Halvårsrapport januari juni AB Sagax är ett fastighetsbolag med affärsidé att investera i kommersiella fastigheter främst inom segmentet lager och lätt industri.
perioden I SAMMANDRAG Fördelaktig fastighetsmarknad ger möjligheter till goda investeringar. Hyresintäkter Hyresintäkterna för perioden januari juni ökade till 5,7 miljoner kronor (79, miljoner kronor föregående år). Ökningen förklaras främst av en större fastighetsportfölj och intäktshöjande investeringar i befintligt fastighetsbestånd. Förvaltningsresultat Förvaltningsresultatet ökade till 5, (7,) miljoner kronor. Omvärdering av finansiella instrument Omvärdering av finansiella instrument har skett med 8, (9,6) miljoner kronor varav räntederivat omvärderats med 69,6 ( 8,) miljoner kronor till följd av lägre marknadsräntor. Omvärdering av fastigheter Fastigheternas marknadsvärde uppgick till 6 9 (6 7) miljoner kronor. Fastighetsportföljens marknadsvärde steg med 9,9 (,) miljoner kronor. Den försvagade euron medförde negativa valutaeffekter om 5,5 (,) miljoner kronor. Direktavkastningen, efter kostnader för fastighetsadministration, uppgick till 8, % (8, %) under perioden. Den genomsnittliga återstående löptiden på hyresavtalen var 8,9 (9,) år. Resultat efter skatt Periodens resultat efter skatt uppgick till 7,7 ( 58,) miljoner kronor, motsvarande,79 ( 6,5) kronor per stamaktie efter utspädning. Kassaflöde Kassaflödet från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital ökade till 7, (,9) miljoner kronor motsvarande 8,6 (6,59) kronor per stamaktie efter utspädning. Fastighetsinvesteringar Sagax har under perioden investerat 59,6 (5,5) miljoner kronor varav 57,6 (,) miljoner kronor avsåg förvärv och 6, (,) miljoner kronor avsåg investeringar i det befintliga beståndet. Justerad prognos För beräknas förvaltningsresultatet, det vill säga resultatet före omvärderingar och skatt, med nuvarande fastighetsbestånd och tillkännagivna förvärv och försäljningar uppgå till miljoner kronor. Tidigare lämnad prognos uppgick till miljoner kronor. 9 9 8 7 6 5 Belopp i miljoner kronor jan-dec jan-dec jan-dec jan-dec jan-dec Hyresintäkter 5,7 79, 566, 9, 55,5 5, 68,5 Förvaltningsresultat 5, 7,,8 88,5, 9,9 7, Resultat efter skatt 7,7 58,,7 8,5 566, 85,5 8,9 Fastigheter, marknadsvärde 6 9 6 7 6 6 6 5 5 9 Direktavkastning, % 8, 8, 8, 7,6 7, 8, 8, Resultat per stamaktie efter utspädning, kr,79 6,5,6 7,5,,9 7,5 Omslag: Fastigheten Bulten 6 i Danderyd omfattar 7 kvadratmeter uthyrningsbar area och är i sin helhet uthyrd till bilåterförsäljaren Callisma. Delårsrapport januari juni
VD HAR ORDET Förvaltningen Sagax löpande förvaltning har under första halvåret gått bra och resultatet är i linje med tidigare lämnad prognos. Förvaltningsresultatet och det operativa kassaflödet uppgick till 5, respektive 7, miljoner kronor under första halvåret. Den ekonomiska uthyrningsgraden är 95 % och den genomsnittliga återstående löptiden på bolagets hyresavtal uppgår till 8,9 år. Sagax operativa position är således fortsatt mycket god. Positiv värdeutveckling Efter tre kvartal med stabila värden noterar vi att det externt bedömda marknadsvärdet på fastighetsportföljen utvecklades positivt under andra kvartalet. Direktavkastningskravet har dock fortsatt att stiga och uppgår till 8,5 %. Marknadens riskpremie för fastighetsinvesteringar är således fortsatt hög och är enligt min bedömning svår att motivera och till stor del likviditetsdriven. Ännu ännu ännu lägre räntor Trots ett redan rekordlågt ränteläge fortsatte de långa marknadsräntorna att sjunka under perioden. Detta har medfört negativa orealiserade omvärderingar av våra räntederivat (som vi använder för att långsiktigt skydda vårt kassaflöde) om 69,7 miljoner kronor varav 8,7 miljoner kronor är hänförligt till andra kvartalet. Vi har nu kostnadsfört sammanlagt 6 miljoner kronor som till mer än 9 % kommer att återföras, oavsett ränteläge, till eget kapital i takt med att derivaten löper. Obligationslån Under andra kvartalet har Sagax för första gången emitterat ett obligationslån. Lånet löper i fem år med en fast ränta om 7, %. Obligationslånet uppgår till 5 miljoner kronor och tecknades av institutionella investerare och kommer att börsnoteras. Målsättningen är att Sagax långsiktigt skall bli en återkommande emittent och därmed ha möjlighet att finansiera en del av sin balansräkning via obligationsmarknaden. I nuvarande marknadsläge tror vi att det finns ett särskilt stort värde i att utveckla nya finansieringsmöjligheter och att vara väl förberedd för nya affärer. Nya fastighetsinvesteringar Takten på Sagax investeringsverksamhet har varit hög under det första halvåret. Vi upplever att vi för närvarande kan investera till attraktiva avkastningsnivåer och vår bedömning är att fastighetsmarknaden kommer att erbjuda fortsatt goda investeringsmöjligheter. I juni tillkännagav Sagax tre fastighetsinvesteringar om sammanlagt 67 miljoner, varav miljoner kronor tillträddes före halvårsskiftet. Investeringarna består dels av en nybyggd lagerfastighet i Rosersberg i norra Stockholm, dels av betongproducenten St Eriks rörelsefastigheter i Uppsala och Staffanstorp och dels av en fastighetsportfölj i Helsingfors. Samtliga dessa investeringar kommer att bidra positivt till Sagax förvaltningsresultat och kassaflöde. Jag bedömer även att det finns strategiska värden i flera av investeringarna. DK Properties Den 8 juni tillkännagavs att Sagax och Hemfosa Fastigheter förvärvat 5 % vardera av fastighetsbolaget DK Properties AB. DK Properties äger kommersiella fastigheter med ett marknadsvärde om 5 miljoner kronor. En stor del av fastigheterna utgörs av lager- och industrifastigheter i Stockholm. Jag tror att det finns samordningsvinster att uppnå i förvaltningen av Sagax och DKs fastigheter och att det finns ett stort värde i den ökade närvaro på hyresmarknaden som vår investering i DK medför. Jag bedömer att det även finns potential för att omstrukturera portföljen samt utveckla vissa befintliga fastigheter och därmed öka intjäningen. Sagax har tillskjutit cirka miljoner kronor i nytt eget kapital till bolaget och investeringen beräknas inledningsvis öka Sagax förvaltningsresultat med 5 miljoner kronor på årsbasis. Sammantaget är jag övertygad om att investeringen kommer att ge ägarna en attraktiv avkastning. Höjd prognos För beräknas förvaltningsresultatet, det vill säga resultatet före omvärderingar och skatt, med nuvarande fastighetsbestånd och tillkännagivna förvärv och försäljningar uppgå till miljoner kronor. Tidigare lämnad prognos uppgick till miljoner kronor under samma förutsättningar. Prognosjusteringen föranleds av de förvärv och investeringar som tillkännagivits. Stockholm den augusti David Mindus Verkställande direktör Delårsrapport januari juni
RESULTAT, INTÄKTER OCH KOSTNADER Resultat- samt kassaflödesposterna nedan avser perioden januari till juni. Jämförelseposterna avser motsvarande period föregående år. Balansposternas belopp samt jämförelsetal avser ställningen vid periodens utgång i år respektive föregående år. Resultat Förvaltningsresultatet ökade till 5, (7,) miljoner kronor. Resultatökningen förklaras främst av en större fastighetsportfölj samt en lägre genomsnittlig kapitalkostnad. Fastigheternas marknadsvärdeförändring medförde att fastighetsvärdena ökade med 7,6 (,) miljoner kronor och nyuthyrningar samt omförhandlingar av hyresavtal ökade fastighetsvärdena med, (,) miljoner kronor. Den försvagade euron medförde härutöver att fastighetsvärdena redovisade i kronor förändrades med 5,5 (,) miljoner kronor. Sammantaget redovisas en omvärdering av fastigheterna med,6 ( 7,9) miljoner kronor. Omvärdering av finansiella instrument påverkade resultatet med 8, (9,6) miljoner kronor varav 7, ( 8,) miljoner kronor avsåg räntederivat. Omvärderingen är hänförlig till lägre långa marknadsräntor. Börsnoterade aktier har omvärderats med, (9,) miljoner kronor till följd av lägre börskurs och svagare valuta. Omvärdering av svenska dotterbolags lån i utländsk valuta har påverkat resultatet positivt med,6 (,) miljoner kronor. Värdeförändringar på intresseföretag uppgår till 7,7 ( ) miljoner kronor. Periodens resultat efter skatt uppgick till 7,7 ( 58,) miljoner kronor. Intäkter Hyresintäkterna ökade till 5,7 (79,) miljoner kronor. Ökningen förklaras främst av en större fastighetsportfölj och intäktshöjande investeringar i befintligt fastighetsbestånd. Hyresintäkterna har påverkats av en negativ indexjustering i förhållande till föregående år. Övriga intäkter om 7, (,5) miljoner kronor består främst av avflyttningsersättning från hyresgäster som medgivits förtida avflyttning. Koncernen har inte haft några hyres förluster under perioden. Fastighetskostnader Drift- och underhållskostnaderna uppgick till sammanlagt 7, (,) miljoner kronor under perioden. Kostnadsökningen förklaras främst av högre kostnader om 5, miljoner kronor för snöröjning och uppvärmning samt av en större fastighetsportfölj. Fastighetsskatt och tomträttsavgäld uppgick till,5 (,) miljoner kronor. Kostnadsökningen förklaras av större fastighetsportfölj samt av höjda taxeringsvärden. Kostnaden för fastighetsadministration uppgick till,8 (,) miljoner kronor. Central administration Kostnaderna för bolagets centrala administration uppgick till, (,6) miljoner kronor. Finansnetto Finansnettot består av finansiella kostnader och intäkter samt av förvaltningsresultat från intresseföretag. Periodens finansnetto uppgick till,8 (,7) miljoner kronor. Sagax finansiella kostnader uppgick till,5 (6,7) miljoner kronor. De finansiella kostnaderna har minskat trots nyupplåning i samband med fastighetsförvärv till följd av lägre marknadsräntor. Sagax genomsnittliga ränta har sjunkit till, % (,7 %) till följd av lägre marknadsräntor. Sagax har en outnyttjad kreditfacilitet om 5 ( 77) miljoner kronor som står till bolagets förfogande. Kostnaden för denna kreditfacilitet uppgick till, (,6) miljoner kronor under perioden. Sagax finansiella intäkter uppgick till, (,5) miljoner kronor. Resultat från intresseföretag uppgick till,7 (,5) miljoner kronor och avser Sagax andelar av förvaltningsresultaten för intresse företagen Segeltorp Utvecklings AB och DK Properties AB. HYRESINTÄKTER FÖRVALTNINGSRESULTAT Mkr 8 5 9 6 Kvartal 5 6 7 8 9 Hyresintäkter per kvartal Rullande årsvärde Mkr 6 5 Mkr 9 8 7 6 5 Kvartal 5 6 7 8 9 Förvaltningsresultat per kvartal Rullande årsvärde Mkr 7 8 5 9 6 Delårsrapport januari juni
Omvärderingar av fastigheter Den allmänna marknadsförändringen har påverkat resultatet positivt med 7,6 miljoner kronor varav 7, miljoner kronor utomlands. Det redovisade resultatet har till följd av en svagare eurokurs påverkats med 5,5 (,) miljoner kronor. Nyuthyrningar och omförhandlingar av hyresavtal har ökat värdena med, (,) miljoner kronor. Värdeutvecklingen redovisad i kronor på fastigheterna utomlands har sammanlagt uppgått till, (56,) miljoner kronor under perioden. OREALISERADE VÄRDEFÖRÄNDRINGAR Belopp i miljoner kronor Nyuthyrningar/Omförhandlingar, Avflyttningar/Omförhandlingar Allmän marknadsförändring,5 Delsumma Sverige,8 Nyuthyrningar/Omförhandlingar Avflyttningar/Omförhandlingar Allmän marknadsförändring 7, Valutaeffekt 5,5 Delsumma Utland, Värdeförändringar från intresseföretag Sagax avtalade under det andra kvartalet om förvärv av 5 % av aktierna i fastighetsbolaget DK Properties AB. 8 % av aktierna tillträddes under kvartalet och efter halvårsskiftet har ytterligare % av aktierna i bolaget tillträtts. DK Properties AB ägs efter detta till 5 % av Sagax och till 5 % av Hemfosa Fastigheter AB. Sagax äger sedan tidigare 5 % av Segeltorp Utvecklings AB. Sagax ägarandel av omvärderingar uppgick till 7,7 miljoner kronor. Skatt Sagax redovisar en aktuell skattekostnad om, (,5) miljoner kronor vilken uppstår för koncernens verksamhet i Tyskland och i vissa dotterbolag som ej kan nyttja koncernens skattemässiga underskott. Den uppskjutna skattekostnaden för perioden uppgick till, (,) mil joner kronor. Koncernens uppskjutna skatte fordran respektive skatteskuld uppgick till, respektive 8, miljoner kronor vid periodens slut. Den uppskjutna skattefordran har nettoredovisats mot den uppskjutna skatteskulden i balansräkningen avseende skatt i Sverige och uppgår netto till 9, miljoner kronor. Ytterligare, miljoner kronor avser uppskjuten skattefordran i Danmark. Den uppskjutna skatteskulden om 8, miljoner kronor avser skatt i Finland. Sagax har inga skatterättsliga tvister. Summa orealiserade värdeförändringar,6 UPPSKJUTEN SKATTEFORDRAN/SKATTESKULD PER LAND Det vägda direktavkastningskravet vid värderingarna uppgick till 8,5 % (8, %). Den vägda kalkylräntan för nuvärdesberäkning av kassa flöden och restvärden uppgick till 8, % (8, %) respektive,5 % (, %). Se även avsnittet om analyser och generella förutsättningar på sidan 8. Omvärderingar av finansiella instrument Sagax finansiella instrument utgörs av räntederivat och börsnoterade aktier. Samtliga finansiella instrument redovisas till marknadsvärde och eventuella marknadsvärdesförändringar redo visas över resultaträkningen. Periodens värdeförändring uppgick till 8, (9,6) miljoner kronor varav 8,8 (9,5) miljoner kronor utgjordes av orealiserad värdeförändring och,6 ( 9,9) miljoner kronor utgjordes av realiserad värdeförändring. Sagax räntederivat består av räntetak samt nominella och reala ränteswappar. Reserven för räntederivatens negativa marknadsvärde ökade under det första halvåret med 58, (,) miljoner kronor huvudsakligen till följd av att räntemarknaden nu förväntar sig en flackare räntekurva. I omvärderingarna ingår inflationskompensation i realränteswappar med, (,7) miljoner kronor. Räntederivatens sammanlagda marknads värde uppgick till 6, ( 5,9) miljoner kronor på balans dagen inklusive 7,6 ( 7,8) miljoner kronor avseende avsättning för inflationskompensation. Sagax aktieinnehav i det i Norge noterade fastighetsbolaget Northern Logistic Property ASA omvärderades med, (9,) miljoner kronor till följd av lägre börskurs och svagare valutakurs. Belopp i miljoner kronor jun Sverige 9, Danmark, Finland 8, Netto skattefordran 8, Kassaflöde Kassaflödet från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital uppgick till 7, (,9) miljoner kronor. Den betalda skatten,, ( 6,) miljoner kronor, avser tidigare verksamhetsår och har främst uppstått i förvärvade bolag som under det första räkenskapsåret inte kunnat nyttja koncernens skatte mässiga underskott. Investeringsverksamheten har belastat kassaflödet med 9, (8,8) miljoner kronor och avsåg huvudsakligen förvärv av fastigheter, investeringar i befintligt bestånd samt lån till intresseföretag. Kassa flödet från finansieringsverksamheten har bidragit med 78,6 (,6) miljoner kronor, varav 6, miljoner kronor till följd av 89 99 emitterade preferensaktier. Nyupptagna lån uppgår till 55,5 (99,) miljoner kronor varav obligationslån om 5, miljoner kronor. Sammantaget har likvida medel ökat med, (96,) miljoner kronor under perioden. Delårsrapport januari juni
PROGNOS OCH AKTUELL INTJÄNINGSFÖRMÅGA Justerad prognos för För beräknas förvaltningsresultatet, det vill säga resultatet före omvärderingar och skatt, med nuvarande fastighetsbestånd och tillkännagivna förvärv och försäljningar uppgå till miljoner kronor. Tidigare lämnade prognos Prognos lämnad i samband med bokslutskommunikén för 9 och i samband med delårsrapporten för perioden januari-mars : "För beräknas förvaltningsresultatet, det vill säga resultatet före omvärderingar och skatt, med nuvarande fastighetsbestånd och tillkännagivna förvärv och försäljningar uppgå till miljoner kronor." Aktuell intjäningsförmåga Tabellen nedan återspeglar Sagax nuvarande intjäningsförmåga på tolvmånadersbasis. Det är viktigt att notera att den ej är att jämställa med en prognos för de kommande tolv månaderna då den exempelvis inte innehåller några bedömningar avseende framtida vakanser, ränteläge, valutaeffekter, hyresutveckling eller värdeförändringar. Sagax redovisar aktuell intjäningsförmåga i samband med delårsrapporter och bokslutskommunikéer. Hyresvärdet baseras på kontrakterade hyresintäkter på årsbasis med tillägg för bedömd marknadshyra för vakanta lokaler. Fastighetskostnader baseras på verkligt utfall det senaste året justerat för innehavstid. Kostnaderna för central administration har baserats på faktiskt utfall de senaste tolv månaderna. Finansnettot har beräknats utifrån räntebärande skulder och tillgångar på balansdagen. Kostnaderna för de räntebärande skulderna har baserats på koncernens beräknade genomsnittliga räntenivå. Skatten är beräknad med 6, % schablonskatt och bedöms nästan uteslutande vara uppskjuten skatt. Resultatandel från intresseföretag och utdelning från börs noterade aktier ingår ej i aktuell intjäningsförmåga. AKTUELL INTJÄNINGSFÖRMÅGA AKTUELL INTJÄNINGSFÖRMÅGA FÖRE SKATT Belopp i miljoner kronor jun dec 9 Hyresvärde 656 6 Vakans 6 6 Hyresintäkter 6 596 Fastighetskostnader 85 75 Driftnetto 55 5 Central administration 7 6 Finansnetto 9 7 Förvaltningsresultat 89 78 Skatt 76 7 Resultat efter skatt 5 varav preferensaktie ägarna 7 varav stamaktieägarna 6 Mkr 8 6 Kvartal 6 7 8 9 DIFFERENS MELLAN DIREKTAVKASTNING OCH LÅNERÄNTA DIREKTAVKASTNING OCH LÅNERÄNTA % 6 5 Kvartal 5 6 7 8 9 Differens mellan Sagax fastigheters direktavkastning och tioårig swapränta Differens mellan Sagax fastigheters direktavkastning och Sagax genomsnittliga räntenivå % 8 6 Kvartal Sagax fastigheters direktavkastning Sagax genomsnittliga låneränta Tioårig swapränta 5 6 7 8 9 Delårsrapport januari juni
FASTIGHETSBESTÅNDET Den juni omfattade fastighetsbeståndet 8 () fastig heter med en uthyrningsbar area om 977 (85 ) kvadrat meter. Den genomsnittliga återstående löptiden på hyres avtalen uppgick till 8,9 (9,) år. Tyngdpunkten i beståndet finns i Stockholmsregionen, dit % (5 %) av marknadsvärdet och % (7 %) av hyresvärdet är koncentrerat. Det sammanlagda hyresvärdet och kontrakterad årshyra uppgick till 657,6 (589,) respektive 66, (555,) miljoner kronor vid periodens utgång. Detta mot svarar en ekonomisk uthyrningsgrad om 95 % (95 %). LÖPTIDER FÖR HYRESAVTAL Antal Kontrakterad årshyra Förfalloår avtal Area, kvm Mkr Andel 6 9, % 7 97 6, 6 % 9 5 58, 7 % 6 5 5, 7 % 77 856 9,6 6 % > 9 7 585 58,6 7 % Investeringar Sagax har under perioden investerat 59,6 (5,5) miljoner kronor varav 57,6 (,) miljoner kronor avsåg förvärv och 6, (,) miljoner kronor avsåg investeringar i det befintliga beståndet. Av förvärven under det första halvåret avsåg 7, miljoner kronor Stockholm, 65, miljoner kronor Svealand, 65, miljoner kronor Västra Götaland och 8, miljoner kronor Utland. Av investeringarna i det befintliga beståndet avsåg, miljoner kronor Västra Götaland,, miljoner kronor Östra Götaland,,7 miljoner kronor Stockholm och, miljoner kronor Utland. 9,7 miljoner kronor av investeringarna skedde mot hyrestillägg,, miljoner kronor investerades i samband med nyuthyrning samt nybyggnation och,9 miljoner kronor avsåg underhåll av fastigheterna. Totalt 7 95 59 66, % FÖRFALLOÅR ÅRSHYRA KONCERNENS HYRESVÄRDE Mkr 5 Utland % Stockholm % 9 6 Svealand 7 % Västra Götaland % Östra Götaland % 5 6 7 8 9 > FASTIGHETSBESTÅNDET I SAMMANDRAG Segment Antal fastigheter Uthyrningsbar area, kvm Marknadsvärde Hyresintäkt ) Vakant area, kvm Mkr Kr/kvm Hyresvärde, Mkr Andel av hyresvärde Ekonomisk uthyrningsgrad Mkr Andel Stockholm 5 5 66 87 895, 9 8 87,8 % 9 % 65, % Västra Götaland 5 99 868 5, 67 87, % 95 % 8, % Östra Götaland 8 9 87 77, 8, % % 8, % Svealand 6 7 5 55, 7 78 5, 7 % 9 %, 7 % Utland 8 5 7, 6 78 5, % 99 % 5,9 % Totalt 8 976 57 978 6 9, 7 97 657,6 % 95 % 66, % ) Hyresintäkter på årsbasis per juni. Delårsrapport januari juni 5
VAKANSGRAD Den ekonomiska vakansgradens förändring Den ekonomiska vakansgraden uppgick till,8 %, samma nivå som vid årsskiftet 9/. Under perioden har vakansvärdet ökat med, (,8) miljoner kronor till följd av avflyttningar och minskat med,6 (,9) miljoner kronor till följd av inflyttningar. Lämnade rabatter har ökat med, miljoner kronor i årstakt vid periodens utgång. Rabatterna avser inflyttningsrabatter vid nyuthyrning. Utgående vakansvärde uppgick till, (8,9) miljoner kronor. VAKANSER juni Område Antal fastigheter Vakans värde, Mkr Vakans värde Vakant area, kvm Stockholm 5,7 8, % 87 Västra Götaland 5,,7 % Östra Götaland 8 Svealand 6,9 6, % Utland 8,,9 % Totalt 8,,8 % 978 Kommande vakansförändring Hyresavtal med ett hyresvärde om, (,9) miljoner kronor var vid periodens slut uppsagda varav, (9,) miljoner kronor sagts upp för omförhandling och,8 (,6) miljoner kronor har sagts upp för avflyttning. Av de hyresavtal som sagts upp för avflyttning sker avflyttningar motsvarande, miljoner kronor under och,8 miljoner kronor under samt 7, miljoner kronor under. Nyuthyrningar som ännu ej inflyttats har minskat det justerade vakansvärdet med, (,) miljoner kronor. Justerat utgående vakansvärde uppgick således till, (,5) miljoner kronor. VAKANSFÖRÄNDRINGAR Belopp i miljoner kronor jun dec 9 Ingående vakans respektive år 6,, Vakansvärde från fastighetsförvärv,9 Avflyttningar,, Inflyttningar,6,6 Förändring av lämnade rabatter,,5 Utgående vakansvärde, 6, Uppsagt för omförhandling, 6, Uppsagda avtal, ej avflyttat,8,7 Nyuthyrning, ej inflyttat, 8, Justerat utgående vakansvärde, 5, Fastigheten Söderbymalm 7:9 i Haninge omfattar 7 kvadratmeter och är uthyrd till musikinstrumentgrossisten Luthman Scandinavia AB och betongtillverkaren Betongindustri AB. 6 Delårsrapport januari juni
FASTIGHETSBESTÅNDETS MARKNADSVÄRDE Sagax upprättar sin koncernredovisning enligt International Financial Reporting Standard, IFRS. Sagax har valt att redovisa sina fastigheter till verkligt värde enligt Verkligt värdemetoden och låtit oberoende värderingsinstitut värdera samtliga koncernens fastigheter varje kvartal med undantag för Sagax fastigheter i Tyskland vilka värderas av oberoende värderingsinstitut halvårsvis. Det sammanlagda marknadsvärdet på Sagax 8 () fastig heter uppgick den juni till 6 9 (6 7) miljoner kronor. Försvagningen av euron mot den svenska kronan under perioden medförde att Sagax fastigheter i marknadsområdet Utland redovisade negativa värdeförändringar om, miljoner kronor trots att den allmänna marknadsvärdeförändringen i euro motsvarade en ökning av värdena med 7, miljoner kronor. Se även tabell "Orealiserade värdeförändringar" på sidan. Den sammanlagda värdeförändringen inklusive valutaeffekter om 5,5 (,) miljoner kronor uppgick under perioden till,6 ( 7,9) miljoner kronor. I enlighet med IFRS har vid förvärv beaktad uppskjuten skatt om 9,9 miljoner kronor reducerat fastighetsvärdena i balansräkningen. Redovisat fastighetsvärde uppgick därefter till 6 89 (6 ) miljoner kronor. FÖRÄNDRING AV FASTIGHETERNAS REDOVISADE VÄRDE FASTIGHETERNAS MARKNADSVÄRDE Mkr Antal Fastighetsbestånd december 9 6,8 Förvärv av fastigheter 57,6 5 Omräkningsdifferens avseende utländska dotterbolags balansräkningar 8,6 Investeringar i befintligt bestånd 6, Värdeförändring inklusive valutaeffekt,6 Fastighetsbestånd juni 6 9, 8 Utland % ( 7 Mkr) Svealand 8 % (55 Mkr) Västra Götaland 5 % ( 5 Mkr) Stockholm % ( 895 Mkr) Östra Götaland % (77 Mkr) Förvärvad uppskjuten skatt 9,9 Bokfört värde 6 89, FASTIGHETERNAS MARKNADSVÄRDE OCH AREA -tal kvm 9 8 7 6 5 Kvartal 5 6 7 8 9 Uthyrningsbar area Marknadsvärde Mkr 9 8 7 6 5 Delårsrapport januari juni 7
Värderingsmetod och genomförande Värderingarna har genomförts i enlighet med allmänt accepterade internationella värderingsmetoder. Samtliga värderingsobjekt har värderats separat av auktoriserade fastighetsvärderare från oberoende värderingsinstitut. Som huvudmetod vid värdebedömningarna används kassaflödeskalkyler i vilka driftnetton, investeringar och restvärden nuvärdesberäknas. Kalkylperioden har anpassats efter återstående löptid av befintliga hyresavtal och varierar mellan 5 år. Kalkylperioden uppgår som regel till år. Samtliga fastigheter har besiktigats under den senaste treårsperioden. Besiktningarna om fattar allmänna utrymmen samt ett urval av lokaler där särskild vikt lagts vid större hyresgäster samt vakanta lokaler. Syftet med besiktningen är att bedöma fastighetens allmänna standard och skick, underhållsbehov, marknadsposition och lokalernas attraktivitet. De externa marknadsvärderingarna görs varje kvartal och omfattar koncernens samtliga fastigheter med undantag för fastigheterna i Hechingen, Tyskland, vilka till följd av de höga kostnaderna för fastighetsvärderingar i Tyskland värderas av värderingsföretag juni och december och av Sagax mars och september under. Analyser och generella förutsättningar Principer för analyser och generella förutsättningar är oförändrade jämfört med de som tillämpades i årsredovisningen för 9. Kalkylränta (8,8 8, %) och direktavkastningskrav för restvärdes bedömning (6,8 6, %) baseras på analyser av genomförda transaktioner samt på individuella bedömningar avseende risknivå och respektive fastighets marknadsposition. Den vägda kalkylräntan för nuvärdesberäkning av kassaflödet respektive restvärdet motsvarade 8, % (8, %) respektive,5 % (, %) för fastighetsportföljen. Det vägda direktavkastningskravet uppgick till 8,5 % (8, %). FÖRDELNING AV VÄRDERINGSOBJEKT Fastighetsvärderare Antal fastigheter DTZ Sweden 96 DTZ Finland DTZ Egeskov CB Richard Ellis Colliers Property Partners Bryggan Fastighetsekonomi Totalt 8 Fastigheten Valsverket i Stockholm omfattar 7 kvadratmeter och är uthyrd till byggvaruhuset K-Rauta och VVS-grossisten Dahl. 8 Delårsrapport januari juni
FINANSIERING Eget kapital Koncernens egna kapital uppgick vid periodens utgång till 7 ( 9) miljoner kronor. Det egna kapitalet har ökat med 6, miljoner kronor till följd av nyemissioner av sammanlagt 89 99 preferensaktier. De nyemitterade preferensaktierna upptogs till handel under april. Under det andra kvartalet har utdelning till preferensaktieägare belastat det egna kapitalet med 8, miljoner kronor, varav, miljoner kronor utbetalts under perioden. Räntebärande skulder Sagax räntebärande skulder uppgick vid periodens utgång till 5 96 ( 85) miljoner kronor. Av de räntebärande skulderna var 96 (97,8) miljoner kronor upptagna i euro. De räntebärande skulderna har förändrats med 9,6 ( 7,5) miljoner kronor till följd av valutakursförändring under perioden. Sagax har under maj emitterat ett icke säkerställt femårigt obligationslån om 5 miljoner kronor. Lånet har emitterats på den svenska marknaden. Lånet har riktats till institutionella investerare och kommer att noteras på NASDAQ OMX Stockholm. Obligationsslånet löper med en fast ränta om 7, procent. Obligationslånet, som är det första Sagax gett ut, emitterades i syfte att diversifiera bolagets finansiering. Den genomsnittliga återstående ränte- och kapitalbindningen uppgick till,7 (,5) år respektive,8 (,7) år vid periodens utgång. Den genomsnittliga räntan för bolagets räntebärande skulder uppgick till, % (,7 %) inklusive effekter av derivatinstrument. För att begränsa ränterisken och öka förutsägbarheten i bolagets förvaltningsresultat används olika typer av räntederivat. Bolagets förvaltningsresultat påverkas inom överskådlig framtid därmed endast i låg omfattning av framtida förändringar i det allmänna ränteläget. Sagax har inget refinansieringsbehov förrän vid halvårsskiftet då ett bottenlån om, miljoner euro förfaller till refinansiering. Sagax avser att refinansiera lånet i god tid innan lånet förfaller. Koncernens omsättningstillgångar motsvarade den juni 7 % av kortfristiga skulder. Av de finansiella derivaten kommer 95 % att ha ett restvärde på noll kronor vid derivatavtalens utgång. Detta innebär att minst miljoner kronor successivt kommer att upplösas och resultatföras fram till avtalens slutdatum. Kreditram Sagax hade den juni en outnyttjad kreditram om 5 ( 77) miljoner kronor avsedd för fastighetsförvärv och investeringar. Kredit ramen står till Sagax förfogande till och med halvårs skiftet. RÄNTE- OCH KAPITALBINDNING JUNI Räntebindning Kapitalbindning Förfalloår Mkr Ränta Andel Mkr Andel 9,8 % 7 % 69 % 95 7, % % 67 7 %, % 6 % 8 % 5 5, % 6 % 9 % 95,9 % 8 % 75 % > 68, % 5 % 598 % Summa/genomsnitt 5 96, % % 5 96 % DERIVATAVTAL JUNI Belopp i miljoner kronor Nominella belopp Andel Marknadsvärde jun Marknadsvärde dec 9 Periodens förändring Nominella ränteswappar 9 78 %, 6, 69, Räntetak 7 7 %,,8,6 Realränteswappar 5 %,,, Stängningsbara ränteswappar,6,6 Summa 7 % 6,, 58, Delårsrapport januari juni 9
rapport över totalresultat Belopp i miljoner kronor 9 apr-jun 9 apr-jun 9 jan-dec Rullande tolv månader Hyresintäkter 5,7 79, 56,7,9 566, 59, Övriga intäkter 7,,5,8,5,,7 Driftskostnader, 5,7 8,7 7, 9, 5,8 Underhållskostnader 5,,7,8, 8,8 9, Tomträttsavgäld 5,8 5,9,,,, Fastighetsskatt 7,7 6,,,7, 5,7 Fastighetsadministration,8,,5, 8,5 9,9 Driftnetto 77,,6 8,, 97, 5,8 Central administration,,6 8, 7, 6, 7, Resultat från intresseföretag,7,5,,8,,5 Finansiella intäkter,,5,5,7,,7 Finansiella kostnader,5 6,7 58,6 58,6,6, Förvaltningsresultat 5, 7, 8, 6,,8 76,7 Värdeförändringar på fastigheter, realiserade,,5,6 Värdeförändringar på fastigheter, orealiserade,6 7,9,7 7,,6 7, Värdeförändringar på finansiella instrument, realiserade,6 9,9 9,9,6 Värdeförändringar på finansiella instrument, orealiserade 8,8 9,5 7,5 8,7 8,7 7,6 Värdeförändringar på lån i utländsk valuta, orealiserade,6, 6,,7,,6 Värdeförändringar på intresseföretag, orealiserade 7,7 7,7 7,7 Resultat före skatt 97, 79, 7,, 9,6 5,9 Uppskjuten skatt,, 9,6 6,8 8. 57, Aktuell skatt,,5,7,5 7,6 5, Periodens resultat 7,7 58, 5, 9,8,7 6,5 Omräkningsdifferenser,,,8,,8 Totalresultat för perioden 6,5 57,9 5, 9,8, 5,7 Resultat per stamaktie, kr, 6,5,99,5,6 9,6 Resultat per stamaktie efter utspädning, kr,79 6,5,78,5,6 8,7 Genomsnittligt antal stamaktier 77 77 77 77 77 77 Genomsnittligt antal stamaktier efter utspädning 975 7 6 56 9 8 6 8 76 99 98 659 Delårsrapport januari juni
rapport över finansiell ställning, i sammandrag Belopp i miljoner kronor jun 9 jun 9 dec Förvaltningsfastigheter 6 89, 6, 6 8,8 Uppskjuten skattefordran, 9,8 5,9 Finansiella instrument,,,8 Övriga anläggningstillgångar,7, 8, Summa anläggningstillgångar 7 66,8 6 7,5 6 55,8 Kassa och bank 7, 7,,7 Aktier,6,6,7 Övriga omsättningstillgångar 77, 7,9 5,9 Summa omsättningstillgångar 696,,5 7, Summa tillgångar 7 76,9 6 65, 6 96, Eget kapital 7, 9, 8,6 Långfristiga räntebärande skulder 5 5, 77,8 89,5 Uppskjuten skatteskuld 8, 5,7,5 Finansiella instrument 6,5 6,,9 Summa långfristiga skulder 5 5,7 5 65,8 5,9 Kortfristiga räntebärande skulder 6,5,9 6, Övriga kortfristiga skulder,6 9, 67, Summa kortfristiga skulder 59, 9,9,6 Summa eget kapital och skulder 7 76,9 6 65, 6 96, Delårsrapport januari juni
rapport över Kassaflöden Belopp i miljoner kronor 9 apr-jun 9 apr-jun 9 jan-dec Resultat före skatt 97, 79, 7,, 9,7 Värdeförändringar på finansiella instrument 8, 9,5 7,5 9,6 7,7 Värdeförändringar på fastigheter,6 7,9,7 7,, Värdeförändringar på lån i utländsk valuta,6, -6,,8, Betald skatt, 6, 6, Övriga poster ej ingående i kassaflödet 9,,6 9,7,,7 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital 7,,9 8, 5, 6, Kassaflöde från förändring av kortfristiga fordringar,9 7,5 7, 5, 5, Kassaflöde från förändring av kortfristiga skulder,,, 9,,8 Kassaflöde från den löpande verksamheten 5,5 8, 77,7, 6,5 Förvärv av fastigheter 57,6,,9 7, Försäljning av fastigheter 5,5 Investeringar i befintliga fastigheter 6,, 6,8 8,8 9, Förvärv av finansiell placering 69, Försäljning av finansiell placering,7 5,7 Fordringar på intresseföretag 7, 7, Minskning av övriga anläggningstillgångar,,6,8 Ökning av övriga anläggningstillgångar,,9 Kassaflöde från investeringsverksamheten 9, 8,8 579,7 5, 69, Emission av preferensaktier 6,,, 9,, Utdelning till preferensaktieägare,,,,, Upptagna lån 55,5 99, 6,8 5,6 55,9 Amorterade lån 8,8 55,,7,5, Lösen av finansiellt derivat,8, Minskning av övriga långfristiga skulder,,,8 Ökning av övriga långfristiga skulder,8 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 78,6,6 5,5, 7, Periodens kassaflöde 6, 96, 96,5, 7, Kursdifferens i likvida medel,6,6 Förändring av likvida medel, 96, 99,, 7, Likvida medel vid periodens ingång,7,9 6,,,9 Likvida medel vid periodens utgång 7, 7, 7, 7,,7 Delårsrapport januari juni
rapport över FÖRÄNDRINGAR i eget kapital Belopp i miljoner kronor Aktiekapital Övrigt tillskjutet kapital Reserver Intjänade vinstmedel inkl. periodens resultat Totalt eget kapital Eget kapital december 8 5,9 5,, 686, 6, Aktieutdelning,, Nyemitterade preferensaktier, 67, 87, Apportemitterade preferensaktier 7,5 7,,7 Totalresultat januari-juni 9 57,9 57,9 Eget kapital juni 9 6, 59,7, 595, 9, Totalresultat juli-december 9, 9,6 89, Eget kapital december 9 6, 59,7,8 686,7 8,6 Aktieutdelning 8, 8, Nyemitterade preferensaktier 7,5 97,9 7, Transaktionskostnader,, Totalresultat januari-juni, 7,7 6,5 Eget kapital juni 7,9 87,5 8, 677, 7, SEGMENTINFORMATION Styrelsen följer upp koncernens verksamhet efter geografisk fördelning. Således finns fem segment fördelade efter geografiskt läge. Resultatposter per segment Hyresintäkter ) Förvaltnings resultat Värdeförändringar på fastigheter, orealiserade Resultat före skatt Resultat vid av yttring av fastigheter Vinstandel i intressebolag Belopp i miljoner kronor 9 9 9 9 9 9 Stockholm 5, 7, 5, 7,7,9 67,5 5, 9,8,6,5 Västra Götaland 8,6 7,, 7,6,7 69,6 6,8 87,, Östra Götaland,7,5 7, 8,, 76,9, 8,8 Svealand 5,,7,8 6,8,,,9,6 Utland 7, 56,5 5,6,, 8,9,,8 Summa segmentsnivå 5,7 79, 68,,,6 7,9 67,8 9,7,9,5 Derivat 8, 9,6 Övrigt ej fördelat 7, 7,,9,9 Totalt 5,7 79, 5, 7,,6 7,9 97, 79,,9,5 Tillgångsposter per segment Marknadsvärde fastigheter Investeringar fastigheter Förvärv fastigheter Försäljning fastigheter Andelar i intressebolag Summa tillgångar Belopp i miljoner kronor jun 9 jun 9 9 9 jun 9 jun jun 9 jun Stockholm 895, 7,,7, 7,, 5,, 66,9 799, Västra Götaland 5, 97,7,,7 65,,5 959, Östra Götaland 77, 759,,, 798,7 686,9 Svealand 55, 6,, 65, 57,, Utland 7, 9,7, 76, 8, 77, 5,6 Summa segmentsnivå 6 9, 6 69,9 6,, 57,6, 5,, 7 6,5 6 75, Övrigt ej fördelat, 56, 575,8 Totalt 6 9, 6 69,9 6,, 57,6,,9, 7 76,9 6 65, ) Samtliga hyresintäkter avser externa hyresgäster. Delårsrapport januari juni
NYCKELTAL 9 9 jan-dec 8 jan-dec 7 jan-dec 6 jan-dec 5 jan-dec Fastighetsrelaterade Direktavkastning, % 8, 8, 8, 7,6 7, 8, 8, Överskottsgrad, % 9 87 88 89 87 8 76 Areamässig uthyrningsgrad, % 97 97 97 97 98 95 96 Ekonomisk uthyrningsgrad, % 95 95 95 96 97 9 95 Hyresduration, år 8,9 9, 9, 9, 8,7 7, 6,5 Uthyrningsbar area, kvadratmeter 976 57 85 87 96 777 89 7 558 959 5 Antal fastigheter 8 98 57 Finansiella Avkastning på totalt kapital, % 7 8 7 7 7 7 7 Avkastning på eget kapital, % 9 9 9 7 Genomsnittlig ränta, %,,7, 5, 5, 5, 5, Genomsnittlig räntebindning inklusive derivat, år,7,5, 5, 5,7 5,9 5, Genomsnittlig kapitalbindning, år,8,7, 5, 5,8 5,,9 Soliditet, % 9 9 6 7 Belåningsgrad, % 69 7 7 7 68 7 77 Räntetäckningsgrad, ggr,,,,8,8,,7 Data per stamaktie Börskurs vid periodens utgång, kr, 5, 88,,9 7,5 76,75 57,75 Eget kapital per aktie, kr 5,6 5, 59,8 6,6 8,7 8,68, Eget kapital per aktie efter utspädning, kr 7,86 5,98 56,6 6, 77, 6, 9,88 Resultat per aktie, kr, 6,5,6 7,5,68,6 7,9 Resultat per aktie efter utspädning, kr,79 6,5,59 7,5,,9 7,5 Kassaflöde per aktie, kr 9,5 6,9 6,5,7 9,7 5,67, Kassaflöde per aktie efter utspädning, kr 8,6 6,59 5,9, 9, 5,9, Antal aktier vid periodens utgång 77 77 77 77 77 96 8 866 8 Antal aktier vid periodens utgång efter utspädning 9 97 89 99 88 66 5 57 776 788 7 78 96 8 Genomsnittligt antal aktier 77 77 77 77 997 7 9 79 66 8 Genomsnittligt antal aktier efter utspädning 975 7 6 56 76 99 75 75 785 59 5 6 8 Data per preferensaktie Börskurs vid periodens utgång, kr,9, 7,5, 7, 7,6 Eget kapital per aktie, kr,,,,,, Resultat per aktie, kr,,,,,, Kassaflöde per aktie, kr,,,,,, Antal aktier vid periodens utgång 5 99 75 65 76 65 76 5 9 76 959 8 595 8 Genomsnittligt antal aktier 9 6 7 7 6 8 68 89 97 7 77 8 6 87 85 Delårsrapport januari juni
MODERBOLAGETS RESULTATRÄKNING Belopp i miljoner kronor 9 Nettoomsättning,8, Administrationskostnader,6,8 Resultat före finansiella intäkter och kostnader 8,8 7,6 Finansiella intäkter,7 8,5 Finansiella kostnader,, Resultat före skatt 7,, Skatt,5, Periodens resultat,8, MODERBOLAGETS balansräkning i sammandrag Belopp i miljoner kronor jun 9 jun 9 dec Materiella anläggningstillgångar,,, Uppskjuten skattefordran 56,7 5, 5, Fordringar på koncernföretag,6 5,9 5,9 Övriga finansiella anläggningstillgångar,7 79,6,9 Summa anläggningstillgångar, 6, 8, Kassa och bank,9 9,6 98, Fordringar på koncernföretag 66, 89,5 8, Övriga omsättningstillgångar 9,6 6,9, Summa omsättningstillgångar 57,7 56,7 58, Summa tillgångar 8,9 886,8 888,7 Eget kapital 57, 88,9 87,6 Obligationslån 5, Summa långfristiga skulder 5, Skulder till koncernföretag Övriga korfristiga skulder 7,7,9, Summa kortfristiga skulder 7,7,9, Summa eget kapital och skulder 8,9 886,8 888,7 Delårsrapport januari juni 5
AKTIEN OCH ÄGARNA Sagax hade vid periodens utgång 5 65 (5 8) aktieägare och börsvärdet uppgick till 67 ( 6) miljoner kronor. Stamaktier Sista betalkurs den juni för Sagax stamaktie uppgick till, (5,) kronor. Under årets andra kvartal har stamaktien varit föremål för i genomsnitt () transaktioner per handelsdag. Stamaktiens genomsnittliga omsättningshastighet har uppgått till % ( %). Den genomsnittliga handelsvolymen har uppgått till, (,) miljoner kronor per dag. Preferensaktier Betalkursen den juni för Sagax preferensaktie uppgick till,9 (,) kronor. Omsättningshastigheten under årets andra kvartal uppgick till 65 % (59 %) och aktien var föremål för i genomsnitt 8 (9) transaktioner per dag. Den genomsnittliga handelsvolymen har uppgått till, (,) miljoner kronor. Varje preferensaktie ger företrädes rätt till, kronor i årlig utdelning. Stamaktien SIXRX SIX Real Estate Index, inklusive utdelning Kr Stamaktien SIXRX SIX Real Estate Index, inklusive Omsatt utdelning antal aktier -tal Omsatt antal aktier -tal 5 5 Kr Preferensaktien KrOmsatt antal Preferensaktien aktier -tal Omsatt antal aktier -tal 5 8 6 5 5 5 5 8 6 8 6 5 5 5 5 5 5 6 7 5 8 6 9 7 SIX Telekurs 8 9 SIX Telekurs 8 6 7 8 8 6 9 7 8 SIX Telekurs 9 SIX Tel Teckningsoptioner Sagax utfärdade 5 teckningsoptioner år 6 varav 9 5 var utestående den juni. Teckningsoptionerna ger rätt för innehavaren att teckna en stamaktie per option till och med --5. Teckningskursen uppgår till,95 kronor. De under det första kvartalet genomförda nyemissionerna har medfört att teckningskursen räknats om från att tidigare ha varit 5, kronor. Vid utnyttjande av samtliga teckningsoptioner skulle antalet stamaktier uppgå till 6 8 stycken. AKTIEÄGARSTRUKTUR JUNI Antal aktier Antal aktieägare 5 6 5 5 5 5 5 6 5 6 Totalt 5 65 Aktieägarkategori Antal Röstandel Privatpersoner bosatta i Sverige 776 9,7 % Privatpersoner bosatta utomlands 5,5 % Företag/institutioner i Sverige 6 77,5 % Företag/institutioner utomlands 6, % Totalt 5 65, % Aktieägare per land Antal Röstandel Sverige 5 8 87, % Luxemburg 7,6 % Finland 7, % Danmark 6,8 % USA,8 % Storbritannien, % Övriga länder 7,9 % Totalt 5 65, % 6 Delårsrapport januari juni
NYCKELTAL PER STAMAKTIE jun 9 jun 9 dec 8 dec 7 dec 6 dec Börskurs vid periodens utgång, kr, 5, 88,,9 7,5 76,75 57,75 Förvaltningsresultat ) per aktie efter utspädning, kr 5,88, 5,79,6 8,8 5,55, Kassaflöde ) ) per aktie efter utspädning, kr 5,96, 5,9, 9, 5,9, Eget kapital per aktie efter utspädning, kr 7,86 5,98 56,6 6, 77, 6, 9,88 Börskurs/Förvaltningsresultat ), ggr 7,6,9 5,6,8 9,,8, Börskurs/Kassaflöde ) ), ggr 7,6, 5,8,9 8,,, Börskurs/Eget kapital, % 5 57 56 95 9 5 dec ) Förvaltningsresultat och kassaflöde avser rullande månader. ) Med kassaflöde avses kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital. Förvaltningsresultat per stamaktie Förvaltningsresultatet per stamaktie efter utspädning på rullande tolvmånadersbasis uppgick till 5,88 kronor vilket jämfört med aktiekursen för stamaktien vid periodens utgång motsvarade en multipel om 7,6. Eget kapital per stamaktie Eget kapital per stamaktie efter utspädning uppgick till 7,86 kronor. För definition av nyckeltalet, se sidan. Aktiekursen för stamaktien vid periodens slut utgjorde således 5 % av det egna kapitalet per stamaktie. BÖRSKURS/FÖRVALTNINGSRESULTAT ) PER STAMAKTIE BÖRSKURS/EGET KAPITAL PER STAMAKTIE Ggr 8 6 8 6 Kvartal 5 6 7 8 9 % 5 5 5 Kvartal 5 6 7 8 9 Börskurs/förvaltningsresultat per stamaktie Börskurs/eget kapital per stamaktie Nyemissioner av preferensaktier Under februari beslutade Sagax styrelse om en nyemission av preferensaktier med företrädesrätt för bolagets befintliga aktieägare. I tillägg till företrädesemissionen beslutade styrelsen även om en övertilldelningsoption i form av en riktad emission av preferensaktier. Besluten godkändes av en extra bolagsstämma den mars. Då företrädesemissionen om 7 miljoner kronor övertecknades beslöt styrelsen att utnyttja den övertilldelningsoption om miljoner kronor som bolagsstämman tidigare beslutat om. Emissionerna registrerades av Bolagsverket den april och aktierna upptogs till handel den respektive den april. Sagax eget kapital tillfördes sammanlagt 6, miljoner kronor efter emissionskostnader. Efter den juni har Sagax emitterat 75 57 preferensaktier i samband med förvärv av aktier i DK Properties AB. Delårsrapport januari juni 7
Största aktieägare juni Antal aktier Andel av Stam Förändring Preferens Förändring Aktiekapital Röster David Mindus med bolag 76 5 656 775 8,5 % 5,7 % M Capital Management 5 78 56 77 5 77 5 6, %, % Familjen Salén med bolag 79 8 595,6 % 7,8 % LF Fastighetsfond 6 777 5 96, %, % Banque Carnegie Luxembourg 56 5 89,7 %,7 % Avanza Pension 9 6 87 5 96 898 5, %, % Catella Hedgefond 779 789 5 7 5,8 %,8 % Johan Thorell med bolag 67 99 999 99 999,5 %,6 % SEB Private Bank 7 5 68 85 5 77,7 %,6 % Nordnet Pensionsförsäkring 87 87 5 59 89 85,7 %, % Eikos, %, % Swedbank Robur Stella Småbolag 68 5, %, % Alcur 68 5 5,5 %,7 % CAIL 7 95 5 95, %,7 % Mellon Aam Omnibus % 6 666 56 666, %,7 % Artelis Förvaltning 9 67 9 67 57 559 57 559, %,6 % Humle Småbolagsfond 9 9, %,6 % PPB Förvaltning, %,6 % Traction Delta 975 66 66, %,6 % Sifonen 95 86 76 5, %,6 % Delsumma 9 57 76 55 5 878 87 6 5 69 5,5 % 7, % Övriga aktieägare 5 576 55 9 6 88 8 579 6,5 % 8,6 % Totalt 77 5 99 75 89 99, %, % varav styrelse och medarbetare 5 88 886 5 868 78 768 79 998, % 5,6 % Ovanstående aktieägarstruktur per juni är baserad på uppgifter från Euroclear Sweden. Emission om 75 57 preferensaktier efter juni har ej beaktats. ÅRSSTÄMMA I AB SAGAX Vid AB Sagax årsstämma den 5 maj beslöts: om utdelning med, kronor per preferensaktie med utbetalning kvartalsvis om,5 kronor per preferensaktie. Som avstämningsdagar för utdelningen fastställdes onsdagen den juni, torsdagen den september, fredagen den december och torsdagen den mars. Resterande vinstmedel balanserades i ny räkning. att antalet styrelseledamöter skall uppgå till sju för tiden intill nästa årsstämma. om omval av styrelseledamöterna Göran E Larsson, Filip Engelbert, David Mindus, Staffan Salén och Johan Thorell samt nyval av Johan Cederlund och Ulrika Werdelin. Göran E Larsson utsågs till styrelsens ordförande. Stämman beslutade att arvoden ska utgå med 75 kronor till styrelseordföranden och med 65 kronor till envar av de övriga av stämman valda styrelse ledamöterna som ej är anställda i bolaget. I arvodet ingår ersättning för utskottsarbete. om inrättande av en valberedning inför årsstämman. om riktlinjer för ersättning till bolagets ledande befattningshavare. om bemyndigande för styrelsen att inom ramen för gällande bolagsordning, med eller utan avvikelse från aktieägarnas företrädesrätt, vid ett eller flera tillfällen intill nästkommande årsstämma, fatta beslut om ökning av bolagets aktiekapital genom nyemission av stamaktier, preferensaktier och/eller teckningsoptioner i bolaget. Det totala antalet aktier som omfattas av sådana nyemissioner får motsvara sammanlagt högst tio procent av röstetalet i bolaget, baserat på det sammanlagda röstetalet i bolaget vid tidpunkten för årsstämman. om bemyndigande för styrelsen att, vid ett eller flera tillfällen intill nästkommande årsstämma, fatta beslut om förvärv av sammanlagt så många stamaktier, preferensaktier och/eller teckningsoptioner att bolagets innehav vid var tid inte överstiger en tiondel av samtliga aktier i bolaget. Förvärv av egna aktier ska ske på NASDAQ OMX Stockholm. Stämman fattade även beslut om bemyndigande för styrelsen att, vid ett eller flera tillfällen intill nästa årsstämma fatta beslut om överlåtelse, med eller utan avvikelse från aktieägarnas företrädesrätt, av hela eller delar av bolagets innehav av egna stamaktier, preferensaktier och/ eller teckningsoptioner som likvid vid förvärv av fastigheter eller fastighetsbolag. att ändra bolagsordningen så att kallelse till bolagsstämma skall ske genom annonsering i Post- och Inrikes Tidningar samt på bolagets webbplats. Att kallelse har skett skall annonseras i Svenska Dagbladet. Aktiebolagslagens bestämmelse om tid för kallelse skall tillämpas. Beslutet villkorades av att en ändring av aktiebolagslagens bestämmelser rörande kallelse till bolagsstämma har trätt ikraft. 8 Delårsrapport januari juni
REDOVISNINGSPRINCIPER Sagax följer de av EU godkända International Financial Reporting Standards (IFRS) samt tolkningarna av International Financial Reporting Interpretations Committee (IFRIC). Vidare har koncernredovisningen upprättas i enlighet med svenska lag genom tillämpning av Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR., kompletterande redovisningsregler för koncerner. Denna bokslutskommuniké är upprättad i enlighet med International Accounting Standards (IAS). Standarden IFRS Rörelseförvärv har omarbetats och tillämpas av Sagax från och med räkenskapsåret. Vid ett eventuellt rörelseförvärv (Business Combination) skall transaktionskostnaderna enligt denna standard kostnadsföras istället för att som tidigare aktiveras. Resultat från det under året förvärvade intresseföretaget DK Properties AB redovisas enligt kapitalandelsmetoden, bolaget konsolideras ej. Sagax resultatandel av värdeförändringar på tillgångar i intresseföretag redovisas bland koncernens övriga värdeförändringar. Övriga redovisningsprinciper och beräknings metoder är oförändrade jämfört med de som tillämpades i årsredovisningen för 9. ÖVRIGA UPPLYSNINGAR Närståendetransaktioner Tjänster mellan koncernföretag debiteras enligt affärsmässiga villkor och marknadsprissättning. Koncerninterna tjänster består av förvaltningstjänster och internräntedebitering. Moderbolagets förvaltningsarvode uppgick under perioden till,8 (,) miljoner kronor. Risker och osäkerhetsfaktorer För att kunna upprätta redovisningen enligt god redovisningssed måste företagsledningen göra bedömningar och antaganden som påverkar i bokslutet redovisade tillgångs- och skuldposter respektive intäkts- och kostnadsposter samt lämnad information i övrigt. Faktiskt utfall kan skilja sig från dessa bedömningar. Värdering av förvaltningsfastigheter kan påverkas kraftigt av de bedömningar och antaganden som görs av företagsledningen. För att minska risken för felaktiga värderingar har Sagax därför haft som princip att låta auktoriserade externa värderingsmän marknadsvärdera samtliga fastigheter enligt Verkligt värdemetoden varje kvartal. Fastigheterna har värderats i enlighet med de externt utförda värderingarna per den juni förutom fastighet för vilken avtal träffats om försäljning. Fastigheten Bagaren 5 i Tyresö har därför per juni värderats till avtalat försäljningspris. Sagax prioriterar att hyra ut till hyresgäster med hög kreditvärdighet och att hyra ut med långa löptider på hyresavtalen även om detta medför något lägre omedelbar intjäning. Avsikten är att minska risken för hyresförluster samt risken för vakanser. Sagax finansiella kostnader utgör den enskilt största kostnaden för koncernen. I syfte att reducera Sagax exponering mot ett stigande ränteläge har koncernen en väsentlig del av sina räntekostnader skyddade av derivatinstrument som ränteswappar, realränteswappar och räntetak. Sagax värderar samtliga finansiella derivat externt varje kvartal. Beräknat på koncernens räntebärande skulder den juni skulle en höjning av marknadsräntorna med,5 procentenheter ha ökat Sagax räntekostnader med, miljoner kronor och en höjning med, procentenhet skulle ha ökat Sagax räntekostnader med 6, miljoner kronor. En sänkning av marknadsräntorna med,5 procentenheter skulle ha minskat Sagax räntekostnader med, miljoner kronor. Värdena i koncernens balansräkning är exponerade mot förändringar i främst eurokursen. Nettoexponeringen den juni, tillgångar minus skulder i euro, uppgick till miljoner kronor. Delårsrapport januari juni Sagax finansiering består primärt av eget kapital och räntebärande skulder. De räntebärande skulderna är upptagna direkt av koncernens fastighetsägande dotterföretag. I syfte att begränsa refinansieringsrisken, definierat som risken att refinansiering av befintliga skulder ej kan ske på skäliga villkor, strävar Sagax efter en lång genomsnittlig återstående löptid på räntebärande skulder. Bolagets långfristiga finansiering utgörs av bilaterala kredit faciliteter. Motparter i dessa faciliteter är svenska och utländska affärsbanker. I vissa fall löper faciliteterna med särskilda åtaganden om upprätthållande av exempelvis räntetäckningsgrad. Detta innebär att kreditgivare kan ges rätt att kunna påkalla återbetalning av lämnade krediter i förtid eller att kunna begära ändrade villkor för det fall dessa särskilda åtaganden inte uppfyllts av låntagaren. Sagax risker i övrigt beskrivs i årsredovisningen för 9, på sidorna 5-7. Känslighetsanalys per juni Belopp i miljoner kronor Förändring Effekt på förvaltningsresultat Ekonomisk uthyrningsgrad +/ % +/ 6,6 Hyresintäkter +/ % +/ 6, Fastighetskostnader +/ % /+,8 Upplåningskostnader vid nuvarande räntebindning och förändrat ränteläge +/ %-enhet /+ 6, Upplåningskostnad vid förändring av genomsnittlig räntenivå +/ %-enhet /+ 5, Förändring av valutakursen SEK/EUR +/ % +/ 9,5 Ändrad hyresnivå vid kontraktsförfall +/ % +/, Belopp i miljoner kronor Förändring Effekt på resultat före skatt Förändring av fastighetsportföljens marknadsvärde +/ % 69, Förändring av valutakursen +/ %,6 ) Hänsyn tagen till finansiella derivat. ) Hänsyn ej tagen till finansiella derivat. ) Sagax nettoexponering mot valutakursen SEK/EUR består utöver intäkter och kostnader i euro även av tillgångar och skulder bokförda i euro. Angiven resultateffekt avser den totala resultatpåverkan som uppstår vid en förändring av valutakursen SEK/EUR. 9