1 2008 Ungt par gör dåligt fritidshusköp söndertrasad ekonomi, pressad familjesituation och ohälsa FA L L F R Å N V E R K L I G H E T E N B.O.E. Fastighetskonsult Köpa äldre fritidshus (se upp med skicket) Här har vi ett tragiskt exempel på hur det kan gå när ovana köpare, utan professionellt juridiskt och byggnadstekniskt ombud, luras till en dålig bostadsaffär. Den aktuella fritidsfastigheten visar sig vid inflyttning vara fukt- och mögelskadad i sådan omfattning att man riskerar hälsan genom att bo kvar. Den beräknade renoveringskostnaden blir hög för de unga husägarna till en äldre fritidsfastighet, familjen tvingas flytta till tillfälligt boende. Mannen sliter för att försöka ordna situationen. En ogynnsam start på familjelivet för en ung familj. Fritidsfastigheten med äldre nybyggnadsårtal har renoverats och saluförts såsom permanentboende året runt. Köparna erhåller ingen information av handläggande fastighetsmäklare eller säljaren att äldre fritidsfastigheter vad avser byggnadstekniska standarden i alla delar inte ingår i några regelverk exempelvis Svensk Byggnorm. Detta innebär att man som köpare inte kan räkna med att säljaren byggt enligt något speciellt regelverk. En köpare har mer att räkna med att det kan vara byggt på många olika sätt (bra eller dåligt) och även att material som använts kan vara av olika kvalitéer. Objekt: Äldre fritidshus, annonserat såsom året runtboende. Köpare: Ett ungt par. Juridisk bedömning: Köparna brustit i sin undersökningsplikt, högst osäker möjlighet att få pengar tillbaka. Äldre renoverade fritidshusfastigheter regleras inte av någon bygglag vad avser standard. Inga skriftliga garantier av säljaren vad avser standarden finns med i affärshandlingarna. Slutresultat: Familjen äger ett bristfälligt hus, renoverar vartefter ekonomin tillåter, en tungt pressad situation, familjen tvingas acceptera situationen och försöker rädda situationen så gott det går. B.O.E. Fastighetskonsults tjänster Bedömning, Besiktning, Utredning hjälper köparna i denna typ av situation Vilken situation har du, pengar tillbaka?
2 Steg 1 B.O.E. Fastighetskonsult anlitas efter inflyttning Köparen kontaktar B.O.E. Fastighetskonsult efter inflyttning med anledning av hälsoproblem relaterade till bomiljön. Familjen har påbörjat håltagning/öppning av undertak, väggar samt golv. Fuktskador och mögel återfinns i dessa konstruktioner, varpå man flyttar ut till gäststugan. Det visar sig att även denna byggnad är angripen av fukt i bjälklaget, som har placerats för nära markytan. Familjen tvingas evakuera till tillfälligt lägenhetsboende under pågående åtgärder. Utredningens resultat Byggnadstekniskt perspektiv Vid B.O.E. Fastighetskonsults första besiktningsdag kan det konstateras fuktskador inne i undertaket mot yttertak (takfotsområde), samt mögelpåväxt en bit ned i ytterväggen. Väggarnas isoleringsmaterial är endast 9 cm tjocklek (bör vara rätt utförd ca; 20 cm). Undermåligt med isolering på vinden. Yttertakets fuktskydd brister. Situationen försvåras av att marken kring fastigheten är gammal sjöbotten, och byggnaden står på plintar där utrymmet under byggnaden består av en urgrävd lergrop. Då tomtens lägsta punkt är i denna lermark med grop under huset blir det tidvis en vattenfylld bassäng mitt under huset. Detta påverkar golvbjälklaget med negativ fuktbelastning och leder på sikt till utveckling av skador, såsom mikrobiella ämnen (toxiskt mögel). När dessa får kontakt med inomhusluften blir bomiljön direkt medicinskt negativ att vistas i, d v s hälsofarlig. Juridiskt perspektiv Efter genomgång av samtliga handlingar kan B.O.E. Fastighetskonsult konstatera att köparen inte har uppfyllt sin undersökningsplikt enligt Jordabalken i vissa delar. Köparen uppger att säljaren annonserat fastigheten som året runt boende. Av köpehandlingarna framgår dock en notering om att fastigheten ursprungligen byggts som fritidshus, vilket innebär en stor skillnad enligt Svensk Byggnorm. Den glipande öppningen mellan hus och lermark doldes vid visningen av stockvarv. Säljaren uppgav att man dränerat tomten, vilket köparen tyckte var bra.
3 Köpets genomförande Själva köpet gick vid tillfället till enligt följande: Fastighetsmäklaren upplyser vid visningen om köparens undersökningsplikt. Redan samma dag men på kvällen genomförs kontraktskrivningen i samband med att köparen tittar på fastigheten. Affären bygger således på köparens egen lekmannaundersökning, vilken i detta fall inte uppfyller undersökningsplikten. I och med att köpehandlingarna undertecknas är avtalet bindande enligt Avtalslagen och Jordabalkens regler. Steg 2 köparen framställer krav till säljaren Köparen vill få upprättelse och gå vidare med krav till säljaren, trots de uppenbara juridiska bristerna enligt B.O.E. Fastighetskonsults utredning. I kravbeskrivningen anges att det är ett missförhållande mellan bostadens verkliga skick jämfört med vad som vid säljtidpunkten uppgetts. Säljares sakkunnige samt B.O.E. Fastighetskonsult möts på plats för genomgång av fastighetens skick. Steg 3 säjarens svar på krav Inom tio dagar från genomgången kommer besked från säljarens ombud. Man avvisar kraven helt mot bakgrund att köparen brustit i sin undersökningsplikt i vissa delar, samt att en fritidsfastighet inte behöver uppfylla alla krav enligt Svensk byggnorm. Oavsett om man senare byggt om eller till så är det ursprungligen ett fritidshus och bedöms vanligtvis utifrån detta. Några skriftliga garantier eller andra utfästelser på annat har inte säljaren lämnat. Steg 4 B.O.E. Fastighetskonsults rekommendation För att minska de ekonomiska förlusterna och gå vidare till rättegång med obefintliga chanser att vinna, efter genomgång med erfaren processförare rekommenderar B.O.E. Fastighetskonsult slutligen familjen att istället lägga pengarna på att laga allt.
4 B.O.E's efterord/reflektion Den här unga familjen bröts sakta men säkert sönder av den betungande situationen. De ekonomiska förutsättningarna fanns inte för den här typen av händelser. Säljarparten utnyttjade läget och lotsade köparen in i fällan med en svårtydd objektsbeskrivning samt snabb kontraktskrivning, så att man inte skulle hinna komma på andra tankar. När det gäller fritidsfastigheter är det viktigt att du som köpare kräver/erhåller skriftliga garantier (bilagor till köpeavtalet) där det framgår att allt är fackmässigt utfört på ett fackmässigt kvalitativt sätt och att man beaktat allt i aktuell byggnorm som gällde vid tidpunkten för utförande till permanentstandard. Då kan du ha garderat dig mot falsk trygghet, och har möjlighet att hänvisa till upprättat köpeavtalad vad avser konkret standard som slutligen skall reglera säljarens ansvarar. Skulle dolda fel uppstå efter inflyttningen och felet avviker från den avtalade garantin så har du starkare rätt möjlighet att kräva pengar tillbaka för detta. Regelverket för äldre fritidshus anger att det vanligtvis är byggt med enklare standard och av olika material. Du kan bl.a. inte förvänta dig att fritidsbostadens energikostnad sammantaget är låg för att hålla 18-20 plusgrader året runt inomhus inte ens då det är ombyggt. Nybyggda fritidshus ingår under senare år i Boverkets krav vad avser krav på permanent standard vilket beror på den kvalitet som under senare tid utvecklats på fritidshusen vilka numera byggs för permanentstandard. Dessa är i dag mer att jämföra med permanentstandard och av den anledningen har reglernas krav avsevärt höjts för byggnader som klassificeras såsom fritidshus. Återigen så är det alltid du som köpare av fast egendom som har hela skyldigheten att uppfylla din undersökningsplikt enligt Jordabalken. Med samtida bedömning av vilka krav som förelåg vid nybyggnads året eller vid tidpunkten för olika utföranden. Om köparna hade anlitat B.O.E. Fastighetskonsult för utförande av kvalificerade juridiska och byggnadstekniska tjänster före bindande kontraktskrivningen, hade den här olyckliga resan med situationer kunnat undvikas. Köpare hade i en sådan situation då i god tid kunnat förhandla med säljarna eller helt enkelt hoppat av affären och valt en annan fastighet. B.O.E. Fastighetskonsults tjänster Bedömning, Besiktning, Utredning hjälper köparna i denna typ av situation. Peter Ornsäter
5 VÄGLEDNINGEN B.O.E. Fastighetskonsult I förebyggande syfte för en trygg bomiljö Vi arbetar professionellt med kvalificerade juridiska och byggnadstekniska tjänster som rör fast och lös egendom. Vi är våra klienter behjälpliga, före, under och efter affären Vilken situation har du, pengar tillbaka?