Boverkets indikatorer

Boverkets indikatorer November 2012 ANALYS AV UTVECKLINGEN PÅ BYGG- OCH BOSTADSMARKNADEN MED BYGGPROGNOS Osäkerhet och bolånetak bromsar bostadsbyggandet Återigen minskar bostadsbyggandet. Efter finanskrisen 2008 2009 ökade byggandet snabbt, till nära 31 000 påbörjade bostäder i årstakt. Byggstarterna för flerbostadshus var då nära nivåerna från toppåren 2005-2007. Därefter har antalet påbörjade bostäder minskat med 25 procent. Bolånetaket och det osäkra konjunkturläget har gjort att försäljningen av nya småhus och i viss mån bostadsrätter har minskat betydligt. Byggandet av hyresrätter har minskat, men vi bedömer att det främst är en tillfällig svacka. Antalet påbörjade bostäder har det senaste året minskat klart mest i Stormalmö, där också bostadspriserna har fallit. Byggandet har även minskat betydligt i Storstockholm, medan nedgången varit mindre i Storgöteborg och övriga landet. 22 800 bostäder påbörjas Boverket bedömer att 22 800 bostäder påbörjas i år, varav 21 300 genom nybyggnad och 1 500 som nettotillskott genom ombyggnad. År 2013 påbörjas Påbörjade bostäder inklusive nettotillskott genom ombyggnad 22 000 bostäder. Byggandet av bostadsrätter och småhus förväntas minska, medan byggandet av hyresrätter kan komma att öka. Antalet påbörjade bostäder är betydligt lägre än vad som skulle behövas med hänsyn till befolkningsutvecklingen. Hinder för återhämtning Bostadsbyggandet ökar inte väsentligt förrän konjunkturläget blivit mer stabilt. Tillväxten i byggandet kan bli svagare än efter finanskrisen 2008-2009. Bolånetaket försvårar möjligheterna till återhämtning, inte minst för småhus. Utbudet av småhus och bostadsrätter kan behöva anpassas till de ändrade förutsättningarna, till exempel genom att andelen billigare bostäder ökar. Den mycket låga takten i småhusbyggandet kan leda till att antalet tillverkare fortsätter att minska. Svårt för småhusbyggarna Redan före bolånetakets införande i oktober 2010 hade försäljningen av styckebyggda småhus minskat med cirka 35 procent, jämfört med toppåren i mitten av förra decenniet. Men från januari till Nybyggnad Ombyggnad augusti 2011 föll försäljningen brant, med ytterligare cirka 25 procentenheter. Sannolikt har både bolånetak och konjunkturläget haft en inverkan. Bostadsrätter minskar Vi bedömer att försäljningen av nya bostadsrätter minskade under andra kvartalet 2011. Därefter har försäljningen bland fyra av de större aktörerna i genomsnitt varit drygt 35 procent lägre än toppåren 2005 2007. Innehåll Hans-Åke Palmgren Roger Gustafsson Rebecka Mogren Jonas Fränne Analys Osäkert läge... 2 Analys Storstockholm Byggande i otakt med befolkningsökningen... 8 Analys Storgöteborg Byggandet av bostadsrätter har ökat markant...11 Analys Stormalmö Sval bostadsmarknad... 13 Analys norra Sverige Bostadsbyggandet bromsar in... 15 Analys Mellansverige Mycket få byggstarter i flertalet län.. 16 Analys södra Sverige Småhuspriserna har minskat i de flesta länen... 17 Byggande... 18 Befolkning... 19 Sammandrag av indikatorerna... 20

ANALYS Analysen avslutades den 30 oktober 2012. Redaktör: Hans-Åke Palmgren, bostadsanalytiker Analys och byggprognos, byggfakta. tfn. 0455-35 31 67 e-post: hans-ake.palmgren@boverket.se Rebecka Mogren, utredare Analys, boendefakta och befolkningsfakta. tfn. 0455-35 30 42 e-post: rebecka.mogren@boverket.se Roger Gustafsson, nationalekonom Analys, boendefakta och befolkningsfakta. tfn. 0455-35 32 53 e-post: roger.gustafsson@boverket.se Jonas Fränne, civilingenjör Analys tfn. 0455-35 31 31 e-post: jonas.franne@boverket.se Osäkert läge Den svenska ekonomin växte över förväntan starkt under det första halvåret 2012. Men den svaga omvärldskonjunkturen har nu fått större genomslag i den svenska ekonomin och tillväxten är påtagligt svagare än normalt. Det råder stor osäkerhet om hur djup och utdragen konjunkturavmattningen blir. Konjunkturinstitutets (KI) tillväxtprognos från augusti för 2012 ligger på 1,3 procent. 2013 tror KI att konjunkturen förstärks något och att BNP växer med 1,8 procent. Enligt KI:s konjunkturbarometer från oktober är byggföretagen pessimistiska och räknar med minskad aktivitet och prissänkningar, även på lite längre sikt. KI:s konfidensindikator för byggsektorn ligger klart under det historiska genomsnittet. En bristande efterfrågan uppges vara det främsta hindret för verksamheten. Arbetsmarknaden försvagas Utvecklingen på arbetsmarknaden förväntas bli svag det närmaste halvåret. Antalet sysselsatta ökar, men eftersom även arbetskraftsutbudet ökar så stiger arbetslösheten något. När tillväxttakten i ekonomin nu avtar förväntas även sysselsättningsökningen avta. KI bedömde i augusti att arbetslösheten fortsätter att stiga under 2012 och 2013 för att sedan börja minska från år 2014. Först år 2016 hamnar arbetslösheten under sju procent enligt KI:s bedömning. Regeringens prognos från september är betydligt mer positiv. 2015 bedömer regeringen att arbetslösheten är nere i 5,5 procent. Enligt Arbetsförmedlingen stiger nu varseltalen tydligt. Även antalet varslade inom byggverksamhet har ökat markant under de två senaste månaderna. På kvartalsbasis är dagens varseltal de högsta sedan hösten 2009. Hushållen förväntas driva tillväxten Hushållens efterfrågan förväntas driva tillväxten när exportläget nu försämras. Enligt KI:s augustiprognos växer hushållens reala disponibla inkomster något mindre än år 2011. Hushållens konsumtion påverkas av turbulensen i Europa och försiktighet kommer att prägla det andra halvåret 2012. KI bedömde att konjunkturen, och därmed framtidsförväntningarna, förstärks från nästa år, med en ökad konsumtionstillväxt som följd. I oktober föll hushållens konfidensindikator för tredje månaden i följd. Indikatorn ligger enligt KI nu klart under det historiska genomsnittet. Hushållen är främst pessimistiska om den svenska ekonomin och utvecklingen på arbetsmarknaden. Hushållens skuldsättning i fokus Dämpade bostadspriser och hårdare krav vid utlåning har bidragit till att tillväxttakten för hushållens skuldsättning avtar. Andra kvartalet 2012 låg ökningstakten i utlåning för bostadsändamål på 4,8 procent, vilket är den lägsta sedan år 2002 1. Hushållens skuldkvot ligger dock alltjämt högt, 173 procent av den disponibla inkomsten 2. Även om takten i hushållens skulduppbyggnad tycks ha minskat så följs utvecklingen noga av Riksbank och regering. Även EU-kommissionen uppmärksammar riskerna med de svenska hushållens höga skuldsättning. Amorteringskrav nämns som en möjlig åtgärd om utvecklingen skulle behöva stävjas framöver. Grafisk form: Informationsenheten Utgivare: Boverket Utgivning: 2012-11-05 Tryck: Internt Boverket Upplaga: 100 Tryck: ISBN 978-91-87131-43-1 (Pdf: ISBN 978-91-)87131-44-8 ISSN: 1650-965X Valda indikatorer, utfall och prognos Årlig procentuell förändring respektive procent 2010 2011 2012p 2013p BNP till marknadspris 6,2 3,9 1,3 1,8 Hushållens reala disponibla inkomster 1,2 3,0 2,7 2,3 Sysselsatta 1,1 2,1 0,4 0,0 Arbetslöshet 8,4 7,5 7,6 7,9 KPI årsgenomsnitt 1,2 3,0 1,1 0,8 Reporänta* 1,25 1,75 1,00 1,00 10-årsränta* 2,90 2,60 1,70 2,40 Källa: Konjunkturinstitutet, augusti 2012 *Vid årets slut 1 Finansinspektionen Bankernas räntor och utlåning augusti 2012 (Kvartal 2 2012) 2 Riksbanken) 2 Boverkets indikatorer November 2012

ANALYS Bolåneräntorna föll under året Riksbanken har sedan december förra året sänkt reporäntan tre gånger till dagens 1,25 procent. I oktober justerades räntebanan ner, men gradvisa höjningar förväntas från tredje kvartalet 2013. Med de försämrade konjunktursignalerna förväntar ekonomiska bedömare att det blir åtminstone ytterligare en sänkning. Kopplingen mellan reporäntan och de korta bolåneräntorna har diskuterats flitigt den senaste tiden. De korta bolåneräntorna har fallit i takt med att reporäntan sänkts och är nu cirka 3,3 procent, drygt en procentenhet lägre än i december i fjol. Om Riksbanken sänker reporäntan ytterligare är det sannolikt att även bolåneräntorna kan minska något. Det har emellanåt diskuterats hur pass förberedda hushållen är på eventuella räntehöjningar. I KI:s senaste konjunkturbarometer uppger hushållen en förväntad kort bolåneränta på 3,6 procent om ett år. Det innebär att hushållen snarare överskattar ränteläget ett år fram i tiden. Även de långa räntorna har fortsatt nedåt. Den korta bolåneräntan och femårsräntan har följts åt under året och i dagsläget ligger femårsräntan endast något över den korta. Bostadspriserna har stigit under året Enligt Valueguard steg småhuspriserna med drygt en procent under tredje kvartalet 2012 jämfört med motsvarande kvartal 2011. Priserna var marginellt lägre än andra kvartalet i år. Genomsnittspriset för en villa var under september 2,3 miljoner kronor framgår av diagram på nästa sida. Som synes från nedanstående diagram har bostadsrättspriserna under det senaste året ökat betydligt mer än småhuspriserna och nått nya toppnivåer. Genomsnittspriserna i riket var under tredje kvartalet 2012 drygt fyra procent högre än under motsvarande kvartal 2011. Jämfört med andra kvartalet i år ökade priserna med knappt en procent 3. Det är värt att notera att det för tillfället finns tydliga regionala skillnader. I Stockholms- och Göteborgsregionen har priserna utvecklats i linje med riksgenomsnittet medan man i Malmöregionen sett fallande priser. Prisutvecklingen de senaste åren Upp- och nedgångarna i bostadspriserna har under de senaste åren varit snabba och kraftiga. Det gäller i synnerhet bostadsrättspriserna. Det kan i ett sådant läge vara bra att se på priserna i ett lite längre perspektiv. Låt oss jämföra priserna under 2012 med priserna 2007 (året före finanskrisen). De genomsnittliga småhuspriserna ligger hittills under 2012 ungefär nio procent högre än 2007. Det innebär att priserna 2012 i reala termer är något högre än de var 2007. Konsumentprisindex steg med cirka åtta procent från september 2007 till september 2012. Bostadsrättspriserna har ökat nominellt med cirka 17 procent, vilket motsvarar en real ökning på drygt åtta procent. Hushållens reala disponibla inkomster var 2011 nästan tio procent högre än 2007. Ökningen under 2012 beräknades i KI:s prognos från augusti bli närmare tre procent. Med andra ord har de disponibla inkomsterna ökat mer än bostadspriserna. Ur detta perspektiv är prisnivån under 2012 att betrakta som rimligare än 2007. Konjunkturutvecklingen en risk Hushållens inkomster förväntas fortsätta växa, om än i något lägre takt. Samtidigt ligger räntorna på relativt låga nivåer. Det finns i dagsläget inget som tyder på att räntorna ska öka i någon större omfattning inom en snar framtid. Hushållens inkomster och räntorna är antagligen de två viktigaste fundamentala faktorerna för bostadspriserna och utifrån dessa tyder inget på att vi står inför några större förändringar i bostadspriserna. De svaga konjunktursignalerna är troligtvis den stora nedåt- Fortsättning nästa sida. Stämningsläget i svensk ekonomi Barometerindikator (vänster skala) Hushållens konfidensindikator (höger skala) Bolåneräntor och reporänta 5-årig ränta 3-mån ränta Reporänta Källa: Konjunkturinstitutet Källor: SBAB och Riksbanken 3 Uppgifter från Mäklarstatistik visar på ökningar på åtta respektive 0 procent. Boverkets indikatorer November 2012 3

ANALYS risken för bostadspriserna just nu. Hushållen är tveksamma till utvecklingen i ekonomin, vilket givetvis kan påverka priserna negativt. Det bör dock noteras att hushållen är mer tveksamma till det allmänna ekonomiska läget än till den egna ekonomin. Folkmängden fortsätter öka i hög takt Sverige hade vid halvårsskiftet drygt 9 514 000 invånare. Under första halvåret 2012 ökade folkmängden med drygt 31 500 personer. Födelseöverskottet var närmare 10 000 medan nettoinvandringen uppgick till drygt 21 100 personer. Folkökningen under första halvåret var i nivå med de två föregående åren. Födelseöverskottet har minskat från knappt 11 200 föregående år. Nettoinvandringen har däremot ökat, från 19 900 föregående år. Diagrammet nedan visar utvecklingen av antalet personer över 19 år och förändringen av bostadsbeståndet. Kurvorna går åt olika håll från mitten av förra decenniet. År 2010 var antalet tillkommande personer i åldersgruppen cirka fyra gånger fler än antalet tillkommande bostäder. Efter år 2013 förväntas dock tillväxten i befolkningen över 19 år avta när antalet yngre personer minskar. Fortsatt inflyttning till storstadsregionerna Tendensen att det är storstadsregionerna som växer har varit tydlig de senaste åren och det finns inget som tyder på att detta ska förändras 4. Befolkningstillväxten utanför storstadsregionerna har på många håll varit beroende av nettoinvandringen. Under första halvåret 2012 skedde drygt 75 procent av befolkningstillväxten i storstadsregionerna. Detta ska ses mot bakgrund av att knappt 40 procent av befolkningen i dag bor i dessa regioner. Småhus- och bostadsrättspriser Småhus Bostadsrätt Prisindex (vänster skala) Förändring jämfört med motsvarande kvartal föregående år (höger skala) 10 miljoner invånare 2018 Enligt Statistiska Centralbyråns, SCB, senaste prognos beräknas folkmängden i Sverige uppgå till tio miljoner år 2018. Om detta blir fallet kommer den årliga ökningen att vara närmare 83 000 i genomsnitt de närmaste sex åren. Detta är mer än vad ökningen varit de senaste åren. Som framgår av nedanstående diagram har divergensen mellan tillskottet av bostäder och befolkningsökningen 5 ökat de senaste åren. Även fortsättningsvis förväntas antalet individer i åldern 20 år och uppåt öka snabbt. Det motsvarar cirka 0,8 procent per år. Tecken på finansieringssvårigheter Under året har vi sett tecken på att problem med finansieringen kan vara ett hinder för bostadsbyggandet. Enligt KI:s Konjunkturbarometer är det under året i genomsnitt 25 procent av företagen verksamma inom husbyggande som angett att finansiella restriktioner är det främsta hindret för bostadsbyggande. Motsvarande siffra under 2011 var 9 procent. Vårt intryck är att det i synnerhet är mindre företag som har problem med finansieringen och det är framförallt svårigheten att få banklån, exempelvis på grund av hårdare kreditprövning, som tycks vara problemet. Det är dock svårt att bedöma hur stora effekter detta har haft på antalet påbörjade bostäder. För hushållens del bedömer vi att bolånetaket och en mer försiktig hållning bland kreditgivarna har påverkat försäljningen av bostäder. Vi uppfattar att det dock kan finnas möjligheter att få topplån, som är förknippat med höga kostnader. I vår analys av nyproduktionen, baserad på bygglov och försäljningsstatistik, drar vi slutsatsen att bolånetaket har minskat försäljningen av nya småhus och bostadsrätter. Snabb uppgång och nedgång av byggstarterna Byggandet av flerbostadshus återhämtade sig snabbt efter det djupa fallet under finanskrisen 2008. Även byggandet av Förändring av befolkning (20+ år) och bostadsbestånd Befolkning (20+ år) Bostadsbestånd Källor: SCB och Mäklarstatistik 4 Även ett antal lokala centra växer, framförallt större universitets- och högskoleorter. 5 Mätt som förändring av personer 20 år och uppåt, det vill säga personer som är aktiva på bostadsmarknaden 4 Boverkets indikatorer November 2012

ANALYS småhus ökade. Vid utgången av första kvartalet 2011 var tolvmånaderstakten nära 31 000 påbörjade bostäder. Av dessa var 19 700 bostäder nybyggnad av flerbostadshus och 9 000 i småhus. Ombyggnader gav ett nettotillskott på 2 100 bostäder. Det påbörjades cirka 8 900 hyresrätter och 10 800 bostadsrätter i flerbostadshus. Det är endast cirka 15 respektive 5 procent färre än under tredje kvartalet 2006, före borttagandet av de statliga stöden. Byggstarterna för småhus ökade successivt från våren 2009 och nådde en topp vid halvårsskiftet 2011, med en årstakt på cirka 9 500 bostäder. Det är betydligt mer än vad tidigare bedömningar har angett. Under 2011 bröts tillväxten i byggandet än en gång. Byggandet av flerbostadshus har enligt SCB:s statistik minskat med drygt 20 procent efter första kvartalet 2011 - i stort sett lika mycket för hyresrätter som bostadsrätter - medan byggandet av småhus efter halvårsskiftet 2011 minskat med närmare 40 procent. Nära 23 000 påbörjade bostäder vid halvårsskiftet Vid utgången av första halvåret 2012 var tolvmånaderstakten cirka 22 800 påbörjade bostäder, enligt Boverkets uppskattning. Av dessa var drygt 15 500 nybyggnad av flerbostadshus. Byggandet av hyresrätter var oväntat lågt. Det påbörjades cirka 6 700 bostäder med hyresrätt, 8 700 med bostadsrätt och knappt 100 med äganderätt. Ombyggnad omfattade ett nettotillskott på 1 600 bostäder i flerbostadshus. Uppskattningsvis påbörjades 5 700 bostäder i småhus, vilket är en den lägsta nivån sedan slutet av 1990-talet. Fler bygglov än byggstarter Byggloven för flerbostadshus har inte visat någon tydlig minskning under första halvåret, samtidigt som byggstarterna förefaller ha minskat avsevärt, se följande diagram. Även byggstarterna för småhus förefaller ha minskat avsevärt mer än byggloven i främst Storstockholm och Stormalmö. Det kan Påbörjade bostäder, nybyggnad, hela riket Flerbostadshus Småhus Totalt vara en följd av ett svagare konjunkturläge, men vi utesluter inte att skälet kan ligga i eftersläpande statistikrapportering. Byggloven till och med andra kvartalet indikerar en möjlig tolvmånaderstakt på 17 500-19 000 bostäder i flerbostadshus och drygt 6 500 i småhus 6. Stora regionala skillnader Antalet påbörjade bostäder har sedan andra kvartalet 2011 minskat med 45 procent jämfört med närmast föregående tolvmånadersperiod i Stormalmö och med 30 procent i Storstockholm, medan minskningen i Storgöteborg var cirka 20 procent och övriga landet cirka 15 procent. Hyresrätter minskade avsevärt i storstadsregionerna Jämfört med andra kvartalet 2011 ökade antalet påbörjade hyresrätter i flerbostadshus med 25 procent utanför storstadsregionerna. Samtidigt minskade antalet i storstadsregionerna, med 55, 25 och 65 procent i Storstockholm, Storgöteborg respektive Stormalmö, enligt SCB:s preliminära statistik. Vi tolkar utvecklingen i storstadsregionerna som att det i stor utsträckning rör sig om en tillfällig minskning. De allmännyttiga aktörerna i Stockholm och Malmö förväntar en snar ökning av byggandet. Men vi utesluter inte att det finns bakomliggande faktorer som kan påverka återhämtningen totalt sett. Bostadsrätter minskade mest i Stormalmö Antalet påbörjade bostadsrätter minskade preliminärt med 20, 10 respektive 45 procent i Storstockholm, Storgöteborg och Stormalmö och med 20 procent i övriga landet. Minskningen ligger i linje med våra förväntningar mot bakgrund av konjunkturläget. Vi bedömer att utvecklingen på bostadsrättsmarknaden för närvarande är starkast i Storgöteborg och i Storstockholm, men klart sämre i Stormalmö. Bygglov och påbörjade bostäder Flerbostadshus, Byggloven förskjutna ett kvartal Fortsättning nästa sida. Bygglov 12 mån Påbörjande 12 mån 6 Korrigerat med historiska data som tyder på att antalet påbörjade bostäder i genomsnitt motsvarar cirka 95 procent av byggloven. Boverkets indikatorer November 2012 5

ANALYS Ökade eftersläpningar i statistiken Kvaliteten i SCB:s statistik över påbörjade småhus har försämrats avsevärt efter år 2008. Eftersläpningen i inrapporteringen förefaller ha blivit dubbelt så stor som tidigare. Följande tabell visar SCB:s preliminära bedömning av utfallet 2009 andra kvartalet 2012 och vår aktuella bedömning. 2009 2010 2011 2012k1-2 Ursprunglig bedömning 7 6 350 7 850 6 700 4 850 Boverkets aktuella bedömning 8 250 9 000 8 000 5 700 (5 500-6 600) Stabil försäljning av bostadsrätter Försäljningen av bostadsrätter bland fyra av de större byggföretagen och försäljningen av styckebyggda småhus har under en följd av år utvecklats lika. Efter sommaren 2009 har bostadsrätterna dock sålt bättre än småhusen. Försäljningen av nya bostäder bland dessa fyra företag föll kraftigt i anslutning till finanskrisen 2008 2009, vilket framgår av nedanstående diagram. Efter en period av återhämtning från finanskrisen minskade försäljningen åter under andra kvartalet 2011, efter bolånetakets införande i oktober 2010, men delvis före konjunkturbrottet i juli. Försäljningen har därefter varit förhållandevis konstant på en nivå som är cirka 35 40 procent lägre än under perioden 2005 2007. Försäljningen av småhus på mycket låg nivå Försäljningen av styckebyggda småhus har minskat i flera omgångar sedan år 2007. Redan före bolånetakets införande var Påbörjade bostäder i flerbostadshus, nybyggnad, Hyresrätt Bostadsrätt försäljningen cirka 35 procent lägre än under toppåren, enligt statistik från TMF, se diagram på nästa sida 8. Från januari till augusti 2011 föll dock försäljningen brant, med ytterligare cirka 25 procentenheter. Större delen av denna minskning inträffade efter bolånetakets införande men före konjunkturskiftet i juli. Försäljningen har sedan fjärde kvartalet 2011 planat ut på en nivå som ligger drygt 60 procent under nivåerna från toppåren 2005 2007. Bolånetaket kan ha påverkat byggandet Byggloven för styckebyggda småhus nedbrutet på kommungrupper tyder på att detta byggande har minskat likartat över landet efter det kraftiga konjunkturskiftet sommaren 2011, med visst undantag för Storstockholm. Det framgår av diagram på nästa sida. Men bland de mindre kommunerna utanför storstadsregionerna, med färre än 75 000 invånare, började byggloven minska markant redan efter tredje kvartalet 2010. Det var direkt efter bolånetakets införande. Vi bedömer att bolånetaket kan ha haft en tydlig effekt bland dessa kommuner. En stor del av byggandet av styckebyggda småhus har skett i denna kommungrupp. I Stormalmö finner vi att uppgången i byggloven bröts efter första kvartalet 2011, medan övriga kommungrupper visar på en minskning först i anslutning till konjunkturskiftet. Sammantaget tyder statistik över försäljningen av småhus och statistik över byggloven på att småhusbyggandet påverkats av bolånetaket. Försäljningsstatistiken över nya bostadsrätter tyder på att det även kan finnas ett samband mellan bolånetak och en minskad försäljning. Drygt 1 000 specialbostäder för äldre Byggandet av äldrebostäder har varit förhållandevis stabilt. År 2011 färdigställdes enligt SCB drygt 1 000 specialbostäder för äldre genom nybyggnad medan ombyggnader medförde en liten minskning av beståndet. Under första halvåret var bygglovstakten något lägre än tidigare. Bygglov lämnades för nybyggnad av 385 bostäder, enligt Sålda bostäder jämfört med motsvarande period 2005 2007 Kvartal Glidande 12-månader 7 SCB:s preliminära bedömning i den tidigaste rapporteringen av utfallet. 8 Diagrammet bygger på en kedjning av statistikserier. Den absoluta nivån kan därför överskattas eller underskattas något. Källor: JM, NCC, Peab och Skanska 6 Boverkets indikatorer November 2012

ANALYS SCB:s preliminära statistik. Vi utesluter inte att osäkerheten kring stödens fortsatta existens har medfört en nedgång i byggandet. En förlängning av de statliga stöden föreslogs först i budgetpropositionen hösten 2011. Mycket få specialbostäder för studenter År 2010 och 2011 färdigställdes enligt SCB sammanlagt 522 specialbostäder för studenter, varav 259 nybyggnad och 263 nettotillskott genom ombyggnad. Enligt SCB:s preliminära statistik lämnades bygglov för nybyggnad av endast 15 bostäder under första halvåret 2012. Nära 23 000 bostäder påbörjas i år Boverket bedömer att cirka 22 800 bostäder påbörjas i år och nästa år, varav 21 300 genom nybyggnad. Av dessa är 7 800 bostadsrätter respektive 7 900 hyresrätter i flerbostadshus samt 5 500 bostäder i småhus. Ombyggnad beräknas ge ett nettotillskott på 1 500 bostäder. Byggandet av flerbostadshus minskar med knappt 15 procent jämfört med 2011, medan byggandet av småhus minskar med cirka 30 procent enligt vår prognos. Byggandet minskar något år 2013 År 2013 minskar byggandet något, till 22 000 bostäder. Byggandet av hyresrätter förväntas öka. Byggandet av bostadsrätter och småhus förväntas vara låg så länge konjunkturen är svag. Cirka 6 700 bostadsrätter och 8 700 hyresrätter påbörjas genom nybyggnad av flerbostadshus, medan byggandet av småhus uppgår till 5 000 bostäder. Nettotillskottet genom ombyggnad beräknas till 1 500 bostäder. Byggandet av hyresrätter förväntas öka Aktuella bedömningar från de allmännyttiga bostadsföretagen i Stockholm, Malmö tyder på att byggandet av hyresrätter ökar ubder andra halvåret 2012. Kommunernas projektlistor tyder på att det finns en beredskap för ett ökat hyresrättsbyggande totalt sett i landet under 2013. I storstadsregionerna är det även möjligt att enstaka projekt som ursprungligen planerats som bostadsrätter kan komma att omvandlas till hyresrätt. Ett hinder för hyresrättsbyggandet kan finnas i projekt med blandade upplåtelseformer, som kan bli svårare att genomföra under lågkonjunkturen. Återhämtningen kan bli utdragen Boverkets prognos är dock osäker. Det går inte bedöma hur långvarig, eller djup, konjunkturnedgången blir. Bostadsbyggandet ökar troligen inte väsentligt förrän konjunkturläget har blivit mer stabilt. Vi utesluter inte att en återhämtning av bostadsbyggandet kan bli mer utdragen än efter finanskrisen 2008 2009. Det finns en risk att bolånetaket försämrar möjligheterna till återhämtning, i synnerhet för småhus. Den mycket låga takten i småhusbyggandet kan leda till att antalet tillverkare fortsätter att minska. Vidare har bolånetaket förändrat förutsättningarna för köpare av bostadsrätter och småhus. Utbudet kan därför behöva anpassas, i den mån det är möjligt. Prognos för bostadsbyggandet, november 2012 Antal påbörjade bostäder 2011 2012 2013 Nybyggnad Flerbostadshus 18 100 15 800 15 500 Bostadsrätt 10 350 7 800 6 700 Hyresrätt 7 600 7 900 8 700 Äganderätt 150 100 100 Småhus 8 000 5 500 5 000 Totalt nybyggnad 26 100 21 300 20 500 Nettotillskott genom ombyggnad 1 500 1 500 1 500 Totalt påbörjade bostäder 27 600 22 800 22 000 Orderingång, styckebyggda småhus Januari 2006 september 2012 jämfört med motsvarande period 2005 2007 Glidande 3-månader Glidande 12-månader Bygglov för småhus per region, glidande tolvmånaderstal Storstockholm Storgöteborg Stormalmö >75 000 <75 000 Källa: Trä- och möbelföretagen Boverkets indikatorer November 2012 7

ANALYS STORSTOCKHOLM Byggande i otakt med befolkningsökningen Befolkningsökningen har varit mycket stor sedan mitten av förra decenniet. Samtidigt har bostadsbyggandet minskat. De senaste fyra kvartalen, till och med halvårsskiftet 2012, påbörjades 7 000 bostäder. Stockholms läns landsting skattar 1 i två olika befolkningsscenarier att det behövs i storleksordningen 10 000 till 17 000 nya bostäder per år fram till år 2030. För närvarande ligger befolkningsökningen över högalternativet. Storstockholm växer snabbt Storstockholms befolkning uppgick vid halvårsskiftet till närmare 2,1 miljoner invånare, varav drygt 870 000 i Stockholms stad. Storstockholms befolkning ökade med drygt 17 700 under första halvåret. Omräknat till årstakt innebar det en ökning på ungefär 17 personer per 1 000 invånare. Det var den klart högsta befolkningstillväxten i landet. Födelseöverskottet var under första halvåret drygt 6 700 medan flyttnettot uppgick till närmare 11 000. Av nettoinflyttningen bestod cirka 70 procent av nettoinvandring medan resten var inflyttning från övriga Sverige. Samtidigt som folkmängden ökar kraftigt ligger nybyggnationen på förhållandevis låga nivåer. Under perioden 2009-2011 ökade bostadsbeståndet med 0,27 bostäder per ny vuxen invånare (20 år och äldre). Genomsnittet för perioden 2000-2011 har varit 0,45. Med tanke på de låga påbörjandesiffrorna de senaste åren kommer situationen på bostadsmarknaden troligtvis att bli än mer ansträngd. Svagt stigande bostadspriser Småhuspriserna i Stockholms stad steg med drygt två procent under tredje kvartalet 2012 jämfört med motsvarande kvartal 2011, enligt Valueguard. Jämfört med andra kvartalet var priserna i princip oförändrade. Motsvarande siffror för Storstockholm var, enligt Mäklarstatistik, också en ökning med två procent respektive oförändrade priser. Genomsnittspriset för ett småhus i Storstockholm var under september cirka 3,8 miljoner kronor. Bostadsrättspriserna i Stockholms stad var under tredje kvartalet 2012 nära fem procent högre än motsvarande kvartal 2011. Jämfört med årets andra kvartal steg priserna under tredje kvartalet med knappt två procent. Motsvarande siffror för Storstockholm var enligt Mäklarstatistik sex respektive två procent. En bostadsrätt i Storstockholm kostade under september månad 2012 i genomsnitt närmare 36 000 kronor per kvadratmeter. Genomsnittet i Stockholms stad var drygt 59 000 kronor. Som framgår av nedanstående figur ligger bostadsrättspriserna över de tidigare toppnoteringarna. Småhuspriserna pendlar däremot kring en nära oförändrad nivå sedan början av 2010. Inga större förändringar på arbetsmarknaden Enligt Arbetsförmedlingen var drygt 46 000 personer arbetslösa i Storstockholm i september. Det är en ökning med drygt 3 000, eller sju procent, jämfört med samma period förra året. Arbetslösheten har sedan uppgången efter finanskrisen 2008 pendlat mellan 40 000 och 50 000 personer, med säsongsmässiga variationer. Antalen nya varsel har trendmässigt ökat ända sedan början av 2011. Det är långt ifrån de nivåer vi observerade under 2009, men ändå ett tecken på en något svagare arbetsmarknad. Arbetsförmedlingen räknar med att sysselsättningen i Storstockholm kommer att öka med drygt 0,8 respektive 1,4 procent under 2012 och 2013. Byggandet har minskat under 2012 SCB:s statistik tyder på att antalet påbörjade bostäder i Storstockholm ökade i god takt fram till och med första kvartalet 2011. Både byggandet av flerbostadshus och småhus ökade Förändring av befolkning (20+ år) och bostadsbestånd Befolkning (20+ år) Bostadsbestånd Småhus- och bostadsrättspriser Småhus Bostadsrätt Prisindex (vänster skala) Förändring jämfört med motsvarande kvartal föregående år (höger skala) samt egna beräkningar 1 I en bedömning som är under remissbehandling. Källor: SCB och Mäklarstatistik 8 Boverkets indikatorer November 2012

STORSTOCKHOLM ANALYS avsevärt. Men under 2011 upphörde tillväxten och under 2012 förefaller byggandet åter ha minskat snabbt. Under de fyra kvartalen till och med halvårsskiftet 2012, påbörjades endast 7 000 bostäder i Storstockholm. Ett år tidigare var årstakten drygt 10 000 bostäder. Cirka 75 procent av minskningen är hänförlig till Stockholms stad, där i synnerhet byggstarterna för hyresrätter har stannat upp. Av de påbörjade bostäderna var knappt 6 400 nybyggnad, varav 5 400 i flerbostadshus och knappt 1 100 i småhus, vilket framgår av följande diagram. Nettotillskottet genom ombyggnader var knappt 600 bostäder. Under andra halvåret 2011 påbörjades preliminärt cirka 3 700 bostäder och under första halvåret i år cirka 3 300 bostäder. Antalet påbörjade bostäder i flerbostadshus har minskat med 2 400 i årstakt sedan första kvartalet 2011, eller med 35 procent. Byggandet av småhus har preliminärt halverats, från 2 000 till 1 000 bostäder. Det senaste årets bygglov för småhus omfattar dock betydligt fler bostäder. Kraftig minskning för hyresrätten Byggandet av hyresrätter har minskat med hela 60 procent, till 1 400 bostäder i tolvmånaderstakt. Efter finanskrisen 2008/2009 nådde byggandet av bostadsrätter i flerbostadshus som mest en tolvmånaderstakt på 4 500 bostäder. Det var under första kvartalet 2011, se nedanstående diagram. Under första halvåret 2012 påbörjades preliminärt 1 900 bostadsrätter, vilket har fått tolvmånaderstakten att falla till 4 000. Byggandet minskade markant i Stockholms stad I Stockholms stad påbörjades under tolvmånadersperioden till och med juni 2 400 färre bostäder än under första kvartalet 2011, vilket framgår av diagram på sidan 10. Antalet påbörjade bostadsrätter har minskat med 850, eller 30 procent, medan antalet hyresrätter har minskat med 1 550, hela 70 procent. Endast cirka 400 allmännyttiga hyresrätter påbörjades. De allmännyttiga företagens aktuella bedömningar ligger dock betydligt högre och vi förväntar oss därför att byggandet av hyresrätter ökar redan under andra halvåret. Fler bygglov än byggstarter i regionen Byggloven till och med juni tyder på att det finns en beredskap för en i stort sett oförändrad takt i byggandet av flerbostadshus, med drygt 6 500 bostäder i tolvmånaderstakt jämfört med 5 400 påbörjade. Det framgår av diagram 2 på sidan 10. Statistiken över påbörjade småhus är överraskande svag för det senaste kvartalet. Samtidigt som byggloven tyder på ett byggande i storleksordningen 1 700 bostäder i tolvmånaderstakt så tyder SCB:s statistik att endast 1 000 påbörjade bostäder påbörjades. Cirka 7 500 bostäder påbörjas i år Den osäkra konjunkturen påverkar efterfrågan på småhus och bostadsrätter, samtidigt som det har påbörjats få hyresrätter. Boverket bedömer att cirka 7 000-7 500 bostäder påbörjas i år, inklusive nettotillskott genom ombyggnad. Av dessa är cirka 3 500 bostadsrätter, 2 000 hyresrätter och 1 100-1 500 småhus, medan drygt 500 bostäder tillkommer som nettotillskott genom ombyggnad. Vi räknar med att byggandet av allmännyttiga hyresrätter ökar betydligt jämfört med första halvåret, samtidigt som byggandet av bostadsrätter kan komma att minska något. Det finns en potential i byggloven för främst småhus, men även för flerbostadshus. Boverket uppskattar att det under 2013 påbörjas 7 000-7 500 bostäder. Av dessa är cirka 3 000-bostadsrätter, 2 500 hyresrätter och 1 000-1 500 småhus. Nettotillskottet genom ombyggnad beräknas till drygt 500 bostäder. Behovet av bostadsbyggande Stockholms läns landsting har fått regeringens uppdrag att göra en regional bedömning av behovet av nya bostäder i länets kommuner. I remissrapporten uppskattas behovet av bostadstillskott fram till år 2030 till mellan 179 000 och Påbörjade bostäder, nybyggnad, Flerbostadshus Småhus Totalt Påbörjade bostäder i flerbostadshus, nybyggnad, Fortsättning nästa sida. Bostadsrätt Hyresrätt 2 Byggloven är förskjutna ett kvartal. och Stockholms stad. Boverkets indikatorer November 2012 9

ANALYS STORSTOCKHOLM 266 000 bostäder, i låg- respektive högalternativet för befolkningstillväxten. De senaste åren har befolkningstillväxten legat över högalternativet. Till detta ska läggas ett uppdämt behov som uppskattas till mellan 0 och 37 000 bostäder. Inräknat det uppdämda behovet behövs alltså enligt remissunderlaget mellan 179 000 och 303 000 nya bostäder, vilket motsvarar cirka 10 000 till knappa 17 000 bostäder om året i genomsnitt. Nya bostäder tillkommer, förutom nybyggnad och ombyggnad, även genom permanentning av fritidshus. Bygglov och påbörjade bostäder Flerbostadshus, Byggloven förskjutna ett kvartal Bygglov 12 mån Påbörjade 12 mån Påbörjade bostäder i flerbostadshus, Stockholms stad, Bostadsrätt Hyresrätt Bygglov och påbörjade bostäder Småhus, Byggloven förskjutna ett kvartal Bygglov 12 mån Påbörjade 12 mån s.k. Odellplattor och Stockholms stad 10 Boverkets indikatorer November 2012

ANALYS STORGÖTEBORG Byggandet av bostadsrätter har ökat markant Bostadsbyggandet har hållits uppe i Storgöteborg. I år påbörjas cirka 3 500 bostäder. Byggandet av flerbostadshus har ökat jämfört med de tidigare toppåren 2005-2007. Den ökade andelen bostadsrätter gör byggandet mer konjunkturkänsligt än tidigare. Småhusbyggandet har minskat markant och generellt påbörjas få småhus i regionen. Befolkningstillväxten avtog betydligt under första halvåret. Ökat födelseöverskott Storgöteborgs invånarantal uppgick vid halvårsskiftet till drygt 942 000 personer. Av dessa bodde 522 000 i Göteborgs stad. Under första halvåret ökade befolkningen i Storgöteborg med knappt 3 800 personer, vilket omräknat till årstakt innebär ungefär åtta personer per 1 000 invånare. Det är betydligt mindre än de föregående åren och ökningstakten var endast hälften så hög som i Storstockholm. Födelseöverskottet i Storgöteborg var under första halvåret drygt 2 200 personer och flyttnettot drygt 1 500. Av nettoinflyttningen bestod cirka hälften av nettoinvandring medan cirka hälften var inflyttning från övriga Sverige. Samtidigt som folkmängden ökat i relativt hög takt ligger nybyggnationen på förhållandevis låga nivåer. Under perioden 2009-2011 ökade bostadsbeståndet med 0,27 bostäder per ny vuxen invånare (20 år och äldre). Genomsnittet för perioden 2000 2011 har varit 0,46. Bostadsrättspriserna på rekordnivåer Prisutvecklingen i Göteborg har de senaste åren varit mycket lik utvecklingen i Stockholm. Enligt Valueguard steg småhuspriserna i Göteborgs stad med drygt två procent under tredje kvartalet 2012 jämfört med motsvarande kvartal 2011. Jämfört med årets andra kvartal föll priserna marginellt. Motsvarande siffror för Storgöteborg var enligt Mäklarstatistik en ökning med två procent respektive en minskning med två procent. Priset för ett genomsnittligt småhus låg under september månad på drygt 3,25 miljoner kronor. Förändring av befolkning (20+ år) och bostadsbestånd Befolkning (20+ år) Bostadsbestånd Priserna på bostadsrätter har fortsatt uppåt. Enligt Valueguard steg priserna med nära åtta procent i Göteborgs stad under tredje kvartalet 2012 jämfört med motsvarande kvartal 2011. Jämfört med föregående kvartal steg priserna med tre procent. Enligt Mäklarstatistik har priserna i Storgöteborg stigit något mer än i Göteborgs stad. Som synes från diagram (sid 12) ligger bostadsrättspriserna över de tidigare toppnoteringarna. Småhuspriserna pendlar däremot på ungefär samma nivåer sedan början av 2010. Ökat antal varslade Västra Götaland var det storstadslän vars arbetsmarknad drabbades hårdast av finanskrisen och konjunkturnedgången 2008/2009. Det är även det enda storstadslän där en tydlig återhämtning skedde. Efter att ha legat på arbetslöshetssiffror på 45 000 till 50 000 personer hösten 2009 till våren 2010 har nivåerna fallit tillbaka till att pendla mellan 30 000 och 40 000. Det är dock en bra bit kvar till nivåerna från åren före finanskrisen. I augusti i år var antalet arbetslösa drygt 35 000, vilket var åtta procent fler än motsvarande månad förra året. Liksom i Stockholms län ser vi även i Västra Götaland en trend med ökade varsel vilket tyder på att arbetsmarknaden håller på att försvagas. Arbetsförmedlingen räknar med att sysselsättningen i Västra Götaland kommer att öka med drygt 0,8 respektive 1,0 procent under 2012 och 2013. Bostadsbyggandet minskade något SCB:s statistik tyder på att det påbörjades 3 100 bostäder i Storgöteborg under de senaste fyra kvartalen till och med andra kvartalet. Det var en minskning med 20 procent jämfört med ett år tidigare. Av dessa var drygt 2 600-2 800 nybyggnad, varav 2 100-2 300 i flerbostadshus och drygt 500 i småhus. Nettotillskottet av bostäder genom ombyggnad var drygt 400 Småhus- och bostadsrättspriser Småhus Bostadsrätt Prisindex (vänster skala) Förändring jämfört med motsvarande kvartal föregående år (höger skala) samt egna beräkningar Källor: SCB och Mäklarstatistik Boverkets indikatorer November 2012 11

STORGÖTEBORG ANALYS bostäder, se följande diagram. Under första halvåret påbörjades cirka 1 700 bostäder jämfört med 1 400 under andra halvåret 2011. Småhusbyggandet fortsätter minska Byggandet av småhus har minskat stegvis sedan 2004, då nära 2 000 bostäder påbörjades som mest. Under finanskrisen 2008 minskade byggstarterna från 1 600 till cirka 1 000 bostäder i årstakt, vilket höll sig till och med tredje kvartalet 2011. Därefter har byggstarterna nära halverats, vilket framgår av nedanstående diagram. Hög takt för bostadsrätter Antalet påbörjade bostäder i flerbostadshus ökade efter finanskrisen fram till och med första kvartalet 2011. Därefter har byggstarterna minskat med 20 procent fram till halvårsskiftet. Tolvmånaderstakten för bostadsrätter var uppskattningsvis 1 400-1 600 bostäder, vilket är betydligt fler än tidigare år. Det framgår av diagrammet nedan. Cirka 700 hyresrätter påbörjades under samma tid. Byggandet av flerbostadshus sker till största delen i Göteborgs stad. Preliminärt påbörjades endast cirka 140 hyresrätter och 160 bostadsrätter i övriga kommuner i regionen. I stort sett oförändrat byggande Boverkets översiktliga bedömning är att drygt 3 200 bostäder påbörjas i år, varav cirka 2 300 i flerbostadshus och 500 i småhus. Nettotillskottet genom ombyggnad uppskattas till 450 bostäder. Byggandet blir då i stort sett oförändrat jämfört med år 2011. År 2013 uppskattar Boverket att antalet påbörjade bostäder minskar något till cirka 3 100 bostäder. Kommunernas projektlistor tyder på att det finns en potential att öka byggandet av hyresrätter, samtidigt som vi bedömer att byggandet av bostadsrätter minskar. Det bör dock understrykas att prognosläget är mycket osäkert. Byggandet i regionen domineras av bostadsrätter och småhus som är konjunkturkänsliga. Bygglovsstatistiken indikerar ett byggande på mellan 2 400 och drygt 3 000 bostäder i flerbostadshus i år. Påbörjade bostäder i flerbostadshus, nybyggnad, Bostadsrätt Hyresrätt Påbörjade bostäder, nybyggnad, Flerbostadshus Småhus Totalt, uppräknat av Boverket för att kompensera för eftersläpning i inrapporteringen. 12 Boverkets indikatorer November 2012

ANALYS STORMALMÖ Sval bostadsmarknad Befolkningen i Stormalmö ökar nu i betydligt lägre takt än tidigare. Malmö stad hade under 2010-2011 en nettoutflyttning till Danmark. Bostadsmarknaden har utvecklats betydligt svagare än i de andra storstadsregionerna, med fallande priser. En mycket snabb och stor ökning av antalet påbörjade bostäder under 2010 och början av 2011 följdes av en mycket kraftig minskning. Byggandet av hyresrätter har varit lågt, samtidigt som marknaden för nyproduktion av småhus och bostadsrätter är svag. Vi räknar med att bostadsbyggandet blir litet de närmaste åren. Negativt flyttnetto gentemot övriga Sverige Stormalmös befolkning passerade under andra kvartalet 665 000 invånare. Av dessa bor 305 000 i Malmö stad. Befolkning i Stormalmö ökade under första halvåret med drygt 2 600 personer. Det motsvarar, omräknat till årstakt, ungefär åtta personer per 1 000 invånare. Det är betydligt lägre än föregående år. Befolkningstillväxten i förhållande till befolkningsmängden var hälften så stor som i Storstockholm och Storgöteborg. Födelseöverskottet i Stormalmö var cirka 1 750 personer medan flyttnettot endast var 850 personer. Av flyttnettot stod nettoinvandring för drygt 1 200 personer medan nettot gentemot övriga Sverige var negativt. Närmare 400 personer flyttade från Stormalmö till övriga Sverige. Flyttströmmarna gentemot Danmark har vänt. Under åren 2000 2009 var flyttnettot i genomsnitt 1 600 personer. Under 2010 2011 var det i stället fler som flyttade till Danmark än tvärtom, flyttnettot var i genomsnitt minus 250. Nyproduktionen av bostäder är på förhållandevis låga nivåer. Under perioden 2009 2011 ökade bostadsbeståndet med 0,25 bostäder per ny vuxen invånare (20 år och över). Genomsnittet för perioden 2000 2011 har varit 0,40. Förändring av befolkning (20+ år) och bostadsbestånd Befolkning (20+ år) Bostadsbestånd Lägre bostadspriser Bostadspriserna har utvecklats annorlunda i Stormalmö jämfört med de andra storstadsregionerna. Jämfört med andra kvartalet i år hade småhuspriserna i Malmö stad under kvartalet fallit med knappt tre procent. På lite längre sikt är nedgången något större. Jämfört med motsvarande kvartal 2011 låg priserna fyra procent lägre under tredje kvartalet 2012. Motsvarande siffror för Stormalmö var enligt Mäklarstatistik minus en respektive minus fem procent. Genomsnittspriset för ett småhus i Stormalmö var i september drygt 2,8 miljoner kronor. Bostadsrättspriserna har i allt väsentligt utvecklat sig som småhuspriserna. Enligt Valueguard var bostadsrättspriserna i Malmö stad drygt två procent lägre under tredje kvartalet 2012 jämfört med motsvarande kvartal föregående år. Jämfört med årets andra kvartal var priserna drygt två procent högre. Motsvarande siffror för Stormalmö var enligt Mäklarstatistik minus fem respektive plus två procent. Antalet varslade ökar Skåne läns arbetsmarknad klarade sig, relativt sett, lindrigt undan konjunkturnedgången 2008/2009. Trots detta steg antalet arbetslösa relativt kraftigt. Sedan dess har antalet arbetslösa, med säsongsmässiga variationer, legat kvar på 30 000-35 000. I september var antalet arbetslösa drygt 33 000, en uppgång med 665, eller två procent, jämfört med september 2011. Antalet varslade om uppsägning ökar något liksom i övriga storstadsregioner. Arbetsförmedlingen räknar med att sysselsättningen i Skåne kommer att öka med drygt 0,5 respektive 0,7 procent under 2012 och 2013. Byggstarterna halverade I Stormalmö ökade antalet påbörjade bostäder kraftigt efter finanskrisen fram till och med första kvartalet 2011. Därefter har antalet påbörjade bostäder halverats enligt SCB:s statistik, vilket framgår av diagram (sid 14). SCB:s statistik tyder på att det påbörjades 1 800 bostäder under de senaste tolv månaderna till och med andra kvarta- Småhus- och bostadsrättspriser Småhus Bostadsrätt Prisindex (vänster skala) Förändring jämfört med motsvarande kvartal föregående år (höger skala) samt egna beräkningar Källor: SCB och Mäklarstatistik Boverkets indikatorer November 2012 13

STORMALMÖ ANALYS let, vilket kan jämföras med drygt 4 000 under perioden till och med första kvartalet 2011. Nettotillskottet genom ombyggnad var inte mer än 20 bostäder. Antalet bostäder i nybyggnad var cirka 1 200 i flerbostadshus och 600 i småhus, se följande diagram. Samtidigt var tolvmånaderstakten i bygglov för flerbostadshus cirka 1 600-2 000 bostäder, alltså 400-800 fler än byggstarterna. Både småhus och flerbostadhus minskade kraftigt Årstakten för flerbostadshus nådde en topp under första kvartalet 2011, då den var nära 2 800 bostäder. Därefter har byggstarterna preliminärt minskat med 45 procent. Sannolikt reflekterade toppen delvis ett nedtryckt byggande under finanskrisen. Antalet påbörjade småhus fördubblades under 2010 och nådde en topp under första till tredje kvartalet 2011, då cirka 1 200 bostäder påbörjades i tolvmånaderstakt. Därefter har byggstarterna minskat med 55 procent. Hyresrätter minskade kraftigt Antalet påbörjade hyresrätter i flerbostadshus ökade kraftigt till och med årsskiftet 2010/2011, då årstakten var cirka 1 300 bostäder. Därefter har byggstarterna preliminärt minskat lika kraftigt, ner till en tolvmånaderstakt i närheten av 400 bostäder vid halvårsskiftet 2012. I Malmö påbörjades preliminärt drygt 100 hyresrätter under tolvmånadersperioden, vilket kan jämföras med nära 700 ett år tidigare. I Lund påbörjades drygt 70, jämfört med 350. I övriga regionen påbörjades drygt 150, jämfört med 100 ett år tidigare 1. Bostadsrätter minskade Cirka 7Cirka 700-800 bostadsrätter påbörjades preliminärt under tolvmånadersperioden till och med juni, jämfört med 1 100 ett år tidigare och 1 400 fem kvartal tidigare. Malmö stad Stadsbyggnadskontoret i Malmö anger i en lägesrapport från oktober att det under 2010 byggstartades fler bostäder än på många år i staden. Men under hösten 2011 bröts konjunkturförväntningarna och byggandet halverades jämfört med 2010. Under maj-augusti har byggandet dock åter ökat, och totalt under årets första månader har det byggstartats 729 bostäder. Av dessa var knappt 400 bostadsrätter och drygt 350 hyresrätter. Antalet är dock fortfarande lågt, och kan jämföras med 910 år 2011, 1 436 år 2010 och 356 under krisåret 2009. Osäker prognos Boverket uppskattar att det i år påbörjas cirka 1 800 bostäder. Av dessa är cirka 1 400 bostäder nybyggnad av flerbostadshus och 400 i småhus, medan nettotillskotten genom ombyggnad antas vara försumbara. Vi räknar med en viss fortsatt minskning av byggandet av bostadsrätter och småhus, samtidigt som byggandet av hyresrätter antas återhämta sig något. Nästa år påbörjas marginellt färre bostäder enligt Boverkets bedömning. Prognosen för båda åren är dock mycket osäker, och vi utesluter inte att antalet blir större. Byggloven för flerbostadshus omfattar cirka 1 600-2 000 bostäder på tolv månader, vilket är 200-600 fler än de förväntade byggstarterna i vår prognos. Samtidigt hålls byggandet av bostadsrätter tillbaka av den svaga efterfrågan i Stormalmö. Ett hinder för hyresrättsbyggandet kan finnas i projekt med blandade upplåtelseformer, som kan bli svårare att genomföra under lågkonjunkturen. MKB:s aktuella bedömning indikerar att byggandet av hyresrätter kommer att öka, men Boverket räknar med att det totala antalet i regionen hamnar klart under nivån i slutet av 2010. Påbörjade bostäder, nybyggnad, Flerbostadshus Småhus Totalt Påbörjade bostäder i flerbostadshus, nybyggnad Hyresrätt Bostadsrätt 1 Det senaste årets antal är uppräknat på totalnivå för att justera för eftersläpningar. På kommunnivå har ingen uppräkning gjorts. 14 Boverkets indikatorer November 2012

ANALYS NORRA SVERIGE Bostadsbyggandet bromsar in Stigande småhuspriser i norr 1 Priserna var under andra kvartalet 2012, jämfört med motsvarande kvartal 2009, högre i samtliga län i norr med undantag av Jämtland. Mest hade priserna stigit i Västerbotten och Gävleborg, 4,7 respektive 2,5 procent. Jämfört med första kvartalet i år steg priserna i samtliga län utom Jämtland och Norrbotten. De högsta priserna ser vi i Västerbotten där genomsnittspriset är knappt 1,2 miljoner kronor medan de lägsta priserna är i Norrbotten, 975 000 kronor. De senaste siffrorna från Mäklarstatistik avseende köp gjorda i juni augusti ger en blandad bild. De största prisuppgångarna noteras i Västerbotten och Jämtland. Som synes från diagrammet kan dock priserna kortsiktigt variera kraftigt inom ett län varför man inte bör dra alltför långtgående slutsatser av kortsiktiga fluktuationer. Befolkningen ökar till följd av invandring Folkmängden minskade under första halvåret 2012 med sammanlagt 280 personer i de sex länen. Både födelseöverskottet och flyttnettot gentemot övriga Sverige var fortsatt negativt. Födelseöverskottet var minus 1 250 och flyttnettot mot övriga Sverige var minus 2 150. Nettoinvandringen var skälet till att folkmängden inte minskade mer och den uppgick till knappt 3 100 personer. I Jämtland, Västerbotten och Norrbotten minskade folkmängden medan övriga län uppvisade positiva siffror. Det var endast Västerbotten som uppvisade ett positivt födelsenetto och samtliga län redovisar negativa flyttnetton gentemot övriga Sverige men positiva flyttnetton gentemot utlandet. Permanenta småhus, köpeskillingskoefficient Index 2003 kv 1 = 100 Dalarna Gävleborg Västernorrland Jämtland Västerbotten Norrbotten Få byggstarter i norr Under 2011 påbörjades flest bostäder, både totalt och per invånare, i Västerbotten och Norrbotten. Antalet byggstarter var enligt preliminära siffror lågt under första halvåret 2012. Preliminärt påbörjades något över 660 bostäder i de sex länen i norr. Om vi tar hänsyn till den historiska eftersläpningen i inrapporteringen blir antalet närmare 900 påbörjade bostäder. Detta kan jämföras med drygt 1 000 påbörjade bostäder första halvåret 2011. Som synes från tabellen är byggandet ojämnt spritt över länen. Gävleborg, Västerbotten och Norrbotten står för drygt 80 procent av byggstarterna under 2012. I dessa län verkar det också som om byggandet kommer att öka något jämfört med 2011. I resterande län i norr verkar det i stället bli ett kraftigt minskat byggande i år. Kommunernas bedömningar om drygt 3 100 påbörjade bostäder 2012 kommer inte att realiseras. Med tanke på hur få bostäder det påbörjandes under första halvåret är det bara Jämtland och Västerbotten som tycks ha en rimlig möjlighet att nå upp till förväntningarna. Preliminärt antal påbörjade bostäder (nybyggnad) år 2011 och 2012 samt kommunernas förväntningar 2012 och 2013 Län Påbörjat Påbörjat Påbörjat Förväntad per 1 000 inv. 1:a hå 2012 nybyggnad 2011 2011 (2011) 2012 2013 Dalarna 351 1,3 50 (253) 532 636 Gävleborg 176 0,6 102 (131) 395 473 Västernorrland 102 0,4 5 (96) 229 519 Jämtland 219 1,7 65 (106) 202 269 Västerbotten 628 2,4 246 (216) 675 784 Norrbotten 435 2,8 194 (221) 1 102 966 Källor: SCB och Boverkets bostadsmarknadsenkät. Anmärkningar: På grund av eftersläpning i rapporteringen är påbörjandesiffrorna för 2012 underskattade. Denna underskattning har tidigare år varit i genomsnitt 35 procent. Under normala år är kommunernas bedömningar i genomsnitt för riket i storleksordningen 15-20 procent för höga. Vid snabba konjunktursvängningar som 2008 och 2011 är de betydligt större. Bygglov nybyggnad, Dalarna Gävleborg Västernorrland Jämtland Västerbotten Norrbotten 1 Köpeskillingskoefficienten.. Anm: Norra Sverige omfattar Dalarna, Gävleborg, Västernorrland, Jämtland, Västerbotten och Norrbottens län. Boverkets indikatorer November 2012 15