årsredovisning 2005
Innehåll Året i korthet... 1 Årsstämma 2006... 1 VD har ordet... 2 Affärsidé, mål och strategier... 4 Aktien och ägarna... 6 Kunder... 9 Organisation och medarbetare... 10 Miljö... 12 Marknadsbeskrivningar... 14 Borås... 15 Eskilstuna... 16 Kalmar... 17 Karlstad... 18 Linköping... 20 Norrköping... 22 Nyköping... 24 Västerås... 26 Örebro... 28 Science Park... 29 Fastighetsutveckling... 30 Köp och försäljningar... 31 Fastighetsinnehav... 32 Finansiering... 34 Risk- och känslighetsanalys... 36 Förvaltningsberättelse*... 38 Finansiella rapporter... 42 Koncernens resultaträkning... 42 Koncernens balansräkning... 43 Koncernens eget kapital... 44 Koncernens kassaflödesanalys... 45 Moderbolagets resultaträkning... 46 Moderbolagets balansräkning... 47 Moderbolagets eget kapital... 48 Moderbolagets kassaflödesanalys... 49 Noter... 50 Revisionsberättelse... 67 Styrelse... 68 Ledning och revisor... 69 Fastighetsförteckning... 70 Sålda fastigheter... 76 Definitioner... 77 Treårsöversikt... 78 Adresser och kontaktpersoner... 80 * Sid 38 66 har varit föremål för revision av Klöverns revisor.
Året i korthet Årets resultat Årets resultat har ökat med 166 Mkr till 379 Mkr (213). I årets resultat ingår realiserade värdeförändringar avseende fastigheter om totalt 25 Mkr (30) och orealiserade värdeförändringar från fastigheter om 133 Mkr (30). Försäljningar och förvärv 36 fastigheter (20) har avyttrats för 557 Mkr (347) och 55 fastigheter (64) förvärvats för 2 108 Mkr (1 476). Under året har en enhet Nord avvecklats inkluderande samtliga fastigheter från Gävle och Falun i söder till Luleå i norr. Vid årets slut har Klövern nio väl fungerande geografiska enheter. Fastigheterna omfattar 1 042 000 kvm (808 000) till ett värde om 6,0 miljarder kronor (4,2). Händelser efter årets utgång Klövern har sålt tre fastigheter för 92 Mkr. Försäljningspriset överstiger senast redovisat verkligt värde med 7 Mkr. Under inledningen av 2006 har Klövern förvärvat två fastigheter för en sammanlagd köpeskilling om 66 Mkr. Utdelning Styrelsen föreslår en utdelning om 1,00 kr per aktie (0,75). 2005 2004 Årets resultat, Mkr 379 213 Resultat exkl värdeförändringar avseende fastigheter och skatt, Mkr 173 125 Hyresintäkter, Mkr 639 485 Realiserade värdeförändringar fastigheter, Mkr 25 30 Orealiserade värdeförändringar fastigheter, Mkr 133 30 Driftöverskott, Mkr 391 286 Resultat per aktie, kr 3,27 2,30 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 87 87 Utdelning per aktie, kr 1,00 * 0,75 * förslag Årsstämma 2006 Klövern AB:s årsstämma äger rum onsdagen den 5 april 2006, klockan 16.00 i Restaurangskolan, Nyköping Strand i Nyköping. Aktieägare som önskar delta i årsstämman ska dels vara införd i den av VPC AB förda aktieboken torsdagen den 30 mars 2006 dels anmäla sig till bolaget senast torsdagen den 30 mars 2006, kl. 16.00, under adress: Klövern AB, Box 1024, 611 29 Nyköping, per telefon 0155-44 33 00 eller via Klövern AB:s hemsida www.klovern.se. Vid anmälan ska aktieägare uppge namn, personnummer/ organisationsnummer, adress, telefonnummer, aktieinnehav samt eventuella biträden vid stämman. Aktieägare som valt att förvaltarregistrera sina aktier måste i god tid före den 30 mars, genom förvaltarens försorg, tillfälligt inregistrera aktierna i eget namn för att erhålla rätt att deltaga i stämman. Begäran om sådan registrering görs hos den bank eller värdepappersinstitut som förvaltar aktierna. Om deltagande sker med stöd av fullmakt ska denna insändas i original i anslutning till anmälan. Till sådan anmälan bifogas också i förekommande fall registreringsbevis. Styrelsen föreslår att till aktieägarna utdelas 1,00 kr per aktie. Som avstämningsdag för utdelning, innebärande rätt att erhålla utdelning, föreslås den 10 april 2006. Beslutar bolagsstämman enligt förslaget beräknas utdelningen komma att utsändas av VPC torsdagen den 13 april 2006. klövern årsredovisning 2005 / 1
VD har ordet Vilket fantastiskt år, Klövern redovisar ett rekordresultat om hela 379 Mkr. En viktig anledning till framgången är den positiva nyuthyrning som åstadkommits av kreativa och engagerade medarbetare. Vi har lyckats expandera kraftigt och blivit en ledande aktör på flera av våra prioriterade orter. Flera utmaningar kvarstår, fortfarande finns en stor resultatpotential i vakanser och förädlingsprojekt. Jag tvivlar dock inte en sekund på att alla medarbetare kommer att göra sitt yttersta för att leverera ett bra resultat även för 2006. Expansion Få svenska börsnoterade fastighetsbolag kan uppvisa en så kraftig expansion som Klövern. Vid starten våren 2002 hade Klövern fastigheter till ett värde av 1,3 miljarder kronor. Idag, knappt fyra år senare, har volymen nästan femfaldigats till 6,0 miljarder kronor. Under 2005 växte fastighetsbeståndet med nära två miljarder, vilket är den största ökningen hittills för ett enskilt år. Marknad Fokuseringen på de nio städerna; Borås, Eskilstuna, Kalmar, Karlstad, Linköping, Norrköping, Nyköping, Västerås och Örebro är densamma i slutet av året som den var i början. Beståndet har fortsatt att koncentreras till dessa städer och vid slutet av 2005 svarar de för hela 92 procent av Klöverns hyresintäkter. Samtliga marknader uppvisar en positiv utveckling i fråga om befolkning, vilket visar på städernas förmåga att attrahera invånare. Flertalet av våra prioriterade städer uppvisar stigande hyresnivåer och fastighetspriser. Antalet lokalförfrågningar har ökat, speciellt under andra halvan av året. Under 2005 har vi på allvar etablerat oss som en av de största aktörerna på fastighetsmarknaderna i Linköping och Norrköping. Efter två stora förvärv i Linköping under våren och ett i Norrköping under slutet av året, vågar jag påstå att flertalet potentiella lokalhyresgäster i dessa städer vet vad Klövern är. Och det är precis det vi eftersträvar. Genom att Klövern blir tillräckligt stort på en marknad blir vi en naturlig partner och får möjlighet att erbjuda hyresgäster intressanta lösningar, oavsett vilken typ av kommersiell lokal som efterfrågas. En enhet Nord har avvecklats i samband med försäljningen av Klöverns samtliga elva fastigheter i norra Sverige. I och med försäljningen erhöll Klövern en större aktiepost i det förvärvande bolaget Diös. 2 /klövern årsredovisning 2005
Organisation Expansion av verksamheten ställer krav på organisation. I synnerhet om man som Klövern prioriterat egna medarbetare framför inhyrd personal. Det är vår djupa övertygelse att egna medarbetare är klart mer dedikerade Klöverns mål än flertalet konsulter skulle vara. Största ökningen av antalet medarbetare har av förklarliga skäl noterats i Linköping där vi gått från en anställd till tio under året och i Norrköping med en ökning från sex till tretton. Totala antalet anställda har ökat från 51 till 75 under 2005. Samtliga medarbetare arbetar med mottot att var dag underlätta kundens vardag som ledstjärna. Utveckling I Klöverns affärsidé ingår att vi ska förvärva fastigheter med utvecklingspotential. Under 2005 finns flera exempel på fastigheter som utvecklats, antingen i form av ändrad lokaltyp, genom tillbyggnad för helt ny verksamhet eller förädling för att passa till ny hyresgäst. Fastigheten Ana 11 i Nyköping har tillbyggts med ett nytt våningsplan om 550 kvm. Vårdcentralen Stadsfjärden flyttade in i sina nya lokaler, omfattande sammanlagt 1 100 kvm, i februari 2006. I Bagaren 20 i centrala Nyköping har två kontorsvåningsplan, som varit outhyrda under längre tid, byggts om till moderna bostäder som är fullt uthyrda. Klövern kan också uppvisa flera exempel på lyckade förvärv, där vi köpt mer eller mindre vakanta fastigheter och kort efter kunnat presentera en ny större hyresgäst i fastigheten. I denna kategori noteras Barkassen 9 i Karlstad som förvärvades under hösten 2005. Strax efter var det klart att Konsumentverket, som utlokaliserats från Stockholm, väljer att flytta in i samma fastighet med början under våren 2006. Detsamma gäller fastigheten Forskarbyn 1, NetCity, i Örebro som tillträddes under inledningen av 2006. Regionförbundet kommer att förhyra samtliga vakanta ytor med inflyttning april 2006. Kunder Under 2005 fick vi ett antal nya större hyresgäster. Bland dessa noteras ännu en uthyrning till John Bauer- Gymnasiet i fastigheten Idéskissen belägen på Mjärdeviområdet i Linköping. Förutom detta exempel på en ny stor hyresgäst har vi fått 60 nya mindre hyresgäster, netto, i våra kontorshotell, som numera finns etablerade i samtliga våra städer. Under 2005 togs också de första stegen mot att etablera ett helt nytt koncept för Klövern Science Park. Kännetecknande för Science Park är en koncentration av företag verksamma inom utbildning, högteknologi och forskning. Närhet till universitet eller högskola är vanlig både i bokstavlig och bildlig mening. Klövern har genom ett antal större förvärv, tillsammans med några sedan tidigare ägda fastigheter, skaffat sig möjlighet att kunna erbjuda denna målgrupp flexibla och ändamålsenliga lokaler i rätt miljö i flera av våra städer: Kanikenäset i Karlstad, Mjärdevi i Linköping, Pronova i Norrköping, Vallbyinstitutet i Västerås och NetCity i Örebro. Total inflyttning, mätt som hyresintäkter, uppgår till 46 Mkr under året, avflyttning till 36 Mkr och det kanske mest intressanta måttet för uthyrning - inflyttningsnetto till 10 Mkr. Årets resultat Klövern redovisar ett resultat om hela 379 Mkr (213) för 2005. Man ska visserligen undvika att slå sig för bröstet, men det är svårt att säga annat än att vi är nöjda med årets resultat. Det finns många faktorer som bidragit till den positiva resultatutvecklingen t ex högre uthyrningsgrad, större fastighetsbestånd och lägre genomsnittlig upplåningränta. Det finns andra faktorer som hållit tillbaka nivån. En refinansiering som genomfördes under slutet av 2005 innebar att Klövern belastades med engångskostnader om 20 Mkr. Refinansieringen kommer dock att innebära lägre räntekostnader i framtiden. Avkastningen på eget kapital uppgick till drygt 19 procent, vilket innebar att vi överträffade målet om 15 procent för andra året i rad. Framtid och prognos Koncentrationen av beståndet till prioriterade städer är i det närmaste slutförd och fokus går mer över till expansion. Siktet ligger inställt på ett totalt fastighetsbestånd om tio miljarder kronor. Men aldrig någonsin får det finnas något egenvärde i volymtillväxt. Vi ska endast förvärva fastigheter där vi ser en utvecklingspotential. Vi ska skapa mervärde genom att utnyttja det affärsmannaskap som vi anser kännetecknar Klövern. Ett bra resultat kan bara åstadkommas om vi ser till att kunderna är nöjda och där finns det ingen genväg. Det är fotarbete som gäller. Då kommer vi att uppnå ett bra resultat även för 2006. Klöverns resultat, exklusive värdeförändringar avseende fastigheter och skatt, förväntas överstiga 250 miljoner kronor för 2006, vilket skulle motsvara 2,08 kr per aktie. Nyköping 21 februari 2006 Gustaf Hermelin Verkställande direktör klövern årsredovisning 2005 / 3
Affärsidé, mål och strategier Klöverns affärsidé är att med lokal närvaro aktivt utveckla kommersiella fastigheter i större svenska städer. Klöverns vision är att stärka det lokala näringslivet till gagn för utveckling av företag och individer. Klöverns medarbetare verkar under mottot att var dag underlätta kundens vardag. Finansiella mål Klöverns finansiella mål och utdelningspolicy är satta för att uppnå en kombination av hög avkastning, god tillväxtmöjlighet, hög utdelning och betryggande finansiell stabilitet i bolaget. Avkastning på eget kapital ska långsiktigt uppgå till minst 15 procent. Avkastning på eget kapital påverkas inte bara av medarbetarnas förmåga att generera resultat utan är också en följd av omvärldsfaktorer såsom konjunktur, inflations- och ränteutveckling. Målet för avkastning på eget kapital gäller över en konjunkturcykel, vilket ska eliminera effekten av faktorer som Klöverns medarbetare inte kan påverka. Soliditeten ska ligga i ett intervall mellan 25 och 35 procent. Klövern verkar i den kapitalintensiva fastighetsbranschen. För att möjliggöra intressanta investeringar i det korta perspektivet och säkerställa överlevnad i det långa perspektivet är det viktigt att bolaget har finansiell styrka i form av en tillräcklig andel eget kapital. Soliditetsmålet höjdes under 2005. Räntetäckningsgraden ska vara minst 1,5 ggr. Räntekostnader utgör den största enskilda kostnadsposten i Klövern. Det är därför viktigt att bolaget har en intjäningsförmåga som med god marginal täcker nuvarande räntekostnadsnivå. Målet för räntetäckningsgraden höjdes under 2005. Utdelningspolicy Klövern ska långsiktigt överföra minst 50 procent av resultat efter skatt, till aktieägarna genom utdelning alternativt återköp av egna aktier. Finansieringsstrategi Vid förvärv av fastigheter ska möjligheten till emission av aktier övervägas. Klövern ska aktivt söka finansieringslösningar, såväl nationellt som internationellt, med flera aktörer. Huvudfinansiärerna fungerar som Klöverns strategiska partners, vilka ska vara beredda att svara för sin del av åtagandena i en gemensam affärsutveckling. En kontinuerlig och öppen dialog med våra finansiärer ger hög trovärdighet. Marknadsstrategi Klövern ska vara en ledande aktör för kommersiella lokaler i större svenska städer med undantag av Stockholm, Göteborg och Malmö. Strategin är att i prioriterade städer skapa geografiska och funktionella enheter med minst 100 000 kvm uthyrningsbar yta och/eller med hyresintäkter på minst 50 Mkr. Målsättningen är att skapa en positiv identitet och ett starkt varumärke såväl lokalt som nationellt. Kundstrategi Klövern ska skapa långsiktiga och ömsesidigt lönande relationer med kunderna. Kunden visas respekt genom att dialogen är öppen, tillgängligheten hög och löften hålls. Förutom lokaler ska Klövern leverera aktiviteter och tjänster som är relevanta, lättillgängliga och ger kunden mervärden. Befintliga kunder ska värnas så att dessa blir företagets ambassadörer. Förvärvsstrategi Klövern ska främst förvärva kommersiella fastigheter. Fastigheter som förvärvas ska antingen ha hög utvecklingspotential eller hög direktavkastningsnivå utifrån lokala marknadsförutsättningar. Förvärv ska bidra till att skapa starka, eller förstärka befintliga, enheter samt bidra till att förbättra Klöverns nyckeltal. Utvecklingsstrategi Fastigheterna ska utvecklas för flexibel användning och för att kunna erbjuda stimulerande miljöer. Vi strävar kontinuerligt efter att optimera fastighetsbeståndets drift och skötsel. Samtliga investeringar i befintliga fastigheter ska förbättra direktavkastningen och avkastning på eget kapital för varje enskilt objekt. Försäljningsstrategi Fastighetsportföljens sammansättning ska kontinuerligt utvärderas och optimeras. Bostadsfastigheter, geografiskt oprioriterade fastigheter och fastigheter som ej långsiktigt bedöms generera tillfredsställande avkastning ska avyttras. 4 /klövern årsredovisning 2005
Affärsidé, mål och strategier Värderingar Alla som representerar Klövern ska stå för följande: Hänsynstagande, ansvarskännande och tillit. Respekt för skilda åsikter och olikheter. Hög kvalitet samt förnyelse i tankesätt och utförande. Omsorg om miljön. Ha en positiv inställning och vara goda föredömen. Vilja och förmåga till samarbete. Organisationen Organisationen ska kännetecknas av: Servicetänkande, entreprenörsanda och gott affärsmannaskap. Definierade ansvarsområden och personliga utvecklingsprogram. Stolta och motiverade medarbetare som är företagets representanter. Varje medarbetare ska ständigt pröva sitt arbete gentemot visionen och värderingarna. Måluppfyllelse Avkastning på eget kapital ska långsiktigt uppgå till minst 15 procent Soliditeten ska ligga i intervallet 25 till 35 procent % 20 18 16 14 12 10 8 6 4 2 0 2003* 2004 2005 % 40 35 30 25 20 15 10 5 0 2003 2004 2005 Avkastning på eget kapital Mål Soliditet Mål Avkastning på eget kapital uppgår till drygt 19 procent under 2005, vilket innebär att Klövern för andra året i rad överträffade det långsiktiga målet. Soliditeten har samtliga tre senaste år uppnått målet som för 2003 och 2004 var minst 20 procent och 2005 ändrades till mellan 25 och 35 procent. Räntetäckningsgraden ska vara minst 1,5 ggr Geografiska enheter ska ha minst 100 000 kvm uthyrningsbar yta o/e hyresintäkter på minst 50 Mkr % 3,0 2,5 2,0 1,5 1,0 0,5 Antal 12 10 8 6 4 2 0,0 2003 2004 2005 0 2003 2004 2005 Räntetäckningsgrad Mål Under 2005 höjdes målet för räntetäckningsgraden från minst 1,3 ggr till minst 1,5 ggr. Räntetäckningsgraden har uppnått målet såväl 2003, 2004 som 2005. Antal enheter som inte uppnått mål Antal enheter som uppnått mål Vid slutet av 2005 hade Klövern uppnått marknadsmålet för sex av nio enheter: Karlstad, Linköping, Norrköping, Nyköping, Västerås och Örebro. klövern årsredovisning 2005 / 5
Aktien och ägarna Aktiekapital och ägarförhållanden Den 31 december 2005 uppgick aktiekapitalet i Klövern till 601 821 295 kronor. Det totala antalet aktier uppgick till 120 364 259 med ett nominellt värde om 5 kronor per aktie och en röst per aktie. En börspost består av 500 aktier. Aktiens id på Stockholmsbörsen är SSE19459 och ISIN-koden är SE0000331225. Vid årsskiftet uppgick antalet ägare i Klövern till 27 945. De tio största ägargrupperna representerade 56,4 procent av det totala aktiekapitalet. Av det totala antalet aktier innehas 85 procent av svenska ägare och 15 procent av utländska. största aktieägarna Antal ägare, Antal aktier, Innehav och röster %, Förändring, Ägare 2005-12-31 2005-12-31 2005-12-31 %-enheter, 2005 Arvid Svensson Invest AB (ASI AB) 17 016 609 14,1 2,0 Lantbrukarnas Riksförbund 14 550 000 12,1 0,4 Skandia Liv 7 933 969 6,6 6,0 Investment AB Öresund 7 543 807 6,3 0,7 Fortis Bank Luxembourg 4 083 000 3,4 0,7 Länsförsäkringar Södermanland 3 665 174 3,1 0,4 Robur Fonder 3 635 499 3,0 1,4 HQ Fonder 3 431 628 2,9 0,4 SEB Fonder 3 141 425 2,6 4,1 Länsförsäkringar Fastighetsfonden 2 728 593 2,3 0,1 Summa största ägare 67 729 704 56,4 0,0 Övriga ägare 52 634 555 43,6 0,0 Totalt samtliga ägare 27 945 120 364 259 100,0 0,0 Vid närmast föregående årsskifte uppgick antalet utestående aktier till 105 785 881. Under året har 14 578 378 aktier nyemitterats, vilket får till följd att flera aktieägares procentuella innehav minskat. aktiernas fördelning Antal aktier Antal ägare Antal aktier Totalt antal aktier, % 5 000 001 4 47 044 385 39 1 000 001 5 000 000 19 35 985 919 30 100 001 1 000 000 68 19 119 082 16 50 001 100 000 48 3 539 689 3 10 001 50 000 252 5 924 334 5 2 001 10 000 1 088 5 342 259 4 1 001 2 000 785 1 293 915 1 501 1 000 1 121 998 363 1 1 500 24 560 1 116 313 1 Totalt 27 945 120 364 259 100 Aktiernas fördelning mellan olika länder Schweiz 1% Nederländerna 2% Luxemburg 6% USA 3% Övriga 3% Sverige 85% 6 /klövern årsredovisning 2005
Aktien och ägarna aktiekapitalets förändring Aktiekapital, kr Antal aktier Nominellt, Dag Månad År Transaktion Förändring Totalt Förändring Totalt antal kr/aktie 1 januari 2002 Vid årets början 57 567 223 575 672 226 0,10 18 juni 2002 Riktad nyemission 1) 2 57 567 225 24 575 672 250 0,10 27 juni 2002 Omvänd split 1:250 2) 57 567 225 573 369 561 2 302 689 25,00 27 juni 2002 Nedsättning av aktiekapital 3) 46 053 780 11 513 445 5,00 7 augusti 2002 Företrädesemission 4) 115 134 450 126 648 895 23 026 890 25 329 579 5,00 17 december 2002 Apportemission 5) 79 972 005 206 619 900 15 994 401 41 323 980 5,00 15 augusti 2003 Apportemission 6) 70 038 450 278 658 350 14 007 690 55 331 670 5,00 15 augusti 2003 Apportemission 7) 27 692 300 304 350 650 5 538 460 60 870 130 5,00 25 september 2003 Inlösen konvertibelt lån 8) 452 500 304 803 150 90 500 60 960 630 5,00 17 oktober 2003 Apportemission 9) 32 238 460 337 041 610 6 447 692 67 408 322 5,00 12 januari 2004 Konvertering av A-aktier till B-aktier 10) 0 337 041 610 0 67 408 322 5,00 19 januari 2004 Inlösen konvertibelt lån 11) 910 000 337 951 610 182 000 67 590 322 5,00 13 februari 2004 Apportemission 12) 20 900 000 358 851 610 4 180 000 71 770 322 5,00 18 februari 2004 Konvertering av B-aktier till A-aktier 13) 0 358 851 610 0 71 770 322 5,00 18 februari 2004 Apportemission 14) 63 629 975 422 481 585 12 725 995 84 496 317 5,00 6 april 2004 Inlösen konvertibelt lån 15) 20 226 135 442 707 720 4 045 227 88 541 544 5,00 7 maj 2004 Inlösen konvertibelt lån 16) 682 500 443 390 220 136 500 88 678 044 5,00 2 juli 2004 Inlösen konvertibelt lån 17) 456 140 443 846 360 91 228 88 769 272 5,00 16 augusti 2004 Apportemission 18) 85 083 045 528 929 405 17 016 609 105 785 881 5,00 3 mars 2005 Apportemission 19) 33 000 000 561 929 405 6 600 000 112 385 881 5,00 6 juni 2005 Apportemission 20) 39 891 890 601 821 295 7 978 378 120 364 259 5,00 1) Riktad nyemission till en emissionskurs om 0,50 kr i syfte att inför förestående omvänd split göra antalet utestående aktier jämnt delbart med 250. 2) Omvänd split 1:250, varvid 250 aktier sammanlagts till en aktie genom förändring av aktiernas nominella belopp. 3) Nedsättning av aktiekapital i samband med utskiftning av aktierna i Connecta AB (Adcore Consulting AB). 4) Företrädesemission till aktieägare där en A-aktie berättigade till teckning av tio B-aktier till en teckningskurs om 11 kr per aktie. 5) Apportemission riktad till säljare av StrandFastigheter i Nyköping AB och StrömFastigheter i Norrköping AB till en teckningskurs om 10,50 kr per aktie. 6) Apportemission till en teckningskurs om 13 kr per aktie riktad till Akelius Kontor AB vid försäljning av fastigheter till Klövern. 7) Apportemission till en teckningskurs om 13 kr per aktie riktad till Mandamus Fastigheter AB vid försäljning av fastigheter till Klövern. 8) Inlösen av del av konvertibelt förlagslån till teckningskursen 11 kr per aktie. 9) Apportemission till en teckningskurs om 13 kr per aktie riktad till Akelius Kontor vid försäljning av fastigheter till Klövern. 10) Konvertering av 3 723 239 aktier av serie A till samma antal aktier av serie B. 11) Inlösen av del av konvertibelt förlagslån till teckningskursen 11 kr per aktie. 12) Apportemission till en teckningskurs om 15 kr per aktie riktad till Diligentia AB vid försäljning av fastigheter till Klövern. 13) Konvertering av 71 770 322 aktier (samtliga aktier) av serie B till samma antal stamaktier. 14) Apportemission till en teckningskurs om 15 kr per aktie riktad till Wihlborgs Fastigheter AB vid lösen av lån till Klövern. 15) Inlösen av del av konvertibelt förlagslån till teckningskursen 11 kr per aktie. 16) Inlösen av del av konvertibelt förlagslån till teckningskursen 11 kr per aktie. 17) Inlösen av del av konvertibelt förlagslån till teckningskursen 11 kr per aktie. 18) Apportemission till en teckningskurs om 16 kr per aktie riktad till Arvid Svensson AB vid försäljning av fastigheter till Klövern. 19) Apportemission till en teckningskurs om 18,40 kr per aktie riktad till ByggVesta AB vid försäljning av fastigheter till Klövern. 20) Apportemission till en teckningskurs om 18,50 kr per aktie riktad till Diligentia AB vid försäljning av fastigheter till Klövern. jämförelse av marknadsvärdering för olika fastighetsbolag noterade på stockholmsbörsen Kursut- Aktieomsättning Resultat Föreslagen Direkt- Total- Marknadsvärde Börskurs veckling 12 mån 2005, efter skatt, utdelning, avkast- avkast- 2005-12-31, Mkr 2005-12-31, kr 2005, % Mkr P/E-tal kr/aktie kr/aktie ning, % ning,% Capona 3 075 123,50 30 396 3 50,8 3,00 2 32 Castellum 12 298 286,00 20 6 323 9 31,6 10,50 4 24 Fabege 14 567 151,50 8 10 076 6 27,5 7,50 5 13 Hufvudstaden 11 152 52,00 9 2 916 8 6,5 1,45 3 12 Klövern 2 949 24,50 26 1 131 7 3,3 1,00 4 30 Kungsleden 10 465 230,00 83 6 328 5 48,1 11,00 5 88 Wallenstam 5 587 93,50 62 1 761 4 24,4 2,00 2 64 Wihlborgs* 3 689 192,00 9 1 718 8 24,7 7,00 4 11 Genomsnitt 7 973 144,12 31 3 831 6 27,1 5,43 3 34 * Noterades 2005-05-24. Avser bolag som avlämnat bokslutskommuniké senast 22 februari 2006. i.u.=ingen uppgift. klövern årsredovisning 2005 / 7
Aktien och ägarna Kursutveckling Kursen på Klövernaktien har under året ökat från 19,40 till 24,50 kronor, vilket motsvarar en uppgång på 26 procent. Stockholmsbörsens all-share index (OMXSPI) steg under samma period med 32 procent och Carnegies fastighetsindex (CREX) med 31 procent. Under 2005 omsattes 49 miljoner Klövernaktier för totalt 1 131 Mkr, vilket visar på en hög likviditet. Klöverns börsvärde vid 2005 års utgång var 2 949 Mkr att jämföra med 2 052 Mkr vid slutet av 2004. 35 30 Klöverns börskurs Deklarationskurs och anskaffningsvärde Klöverns aktier är noterade på Stockholmsbörsens O-lista, vilket innebär att aktierna inte är skattepliktiga i förmögenhetsskattehänseende. År 2002 delade Klövern AB ut aktierna i Adcore Consulting AB, senare Connecta AB. Enligt RSV2002:32 bör 30 procent av anskaffningsutgiften för aktier i Klövern AB hänföras till Klövern och 70 procent till Adcore Consulting AB. År 2003 delade Wihlborgs ut Klövernaktier till sina aktieägare. Skattemässigt anskaffningsvärde för dessa Klövernaktier beräknas utifrån det utdelningsvärde som fastställdes för aktieandelarna (6 x 1,75 kr) d v s 10,50 kr. 25 20 15 10 20 000 15 000 10 000 5 000 8 02 03 04 05 Klövern OMX Stockholm_PI Carnegie Real Estate Index Omsatt antal aktier 1000-tal (inkl.efteranm.) SIX 8 /klövern årsredovisning 2005
Kunder Närhet till kunden En god kundrelation är en avgörande framgångsfaktor för i stort sett alla företag. Enligt Klöverns synsätt är det betydligt enklare att bygga upp en god relation till kunden genom att vara lokalt förankrad, känna kundens vardag och kunna mötas personligen än att befinna sig på distans. Den lokala närvaron upprätthålls huvudsakligen med egen personal. Kontraktsvärde per hyresgästtyp Publika 30% Offentliga 26% Privata 44% Kundstruktur Klöverns affärsinriktning mot kommersiella fastigheter innebär att merparten av kunderna utgörs av juridiska personer. En jämn fördelning mellan lokalt ägda företag, publika och/eller rikstäckande företag samt offentlig verksamhet eftersträvas. Vid årsskiftet 2005/2006 svarade offentlig verksamhet för 26 procent (32) av kontraktsvärdet, privata företag för 44 procent (41) och publika företag för 30 procent (27). De tio största kunderna svarar för 24 procent (32) av Klöverns kontraktsvärde. Endast tre hyresgäster har kontraktsvärden som överstiger 3 procent av Klöverns totala kontraktsvärde. Störst hyresgäst är Ericsson med tre kontrakt och 6 procent av det totala kontraktsvärdet. Den genomsnittliga kontraktstiden uppgår till 2,8 år för såväl de tio största hyresgästerna som för samtliga hyresgäster. Som framgår av tabellen nedan varierar enskilda hyresgästers kontraktstider i ganska hög utsträckning. klöverns största hyresgäster Hyresgäst Antal Kontraktsvärde, Andel av totalt Genomsnittlig kontrakt Mkr kontraktsvärde, % kontraktstid, år Ericsson 3 39 6 2,7 Posten 32 28 4 2,3 Tieto Enator 3 18 3 1,1 Arvid Svensson 8 16 2 8,4 Vägverket* 19 16 2 0,9 Försäkringskassan 8 15 2 1,6 Linköpings kommun 11 10 2 3,7 Karlstad kommun 8 10 1 4,6 Nyköpings kommun 12 8 1 2,0 Arbetsmarknadsverket 18 8 1 1,5 Totalt största hyresgäster 122 168 24 2,8 * Omförhandlat efter årsskiftet. Nytt kontraktsvärde 14 Mkr, genomsnittlig kontraktstid 5,2 år. klövern årsredovisning 2005 / 9
Organisation och medarbetare Klövern Borås Klövern Eskilstuna Klövern Kalmar Klövern Karlstad Klövern Linköping KLÖVERN Huvudkontor Klövern Norrköping Klövern Nyköping Klövern Västerås Klövern Örebro Decentraliserad organisation Klöverns lokala förankring är avgörande för relationen till kunden och därmed också Klöverns resultat. Medarbetarna ska känna sin kundkrets, vara tillgängliga och snabbt kunna möta kundens behov. Målet är att ha en decentraliserad organisation med engagerade medarbetare som tar väl hand om sina kunder och verkar för ömsesidigt lönande relationer. Klövernkoncernen är organiserad i ett huvudkontor, beläget i Nyköping, och nio enheter belägna i olika delar av Sverige utifrån fastigheternas geografiska läge. Huvudkontoret ansvarar för ledning, ekonomi, finansiering, förvärv och försäljningar, information och investerarrelationer, hyresadministration samt affärsmässigt stöd till enheterna. Lokala enheter De lokala enheterna sköter driften av fastigheterna och de kontinuerliga kontakterna med hyresgästerna. Av totalt nio enheter hanteras endast en, Eskilstuna, av inhyrd personal. I övriga åtta enheter sköts alla kundkontakter och merparten av fastighetsdriften av Klöverns egen personal. Under året har enheten Nord avvecklats sedan samtliga fastigheter från Falun och Gävle i söder till Luleå i norr avyttrats. Varje enhet har en ansvarig enhetschef som i nära samarbete med Klöverns ledning lägger upp riktlinjerna för enhetens verksamhet. Minst två gånger per år hålls utvecklingsmöten där ansvarig i ledningen, tillsammans med respektive enhets medarbetare, behandlar enhetens mål, organisation och arbete. Ansvaret och planering för, samt uppföljning av, respektive fastighet åvilar de ansvariga på enheterna. 10 /klövern årsredovisning 2005 Gott affärsmannaskap Organisationen är uppbyggd utifrån mottot att var dag underlätta kundens vardag under vilket Klöverns medarbetare verkar. I enlighet med detta motto arbetas efter ledord som servicetänkande, entreprenörsanda och gott affärsmannaskap. Varje medarbetare har ett definierat ansvarsområde med möjligheter att påverka den dagliga verksamheten. Förädlingsvärdet per anställd uppgår till 6,1 Mkr (6,3). Medarbetarna Klöverns verksamhet präglas av grundvärderingarna: hänsynstagande, ansvarskännande och tillit. Medarbetarna ska eftersträva hög kvalitet och förnyelse i tankesätt och utförande samt visa respekt för andras åsikter och olikheter. Medarbetarna ska ha en positiv inställning, vara goda föredömen samt visa vilja och förmåga till samarbete. Det totala antalet medarbetare uppgick till 75 (51) vid årsskiftet, efter en ökning med 47 procent under året. Ökningen beror på att företaget, med nuvarande inriktning, startade så sent som sommaren 2002 och att verksamheten expanderat kraftigt varje enskilt år sedan starten. Av det totala antalet anställda var 30 kvinnor (18) och 45 män (33). Drygt en fjärdedel av de anställda arbetade på huvudkontoret. Genomsnittsåldern uppgick till 44 år (44). Medelåldern för män var något högre än för kvinnor, 45 år (45) jämfört med 41 år (42). Antal 18 16 14 12 10 8 6 4 2 0 19 Åldersfördelning 20 29 30 39 40 49 50 59 60 Män Kvinnor
Organisation och medarbetare Personalomsättning och sjukfrånvaro Personalomsättningen uppgick till 12 procent (11) och sjukfrånvaron till 2,1 procent (2,3) under året. Sjukfrånvaron var något högre för män 2,1 procent (3,1) än för kvinnor 2,0 procent (1,1). Då antalet anställda uppdelat i kön och ålder i nästan samtliga fall är färre än tio redovisas sjukfrånvaro endast på koncernnivå. Av den totala sjukfrånvaron utgjordes 0,7 procentenheter (0,6) av långtidsfrånvaro omfattande 60 dagar eller mer. Under 2004 och 2005 anlitade Klövern ett privat företag för att göra friskprofilsundersökningar för medarbetarna. Undersökningarna syftar till att alla ska bli medvetna om sin egen hälsosituation och därmed också ha möjlighet att genomföra nödvändiga förändringar. Företaget erhåller en samlad bild av hälsoläget bland de anställda. Undersökningen 2005 visar ett klart förbättrat hälsoläge bland dem som utförde samma undersökning ett år tidigare. Samtliga anställda omfattas av en sjukvårdsförsäkring för att underlätta åtkomsten av sjukvård. Klövern trea i tävling om Årets Hållbarhetsbolag 2005 Klövern placerades på tredje plats i Folksams sammanställning av Årets Hållbarhetsbolag 2005. Sammanställningen ger en översikt av resultaten för svenska börsbolags ohälsotal, könsfördelning och klimatarbete. Klöverns Hållbarhetsindex blev 3,94 jämfört med ett snitt på 2,55 för jämförda börsbolag. Hälsoindex redogör för alla sjukskrivningar och långtidssjukskrivna. Jämställdhetsindex mäter i vilken utsträckning bolaget har kvinnor representerade i styrelse och ledning. Hälsoindex hamnar på 4,43 och jämställdhetsindex på 2,40. Resultatet av Klimatindex återfinns under avsnittet Miljö i Klöverns årsredovisning på sid 12. Utbildning Vid utgången av 2005 hade 40 procent (51) av de anställda genomgått någon form av universitetsutbildning. Av dessa hade nära 13 procentenheter (20) tagit 100 poäng eller mer vid högskola eller universitet. Antal 25 Utbildning 20 Män Kvinnor 15 10 5 0 Grundskola Gymnasium Universitet/ högskola 1 99 p Universitet/ högskola 100 p Klövern har som målsättning att löpande underhålla, utveckla och öka medarbetarnas samlade kompetens, dels för att med största möjliga kunskap kunna möta kundens behov, dels för att medarbetarna ska känna tillfredsställelse i arbetet. Som ett komplement till det personliga utvecklingsprogrammet har företaget ett internt utbildningsprogram Klövernakademin där samtliga anställda ges möjlighet till kompetensutveckling. Under 2005 har Klövernakademin genomfört utbildningar i bl a moms och framgångsrik uthyrning. Kostnaden för kompetensförnyelse uppgick till 16 000 kr (19 000) per anställd under året. klövern årsredovisning 2005 / 11
Miljö Miljöarbete Omtanken om miljön integreras som en naturlig del i det dagliga arbetet på Klövern. Bra arbets- och boendemiljöer, såväl inom- som utomhus, ger nöjda hyresgäster. Målet är att alla inom organisationen ska känna ansvar och genom sitt engagemang aktivt bidra till att den miljöpolicy som tagits fram också efterlevs. Genom samverkan i ett vidare perspektiv involverar Klövern såväl anställda som kunder, leverantörer, entreprenörer och lokala myndigheter i arbetet för en långsiktigt gynnsam miljöutveckling. Miljöpolicy Under 2005 tog Klövern fram en ny och mer omfattande miljöpolicy. Miljöpolicyn kompletterades också med en miljöhandlingsplan som konkretiserar hur policyn ska uppnås och vilka mätbara mål som organisationen ska arbeta mot. Handlingsplanen omfattar följande områden: minska el-, värme-, vattenförbrukning och utsläpp av koldioxid, källsortering av sopor i samtliga fastigheter, identifiera miljörisker samt miljövänlig om- och nybyggnad. Högsta betyg i Klimatindex Klövern uppnår högsta betyg 5 i Folksams Klimatindex, vilket placerar bolaget bäst bland fastighetsbolagen. Indexet mäter varje år svenska börsnoterade företags koldioxidutsläpp och redovisar vad företagen gör för att minska utsläppen. Klimatindex ingår som en av tre delar i Folksams jämförelse av Årets hållbarhetsbolag, där de andra två kriterierna är Hälsoindex och Jämställdhetsindex (se avsnittet om Organisation och medarbetare sid 11 i Klöverns årsredovisning). I jämförelsen av Årets hållbarhetsbolag 2005 placerade sig Klövern på tredje plats. Miljöåtgärder under 2005 Till höger följer några exempel på konkreta miljöåtgärder som Klövern vidtagit under 2005: Energi Energiutredning har genomförts i Guldfisken 2 i Kalmar. Efterföljande åtgärder har lett till minskad förbrukning. Energiutredningar har påbörjats i Lärlingen 5, Mästaren 28, Korpen 20, Matrosen 1 samt Tenngjutaren 1 i Kalmar. Byte från oljeuppvärmning till fjärrvärme i Åby 20:2 i Norrköping samt från olja till bergvärme i Brandholmen 1:9 i Nyköping. Genomgång av värme/ventilation/vattensystem i Bagaren 20 i Nyköping i samband med ombyggnation. Installerat ny styr- och reglerfunktion i Brevduvan 17 i Linköping till en kostnad av 650 Tkr, vilken beräknas vara intjänad redan efter fyra år. Utbyte av styr- och reglersystem i fem fastigheter i Västerås. Investering om 5 Mkr, vilket kommer att ge en besparing om 1 Mkr per år. I sex Boråsfastigheter har maximala flöden för fjärrvärme sänkts, vilket beräknas ge en årlig kostnadssänkning på 2 3 kr per kvm i de aktuella fastigheterna. Ventilationsaggregat med återvinning har installerats i Milen 7 och Katrinedal 2 i Borås. Den årliga sänkningen av värmekostnaderna i respektive fastighet beräknas till ca 15 kr per kvm. Driftoptimeringsåtgärder av värmesystemen i Grävlingen 5 och Nestor 1 i Borås har givit en årlig besparing på ca 15 kr per kvm. Energiuppföljningssystemet ESS 200 har implementerats i Karlstad, vilket underlättar uppföljning av förbrukning och därmed möjliggör optimala åtgärder. Generell minskning av fjärrvärmeförbrukning i Karlstad efter idogt arbete med inställning av temperaturer, drifttider och flöden. Energiinventering i de tre mest energikrävande fastigheterna i Örebro. Installation av belysningsstyrning i Vindhjulet 3 i Örebro i syfte att minska elförbrukning i garage och allmänutrymmen. Installation av nytt styr- och reglersystem för värme samt byte av cirkulationspumpar i Olaus Petri 3:234 i Örebro. Löpande utbyte av belysningsarmaturer till lågenergiarmaturer i Örebro. Optimering av bergvärmeanläggning i Oxbacken 7 i Örebro. 12 /klövern årsredovisning 2005
Miljö Avfall Förbättrad sopsortering i Diket 10 och Skeppet 13 i Norrköping. Flertal källsorteringsprojekt i Karlstadsfastigheter som beräknas slutföras under våren 2006. Investering i balpress i Kitteln 11 i Örebro vilket reducerat hämtningsfrekvensen av plast och wellpapp med 85 procent. Vatten och avlopp Avlopps- och vattenledningsstammar har delvis bytts i fastigheterna Uranus 16 och Laxöringen 1 i Borås. Miljöskadliga ämnen PCB-inventering i Eskilshem 1:8 i Eskilstuna före försäljning. Inget behov av åtgärder. Elförbrukning, fastighetsel Elförbrukning, inkl hyresgästel MWh, staplar 15 000 kwh/kvm, linje 48 MWh, staplar 50 000 kwh/kvm, linje 100 12 500 40 40 000 80 10 000 32 30 000 60 7 500 24 5 000 16 20 000 40 2 500 8 10 000 20 0 2003 2004 2005 0 0 2003 2004 2005 0 Fastighetselen kan endast särskiljas i en mindre andel av Klöverns fastigheter. För sådana fastigheter har förbrukningen per kvm minskat med ca 22 procent under 2005. Förbättrad driftoptimering i kombination med utbyte av energikrävande fastigheter mot energisnåla förklarar förbrukningsminskningen. I fastigheter där även hyresgästers elförbrukning ingår i fastighetsabonnemanget har förbrukningen per kvm sjunkit med 21 procent under 2005. Förbättrad driftoptimering i kombination med utbyte av energikrävande fastigheter mot energisnåla förklarar förbrukningsminskningen. Fjärrvärmeförbrukning Uppvärmningsslag MWh, staplar 105 000 kwh/kvm, linje 160 Olja 2% El 3% 90 000 75 000 60 000 45 000 30 000 15 000 140 120 100 80 60 40 20 Fjärrvärme 95% 0 2003 2004 2005 0 Totala fjärrvärmeförbrukningen (graddagskorrigerad) per kvm har minskat med 2 procent under 2005. * Förändringar i fastighetsbeståndet mätt som antal fastigheter påverkar av naturliga skäl total förbrukning. Ibland påverkas också förbrukning per kvm, då denna inte beräknas på identiska fastigheter. Respektive års siffror avser fastigheter som Klövern innehaft under större delen av året och fortfarande innehar vid årets slut. klövern årsredovisning 2005 / 13
Marknadsbeskrivningar Klövern bedrev under 2005 fastighetsverksamhet på nio huvudmarknader. Ingen av dessa utgjordes av Sveriges tre största städer Stockholm, Göteborg och Malmö. Klövern ser en fördel i att vara en stor aktör på en mindre marknad, hellre än en mindre aktör på en stor marknad. Den förstnämnde är välkänd på orten och en naturlig partner för den som vill hyra lokaler, vilket ger en konkurrensfördel. I sju av nio prioriterade städer är Klövern bland de fem största fastighetsägarna av kommersiella lokaler. I Örebro respektive Eskilstuna ligger Klövern på sjätte respektive på tionde plats. Klöverns nio prioriterade städer; Borås, Eskilstuna, Kalmar, Karlstad, Linköping, Norrköping, Nyköping, Västerås och Örebro har många likheter. Samtliga kan klassificeras som mellanstora/stora med 50 000 till närmare 140 000 invånare. Alla nio marknader hade en positiv befolkningsutveckling under såväl 2004 som 2005, vilket kan ge en signal om städernas attraktionskraft. Arbetslösheten ligger över den i riket som helhet, sånär som på i Borås, Linköping och Nyköping, där den ligger på samma nivå som Sveriges genomsnitt. Arbetslöshetsnivån indikerar att det finns god tillgång på arbetskraft, men att det finns behov av expansion inom såväl näringsliv som offentlig sektor. I samtliga nio städer svarar den privata tjänstesektorn för flest arbetstillfällen. Därefter följer offentligt dominerade tjänster och tillverkningsindustri. Nedan beskrivs Klöverns geografiska marknader överskådligt i tabellform. På kommande sidor finns utförligare beskrivningar av respektive marknad. folkmängden* Förändring Kommun 2005 2004 12 mån, % Borås 99 236 98 831 0,4 Eskilstuna 91 558 91 137 0,5 Kalmar 60 972 60 734 0,4 Karlstad 82 084 81 760 0,4 Linköping 137 657 137 004 0,5 Norrköping 124 604 124 378 0,2 Nyköping 49 778 49 520 0,5 Västerås 131 886 130 960 0,7 Örebro 127 644 126 940 0,6 Sverige 9 042 663 9 008 883 0,4 * Avser 1 november varje år Källa: SCB arbetslöshet Öppen arbets- Arbetsmarknads- Total arbetslöshet, % pol. åtgärder, % löshet, % Borås 4,3 2,3 6,6 Eskilstuna 5,7 3,2 8,9 Kalmar 4,6 2,7 7,3 Karlstad 3,9 3,6 7,5 Linköping 4,6 1,9 6,5 Norrköping 6,5 2,9 9,4 Nyköping 4,0 2,7 6,7 Västerås 5,3 2,8 8,1 Örebro 5,6 2,7 8,3 Sverige 4,3 2,2 6,5 Källa: Ams hyresnivåer, normala lägen Kontor, Butiker, Industri/lager, Kommun kr/kvm kr/kvm kr/kvm Borås 700 1 000 800 1 200 350 550 Eskilstuna 1 000 1 200 1 000 1 500 300 600 Kalmar 800 1 100 1 000 1 500 300 600 Karlstad 800 1 000 1 300 1 800 400 600 Linköping 1 000 1 200 1 500 2 000 350 500 Norrköping 1 000 1 300 1 400 1 600 300 500 Nyköping 800 1 000 1 200 1 800 350 700 Västerås 1 000 1 200 1 500 2 000 300 500 Örebro 900 1 200 1 400 2 000 400 700 Källa: DTZ/Klövern fastighetspriser, medelvärde styckeobjekt * Lokal, Industri/lager, Kommun kr/kvm kr/kvm Borås 6 695 2 400 Eskilstuna 7 500 3 100 Kalmar 8 640 3 100 Karlstad 4 790 3 000 Linköping 8 000 3 600 Norrköping 4 500 3 400 Nyköping 3 700 3 850 Västerås 9 100 2 300 Örebro 4 800 2 600 Källa: DTZ * I några av städerna har endast ett fåtal styckefastigheter omsatts varför medelpriset kan vara behäftat med viss osäkerhet. 14 /klövern årsredovisning 2005
Marknadsbeskrivning Borås Borås Läge och kommunikationer Borås är beläget i den södra delen av Västra Götalands län. Staden ligger utmed riksväg 40 som ansluter till E4 vid Jönköping och E6 i Göteborg. Borås har därmed goda vägförbindelser både mot Göteborg (ca fem mil) och Stockholm (ca 40 mil). Ca 3 mil väster om Borås finns Landvetters flygplats. Järnvägsförbindelse finns i stambanenätet mot Alvesta och Göteborg. Regiontågförbindelse finns mot Varberg och Herrljunga/Vänersborg. Befolkningsmängden i Borås kommun uppgick i november 2005 till 99 236 personer, efter en ökning med 0,4 procent under året. befolkningsutveckling Nov Nov Förändr. Dec Förändr. Förändr. Kommun 2005 2004 12 mån 2000 5 år per år Borås 99 236 98 831 0,4 % 96 883 2,4 % 0,5 % Andelen lediga lägenheter i allmännyttan har sjunkit successivt till 0,8 procent hösten 2005. Totala andelen arbetslösa uppgick i december 2005 till 6,6 procent, vilket är i nivå med både riket som helhet (6,5) och Västergötlands län som helhet (6,2 ). Antalet arbetstillfällen i Borås kommun uppgick år 2004 till 47 776. De största andelarna var inom privata tjänstesektorn 46 procent, offentliga tjänster 35 procent och tillverkningsindustri 18 procent. största arbetsgivarna i borås kommun 2004 Andel av totalt antal anställda Antal Arbetsgivare i kommunen, % anställda Borås Kommun 20,0 9 566 Västra Götalands Landsting 9,1 4 324 Ericsson Microwave 3,2 1 513 Redcats Nordic/Ellos 2,8 1 349 Samhall 1,8 883 Högskolan i Borås 1,5 718 SP Sv. Provnings- och Forskningsinst. 1,3 610 Volvo Bussar 0,9 450 H&M Rowells 0,9 441 City Sparköp Knalleland 0,8 403 Samtliga tio största 42,4 20 257 Investerarmarknaden Den totala lokalytan i Borås uppgår till ca 4 060 000 kvm, varav kommersiella lokaler 815 000 kvm, industrilokaler 1 493 000 kvm och bostäder 1 752 000 kvm. Under 2005 har endast två lokalhyresfastigheter överlåtits som styckeobjekt i Borås med ett medelpris om 6 695 kr per kvm. Max- och minimivärde skiljer sig endast marginellt från medelvärdet. Tretton industrifastigheter har överlåtits och statistiken visar på ett medelvärde om ca 2 400 kr per kvm inom intervallet 470 4 750 kr per kvm. I mitten av året förvärvade Kungsleden åtta fastigheter av Cernera, innehållande 28 000 kvm främst kontor, för 135 Mkr. Klövern har förvärvat tre industrifastigheter om ca 7 000 kvm till en direktavkastning om ca 8,5 procent. Brostaden har förvärvat två industrifastigheter om ca 15 000 kvm för 62 Mkr. 1. Castellum/Harry Sjögren Största fastighetsägarna av kommersiella lokaler i Borås 2. Bostäder i Borås 3. Klövern 4. Kungsleden 5. Akelius Fastigheter 0 20 40 60 80 100 Tkvm Kommersiellt Industri Special Hyresmarknaden Hyresnivån för moderna kontor ligger på 700 1 000 kr per kvm i centrum. I mer perifera områden såsom Källbäcksryd och Bergsäter bedöms hyresnivån uppgå till ca 500 kr per kvm. Den totala vakansgraden i centrala Borås uppskattas till 7,5 9,0 procent. Vakansgraden kan förväntas öka marginellt i och med ombyggnation av f d I15-området. Normal butikshyresnivå i ordinära lägen i innerstaden är 800 1 200 kr per kvm, men nivåer över 2 000 kr per kvm inom varuhusen i den absoluta citykärnan förekommer. Ett större externhandelsområde finns redan etablerat i och med Knalleland. Hyresnivåerna i industrifastigheter varierar mellan 350 och 550 kr per kvm. Särskilt välbelägna höglagerytor uppnår något högre hyror. För äldre lokaler är nivån 300 kr per kvm och för nybyggda upp emot 800 kr per kvm vid uthyrning mindre ytor. Vakansgraden är ca 10 15 procent. klövern årsredovisning 2005 / 15
Marknadsbeskrivning Eskilstuna Eskilstuna Läge och kommunikationer Eskilstuna är Södermanlands största stad. Både väg E20 och Svealandbanan passerar genom tätorten. Avståndet till Stockholm är ca 11 mil, Göteborg ca 37 mil och till Västerås ca 4 mil. En mindre transportflygplats finns på ett avstånd om ca 4 km från Eskilstuna centrum. Befolkningen i Eskilstuna kommun uppgick i november 2005 till ca 91 600 personer efter en relativt kraftig ökning om cirka 0,5 procent, jämfört med samma tidpunkt föregående år. befolkningsutveckling Nov Nov Förändr. Dec Förändr. Förändr. Kommun 2005 2004 12 mån 2000 5 år per år Eskilstuna 91 558 91 137 0,5 % 88 408 3,6 % 0,7 % Andelen lediga lägenheter i allmännyttan har sjunkit från 6,4 procent år 2000 till 2,5 procent under 2005. En viktig orsak till denna utveckling är utbyggnaden av Mälarbanan som kraftigt reducerat restiderna till Stockholm. En annan viktig faktor till de senaste årens positiva utveckling är Mälardalens högskola, som visar på ett ökat antal studerande. Andelen arbetslösa (inklusive personer sysselsatta inom konjunkturberoende åtgärder) uppgick i augusti 2005 till 8,9 procent, vilket fortfarande är betydligt högre än i både Södermanlands län som helhet (7,7) och klart högre än i riket (6,5). Antalet arbetstillfällen i Eskilstuna kommun uppgick år 2004 till 38 692. De största andelarna var inom privata tjänstesektorn 39 procent, offentliga tjänster 35 procent och tillverkningsindustri 22 procent. största arbetsgivarna i eskilstuna kommun, 2004 Andel av totalt antal anställda Antal Arbetsgivare i kommunen, % anställda Eskilstuna Kommun 21,7 8 625 Södermanlands läns landsting 7,9 3 125 Volvo 2,3 925 Outokumpu Stainless 0,9 375 Eskilstuna Kommunfastigheter 0,9 375 Mälardalens Högskola 0,8 325 Samhall 0,8 325 Rikspolisstyrelsen 0,7 275 Coop Sverige 0,7 275 ASSA 0,7 275 Tidningstjänst 0,7 275 Samtliga tio största 38,2 15 175 Investerarmarknaden Den totala lokalytan i Eskilstuna uppgår till ca 3 490 000 kvm, varav kommersiella lokaler 628 000 kvm, industrilokaler 1 085 000 kvm och bostäder 1 778 000. Under det senaste året har 18 kommersiella fastigheter överlåtits som styckeobjekt i Eskilstuna. Prisbilden är mycket splittrad. Medelpriset ligger på 7 500 kr per kvm, med ett maxvärde på över 30 000 kr per kvm. Lägsta kvadratmeterpriset uppmättes till ca 2 200 kr per kvm. När det gäller industrifastigheter är prisbilden inte lika varierande. Medelpriset för de elva fastigheter som överlåtits under året är ca 3 100 kr per kvm inom intervallet 1 200 5 200 kr per kvm. Den enskilt största affären i Eskilstuna under 2005 var GE s förvärv av Graflunds 14 kontorsfastigheter i juni. Köpeskillingen var 470 Mkr och direktavkastningen knappt 7 procent. Danska Ejendomsvaekst köpte Folkesta köpcentrum av Kungsleden. Köpeskillingen var 153 Mkr och direktavkastningen 6,6 procent. Största fastighetsägarna av kommersiella lokaler i Eskilstuna 1. Eskilstuna Kommunfastigheter 2. GE Real Estate 3. Kilenkrysset 4. Akelius Fastigheter 5. Kungsleden 6. Klövern 0 50 100 150 200 250 Tkvm Kommersiellt Industri Special Hyresmarknaden Hyresnivåerna för moderna kontor ligger på mellan 1 000 och 1 200 kr per kvm i centrum. För mer omoderna kontor ligger nivån runt 700 900 kr per kvm. Den totala vakansgraden i centrala Eskilstuna uppskattas till ca 8 procent. Normala butikshyresnivåer för ordinära lägen i innerstaden är 1 000 1 500 kr per kvm, men 2 500 3 000 kr per kvm i den absoluta citykärnan förekommer. Hyresnivåerna i industrifastigheter varierar mellan 300 och 600 kr per kvm, beroende på läge och standard. För äldre lokaler är nivån 300 kr per kvm och för nybyggda små lokalytor upp emot 500 600 kr per kvm. Vakansgraden ligger på 5 10 procent. 16 /klövern årsredovisning 2005
Marknadsbeskrivning Kalmar Kalmar Läge och kommunikationer Kalmar är beläget vid Östersjökusten i mitten av Kalmar län. Riksväg E22 och Kust till Kust tåg passerar genom tätorten. Avståndet till Stockholm är ca 41 mil, till Göteborg ca 35 mil och till Malmö ca 28 mil. Kalmar flygplats med direktflyg till Stockholm samt internationellt charterflyg finns på ett avstånd om ca 5 km från Kalmar centrum. Befolkningsmängden i Kalmar kommun ökade med 0,4 procent under senaste året till nära 61 000 personer i november 2005. befolkningsutveckling Nov Nov Förändr. Dec Förändr. Förändr. Kommun 2005 2004 12 mån 2000 5 år per år Kalmar 60 972 60 734 0,4 % 59 308 2,8 % 0,6 % Hösten 2005 fanns det inga lediga lägenheter i allmännyttan i Kalmar. Andelen arbetslösa uppgick i december 2005 till 7,3 procent, vilket är något högre än i både Kalmar län (7,1) och riket som helhet (6,5). Antalet arbetstillfällen i Kalmar stad uppgick år 2004 till 29 112. De största andelarna var inom privata tjänster 43 procent, offentliga tjänster 40 procent och tillverkningsindustri 13 procent. största arbetsgivarna i kalmar kommun, 2004 Andel av totalt antal anställda Antal Arbetsgivare i kommunen, % anställda Kalmar Kommun 15,2 4 500 Landstinget 11,0 3 250 Högskolan i Kalmar 2,7 790 Bombardier 2,5 750 Kalmarsunds Gymnasieförbund 1,2 350 Rikspolisstyrelsen 1,2 350 KLS Livsmedel 0,8 250 Skanska 0,8 250 Evox Rifa 0,8 250 Motoman Robotics Europé 0,8 240 Samtliga tio största 37,0 10 980 Investerarmarknaden Den totala lokalytan i Kalmar uppgår till ca 2 314 000 kvm, varav kommersiella lokaler 569 000 kvm, industrilokaler 644 000 kvm och bostäder 1 101 000 kvm. Under år 2005 har endast fem kommersiella fastigheter överlåtits som styckeobjekt i Kalmar. Priset per kvm varierade mellan ca 7 700 och 9 700 kr per kvm. Medelvärdet låg på 8 640 kr per kvm. Elva industrifastigheter har överlåtits under år 2005 med ett medelvärde på ca 3 100 kr per kvm inom spannet 1 550 5 640 kr per kvm. I februari 2005 förvärvade Sveafastigheter Bilen 6, f d Volvofabriken, om drygt 60 000 kvm från Volvo. I maj 2005 förvärvade Kalmar kommun Bombardiers fastigheter med ca 30 000 kvm lokaler i kvarteret Elefanten för 14 Mkr. IKEA bygger ett nytt varuhus om 24 000 kvm som invigs sommaren 2006. Alecta bygger om köpcentrumet Giraffen och tillför samtidigt över 10 000 kvm ny butiksyta. PEAB kommer att bygga ett nytt polishus i kvarteret Flodhästen. Huset, som blir ca 14 700 kvm, har redan sålts till Sveafastigheter för 250 Mkr. Enligt PEABs planer kommer industrilokalerna efter Rifa att byggas om och kompletteras till att omfatta 21 000 kvm handelslokaler och 3 000 kvm kontorslokaler. Största fastighetsägarna av kommersiella lokaler i Kalmar 1. KIFAB i Kalmar 2. Sveafastigheter 3. Alecta 4. Klövern 5. GE Real Estate 0 20 40 60 80 100 120 140 160 Tkvm Kommersiellt Industri Special Hyresmarknaden Hyresnivåerna för moderna kontor uppgår till mellan 800 och 1 100 kr per kvm i centrum. För lokaler av nybyggnadsstandard finns exempel på hyror över 1 400 kr per kvm.vakanserna för kontor bedöms uppgå till 5 10 procent. I de mest attraktiva citygalleriorna kan butikshyrorna uppgå till mellan 2 000 och 3 000 kr per kvm. Mer normala hyror ligger på 1 000 1 500 kr per kvm. Hyresnivåerna i industri- och lagerlokaler varierar mellan 300 och 600 kr per kvm. För äldre och enklare lokaler är det vanligt med hyror mellan 150 och 300 kr per kvm. Vakansgraden bedöms överstiga 10 procent. klövern årsredovisning 2005 / 17
Marknadsbeskrivning Karlstad Karlstad Läge och kommunikationer Karlstad är residensstad i Värmlands län och belägen i den södra delen av länet. Både väg E18 och järnvägens stambana mellan Oslo och Stockholm passerar genom staden. Avståndet till Stockholm är ca 31 mil, Göteborg ca 25 mil och Oslo ca 22 mil. Karlstads flygplats med flera dagliga turer till Stockholm finns på ett avstånd om ca 18 km från Karlstads centrum. Befolkningsmängden i Karlstad kommun uppgick i november 2005 till ca 82 100 personer, efter en ökning om ca 0,4 procent, jämfört med samma tidpunkt föregående år. Den årliga tillväxttakten har legat på ungefär denna nivå under den senaste femårsperioden. befolkningsutveckling Nov Nov Förändr. Dec Förändr. Förändr. Kommun 2005 2004 12 mån 2000 5 år per år Karlstad 82 084 81 760 0,4 % 80 323 2,0 % 0,4 % Andelen lediga lägenheter inom allmännyttan har sjunkit från 1,4 procent år 2000 till 0,1 procent under december 2005. Andelen arbetslösa (inklusive personer sysselsatta inom konjunkturberoende åtgärder) uppgick i december 2005 till 7,5 procent, vilket är högre än i både Värmlands län (7,3) och riket som helhet (6,5). Antalet arbetstillfällen i Karlstads kommun uppgick år 2004 till 43 989. De största andelarna var inom privata tjänster 50 procent, offentliga tjänster 36 procent och tillverkningsindustri 11 procent. största arbetsgivarna i karlstads kommun, 2004 Andel av totalt antal anställda Antal Arbetsgivare i kommunen, % anställda Karlstads Kommun 14,8 6 500 Värmlands Läns Landsting 10,5 4 600 Karlstads Universitet 2,5 1 100 Konsum Värmland EF 1,2 520 Tieto Enator 1,1 500 Metso Paper Karlstad 1,1 500 Posten Sverige 0,9 400 Telia Sonera 0,8 340 Räddningsverket 0,8 330 Kvaerner Kamfab 0,5 240 Samtliga tio största 34,2 15 030 Investerarmarknaden Den totala lokal- och bostadsarean i Karlstad uppgår till ca 3 440 000 kvm, varav kommersiella lokaler 935 000 kvm, industrilokaler 834 000 kvm och bostäder 1 670 000 kvm. Ortsprismaterialet visar att endast tre lokalhyresfastigheter har överlåtits som styckeobjekt i Karlstad under 2005 enligt lagfartsstatistik. Med hänsyn till det fåtal rena lagfartsköp som noterats är det svårt att dra relevanta slutsatser. För de tre köpen varierar priserna mellan 3 500 och 6 100 kr per kvm. Under de senaste åren har omfattande beståndsaffärer samt flera överlåtelser i bolagsform genomförts. Aktiviteten har varit mycket hög. Marknaden har präglats av allt hårdare konkurrens och ökande priser. Det låga ränteläget i kombination med nya aktörer, bl a olika fastighetsfonder och utländska placerare från t ex Norge, Danmark och Tyskland, har bidragit till att marknadens avkastningskrav pressats nedåt. Under 2005 har sex aktörer deltagit i större transaktioner beträffande kommersiella fastigheter i Karlstad. Köpare är Kungsleden, Eurocommercial Properties, Sveafastigheter, Klövern, Sten & Ström samt Ejendomsinvest. Kungsleden förvärvade Tornets bestånd om 108 000 kvm, främst kontor och butiker, i centrala lägen. Förvärvet skedde i början av 2005 och priset uppgick till 1 050 Mkr, vilket motsvarar ca 9 700 kr per kvm. Direktavkastningen bedöms till 7,25 7,5 procent. I slutet av året sålde Kungsleden fyra av dessa objekt till Ejendomsinvest för 450 Mkr. Objekten utgjordes av två butiksgallerior med kompletterande kontor och p-anläggning. Priset bedöms motsvara en direktavkastning på omkring 6 procent. Det Hollandsbaserade företaget Eurocommercial Properties har förvärvat den nybyggda köpcenterdelen inom Bergviks köpcenter för ca 330 Mkr. Köpeskillingen motsvarar ett pris om 24 000 kr per kvm och direktavkastningen har uppgetts vara 6,3 procent initialt. Anläggningen inrymmer 31 butiker. Fastighetsfonden Sveafastigheter har förvärvat Norrportens bestånd om 75 000 kvm, huvudsakligen kontorslokaler. Köpet avser hela bolaget i Karlstad med befintlig organisation. Enligt uppgift från köparen är priset baserat på nivå 775 Mkr för fastigheterna, vilket motsvarar drygt 10 300 kr per kvm. Direktavkastningen bedöms vara under 7 procent. 18 /klövern årsredovisning 2005