Årsredovisning 2010
Innehåll 5 Förvaltningsberättelse Förslag till vinstdisposition Fastighetsbestånd Intäkter och resultat Investeringar och försäljningar Avslutade och pågående projekt Likviditet och kassaflöde Finansiering Möjligheter och risker Händelser efter räkenskapsårets utgång Eklandias fastighetsbestånd 8 Att skapa utrymme Med hjärtat i vården och hjärnan i köket Ett utrymme för rikets säkerhet Från container till färdigt hus Personal Eklandias miljöarbete 18 Ekonomi Resultaträkning Balansräkning Förändring av eget kapital Kassaflödesanalys Noter Revisionsberättelse Fastighetsförteckning Definitioner 2
Viktigt att regionen fortsätter spira Under 2010 har vi på Eklandia märkt att konjunkturen har vänt uppåt. Det är glädjande att det går bättre för Sverige, vilket leder till att även exporten och de viktiga industrierna i Göteborg går bättre. Det i sin tur leder till en större efterfrågan på lokaler. I oktober presenterade tidningen Fastighetsnytt en undersökning som tagit tempen på fastighetsbranschen. Det visade sig att åtta av de tio största kommersiella fastighetsbolagen i Sverige tror på stigande marknadsvärden under det kommande året. Drygt 80 procent tror på stigande hyresintäkter och ungefär hälften räknar med att försäljningspriserna ökar. Så optimistiskt var det inte i fastighetsbranschen ens under högkonjunkturens topp 2007. Men undersökningen i Fastighetsnytt visar också att den största utmaningen är att få tillgång till attraktiv tomtmark. Många av de tillfrågade bolagen ser detta som det enskilt största problemet. Jag kan inte annat än hålla med, därför kommer Eklandia under 2011 att arbeta aktivt för att utveckla och förbättra samarbetet med kommunens organ. Eklandia har en lång tradition av att engagera oss i Göteborgs utveckling. För oss är det helt avgörande att regionen spirar och att Göteborg har en god tillväxt för arbete, företagande och forskning. Vi har haft tydliga mål för att öka vår närvaro, bli ännu bättre på att vara lyhörda och ännu snabbare på att åtgärda fel och brister. Ett situationsanpassat ledarskap Om våra hyresgäster är kärnan i vår verksamhet är våra medarbetare hjärtat i företaget. Därför arbetar vi aktivt med att erbjuda en stimulerande arbetsmiljö där varje medarbetare ska trivas. Med ett och ett halvt års mellanrum mäter vi NMI (NöjdMedarbetarIndex) och i år låg siffran på 92 av 100, vilket motsvarar ca 4,8 på en 5-gradig skala. Vi tror att ju bättre vi har det internt, desto bättre kan vi arbeta externt. Och det är inte bara vi ledare som tar ansvar för företagets utveckling vi har ett situationsanpassat ledarskap där alla har möjlighet att säga sitt om företaget och utvecklas på ett individuellt plan. I januari 2011 inför vi en ny organisation som består av två affärsområden istället för tre. I samband med omorganisationen skapas ett flertal nya tjänster där vi bland annat får möjlighet att lyfta fram fler och yngre medarbetare till mer ansvarsfulla positioner. De kundansvariga kommer att jobba mer aktivt med att möta våra hyresgäster. Det ska bli spännande att följa hur både organisationen och våra medarbetare utvecklas under det kommande året. Kundnöjdheten ökar ytterligare För att bidra till en hållbar utveckling arbetar Eklandia kontinuerligt med miljöfrågor, där vår viktigaste åtgärd är driftoptimeringar. Det är glädjande att se att vårt arbete ger effekt trots att det var en extremt kall vinter och en förhållandevis varm sommar 2010 har energianvändningen i våra fastigheter minskat. Vi har däremot behållit vår höga uthyrningsgrad och ligger för närvarande på 95 procent, vilket vi givetvis är mycket nöjda med. Under året har vi bland annat förvärvat en logistikfastighet på Transportgatan 17, byggt nya lokaler på Transportgatan 37 samt startat en nybyggnation av en lager- och logistikfastighet på Tagenevägen 34. Det är första gången vi drar igång en byggnation utan ett påskrivet hyreskontrakt och anledningen är att vi ser en ökad efterfrågan och vill ligga steget före. Vår NKI-siffra (NöjdKundIndex) låg i år på 79, vilket motsvarar ca 4,5 på en 5-gradig skala. Trots att förra årets resultat var högt har alla områden som mäts gått framåt. Det förbättrade resultatet beror på att vi har analyserat förra årets NKI och tagit fram åtgärdsplaner. Avslutningsvis vill jag tacka alla medarbetare och hyresgäster för ett bra 2010 och önska nya hyresgäster varmt välkomna till Eklandia. Året i korthet Tage Christoffersson Verkställande direktör Resultatet efter finansnetto uppgick till 204 Mkr (170). Bolagets hyresintäkter uppgick till 519 Mkr (489). En fastighet om totalt 22 700 kvm har förvärvats för 82 Mkr. Fyra fastigheter om totalt 8 941 kvm har avyttrats för 50 Mkr. Totalt har 105 Mkr (65) investerats i befintliga fastigheter. 3
Lager- och logistikfastigheter Kontors- och butiksfastigheter Projekt/mark 4
Förvaltningsberättelse Fastighetsbestånd Eklandias fastighetsbestånd uppgick den 31 december 2010 till 84 (86) fastigheter med en sammanlagd uthyrningsbar yta på 531 389 kvm (516 107). Det sammanlagda bokförda värdet var 4 019 Mkr (3 934). Eklandias värderingar per årsskiftet visar ett värde om 5 481 Mkr. Geografiskt är fastigheterna koncentrerade till Storgöteborg, främst inom Göteborgs kommun där Eklandia har ca 94% (95) av sitt bestånd. Resterande ytor finns i Härryda och Mölndal. Eklandias fastigheter är avsedda för kommersiellt bruk och inrymmer lokaler från följande kategorier: Kontors- och butikslokaler Industri- och lagerlokaler Intäkter och resultat Uthyrningsgraden under 2010 var 95,4% (95,9) och hyresintäkterna uppgick till 519 Mkr (489). Driftsöverskottet före avskrivningar var 357 Mkr (337). Avskrivningarna uppgick till 54 Mkr (55) och det finansiella nettot till -96 Mkr (-93). Resultatet efter finansnetto var 204 Mkr (170). Investeringar och försäljningar Under 2010 förvärvades en fastighet med en total yta om 22 700 kvm för en köpeskilling om 82 Mkr. Fastigheten är belägen i Bäckebol, Göteborg. Investeringar i befintliga fastigheter var totalt 105 Mkr (65). Under året avyttrades fyra fastigheter om totalt 8 941 kvm till en sammanlagd köpeskilling om 50 Mkr. Avslutade och pågående projekt Här följer ett urval av Eklandias avslutade och pågående projekt 2010: På Transportgatan 37 avslutade vi i början av december en nybyggnation för Byggmax. Fastigheten har en yta på 2 217 kvm och inrymmer en av Byggmax fyra butiker i Göteborgsregionen. I vår fastighet på Östra Hamngatan 16 har vi avslutat ett stort ombyggnadsprojekt för Nordea. Ombyggnaden har pågått under ett år på tre olika plan i fastigheten. I samma fastighet har även en stor ombyggnation påbörjats för vår nya hyresgäst Know IT Göteborg AB. Inflyttning sker under våren 2011. Under hösten 2010 har en nybyggnation påbörjats på Tagenevägen 34. Det är en logistikfastighet med en yta på 6 400 kvm. I december 2010 skrevs kontrakt med Direct Cargo i Göteborg AB, som flyttar in i hela fastigheten sommaren 2011, då nybygget beräknas vara färdigställt. På Mejerigatan 1 i Kallebäck pågår en större ombyggnation för stora delar av ICA Fastigheter Sverige AB. Projektet ska pågå fram till 1 augusti 2011. Likviditet och kassaflöde Likvida medel var vid räkenskapsårets slut 0 Mkr (0). Kassaflödet från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital uppgick till 253 Mkr (238). Överskottet i likviditeten amorteras löpande mot de räntebärande lånen från moderbolaget. Finansiering Vid årets slut var det egna kapitalet 1 107 Mkr (1 077). Räntebärande lån uppgick till 2 852 Mkr (3 251), innebärande en belåningsgrad på 53%. Merparten av finansieringen utgörs av lån från moderbolaget Castellum AB. Räntevillkoren för dessa lån bestäms inför varje kalenderkvartal och baseras på Castellums genomsnittliga upplåningskostnad. Räntan var vid årets slut 3,8 % (3,8) och den genomsnittliga bindningstiden för räntorna i den underliggande låneportföljen 5
Förvaltningsberättelse uppgick till 2,6 år (2,8). Utöver dessa interna lån har Eklandia även lån på 153 Mkr (537) hos externa kreditgivare. Möjligheter och risker Stigande marknadsräntor är normalt över tid en effekt av ekonomisk tillväxt och stigande inflation, vilket antas leda till högre hyresintäkter. Detta beror dels på att efterfrågan på lokaler antas öka vilket medför minskade vakanser och därmed potential för stigande marknadshyror, dels på att indexklausulen i de kommersiella kontrakten kompenserar den stigande inflationen. En högkonjunktur innebär därmed högre räntekostnader men även högre hyresintäkter, medan omvänt förhållande råder i en lågkonjunktur. Förändringen i hyresintäkter och räntekostnader sker inte exakt samtidigt, varför resultateffekten på kort sikt kan uppstå vid olika tidpunkter. Fastigheternas värde bestäms av utbud och efterfrågan, där priset främst är beroende av fastigheternas förväntade driftsöverskott och köparens avkastningskrav. En ökande efterfrågan medför lägre avkastningskrav och därmed en prisjustering uppåt, medan en vikande efterfrågan får motsatt effekt. På samma sätt medför en positiv real utveckling av driftsöverskottet en prisjustering uppåt, medan låg real tillväxt får motsatt effekt. Händelser efter räkenskapsårets utgång Inga händelser av väsentlig betydelse för Eklandia har skett efter räkenskapsårets utgång. Förslag till vinstdisposition Moderbolag Till årsstämmans förfogande står följande vinstmedel: Balanserad vinst 212 776 030 Årets resultat 21 912 070 234 688 100 Styrelsen föreslår att vinstmedlen disponeras enligt följande: Utdelning till aktieägaren 79 000 000 Överföres i ny räkning 155 688 100 234 688 100 Kontraktsförfallostruktur Antal 140 120 100 80 60 40 20 0 2011 2012 2013 2014 2015 2016+ 250 200 150 100 50 0 Mkr År 6
Eklandias fastighetsbestånd 2010-12-31 2010-12-31 januari december 2010 Antal Yta Bokfört Bokfört Hyres- Hyres- Ekonomisk Hyres- Fastighets- Fastighets- Driftsfastigheter tkvm värde värde värde värde uthyrnings- intäkter kostnader kostnader överskott Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm grad Mkr Mkr kr/kvm Mkr Kontor/butik Centrala Göteborg 21 89 1 417 15 831 182 2 028 96,5% 175 46 516 129 Östra Göteborg 4 60 371 6 156 60 1 002 93,9% 57 18 298 39 Hisingen 12 54 466 8 651 61 1 135 94,1% 58 17 315 41 Övriga orter 1 12 142 12 453 15 1 340 100,0% 15 2 154 13 38 215 2 396 11 141 318 1 480 95,7% 305 83 385 222 Lager/industri Hisingen 33 245 1 238 5 036 171 698 95,4% 163 36 146 128 Östra Göteborg 4 49 243 4 958 42 853 99,9% 42 16 318 26 Övriga orter 3 22 102 4 713 12 550 94,3% 11 3 167 8 40 316 1 583 5 002 225 712 96,2% 216 55 174 162 Summa 78 531 3 979 7 486 543 1 023 95,9% 521 138 259 384 Uthyrning och fastighetsadministration 23 44-23 Summa efter uthyrning och fastighetsadministration 161 303 361 Projekt 1 16 Obebyggd mark 6 31 Totalt 84 531 4 019 543 521 161 361 Ovanstående sammanställning avser de fastigheter som Eklandia ägde vid årets utgång och avspeglar fastigheternas intäkter och kosntader såsom de hade ägts under hela året. Avvikelserna mellan ovan redovisade driftöverskott om 361 Mkr och resultaträkningens driftöverskott om 357 Mkr förklaras av, dels att driftöverskottet i under året sålda fastigheter har frånräknats 1 Mkr, dels att driftöverskottet i under året förvärvade/färdigställda fastigheter räknats upp med 5 Mkr såsom de ägts eller varit färdigställda under hela året. 7
Med hjärtat i vården och hjärnan i köket 8
Verksamhetsledningen vid Ambulans och Prehospital Akutsjukvård, som ansvarar för Sahlgrenskas ambulanssjukvård, sitter i en del av Pellerins Margarinfabrik. Här är en ständig trafik av människor som ska på möten, kompetensutveckling och introduktionsutbildning. Men det är inte i konferensrummen som de mest kreativa tankarna och idéerna föds utan i köket. Under ett typiskt dygn på Sahlgrenska Universitetssjukhus tar man emot 650 akutpatienter samtidigt som det föds ett barn i timmen. Dessutom genomförs 175 operationer och 800 röntgenundersökningar. Under samma dygn rycker ambulansen ut ungefär 150 gånger och den större delen av dessa körs av Falck Ambulans AB. Men ambulanssjukvården bedrivs inte enbart på entreprenad Sahlgrenska har också några egna ambulanser. Vi på SU Ambulans ansvarar för utveckling och utbildning av Göteborgsregionens ambulanssjukvård, säger Per Örninge, ambulansöverläkare. Och för att kunna utveckla en verksamhet måste du emellanåt vara ute i verkligheten. Därför har vi valt att behålla två ambulanser och en läkarambulans i egen regi. Fram till hösten 2009 höll SU Ambulans till vid Mölndals sjukhus. Men allt eftersom enheten expanderade började lokalerna kännas för trånga. Det var dags att söka sig vidare. Genom PKMC, Prehospitalt och Katastrofmedicinskt Centrum, fick de tips om att Eklandia hade lediga lokaler i Pellerins Margarinfabrik. PKMC satt redan i byggnaden och för SU Ambulans var det en klar fördel att sitta nära dem. Frågan var bara om lokalerna skulle passa deras verksamhet. En viktig faktor för oss är att vara nåbara, säger Per Örninge. Vi måste vara lättillgängliga för egna medarbetare och samarbetspartners som till exempel polisen. Därför var det angeläget för oss att lokalen låg hyfsat centralt, vilket den ju gör. Sedan har vi väldigt mycket möten och utbildningar, så vi har även behov av stora ytor och flera konferensrum. För att tillgodose SU Ambulans behov flyttade Eklandia på entrén och några innerväggar, skapade ett extra konferensrum och gjorde viss renovering. På SU Ambulans är man mycket nöjda med resultatet. Den här lokalen är både större och fräschare än den vi hade innan, säger Carina Jagenäs, verksamhetschefsassistent. Här finns också gott om förvaringsutrymmen, något vi verkligen behövde. Dessutom har Eklandia bra fastighetsservice. De är snabba och enkla att ha att göra med. Eklandia har även hjälpt oss att skapa ett större kök, säger Per Örninge. Just köket är en oerhört viktig plats för oss, eftersom det fungerar som en slags tankesmedja. Här möts vi och har spontana och yviga diskussioner. Det är faktiskt i köket som många nya idéer och rutiner har sett dagens ljus. 9
Ett utrymme för rikets säkerhet AmbuAlarm är Västra Götalandsregionens enhet för styrning, utveckling och uppföljning av ambulansalarmering, prioritering och dirigering. AmbuAlarm arbetar nära SOS Alarm, som ansvarar för att ta emot alla inkommande samtal till nödnumret 112, och sköter alla kontakter mellan Västra Götalandsregionens prehospitala verksamheter och larmcentralen. Även om SOS Alarm har ett rikstäckande uppdrag genom staten så har Västra Götalandsregionen alltså ett eget avtal som gäller just här. Och eftersom regionen har som mål att bli bäst i Sverige på alarmering bildades AmbuAlarm 2009 som ett internt kunskapscentrum som bevakar, följer upp och utvecklar det regionala avtalet med SOS Alarm. Vår uppgift är både att kontrollera SOS Alarm och att utbilda deras personal, säger Pontus Rotter, verksamhetsutvecklare hos AmbuAlarm. Dels följer vi ambulansutryckningar i realtid på monitorer, dels analyserar vi händelseförlopp i efterhand genom att lyssna på inspelade ljudfiler ungefär som när man analyserar svarta lådan efter ett flyghaveri. Vi läser avvikelserapporter, tittar på statistik och använder avancerade analysprogram för att ta fram nya riktlinjer och förbättrade rutiner. I AmbuAlarms uppdrag ingår också att införa det nya radiosystemet RAKEL, ett gemensamt kommunikationssystem för de svenska blåljusmyndigheterna, samt att utveckla övriga kommunikationsvägar inom det prehospitala området. Eftersom 112 är en grundläggande funktion för rikets säkerhet har AmbuAlarms lokaler ett extremt högt säkerhetsskydd, inklusive reservkraft som gör att verksamheten kan pågå även om det skulle bli strömavbrott i hela stadsdelen. Dörrarna har slussar och är kameraövervakade, väggarna är förstärkta med plåt och fönstren är både skottsäkra och försedda med galler. Både AmbuAlarm och SOS Alarm var kravställare gentemot Eklandia, och vi är väldigt nöjda med resultatet, säger Pontus Rotter. Det har varit många konsulter här sedan vi flyttade in allt från målare till olika tekniker men vi har aldrig upplevt något strul. Allt har flutit på bra och Eklandia dyker upp när vi behöver dem. 10
11
Från container till färdigt hus 12
Hemmasnickartrenden och tv-program som Äntligen hemma och Roomservice är några av skälen till att marknaden för DIY (do-it-yourself) växer lavinartat. För Byggmax, som är en offensiv lågprisaktör inom byggvarubranschen, blev trycket så hårt på butiken i Hisings Backa att de valde att bygga en nästan dubbelt så stor lokal på tomten bredvid. I början av december 2010 flyttade Byggmax från 6 000 kvadratmeter på Transportgatan 39 till 10 000 kvadratmeter mark med byggnad på 2 217 kvm på Transportgatan 37. Men egentligen började detta nybyggnadsprojekt i en betydligt mer blygsam skala. Under hösten 2009 hörde Byggmax av sig till oss eftersom vi äger tomten som ligger bredvid deras butik i Hisings Backa, berättar Hans Stridh, fastighetschef på Eklandia. De undrade om de kunde ställa en container på vår mark. Då föreslog vi lite skämtsamt att vi skulle bygga ett helt nytt hus åt dem istället. Och sen blev det så. Vi hade växt ut våra lokaler i Hisings Backa och behövde större utrymme, säger Niklas Kindahl, etableringsansvarig på Byggmax. Vi började snegla på tomten bredvid, som ägs av Eklandia, och när allt var förhandlat och klart lämnade vi konceptbeskrivning och ritningsunderlag till dem. Sedan sökte Eklandia bygglov och hanterade alla kontakter med kommunen, arkitekter, byggbolag och underentreprenörer. Byggnationen har hållit tidplanen trots att det funnits en del utmaningar längs vägen, framför allt ur ett miljöperspektiv. Eftersom marken ligger inom ett vattenskyddsområde ställer kommunen tuffa krav på utförande av schaktning, fyllnads- och dikningsarbeten, dagvattenanslutningar och anläggande av permanent uppställningsplats för motorfordon. Dessutom ska de ytor som tas i anspråk vara utformade så att släckvatten som används vid en eventuell brand kan samlas upp och omhändertas genom pumpning istället för att rinna ut i Göta älv. Ytterligare ett krav från kommunen är att byggnaden anläggs på en säker golvnivå (+ 13.00 meter över havets nollpunkt) med tanke på tidigare högvattenstånd, berättar Dan Nyström, projektledare på Eklandia, och syftar på när orkanen Gudrun drog in i januari 2005 och vattenståndet steg till + 11.60. Byggmax har idag fyra butiker i Göteborgsregionen (Hisings Backa, Kållered, Partille och Kungsbacka), som alla känns igen på sitt koncept för effektivt och tidsbesparande handlande. Det innebär bland annat att det finns drive-in system där kunden själv plockar virke, sten, betong, gips, isolering m.m. direkt från lagerhyllorna och att varorna skannas av personalen på vägen ut med hjälp av en handdator. En annan anledning till att Byggmax lyckats pressa priserna i denna konkurrentutsatta bransch är att de inte har något centrallager, eftersom leverantörerna skeppar varorna direkt till butikerna. 13
Personal Antalet medarbetare uppgick vid årsskiftet till 39 personer. Andelen kvinnor och män var 36 % respektive 64 %. Eklandia är en arbetsgivare som arbetar aktivt med att alla medarbetare ska trivas och må bra både på jobbet och på fritiden. För att uppnå detta har vi regelbundna medarbetarsamtal och individuellt anpassad kompetensutveckling. Vi arbetar aktivt med friskvård och hälsa i form av årliga aktiviteter som hälsoundersökningar, konditionstester och kostrådgivning. Eklandia erbjuder även fysisk träning i olika former samt massage och andra typer av förebyggande hälsovård. Våra värderingar Eklandia har ett öppet informationsflöde med tydliga mål, korta beslutsvägar och stor delaktighet för medarbetarna i företagets verksamhet. Vi har tre värderingar som är viktiga ledstjärnor i vårt sätt att vara mot varandra, mot våra leverantörer och i relationen till våra hyresgäster: Affärsmässiga Affärsmässighet är grunden för att skapa goda relationer med våra kunder och en trygg arbetsplats för våra medarbetare, där både affärer och människor har möjlighet att utvecklas. Ansvarsfulla Vi tar ansvar för, och visar hänsyn till, mänskliga rättigheter och arbetsförhållanden. Vi tar ett stort miljöansvar och miljöarbetet är en naturlig del av vår vardag. Öppna Vi har en företagskultur som bygger på trygghet, öppenhet och ansvar. Det skapar vi genom att vi är rädda om varandra, ger möjlighet till fortlöpande utbildning och kompetensutveckling, samt är öppna för nya idéer och förslag. NMI NöjdMedarbetarIndex Medarbetarnas trivsel, engagemang och delaktighet är avgörande för ett företags arbetsklimat och konkurrenskraft. För att få återkoppling på våra insatser mäter vi regelbundet NMI (NöjdMedarbetarIndex). NMI är beroende av ett flertal parametrar, till exempel samarbete, påverkan och återkoppling. Vår senaste mätning gav resultatet 92 av 100, vilket motsvarar 4,8 på en 5-gradig skala. Det är glädjande att vårt aktiva arbete leder fram till så bra resultat och att vi alla bidrar till den goda arbetsmiljön. 14
Vårt miljöarbete tar avstamp i teknik Energibesparingar innebär att förändra beteenden och vanor, medan energieffektiviseringar uppnås genom tekniska lösningar. På Eklandia arbetar vi med båda delarna, men det är genom energi eller effektiviserande teknik vi som fastighetsägare kan göra störst skillnad. Ett exempel på sådan teknik är konverteringar från natur- eller stadsgas till fjärrvärme eller från egen kylanläggning till fjärrkyla. Ett annat exempel är byte från glödljus till lysrör eller lågenergilampor och installation av rörelsesensorer för effektivare styrning av belysningen. I samband med att vi byter styr- och reglerutrustningen i våra fastigheter installerar vi även frekvensomvandlare. På så sätt kan flödet anpassas till en glidande skala istället för enbart av eller på. Vi utökar också kontinuerligt internetuppkopplingen mot våra fastigheters styr- och reglerutrustning, vilket innebär att vi kan se både ögonblicklig och historisk information om fastigheternas driftstatus. Detta gör att vi på distans kan bevaka och justera inomhusklimatet, samt att larm automatiskt skickas till fastighetsansvarig om något inte fungerar som det ska. På så sätt får vi både effektivare styrning och optimerat inomhusklimat för våra hyresgäster. Så förutom minskad miljöpåverkan innebär energieffektiv teknik även bättre arbetsmiljö, minskade energikostnader och minskade kostnader för drift och underhåll. Att vi är framgångsrika i vårt miljöarbete och även lyckats kommunicera resultatet av det fick vi kvitto på i årets NKI (NöjdKundIndex), där miljöområdet hade förbättrats med hela 6 enheter jämfört med året innan. Det är vi givetvis både glada och stolta över. Vår första Green Building-certifiering Syftet med de numera lagstadgade energideklarationerna är att inventera alla byggnaders energianvändning och att definiera hur och i vilken utsträckning energianvändningen kan effektiviseras. Deklarationerna utgår från bedömningsgrunderna inom Green Building, som är ett system som har lanserats av EU. Kriteriet för att ansöka om Green Building-certifiering av en nybyggd fastighet är att den använder 25 procent mindre energi än vad som anges i Boverkets normer för nybyggnation. För en befintlig fastighet måste energianvändningen minska med minst 25 procent under en femårsperiod. Detta är något vi har uppnått i vår fastighet på Lergodsgatan 1, vilket innebär att vi har fått vår första Green Building-certifiering. De investeringar som gjordes på Lergodsgatan under 2008 innefattade byte av befintlig gaspanna mot en modern med kondenserande drift och en verkningsgrad på över 100 procent. Ett nytt styr- och reglersystem med tids- och frekvensstyrning av ventilationen sattes in och kopplades upp mot internet. Uppvärmning av varmvatten lades över från att värmas upp med elenergi till att värmas upp med naturgas. Lergodsgatan 1 som fick en Green Bulding-certifiering i december 2010 Sammantaget gav dessa åtgärder en minskning av energianvändningen i fastigheten med 26 procent jämfört med 2007 trots ökad uthyrningsgrad. Våra konkreta miljöåtgärder 2010 Installerat en ny panna i vår fastighet på Manufakturgatan 21-23. Pannan är rökgaskondenserande, vilket innebär att den uppnår en hög effektivitetsgrad. Konverterat från stadsgas till fjärrvärme i vår fastighet på Hildedalsgatan 2. Konverteringen leder framför allt till en koldioxidvinst, men även en minskad energianvändning. Beslutat om konvertering från egen kylanläggning till fjärrkyla i tre centrala fastigheter. Totalt kommer detta att minska energianvändningen i dessa tre fastigheter med ca 300-400 MWh per år, vilket ungefär motsvarar den energi som 300 villor använder till belysning per år. Konverteringen träder i kraft under 2011. Inlett ett samarbete med Renova som innebär att de hjälper oss och våra hyresgäster i de centrala delarna av Göteborg med källsortering. Byggt ett miljöhus för källsortering på Tillgängligheten 1-3 och påbörjat byggnation av ett miljöhus på Mejerigatan 1. Utökat internetuppkopplingen mot styr- och reglerutrustningen i våra fastigheter från en tredjedel till knappt hälften. Detta innebär att vi kan följa driften och reglera till exempel kyla och värme på distans. Utbildat våra fastighetsansvariga både teoretiskt och praktiskt i energieffektivisering. Analyserat energideklarationerna och tagit ett helhetsgrepp om hur vi går vidare och vilka fastigheter som ska prioriteras. 15
Blänkare från 2010 Det läkande rummet Eklandia har för andra året i rad sponsrat Det Läkande Rummet. Det är ett annorlunda och interaktivt vårdrum på Drottning Silvias barnoch ungdomssjukhus, som invigdes av Drottningen i november 2009. Rummet har har bland annat en färgglad hage på golvet, färgglada kuddar, whiteboard, laptop och ett fantasieggande, abstrakt takmönster. Det Läkande Rummet ligger på hjärtavdelningen, vilket innebär att det är familjer som tillbringar lång tid på sjukhuset, t ex i väntan på ett nytt hjärta, som erbjuds att bo i rummet. Enligt Tomas Gedda, ansvarig för sjukhusets insamlingsstiftelse, har rummet mottagits på ett fantastiskt sätt av både föräldrar och barn. Många projekt som stiftelsen har infört på barnsjukhuset har varit pilotfall, och dessa (inklusive Det Läkande Rummet) blir naturliga delar att ta med sig vid planering av nya sjukhus. Handslaget Eklandia deltar för tredje omgången i Handslaget, som är ett långsiktigt projekt i samarbete med Västsvenska Handelskammaren, för att öka samverkan mellan näringsliv och skola. För oss innebär Handslaget en unik möjlighet att lära känna de ungdomar som kanske blir våra medarbetare eller hyresgäster i framtiden dessutom tycker vi att det är viktigt att öka intresset för bygg- och fastighetsbranschen. Just nu följer vi en klass på Brunnsboskolan under en treårsperiod och under 2010 har vi träffats vid två tillfällen. På vårterminen var vi välkomna till Brunnsboskolan där klassen presenterade sin skola och gav oss en rundvandring, som avslutades med lunch. Under höstterminen bjöds klassen in till oss och de fick en presentation av Eklandia som företag - vår vision och vårt varumärke - och en guidad rundtur med buss bland våra fastigheter. Eleverna fick även i uppdrag att i mindre grupper utforma en reklamannons för valfritt objekt. Under våren 2011 ska de presentera sina förslag och vi kommer att utse en vinnare. Ny hemsida I början av 2010 lanserade vi vår nya hemsida i enlighet med vår nyligen framtagna varumärkesplattform och grafiska profil. För att underlätta för både befintliga och presumtiva hyresgäster att hitta rätt information var vårt mål att skapa en inspirerande webbplats med bra sökfunktioner, enkel struktur och tydlig navigering. Att vi lyckades fick vi kvitto på när företaget Woodstar valde oss som ny hyresvärd delvis tack vare vår hemsida. - Jag tyckte att Eklandias hemsida var snygg, enkel och strukturerad, säger Mikael Andersson på Woodstar. Det var lätt att hitta den information jag sökte och att se tydliga bilder på de objekt jag var intresserad av. Mikael Andersson hittade Eklandia efter att ha googlat på olika fastighetsbolag. 16
Utrymme för det lilla extra På Eklandia vill vi att våra hyresgäster ska trivas i stort som smått. Därför ser vi med jämna mellanrum till att ge dem det där lilla extra. Det kan vara en golfturnering, semlor på fettisdagen, midsommarlunch i någon av våra fastigheter, glögg och pepparkakor kring lucia eller korgar med godis till jul (som vi packar själva och gör till en företagsaktivitet). Eklandia Fastighets AB:s Idrotts- och Kulturförening För att stärka den interna gemenskapen och ge våra anställda möjligheter att prova på nya och annorlunda aktiviteter har Eklandia under 2010 bildat EFIK Eklandia Fastighets AB:s Idrotts- och Kulturförening. Tanken med EFIK är att den ska komplettera våra traditionella friskvårdsaktiviteter med olika sociala aktiviteter, som till exempel teater, biobesök, stadsrundvandring, curling, klättring och olika idrottsarrangemang. Som första aktivitet genomförde vi i november en kväll med curling. Det blev ett välbesökt och uppskattat arrangemang. Lokalt engagemang Som en av de största kommersiella fastighetsägarna i Göteborgsområdet är det viktigt för oss att vara delaktiga i utvecklingen av vår stad. Därför är vi sedan lång tid tillbaka engagerade i ett antal nätverk, som till exempel Innerstaden Göteborg och Föreningen Avenyn. Ett av de projekt vi varit med och finansierat är upprustningen av Domkyrkoplan och närliggande innerstadsgator, men vi jobbar också kontinuerligt med projekt för klotterfria miljöer och renhållning. Sedan 2004 är vi med och sponsrar Julstaden Göteborg ett långsiktigt samarbete mellan kommunen, fastighetsägare och näringsidkare som går ut på att med ljus och färg skapa nya och vackra upplevelser i stadsmiljön. 17
Resultaträkning Ekonomi KONCERN MODERBOLAG Belopp i tkr 2010 2009 2010 2009 Hyresintäkter Not 2 519 000 488 822 230 773 230 582 Driftskostnader Not 7-87 855-81 953-39 113-41 070 Underhåll -20 946-20 130-10 237-10 693 Tomträttsavgäld -3 718-2 298-589 -585 Fastighetsskatt -25 991-22 929-12 065-11 188 Uthyrning och fastighetsadministration Not 7-23 385-24 690-7 486-13 270 Driftsöverskott före avskrivningar 357 105 336 822 161 283 153 776 Avskrivningar Not 3-53 701-54 998-17 087-19 214 Bruttoresultat fastighetsförvaltning 303 404 281 824 144 196 134 562 Försäljning fastigheter/aktier Försäljningsintäkter, netto 53 844 18 000 151 776 42 923 Bokfört värde -50 026-31 571-195 031-62 935 Resultat fastighetsförsäljning 3 818-13 571-43 255-20 012 Centrala administrationskostnader Not 7-7 221-5 300-7 221-5 300 Rörelseresultat 300 001 262 953 93 720 109 250 Finansiella poster Finansiella intäkter Not 4 27 716 22 575 36 762 29 328 Finansiella kostnader Not 5-123 497-115 801-98 074-82 791 Resultat efter finansnetto 204 220 169 727 32 408 55 787 Avskrivningar utöver plan 914-2 284 Aktuell skatt Not 6-74 -164 Uppskjuten skatt Not 6-22 692-44 663-11 410 1 519 Årets resultat 181 454 124 900 21 912 55 022 18
Balansräkning KONCERN MODERBOLAG Belopp i tkr 101231 091231 101231 091231 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Förvaltningsfastigheter Not 8 4 018 589 3 933 797 1 502 513 1 677 030 Inventarier och installationer Not 9 1 691 1 980 1 679 1 980 Summa materiella anläggningstillgångar 4 020 280 3 935 777 1 504 192 1 679 010 Finansiella anläggningstillgångar Andelar koncernföretag Not 10 299 274 299 884 Andra långfristiga fordringar 2 500 2 500 Summa finansiella anläggningstillgångar 2 500 0 301 774 299 884 Summa anläggningstillgångar 4 022 780 3 935 777 1 805 966 1 978 894 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Hyresfordringar 588 270 489 358 Fordran koncernbolag 424 529 786 324 424 529 1 023 247 Övriga fordringar 5 867 23 922 1 347 18 230 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 7 093 7 073 3 375 3 077 Summa kortfristiga fordringar 438 077 817 589 429 740 1 044 912 Kassa och bank 114 4 114 4 Summa omsättningstillgångar 438 191 817 593 429 854 1 044 916 Summa tillgångar 4 460 971 4 753 370 2 235 820 3 023 810 EGET KAPITAL, AVSÄTTNINGAR OCH SKULDER Eget kapital Not 11 Bundet eget kapital Aktiekapital 10 000 10 000 10 000 10 000 Reserver/Reservfond 2 000 2 000 2 000 2 000 Fritt eget kapital Balanserad vinst 924 000 939 950 212 776 298 604 Årets resultat 181 454 124 900 21 912 55 022 Summa eget kapital 1 117 454 1 076 850 246 688 365 626 Avskrivningar utöver plan 11 164 12 078 Avsättningar Not 12 276 424 267 567 81 951 83 691 Skulder Not 13 Lån förvaltningsfastigheter, externt 153 000 537 000 300 000 Lån förvaltningsfastigheter, koncernföretag 2 698 731 2 713 881 978 171 1 175 271 Leverantörsskulder 25 313 15 325 8 704 8 576 Övriga skulder, koncernföretag 50 000 10 000 856 559 1 014 384 Skatteskulder 6 333 11 599 2 155 3 721 Övriga skulder 33 465 23 437 11 772 13 108 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Not 14 100 251 97 711 38 656 47 355 Summa skulder 3 067 093 3 408 953 1 896 017 2 562 415 Summa eget kapital, avsättningar och skulder 4 460 971 4 753 370 2 235 820 3 023 810 Ställda säkerheter Not 15 3 205 125 3 673 350 1 122 300 1 733 525
Förändring av eget kapital Koncernen, belopp i tkr Antal Aktie- Reserver Balanserad Totalt utestående aktier kapital vinst eget kapital Eget kapital 2006-12-31 100 000 10 000 2 000 887 033 899 033 Lämnat koncernbidrag -112 880-112 880 Erhållet koncernbidrag 12 960 12 960 Årets resultat 112 227 112 227 Eget kapital 2007-12-31 100 000 10 000 2 000 899 340 911 340 Årets resultat - - - 151 980 151 980 Eget kapital 2008-12-31 100 000 10 000 2 000 1 051 320 1 063 320 Lämnad aktieutdelning -104 000-104 000 Lämnat koncernbidrag -7 370-7 370 Årets resultat 124 900 124 900 Eget kapital 2009-12-31 100 000 10 000 2 000 1 064 850 1 076 850 Lämnad aktieutdelning -104 000-104 000 Lämnat koncernbidrag -36 850-36 850 Årets resultat 181 454 181 454 Eget kapital 2010-12-31 100 000 10 000 2 000 1 105 454 1 117 454 Moderbolag, belopp i tkr Antal Aktie- Reserv- Balanserad Totalt utestående aktier kapital fond vinst eget kapital Eget kapital 2006-12-31 100 000 10 000 2 000 378 787 390 787 Lämnat koncernbidrag -110 000-110 000 Erhållet koncernbidrag 14 400 14 400 Årets resultat 44 895 44 895 Eget kapital 2007-12-31 100 000 10 000 2 000 328 082 340 082 Årets resultat 89 926 89 926 Eget kapital 2008-12-31 100 000 10 000 2 000 418 008 430 008 Lämnad aktieutdelning -104 000-104 000 Lämnat koncernbidrag -15 404-15 404 Årets resultat 55 022 55 022 Eget kapital 2009-12-31 100 000 10 000 2 000 353 626 365 626 Lämnad aktieutdelning -104 000-104 000 Lämnat koncernbidrag -36 850-36 850 Årets resultat 21 912 21 912 Eget kapital 2010-12-31 100 000 10 000 2 000 234 688 246 688 Aktiekapitalet var per 2010-12-31 fördelat på 100 000 aktier med en röst per aktie och ett kvotvärde om 100 kr per aktie. 20