När resultatet räknas

Utveckling av fastighetsföretagande i offentlig sektor (U.F.O.S) När resultatet räknas Optimering av egen driftverksamhet i offentliga fastighetsföretag

Förord Kommun, landsting och stat är stora fastighetsägare och arbetar med varierande framgång med att på olika sätt effektivisera energianvändningen. En av strategierna är att arbeta med driftoptimering, dvs justera och styra befintlig teknisk utrustning så att den arbetar optimalt och ger bra inomhusklimat till lägsta energiförbrukning. Denna skrift utgör till stora delar en uppföljning av U.F.O.S-rapporten Inte för kråkorna energieffektivisering genom driftoptimering som utkom 1998. Syftet är att redovisa uppnådda resultat och erfarenheter av energieffektivisering genom driftoptimering, och därigenom vara en inspirationskälla för övriga offentliga fastighetsföretag att själva aktivt börja arbeta med driftoptimering. En analys av det egna företaget kan enkelt utföras med hjälp av de frågor och de stödrutiner för mätning av organisationens status avseende energiarbete som redovisas. Skriften har initierats och finansierats av samarbetsprojektet Utveckling av Fastighetsföretagande i Offentlig Sektor (U.F.O.S). Här ingår Sveriges Kommuner och Landsting, Akademiska Hus AB, Fortifikationsverket samt Samverkansforum för statliga byggherrar och förvaltare genom Statens fastighetsverk och Specialfastigheter i Sverige AB. Detta projekt har också stöttats ekonomiskt av Statens energimyndighet. Skriften är författad av civ ing Sören Björnbom. Han skrev också den tidigare rapporten Inte för kråkorna. Till sin hjälp har han haft en styrgrupp som medverkat och bidragit med material och synpunkter. Styrgruppen har bestått av Gert Westberg, Hudiksvalls kommun; Conny Holmqvist, Västerås stad; Martin Bergdahl, Landstingsfastigheter Dalarna, Carl-Eric Bramming, Västmanlands läns landsting, Bengt-Åke Carlsson, Värmlands läns landsting, Anders Magnusson, Statens fastighetsverk och Hans Isaksson, representant för Statens energimyndighet. Ulf Sandgren och Fredrik Jönsson, Sveriges Kommuner och Landsting har på uppdrag av U.F.O.S fungerat som projektledare. Vi vill rikta ett varmt tack till de medverkande landstingen, kommunerna och till Statens fastighetsverk, som öppet redovisat både med- och motgångar i sitt driftoptimeringsarbete. Stockholm i januari 2007 När resultatet räknas optimering av egen drift 1

Innehåll Sammanfattning... 3 1. Inledning och läsanvisning... 6 2. Driftoptimering... 9 3. Resultat... 10 4. Organisation... 18 5. Drift på entreprenad...25 6. Kostnader...29 7. Incitament och belöningar...32 8. Ägare och ledning...34 9. Hyresgästerna behövs...37 10. Rutiner och utveckling...38 11. Bilagor...50 U.F.O.S och Sveriges Kommuner och Landsting 2007 Adress: 118 82 Stockholm, tfn 08-452 70 00 E-post: fastighet@skl.se ISBN: 978-91-7164-214-1 Text: Sören Björnbom Illustrationer: Minna Ridderstolpe Projektledare: Ulf Sandgren och Fredrik Jönsson Tryck: EO Grafiska, Stockholm-Skarpnäck Redigering, form och produktion: Ann Strandberg och Björn Hårdstedt Distribution: tfn 020-31 32 30, fax 020-31 32 40, eller www.offentligafastigheter.se 2 När resultatet räknas

Sammanfattning Driftoptimering innebär att justera och styra befintlig teknisk utrustning så att den arbetar optimalt och ger bra inomhusklimat till lägsta energiförbrukning. Detta sätt att arbeta beskrev U.F.O.S i en rapport 1999 med namnet Inte för kråkorna. Det har nu gått sex år och det kan vara dags att se vad som hände i de landsting och kommuner som arbetat efter modellen som beskrevs i Inte för kråkorna. Vi har valt ut ett antal organisationer som har god ordning på sin energistatistik så att det går att följa utvecklingen. Särskild vikt har lagts vid att försöka följa upp de mjuka parametrarna. Vilken betydelse har exempelvis ledningens engagemang, eller organisations utformning? Ett femtontal offentliga fastighetsföretag har intervjuats med utgångspunkt från den processmodell som föreslås i Inte för kråkorna. Processen, som fortfarande håller måttet, inleder rapporten. Cirka 25 företag, både offentliga och privata, har helt eller delvis använt processen. Den sammanlagda förvaltade ytan hos dessa är cirka 15 miljoner kvm eller knappt 10 procent av Sveriges lokalbestånd. Det visar sig att den modell som beskrevs i Inte för kråkorna fungerar mycket bra, givet att man konsekvent och uthålligt tillämpar den som en naturlig del i sina drift- och underhållsrutiner. Det är stora besparingar som kan göras. I diagrammet intill redovisas resultatutvecklingen för ett antal landsting där kvalitetssäkrade nyckeltal finns sedan mitten av 1990- talet. Resultaten från 1995 2005 visar att det till mycket låga kostnader går att effektivisera energianvändningen med mer än 25 procent under en tidsperiod av 6 7 år, där det bedöms att 90 procent av resultatet beror på driftoptimering och bara 10 procent på investeringar eller långtidsplanerat underhåll. 310 EL + normalårskorrigerad värme fem landsting 1995 2005 290 270 250 230 210 190 Envisheten nivå 25 % Agnarna från vet(t)et nivå 15 % 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 F D U S W Sammanfattning 3

Organisationen avgörande Organisationen och dess förmåga till insikt, fokusering, engagemang och uthållighet är helt avgörande för resultatet. För att driftoptimeringen ska lyckas fordras ett strukturerat och målmedvetet arbete av en organisation som förstått vad energieffektivisering går ut på. Erfarenheterna visar att de mest lyckosamma företagen har tillsatt en tydlig och kompetent processledning med bakgrund i driftförvaltning samt utsett speciella energijägare i utförarledet. Företagsledningen deltar också aktivt och understödjer främst den envishet som fordras för att nå de långsiktigt hållbara resultaten. Där man inte lyckats fullt ut och kanske planat ut på en resultatnivå av bara 15 procents besparing är det alltid brister ur organisationssynpunkt som ligger bakom. Engagemanget har inte varit tillräckligt långsiktigt och andra arbetsuppgifter har successivt tagit över. Det finns även exempel där man mer eller mindre tappat uppnådda resultat, oftast beroende på någon form av omorganisation. Kostnader Kostnaderna för energieffektivisering genom driftoptimering är mycket blygsamma. Bland de som följt Inte för kråkornas metod mest hängivet och nått 25 procent effektivisering handlar det om 1 1,5 miljoner kronor under den aktuella tidsperioden på 6 7 år. Resultatet för till exempel landstinget i Västmanland ligger i dagsläget på en besparing på cirka 15 mkr/år. Ackumulerat under 6 år har man sparat 60 mkr! Drift på entreprenad Driftoptimeringen ska fungera på samma sätt oavsett om man har en intern driftorganisation eller köper extern drift. Erfarenheterna visar dock att driftoptimering i driftentreprenader inte fungerar som förväntat. Det beror delvis på att beställaren inte ställer tillräckligt tydliga krav i entreprenaderna men också på att entreprenörerna inte alltid klarar arbetsuppgiften. Energiincitamentsavtal vid driftentreprenader har inte hjälpt och många ifrågasätter incitament för arbetsuppgifter som man tycker borde ingå i entreprenaden. Detta är vanliga uppfattningar men undantag finns och redovisas i rapporten. Utvecklingen De senaste 10 årens utveckling har inneburit att de mest framgångsrika fastighetsföretagen idag infört kvalitets- och miljöledningssystem. Arbete pågår för att utveckla och implementera ett heltäckande energiarbete för hela fastighetsförvaltningen. I vissa fastighetsföretag kallas det systematiskt energiarbete och omfattar rutiner för energihandläggningen i sin 4 När resultatet räknas

helhet där det utöver rutiner för till exempel byggprojekt och driftoptimering, finns stödrutiner för att mäta utvecklingen av organisationens energiarbete. Dessa rutiner redovisas i rapporten. Schemat visar vilka standarder och rutiner som gäller för det Systematiska Energiarbetet i Landstinget Värmland sett ur ett lokalutvecklingsperspektiv och när under bygg- och förvaltningsprocesserna dessa ska användas. Även i de fall man, i likhet med Landstinget i Värmland, nått mycket långt i energiarbetet dvs att man bygger så effektivt som möjligt och har heltäckande förvaltningsrutiner, har man svårt att få med hyresgästerna i arbetet. Här saknas fortfarande bra metoder och utrymmet för utveckling är stort. Prestandagarantier Systematiskt Energiarbete i driftförvaltning LCCkalkylering Lokalplanering Projektering Genomförande Drift Utvärdering Energi-kalkyl 1 till och med 5 Driftstrat.arbete och garantiåtgärder Driftavtal Belysning Elmotorer Mediamätning Driftarbete under garantitiden Mall för driftupphandling Sammanfattning 5

1. Inledning och läsanvisning När Inte för kråkorna energieffektivisering genom driftoptimering, i fortsättningen även kallad Driftoptimeringskonceptet, skrevs 1998, utgjorde den en sammanfattning av erfarenheterna från fem sex offentliga fastighetsföretag. Skriften innehöll en rekommenderad modell baserad på dessa erfarenheter och avrundades med en process, eller handlingsprogram, i sex steg (i boken står det sju men det är ett tryckfel). Denna process återfinns här nedan då det visat sig att processen fortfarande, efter 10 år, är lika användbar. Denna rapport behandlar utvecklingen hos de fastighetsföretag som arbetat efter processen i ovannämnda skrift och redovisar resultatutveckling och erfarenheter från de senaste 10 åren. Cirka 15 offentliga fastighetsföretag har intervjuats. Frågorna finns i en bilaga och kan användas om man vill göra en kartläggning för egen del. Exakt hur många företag som använt processen vet vi inte, men vi känner till ett 25-tal företag (främst lokalförvaltare), både offentliga och privata, som helt eller delvis använt modellen. Den förvaltade ytan hos dessa företag är cirka 15 miljoner kvm eller knappt 10 procent av lokalbeståndet i Sverige. Bra att veta innan du läser vidare! Då denna rapport i huvudsak är en uppföljning av Inte för kråkorna, är det bra om man har läst den eller har den tillgänglig eftersom många hänvisningar görs. Även hänvisningar till andra U.F.O.S-rapporter förekommer, till exempel Energiskt sparande, Driftig kompetens, Energisparguiden och Erfarenheter av driftentreprenader. Dessa kan beställas via www. offentligafastigheter.se. Tänk på att alla de insatser som beskrivs syftar till att underhålla grundkonceptet för optimeringsprocessen. Insikt, fokus och engagemang samt envishet kännetecknar alltid de företag som lyckats bäst. Varje avsnitt börjar med en redovisning och diskussion av resultat och erfarenheter och avslutas där så är möjligt med allmängiltiga slutsatser. 6 När resultatet räknas

Process eller handlingsprogram förslag i sex steg Ett förslag till enkelt handlingsprogram, baserat på cirkelprocessen nedan, för att starta och genomföra energieffektivisering genom driftoptimering kan se ut så här: Uppmärksamma Rapportera Konkreta mål Utvärdera analysera Ständig förbättring och förädling Planera Följa upp, mäta Trimma och åtgärda Sälj in, motivera och engagera Steg 1. Uppmärksamma Om energistatistik saknas, se till att sådan tas fram helst för de senaste tre åren. Det gäller el och värme. Värmen ska normalårskorrigeras. Om program för energistatistik saknas, skaffa ett enkelt och användarvänligt program som används av många. Jämför med liknande fastigheter med hjälp av till exempel Repab eller branschorganisationers statistik. Gör en bedömning av vilken potential som kan finnas med driftoptimering. Erfarenheterna visar att potentialen ofta är större än man tror. Steg 2. Mål Övergripande mål: Sätt ett rimligt högt övergripande mål till exempel 25 procent värmebesparing och minst 10 procent elbesparing. Detta ska uppnås inom tre till fem år. Konkretisera mål: Diskutera övergripande mål med driftansvariga och fastställ tillsammans målet för varje fastighet. Steg 3. Planera, sälj in och motivera Genomför ett säljseminarium där vikten av driftoptimering läggs fast. Utbilda driftpersonalen i enkel energieffektivisering där krav ställs på deltagarnas engagemang. Förväntningar och ansvar ska tydliggöras liksom den viktiga roll driftpersonalen har. Utbildningen kan till exempel omfatta litet om inneklimat, hur man jobbar praktiskt och erfarenheter från andra håll. Så nära den egna fastigheten som möjligt. 1. Inledning och läsanvisning 7

Se till att stödresurs finns att tillgå. Helst internt men det går också att köpa externt om ansvaret klarläggs. Se till att avsätta tid så att driftpersonalen kan jobba med driftoptimeringen. Besluta eventuellt om samverkan med andra som är i en liknande situation. Ta ställning till om någon form av belöningssystem ska införas. Klargör att utbildningen och ev ytterligare fortbildning syftar till att sänka energiförbrukningen och informera om vilka förväntningar som finns. Planera för samarbete med hyresgästen, eventuellt i anslutning till hyresgästens miljöarbete. Steg 4. Driftoptimera (trimma) och åtgärda Börja med att lägga fast en driftstrategi och trimma mot denna. Dokumentera hur arbetet fortskrider i speciella optimeringsprotokoll eller andra anteckningar. Det kan gälla kurvjusteringar för radiatorsystem etc. Driftoptimeringen innebär sedan att man fortsätter med justeringar enligt driftstrategin till dess man nått så långt som möjligt (= sparat så mycket som möjligt). Var beredd på att skjuta till (mindre) resurser i form av pengar om brister upptäcks i tidiga skeden. Steg 5. Mätning, uppföljning, utvärdering och analys Energistatistiken ska samlas in och bearbetas varje månad. Den ska redovisas senast den 15:e efterföljande månad. Gemensamma avstämningar är viktiga det första halvåret. Dessa behövs för att alla ska komma igång ordentligt. Analys av till exempel hyresgästernas respektive driftpersonalens synpunkter och optimeringsresultat ska utföras minst en gång om året till exempel i form av enkäter. Steg 6. Rapportera Rapportering sker kontinuerligt i form av statistik och månadsavstämningar. En rapport över året som gått bör tas fram efter varje årsskifte då man har tillgång till det totala resultatet. Slutsatser ska dras och rapporten ska presenteras för företagets ledning och för de som deltagit i processen. Gärna också för hyresgästerna. Resultat och rapport presenteras lämpligen på ett gemensamt seminarium där avstämning sker och ny sats tas för nästkommande års målsättning och så vidare. 8 När resultatet räknas

2. Driftoptimering I Inte för kråkorna ges följande definition av energieffektivisering genom driftoptimering: Energieffektivisering genom driftoptimering innebär att de installationssystem för klimathållning (värme och ventilation i första hand, men även el) som finns i en byggnad används så effektivt som möjligt med hänsyn till hyresgästens behov. Systemen används ihop med byggnaden på ett optimalt sätt. Ibland används begreppet driftoptimering som om det bara omfattar energi. Så kan till exempel beskrivningarna i UFOS-rapporten Energisparguiden tolkas, men driftoptimering omfattar givetvis en optimering av hela byggnaden och dess system. Nedan definieras begreppen driftoptimering och energieffektivisering genom driftoptimering för att belysa skillnaden. Trots detta kommer vi i denna rapport att använda driftoptimering när energieffektivisering genom driftoptimering avses. Några utdrag ur texter som använts vid upphandlingar av driftoperatör eller byggentreprenader. Driftoptimering Driftoptimering är att med strukturerat driftarbete optimera byggnadens funktioner i förhållande till hyresgästernas och fastighetsförvaltningens behov och förväntningar. Allt baserat på byggnadens tekniska förutsättningar och installationer. Aktivt arbete med driftoptimering kommer att genomföras av Beställarens driftoperatör som har att följa överenskomna rutiner för detta. Energieffektivisering genom driftoptimering Med energieffektivisering genom driftoptimering avses strukturerat driftarbete med byggnadernas värme/ventilation/kyla och elsystem så att de används så energieffektivt som möjligt mot ställda funktionskrav och klimatbehov. 2. Driftoptimering 9

3. Resultat Ett antal fastighetsförvaltare, främst landsting, har studerats med avseende på resultatutvecklingen för energianvändning. Resultatutvecklingen mäts som nyckeltal i kwh/kvm sedan mitten av 1990-talet, då man startade ett systematiskt arbete med energieffektivisering genom driftoptimering. Den ovan beskrivna processen har använts av flera landsting. Landstingen har väl fungerande årlig nyckeltalsinsamling för fastighetsförvaltning sedan mitten av 1990-talet vilket gör det enkelt att följa deras utveckling år för år. Landstingens nyckeltal finns att hämta på www.offentligafastigheter.se. Resultatutveckling Här studeras typiska resultatutvecklingsmönster för några landsting som tillämpar processen så framgångsrikt att man redan har nått eller, utan nämnvärd ytterligare ansträngning, kommer att nå ett av de övergripande målen i regeringens proposition 2005/06:145 Nationellt program för energismart byggande. Detta mål är att den totala energianvändningen bör minska med 20 procent till år 2020 i förhållande till 1995 års nivå. De fem landsting som valts ut för diagrammet nedan är typiska för de två kategorier som i huvudsak kan urskiljas. Den första kategorin är de två med streckad resultatutvecklingslinje som varit relativt framgångsrika och hittills nått en resultatnivå på 15 procent. Den andra kategorin är de tre med heldragen resultatutvecklingslinje som från 1995 års nivå med marginal når över 25 procent spareffekt och dessutom har en fortsatt mycket god resultatutveckling. 310 EL + normalårskorrigerad värme fem landsting 1995 2005 290 270 250 230 210 190 Nivå mer än 25% Nivå mer än 15% 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 F D U S W 10 När resultatet räknas

De landsting som analyserats djupare är Dalarna (W), Västmanland (U), Sörmland (D), Örebro (T), Värmland (S) och Jönköping (F). I analysen av erfarenheter ingår även landstingen i Västernorrland, Västerbotten (AC), Östergötland samt Västfastigheter. Totalt har dessa landsting en förvaltad yta av cirka 6 miljoner kvadratmeter (BRA). Analysen består av genomgång av resultatutvecklingen kopplat till processen i Inte för kråkorna. I detta avsnitt berörs resultatutvecklingen generellt samt åtgärder för driftoptimering. Processtart Vid processtart har man klargjort vilka förväntningar som finns samt genomfört en enkel utbildning i driftstrategi och klimat kopplat till centrala komponenter/funktioner i byggnadernas klimatsystem. Man har också lagt fast hur uppföljning och rapportering ska gå till. Allt för att ge grundläggande insikter, fokusera på och skapa engagemang för arbetsuppgiften energieffektivisering genom driftoptimering. Sedan har man direkt börjat arbeta med processen. Resultat När driftoptimeringen väl inletts har resultaten snabbt infunnit sig. I de flesta fall ser resultatet efter ett till två år ut som i diagrammet nedan. Resultatutvecklingen visar på nära nog identiska kurvlutningar. De första årens resultat är mycket goda och innebär i allmänhet minst 10 procent av den totala förbrukningen. De åtgärder som gett största effekt under de första åren är bättre kontroll av drifttider och lägre värmesystemstemperaturer. Det är främst värme som har sparats men den ökande elförbrukningen har i de flesta fall bromsats upp. kwh/bra 300 280 260 240 220 200 El + normalårskorrigerad värme 1 år efter processtart har 5 12 % besparing uppnåtts Processtart 1998 1999 2000 2001 2002 AC U T S 3. Resultat 11

Åtgärder Det budskap som förmedlats vid processtart har varit: Rätt drifttid för ventilation, korrekt funktion på återvinnare för ventilation, lägre framledningstemperatur för värmesystem och rätt rumstemperatur. De som fått bäst utfall har under det första processåret haft återkommande uppföljningar med genomgång av energistatistik och analys av uppnått resultat. Agnarna från vet(t)et Nyhetens behag har i flera fall redan efter något eller några år börjat falna. Andra arbetsuppgifter tar över och möjligheten att avsätta tid för driftoptimeringen minskar. Fokus och engagemang börjar klinga av och resultatutvecklingen planar ut. Det är här man kanske skulle kunna säga att man skiljer agnarna från vet(t)et! Efter en inledande kraftig resultatutveckling verkar det som att flera av de analyserade landstingen hamnar på en utplanande nivå på 15 procent. Vissa återupptar arbetet efter något eller några år medan andra verkar ligga kvar på denna nivå. Resultatet beror till övervägande del på att användningen av värme minskat och att elförbrukningen numera är konstant. Man har nått en acceptabel spareffekt men har en överkostnad på 8 10 mkr/år i jämförelse med de mest framgångsrika. Åtgärder enligt beskrivningen under Processtart har vidtagits, men fokus måste successivt skärpas. I denna fas av utvecklingen måste man utöver insikt, fokus och engagemang, krydda med envishet. Annars är risken uppenbar att utvecklingen planar ut och att energieffektiviseringen genom driftoptimering endast blir ett projekt i mängden. kwh/bra 300 280 260 240 220 200 El + normalårskorrigerad värme Risk för utplaning vid 15 % "Risk för utplaning" 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 AC F D S 12 När resultatet räknas

Envisheten lönar sig! I några landsting har man enträget och uthålligt arbetat vidare och lyckats arbeta in rutinerna i vardagsarbetet vilket gett till resultat att man uppnått minst 10 procent ytterligare besparing. De två landsting som redovisas i detta diagram har båda på 6 7 år minskat energianvändningen med mer än 25 procent. Resultatet är till 90 procent baserat på energieffektivisering genom driftoptimering av befintlig teknik och 10 procent på investeringar. Utöver kraftiga värmebesparingar på 30 40 procent har man även lyckats minska elförbrukningen med cirka 10 procent. Från en nivå som låg över eller mycket över medelvärdet för landstingen är dessa två idag bland de allra bästa. Totalt har insatserna, exklusive egen personlinsats, kostat vardera landsting 1 1,5 mkr för hela genomförandeperioden. Fortfarande arbetar man envist vidare efter grundkonceptet från Processtart. Under denna fas av utvecklingen påbörjas strävan efter rutiner i arbetet för att uppnå verklig hållbarhet. Den potential som finns i energieffektivisering genom driftoptimering beror självklart på från vilken nivå arbetet utgår. Enligt Driftoptimeringskonceptet är det inte ovanligt med mellan 20 30 procent under ett par år. I samband med att denna rapport tagits fram har ett flertal fastighetsföretag, både offentliga och privata främst inom lokalsektorn, tillfrågats. Det finns åtskilliga exempel på enskilda objekt som uppnått de resultat som anges i ovannämnda skrift, men sett över större fastighetsbestånd är de nivåer som redovisas ovan mera sannolika. Det betyder att drygt 15 procent under 5 år är en fullt rimlig resultatutveckling. Med envishet och hållbara rutiner kan nivåer på över 25 procent uppnås under samma tidsperiod. kwh/bra 310 290 270 250 230 210 190 El + normalårskorrigerad värme 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 U S 3. Resultat 13

Landstinget Sörmland Det var i Landstinget Sörmland som begreppen Energijakt och Energijägare myntades 1996 och i Inte för kråkorna finns flera exempel på den då, för 10 år sedan, lyckosamma energijakten. 270 El + normalårskorrigerad värme 260 kwh/bra 250 240 230 13,5 % 220 210 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 Resultatet till och med 2005 visar att landstinget över tid tillhör kategorin utplanande vid nivån 15 procent dvs gruppen agnarna från vet(t)et. Efter en mycket bra inledning av driftoptimeringsprocessen där man fram till och med 2000 låg i paritet med de landsting som uppnått bäst resultat, har resultatutvecklingen visat en viss tillbakagång under ett par år, varefter ett utplanande tillstånd inträtt. Puckeln i förbrukningsutvecklingen 2001 orsakas av nära nog språngvisa ökningar av både värme och el, vilka inte kan kopplas till några specifika händelser och därför är svåra att förklara. Efter 2001 börjar en återgång till mer normala värden och den utplanande nivån ligger i dagsläget på cirka 225 kwh/bra. Vid vissa enheter har dock processen fortsatt, till exempel har Mälarsjukhuset i Eskilstuna sedan 1995 minskat förbrukningen av värme med 34 procent och el med 8 procent. Landstinget Sörmland är ett bra exempel på en organisation som inledningsvis haft insikter, fokusering och engagemang men som inte kunnat etablera den envishet som krävs på längre sikt. I stort sett samma personal som i slutet av 1990-talet arbetar med driftoptimeringen, och vissa enheter har enträget fortsatt arbeta med processen. Driftoptimeringen är numera etablerad som rutin och processen i Inte för kråkorna följs, även om det nu sker litet i det tysta. Vid en del enheter har energijägare fått andra arbetsuppgifter med konsekvensen att energijakten övergått i vad man skulle kunna kalla tjuvjakt. Fortfarande drivs driftoptimeringen inte landstingsövergripande och avsaknaden av gemensam löpande energistatistik innebär att ledningen inte kan följa utvecklingen på den nivå som krävs under driftåret. Även resursbristen enligt ovan samt avsaknaden av gemensam samordnings/stödresurs för driftoptimering måste åtgärdas för att tjuvjakten ska övergå i licensierad energijakt igen. 14 När resultatet räknas

Landstinget Västmanland Rätt energi för brukare var Landstinget Västmanlands bidrag till Inte för kråkorna. Med detta avsågs en energikampanj för att få igång en driftoptimeringsprocess med deltagande av hyresgästen. Av flera skäl lyckades inte kampanjen vare sig med att engagera hyresgästen eller att få igång driftoptimeringen och den avbröts 1999. Man beslutade ändå att gå vidare och under 2000 startade driftoptimeringen enligt processen i ovanstående skrift. Det är Landstinget Västmanland som, tillsammans med Landstinget Värmland, mest hängivet följt konceptet och tillhör idag med råge de envisas skara. 310 El + normalårskorrigerad värme Västmanland 1995 2005 290 kwh/bra 270 250 230 Från processtart mer än 25 % 210 190 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 Processen enligt Inte för kråkorna inleddes 2000 och första året erhölls ett vanligt resultat. Efter tendens till viss utplaning andra året har man fortsatt med god fart till dagens nivå. Utplaningen kan delvis ha orsakats av byte av graddagsbas. Resultatutvecklingen innebär att man gått från att vara bland de sämsta till de bästa på 5 6 år. Man är fortfarande inte färdig med den första driftoptimeringsfasen men bedömningen är att kommande år kommer att innebära en utplaning. Nu investeras dock på flera håll och förhoppningen är att detta tillsammans med driftoptimeringen ska förstärka effekten. Hittillsvarande resultatutveckling bedöms till 90 procent bero på driftoptimering där kostnaden totalt (under 6 år exklusive egen personalinsats) ligger på nivån 1 mkr. Av besparingen utgör drygt 30 procent värmekostnader och cirka 10 procent elkostnader. Tillsammans med Landstinget Gävleborg har Landstinget Västmanland den lägsta elförbrukningen 2005 eller 84 kwh/bra. Per år är energinotan 15 mkr lägre och ackumulerat har man sparat 60 mkr från start. Landstinget Västmanland har med full kraft etablerat driftoptimering baserat på goda insikter, fokusering och engagemang samt ett stort mått av envishet. Samtidigt har rutiner, som ger möjlighet till långsiktig hållbarhet, fastställts. Sådana rutiner är: 3. Resultat 15

Processledning och stöd i en och samma person. Funktionen har hand om all mediauppföljning (förbrukning och kostnader) samt är övergripande stöd för utförare. Utsedda utförare ( energijägare ). Totalt cirka 10 personer fördelade över länet. Grundläggande driftstrategi: Rätta drifttider, Lägsta möjliga framtemperatur för värmesystem och rätt funktion på värmeåtervinnare. Energistatistik presenteras under första veckan efter varje månadsskifte. En analys görs en gång per månad av processledare och utförare. Rapport till förvaltare, som är resultatansvarig, en gång per månad. Rutin för återkommande mätning, analys och rapportering av återvinningsfunktioner på ventilationsaggregat. Två återkommande energiträffar per år. Till dessa inbjuds utförare, driftchefer, förvaltare, fastighetschef och teknisk avdelning. Ett av mötena utgör årlig avstämning och hålls i januari/februari. Dessa rutiner har man följt sedan 2002 2003. Resultatet innebär att man på årsbasis idag har en energinota som är 15 mkr lägre än vid processtart. Det kan alltså vara mycket lönsamt att vara envis. Landstinget Västernorrland Landstinget Västernorrland är i den här rapporten något av en katt bland hermelinerna eftersom hittillsvarande resultatutveckling till stor del bedöms vara baserad på investeringar. I Landstinget Västernorrland uppmärksammades i början av 1990-talet att elförbrukningen var hög jämfört med andra organisationer. Den låg då på 124 kwh/bra. 2005 var elförbrukningen 99 kwh/bra, en minskning med 20 procent. Värmeförbrukningen har minskat med lika mycket under samma period. Totalt har cirka 50 mkr investerats i främst åtgärder för el - effektivisering med både LIP- och KLIMP-stöd. Bedömningen är att inves- kwh/bra 300 270 240 210 180 150 120 90 El + Normalårskorrigerad värme Västernorrland 1995 2005 20 % 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 Summa Värme El 16 När resultatet räknas

teringarna står för 65 procent och driftoptimeringen av befintlig teknik för 35 procent av resultatutvecklingen. Trots att det hittills inte funnits en riktig struktur och strategi för driftoptimeringen har den ändå stor inverkan. Klimat- och miljöfrågan framhålls som ett tungt vägande argument vilket fått bra genomslag i organisationen. Nu satsar man mer på driftoptimering bland annat genom att fördela ansvaret för arbetsuppgifterna mellan förvaltare och drift i ett driftavtal motsvarande det som redovisats för Landstinget Värmland. För investeringar gäller Faktor 2 vilket innebär ett energikrav på 100 kwh/bra (värme och el). Energiledningsgruppen ansvarar för energiarbetet i sin helhet. Driftchefen har ansvaret för driftoptimeringsprocessen. För de fyra driftområdena finns lokala energigrupper med energiansvariga. Förvaltaren, som har hela resultatansvaret, informeras och deltar via driftmötet. Systematiskt energiarbete LFV intern energiorganisation X Energicontroller. Strategier/inv.projekt X Chef förvaltingen X Driftchef energieff./-optimering X Byggchef. Investeringar/Inst./utformning Energiledningsgrupp X X X X (1 möte/kvartal) Ledningsgrupp LFV Miljöansvarig LVN Lokala Energigrupper 1 möte/månad Energiansvarig + el, styr, vent.tekniker + ev. verksamhet D.O Härnösand D.O Medelpad D.O Skellefteå D.O Övik Driftmöte Förvaltare PU, mediabudget 4-6 möten/d.o och år 3. Resultat 17

4. Organisation Vid arbete med energieffektivisering genom driftoptimering kan betydelsen av en rätt utformad organisation med stor förmåga att samverka inte nog understrykas. Resultaten och erfarenheterna pekar entydigt på detta. Man måste vara bra på att klargöra och fastställa ansvarsområden samt få organisationens olika delar att fungera ihop (till exempel drift, förvaltning och bygg). Det är viktigt att ha klart för sig att de flesta landstingslokaler är byggda efter nära nog samma mall, med i stort sett samma teknik och under samma tidsperioder. Dessutom förvaltas byggnaderna av personal, både för drift och förvaltning, med ungefär samma baskompetens. Grundorganisationerna är dessutom i stort desamma. Skillnaderna i uppnått optimeringsresultat beror helt och hållet på förmågan att behålla trycket i processen. I detta avsnitt belyses erfarenheter när det gäller det praktiska arbetet och samverkan mellan drift, förvaltning och bygg. Erfarenheter från ledningsoch ägarfunktioner, driftentreprenader samt konsekvenser av organisationsförändringar beskrivs längre fram i skriften. Förvaltning Man brukar ofta dela upp fastighetsförvaltning i olika processdelar. De tre huvudprocesserna som beskrivs till exempel i UFOS-rapporten Fastighetsföretagets informationsbehov är: Tillhandahålla utrymmen över tid där förvaltaren brukar anges som processägare. Kund är ägare och hyresgäst. Tillhandahålla fastighetsanknutna tjänster där förvaltaren alternativt driften eller båda kan vara processägare. Hyresgästen är kund. Tillhandahålla verksamhetsanknutna tjänster där facility manager är processägare. Kund är hyresgästen. I energisammanhang kan vi i stort sett bortse från denna tredje huvudprocess. 18 När resultatet räknas

Huvudaktörer och intressenter i anslutning till dessa processer är ägare, ledning, förvaltare, hyresgästen och driften. Per definition brukar det i de flesta organisationer ingå i driftens ansvar att utföra det praktiska driftoptimeringsarbetet och driften är således ganska entydigt processägare och utförare. Så beskrivs det även i Driftoptimeringskonceptet. Erfarenheterna visar att även andra aktörer måste vara inblandade. En given aktör i driftoptimeringen är den ekonomiskt ansvarige för fastigheten. I offentliga fastighetsföretag är det ofta förvaltaren som ju också är beställare av drift, och som därför i sin beställarroll ska delta aktivt i driftoptimeringen. Om man anlitar en extern driftoperatör är detta naturligt, men det gäller även i de fall den interna driften inte har det ekonomiska resultatansvaret för media. I UFOS-rapporten Energisparguiden kapitel 2 Stödjande åtgärder identifierar man en stödprocess Energieffektivisera driften och gör ett försök att reda ut kompetensprofil och ansvarsroller för energieffektiviseringen. Beskrivningen bör kompletteras med den som har det ekonomiska resultatansvaret för fastigheten. Ett sätt att strukturera processerna och se till att information rutinmässigt flödar mellan processerna och aktörerna, är att införa interna driftavtal uppbyggda på samma sätt som driftavtal med extern driftoperatör. Rapportering - Driftrapporter - Driftmöten - Miljörapport Rutiner - Projekt - Arbete under garantitiden - Systematiskt brandskyddsarbete - Skalskydd och låssystem - Med mera Systematiskt energiarbete Driftavtalet Årlig kvalitetskontroll - Kontroll - Kvalitetsmått Särskilda föreskrifter Avtal för effektiv drift och förvaltning Tekniska arbetsuppgifter Teknisk gränsdragningslista Administriva arbetsuppgifter Bilden är hämtad från Landstinget i Värmland där man använder samma struktur för sitt interna driftavtal som när man anlitar extern driftoperatör. Energieffektivisering genom driftoptimering kallas i Värmland för Systematiskt Energiarbete i driftförvaltning och är en av rutinerna för hela det Systematiska Energiarbetet. Under rubriken Rutiner finns även rutinen för projekt som reglerar projektavdelningens och driftens roller vid genomförande av byggprojekt. Mera om andra energirelaterade rutiner senare i rapporten. Motsvarande driftavtal finns till exempel i Landstingen i Västernorrland och Dalarna. 4. Organisation 19

BILAGA 6: Dagordning för Driftmöten Driftmöte ska hållas varje kvartal, senast 20 dagar efter kvartalets utgång. Beställaren kallar och skriver protokoll. Vid mötena ska beställaren samt driftoperatörens kvalitetsansvarige samt, vid behov, objektets driftpersonal delta. Vid driftmötet ska de senaste 3 månadernas driftläge penetreras där utgångspunkten ska vara driftoperatörens driftdokumentation (driftrapporter mm). 1. Nästa möte 2. Föregående protokoll Genomgång av föregående protokoll. 3. Hyresgäster a) Rapport från beställaren och driftoperatören när det gäller hyresgästkontakter som påverkar driften. b) Uppkomna spörsmål från hyresgästen avseende driften. 4. Driftrapportering Genomgång av lämnad driftrapport avseende perioden. Följande punkter ska alltid vara med: a) Rapportering av driftläget. b) Statistiken baserad bland annat på driftplan/egenkontrollplan: Felanmälan, Tillsyn, Skötsel och Förebyggande underhåll samt Löpande underhåll: Med kommentarer! c) Ev. korrigeringar i driftplan/egenkontrollplan. d) Rapportering av byggnadsgarantiärenden enligt rutin i bilaga 12. e) Punkter som måste åtgärdas. 5. Miljörapportering a) Rapportering av arbete med Systematiskt Energiarbete enligt rutin i bilaga 11. b) Ev. problem med inneklimat. c) Övrig miljörapportering av betydelse: Se också årlig miljörapport som kom ihåg. 6. Myndighetsbesiktningar/Kontroller a) Vad som är gjort under perioden b) Åtgärdsplan och rapportering av tidigare beslutade åtgärder c) Kontroller och besiktningar under kommande period 7. Beredskap Redovisning av tid och åtgärder i samband med beredskap. 8. Projekt/Underhåll på gång En rapportering om byggen eller större underhållsåtgärder som är på gång eller arbetas med. 9. Kostnadsregleringar/Vem som ansvarar för vad. Under denna punkt ska från ovanstående sammanfattas vem som ska göra vad och vem som ansvarar för det både tekniskt och ekonomiskt. 10. Övriga frågor Här används med fördel AFF (Avtal för FastighetsFörvaltning) som mall. Bilden ovan ger exempel på innehåll i ett driftavtal. Dessutom visas ett utdrag ur en dagordning för driftmöten. Båda är hämtade från landstinget Värmland. Driftmötet är det huvudsakliga löpande informationstillfället för aktörerna, där energiarbetet givetvis är en stående punkt. Vid internt driftavtal är priset inte det primära. Det viktiga är att strukturera verksamheten, fastlägga rutiner och fördela ansvaret. Driftmötet är exempel på en rutin som etableras när driftavtal införs. Vid driftmötet rapporterar driften sitt uppdrag till förvaltaren (ekonomiskt ansvarige för fastigheten) och förvaltaren rapporterar viktiga frågor till driften. Det har visat sig att just denna form av driftmöte saknas i många fastighetsföretag och att bara införandet av regelbundna möten innebär att viss struktur uppnås. Observera att de bilagor som hänvisas till i dagordningen inte finns i denna rapport. 20 När resultatet räknas

Personal Här behandlas organisationen av det konkreta optimeringsarbetet, dvs vem som är mest lämplig att utföra arbetena i byggnaderna. Erfarenheterna visar att det är lämpligt att avdela speciell personal för driftoptimeringsarbetet. Försök med att göra alla ansvariga och delaktiga har gjorts men dessa har av flera skäl inte varit så framgångsrika. Ett skäl är att alla inte passar för arbetsuppgiften; ett annat är att det blir alldeles för tungarbetat. I Driftoptimeringskonceptet framhålls att någon form av energijägarfunktion bör etableras i företagen och erfarenheterna tyder på att detta nog är den mest optimala lösningen. En beskrivning av hur en energijägare bör vara beskaffad finns i UFOS-rapporten Energisparguiden kapitel 2 Stödjande åtgärder. Energijägarens yrkesbakgrund kan variera men när det gäller landstingslokaler är det ofta ventilationstekniker som fått breddat ansvarsområde. Antalet energijägare i en organisation varierar beroende på fastigheternas tekniska nivå, geografisk spridning av fastighetsbeståndet och energijägarens bakgrund. Inom landsting med 400 000 500 000 kvm BRA är det vanligt att cirka 10 personer arbetar med energijakt som en del av sina arbetsuppgifter. En bedömning, baserad på erfarenheter från många olika organisationer, är att det behövs en energijägare per 50 000 100 000 kvm BRA. I en organisation med husansvariga fastighetstekniker är det viktigt att hitta former för samverkan mellan dessa och energijägarna, då det annars finns risk för konflikter. Driftmötet är ett exempel på forum för sådan samverkan. Processägare och processledning Normalt är driftorganisationen, och då företrädesvis driftchefen, processägare. Däremot kan denne i praktiken sällan avsätta den tid som krävs för aktiv processledning. När det gäller processägare och processledning vid driftentreprenader se avsnittet om Drift på entreprenad. I något större organisationer bör det finnas en speciell resurs (en eller två personer) som arbetar med att samordna och utveckla energiarbetet. Arbetet innebär normalt att man driver processen, är ett praktiskt stöd för energijägare, hanterar energistatistik och genomför analyser och rapportering vid till exempel driftmöten samt bevakar utvecklingen inom området. Gränsen för när en speciell resurs för processledning behövs är svår att definiera, men för komplexa lokaler med både värme, ventilation och kyla ligger den på 150 000 200 000 kvm. 4. Organisation 21

Erfarenheterna visar att bästa utfall erhålls om processledningen rekryteras från driften, där ett praktiskt tänk i driftfrågor kombinerat med analytisk förmåga är att föredra. Då har man också störst möjlighet att bli trovärdig i arbetet. Särskilda energispecialister med bättre teoretisk bakgrund har svårt att kommunicera med praktikerna och passar inte riktigt in i den praktiska driftoptimeringen men kan behövas i övergripande ledningsfunktioner och för analys. Organisationskulturella trögheter Organisationskulturella trögheter innebär att samverkan, mer eller mindre av prestigeskäl, inte fungerar och att olika aktörer inom organisationen bevakar sina ansvarsområden för strikt, inte tillåter andra att vara delaktiga eller inte beaktar information från andra aktörer. Ordet organisationskulturella trögheter är hämtat från skriften Omvända världen av Olof Eriksson (TLM ; 2000) där flera trögheter beskrivs på ett målande sätt. Den mest påtagliga, och i flera företag återkommande, trögheten i ett offentligt fastighetsföretag är antagligen den mellan bygg- och projektsidan och driftförvaltningen. Troligen beror det på att man har olika fokus i sina roller. Projektsidan har ett uppdrag som är avgränsat i tid och omfattning. Målet är oftast att på avgränsad tid inom en fastställd projektbudget genomföra projektet. Driften arbetar däremot långsiktigt och med funktioner. Förhållandet påverkar inte direkt driftoptimeringen men vid varje byggprojekt som genomförs utan att man tar del av de erfarenheter som driftoptimeringen ger, finns risk för negativ påverkan. För att undvika detta bör rutiner för samverkan, information och dokumentation alltid finnas. Ett av huvudsyftena med driftavtalet från Värmland är just att säkerställa informationsflödet. Trögheten är också en av orsakerna till att det finns så stor potential för driftoptimering. Samverkan mellan byggsidan och driftsidan har, historiskt sett, aldrig fungerat och då driftoptimering påbörjas upptäcker man att det finns en stor potential som för länge sedan borde ha utnyttjats. Personliga professurer En annan företeelse, som inte på något vis är unik för driftoptimering men som kan få oanade konsekvenser, är att optimeringsprocessen blir för hårt knuten till en eller ett par personer. Detta måste framförallt processägare och företagsledning vara observant på. Eldsjälar ( motorer ) behövs givetvis både för att starta och driva processen framåt men i de fall någon form av personlig professur utvecklas, 22 När resultatet räknas

måste processägare och ledning agera. Det är ett svårt steg att ta därför att erfarenheterna visar att resultatutvecklingen i många fall kan härledas till det arbete som dessa eldsjälar utfört. Därför är det viktigt att successivt börja införa ledningssystem och rutiner för att på sikt få bort beroendet av enskilda personer. Mer om detta i ett senare avsnitt. Slutsatser Driftoptimeringens processägare är normalt driftorganisationen och de aktörer som kan påverka utfallet måste alla vara delaktiga. Energijägare behövs och måste stöttas av en aktiv processledning som bör rekryteras från driften. Ju mer aktiv processledningen är desto bättre blir utfallet. Slutsatserna baseras på erfarenheter från organisationer med en förvaltad yta av 200 000 kvm och mer. I mindre organisationer kan bilden se annorlunda ut. Upplägget i mindre organisationer bör vara detsamma även om man där kanske kombinerar olika funktioner till exempel projektledning och energijägare i en och samma person. Hudiksvalls kommun arbete och organisation i en medelstor kommun Hudiksvalls kommun har i grunden ett uthålligt förhållningssätt i energifrågor. Redan 1982 antogs ett oljereduktionsprogram som följdes av ett energiprogram 1985. I detta fokuserade man på en reduktion av kostnaderna för uppvärmning i kommunens egna fastigheter samt effektivitet, främst inom elanvändning. Personer med ingenjörskompetens inom VVS och El anställdes för att bland annat arbeta med energifrågorna i kommunen. Den första energiplanen antogs 1998. I den betonades vikten av energieffektivitet. Under 1990-talet började man också organisera effektiviseringsarbetet i mera strukturerad form, bland annat genom att 1993 införa ener- kwh/bra 230 210 190 170 150 130 110 90 70 50 El + normalårskorrigerad värme Hudiksvalls kommun 1998 2005 11,3 % 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 Totalt Värme El 4. Organisation 23

gistatistik för de kommunägda fastigheterna som sedan dess blivit mer och mer kvalitetssäkrad. Under detta år (2006) blev man klar med den nya energiplanen. I den fortsätter man på effektiviseringsvägen samtidigt som man ersätter elvärme och olja med andra energikällor. Även kommunens upphandlingar uppmärksammas främst med syftet att effektivisera elanvändningen. 1998 var medelförbrukningen 222 kwh/bra och 2005 var den 197 kwh/ BRA vilket innebär en minskning med drygt 11 procent varav merparten utgörs av värmebesparing. Resultatet är till 90 procent baserat på driftoptimering utförd av den egna organisationen. Den ökade takten de senaste åren beror på att organisationen blivit tydligare med ett väl fungerande stöd och att rutinerna fungerar allt bättre. Att elförbrukningen är relativt konstant beror på ökande nyttjandegrad i framförallt skolor. Driftchef VVS ingenjör Styr - och reglertekniker Drifttekniker Förvaltare Elingenjör Fastighetsskötare område 1. Fastighetsskötare område 3. Fastighetsskötare område 5. Fastighetsskötare område 2. Fastighetsskötare område 4. Hudiksvall har en liten flexibel driftorganisation. Styr- och reglerteknikern har som huvuduppgift att arbeta med driftoptimering och vara ett stöd för fastighetsskötarna på fältet (5 områden). Alla fastigheter är anslutna till en central datoriserad övervakning så att styr- och reglerteknikern kan följa fastigheternas driftläge. Driftteknikern sammanställer energistatistik och utför analyser varje månad. Det gör även styr- och reglerteknikern. Fastighetsskötaren får varje månad statistik för sina fastigheter. Varje månad görs också en rapportering till driftchefen och fastighetschefen. I arbetet deltar främst VVS-ingenjören men även Elingenjören är en självklar aktör. Varannan månad har styr- och reglergruppen möte där man fokuserar på Energislukarligan dvs utvecklingen och åtgärder för de objekt som är viktigast och förbrukar mest energi. 24 När resultatet räknas

5. Drift på entreprenad Energieffektivisering genom driftoptimering borde fungera på ungefär samma sätt oavsett om fastigheterna sköts av egen driftförvaltning eller driftoperatör på entreprenad. I praktiken är det dock inte så och det skiljer sig ganska avsevärt i sättet att tänka. I UFOS-rapporten Erfarenheter av driftentreprenader belyses inte driftoptimering särskilt och därför görs i denna rapport ett försök att beskriva den uppfattning som finns bland de intervjuade. Vid egen driftförvaltning kan man enkelt förlägga optimeringsprocessen till den egna driften med allmänt hållna krav och riktlinjer. Det fordras mycket mera stringens för att teckna ett entreprenadkontrakt med en extern driftoperatör. Det går inte att hänvisa till koncernansvaret. Hittillsvarande erfarenheter visar att driftoptimeringen inte fungerar lika bra vid extern som vid intern driftförvaltning även om det finns exempel på externa driftentreprenader där minst lika goda optimeringsresultat uppnåtts. Den stora skillnaden mellan goda och mindre goda resultat vid extern drift kan förklaras med beställarens aktivitetsnivå och fastställandet av ansvarsförhållanden vid entreprenadstart. Dessutom visar det sig många gånger att driftentreprenörerna faktiskt inte har kompetens för driftoptimeringsarbetet. Driftoptimering i driftentreprenader I driftentreprenader upphandlade strikt enligt AFF 99 eller 04 ingår ganska allmänt beskrivet mediaförsörjning som en del av uppdraget. Enligt AFF-definitionerna 04 är mediaförsörjning: driftåtgärder som omfattar tillförsel av elenergi, vatten, bränsle, gas, trycklyft, fjärrvärme samt tv-, radio-, tele- och datasignaler. Det arbete som ska utföras i anslutning till detta begrepp anges i form av funktioner eller arbetsuppgifter (främst tekniska). Om det saknas särskilda krav på driftoptimering (eller beskrivning av det arbete som driftoptimeringen ska omfatta) i upphandlingsunderlaget kan man inte räkna med att det ingår. Man får på sin höjd en driftoperatör 5. Drift på entreprenad 25

som arbetar efter tillhandahållna driftinstruktioner och dessa instruktioner beskriver sällan eller, högst sannolikt aldrig, driftoptimerade funktioner. Det här är det främsta skälet till att driftoptimering sällan lyckas bra i driftentreprenader. Det finns givetvis möjlighet (vilket driftoperatören brukar vara intresserad av) att köpa driftoptimering som tilläggstjänst. Erfarenheterna visar dock att detta arbete sällan blir utfört på ett fullgott sätt. Ett annat skäl till utebliven driftoptimering är att driftentreprenaderna i offentliga fastighetsföretag är begränsade i tid. Vid byte av driftoperatör, speciellt i de fall man även byter personal, är risken stor för att optimeringen avstannar. Erfarenheterna av driftoptimering i driftentreprenader visar att både beställaren och driftoperatören måste knyta speciell kompetens till entreprenaden. Driftoperatören måste normalt (liksom vid intern driftförvaltning) tillhandahålla processledning och energijägare för det praktiska optimeringsarbetet medan beställarfunktionen (processägaren och i driftentreprenader ofta förvaltaren) behöver särskild kompetens som aktivt bevakar att arbetet blir utfört. Exemplet från Statens fastighetsverk Södra Sverige nedan visar att driftoptimering i driftentreprenader kan ge lika gott resultat som med egen driftorganisation. Slutsatser Driftoptimering i driftentreprenader fordrar en aktiv och kompetent beställarorganisation som kan ställa rätt krav och agera som processägare. Resultaten och erfarenheterna av driftoptimering i driftentreprenader är hittills ganska dåliga, främst beroende på bristfälliga förfrågningsunderlag och dålig beställarkompetens men också på att driftoperatören inte alltid klarar av att driftoptimera. 26 När resultatet räknas