Institutionen för Fastigheter och Byggande Examensarbete (15 hp) Nr 16 Ägarlägenheter en utredning av den aktuella situationen för upplåtelseformen Författare: Louise Bergman Evelina Åkerlind Stockholm 2010 Handledare: Hans Lind
Sammanfattning Titel: Ägarlägenheter En utredning av den aktuella situationen för upplåtelseformen Författare Louise Bergman och Evelina Åkerlind Institution Institutionen för Fastigheter och Byggande Examensarbete nummer 16 Handledare Hans Lind Nyckelord Ägarlägenheter, Byggande, Finansiering, Försäkring Sedan den 1 maj 2009 är det tillåtet att bilda tredimensionella bostadsfastigheter i Sverige. Detta innebär att det nu finns ett alternativ där lägenhetsinnehavaren äger sin lägenhet istället för att endast inneha nyttjanderätt, som i fallet för bostadsrätt. Regeringen förväntade sig att det skulle färdigställas 3 000-5 000 ägarlägenheter under 2009 men trots att det nu var ett år sedan reformen genomfördes, har endast 48 stycken färdigställts. Efterfrågan av ägarlägenheter är svårbedömd då få vet vad den nya upplåtelseformen innebär. Missuppfattningen om att bostadsrätt innebär samma sak är vanlig och i dagsläget återstår vissa oklarheter kring upplåtelseformen. Bland annat håller Lantmäteriet på att se över gränsdragningsfrågor. Detta är nödvändigt för att försäkringsbolagen ska kunna utveckla produkter som är anpassade särskilt för ägarlägenheter, vilket i sin tur krävs för att de banker som ska finansiera projekt ska kunna bedöma risker och bevilja kredit. Ägarlägenheter innebär att hela produktionskostnaden läggs på köparen som därmed får betala en högre insats i jämförelse med bostadsrätter, men istället blir månadsavgiften lägre. En samfällighetsförening bildas istället för en bostadsrättsförening som ansvarar för gemensamma utrymmen samt stomme, stammar etc. Denna förening bör vara obelånad för att månadsavgiften ska hållas nere. I pågående och avslutade projekt med ägarlägenheter har problem med just finansierings- och försäkringsfrågor uppstått då det råder okunskap på marknaden. Många ser ändå fördelar med upplåtelseformen, bland annat beskrivs äganderätten som mer flexibel och möjligheten att hyra ut utan tillåtelse från bostadsrättsförening kan tillföra ett mervärde. Byggherrar kan se fördelar i att det blir lättare att marknadsanpassa försäljningspriser samt bygga områden etappvis. De större byggherrarna har däremot varit avvaktande med att genomföra egna projekt. Detta kan bland annat förklaras av inväntandet av tillfredsställande lösningar på de återstående problemen, men även en stabilare bostadsmarknad efter finanskrisen hösten 2008. Efter intervjuer med försäkringsbolag, banker, byggherrar samt personer inblandade i projekt med ägarlägenheter, framgår det att de huvudsakliga problemen är identifierade och det råder goda förhoppningar om att dessa kommer att vara lösta inom en inte allt för avlägsen framtid. 2
Abstract Title: Ownership apartments - An investigation of the current situation for the tenure form Authors Louise Bergman and Evelina Åkerlind Department Department of Real Estate and Construction Management Thesis number 16 Supervisor Hans Lind Keywords Ownership apartment, Construction, Financing, Insurance Since May 1, 2009, it is allowed to form three-dimensional residential properties in Sweden. This means that there is now an option where the holder of the apartment now has an actual ownership right of the apartment, instead of just an access right as in cooperative-flats. The Swedish government estimated that approximately 3 000-5 000 ownership apartments would have been built during 2009. However, although it has been a year since the reform, only a few have been completed. The demand for ownership apartments is difficult to estimate, because few people know what this new housing form entails. There is a common misconception that the cooperative-flat involves the same rights as ownership apartment and some uncertainty about the new tenure form remains. For example, the National Land Survey is currently in the process of reviewing the boundary issues. This is necessary for insurance companies so that they can develop products tailored especially for ownership apartments. This in turn is required by the banks to assess risks and allocate credit. In ownership apartments the entire production cost is covered by the buyer s deposit which therefore is higher than for cooperative-flats. However, the monthly fee is instead lower. A cooperative society that will have the responsibility for the common areas and the shell of the building etc. is formed instead of a traditional cooperative building society. To keep the monthly fees low, this society should not be in debt. During completed projects and projects in progress, problems with financing and insurance issues has aroused because of ignorance on the market. Nevertheless, many still see benefits of the new tenure form. For example, the property type is described as being more flexible and the ability to lease without permission from the cooperative building society can increase the value. Building proprietors see advantages in making it easier to adjust market prices and to be able to construct areas by stages. The market leading building proprietors in Sweden have however been hesitant to implement their own projects. They are waiting for satisfactory solutions to outstanding problems, but also a more stable housing market after the financial crisis in the autumn of 2008. After interviews with insurance companies, banks, building proprietors and people involved in projects with ownership apartments, it is clear that the main problems are identified and there is every hope that these will be resolved in a not too distant future. 3
Förord Denna kandidatuppsats är skriven under våren 2010 på Kungliga tekniska högskolan i Stockholm. Uppsatsen utgör en del av civilingenjörsutbildningen på samhällsbyggnadsprogrammet med inriktning bygg- och fastighetsekonomi. Vårt val att skriva om ägarlägenheter baserades på att vi ville skriva om något som är aktuellt och diskuteras i samhällsdebatten. Den aktuella frågeställningen valdes då det framgått att förväntningarna på ägarlägenheter har varit mycket större än vad reformens effekt på marknaden än så länge visat. Vi vill tacka alla intervjupersoner från de studerade projekten, banker samt försäkringsbolag som har tagit sig tid att svara på våra frågor. Vi vill också tacka kontaktpersoner hos de byggherrar samt övriga som hjälpt oss med information och diskussion kring frågeställning. Slutligen vill vi också rikta ett stort tack till professor Hans Lind som varit vår handledare under projektet. Stockholm, maj 2010 Louise Bergman och Evelina Åkerlind 4
Innehållsförteckning 1 Inledning...8 1.1 Bakgrund...8 1.2 Syfte/frågeställning...9 1.3 Metod...9 1.4 Disposition...9 2 De svenska upplåtelseformerna i flerbostadshus... 11 2.1 Bostadsrätter... 11 2.2 Hyresrätt... 11 2.3 Ägarlägenheter... 12 3 Försäkring... 14 3.1 Byggfelsförsäkring... 14 3.2 Traditionell hem- och fastighetsförsäkring i flerbostadshus... 14 3.3 Försäkring av flerfamiljshus med ägarlägenheter... 14 3.4 Resultat från intervjuer med försäkringsbolag... 15 3.4.1 Försäkringsbolag 1... 15 3.4.2 Försäkringsbolag 2... 15 3.4.3 Försäkringsbolag 3... 15 3.4.4 Försäkringsbolag 4... 16 4 Finansiering... 17 4.1 Byggnadskreditiv... 17 4.2 Bolån... 17 4.3 Resultat från intervjuer med banker... 17 4.3.1 Bank 1... 18 4.3.2 Bank 2... 18 4.3.3 Bank 3... 19 4.3.4 Bank 4... 19 4.3.5 Lokala banker... 19 5 Byggherrar... 20 5.1 Byggbolag 1... 20 5.2 Byggbolag 2... 20 6 Beskrivning av de studerade projekten... 22 6.1 Projekt 1... 22 6.1.1 Varför ägarlägenheter?... 22 6.1.2 Efterfrågan... 22 6.1.3 Problem... 22 6.1.4 Övriga kommentarer... 23 6.2 Projekt 2... 23 6.2.1 Varför ägarlägenheter?... 23 6.2.2 Efterfrågan... 23 6.2.3 Problem... 24 6.2.4 Övriga kommentarer... 24 6.3 Projekt 3... 24 6.3.1 Varför ägarlägenheter?... 24 6.3.2 Efterfrågan... 24 6.3.3 Problem... 24 5
6.3.4 Övriga kommentarer... 24 6.4 Projekt 4... 25 6.4.1 Varför ägarlägenheter?... 25 6.4.2 Efterfrågan... 25 6.4.3 Problem... 25 6.4.4 Övriga kommentarer... 25 6.5 Projekt 5... 26 6.5.1 Varför ägarlägenheter... 26 6.5.2 Efterfrågan... 26 6.5.3 Problem... 26 6.5.4 Övriga kommentarer... 26 6.6 Projekt 6... 26 6.6.1 Varför ägarlägenheter?... 26 6.6.2 Efterfrågan... 26 6.6.3 Problem... 27 6.6.4 Övriga kommentarer... 27 6.7 Projekt 7... 27 6.7.1 Varför ägarlägenheter... 27 6.7.2 Efterfrågan... 27 6.7.3 Problem... 27 6.7.4 Övriga kommentarer... 27 6.8 Projekt 8... 28 6.8.1 Varför ägarlägenheter?... 28 6.8.2 Efterfrågan... 28 6.8.3 Problem... 28 6.8.4 Övriga kommentarer... 28 6.9 Projekt 9... 28 6.9.1 Varför ägarlägenheter?... 29 6.9.2 Efterfrågan... 29 6.9.3 Problem... 29 6.9.4 Övriga kommentarer... 29 6.10 Projekt 10... 29 6.10.1 Varför ägarlägenheter?... 29 6.10.2 Efterfrågan... 29 6.10.3 Problem... 29 6.10.4 Övriga kommentarer... 29 6.11 Sammanfattning av de studerade projekten... 30 7 Identifiering och analys av påverkande faktorer... 31 7.1 Banker och försäkringsbolag... 31 7.2 Byggherrar... 31 7.3 Projekten... 31 7.4 Analys... 32 7.5 Förslag till vidare studier... 34 Referenser... 35 Tryckta källor... 35 Intervjupersoner... 35 6
Internetkällor... 37 Bilagor... 38 Bilaga 1 - Intervjumall, företag som bygger/har byggt ägarlägenheter... 38 Bilaga 3 Intervjumall banker... 39 Bilaga 4 Intervjumall försäkringsbolag... 40 Bilaga 5 Intervjumall försäkringsbolag... 41 7
1 Inledning 1.1 Bakgrund Ägarlägenheter har nu funnits som upplåtelseform i Sverige i ungefär ett år sedan det enligt lag blev tillåtet att bilda tredimensionella bostadsfastigheter. Internationellt är det däremot inget nytt fenomen, bland annat Australien, Japan, USA, Tyskland, Belgien och Italien har ägarlägenheter sedan tidigare. I och med att den nya upplåtelseformen infördes i Sverige har alla nordiska länder nu någon form av ägarlägenheter. 1 Diskussioner om ägarlägenheter har periodvis varit aktuellt sedan 1800-talet i Sverige 2, bland annat kan nämnas att det på 1980-talet genomfördes en utredning, SOU 1982:40, där man föreslog införande av ägarlägenheter. Denna utrednings förslag gav inte upphov till någon ny lagstiftning då det inte ansågs uppfylla något nytt behov som de befintliga bostadsrätterna inte redan tillgodosåg. 3 Den nya lagen som trädde i kraft 1 maj 2009, hänförs till proposition 2008/09:91 som bygger på en utredning genomförd år 2002, SOU 2002:21. Denna utredning förkastades av sittande regering 2004, men togs upp igen efter regeringsskiftet 2006. I propositionen anges ett av motiven till att införa ägarlägenheter vara att öka mångfalden och därmed valfriheten i boendet. 4 Frågan om ägarlägenheter har belysts från ett antal olika synvinklar i tidigare examensarbeten. Bland annat har de ekonomiska förutsättningarna för ägarlägenheter jämförts med bostadsrätter. Denna studie gjordes innan lagen trätt i kraft och sammanfattningsvis var slutsatsen att det inte fanns några skäl att anta att det skulle bli några skillnader mellan de olika boendeformernas kostnader 5. Ägarlägenheter har också belysts ur ett bank- och kreditgivningsperspektiv i tidigare examensarbeten och där framkom att bankerna inte såg några hinder för tecknande av bolån till ägarlägenheter. 6 Enligt en uppskattning av regeringen skulle den nya lagen medföra att cirka 3 000-5 000 nya ägarlägenheter skapades varje år, men ett år efter lagens ikraftträdande har endast 48 lägenheter färdigställts. 7 Många av de projekt som från början var tänkt att bli ägarlägenheter har stött på problem och istället gått över till att bli traditionella bostadsrätter. Under 2009 registrerades totalt 17 stycken ägarlägenheter men Lantmäteriet nämner i sin årsredovisning att elva ärenden avseende 253 ägarlägenheter behandlades i början av 2010 8. På Lantmäteriet har de sedan lagens ikraftträdande deltagit i diskussioner angående utformning och uppdelning av ägarlägenheter. Det är viktigt att tydlighet råder för hur gränserna går och vid förrättning av fastigheterna bör en utarbetad mall följas. Redan då lagen trädde i kraft utarbetades en sådan av Lantmäteriet, men denna har sedan dess kompletterats 1 Lantmäteriet, lantmateriet.se, 2010-04-07 2 SOU 2002:21, s. 45 3 SOU 2002:21, Bilaga 1, s. 262-263 4 Proposition 2008/09:91, s. 34-38 5 Melin och Öberg (2008) 6 Nilsson och Jonson (2009) 7 Löfberg, 2010-04-07 8 Lantmäteriet (2010) 8
och man har centralt sänt ut rekommendationer till sina förrättare om att vara avvaktande med ägarlägenhetsförrättningar tills tydligare regelverk finns. 9 1.2 Syfte/frågeställning Ägarlägenheter är fortfarande en relativt okänd upplåtelseform för såväl byggare som köpare. Trots att lagen som tillåter upplåtelseformen ägarlägenheter varit gällande i ett år har endast ett fåtal ägarlägenheter uppförts sedan dess. Att innehavandet av bostadsrätt innebär direkt äganderätt är en vanlig missuppfattning. Syftet med denna uppsats är att utreda hur situationen för upplåtelseformen ser ut idag samt ta reda på vari hindren för byggande av ägarlägenheter finns. 1.3 Metod I början av arbetet införskaffades kunskaper om ägarlägenheter, bland annat genom att ta del av gamla examensarbeten inom området. För att få en tydligare bild av lagens innehåll studerades även statens offentliga utredning, proposition 2008/09:91 samt NJA 2009 sid. 67. För att hitta faktorer som påverkat beslut om byggande av ägarlägenheter har personer som är eller har varit inblandade i projekt med ägarlägenheter kontaktats och intervjuats. Vissa av dessa projekt har slutförts och sålts som ägarlägenheter medan andra, befinner sig i ett skede där slutgiltigt beslut om upplåtelseform ej har fattats. Med hänsyn till den tid som funnits till förfogande, har urvalet av projekt baserats på tillgång till information. Ett urval av större byggföretag har även intervjuats för att få en uppfattning om deras syn på investeringar i den nya upplåtelseformen vilket kompletterades med artiklar där ett flertal större byggherrar uttalat sig. För att få en bild av hur finansiärerna ser på kreditgivning till investeringar har de större bankerna i Sverige intervjuats. Även lokala banker som har varit delaktiga i finansieringen av ägarlägenhetsprojekt har intervjuats. Något som framkom under arbetets gång var att det återstår problem gällande vissa försäkringsfrågor och därför har även ett urval av försäkringsbolag kontaktats angående byggfelsförsäkring samt hem- och fastighetsförsäkring. Vi har avgränsat oss till att analysera projekt där ägarlägenheter funnits med som tänkbar upplåtelseform någon gång under processen. Arbetet har också avgränsats till marknaden i Sverige då en internationell studie skulle bli allt för omfattande i sammanhanget. 1.4 Disposition Största delen av arbetet består av material insamlat från intervjuer. Intervjupersonerna finns namngivna i referenslistan men för att bevara anonymiteten hos de personer som intervjuats nämns inga namn i anslutning till texten. I bilagorna återfinns intervjumallar för de olika branscherna som intervjuats. Nedan följer en beskrivning av innehållet i respektive kapitel. Kapitel 2 De svenska upplåtelseformerna i flerbostadshus, innehåller förklaringar av de olika upplåtelseformerna i flerbostadshus som förekommer i Sverige. 9 Wiström (2010) 9
Kapitel 3 Försäkring, redogör först för olika försäkringstyper relevant vid byggnation och långsiktigt förvaltande av flerbostadshus. Därefter beskrivs en tänkt lösning för ägarlägenheter samt försäkringsbolagens syn på försäkring av upplåtelseformen genom intervjuer. Kapitel 4 Banker, redogör först för olika begrepp vid kreditgivning. Därefter redovisas bankernas vilja att finansiera projekt samt teckna bolån för ägarlägenheter genom intervjuer. Kapitel 5 Byggherrar, redogör för de större byggherrarnas syn på ägarlägenheter. Kapitel 6 Beskrivning av de studerade projekten, redovisar de studerade projekten med bakgrund, motiv bakom val av upplåtelseform, efterfrågan samt problem som stötts på under projektens gång. Kapitel 7 Identifiering och analys av påverkande faktorer, innehåller ett utdrag av de viktigaste synpunkterna som framkommit samt analys av dagens situation. Sist finns förslag till framtida studier inom området. 10
2 De svenska upplåtelseformerna i flerbostadshus 2.1 Bostadsrätter Bostadsrätter är en vanlig boendeform i Sverige som förekommer i flerfamiljshus samt radhus. En bostadsrätt innebär för innehavaren en nyttjanderätt utan tidsbegränsning. För detta krävs medlemskap i en bostadsrättsförening som i sin tur äger och förvaltar fastigheten där bostadsrätten återfinns. 10 Det är alltså inte frågan om äganderätt, vilket är en vanlig missuppfattning. Bostadsrätter regleras i Bostadsrättslagen (1991:614). I denna lag definieras bostadsrättsförening som en ekonomisk förening med ändamål att i det hus som föreningen äger, upplåta lägenheter med bostadsrätt till föreningens medlemmar. En bostadsrätt består således av två komponenter för innehavaren, dels medlemskapet i föreningen och dels nyttjanderätten till den del av fastigheten som bostadsrätten avser. 11 En bostadsrätt är en förmögenhetstillgång för innehavaren som kan överlåtas. Den kan även pantsättas för att fungera som säkerhet vid kreditgivning. Vid överlåtelse måste den tänkta nya innehavaren av bostadsrättaren accepteras som medlem i föreningen för att förvärvet ska anses giltigt 12. Beslutet baseras på de villkor som finns för medlemskap enligt föreningens stadgar. 13 Den som innehar en bostadsrätt ska själv bekosta underhållet av lägenheten och är skyldig att hålla den i gott skick. Däremot svarar föreningen för reparationer och underhåll av stamledningar, stomme, gemensamma utrymmen och yttre skikt till bostadshuset. För att finansiera dessa kostnader har föreningen rätt att ta ut avgifter av sina medlemmar som även ska täcka räntekostnader samt amorteringar för eventuella lån i föreningen. 14 För att en bostadsrättsinnehavare ska kunna hyra ut en lägenhet i andrahand krävs samtycke från bostadsrättsföreningens styrelse enligt Bostadsrättslagen 7 kap 10. Om tillstånd för andrahandsupplåtelse vägras av styrelsen, kan en sådan ändå tillåtas om hyresnämnden godkänner detta. Tillstånd ska lämnas då det finns beaktansvärda skäl och föreningen inte har några skäl till att inte lämna sitt samtyckande till andrahandsupplåtelsen. 15 Om bostadsrättsinnehavaren ej uppfyller sina skyldigheter har bostadsrättsföreningen rätt att upphäva nyttjanderätten och kräva avflyttning. Det kan exempelvis röra sig om att bostadsrättsinnehavaren ej betalar års- eller upplåtelseavgift, missköter sin lägenhet eller hyr ut i andrahand utan tillstånd. 16 Om inget annat överenskommits mellan parterna, ska då bostadsrätten tvångsförsäljas på offentlig auktion. 17 2.2 Hyresrätt Hyresrätt är en upplåtelseform där en bostad eller lokal nyttjas av en hyresgäst mot en betalning till ägaren. I jordabalkens 12:e kapitel, hyreslagen, återfinns de lagar som reglerar hyra av bostäder och lokaler. Ett hyresavtal gäller på obestämd tid om inte annat anges i kontraktet. En bostadshyresgäst har ett starkt besittningsskydd med rätt till förlängning av hyreskontraktet om det inte föreligger något giltigt skäl enligt 46. Vid hyra av enfamiljshus 10 Bostadsrättslag (1991:614) 11 Agell och Malmström (2009), sid 272 12 Bostadsrättslag (1991:614), 6 kap 1 och 5 13 Bostadsrättslag (1991:614), 1-2 kap 14 Agell och Malmström (2009), sid 273 15 Bostadsrättslag (1991:614), 7 kap 10-11 16 Bostadsrättslag (1991:614), 7 kap 18 17 Agell och Malmström (2009), sid 273 11
eller ägarlägenhet är detta besittningsskydd inte lika starkt om det inte rör sig om en affärsmässigt bedriven uthyrningsverksamhet. 18 Hyresgästen har ingen rätt att själv renovera eller utföra några andra åtgärder, förutom mindre reparationer och förbättringsarbeten, utan att först fråga hyresvärden. Hyresvärden ska hålla lägenheten i ett skick som gör den fullt brukbar och under hyrestiden ombesörja omtapetsering, målning samt reparationer. 19 En hyresgäst får endast hyra ut i andrahand om tillåtelse ges från ägaren enligt Jordabalken 12 kap 39. Hyrs lägenheten ut i andrahand, står förstahandskontraktsinnehavaren som hyresvärd och därmed ansvarar inte ägaren mot tredje man. En hyresgäst får inte överlåta hyresrätten utan hyresvärdens samtycke eller tillåtelse från hyresnämnden. 20 2.3 Ägarlägenheter Ägarlägenheter är en ny upplåtelseform som är tillåten i Sverige från och med den 1 maj 2009. Upplåtelseformen blev möjlig sedan införandet av tredimensionella fastigheter 2004 och kan liknas vid ett radhus på höjden. Ägarlägenheter innebär att varje lägenhet utgör en egen tredimensionell fastighet med enskilt ägande och lagfartsinnehav. 21 Vid försäljning av en ägarlägenhet måste, som för alla fastigheter, en ansökan om lagfart göras för att registrera vem som är ägare till fastigheten. Lagfart söks normalt av köparen och är förknippad med en lagfartskostnad. 22 Enligt Jordabalken 1 kap 1a 3:e punkten är en ägarlägenhetsfastighet en tredimensionell fastighet som inte är avsedd att rymma annat än en enda bostadslägenhet. 23 Bildning av ägarlägenhet är än så länge endast möjlig vid nybyggnation, tillbyggnad på befintligt hus eller vid ombyggnad av kontors- och affärshus. Det är därmed inte möjligt att ombilda bostadsrätter eller hyresrätter till ägarlägenheter. Dessutom krävs att det är en sammanhängande enhet om minst tre lägenheter. 24 Till skillnad från bostadsrätternas nyttjanderätt är ägarlägenheter en fastighet med direkt äganderätt. För ägarlägenheter gäller i stort sett samma regler som för övrig fast egendom vilket innebär fri uthyrning samt överlåtelse. Lagfarten medför även att det finns möjlighet att inteckna och belåna sin fastighet, likt en småhusfastighet. 25 Uthyrning av ägarlägenhet sker likt en förstahandsuthyrning av ett en- eller tvåfamiljshus enligt Jordabalken 12 kapitlet, hyreslagen. Detta medför att någon förening inte kan påverka uthyrningen, däremot är hyressättningen styrd i enlighet med bruksvärdesprincipen. Detta innebär att hyran ska fastställas till ett skäligt belopp, vilket motsvarar hyran för liknande lägenhet i allmännyttiga bostadsbolag. 26 Vid hyra av en ägarlägenhet regleras även 18 Jordabalken, 12 kap 19 Jordabalken, 12 kap 15 20 Jordabalken, 12 kap 32-39 21 Justitiedepartementet (2009) 22 Lantmäteriet, lantmateriet.se, 2010-04-26 23 Jordabalken, 1 kap 1 24 Proposition 2008/09:91, sid 55-58, 67 25 Justitiedepartementet (2009) 26 Justitiedepartementet (2009) 12
besittningsskyddet av hyreslagen. Hur starkt besittningsskyddet är beror på om uthyrningen sker som en affärsverksamhet eller av en privatperson. 27 I samband med bildandet av ägarlägenhetsfastigheter i ett flerbostadshus ska en samfällighetsförening bildas som tillgodoser alla gemensamma utrymmen och anordningar så som trapphus, stammar, stomme och tak. Regler om samfälligheter för ägarlägenheter följer samma regelverk som traditionella samfälligheter och regleras i lagen om förvaltning av samfällighet. Alla ägare till lägenhet ska vara medlemmar i föreningen vilket medför att nödvändiga rättigheter och skyldigheter knyts till varje ägarlägenhet. Detta för att fastigheten ska kunna utnyttjas på ändamålsenligt sätt. 28 Även samverkan med andra fastigheter tryggas genom gemensamhetsanläggningar. I samfällighetsföreningen utses en styrelse som ser över föreningens angelägenheter. Enligt lagen om förvaltning av samfällighet 19, gäller obligatorisk fondering för föreningen, vilket innebär en avgift för varje ägarlägenhet. 29 Det direkta ägandet gör att det inte går att vräka sina grannar med hjälp av bostadsrättsföreningen. Ägare som allvarligt stör sina grannar kan istället föreläggas vite för att upphöra med störningarna. I Lag (1973:1150) om förvaltning av samfällighet anges att medlemmar i samfällighetsföreningen ska följa de regler som finns i stadgarna samt hålla ordning i samfälligheten och tillsyn på personer som besöker medlemmen eller inrymts i medlemmens del av anläggningen. 30 De grannrättsliga frågorna berörs även i Jordabalkens tredje kapitel. 27 Jordabalken, 12 kap 28 Justitiedepartementet (2009) 29 Proposition 2008/09:91, sid 68-74 30 Lag (1973:1150) om förvaltning av samfällighet, 19 13
3 Försäkring 3.1 Byggfelsförsäkring Lagen om byggfelsförsäkring m.m. trädde i kraft 1993 och ändrades 2005 med syftet att skydda konsumenterna. Försäkringen ska gälla i tio år efter att bygget är slutfört och skyddar ägaren mot väsentliga skador som kan uppstå efter att byggnadsarbetet har godkänts och som inte täcks av entreprenörens felansvar. I samband med ny-, om- eller tillbyggnad av en fastighet, som skall användas till bostadsändamål, ska en byggfelsförsäkring tecknas av byggherren, entreprenören, husleverantören eller konsumenten. Byter byggnaden ägare övergår försäkringen till den nye ägaren enligt lagens 3. För att försäkringen ska gälla måste, enligt lagens 2, felen avse avvikelser från fackmässigt godtagbar standard och är kostnaden för åtgärden mindre än 0,2 prisbasbelopp behöver skadan inte ersättas. Enligt 6 får försäkringen innehålla villkor angående självrisk, vilken för småhus högst får uppgå till ett halvt prisbasbelopp. 31 3.2 Traditionell hem- och fastighetsförsäkring i flerbostadshus I flerbostadshus brukar vanligtvis alla skador som rör själva byggnaden samt egendom som tillhör denna försäkras genom en så kallad fastighetsförsäkring. De boende i huset försäkras genom en hemförsäkring vilken är en kombinerad försäkring som bland annat inkluderar egendomsförsäkring och ansvarsförsäkring. 32 Beroende på om det rör sig om upplåtelseformen bostadsrätt eller hyresrätt skiljer sig innehållet i hemförsäkringen något. För en bostadsrätt bör försäkringen täcka den underhållsskyldighet som enligt bostadsrättslagen åligger bostadsrättsinnehavaren. Även den fasta inredning som inte inkluderas i bostadsrättsföreningens fastighetsförsäkring bör försäkras. 33 I en hemförsäkring för hyresrätt behöver det inte ingå något skydd för lägenheten då denna är fastighetsägarens egendom. Endast skydd för de boendes lösöre samt fast egendom som är bekostad av de boende själva bör ingå. En ansvarsförsäkring kan däremot vara lämplig för att täcka skador orsakade av hyresgästens vårdslöshet eller försummelse som hyresvärden kan komma att kräva ersättning för. 34 3.3 Försäkring av flerfamiljshus med ägarlägenheter Försäkringsbehov finns såväl för de enskilda lägenheterna som för gemensamma utrymmen och anläggningar. En tänkbar struktur föreslås av Eric Rubenson från Bolander & Co. Denna innebär att samfälligheten genom en fastighetsförsäkring står för skador som berör de gemensamma delarna samt skador som påverkar flera lägenheter. Varje ägarlägenhet är medförsäkrad i denna fastighetsförsäkring och kompletterar denna med en enskild hemförsäkring som täcker skador där endast den enskilda lägenheten skadas. 35 Vid skador som påverkar flera lägenheter kan försäkringsgivaren för den gemensamma fastighetsförsäkringen komma att begära återkrav från de enskilda hemförsäkringarna motsvarande de delkostnader som hänförs till respektive lägenhet. Självrisken för 31 Lag (1993:320) om byggfelsförsäkring m.m 32 Rubenson (2010) 33 Rubenson (2010) 34 Rubenson (2010) 35 Rubenson (2010) 14
samfällighetens gemensamma försäkring för fastigheten betalas av samtliga fastighetsägare i byggnaden. Som fastighetsägare innebär detta en kostnad vid försäkringsskada oavsett om den egna lägenheten är inblandad. Detta förutsatt att skadan inte orsakats av någon genom vårdslöshet eller försummelse, då självrisken och andra kostnader kan krävas från den som har skadeståndsansvar. 36 3.4 Resultat från intervjuer med försäkringsbolag Vi har varit i kontakt med två försäkringsbolag gällande byggfelsförsäkring samt två aktörer som handhar hemförsäkring och fastighetsförsäkring. Nedan redovisas försäkringsbolag 1 och 2 som svarat på frågor angående byggfelsförsäkring samt försäkringsbolag 3 och 4 som svarat angående hemförsäkring och försäkring av samfälligheter. 3.4.1 Försäkringsbolag 1 Bolaget har fått in ett antal förfrågningar angående teckning av byggfelsförsäkring från byggherrar inför nybyggnation av ägarlägenheter och två stycken har beviljats. De har en produkt för ägarlägenheter där villkoren anpassats för att förtydliga vem som står för självrisken samt har rätt att erhålla försäkringsersättning. Den lösning som arbetats fram innebär att alla som bor i samma byggnad får vara med och dela på en skada i en enskild lägenhet. I bostadsrättshus finns med säkerhet alltid en förening som äger fastigheten och för att bolagets förstahandslösning för ägarlägenheter ska fungera förutsätts att det finns en samfällighetsförening. 3.4.2 Försäkringsbolag 2 På bolaget har de arbetat med frågor om ägarlägenheter och ser nu att problemen börjar lösas. Det har tidigare rått frågetecken om ifall och i så fall hur lagen om byggfelsförsäkring ska tillämpas, men dessa anses nu passerat. Färdiga lösningar finns däremot inte och Lantmäteriet är ännu inte färdiga med sina rekommendationer för gränsdragning mellan ägarlägenhet och samfällighet. Bolaget tror att de största problemen nu är lösta samt att större byggföretag har störst möjlighet att testa den nya bostadsformen. Att det varit en trög start tros bero på att ambitionsnivån har varit för hög utan att problemen varit lösta i praktiken. Bankerna kräver tydlighet för att ge finansiering och sådan har inte funnits. Intervjupersonen säger att det inte går att införa ett system som fungerar utomlands och tro att det direkt ska passa in i det svenska systemet. Ägarlägenheter innebär ett nytt tänkande för investerare, finansiärer och konsumenter och Sverige har inte heller samma lagstiftning kring nybyggnation. 3.4.3 Försäkringsbolag 3 Bolaget har fått ett fåtal intresseanmälningar om hemförsäkring för ägarlägenheter, men än så länge har ingen sådan tecknats. De befintliga försäkringslösningarna som finns för egnahem och bostadsrätter är inte tillämpbara för ägarlägenheter, men frågan utreds. Den försäkrade byggnaden måste ha en ägare och en av de svåraste frågorna att lösa är var gränserna går mellan vad som tillhör samfälligheten och vad som tillhör de enskilda lägenheterna. Detta kan skifta avsevärt då det än så länge inte är reglerat på samma sätt som för bostadsrätter. 36 Rubenson (2010) 15
Bolaget har än så länge ej fått någon förfrågan angående teckning av fastighetsförsäkring för samfällighetsförening i flerbostadshus med ägarlägenheter. I dagsläget finns inte heller någon produkt för att möta en sådan förfrågan, men frågan utreds. Precis som vid hemförsäkring är det gränsdragningen som är det stora problemet. 3.4.4 Försäkringsbolag 4 Företaget säger att de ställer sig avvaktande till försäkringsfrågor kring ägarlägenheter i nuläget då det råder för stora oklarheter. Ingen förfrågan om hemförsäkring har kommit in, däremot hypotetiska frågor om huruvida sådan skulle kunna tecknas. Företaget har ingen färdig produkt, men en lösning skulle kunna arbetas fram liknande den för bostadsrätt. För samfällighetsföreningen vill de komma till en lösning liknande fastighetsförsäkring för flerbostadshus med bostadsrättsförening men det är svårt med gränsdragningen mellan hur mycket ansvar som ska ligga på lägenhetsinnehavarna och hur mycket som ska ligga på samfällighetsföreningen. Det blir komplicerat om en skada påverkar flera lägenheter. I flerbostadshus med bostadsrätter ansvarar lägenhetsinnehavaren endast för ytskikt. I nuläget för ägarlägenheter ansvarar lägenhetsinnehavaren för material fram till stomme och bjälklag men Lantmäteriet håller på att omarbeta detta. Försäkringsbolaget tror däremot inte att problemen är oöverkomliga, största frågan är i dagsläget gränsdragningar. 16
4 Finansiering 4.1 Byggnadskreditiv Byggnadskreditiv är ett lån som betalas ut under uppförandet av en byggnad, allt eftersom kostnaderna uppstår. Fördelen med detta är att räntor inte behöver betalas för outnyttjade belopp under lånets löptid. 37 4.2 Bolån Vid förvärv av en bostad tecknar de allra flesta människor ett bolån. Den egna kontantinsatsen utgör ofta 10 % av köpeskillingen och bolånet består av ett bottenlån upp till 75 % av bostadens marknadsvärde samt eventuellt topplån upp till 90-95 % av marknadsvärdet. Bottenlånet har ofta en väldigt lång amorteringstid, mellan 30-100 år, medan topplånet har kortare amorteringstid, normalt 10 år. Idag har de svenska storbankerna produkter som är anpassade för bostadsrätter samt villor och fritidshus. Däremot saknas motsvarande för ägarlägenheter. 38 Vid bolån för en bostadsrätt är det bostadsrätten som står som säkerhet för lånet. Detta registreras som en pant motsvarande lånets belopp hos bostadsrättsföreningen. 39 Bostadsrättsföreningen har i sin tur oftast tecknat egna lån vars amorteringar och räntekostnader täcks av föreningens medlemmar genom avgiften. Om en bostadsrättsförening skulle gå i konkurs, säljs föreningens hus som återgår till att vara ett hyreshus. Bostadsrättsinnehavarna blir därmed hyresgäster och förlorar sin kontantinsats i och med att en hyresrätt ej kan säljas. Däremot kvarstår de bolån som de enskilda bostadsrättsinnehavarna har tecknat. 40 I upplåtelseformen ägarlägenheter finns gemensamhetsanläggningar som ägs av samfällighetsförening. Enligt Lag (1970:990) har samfällighetsföreningen förmånsrätt för sina fordringar. Detta innebär att om samfällighetsföreningen är belånad, kommer dessa fordringar att ha förmånsrätt framför de fordringar som kreditgivare har på ägarna till lägenheterna genom bolån. 41 4.3 Resultat från intervjuer med banker Vi har varit i kontakt med fyra av de stora bankerna i Sverige och intervjuat dessa angående deras syn på ägarlägenheter. Vi har även kontaktat de lokala banker som varit med och finansierat några av de projekt vi studerat. Gemensamt för alla bankerna är att de har fått förfrågningar från byggherrar som velat ha finansiering till projekt med ägarlägenheter. Det är endast en bank som i dagsläget inte har beviljat kreditiv. De som beviljat finansiering har gjort individuella lösningar då det än så länge inte finns någon produkt eller några system för att hantera denna typ av ärenden. 37 Swedbank, swedbank.se, 2010-04-12 38 Jämförelse av lånevillkor hos Handelsbanken, SEB, Nordea, Swedbank samt SBAB enligt hemsidor 39 Handelsbanken, handelsbanken.se, 2010-04-20 40 Dagens nyheter, dn.se, 2010-05-12 41 Lag (1970:990) om förmånsrätt för fordran på grund av fastighetsbildning, Förmånsrättslag (1970:979) 6 1 pkt 17
För att visa på skillnader mellan olika banker, men ändå behålla anonymiteten, benämns de stora bankerna nedan med siffrorna 1-4 istället för namn. Lokalbankernas åsikter beskrivs i ett separat stycke. 4.3.1 Bank 1 Det finns ingen uttalad policy inom banken gällande denna typ av finansiering utan ärendena bedöms från fall till fall. I stort hanteras ärenden med byggnadskreditiv till ägarlägenheter på samma sätt som för bostadsrättsföreningar. Banken har beviljat byggnadskreditiv till ägarlägenheter efter kreditbedömning med motivationen att ärendena gällde bra lägen i tillväxtorter och produktionskostnaderna bedömdes som rimliga samt att företaget som äger och bygger är finansiellt starkt. En hög andel av lägenheterna var dessutom förhandstecknade innan byggstart. Krediterna ägs av byggherren tills projekten är färdigställda. För bolån används i princip samma kriterier som för bostadsrätt. Bolån har beviljats för ägarlägenheter och bedömningen baserades då på köparens privatekonomi. Inga problem ses med beviljande av bolån, däremot är banken något restriktiv då det än så länge inte finns några genomförda köp på andrahandsmarknaden som kan användas som jämförelseobjekt. Banken har därför satt en gräns för finansiering till högst 75 % av köpeskillingen. Innehavet av lagfart ser banken varken som en fördel eller nackdel framför pant i bostadsrätt. Det finns fortfarande ett antal frågetecken gällande bland annat försäkring som måste lösas för att kreditgivning skall ges enligt ett mer utarbetat system. 4.3.2 Bank 2 Banken har sedan en tid innan lagförslaget gick igenom, internt sett över möjligheterna för att finansiera projekt med ägarlägenheter. Vid tidpunkten för intervjun har banken fått en del förfrågningar, från både små och stora företag och ett byggnadskreditiv är beviljat förutsatt att vissa villkor först uppfylls. Vid bedömning av bolån finns än så länge inga belåningsgrader utsatta för ägarlägenheter, men det finns enligt vår intervjuperson ingen anledning att dessa skulle skilja sig från villkoren vid köp av bostadsrätt. Kreditprövningen kommer att utformas som för en vanlig svensk bostadsfastighet och styrs av den personliga ekonomin. Eventuellt kommer de i början att vara mer restriktiva i sin bedömning. Som princip har banken inget problem att ge kredit för ägarlägenheter, men det finns för många frågetecken som behöver lösas innan det kan realiseras. Bland annat försäkringsfrågan, där ägarlägenheter inte inkluderas i lag (1993:320) om byggfelsförsäkring m.m. I dagsläget finns inte heller någon produkt för att försäkra ägarlägenheter, varken genom hem- eller fastighetsförsäkring. Ett krav de ställer på samfällighetsföreningen är att den ska vara obelånad eftersom samfälligheten har förmånsrätt framför banken. Därför kräver de också att det görs avsättningar för framtida underhåll. Lantmäteriet utreder möjlighet att kunna reglera detta vid förrättningen. Intervjupersonen anser inte att finanskrisen är en påverkande faktor. Att lagfart innehas av ägaren till en ägarlägenhet är positivt för banken då det är en trygg säkerhet, däremot är pantsättning i bostadsrätter väl etablerat och lagfarten är därmed ingen stark fördel. 18
4.3.3 Bank 3 Banken säger sig i grunden ha en positiv syn på ägarlägenheter som boendeform. Lån till ägarlägenheter, både byggnadskreditiv och bolån, kan och har beviljats efter sedvanlig kreditprövning, dock ännu ej i hypoteksform. Banken väljer där att invänta lösning av ett antal frågeställningar runt ägandeformen. Det gäller bland annat försäkringsfrågor, såväl byggfelsförsäkringar som fastighetsförsäkringar, för både samfälligheten och ägarlägenheterna. Finanskrisen har inte påverkat bankens syn på ägarlägenheter och de är övertygade om att återstående frågor kommer att vara besvarade inom en snar framtid. 4.3.4 Bank 4 För nuvarande är bankens inställning till ägarlägenheter neutralt och de tittar på frågan internt. Däremot har den ingen högre prioritet och än så länge har varken byggnadskreditiv eller bolån beviljats. De förfrågningar som funnits har aldrig drivits vidare och banken anser att det är för dyrt i proportion mot vad det ger då det inte finns något utarbetat system för att hantera ägarlägenheter. Problemen vid byggnadskreditiv är att uppdelningen till ägarlägenheter ger osäkerhet om vad som händer ifall bygget inte går som planerat och byggherren ej har råd att slutföra projektet. I fall med bostadsrätter värderas huset som en hyresfastighet vilket inte fungerar för ägarlägenhetsfastigheter. De råder även stor osäkerhet kring pantsättnings- samt säkerhetsfrågor under kreditivtiden och därför ställer sig banken avvaktande i frågan. Visserligen går det mesta att reglera med avtal, men det blir en svårhanterlig avtalsstruktur. I fall med bolån säger vår intervjuperson att ett sådant ej skulle beviljas för ägarlägenhet i dagsläget. Det tar för mycket resurser i anspråk mot vad det ger företaget eftersom det råder för stor osäkerhet kring frågan. Ägarlägenheter är dessutom svåra att värdera då det finns få jämförelseobjekt. Allmänt ser intervjupersonen att det finns för många frågetecken för att banken i nuläget ska finansiera ägarlägenheter. Det är ingen på marknaden som vill vara först och efterfrågan är inte tillräckligt stor för att driva på utvecklingen. Bruksvärdeshyran ses som en begränsande faktor av efterfrågan och utan denna tror de att ägarlägenheter hade drivits starkare. Lagfarten ses inte som någon stark fördel i förhållande till pant i bostadsrätt. 4.3.5 Lokala banker En övervägande del av de projekt som studerats har fått byggnadskreditiv beviljat från lokala banker. Dessa banker har gjort specifika lösningar för respektive projekt och de flesta har krävt att en viss andel av lägenheterna ska vara sålda innan bolagen får lyfta från byggnadskreditivet. Det svåra med ägarlägenheter är att bestämma vid vilken tidpunkt lägenheten får ett värde samt vem som ansvarar för vad. En av bankerna har ännu inte löst frågan om bolån, utan är endast med i finansieringen av själva byggandet. Synpunkter som kommit fram är att ägarlägenheter bör ha en högre attraktivitet än bostadsrätter, men det finns för många frågetecken kvar att lösa och bostadsrätter är mer beprövat. Gemensamt för alla lokala banker är att de tror på en lösning av frågan. 19
5 Byggherrar De stora byggföretagen har än så länge inte dragit igång något projekt med ägarlägenheter. Däremot följs utvecklingen och i princip alla planerar att genomföra någon form av mindre pilotprojekt. Ett av de större bolagen har dessutom ett skuggprojekt igång där potentialen för ägarlägenheter utreds parallellt med ett bostadsrättsprojekt. En faktor till att byggbolagen är avvaktande är att de inte har märkt av något intresse bland konsumenterna. Rent juridiskt ser de inga stora hinder utan tror att det kommer lösa sig inom en snar framtid. 42 Bolagen arbetar för att få kunskap om den nya upplåtelseformen och lösa alla frågetecken för att, när det väl är aktuellt, kunna svara på kundernas frågor. 43 Vi har varit i kontakt med två av de större byggbolagen i Sverige och intervjuat dessa angående deras syn på ägarlägenheter. 5.1 Byggbolag 1 Bolaget har än så länge inte dragit igång något projekt med ägarlägenheter och de har inte heller några planerade inom den närmsta tiden. Det finns däremot ett intresse av upplåtelseformen och de ser en fördel i att det genom ägarlägenheter går att nå nya målgrupper. Bland annat kan utländska investerare och nyinflyttande till Sverige intressera sig för den nya upplåtelseformen då den är bekant från hemlandet. Problemen intervjupersonen ser just nu är att det finns många olösta problem kvar som måste lösas innan de vågar ge sig in i ett projekt med ägarlägenheter. Finansieringen är den huvudsakliga begränsningen men även andra hinder finns. Bland annat behövs tydligare regler för hur gemensamhetsanläggningarna ska förvaltas och även grannelagsrättsliga frågor återstår. En faktor som troligen har påverkat den avvaktande marknaden är finanskrisen då företag inte är villiga att ta nya risker innan stabilitet råder. Det är troligt att utvecklingen skulle varit annorlunda om lagförslaget trätt i kraft 2-3 år tidigare. I dagsläget är det svårt att marknadsföra en produkt som man själv är tveksam till, dock kan det i framtiden se mer positivt ut. Uthyrningsmöjligheten anses begränsad av bruksvärdehyran och kan dessutom ge vilseledande information om efterfrågan. Som företag spelar uthyrningsoptionen ingen roll för bolaget då de vill sälja allt som byggs och inte vill ägna sig åt någon uthyrningsverksamhet. Var det finns en marknad för ägarlägenheter återstår att utreda. Det skulle exempelvis kunna visa sig att det lämpar sig bäst i förortsområden. En framtida mix av bostadsrätter och ägarlägenheter på marknaden ses inte som något problem. 5.2 Byggbolag 2 Bolaget har än så länge inte byggt några ägarlägenheter men de ser däremot en hel del fördelar med upplåtelseformen. På företaget drivs ett skuggprojekt där de parallellt med byggande av bostadsrätter undersöker hur samma projekt skulle utformas om det istället vore ägarlägenheter. Bland annat genomförs en provförrättning med 66 ägarlägenheter där utgångspunkten har varit att begränsa ägarlägenheternas omfattning så långt som möjligt och tydligt definiera gränserna. Under projektet har även dialog förts med bank och försäkringsbolag. Byggfelsförsäkringen har varit en stötesten då det måste tecknas en för varje enskild ägarlägenhet samt en för samfälligheten i fallet för ägarlägenheter, istället för en för hela 42 Åfreds (2010) 43 Åfreds (2010) 20