SOLLENTUNA KOMMUN Kommunledningskontoret Anders Hallmén Tjänsteutlåtande Sidan 1 av 6 Diariekod: 007 Kommunstyrelsens plan- och exploateringsutskott Bostadsantagande 2013-2022 Förslag till beslut Kommunledningskontoret föreslår att kommunstyrelsens plan- och exploateringsutskott beslutar: Till grund för befolkningsprognosen 2013-2022 ska de antaganden ligga som redovisas i kommunledningskontorets tjänsteutlåtande i ärendet daterat. Sammanfattning Kommunen gör varje år en befolkningsprognos. En del i underlaget är kommunens bedömning av bostadsbyggandet. Den totala prognosen visar på drygt 5000 lägenheter under perioden vilket väl uppfyller den långsiktiga ambitionen att bygga 300 lägenheter per år, men även den mer kortsiktiga att de närmaste tio åren bygga 400 lägenheter per år. Det är en hög målsättning, så många bostäder har bara byggts ett fåtal år sedan 70-talet. Förutsättningarna när det gäller planberedskapen är dock goda, planer finns klara för närmare 2000 bostäder och ytterligare 750 finns i de antagana planerna för Väsjöområdet. Viktigt för att målet ska nås är samtidigt att kommunen kan prioritera arbetet med projekt där sannolikheten för ett snabbt genomförande är högt. Prognos för bostadsbyggande Kommunen gör varje år en befolkningsprognos. En del i underlaget är kommunens bedömning av bostadsbyggandet. För de kommande tio åren görs följande prognos. Prognosen bygger på uppgifter hämtade från respektive projektledare och byggherre. Denna årliga prognos ska inte förväxlas med de mer strategiska riktlinjer för bostadsbyggande som kommunen tar varje mandatperiod enligt lagen om kommunernas bostadsförsörjningsansvar. Mot bakgrund av Sollentunahems ambitiösa program för byggande den kommande tioårsperioden har vi valt att särredovisa bolagets planer i diagrammet nedan. Besök Postadress Telefon växel Fax reception Internet Turebergshuset 191 86 08-579 210 00 08-35 02 90 www.sollentuna.se Turebergs torg Sollentuna
Sidan 2 av 6 600 500 400 300 200 i S-hem Småhus Äldre i Övrigt 100 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 Den totala prognosen visar på drygt 5000 lägenheter under perioden vilket väl uppfyller den långsiktiga ambitionen att bygga 300 lägenheter per år, men även den mer kortsiktiga att de närmaste tio åren bygga 400 lägenheter per år. Sollentuna har de senaste åren klarat det långsiktiga målet om 300 lägenheter, men har haft svårt att nå upp till den ambition om 400 lägenheter kommunen har och som bättre motsvarar det behov som regionens kraftiga befolkningsökning ställer krav på. Ett mått på detta är att Sollentuna åren 2005-2011 byggt 2107 bostäder (301 per år) samtidigt som befolkningen ökat med 6994 personer. Det betyder 3,32 personer per ny lägenhet jämfört med den täthet vi har i befintligt bestånd på 2,5 (2005 var den 2,37). Det finns förhoppningar att det stora inslaget av hyreslägenheter, ca 100 per år, och att Väsjöområdet när det kommer igång innehåller en stor andel småhus, ska leda till att utbudet når en större del av marknaden och att vi därmed ska närma oss de 400-500 lägenheter som prognosen visar. Det är ändå viktigt att komma ihåg att osäkerheten är stor och påverkas åt olika håll av konjunktur, regelförändringar, finansieringsmöjligheter m.m. Planberedskap Sollentuna har fortfarande mycket god planberedskap. Av de drygt 5000 lägenheter som ska byggas enligt prognosen ligger ca 2000 inom planer som vunnit laga kraft: Sollentuna centrum ca 400; Västra Tureberg ca 150; Bygdevägen ca 160; Edsbergs centrum ca 100; kvarteret Staven ca 275; Södra Silverdal ca 100; Turebergs allé ca 300; Edsbergs industriområde ca
Sidan 3 av 6 100; Kassen ca 20. Därutöver villaförtätning och mindre projekt enligt gällande planer ca 250. Ytterligare 850 bostäder i Väsjön ligger inom planer som antogs våren 2011 men ännu inte slutbehandlats i domstolen. För övriga projekt inom prognosperioden har planarbetet startats. Kommunledningskontorets bedömning är att planberedskapen inte utgör något hinder för att nå en byggtakt över 500 lägenheter per år. Det är samtidigt viktigt att poängtera att 500 lägenheter är en historiskt hög nivå, endast tre gånger sen 1975 har kommunen byggt så mycket och ingen gång efter det att förutsättningarna för bostadsfinansiering förändrades 1991. Kommunledningskontorets bedömning är att det behövs mer aktiva åtgärder för att nå den prognostiserade nivån, mycket talar för att redovisade projekt inte kommer att hålla tidplanen av andra skäl än planberedskapen. Mer om detta längre fram i tjänsteutlåtandet. När det gäller planberedskap bör också sägas att förutom ovan nämnda planer finns ytterligare byggrätter för mellan 500-800 bostäder i en lagakraftvunnen plan för södra Häggvik, 300 lgh i en klar plan för Turebergs allé och 700 lägenheter i de antagna planerna för Väsjöområdet. Sollentuna har således antagna planer för över 4000 lägenheter. Utöver detta pågår planläggning inom givna uppdrag, inklusive programuppdrag, för över 4000 lägenheter. Då är inte de just inledda studierna i Rotebro inräknade eftersom dessa inte konkretiserats i bostadsprojekt ännu. Sammantaget motsvarar antagna och pågående planprojekt 20-30 års bostadsproduktion, kanske mer. Viktigare förändringar jämfört med 2012 års prognos Förra årets prognos innehöll ca 1200 lägenheter mindre den kommande tioårsperioden. Det är en så stor förändring att det kan vara av intresse att kommentera vad i den består. Kv Staven i Häggvik innehåller nu nästan 100 fler lägenheter. I Edsberg har två större projekt i Sollentunahems regi tillkommit: en utvidgning av bostäder i kv Esset vid Ribbings väg och nya bostäder längs Dandery ds vägen nedanför Skyttevägen. Totalt ca 400 lägenheter. Längs Bygdevägen finns ytterligare ca 200 lägenheter redovisade. Mässområdet är nytt och i prognosen har 200 lägenheter redovisats fram till 2022. Helenelund är också nytt; totalt ca 400 lägenheter varav 200 i Solletunahems regi. Äldreboende i Vinfatet, 50 lägenheter, var inte med förra året. Kv Släggan i Häggvik, intill Norrvikenleden, är även det ett nytt projekt i Sollentunahems regi, kanske 100 lägenheter.
Sidan 4 av 6 Några projekt, bl.a. Väsjöområdet, Rankan och Tunbergets trafikplats, har skjutits fram något eller några år och i dessa projekt är volymerna för kommande tioårsperiod något mindre. Resursutnyttjande Det pågår en intensiv debatt om varför inte bostadsbyggandet håller en tillräckligt hög takt i förhållande till befolkningsökningen i regionen. Vi ska inte beröra alla aspekter här, men diskutera kring det som är kopplat till detaljplanering och hantering av projektportföljen. Vi kan inledningsvis konstatera det som kommunen framfört i skilda yttranden över utredningar och frågor från bostadsministern: det handlar inte om bristande planberedskap. Det betyder enligt kommunledningskontorets mening inte att kommunen kan slå sig till ro. Förutom att markanvisningspolicy m.m. kan ha betydelse, vilket vi inte berör här, så måste vi ställa oss frågan om portföljen av färdiga planer har rätt innehåll och om vi prioritetar rätt projekt. Vad avser portföljen så är förhoppningen att den i och med Väsjöplanernas ikraftträdande ska tillgodose en bredare marknad. Vi kommer att få betydligt fler byggrätter för småhus ett antal år framöver (men sen är det å andra sidan slut), vi kommer också att få större möjligheter till egen markanvisning än vi haft på många år och kan därmed styra dessa till projekt med stor bedömd sannolikhet för genomförande. När det gäller pågående stadsbyggnadsprojekt i planeringsfasen kan man börja med ett resonemang kring realismen i uttryckta ambitioner om genomförande. Vi har tagit fram tioårsprognoser i denna form under tio år. Metoden är att ta in bruttoprognoser från respektive projekt, därefter görs en anpassning av dessa till en realistisk nivå. Det visar sig år efter år att ambitionerna hos byggherrar och kommunens projektansvariga i respektive projekt är mycket höga för år 3-5 i bruttoprognosen, det är de projekt där planläggning nu pågår. År 1-2 stämmer genomförandet bättre med prognosen, men innebär också normalt utbyggnad enligt redan klara planer. Det finns en sådan historisk regelbundenhet i prognosfelen i bruttosiffrorna att vi vågar påstå att ca 50% av de projekt vi nu arbetar som intensivast med inte kommer att genomföras inom de närmaste fem åren. Det finns en risk att projekt som inte leder till ett genomförande inom de närmaste fem åren ligger i vägen för projekt som annars skulle kunna genomföras snabbare. En tydligare inriktning mot projekt med hög sannolikhet för genomförande och som motsvarar en eftersatt efterfrågan ökar förvaltningen möjligheter att ta bort ställtider som beror av att många projekt drivs parallellt med samma vikt.
Sidan 5 av 6 Vi tror att kommunen genom att arbeta mer med bedömningen av genomförbarhet och genomförandevilja skulle kunna påverka takten i bostadsbyggandet i positiv riktning. Vi tror också att en prioritering av projekt med hög sannolikhet för genomförande skulle snabba på planprocessen och göra projektplaneringen på avdelningen lättare eftersom vi i en analys 2011 fann att fördröjningen av projekten i ca 50% av fallen beror på byggherre/fastighetsägare, vilket i sin tur pekar på att projektet när man väl kommit igång, kanske inte var så angeläget, vilket i sin tur är i linje med vår praktiska erfarenhet av i vilken utsträckning en färdig plan leder till ett faktiskt genomförande. Vi bedömer att det är bättre att uttala att ett antal projekt har absolut förtur i hela organisationen än att prioritera bort, eftersom vi i många fall är bundna av avtal och andra överenskommelser och löften. Kommunledningskontoret föreslår följande prioritering för de närmaste åren för att på det sättet närma oss målet att höja bostadsproduktionen med närmare 200 bostäder per år. (Detta förslag gäller bostadsprojekten, därutöver finns naturligtvis andra prioriterade projekt för verksamhetsområden, infrastruktur m.m.) Det finns ett ökat intresse för att bygga hyresrätter, en upplåtelseform som fått stå tillbaka ett antal år. Bl.a. Sollentunahem har tio projekt pågående parallellt med inflyttningsstart mellan 2015 och 2018, totalt nästan 1000 lägenheter, se bifogad projektplan. Vi föreslår att dessa projekt tillsammans med andra projekt inriktade på byggande av hyreslägenheter ges högsta prioritet, men bedömningen är samtidigt att några av Sollentunahems projekt är så komplexa att företaget redovisade tidplanen kan påverkas. Projekt som innehåller serviceboende av olika typ och som finns upptagna i gällande lokalförsörjningsplan ges högsta prioritet då sannolikheten för ett genomförande är stort och det till delar handlar om att uppfylla ett lagstadgat åtagande. Detsamma gäller projekt avseende skola och barnomsorg. Detaljplanen för en gata mellan Edsberg och Väsjöområdet och utformningen av Edsbergs sportfalt är en nycketfråga i Väsjöprojektet och ges även den högsta prioritet eftersom området innehåller både småhus och kommunal mark där kommunen i större utsträckning kan påverka förutsättningarna för genomförande. Att projektet får en positiv utveckling har stor betydelse för Sollentunas möjligheter att nå målet för bostadsbyggandet. Utöver dessa prioriteras, efter särskilt beslut i plan- och exploateringsutskottet bostadsprojekt som är särskilt pro fil skapande eller har hög sannolikhet för ett genomförande Övriga projekt ska genomföras men i den takt som tiden medger. Det betyder att tidplanerna för övriga bostadsprojekt, resterande del av Väsjöområdet m.m. prioriteras ner. Plan- och exploateringsavdelningen har
Sidan 6 av 6 upphandlat ett verksamhetsstöd för tidföring och resursplanering. Det ska implementeras under våren och det innebär att vi till höststarten ska ha större möjligheter att i detalj bedöma vad den föreslagna prioriteringen innebär för respektive projekt. Katarina Kämpe f Billy Halmberg (Anders Hallmén Kommundirektör Stadsbyggnadschef Planeringschef