Tekniska förvaltningen Mark- och exploateringskontoret Diarienummer TN 17/360 1(8) Simon Isaksson simon.isaksson@lund.se 046-359 38 04 Tekniska nämnden Återremiss - Markanvisningstävling för Pilgrimen 2 samt del av Stora Råby 36:22 i Södra Råbylund, Lund. Sammanfattning Tekniska förvaltningen föreslår en markanvisningstävling beträffande Pilgrimen 2 samt del av Stora Råby 36:22. Avsikten är att området på ca 17 500 kvm ska bebyggas med bostäder som har en kort produktionstid och god gestaltning. Tävlingsmomentet innebär att alla intresserade byggherrar ges möjligheten att lämna in anbud utefter de kriterier som ställs. Vinnaren blir den som fått högst poäng på sitt inlämnade förslag. Tävlingen avslutas med att vinnaren av tävlingen får en markanvisning av området. Tekniska nämnden beslutade 2017-05-17, 93, att återremittera ärendet till förvaltningen med uppdrag att ytterligare se över utvärderingskriterierna. Beslutsunderlag Tekniska förvaltningens tjänsteskrivelse, daterad Underlag stadsbyggnadsförutsättningar, daterad 2017-04-20 Tekniska nämndens beslut om Begäran om detaljplan för Pilgrimen 2 samt del av Stora Råby 36:22, Södra Sandby Lund, TN protokoll 74 från sammanträdet 2017-04-19 (bifogas ej) Protokollsutdrag 2017-05-17, 93 (bifogas ej) Barnens bästa Beslutet påverkar barn/unga. Stadsutveckling i syfte att skapa fler bostäder får anses ha positiv effekt för barn och unga. I detaljplanearbetet har hänsyn till barns intressen, behov och situation i enlighet med barnkonventionen tagits. Tävlingens målsättning är att bygga permanenta bostäder med kort produktionstid där 30% av de bostäder som byggs ska erbjudas till Lunds kommun för sociala ändamål och syftar framför allt till att användas för personer som fått permanent uppehållstillstånd och anvisats Lund. Postadress Besöksadress Telefon växel Fax Internetadress e-post Box 41 Brotorget 1 046-35 50 00 046-3596490 www.lund.se tekniska.forvaltningen@lund.se 221 00 Lund
2(8) Ärendet Bakgrund Lunds kommun har ett kraftigt behov av bostäder och för att främja bostadsproduktionen föreslår Tekniska förvaltningen att i samarbete med Stadsbyggnadskontoret hålla en markanvisningstävling för fastigheten Pilgrimen 2 samt del av fastigheten Stora Råby 36:22 (nedan kallat området). Området befinner sig i ett inledande skede av planläggning och tanken är att genomföra en markanvisningstävling för att knyta till sig en aktör redan under detaljplaneprocessen. Stadsbyggnadskontoret har tagit fram Underlag stadsbyggnadsförutsättningar för området som ligger till grund för både tävling och detaljplan. Stora delar av Södra Råbylund är redan utbyggt med varierade upplåtelseformer enligt följande tabell: SÖDRA RÅBYLUND I ca 170 bostäder. Litet inslag av hyreslägenheter, nästan bara bostadsrätter eller äganderätter SÖDRA RÅBYLUND II Anvisade eller sålda fastigheter Antal lägenheter Upplåtelseform ARTEFAKTEN 19 BR AMMONITEN 1, TRILOBITEN 1 180 HR VITTRAN 1 16 BR ÄLVAN 1 16 BR SJÖJUNGFRUN 1 70 BR NYMFEN 1 73 HR PREDIKANTEN 7 ÄR VÄTTEN 8 ÄR HULDRAN 7 ÄR NAJADEN 1 80 BR Totalt 476 Fördelning Varav BR 201 42% Varav ÄR 22 5% Varav HR 253 53% Näcken 1 är inte beslutad och därför inte med i underlaget Tabell för upplåtelseform. Ett förslag till markanvisningstävling redovisades för Tekniska nämnden 2017-05-17. Tekniska nämnden beslutade 2017-05-17, 93, att återremittera ärendet till förvaltningen med uppdrag att ytterligare se över utvärderingskriterierna. Nedan redovisas förvaltningens justerade förslag till markanvisningstävling. Markanvisningstävling Tekniska förvaltningen föreslår i samspråk med Stadsbyggnadskontoret att hålla en markanvisningstävling där en kort produktionstid och god gestaltning kommer vara de mest avgörande parametrarna. Tanken är att knyta till sig en aktör som är med redan under detaljplaneprocessen för
3(8) dennes projekt ska kunna gå att genomföra i samspråk med Lunds kommun. Fördelen med detta är att kommunen kan vara med och styra projektets utformning tillsammans med aktören. Det är även tidseffektivt då detaljplanen anpassas efter aktörens projektidé och inte tvärt om som det vanligtvis brukar gå till. Stadsbyggnadskontoret bedömer att tävlingsområdet kan inrymma 150-200 bostäder. Målsättningen med markanvisningstävlingen är att öka bostadsbyggandet i Lund. 30% av de lägenheter som byggs ska erbjudas Lunds kommun för att användas för sociala ändamål och framför allt för personer som har fått uppehållstillstånd och anvisats Lund. Området har ett väldigt bra läge i Södra Råbylund och ligger precis bredvid Dalbyvägen. Det som byggs på området kommer utgöra Porten till Lund sett från Dalbyvägen vilket ställer höga krav på gestaltningen. Ambitionen är därför att bygga bostäder med kort byggtid som ska passa alla Lunds invånare samt ha en väl utformad gestaltning för att ge ett gott intryck vid första anblicken av Lund. Förutom att området kommer utgöra Lunds östra entré så kommer bostäderna som byggs ha fantastisk fin utsikt över det öppna jordbrukslandskapet som ansluter i söder och ha närhet till serviceutbudet på Östra Linero. Med stadsbuss 5 tar resan till Botulfsplatsen 15 min från hållplatsen Lund Råbylund som är belägen precis intill området. Området är idag planlagt som verksamhetsmark i form av kontor och handel. Planändring är beställd, se Tekniska nämndens beslut från sammanträdet 2017-04-19 Marknivån i området är sluttande med högsta punkten vid Dalbyvägen och sluttar sedan nedåt längs med Pilgrimsvägen. Nivåskillnaderna gör att fastigheten föreslås terrasseras i tre nivåer och bebyggas med 2-4 våningar. Gestaltningen av området kan ske på ett sätt som antingen knyter an till staden eller till landskapet. Tävlingsområdet som utgörs av Pilgrimen 2 samt del av Stora Råby 36:22.
4(8) Tävlingsförutsättningar Tävlingsförutsättningarna är i huvudsak att kommunen efterfrågar en kort byggtid då bostadsbehovet är stort samtidigt som det ställs krav på god gestaltning med tanke på läget och anpassningen till omkringliggande miljö. Priset för marken förslås vara 3100 kr/kvm BTA bostadsrätt och 2000 kr/kvm BTA hyresrätt. Priset baseras på tidigare försäljningar samt det stora intresse det finns hos aktörer i att köpa mark i Södra Råbylund. Övriga tävlingsförutsättningar redovisas nedan; - Tävlingsområde: Pilgrimen 2 samt del av Stora Råby 36:22 ca 17 500 kvm, se bilden ovan. - Aktören ska arbeta tillsammans med Lunds kommun för att ta fram en ny detaljplan för området. - Cirka 50 % av bostäderna som byggs inom området ska vara hyresrätt övrig upplåtelseform ska vara bostadsrätt alt. äganderätt. - Lunds kommun ska erbjudas att hyra 30 % av de hyresrätterna som byggs till följd av denna tävling för sociala ändamål (ordinarie erbjudande om 10 % ingår i de 30 %). - Bostäderna som erbjuds till Lunds kommun ska vara jämt fördelade i området i ett integrationssyfte. - Aktuell parkeringsnorm för Lunds kommun ska gälla. - Exploatören löser bil- och cykelparkering, återvinning samt sophämtning inom kvartersmark. - Lägenheterna som byggs ska vara av varierande storlekar. - Referensprojekt ska redovisas
5(8) Utvärdering Tävlingen ska ske genom ett anbudsförfarande och utvärdering föreslås ske utifrån fyra kriterier; 1. Byggtid 5p Koncept med kort byggtid efterfrågas för att få ett färdigställt projekt så snabbt som möjligt. Tiden som bedöms är den tiden projektet tar från erhållet startbesked till färdigställande vilket definieras av när den sista lägenheten står inflyttningsklar. I det fall den angivna byggtiden inte hålls utan försenas kommer Lunds kommun ta ut ett vite som motsvarar de kostnader som kommunen åsamkas per månad. Detta görs för att kommunen ska kunna säkerställa att vinnaren håller sin angivna tidsplan. Tävlingsbidragen kommer att rangordnas så att det bidraget med kortast byggtid kommer att få högst poäng inom kategorin. Övriga aktörers angivna byggtid betygsätts utifrån hur deras angivna tid relaterar till den kortast angivna byggtiden (poäng anges med två decimaler). 2. Hyreskostnad 5p Då kommunen ska erbjudas att hyra en del av bostäderna efterfrågas en prisvärd hyreskostnad. Lunds kommun ska erbjudas att teckna hyresavtal för 30% av hyresrätterna. Bostäderna ska upplåtas till personer som har ekonomiskt begränsade resurser varför bostädernas hyresnivå ska anges. För att tävlingsbidraget ska kunna innehålla en framräknad hyresnivå i form av kr/kvm BOA/år så har Lunds kommun fastställt markpriset till 2000 kr/kvm BTA för hyresrätt och 3100 kr/kvm BTA för bostadsrätt baserat på tidigare värderingar i Södra Råbylund utefter 2017 års prisnivå. Tävlingsbidragen kommer att rangordnas så att det bidraget med lägst kr/kvm BOA/år kommer att få högst poäng inom kategorin. Övriga aktörers angivna månadskostnad betygsätts utifrån hur deras angivna kostnad relaterar till den lägst angivna kostnaden (poäng anges med två decimaler). 3. Gestaltning 10p Bedömning kommer ske utefter hur väl bebyggelsen möter omgivningen samt anpassningen till platsen. Området ska på ett tydligt sätt upplevas som en utvidgning av
6(8) bostadsområdet Södra Råbylund i väster, förhålla sig till Dalbyvägens trafikapparat i norr och signalera stadsgräns i öster samt ansluta till jordbrukslandskapet i söder. Markens nivåskillnader ska utnyttjas, inte utsuddas, med fullgod bibehållen tillgänglighet. Energisystem ska integreras i byggnadernas gestaltning, som ska utstråla hållbarhetstänk i material och planering. Bostadsbebyggelsen rekommenderas att uppföras i 2-4 våningar. Bebyggelsen ska ske på ett sätt som utnyttjar hela markområdet på ett genomtänkt sätt. Parkeringsnormen ska uppfyllas men stora parkeringsanläggningar undvikas. Flexibla lösningar förordas. Stadsbyggnadskontoret har tagit fram ett underlag för stadsbyggnadsförutsättningar som kommer ligga till grund för utformningen av både detaljplan och bebyggelse, se bilaga 1. Det bidrag som bäst uppfyller kommunens kriterier gällande gestaltning får högst poäng. Övriga bidrags poäng kommer att sättas utefter hur väl de uppfyller gestaltningskriterierna (hela poängsteg). 4. Miljöprestanda 5p För Lunds kommun är det viktigt att byggnaderna är kostnadseffektiva (inte bara billiga att producera, utan även att förvalta, drifta och hyra). Tävlingsförslagen ska visa på att det går att bygga sunda hus kostnadseffektivt med samtidig hög energieffektivitet och god energihushållningsförmåga samt med hög fuktsäkerhet. Tävlingsförslaget ska visa på välplanerade och yteffektiva bostäder. Tävlingsförslaget ska även visa hur dagvattnet tas omhand på ett hållbart sätt. Miljöprestandakriterierna rangordnas sinsemellan där energi väger tyngst, därefter fuktsäkerhet och dagvattenhantering. Tävlingsförslagen jämförs också mot varandra och högst poäng ges till det förslag som visar bäst miljö- och energiprestanda enligt kommunens kriterier. Om ett certifieringssystem för hållbart byggande ämnas användas väger detta in positivt i bedömningen. Energi: Yteffektiva bostäder (redovisas genom planritning). Låg energiförbrukning för uppvärmning och tappvarmvatten (redovisas med siffror om
7(8) energiprestanda, eller val av certifieringssystem och klass). Val av klimat- och resurssmart energikälla, där fjärrvärme alternativt annan uppvärmning i kombination med solenergi och förnybar primär energikälla ges högre betyg (anges i beskrivning). Fuktsäkerhet: Byggnationen projekteras och uppförs enligt metod för fuktsäkert byggande t.ex. ByggaF och användande av fuktsakkunnig ger högre poäng (anges i beskrivning). Dagvattenhantering: Högst poäng ges till det förslag som skapar bäst förutsättningar till naturlig infiltration och lokal fördröjning och som utformat lösningarna på ett attraktivt och lekfullt sätt. Tävlingsbidragen kommer att poängsättas efter hur väl tävlingsbidragen har utformat projektets energi- och miljöpåverkan. Utvärderingsmodell Aktör 1 Aktör 2 Aktör 3 Kriterier Byggtid - max 5p 3,08 5,00 2,67 Hyreskostnad - max 5p 5,00 3,75 2,86 Gestaltning - max 10p 7 10 5 Miljöprestanda - max 5p 3 4 5 Totalpoäng 18,08 22,75 15,52 Månadskostnad kronor 1200 1600 2100 betyg 5,00 3,75 2,86 Byggtid månader 13 8 15 betyg 3,08 5,00 2,67 Bedömningsmatris, i detta exempel står aktör 2 som vinnare. Jury Såsom jury för markanvisningstävlingen föreslås följande personer: - Pål Svensson, servicedirektör - Marcus Horning, stadsbyggnadsdirektör - Håkan Lockby, teknisk direktör - Annika Pettersson, socialdirektör Arbetsgrupp som förbereder underlag till juryn för beslut föreslås vara följande personer (eller den person de utser i sitt ställe) Sara van Lunteren, projektledare för bostäder för nyanlända, Serviceförvaltningen
8(8) Jenny Lindström, samordnare, Stadsbyggnadskontoret Miljöbyggstrateg, Stadsbyggnadskontoret(utses senare) Birgitta Rydberg Mitchell, bitr. stadsarkitekt, Stadsbyggnadskontoret Simon Isaksson, projektsamordnare, Tekniska förvaltningen (sammankallande) Bedömning Vinnaren kommer att utses genom ett poängsystem där ovan nämnda kriterier kommer att poängsättas med mellan ett och fem poäng, där fem poäng är bästa poäng. Gestaltningen är väldigt viktigt i området och därför kommer 10 poäng att vara maxpoängen för kriteriet. Den aktör som fått högst totalpoäng på ovanställda kriterier vinner. Tävlingen kommer att avslutas med en markanvisning till vinnaren. Tidplan och inbjudan Inbjudan till markanvisningstävlingen föreslås gå ut till samtliga intressenter i Tekniska förvaltningens förteckning över förfrågningar om markanvisningar och marknadsföras på kommunens hemsida. Utskicket planeras att göras så fort som möjligt efter Tekniska nämndens och Kommunstyrelsens beslut. Sedvanligt markanvisningsavtal kommer att tecknas med vinnaren av markanvisningstävlingen. Markanvisningsavtal kommer att tas av tekniska nämnden när ett sådant föreligger. Förslag till beslut Tekniska nämnden föreslås besluta att föreslå Kommunstyrelsen att ge Tekniska nämnden i uppdrag att genomföra markanvisningstävling beträffande Pilgrimen 2 samt del av Stora Råby 36:22 i enlighet med tjänsteskrivelsen. TEKNISKA FÖRVALTNINGEN I LUND Håkan Lockby Teknisk direktör Anita Wallin Exploateringschef Beslut expedieras till: Akten Kommunstyrelsen