KALLELSE Till extrastämma för Geddebergsvägens Lednings- och Garagesamfällighetsföreningar Dag: onsdag den 13 februari 2019 Tid: 19:00 Plats: Rudboda skolas matsal, Nilstorpsvägen 3 Dagordning 1. Genomgång av förundersökning av Peter Jobark, Flando AB 2. Tidsplan & Kostnader 3. Finnansering 4. Proposition från styrelsen: Beslut om relining Beslut om finanseringsform för relining Välkommen, Styrelsen Bilagor: 1. Information Samfällighetsföreningen 2. Förundersökningsrapport, Flando AB 3. Information Tidsplan & Kostnader 4. Information om Finansiering 5. Proposition från styrelsen p.s. Finns det någon jurist som känner sig utmanad att hjälpa styrelsen när vi väl kommer till avtalsskrivning? 1
Bilaga 1. Information Samfällighetsföreningen Samfällighetsföreningen Alla vi fastighetsägare på Geddebergsvägen har ett gemensamt tekniskt, ekonomiskt och juridiskt ansvar för att vårt avloppssystem fram till kommunens ledning fungerar. Teknik Ledningarna är över 40 år gamla, av gjutjärn och håller på att rosta sönder. Det enklaste sättet både tekniskt och ekonomiskt är att gjuta ett nytt plaströr inuti de befintliga röret dvs en rörinfodring även kallat relining. En förutsättning för att använda denna teknik är att våra befintliga gjutjärnsrör ej har rostat sönder. Vi har med extern teknisk kompetens kunnat konstatera att det är hög tid för oss i Geddebergssvägens samfällighet att agera. Ekonomi Föregående styrelser har ej tidigare fonderat pengar för slitage/underhåll av avloppssystemet. Vi står nu därför i en situation där vi tillsammans måste lösa denna ekonomi. För att åtgärda hela området så att det håller i minst 50 år till kommer det att kosta ca 100 tkr per hushåll. Juridik Samfällighetsföreningen är en juridisk person. Medlemmarna är ägarna till de deltagande fastighetsägarna. Inom föreningen kan en majoritet bland delägarna besluta om förvaltningen. Förvaltningen kan därför fungera smidigt, trots att alla inte alltid är överens. 2
Bilaga 2. Förundersökningsrapport, Flando AB Förundersökningsrapport Sammanfattning Överlag är systemet i behov av renovering. Vissa delar i mycket dåligt skick och andra i sådant skick att man inte behöver oroa sig för sönderfall som leder till stopp etc. Rekommendation är att relina med strumpa och grenförstärkning i anslutningar. Renoveringen bör utföras till kommunal anslutning. Avtalsform för entreprenad mellan parter bör vara enligt ABT-06. ROT-bidrag är inte tillåtet. I snitt 14 dagars avstängning av avloppet per husrad. Uppskattat pris från leverantör: ca 11 144 125 kr inkl moms Total produktions tid: drygt 1 år. Kostnadsöverblick för relining 3
Rekommendation Vår rekommendation är att åtgärda hela systemet då det har visat tydliga tecken på att konstruktionen inte orkar hålla täthetsgrad samt att sidoförskjutningar visar att strukturen har partiell nedsatthet. Den typ av följdskador som kan inträffa är att det blir lednings kollaps med kontamineringsåtgärder som följd. Hela systemet bör relinas med strumpa i sin helhet mot kommunal ansutning, med montering av grenförstärkning vid varje anslutande hus. Grenförstärkningen är viktig för att utesluta att utanpåliggande material som grus, jord etc. kommer in i ledningen. Det är av stor vikt att entreprenören kan komma åt avloppssystemet från rensluckor och brunnar. I annat fall måste man göra schakt på lämpligt ställe. 4
Bilaga 3. Tidsplan & Kostnader Tidsplan Styrelsen önskar få till ett avtal innan sommaren 2019 för att kunna påbörja relining efter sommaren. Med förutsättning att vi har fått in pengarna från medlemmarna innan vi startar relingingen. Den estimerade genoförande tiden för relining arbetet kommer att vara drygt ett år så den kommer att ske under 2019/2020. Kostnader Det är svårt att uppskatta kostnader exakt. Dels beror det på val av entreprenör och dels beror det på hur entreprenaden utförs. Efter förundersökningen som har genoförts av Flando AB har vi fått en ungefärlig bild över den totala kostnaden som ligger som underlag inför upphandling av leverantör. Kostnader inför relining ca: 190 000 kr Förundersökning ca: 75 000 kr Projektledning för konkurrensutsatt upphandling ca: 115 000 kr Uppskattad kostnad för relining ca: 11 144 125 kr Relining med strumpa och sättning av grenförstärkning Estimerad totalkostnad för relining ca 11 937 250 kr Estimerad total kostnad för relining per fastighet 97 654 kr 5
Bilaga 4. Finansiering Finansiering Hantering av samfällighetens fonderademedel Vi kommer att ändra så att hela styrelsen tecknar firman, dvs hela styrelsen måste skriva under uttag från banken, men att vi kommer att skrivriva fullmakter på olika nivåer. Tex för att betala en räkning på upp till 20.000kr har alla gett fullmakter till kassören som ensamt kan bestämma över dessa medel och betala upp till 20.000kr, upp till 50.000 kr krävs det två personer från styrelsen som ger sitt godkännande 500.000 tre och sedan hela styrelsen. Hur ska vi finansiera reliningen? Varje fastighet måste betala sin del dvs 1/112 av kostnaden för reliningen. Vi måste besluta om vi vill att varje fastighet betala sin del innan genomförandefasen är slut eller om samfälligheten skall tar ett lån och varje fastighet betala sin del under vald tidsperiod (5 eller 10 år). Det blir alltid dyrare för den enskilda husägaren om samfälligheten tar ett lån i stället för att husägaren gör detta själv, både totalt sätt och per månad. Tar man ett eget lån kan man välja vilken längd och amorteringstakt som passar bäst för en själv. Man kan även välja att låna en del och betala en del med sparade pengar. Nedan presenteras för- och nackdelar med de två olika finanserings alternativen samt exempel på hur kostnadsbilden ändras beroende på lånets längd. 6
För- och nackdelar Egen finansiering av varje fastighet Gemensam finansiering av samfälligheten Fördelar Det är ett flexibelt sätt för varje medlem. Har du pengar att betala, gör det eller låna på banken. Om man lånar pengar blir kostanden för de allra flesta låg, då fastigheten kan användas som säkerhet och räntorna på bolån är låga. Amortering på egna lån sätts individuellt. Nackdelar Det kan finnas medlemmar som inte har pengar eller anses kreditvärdiga av en bank. Fördelar De medlemmar som tänker sälja inom kort slipper också betala merparten av utgiften, då den i stället kommer att betalas av kommande fastighetsägare. Nackdelar Finansieringen blir generellt dyrare då ingen säkerhet kan lämnas. Avbetalningen kan inte anpassas för varje medlems förmåga. Samfälligheten tar en kreditrisk på sina medlemmar samtidigt som ingen individuell kreditprövning görs på varje medlem. Risken för att en eller flera medlemmar inte kan betala får bäras av hela samfälligheten, i praktiken övriga medlemmar. Om en eller flera medlemmar inte betalar sin avgift till samfälligheten, samtidigt som samfälligheten har tagit på sig ett betalningsansvar mot en entreprenör, finns risk att samfälligheten hamnar i akut likviditetsproblem då någon större buffert inte finns att tillgå. Detta problem uppstår inte om pengarna samlas in i förväg. 7
Exempel Vi tittade tex på några exempel för individuella lån. Att låna upp dessa ca 87.000 kr skulle då kosta mellan 180-400 kr per månad beroende på ränta och grad av amortering (0-3%). Detta kan jämföras med de två alternativen i kalkylen nedan där samfälligheten skulle ta ett lån på 5 år alt. 10 år som skulle generera en kostnad på 1700 resp. 1000 kr per månad. Argumentet att ett hushåll inte kan få ett lån från banken faller på just det, vill inte banken låna ut till det hushållet varför ska vi i samfälligheten göra det? Det är lätt att tänka att man gör denne en tjänst och hjälper till att fixa ett lån men det gör man inte då det lån man fixar blir betydligt dyrare för denne med svag ekonomi än om denne skulle gå själv till banken och utöka sitt bolån. Detta på grund av att det går att lägga upp på längre tid och med en lägre amortering. Det är dess utom väldigt otroligt att banken inte skulle vilja låna ut till någon som har ett av våra radhus som säkerhet när pengarna skall gå till relinging av avloppsledningarna till husen. 8
Exempel - Annuitetsmetoden Estimat vad det de olika finanseringsformerna kommer att kosta. 9
Bilaga 5. Proposition från styrelsen Proposition från styrelsen - Beslut om relining Styrelsens förslag om relining: Alt. 1 Genomföra relining Alt. 2 Inte genomföra relining Styrelsens förordar en godkänna att genomföra relining (alt. 1). Proposition från styrelsen - Beslut om finanseringsform för relining Styrelsens förslag på finansieringsform för relining: Alt. 1 Egen finansiering av varje fastighet Varje fastighet betala sin del innan genomförandefasen är slut. Alt. 2 Gemensam finansiering med lån via samfälligheten Varje fastighet betala sin del enligt beslutad tidsperiod (5 alt. 10 år). Om detta förslag vinner måste vi även rösta om lånet längd dvs 5 år alt 10 år. Styrelsen förordar egen finansiering av varje fastighet (alt. 1) Styrelsen uppmanar alla fastighetsägare att komma till extrastämman för att rösta om dessa förslag! 10
Rösta via Ombud Medlems rösträtt kan utövas genom ombud. Ombudet får endast företräda en medlem. -------------------------------------------------------------------------- Avser extrasstämman för Geddebergsvägens Lednings- och Garagesamfällighetsföreningar 13 februari 2019 och propositionen från styrelsen gällande Beslut om relining och Beslut om finanseringsform för relining. Ombudets namn: Min adress: Fastighetsbeteckning: Ort: Datum: Undertecknat: Namnförtydligande: 11