det fanns 131 735 bostäder i Esbo i slutet av 2017. Av dessa var cirka 8 500 bostäder inte stadigvarande bosatta. Av alla bostäder finns 59 procent i flervåningshus och 14 procent i rad- eller parhus. 26 procent av bostadsbeståndet är friliggande småhus. De nya byggprojekten har efter början av 2000-talet fokuserat på flervåningshus i stället för småhus (bild 6). Antalet bostäder i flervåningshus har under de senaste åren ökat i förhållande till antalet bostäder i småhus (rad- och parhus samt friliggande småhus). Av de bostäder som blev färdiga år 2017 var 74 procent bostäder i flervåningshus. Det ökade antalet flervåningshusprojekt visar att tyngdpunkten för bostadsproduktionen flyttar till de stora projektområdena längs Västmetron. Bostadsproduktionen kommer också i fortsättningen att domineras av flervåningshus med en särskild tyngdpunkt på områdena längs Västmetron, Jokerbanan och stadsbanan. Andelen hyresbostäder ökar Att äga ett hus eller bostadsaktier är fortfarande den dominerande besittningsrätten i Esbo (bild 7). Över hälften av Esboborna bor i en ägarbostad. Drygt en tredjedel (36 procent) av bostadsbeståndet består av hyresbostäder. Hälften av dessa är statsstödda arava- eller räntestödsbostäder. Andelen arava- och räntestödsbostäder av bostadsbeståndet har minskat efter att de statsstödda bostäder som byggts på 1970- och 80-talen har frigjorts från begränsningar i användning och överlåtelse. De frigjorda bostäderna har klassificerats som övriga hyresbostäder såsom också de så kallade mellanmodellsbostäderna med kort räntestöd som Ara beviljade 2009 2010. I dessa bostäder har valet av boende inte begränsats och hyran har inte reglerats. Andelen övriga hyresbostäder har under de senaste åren ökat medan andelen bostadsrättsbostäder har legat på samma nivå under hela 2000-talet och utgjort fyra procent av bostadsbeståndet. 16
bostäder 2 500 2 000 1 500 1 000 500 0 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 Flervåningsbostäder Småhusbostäder Bild 6. Antalet bostäder i flervåningshus och i småhus som blivit färdiga 2000 2017. 60,0 50,0 40,0 andel % 30,0 20,0 10,0 0,0 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 Äger ett hus eller bostadsaktier Arava- eller räntestödbostad Annan hyrebostad Bostadsrättsbostad Annan eller okänd besittningsgrund Bild 7. Bostadsbeståndet i Esbo enligt besittningsrätt. 17
Andelen övriga hyresbostäder har under de senaste tio åren ökat på grund av att bostadsinvestering har blivit mer populärt och att det nu finns bostadsfonder på bostadsmarknaderna. Bostadsfonderna har köpt en betydande del av den nya bostadsproduktionen. Samtidigt har den allt stramare bankregleringen försvårat låntagning för privatpersoner och ökat efterfrågan på fritt finansierade hyresbostäder. Urbaniseringen och invandringen har också ökat efterfrågan på bostäder. Den snabba ökningen av efterfrågan på bostäder har på motsvarande sätt höjt priserna och hyrorna (bild 8). Fritt finansierade bostäders priser och hyror bestäms på marknaden enligt tillgång och efterfrågan. En tillräcklig bostadsproduktion i förhållande till efterfrågan dämpar höjningen av priserna och hyrorna. Staden kan bäst påverka priserna för boende genom att säkerställa förutsättningarna för bostadsproduktionen. Påbörjandet av byggande av fritt finansierade bostäder regleras i hög grad av konjunkturerna. Trots att största delen av Esbobor äger ett hus eller bostadsaktier är hyresboende för många ett önskemål eller det enda alternativet, på grund av ekonomiska skäl. Det är oroväckande att andelen statsstödda ara-hyresbostäder minskar eftersom en allt större del av mindre bemedlade och personer med låga inkomster måste leta efter hyresbostäder på den öppna marknaden. Över 4 000 hushåll söker hyresbostäder av Esbo bostäder per månad. År 2017 fick i genomsnitt 200 hushåll per månad en bostad. Över hälften av de som sökte bostad är hushåll med en person och därmed gäller efterfrågan mest små bostäder såsom på bostadsmarknaden i allmänhet. Efterfrågan på små bostäder har påverkats av ökningen av antalet personer som bor ensamma. Det höga priset på boende har också tvingat hushållen att bo i mindre bostäder. Olli Häkämies 18
/m 2 /kk 20 19 18 17 16 15 14 13 12 11 10 9 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 Esbo Helsingfors Jyväskylä Uleåborg Tammerfors Åbo Vanda Bild 8. Hyrorna per kvadratmeter i fritt finansierade bostäder i de största städerna och i Helsingforsregionens kranskommuner 2011 2016 Arkkitehtitoimisto Sarc Oy 19
Andelen små bostäder utgör över hälften av bostadsproduktionen Av Esbos bostadsbestånd är 40 procent enrummare och tvårummare (bild 9). Andelen små bostäder har varit relativt stabil under 2000-talet, trots att andelen färdigställda enrummare och speciellt tvårummare har ökat efter år 2009 och har under de senaste åren utgjort hälften av bostadsproduktionen (bild 10). Eftersom största delen av de senaste årens bostadsproduktion har kompletterat de befintliga områdena med flervåningshus, har ökningen av andelen enrummare och tvårummare inte lett till ensidiga områden med tanke på lägenhetstyp. Dessutom har andelen färdigställda trerummare tillsvidare varit större än andelen enrummare. Aki Välimäki 20
10,4 3,5 1,4 0,6 10,5 19,7 29,0 24,9 1 rum + kök 2 rum + kök 3 rum + kök 4 rum + kök 5 rum + kök 6 rum + kök 7 rum + kök och större Antalet rum okänt Bild 9 Bostäderna enligt lägenhetstyp i slutet av år 2016. 100,0 90,0 80,0 70,0 60,0 andel % 50,0 40,0 30,0 20,0 10,0 0,0 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 1 rum + kök 2 rum + kök 3 rum + kök 4 rum + kök 5 rum + kök 6 rum + kök Bild 10. Lägenhetstypernas andelar av färdigställda bostäder 2005 2016. 21
Trots att andelen små bostäder med tanke på antalet rum inte har ändrats särskilt mycket har medelytan i nya bostäder minskat. År 2005 var medelytan för nya bostäder 82,1 m 2 i Esbo medan den år 2016 var 67,2 m 2 (bild 11). Mest har ytan minskat i trerummare (från 75,9 m 2 till 70,5 m 2 ) och i fyrarummare (från 106,8 m 2 till 103,0 m 2 ). Medelytan i enrummare och tvårummare har minskat med några kvadratmeter. År 2016 var medelytan 32,3 m 2 i enrummare och 47,8 m 2 i tvårummare. Medelytan i bostäder som blev färdiga år 2016 var minst i Gamla Esbo (56 m 2 ) och störst i norra Esbo (109,4 m 2 ). Medelytan i bostäder som blev färdiga i storområdet Alberga var 74,4 m 2, i storområdet Hagalund 63,7 m 2, i storområdet Mattby 61,0 m 2, i storområdet Esboviken 78,2 m 2 och i storområdet Köklax 66 m 2. Variationen i medelytan i de nya bostäderna kan förklaras med bostädernas hustyp (flervåningshus/ småhus), men också med faktorer som anknyter till besittningsformen och efterfrågan. I storområdet Köklax har det med undantagstillstånd byggts små lägenheter på varandra i stället för radhus i två våningar. I storområdet Mattby har det byggts avsevärt mycket hyresbostäder 2005 2016. I storområdena Mattby, Hagalund och Esboviken är andelen invånare över 60 år större (över 20 procent av invånarna) än i de andra områdena. I storområdet Esboviken har andelen invånare över 60 år ökat mest under åren 2005 2016. Medelytan i bostäderna är i Esbo fortfarande mycket högre (80,7 m 2 per hushåll) än i de andra stora städerna (tabell 12). Staden Esbo Helsingfors Jyväskylä Uleåborg Tammerfors Åbo Vanda Yta / hushåll, m 2 80,7 63,9 73 79,3 67,3 68 74,1 Tabell 12. Bostädernas medelyta m 2 per hushåll 2016. 22
180,0 160,0 140,0 120,0 yta m2 100,0 80,0 60,0 40,0 20,0 0,0 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 Esbo Stor-Alberga Stor-Hagalund Stor-Mattby Stor-Esboviken Stor-Köklax Gamla Esbo Norra Esbo Bild 11. Medelytan i nya bostäder i hela Esbo och per storområde 2005 2016. 41,0 40,0 39,0 38,0 37,0 m2/ henkilö 36,0 35,0 34,0 33,0 32,0 31,0 30,0 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 HELA LANDET Esbo Helsingfors Jyväskylä Uleåborg Tammerfors Åbo Vanda Bild 13. Ökningen av boenderymligheten i de största städerna 2000 2016. 23
4,7 2,0 23,0 15,7 Make/maka eller sambo, inga barn Make/maka eller sambo, har barn Ensamförsörjare Räknas som barn Hör inte till en familj, bor ensam Hör inte till en familj, bor inte ensam Bor i en anstalt och oklassificerad 27,4 23,5 3,7 Bild 14. Esboborna enligt ställning i familjen 2016. 100,0 90,0 80,0 andel % 70,0 60,0 50,0 40,0 Annan eller okänd besittningsgrund Bostadsrättsbostad Annan hyrebostad Arava- eller räntestödbostad 30,0 20,0 Äger ett hus eller bostadsaktier 10,0 0,0 1 person 2 personer 3 personer 4+ personer Bild 15. Hushållen i Esbo enligt bostadens besittningsrätt. 24
Boenderymligheten har inte ökat på tio år Boenderymligheten har inte alls ökat på tio år i Esbo och Helsingfors. I Vanda, Åbo och Tammerfors har den ökat en aning men också där har boenderymligheten inte alls ökat under de senaste åren (bild 13). Att boenderymligheten inte alls ökar lär bero på det höga priset på boende. 2.2 OLIKA HUSHÅLL Hälften av Esboborna lever i en familj. Av befolkningen är 23 procent barnlösa par och 16 procent bor ensamma (bild 14). Andelen hushåll med en person utgör 36 procent av alla hushåll. Av hushåll med en person bor nästan hälften i ägarbostäder, en fjärdedel i fritt finansierade hyresbostäder, en fjärdedel i ara-hyresbostäder och några procent i bostadsrättsbostäder. Av hushållen med en person bor över 80 procent i flervåningshus och endast 10 procent i friliggande småhus. I hushåll med minst tre personer (huvudsakligen barnfamiljer) bor två tredjedelar i ägarbostäder, 11 procent i fritt finansierade hyresbostäder, 15 procent i ara-hyresbostäder och några procent i bostadsrättsbostäder. Det är mer allmänt bland barnfamiljer att bo i ägarbostäder än bland hushåll med en person (bild 15). Barnfamiljer bor också mer sällan i flervåningshus än de som bor ensamma. Under hälften av hushåll med minst tre personer bor i flervåningshus. Hushåll med fem personer (25 procent av hushållen) bor mest sällan i flervåningshus, men andelen ökar igen då antalet personer i hushållet stiger. Jussi Helimäki 25
2.3 BOENDE FÖR SPECIALGRUPPER I Esbo fanns fler än 100 serviceboendeenheter med sammanlagt cirka 2 700 boendeplatser för specialgrupper i slutet av 2017. Dessutom har specialgrupperna till sitt förfogande hundratals privata stödbostäder i bostadsaktiebolag och vid objekt som Esbo bostäder äger. I siffrorna ingår inte studentoch ungdomsbostäder. Årligen färdigställs 100 200 nya servicehusbostäder för specialgrupper. Samtidigt tas en del av de före detta bostäderna för specialgrupper ur bruk huvudsakligen på grund av att de är i dåligt skick. Också anstaltsplatser ändras till hyresbostäder avsedda för specialgrupper. Största delen av de nya servicehusbostäderna för specialgrupper byggs för äldre som är i dåligt skick och som lider av minnesrelaterade sjukdomar, men också för personer med funktionsnedsättning samt för rehabiliteringsklienter inom mentaloch missbruksvården färdigställs nya objekt som ska ersätta gamla enheter som tas ur bruk. Ungefär hälften av servicehusbostäderna för specialgrupper är ARA-finansierade hyresbostäder. De nya objekten är huvudsakligen fritt finansierade. planeringen av markanvändningen. Vid behov gör man planändringar eller beviljar undantagslov. Tjänster som stöder specialgruppers boende produceras som stadens egen verksamhet och köps av tjänsteproducenter. För främjande av boendeformer och tjänster för kommuninvånare med funktionsnedsättning har det gjorts upp ett separat program för boende för åren 2016 2025. Målet med programmet är att erbjuda kommuninvånare med funktionsnedsättning fler boendealternativ samt fler individuella tjänstelösningar för boende. Samtidigt är syftet att tyngdpunkten för produktion av boendetjänster så småningom överförs från stödboende med heldygnsomsorg till olika former av stöd för boende i vanliga bostäder. Också i boende för övriga specialgrupper har det identifierats ett likadant behov av att överföra tyngdpunkten från stödboende med heldygnsomsorg mer till tjänster som förs hem. 26 Bostäder för specialgrupper byggs som en del av det övriga bostadsbyggandet huvudsakligen invid goda kollektivtrafikförbindelser och kommersiella tjänster. Behovet av att bygga bostäder för specialgrupper beaktas vid planläggningen och
I planen för de äldres välfärd i Esbo 2016 2021 Ett fullödigt liv som äldre redogörs det för saker som gäller boende och livsmiljö med tanke på ett bra åldrande. Sådana saker är bland annat tillgänglighet och åtkomlighet, samlings- och hobbylokaler på nära avstånd, hemmaboende så länge som möjligt och lösningar som stöder hemmaboende, valfrihet samt alternativ och nya lösningar för boende, utveckling av Leva och bo-seniorcentralerna, kollektivboende och olika generationer i samma hus. Samma saker lämpar sig huvudsakligen som mål för ett bra boende och en bra livsmiljö för alla Esbobor. 2.4 STUDENT- OCH UNGDOMSBOENDE I Esbo finns det cirka 6 100 bostäder eller boendeplatser för studerande. Det byggs som bäst 262 nya bostäder i Otnäs område och det planeras 165 bostäder i Vindängen i Hagalund (byggandet börjar 2018). Majoriteten av studentbostäderna är belägna i Otnäs, men det finns studentbostäder även i Alberga, Kilo, Esbo centrum, Ladusved, Stensvik, Olars och Mattby. Esbo har tillsammans med Helsingin seudun opiskelija-asuntosäätiö (HOAS) och studentkåren vid Aalto-universitetet (AYY) samt Senatfastigheter som äger studentbostäder gjort upp en plan för kommande studentbostadsprojekt. I planen ingår flera projekt som är i planläggningsskede samt projektutkast särskilt för Otnäs och Hagalund. Dessutom har man sökt lämpliga platser för studentbostadsprojekt invid Västmetron och Jokerbanan. Framskridandet av projekt som ingår i produktionsplanen följs upp och projektlistan upprätthålls tillsammans med HOAS, AYY och Senatfastigheter. Det finns ungefär 900 ungdomsbostäder i Esbo. Ungdomsbostäderna ägs av NAL Asunnot, Nuorisosäätiö och Setlementtiasunnot. En del av ungdomsbostäderna som färdigställts under de senaste åren är fritt finansierade. Ungdomsbostäder kan sökas av personer i åldern 18 29 år och man kan bo i dem tills man är 35 år gammal. En del av ungdomsbostäderna är avsedda för unga som behöver särskilt stöd i sitt boende. Nya objekt byggs just nu för Y-stiftelsen/M2 kodit i Olars och planeras i Frisbacka. 27
2.5 MINSKNING AV BOSTADSLÖSHETEN Esbo stad har undertecknat ett avtal med staten om att genomföra ett åtgärdsprogram för förebyggande av bostadslöshet (AUNE) åren 2016 2019. Åtgärdsprogrammet för förebyggande av bostadslöshet är en fortsättning på tidigare program för minskning av långtidsbostadslösheten, PAAVO I (2008 2011) och PAAVO II (2012 2015). I åtgärdsprogrammet för förebyggande av bostadslöshet har Esbo förbundit sig till att med särskilt definierade åtgärder bland annat öka produktionen av bostäder till skäligt pris och anvisa dem för bostadslösa, utvidga bostadsrådgivningen, motverka bostadslöshet bland invandrare och asylsökande som beviljats uppehållstillstånd, förebygga bostadslöshet bland unga och förebygga vräkningar av barnfamiljer. Om bostadslösheten rapporteras i samband med en utredning av bostadsmarknaden som Finansierings- och utvecklingscentralen för boende utför årligen. Enligt utredningen som gjordes i slutet av 2017 fanns det i Esbo 557 ensamma bostadslösa av vilka 112 var kvinnor, 145 var unga (under 25 år) och 127 hade invandrarbakgrund (bild 16). På basis av utredningen hade helhetsantalet bostadslösa hållits på samma nivå som året innan. Av de enskilda grupperna hade antalet bostadslösa kvinnor och unga inte förändrats, men bostadslösheten bland personer med invandrarbakgrund hade minskat. I slutet av 2017 fanns det 28 bostadslösa familjer och par av vilka 12 hade invandrarbakgrund. Antalet bostadslösa familjer och par hade minskat med en tredjedel jämfört med året innan. 28
700 600 500 antalet bostadslösa 400 300 200 100 0 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 Bild 16. Antalet ensamma bostadslösa 2001 2017 2.6 TILLGÄNGLIGHET Olika befolkningsgruppers möjlighet att röra sig och fungera på lika grunder samt särskilt en möjlighet för den åldrande befolkningen att bo hemma förutsätter en tillgänglig boendemiljö. I Esbo har det gjorts ett tillgänglighetsprogram med målet att förbättra tillgängligheten i omgivningen och tjänsternas åtkomlighet. Många invånare antingen behöver tillgänglighet eller drar åtminstone nytta av det också i sitt eget bostadshus och i sin bostad. Finansierings- och utvecklingscentralen för boende beviljar hiss- och tillgänglighetsunderstöd för samfund som äger bostadshus för att avlägsna rörelsehinder. Dessutom har Esbo stad beviljat hissunderstöd från år 2014 (högst 10 procent av de godkända byggkostnaderna) för installering av hissar i efterhand i gamla flervåningshus. Åren 2014 2017 har 16 bostadsaktiebolag beviljats understöd för att bygga 45 hissar för sammanlagt 969 000 euro. 29
3. EN BALANSERAD UTVECKLING AV BOSTADSOMRÅDEN 3.1 PLACERING AV BOSTADSPRODUKTION OCH FÖREBYGGANDE AV SEGREGATION 30 Esbo är en nätverksstad med fem stadscentrum och flera lokalcentrum. Esbos mål är att bilda trivsamma och trygga stadscentrum för boende, tjänster och arbetsplatser. Tjänsteutbudet är gott, det finns inspirerande möjligheter till fritidsverksamhet och naturen är nära och lättillgänglig. De tätt bebyggda, småhusdominerade och byaktiga områdena stöder sig på de närliggande stads- och lokalcentrumen. Invid Västmetron och stadsbanan kompletteras de befintliga bostadsområdena och det byggs helt nya områden såsom Vermovägen, Finno och Kera. Det byggs nästan enbart flervåningshus i dessa områden nära stationerna. Nya småhus byggs i områden längre bort från stationsomgivningarna och befintliga småhusområden kompletteras (bild 17). I nya områden är det nödvändigt att ägna särskild uppmärksamhet åt bostadsbeståndet som byggs så att bostadsområdena blir mångsidiga med tanke på bostädernas storleksfördelning och besittningsformer. Bostädernas storleksfördelning inverkar på hurdana hushåll som bosätter sig i området. En mångsidig storleksfördelning av bostäder möjliggör också byte av bostad inom ett bostadsområde till exempel då familjestorleken ändras. Då bostadsområden kompletteras inverkar också det befintliga bostadsbeståndet. Till exempel i bostadsområden som byggts på 1970-talet kan det finnas ett stort antal stora familjebostäder vilket är en motivering till att komplettera bostadsbeståndet med ettor och små tvåor. All nyproduktion kan emellertid inte heller i gamla områden fokusera endast på små bostäder. Också i gamla områden är det viktigt att bygga familjebostäder i nya objekt. Bostadsområdena ska vara mångsidiga till sina besittningsformer. Det har konstaterats att förorter med blandade besittningsformer är lugnare än förorter som domineras av hyresbostäder. Byggande av flervåningshus kan skapa ett behov av att blanda besittningsformer också på byggnadsnivå. Kommunernas centrala styrsätt för att främja en balanserad besittningsformstruktur är tomtöverlåtelse och markanvändningsavtal som ingås med markägarna. Redan i planläggningsskedet skulle det vara bra att fundera över potentiella tomter som kunde byggas förmånligt och som skulle passa ARA-projekt och beakta att besittningsformerna i området blandas i tillräcklig mån.
Bild 17. Färdigställda bostäder 2013 2017 och en uppskattning av bostäder som färdigställs 2018 2022 enligt hustyper. 31
I nya områden förverkligas blandningen av besittningsformer när staden överlåter tomter för projekt som genomförs med olika besittningsformer samt genom att i markanvändningsavtalet avtala med markägarna om vilka besittningsformer som genomförs. I befintliga områden är blandning av besittningsformer mer krävande än i nya områden. I hyresbostadsdominerade områden kan prisnivån för nya bostäder vara klart högre än för det gamla bostadsbeståndet, och därför är efterfrågan på nya bostäder liten. I områden som domineras av ägarbostäder kan det däremot finnas ett motstånd mot hyresbostäder vilket gör det svårare att skapa en mångsidigare fördelning av besittningsformer i kvarteren. Kompletterande bebyggelse utmanar särskilt förverkligandet av ARA-projekt också ofta ur en kostnadssynvinkel. Att bygga om befintliga parkeringsplatser på parkeringsfält till konstruktioner höjer kostnaderna för projektet och kan förhindra genomförande av ARA-projekt. 3.2 REPARATION AV BYGGNADSBESTÅNDET Bostadsbeståndet i Esbo är relativt ungt. Av bostadshusen har 85 procent färdigställts på 1970-talet eller senare (bild 18). Av bostäderna i flervåningshus har hälften färdigställts på 1960 1980-talen och endast 4 procent före år 1960. På grund av att byggnadsbeståndet är klart nyare än i Helsingfors har ombyggnaderna av flervåningshus i Esbo precis inletts. Först ombyggs hus i områden byggda på 1960 1970-talen. Flervåningshusens reparationsbehov gäller särskilt fasader och hustekniska system, men också gårdar och parkeringslösningar. Utöver modernisering av hissar eller installation av hissar i efterhand utförs dessutom också andra mindre förbättringsåtgärder som inverkar på tillgängligheten. Möjligheten att ladda elbilar har blivit ett viktigt diskussionstema när det gäller att utveckla husbolagens parkering. Bostadshusets och bostadens skick inverkar på hur invånarna trivs och på äldre invånares möjligheter att bo hemma. Utöver behoven att reparera hustekniska system uppstår det mycket diskussion i husbolagen kring bland annat byggande av hissar och tillgänglighet i trapphusen, nya krav på energieffektivitet, användning av gemensamma lokaler och gårdar samt parkeringsområdenas skick och antal. Av hustekniska system utgör sanering av vatten och avlopp en stor investering för husbolag, men samtidigt också en möjlighet att utveckla byggnadens funktionalitet och främja boendetrivseln. 32
I samband med reparation av vatten och avlopp är det möjligt att med en skälig tilläggssatsning främja energieffektiviteten och lokalernas funktion samt att ta i bruk nya möjligheter som digitaliseringen medför. Smarta system som styrs av byggnadsautomation kan främja energieffektiviteten, trivsamheten, funktionaliteten och säkerheten samt höja byggnadens värde. Esbo stad främjar reparation av bostadsbeståndet genom att tillsammans med samarbetspartner ordna utbildningstillfällen för disponenter, husbolagens styrelsemedlemmar och invånare samt genom att utveckla stadens husbolagsrådgivning på webben. I stadens klimatprogram 2016 2020 ingår det ett mål att förbättra husbolagens medvetenhet om hur planenlig skötsel och underhåll inverkar på byggnadens värde, livscykelkostnader och energiförbrukning. Staden kan tillsammans med disponenten stöda husbolaget i att starta gemensamma gruppreparationsprojekt genom att med tanke på nätverkande erbjuda husbolagen information om reparationsbehoven och reparationsplanerna samt utbyggnadsmöjligheterna i fastigheterna inom ett område. Staden deltar också i forskningssamarbetsprojekt som gäller reparationsbyggande och söker vid behov fram pilotobjekt för projekten. Installation av hissar i gamla flervåningshus främjas med hissunderstöd. 2010-2016 12 % Okänd 1 % -1959 5 % 1960-1969 9 % 2000-2009 19 % 1970-1979 18 % 1990-1999 18 % 1980-1989 18 % Bild 18. Bostadsbeståndet i Esbo enligt byggnadsår. 33
3.3 FÖRBÄTTRING AV BOENDEMILJÖN 34 Invånarna är på det stora hela nöjda med sin boendemiljö, framgår av en enkätundersökning om kvaliteten på stadsaktiga boendemiljöer i tätorter med åtminstone 10 000 invånare. Undersökningen var ett gemensamt projekt mellan miljöministeriet och Finlands miljöcentral (enkäten Invånarbarometern 2016 om urbana boendemiljöer). De viktigaste trivselfaktorerna i bostadsområdena är läge och goda trafikförbindelser, naturmiljön i omgivningen och att omgivningen är lugn. Läge och trafikförbindelser var enkätens oftast nämnda trivselfaktorer och gick därmed om den tidigare främsta faktorn, lugnet. En tydlig trend under hela undersökningsperioden var att boendeönskemålen blivit mer urbana. Boende i flervåningshus i centrumaktiga områden har alltså blivit mer populärt och allt färre vill bo i egnahemshus. Utöver boendepreferenserna syns trenden också i önskemålen om tjänster. Kaféer och restauranger har för första gången varit de mest önskade tjänsterna i bostadsområdet enligt enkäten. Å andra sidan urskiljs bland önskemålen också boende i stadssmåhus i husbolag där önskemålen om en egen gård och tillgången till tjänster på promenadavstånd förenas. De flervåningshusdominerade bostadsområdena som byggts på 1960- och1970-talen behöver konkreta åtgärder för att förnya och utveckla såväl byggnader som näromgivningar. Det finns nästan 20 sådana småområden i Esbo och omkring en tredjedel av Esboborna bor i dem. Objekt för förortsutveckling i Esbo har redan en längre tid varit Södrik och Kyrkträsk, men utöver dem borde utvecklingssatsningar riktas till åtminstone Esboviken, Stensvik och Sököbacken, Mattby och Kvisbacka samt Bergans, Karabacka och Gröndal. I många gamla bostadsområden är problemet att invånarna åldras och minskar i antal och efterfrågan på tjänster förändras. Flyttning till och från vissa orter och en allt ensidigare invånarstruktur stärker utvecklingen av ojämlikhet mellan bostadsområdena. Ifall endast de som inte kan välja var de vill bo stannar kvar, hopas sociala problem och otrygghet i området. En mångsidig åldersfördelning och socioekonomisk bakgrund och en mångsidig värdegrund förebygger bäst att problemen hopar sig och att bostadsområdena segregeras. I många bostadsområden behövs nya tjänster och former till stöd för dem som riskerar bli utslagna. Boendemiljön ska vara fungerande, säker och tillgänglig. Invånarnas välmående och en smidig vardag påverkas bland annat av fungerande och tillräckliga tjänster, en förbindelse till naturen, goda relationer, hobbymöjligheter och trevlig sysselsättning samt upplevelser av att delta och lyckas.
Det är på stadens ansvar att se till att kvalitetsnivån på tjänsterna och den offentliga miljön bibehålls och utvecklas. Områdets invånare ska ha tillräckligt med samlingsplatser såsom invånar- och ungdomslokaler och aktivitetsparker. Den upplevda kvaliteteten på boendemiljön och hur intressant den upplevs vara bedöms också utgående från bostadsområdets identitet, särdrag och samhörighet. Man kan främja uppkomsten av en identitet och särdrag genom att betona eller producera sådana element och attraktionsfaktorer som gör att områdena skiljer sig positivt sinsemellan. Exempel på faktorer som främjar uppkomsten av en identitet och särdrag kan vara gatuskyltar, lampor eller byggnadsfasader som avviker från det vanliga, närhet till havet, byaktighet, innovativitet eller företagaranda i området. Att lyckas skapa en identitet och ett varumärke för nya områden, såsom Finno och Kera, är kritiskt med tanke på att områdena byggs hållbart och blir attraktiva. I nya områden betonas också behovet av att få tjänster samtidigt som bostadsbyggandet inleds så att vardagen fungerar och områdena utvecklas hållbart. Staden har deltagit i många projekt och program för renovering och ombyggnad i förorterna. I miljöministeriets förortsprogram 2008 2011 koncentrerades Esbos projekt till Södrik. Programmet för utveckling av bostadsområden 2013 2016 gällde förutom Södrik också Kyrkträsk. Programmet för utveckling av bostadsområden beviljade Esbo stad sammanlagt 2,5 miljoner euro för att utveckla dessa områden. Medan programmet för utveckling av bostadsområden pågick inleddes i Esbos fokusområde tiotals utvecklingsåtgärder enligt programmets nyckelteman (invånarnas deltagande, miljöns kvalitet, tjänsteutbud och stöd för ungas uppväxt). Utvecklingsåtgärderna stöddes genom flera olika forskningssamarbetsprojekt. Esbo stad har beredskap att också i fortsättningen delta i motsvarande förortsprogram som miljöministeriet och Finansierings- och utvecklingscentralen för boende koordinerar. Vid utveckling av gamla stadsdelar kan man också utnyttja olika forsknings- och samarbetsprojekt. Förortsutvecklingen har i Esbo grundat sig på projektspecifika inofficiella nätverk som kan reagera snabbt. I Esbo centrums område har den prövande utvecklingen fått fart av en områdesutvecklingsgrupp där staden, forskningssamarbetsinstanser och invånare deltar. Gruppen har genomfört flera försök med deltagande budgetering och digitala former av växelverkan, till exempel Budgetera en park (Budjetoi puisto) och Min idé (Mun idea), och kommer också i fortsättningen att utveckla invånardeltagandet enligt Berättelsen om Esbo. 35
3.4 FRÄMJANDE AV KOMPLETTERANDE BEBYGGELSE 36 Med kompletterande bebyggelse avses byggande i samband med eller i närheten av befintliga byggnader. Vid kompletterande bebyggelse tar man i bruk obebyggda tomter i planerna eller oanvänd våningsyta. Man gör också planändringar på tomterna för att utöka byggrätten eller planlägger markområden inom ett befintligt bostadsområde. Som bäst tar kompletteringen av bebyggelsen i bostadsområden årtionden och går ut på att staden styr förtätandet och förenhetligandet av samhällsstrukturen där byggnader som byggts vid olika tidpunkter kompletterar varandra i stadsbilden. Komplettering av bebyggelsen stöder en sammanhållning av stadsstrukturen, förbättrar livskraften i gamla bostadsområden och främjar bevarandet av tjänster i området. Kompletterande bebyggelse kan också balansera områdets byggnadsbestånd och befolkningsstruktur samt möjliggöra att man kan bo hela livet i samma bostadsområde. Esbo söker också nya sätt att bygga bostäder, t.ex. byggande av kvarter för flera generationer. Träbyggande kan vara ett bra alternativ till exempel för att höja flervåningshus. Komplettering av bebyggelsen främjar målen för stadens hållbara utveckling och förebyggande av klimatförändringen. Komplettering av bebyggelsen är också motiverat med tanke på den kommunala ekonomin. Staden har enligt generalplanen programlagt områden som passar bäst för kompletterande bebyggelse och gjort flera granskningar och utredningar om kompletterande bebyggelse. Också invånarna har involverats i dessa. Utöver flervåningshusområdena i Sökö, Södrik, Mattby, Stensvik och Karabacka har andra objekt varit småhusområdena i Frisans och Nöykis. För Olars och Kyrkträsks områden har det skapats principer om att ändra lokalerna i gatunivå till bostäder. Stadens riktlinjer som gäller kompletterande bebyggelse har antecknats i principerna för markanskaffning, marköverlåtelse och markanvändningsavtal. Det blir ofta diskussion om tillbyggnad och komplettering av bebyggelsen i befintliga kvarter i det skedet när ett husbolags ombyggnader närmar sig. Särskilt för bostadsområden med en förmånligare prisnivå är utmaningen att hitta en ekonomiskt lönsam ekvation för att genomföra projektet.
Tomten kan visa sig vara alltför liten för en tillräckligt stor nybyggnad eller en höjning av huset kan visa sig vara tekniskt svår att genomföra. Försäljningsintäkterna från en tilläggsbyggrätt räcker inte nödvändigtvis för att täcka ens en bråkdel av utgifterna för stambyte om man som en följd av kompletteringen av bebyggelsen måste bygga dyra konstruktioner för parkeringsplatser. I dessa områden behövs det utveckling av nya typer av parkeringslösningar och en flexibel anpassning av parkeringsnormerna. I enlighet med stadens godkända riktlinjer för parkering finns det inget krav på att i samband med kompletteringen av bebyggelsen i stadens gamla bostadsområden bygga parkeringsplatser som tidigare blivit obyggda. I bästa fall visar det sig att tilläggsbyggnadsprojekten är ekonomiskt lönsamma för husbolagen och att de på samma gång höjer marknadsvärdet för bostäder och kvaliteten på boendet. I staden klimatprogram 2016 2020 ingår ett mål om att utöka anvisningarna för husbolagen om tillbyggnad och komplettering av bebyggelsen. Som stöd för husbolagen har det sammanställts ett paket med råd om Esbos praxis och riktlinjer för tillbyggnad. Man inleder rådgivningen och aktiverar till åtgärder tillsammans med aktörer inom branschen. De mest centrala av dessa är intresseorganisationer (Fastighetsförbundet, Isännöintiliitto), aktörer inom miljöbranschen (HRM:s klimainfo) samt kommersiella aktörer (disponentbyråer, serviceföretag och företag som arbetar med reparationsbyggande). 37
4. EKOLOGISK HÅLLBARHET INOM BOENDE 4.1 ESBOS MÅL FÖR ATT FRÄMJA EN HÅLLBAR UTVECKLING Esbo har som mål att vara den hållbaraste staden i Europa. En internationell undersökning som blev färdig år 2016 visade att Esbo var Europas hållbaraste stad ur ekonomiskt, socialt, kulturellt och ekologiskt perspektiv. Esbo har också som mål att vara koldioxidneutral före år 2030. Esbos utsläpp av växthusgaser var 4,4 ton (koldioxidekvivalenter) per invånare år 2016. De största utsläppskällorna var byggnadernas uppvärmning och elförbrukning samt trafiken (bild 19). Man påverkar dessa bland annat genom placering av bostadsproduktionen och genom olika tekniska lösningar inom byggandet. Enligt HRM:s uppföljning minskade Esbos utsläpp av växthusgaser per invånare med 5 procent år 2016 jämfört med året innan. Detta berodde främst på att utsläppen av fjärrvärme och elförbrukning minskade. Trafikutsläppen ökade. De invånarspecifika utsläppen är 29 procent mindre jämfört med år 1990. Trots att de invånarspecifika utsläppen har sjunkit snabbt är det svårare att få helhetsutsläppen att börja minska. Esbos helhetsutsläpp år 2016 var 12 procent större än år 1990. För att främja en hållbar utveckling och bli koldioxidneutral fortsätter Esbo det sektorövergripande utvecklingsarbetet med programmet En hållbar stad som inleddes under den förra fullmäktigeperioden. Målet med utvecklingsprogrammet är att bygga och utveckla Esbo genom smarta lösningar, göra det smidigare och mångsidigare för Esboborna att röra sig, producera utsläppsfri energi, få Esboborna att agera ansvarsfullt och öka naturnyttorna i den närliggande naturen och skapa fler rekreationsmöjligheter. I bostadsproduktionen och boendet förutsätter programmet En hållbar stad ibruktagande av nya sätt att producera energi och utveckling av smarta lösningar för boende, främjande av ett hållbart sätt att röra sig samt att man gör det enkelt att ha ansvarsfulla levnadsvanor. 38
Bild 19 Utsläppen av växthusgaser per invånare i Esbo åren 1990 och 2000 2016 (källa: HRM). Olli Häkämies 39
4.2 OMBYGGNAD AV DET GAMLA BOSTADSBESTÅNDET 60 procent av utsläppen av växthusgaser i Esbo orsakas av boende. För att målet att staden ska bli koldioxidneutral nås krävs betydande förändringar vid nybyggnad, men särskilt förbättring av energieffektiviteten i det gamla bostadsbeståndet. Den nya produktionen ökar bostadsbeståndet i Esbo med ungefär ett par procent per år. Reparationer som gäller energieffektiviteten i det gamla befintliga bostadsbeståndet är centrala för att öka boendets ekologiska hållbarhet. Centrala reparationer med tanke på de gamla bostadsbyggnadernas energihushållning är ytterligare isolering av fasader och övre bjälklager, reparation av fönster och dörrar, ytterligare isolering eller förnyande samt förbättringar av uppvärmningssystem och ventilation. Reparationerna som görs för att förbättra energieffektiviteten ska vara ekonomiskt, funktionellt och tekniskt rationella. Det är inte lönsamt med för mycket reparationer. En kort återbetalningstid underlättar beslutsfattandet särskilt i bostadsaktiebolag. Det erbjuds för tillfället inga statliga energiunderstöd så som tidigare som skulle sporra till att inleda reparationerna. Stadens sätt att öka antalet reparationer som gäller energieffektiviteten är att ge råd och information samt att underlätta ibruktagandet av energieffektivare lösningar och att avlägsna hinder för ibruktagandet. 4.3 NYA ENERGIPRODUKTIONSSÄTT OCH SMARTA BOENDELÖS- NINGAR Esbos mål är att före år 2030 vid energiproduktionen övergå till att använda helt förnybara energikällor och samtidigt få användarnas utgifter för energi att minska. För att målet ska nås förutsätts det att man vid produktion och användning av energi utnyttjar lösningar som är smarta, energieffektiva, flexibla och energisnåla och bygger på teknologi utan nettoutsläpp av koldioxid. De nya bostadsområdena fungerar som viktiga exempel för det framtida byggandet av staden. Beaktande av energieffektivitet och av principerna för en hållbar utveckling redan i planläggnings- och tomtöverlåtelseskedet ger bättre möjligheter att uppnå målen. Olli Häkämies 40
Fjärrvärmens och jordvärmens områdesmässiga användningsmöjligheter ska preciseras och deras nyttor ska bedömas ur en hållbarhetssynvinkel. Eftersom man i nya bostadsområden eftersträvar värmedistributionsnätverk med lägre temperaturer är det möjligt att i en större skala utnyttja mindre, spridda energikällor såsom jord- och solvärme. Bostäderna kan i framtiden fungera också som energiförråd. I styrningen av energiproduktionen och energianvändningen utnyttjas smarta användarorienterade lösningar. Utvecklingen av smarta system innebär optimering av energibehoven under användningstiden och medan byggnaden står tom, ibruktagande av flexibilitet enligt efterfrågan samt beaktande av möjligheterna att utnyttja spillenergi. Smarta justerings- och styrsystem skapar bättre inomhusförhållanden och effektiverar energianvändningen. De förbättrar bostädernas energieffektivitet och minskar invånarnas energiräkning. Bostädernas uppvärmningsbehov minskar också som en följd av halvvarma lokaler såsom gröna rum, verandor eller inglasade balkonger. Att bostäderna blir varma och behovet av maskinell nedkylning minskas med hjälp av skuggande takskägg, utsprång, markiser och fönster med specialglas. Olli Häkämies 41
4.4 SMIDIGA TRAFIKLÖSNINGAR Esbos stadsstruktur stöder sig på en spårvägstrafik med nätverksstruktur. De bästa resultaten med tanke på den hållbara utvecklingen och klimatarbetet uppnås genom att stadsstrukturen förtätas, markanvändningen effektiveras, det placeras ny markanvändning i den nuvarande strukturen och invid de befintliga tjänsterna. Särskilt potentialen i omgivningarna kring stationerna ska utnyttjas effektivt. Grunden för trafiken ska vara en effektiv och fungerande kollektivtrafik och ett täckande och högklassigt gatunät för cyklister och fotgängare. Utvecklingen av fordonsteknologin stöder en trafik med låga utsläpp. Man ska utveckla alternativa typer av bränsle såsom biogas och biodiesel samt möjligheterna att ladda elbilar. I samband med bostadsbyggandet kan man främja särskilt en utökning av antalet laddningsställen för elbilar samt användningen av bilpoolfordon. Det ska finnas tillräckligt med cykelparkeringsplatser både i bostadshusen och i stationsomgivningarna samt i närheten av tjänsterna. Med hjälp av parkeringsnormer kan man reglera antalet och placeringen av parkeringsplatser. Att man kan identifiera kostnaderna för parkeringen och att den prissätts korrekt styr också invånarnas beteende. Man kan eftersträva effektiv och förmånlig parkering med hjälp av centraliserad parkering, alterneringsparkering samt gradvis byggande av parkeringsplatser. Byggandet av bostadsobjekt utan bilplatser eller med få bilplatser ska utredas särskilt invid goda kollektivtrafikförbindelser. 4.5 LÖSNINGAR KRING CIRKULÄR EKONOMI OCH DELNINGSEKO- NOMI SKAPAR NYA MÖJLIGHETER Cirkulär ekonomi och delningsekonomi möjliggör att Esbo utvecklas på ett nytt sätt. Vid byggandet ska man beakta lösningar kring cirkulär ekonomi som kan medföra mer nytta av samma förnödenhet med hjälp av nya användningsändamål, återanvändning och utveckling av helt nya affärsverksamhetsmodeller. Med nya användningsändamål avses att man i nya objekt använder oförändrade delar som rivits från andra byggnader, till exempel fönster, dörrar, betongbalkar och betongelement. I återvinning däremot används glas- och betongkross som råmaterial för nya material. Särskilt utvecklingen av återvinning av betongelement har konstaterats vara viktigt och betongåtervinning motiverat av klimatskäl, eftersom tillverkning av cement som används i betong i betydande grad ger upphov till växthusgaser. 42
Över 90 procent av koldioxidutsläppen som orsakas av tillverkningen av byggprodukter uppstår vid tillverkningen av cement och stål. Tillverkning av byggprodukter av trä orsakar mindre koldioxidutsläpp än konkurrerande material. Träbyggande är 5 11 procent förmånligare då man granskar skillnaden i utsläppen mellan trä- och betongflervåningshus under byggnadens hela livscykel, beroende på energieffektiviteten och längden på livscykeln som granskas. Detta framgår av en undersökning av jubileumsfonden för Finlands självständighet Sitra. Underhållet inverkar i betydande grad på längden på byggnadens livscykel och därmed på växthusutsläpp under hela livscykeln. 4.6 EKOSYSTEMTJÄNSTER AV BYGGNAD AV GRÖNOMRÅDEN Målet med den nationella planen för anpassning till klimatförändringen 2022 är att samhället kan anpassa sig till klimatförändringen och kontrollera riskerna som gäller den. Ökade regnmängder, perioder av hetta och perioder av torka, översvämningar och andra olägenheter måste kunna beaktas såväl vid planering av nya bostadsområden som vid underhåll och förnyande av gamla fastigheter och gammal infrastruktur. Grönområden jämnar ut både temperaturen och topparna av regnmängden i tätt byggda stadsområden. Grönområdena stöder naturens mångfald i den täta stadsstrukturen, gör dagvattnets flöde långsammare, jämnar ut temperaturen och fungerar som skyddsområden. En mångsidig natur och miljö ökar också invånarnas välmående. Närnaturens betydelse som rekreationsplats är viktig. Man kan stärka kännedomen om och förhållandet till närnaturen och öka invånarnas möjligheter att påverka omsorgen om den närnaturen. Invånarnas intresse för stadsodling ska beaktas som en del av stadsplaneringen och utvecklingen av boendemiljön. Källan till texten i kapitel 4 är HRM:s utredning Ilmastoviisas asuminen, Helsingin seudun asuntoraportti 2017. Stadsteknikcentralen 43
BOSTADSPROGRAMMET 2018-2021 Olli Häkämies 44