Beskrivning av stranddetaljplanen KYRKSLÄTTS KOMMUN ÄNDRING AV STRANDDETALJPLANEN FÖR KURKGÅRD, GÅRDSCENTRUM Ändringen gäller kvarter 1 samt jord- och skogsbruks-, rekreations- och vägområden. Med planändringen bildas kvarter 1, 25 och 26 samt rekreations- och vägområden. Projektnummer 19202 Ritningsnummer plankarta, nr 3103, illustration, nr 3104 Planläggare Kontaktuppgifter Seppo Lamppu, plankonsult Kurtängsgränden 11, 02780 Esbo seppo.lamppu(a)kaavoitus.fi Aija Aunio, planläggningsarkitekt, Kyrkslätts kommun aija.aunio(at)kirkkonummi.fi Inträde av anhängighet 16.12.2009 kungörelse Behandling PDB Samhällstekniska nämnden 19.11.2009 ( 110).
Ändring av stranddetaljplanen för Kurkgård, Gårdscentrum 25.4.2012 1 (16) 1 BAS- OCH IDENTIFIKATIONSUPPGIFTER 1.1 Identifikationsuppgifter Se pärmen. 1.2 Planområdets läge Planeringsområdet är beläget i den nordvästra delen av Kyrkslätts kommun. Till centrum av Kyrkslätt är avståndet ca 8 kilometer och till Helsingfors centrum knappt 40 kilometer. Planeringsområdet omfattar Kurk Gård och gårdscentret i sin helhet liksom skogsremsan på gårdsområdets västra sida. Arealen uppgår till ca 15 hektar. Kurk Golfs golfbana är belägen omedelbart söder och sydväster om gården. Gårdsområdet gränsar i öster till Volsvägen och i norr till Bakträsk. Planeringsområdet omfattar fastighet RN:r 1:92 i sin helhet och en del av fastigheterna RN:r 1:90 och RN:r 1:91. Planeringsområdets läge visas med bilagorna 1a och 1b. 1.3 Planens namn och syfte Stranddetaljplanen kallas Ändring av stranddetaljplanen för Kurkgård, Gårdscentrum. Arbetet med att ändra stranddetaljplanen har startat på markägarens initiativ. Planeringsområdet är i sin helhet privatägt. I den gällande stranddetaljplanen har området kring Kurk Gård anvisats som ett område/en tomt på ca 10 hektar (AM/s). I området tillåts placering av högst fyra bostäder. Det främsta syftet med planeringsarbetet är att genom planändringen möjliggöra en områdesanvändning som motsvarar de förändrade användningsbehoven. Målet är att undersöka möjligheterna att huvudsakligen inom ramen för det ursprungliga AM/s-områdets totala byggrätt anvisa en del av den för bostadsbyggande avsedda byggrätten till den västra kanten av gårdsområdet. Målet är också att dela byggrätten på fler bostadsenheter än vad den gällande planen skulle tillåta. Omplaceringen av byggrätten och ökningen av antalet bostäder förutsätter en planändring.
Ändring av stranddetaljplanen för Kurkgård, Gårdscentrum 25.4.2012 2 (16) Innehållsförteckning 1 BAS- OCH IDENTIFIKATIONSUPPGIFTER... 1 1.1 Identifikationsuppgifter... 1 1.2 Planområdets läge... 1 1.3 Planens namn och syfte... 1 1.3.1.1... 3 1.4 Förteckning över bilagorna till beskrivningen... 3 Förteckning över andra bakgrundsutredningar... 3 2 SAMMANDRAG... 3 3 UtgångsPUNKTER... 5 3.1 Utredning om förhållandena i planeringsområdet... 5 3.1.1 En allmän beskrivning av området... 5 3.1.2 Naturmiljön och gårdsmiljön... 5 3.1.3 Det bebyggda gårdsområdet och kulturhistorian... 6 3.2 Markägoförhållanden... 8 3.3 Miljöstörningar... 8 3.4 Planeringssituationen... 8 3.4.1 De riksomfattande målen för områdesanvändningen... 8 3.4.2 Nylands landskapsplan... 8 3.4.3 Generalplan... 8 3.4.4 Detaljplaner... 9 3.4.5 Byggnadsordning... 9 3.4.6 Samhällsteknik... 9 3.4.7 Grundkarta och terrängdata... 9 3.4.8 Övriga planer, utredningar och beslut som berör planområdet... 10 4 OLIKA SKEDEN I PLANERINGEN AV stranddetaljplanen... 10 4.1 Behovet av planering... 10 4.2 Planeringsstart och beslut som gäller denna... 10 4.3 Deltagande och samarbete... 10 4.3.1 Intressenter... 10 4.3.2 Inträde av anhängighet... 11 4.3.3 Deltagande och växelverkan... 11 4.3.4 Myndighetssamarbete... 11 4.4 Målen för stranddetaljplanen... 11 4.4.1 Mål som fastställts i början av planeringsprocessen... 11 4.4.2 Mål som preciserats under planeringsprocessen... 11 4.4.3 Åsikter, ställningstaganden och utlåtanden... 12 5 beskrivning AV STRANDDETALJPLANEN... 12 5.1 Planens struktur och beskrivning... 12 5.2 Granskningar av dimensionering och omfattning... 13 5.3 Områdesreserveringar... 13 5.4 Planens konsekvenser... 14 5.5 Planbeteckningar och -bestämmelser... 15 5.6 Namn... 16 6 GENOMFÖRANDE AV DETALJPLANEN... 16 6.1 Planer som styr och åskådliggör genomförandet... 16 6.2 Genomförande och tidsplanering... 16 6.3 Uppföljning av genomförandet... 16
1.3.1.1 Kyrkslätts kommun Ändring av stranddetaljplanen för Kurkgård, Gårdscentrum 25.4.2012 3 (16) 1.4 Förteckning över bilagorna till beskrivningen Bilaga 1a 1b: Planområdets läge Bilaga 2: Bilaga 3: Bilaga 4. Bilaga 5: Bilaga 6: Bilaga 7: Bilaga 8: Bilaga 9: Bilaga 10: Utdrag ur Nylands landskapsplan Utdrag ur Kyrkslätts kommuns delgeneralplan för skärgårds- och kustområdet Utdrag ur gällande stranddetaljplan Statistikbilaga Förminskning av stranddetaljplanen Förminskning av illustrationen av stranddetaljplanen Parkplan för gården Beskrivning av gårdens historia Fotokollage Förteckning över andra bakgrundsutredningar Naturinventering, Ekotoni Ky, FL Jari Hietaranta 2007 och 2010. Inventering av fornlämningar, Mikroliitti Oy, 2011. Byggnadskultur och kulturlandskap i Kyrkslätt, Sigbritt Backman, 1990 2 SAMMANDRAG Utgångspunkter, mål Arbetet med ändringen av stranddetaljplanen för Kurkgård har startat på markägarens initiativ. Planeringsområdet är i sin helhet privatägt. I den gällande stranddetaljplanen har för gårdscentrumet anvisats ett byggnadsområde (en tomt) på ca 10 hektar, där det är tillåtet att uppföra byggnader och lokaler som behövs för jordbrukets driftcentrum och själva jordbruket. Enligt planbestämmelsen kan högst fyra bostäder anvisas i området. På senare år har markanvändningen på ägorna i anslutning till Kurk Gård och gårdsområdet förändrats avsevärt. Tyngdpunkten har förskjutits från jordbruk till fritidstjänster (golf och fritidsboende), och i trakten har också uppförts rikligt med nya bostäder för åretruntboende. På gårdsområdet (AM/s) finns enligt stranddetaljplanen byggrätt på drygt 3100 vy-m 2, varav knappt hälften är outnyttjad. På området finns för närvarande två större bostadshus, medan högst fyra bostäder tillåts. Huvudsyftet är att genom planändringen möjliggöra en områdesanvändning som motsvarar de förändrade användningsbehoven. Ett mål är att undersöka möjligheterna att anvisa en del av den för bostadsbyggande avsedda byggrätten på den västra kanten av gårdsområdet. Målet är också att dela byggrätten på fler bostadsenheter än vad den gällande planen skulle tillåta. Omplaceringen av byggrätten och ökningen av antalet bostäder förutsätter en planändring. Med undantag för ett par ekonomibyggnader har alla byggnader i gårdsområdet och även de övriga befintliga byggnaderna i kvarter 1 i den gällande planen betecknats som byggnader som ska skyddas.
Ändring av stranddetaljplanen för Kurkgård, Gårdscentrum 25.4.2012 4 (16) Planlösningen Den struktur och den markanvändning som har formats i gårdsområdet i stranddetaljplanen för Kurkgård kvarstår oförändrade. Kurk Gårds huvudbyggnad bevarar sin värdiga ställning som den viktigaste och största byggnaden i miljön. Trädallén som leder till huvudbyggnaden bevaras och underhålls även i framtiden. Park- och gårdsområdena i gårdens näromgivning bevarar sin karaktär och skepnad. Ekonomibyggnaderna, garage-/lagerbyggnaden och lusthuset i anslutning till gårdsplanen bevaras, liksom bastun på stranden och småbåtshamnen. Alla befintliga byggnader, vilka i praktiken redan i den gällande planen hade försetts med skyddsbeteckningar, bevaras i gårdscentret. Huset norr om tennisbanan som för närvarande används som fritidsbostad och det andra huset söder om tennisbanan, som hyrs ut som bostad året runt, anvisas i planen som bostadsbyggnader (AO). Den övriga bostadsbyggrätten överförs i form av byggplatser för fritidsbostäder till skogsbacken väster om gårdscentret. Åsen kalhöggs för några år sedan och ett antal stora tallar lämnades kvar som fröträd. Nytt plantbestånd har anlagts. Det nya byggområdet ligger på ett naturligt sätt kring den redan byggda planvägen som leder västerut. Avståndet från den närmaste byggplatsen för en fritidsbostad till sjöstranden är över 200 meter. Gårdens gamla huvudbyggnad i det sydöstra hörnet av kvarter 1 (fastighet RN:r 1:91) ligger på en egen tomt. Den renoverades grundligt för några år sedan med beaktande av sitt historiska värde. Gårdens huvudbyggnad och den gamla huvudbyggnaden med gårdsplaner och parker täcker ca 80 90 procent av arealen i hela gårdskvarteret. I områdets nordöstra-östra del finns gårdens gamla område med produktionsbyggnader. Till det området rör man sig via en egen anslutning. Området med produktionsbyggnader har i planen anvisats som ett kvartersområde för servicebyggnader (P). I planbestämmelsen konstateras följande: "Området utgörs av delområdet kring produktions- och ekonomibyggnaderna vid Kurk Gårds f.d. driftcentrumområde. Ekonomibyggnader samt kontors-, butiks- och inkvarteringslokaler liksom övriga servicelokaler får uppföras i området." P-området och de två AO-tomterna i den vänstra kanten av utgör den mer offentliga fasaden av gårdsmiljön, medan resten av kvarter 1 är den mer traditionella delen till vilken man anländer längs trädallén. På samma gång bevarar det "gamla" gårdsområdet en mer privat karaktär. Till tomten med den gamla huvudbyggnaden (fastighet RN:r 1:91) kan man ta sig söderifrån via trädallén men också norrifrån via området för servicefunktioner (P). I kvarter 1 har byggnadsytorna i den gällande planen för huvudbyggnaden och de ekonomibyggnader som ansluter till den avgränsats striktare till de befintliga byggnaderna. Med undantag för bastun har byggnaderna betecknats som byggnader som ska skyddas (sr-1 och sr). Huvudbyggnadens kvartersområde har betecknats som ett AP/s-område i planen. Området har dessutom försetts med tilläggsskyddsbeteckningarna /s och ma (se punkt 5,5). Gårdsområdet bevaras i sin luftiga och parklika form och det boende som anvisas till området utöver huvudbyggnaden (tre bostäder) har anvisats tillsammans med området för servicebyggnader till en mer kompakt helhet i östra kanten av kvarter 1. Inga nya vägförbindelser eller anslutningar till Volsvägen kommer att behövas. Det nya området för fritidsbostäder (kvarter 25 och 26) står längs den byggda vägen som leder till de fritidsbostadsområden som lagts fram i den gällande planen väster om gårdscentrum.
Ändring av stranddetaljplanen för Kurkgård, Gårdscentrum 25.4.2012 5 (16) 3 UTGÅNGSPUNKTER 3.1 Utredning om förhållandena i planeringsområdet 3.1.1 En allmän beskrivning av området I den gällande stranddetaljplanen har byggnaderna vid gårdscentrumet i huvudsak anvisats som byggnader som ska skyddas och bevaras. Vid planläggningen flyttas byggrätt från gårdsområdet till dess västra sida. Ett centralt mål för de kommande utredningarna är att säkerställa huruvida det är nödvändigt att på ett mer heltäckande sätt precisera markanvändningslösningen och planbestämmelserna i gårdens kärnområde. Därtill säkerställs att det nya byggnadsområdet (fritidsbostäder) lämpar sig för byggande särskilt med hänsyn till natur- och miljöförhållandena. 3.1.2 Naturmiljön och gårdsmiljön Hela Kurkgårds f.d. gårds- och driftcentrum är ett bebyggt område med gårdsplaner och parker. För gården utarbetades en gång i tiden en parkplan. Enligt denna anlades trädallén som leder till gården liksom gårdsplanen och den övriga näromgivningen. En bild av parkplanen finns som bilaga 8. Det nya byggnadsområdet väster/sydväster om gårdsområdet är sedvanlig skogsmark. Området slutavverkades för några år sedan och har idag till största delen ett plantbestånd. En naturinventering av planområdet gjordes 2007 och den uppdaterades 2010. I uppdateringen av naturinventeringen (2010) fästes särskild uppmärksamhet vid eventuella förekomster av flygekorre i området. Inga tecken på flygekorrar observerades. Varken i planeringsområdet eller I näromgivningen fanns lämpliga skogsområden. Områdena har bearbetats kraftigt och omfattar därför inga för flygekorrar lämpliga livsmiljöer. Utifrån naturinventeringarna lyfte man fram tre områden som är viktiga med hänsyn till naturvärdena: Det lövträdsdominerade strandkärret inne i Kurkviken (område nr 5), och (den anlagda) dammen och våtmarken med näromgivningar på västra kanten av gårdsplanen (område nr 2). Kurk Gårds kärna (område nr 3) beskrevs som viktig särskilt med hänsyn till miljö- och landskapsvärdena. Enligt naturinventeringen 2007/2010 omfattar området inga objekt enligt 29 i naturvårdslagen eller 15a och 17a i vattenlagen, och inte heller METSO-objekt eller beaktansvärda skogsnaturtyper enligt Meriluoto-Soininens förteckning. Strandkärret i den innersta delen av Kurkviken (område nr 5) kan tolkas som ett objekt enligt skogslagen (svämäng). Som ett beaktansvärt objekt nämner inventeringen även den konstgjorda dammen och området kring den (område nr 2) samt kärnan i gårdsområdet (område nr 3) som är viktigt beträffande miljö- och landskapsvärdena. Naturinventeringsrapporten finns som kompletterande material till planen (se punkt 1,4). I inventeringarna har Kurk Gårds gårdsplan (område nr 3) med närområden placerats i kategori 3, som avser områden med relativt betydelsefulla natur- eller landskapsvärden. Dammen (den anlagda) med näromgivningar har en frodig vegetation och det växer rikligt med hasselbuskar särskilt längs det lilla diket som rinner ut i dammen. Området
Ändring av stranddetaljplanen för Kurkgård, Gårdscentrum 25.4.2012 6 (16) har påverkats kraftigt av mänsklig verksamhet. Att resliga träd har avlägsnats har gynnat hasselbuskarna. I avverkningsområdet väster om dammen, väster och norr om område 2, finns det inget hinder för byggande (område nr 1 i bilagan till naturinventeringen). I området växer unga plantor och ett mycket glest fröträdbestånd. Faunan påverkas betydligt av att gårdscentret i sin helhet är ett bebyggt och bebott område. Den västra kanten utgörs av ett slutavverkat skogsområde där det växer plantor. I området känner man inte till att det skulle finnas och har man inte heller observerat flygekorrars revir, utrotningshotade eller sällsynta fåglar eller andra djurarter som kräver skydd. Det finns rikligt med älgar och hjortar i närheten av Kurk Gård och djuren rör sig även på gårdsplanerna till bostäderna. Planområdet gränsar i norr till Bakträsk. Längs diket i områdets norra/nordöstra del har man grävt tre gölar. Det finns inga andra vattenobjekt i området. 3.1.3 Det bebyggda gårdsområdet och kulturhistorian Gårdens historia Enligt planbeskrivningen av den gällande stranddetaljplanen uppstod Kurk Gård på 1860 genom en sammanslagning av två hemman. H.V. Sundberg, som övertog gården år 1917, lät uppföra den nuvarande huvudbyggnaden. Byggnaden är ett klassicistiskt timmerhus med två våningar och säteritak. Den omges av en park som har planerats av Bengt Schalin (se bilaga 8). I östra kanten av gårdsområdet, nära Volsvägen, finns det gamla driftcentrumet och en gammal ladugårdsbyggnad. Söder om ladugårdsbyggnaden står den gamla huvudbyggnaden. Den torde vara från 1700-talet. Byggnadens nuvarande exteriör härrör f rån slutet av 1800-talet eller början av 1900-talet. Den gamla huvudbyggnadens gårdsområde har efter att stranddetaljplanen trädde i kraft styckats till en egen fastighet (fastighet RN:r 1:91). Efter att den gällande stranddetaljplanen färdigställdes har huvudbyggnaden genomgått grundlig renovering. Fastigheten RN:r 1:91 omfattar även en garage-/ekonomibyggnad. I den gällande planen har Volsvägen anvisats som en historiskt värdefull vägmiljö som ska skyddas. Öster om Volsvägen finns ett timrat spannmålsmagasin från 1800- talet. Sitt nuvarande yttre fick magasinet år 1930. Kulturhistoria och skydd Kurk Gårds huvudbyggnad ligger i den norra delen av gårdsområdet. Byggnaden är en kulturhistoriskt och historiskt värdefull byggnad som i den gällande stranddetaljplanen har betecknats som en byggnad som ska skyddas. På norra sidan av huvudbyggnaden finns en bastubyggnad och på västra sidan en garage- /ekonomibyggnad. På kullen väster om gården finns en gammal vattenreservoarbyggnad som i dag fungerar som lusthus. Ladugårdsbyggnaden i tegel från 1935, som ligger på gårdsområdets östra kant längs Volsvägen, används för närvarande som butiks- och lagerlokaler. Ladugårdsbyggnaden och den gamla huvudbyggnaden på fastigheten RN:r 1:91 har också betecknats som byggnader som ska skyddas i den gällande stranddetaljplanen. Mellan ladugårdsbyggnaden och huvudbyggnaden står en f.d. ekonomibyggnad (i norra kanten av tennisplanen) som används som fritidsbostad. Söder om denna står ett litet bostadshus som hyrs ut året runt. Till övriga delar är gårdsområdet ett obebyggt park- och parkskogsområde. Med stöd av parkplanen som utarbetades en gång i tiderna har en trädallé anlagts längs
Ändring av stranddetaljplanen för Kurkgård, Gårdscentrum 25.4.2012 7 (16) infarten till gården. Därtill har näromgivningen och gårdsplanerna vid huvudbyggnaden genomförts enligt planen. Mer om Kurk Gårds historia finns att läsas i en beskrivning som har kopierats ur beskrivningen av den gällande stranddetaljplanen. Beskrivningen finns som bilaga 9. Landskap och miljö Markanvändningen och skyddet av byggnaderna vid Kurgård har avgjorts och är bindande redan i den gällande stranddetaljplanen. Landskapsmässigt domineras området av gårdens huvudbyggnad, som ligger uppe på en sluttning som vetter mot sjön. Även de övriga befintliga byggnaderna i gårdsområdet står på den övre (södra) kanten av det sluttande området. Tillsammans med huvudbyggnaden utgör de en fin byggd och historiskt värdefull, horisontalt sammanhängande avslutning på landskapsrummet sett från sjön (se bilden i bilaga 10). Om planändringen blir verklighet kommer ett större byggnadsområde som den gällande planen tillåter i den mittersta delen av sluttningen att strykas, och därmed kommer även landskapsrummet att bevaras mer intakt. Byggandet i gårdsområdet kommer att bestå av förnyelser och kompletteringsbyggande i ringa omfattning. De två byggnaderna på den norra och södra sidan av tennisbanan kommer att ersättas med nya bostadsbyggnader. I den gällande planen ingår redan nu heltäckande bestämmelser om byggnadernas anpassning till det omgivande byggnadsbeståndet och miljön. Planen har också bestämmelser om att landskapsförhållandena ska tas i beaktande. Bestämmelserna kommer att preciseras till nödvändiga delar. Det nya byggnadsområdet väster om gårdsområdet ligger beträffande landskapet i bakgrundsterrängen. Byggandet i det nya området kommer inte att framträda på ett störande sätt från gårdens riktning (sett österifrån) och inte heller från Bakträsket (norrifrån). Befolkning och service Kurk Gårds huvudbyggnad och den gamla huvudbyggnaden på fastighet RN:r 1:91 används av ägarna som fasta boningshus. Byggnaden söder om tennisbanan är uthyrd som bostad och byggnaden norr om tennisbanan används av ägarfamiljen som fritidsbostad. Fastigheter som används för fast boende finns det i områdena längs Volsvägen norrut från Kurk Gård och särskilt söderut (mot kommunens centrum). De närmaste restaurang- och cafétjänsterna tillhandahålls sommartid av Kurk Golfs restauranger. För övrigt finns den kommersiella och kommunala servicen i kommuncentrum. Skolor för de lägre och högre årskurserna, finska Gesterbyn koulu och svenska Winellska skolan, finns i Gesterby skolcentrum. Fornlämningar Mikroliitti Oy gjorde en inventering av fornlämningar i området våren 2011. Enligt inventeringsrapporten kände man från förut inte till fornlämningar i området. I de närliggande områdena känner man till flera bostadsplatser från stenåldern. I planeringsområdet återfanns inga förhistoriska fornlämningar. Medeltida Öfverkurk bytomt från 1700-talet låg i ett bearbetat och bebyggt område av gårdscentrumet. På bytomten finns små arealer av terräng som förefaller mindre bearbetad. Inventeraren betraktar dock inte området som en fornlämning. I det obebyggda området observerades inga tecken på fornlämningar/den gamla bytomten. I slutet av rapporten konstaterar författaren av rapporten över fornlämningsinventeringen att den
Ändring av stranddetaljplanen för Kurkgård, Gårdscentrum 25.4.2012 8 (16) gamla tomtmarken i Överkurk med näromgivningar i arkeologiskt hänseende har förstörts såpass mycket och att eventuella arkeologiskt återstående terrängarealer är ringa till sin omfattning och med stor sannolikhet mycket uppblandade. Därmed finns det inte anledning att klassificera bytomten som fornlämning. Inventeraren fastslår också att det inte finns några fornlämningar i det nya byggnadsområdet (väster om gårdsområdet). Inventeringsrapporten finns som kompletterande material till planhandlingarna (se punkt 1.5). I rapporten redogörs i detalj för det inventerade områdets egenskaper och slutsatserna av inventeringen. 3.2 Markägoförhållanden Planeringsområdet är i sin helhet privatägt. 3.3 Miljöstörningar I området finns inga betydande miljöstörande objekt. Trafiken på Volsvägen medför lite störningar för östra delen av gårdsområdet. 3.4 Planeringssituationen 3.4.1 De riksomfattande målen för områdesanvändningen I enlighet med markanvändnings- och bygglagen ska de riksomfattande målen för områdesanvändningen främjas i all planläggning; de allmänna planernas betydelse framhävs dock. Planeringsområdet berörs inte av några Naturaområdesreserveringar eller andra områdesreserveringar i skyddsprogram. Reserveringen i landskapsplanen för kulturlandskapsområden och skyddsbeteckningen för gården beskrivs i punkterna 3.2.2 (landskapsplanen) och 3.2.3 (generalplanen). Man känner inte till att det i planområdet skulle ha gjorts några linje- eller andra förbindelsereserveringar för trafiken, samhällstekniken eller energiförsörjningen, förutom de som gäller Volsvägen. Området berörs inte heller av några regionala eller lokala markanvändningsrelaterade intressen gällande rekreation, friluftsliv eller annan fritid. Kurk Golf tjänar allmän rekreationsverksamhet. 3.4.2 Nylands landskapsplan I landskapsplanen för Nyland har inga särskilda markanvändningsreserveringar anvisats för området vid Kurk Gård. Området är ett vitt område i landskapsplanen. Vid den östra kanten av gårdsområdet har omgivningen kring vägen som leder genom området anvisats med den streckade beteckningen för kulturlandskapsmässigt värdefullt område. Ett utdrag ur landskapsplanen finns som bilaga 2. I nya etapplandskapsplan 2 finns inga markanvändningsbeteckningar eller - reserveringar i området Kurkgård. Etapplandskapsplan 2 är för närvarande i förslagsskedet. 3.4.3 Generalplan I den övergripande generalplanen för Kyrkslätts kommun är gårdsområdet i sin helhet ett M-område. Golfbanan söder om gårdens områden har i generalplanen tagits upp som ett VU-område. Det nya golfbaneområdet öster om gården är ett M-område. Huvudbyggnaden har anvisats som en byggnad som ska skyddas (sr 258) och omgivningen kring Volsvägen vid gårdscentret (inklusive själva gårdscentret) som en kulturmiljö (mi-158). Skyddsbeteckningen sr-258 omfattar (i enlighet med planbeskrivningen) huvudbyggnaden 1917-1919, den gamla huvudbyggnaden (ev.
Ändring av stranddetaljplanen för Kurkgård, Gårdscentrum 25.4.2012 9 (16) från 1700-talet), ekonomibyggnaden och parken. Ett utdrag ur generalplanen finns som bilaga 3. 3.4.4 Detaljplaner Kurk Gård ingår i en stranddetaljplan som Kyrkslätts kommunfullmäktige godkände 28.3.1996. Stranddetaljplanen fastställdes 28.8.1997/5.10.1999 (miljöcentralen besvärade sig över planen men besväret förkastades av HFD). I stranddetaljplanen har gården med omgivning anvisats som ett AM/s-område med byggnadseffektiviteten 0,03 (byggrätt ca 3124 vy-m 2 ). Huvudbyggnaden, ladugården och bostadsbyggnaden i det nordöstra hörnet har beteckningen sr-1. Planbestämmelsen för AM/s är följande: AM-område: /s-beteckning: Kvartersområde för lantbrukslägenheters driftcentrum. I området får uppföras byggnader som tjänar lantbruket och relaterade binäringar. I området tillåts placering av högst fyra bostäder. Område där miljön ska bevaras. Nybyggande, ändringar i befintliga byggnader samt konstruktioner på gårdsplanerna ska anpassas till de befintliga byggnadernas och konstruktionernas proportioner, material, ytor och färgsättning. sr-1-beteckning: Kulturhistoriskt värdefull byggnad, som inte får rivas eller vars exteriör inte får ändras utan tvingande skäl. Reparationsarbeten som utförs i byggnaden ska vara sådana, att byggnadens exteriör, liksom i mån av möjlighet även rumsindelningen, konstruktionslösningarna och inredningsdetaljerna, bevaras i sin ursprungliga form. Om byggnaden förstörs får en ny byggnad uppföras på samma ställe. Området väster om gårdskvarteret har i stranddetaljplanen angivits med beteckningarna M (jord- och skogsbruksområde) respektive MU-1 (jord- och skogsbruksområde med miljövärden). Ett utdrag ur stranddetaljplanen för Kurkgård och planbestämmelserna presenteras närmare i bilaga 4. 3.4.5 Byggnadsordning Byggnadsordningen som godkändes av Kyrkslätts kommunfullmäktige 29.6.2006 har efter kungörelse trätt i kraft 17.9.2008. 3.4.6 Samhällsteknik Det kommunala vatten- och avloppsnätet sträcker sig inte tillsvidare till planeringsområdet. I den gällande stranddetaljplanen för Kurkgård grundar sig vattenförsörjningen för det rena bruksvattnets del på lokala brunnar, och för hanteringen av avloppsvattnet har ett eget reningsområde framlagts (jordmånsbehandling). Lösningarna för vattenförsörjningen utreds under planeringsarbetet (t.ex. lokalt vattenandelslag eller fastighetsbestämda lösningar). Till trädgården/ängen i gårdsområdets mitt drogs jordvärmeledningar för huvudbyggnaden för några år sedan. 3.4.7 Grundkarta och terrängdata Som grundkarta för planeringen används den grundkarta i skalan 1:2000 som utgjorde underlag för den gällande stranddetaljplanen. Uppgifterna i grundkartan
Ändring av stranddetaljplanen för Kurkgård, Gårdscentrum 25.4.2012 10 (16) kompletteras vad gäller de nya vägarna och byggnadssituationen. Höjduppgifterna kompletteras med utgångspunkt i uppgifterna i det nya lasermodellmaterialet. 3.4.8 Övriga planer, utredningar och beslut som berör planområdet I planeringen tar man fasta på befintliga kultur- och byggnadshistoriska utredningar samt på uppgifterna i miljödatasystemet Hertta (Oiva) och andra bakgrundsuppgifter. För planeringsområdet utarbetades en naturinventering sommaren 2007. Inventeringen sammanställdes av Ekotoni ky, där FL Jari Hietaranta ansvarade för inventeringsarbetet. När det gäller byggnaderna och herrgårdsmiljön görs en preciserande utredning vid behov under planeringsarbetets gång. Naturinventeringen kompletterades år 2010, och i slutet av år 2011 sammanställdes en utredning av fornlämningarna (Mikroliitti Oy). 4 OLIKA SKEDEN I PLANERINGEN AV STRANDDETALJPLANEN 4.1 Behovet av planering Arbetet med att ändra stranddetaljplanen har startat på markägarens initiativ. Planeringsområdet är i sin helhet privatägt. I den gällande stranddetaljplanen har området kring Kurk Gård anvisats som ett område/en tomt på ca 10 hektar (AM/s). I området tillåts placering av högst fyra bostäder. Det främsta syftet med planeringsarbetet är att genom planändringen möjliggöra en områdesanvändning som motsvarar de förändrade användningsbehoven. Ett mål är att undersöka möjligheterna att huvudsakligen inom ramen för det ursprungliga AM/s-områdets totala byggrätt anvisa en del av den för bostadsbyggande avsedda byggrätten till den västra kanten av gårdsområdet. Målet är också att dela byggrätten på fler bostadsenheter än vad den gällande planen skulle tillåta. Omplaceringen av byggrätten och ökningen av antalet bostäder förutsätter en planändring. 4.2 Planeringsstart och beslut som gäller denna Planarbetet har startat på markägarens initiativ. Programmet för deltagande och bedömning behandlades av samhällstekniska nämnden 19.11.2009 ( 110). Att planen hade gjorts anhängig kungjordes 16.12.2009. Kungörelsen publicerades på kommunens officiella anslagstavla och i tidningarna Kirkkonummen Sanomat och Västra Nyland. 4.3 Deltagande och samarbete 4.3.1 Intressenter Intressenter är, i enlighet med 62 i MBL, områdets markägare samt de vars boende, arbete eller övriga förhållanden kan påverkas betydligt av planen. Intressenter är även de myndigheter och sammanslutningar vars verksamhetsområde behandlas vid planeringen. Intressenterna har rätt att delta i beredningen av planen, bedöma konsekvenserna av planen och uttala sin åsikt om planen.
Ändring av stranddetaljplanen för Kurkgård, Gårdscentrum 25.4.2012 11 (16) Intressenter är: Planområdets ägare samt markägarna och invånarna i närområdena. Myndighetsintressenter är kommunen, Nylands förbund, Närings-, trafik- och miljöcentralen i Nyland, museiverket och landskapsmuseet. Eventuella allmännyttiga föreningar och organisationer i området. 4.3.2 Inträde av anhängighet Planarbetet har startat på markägarens initiativ. Programmet för deltagande och bedömning behandlades av samhällstekniska nämnden 19.11.2009 ( 110). Att planen hade gjorts anhängig kungjordes 16.12.2009. 4.3.3 Deltagande och växelverkan Programmet för deltagande och bedömning (PDB) samt det övriga materialet som knyter an till planeringen har delgetts grannarna och de övriga intressenterna i enlighet med Kyrkslätts kommuns delgivningspraxis. 4.3.4 Myndighetssamarbete Myndighetssamråd i begynnelseskedet enligt 66 i markanvändnings- och bygglagen hölls 27.1.2010 på Närings-, trafik- och miljöcentralen i Nyland. I utlåtande- och förslagsskedet begärs utlåtanden av myndigheterna, och kring projektet hålls vid behov ett andra myndighetssamråd/en andra arbetsförhandling. 4.4 Målen för stranddetaljplanen 4.4.1 Mål som fastställts i början av planeringsprocessen På senare år har markanvändningen på ägorna i anslutning till Kurk Gård och gårdsområdet förändrats avsevärt. Tyngdpunkten har förskjutits från jordbruk till fritidstjänster (golf och fritidsboende), och i trakten har också uppförts rikligt med nya bostäder för åretruntboende. På gårdsområdet (AM/s) finns enligt stranddetaljplanen byggrätt på drygt 3100 vy-m 2, varav knappt hälften är outnyttjad. På området finns för närvarande två större bostadshus, medan högst fyra bostäder tillåts. Om den återstående byggrätten skulle placeras ut på två nya bostadsbyggnader (de två små bostäderna i gårdsområdet skulle tas ur bostadsbruk), skulle de nya bostadsbyggnaderna vara mycket stora (700 800 vy-m 2 ). Den nuvarande huvudbyggnaden på gården utgör 810 vy-m 2, och därmed skulle de nya byggnaderna i största möjliga utförande motsvara huvudbyggnaden. Det centrala syftet är att undersöka möjligheterna att huvudsakligen inom ramen för det ursprungliga AM/s-områdets totala byggrätt anvisa den för bostadsbyggande avsedda byggrätten till den västra kanten av gårdsområdet. Målet är också att dela byggrätten på fler bostadsenheter än vad den gällande planen skulle tillåta. På samma gång kan man vid behov mer ingående beakta de landskapsmässiga, kulturlandskapsmässiga, historiska och byggnadsskyddsrelaterade utgångspunkterna och målen vad gäller byggnaderna, gårdsparken och den övriga omgivningen. 4.4.2 Mål som preciserats under planeringsprocessen Kompletteras eventuellt under processens gång om nya mål lyfts fram.
Ändring av stranddetaljplanen för Kurkgård, Gårdscentrum 25.4.2012 12 (16) 4.4.3 Åsikter, ställningstaganden och utlåtanden De åsikter, ställningstaganden och utlåtande som har inlämnats om planprojektet (i utkast- och förslagsskedet) samt plankonsultens bemötanden av dessa dokumenteras i en separat bilaga. Myndighetssamråd 27.1.2010 Vi förhandlingen med myndigheterna 27.1.2010 framfördes bl.a. följande synpunkter: I samband med kompletteringen av naturinventeringarna förutsattes eventuella förekomster av flygekorrar i planeringsområdet kontrolleras ytterligare. Museiverket förutsatte att en inventering av fornlämningar skulle göras i området med den huvudsakliga motiveringen att den medeltida byn Kurkeby har legat här. Kommunen och också Närings-, trafik- och miljöcentralen i Nyland (ELY-centralen) konstaterade att de motiveringar och mål som lagts fram för planändringen i programmet för deltagande och bedömning har varit en bra utgångspunkt för planeringen. Mötesdeltagarna underströk särskilt att det presenterade preliminära planutkastet illustrerade väl huvudprinciperna och målen för planändringen. 5 BESKRIVNING AV STRANDDETALJPLANEN 5.1 Planens struktur och beskrivning I den gällande stranddetaljplanen har för gårdscentrumet anvisats ett byggnadsområde (en tomt) på ca 10 hektar, där det är tillåtet att uppföra byggnader och lokaler som behövs för jordbrukets driftcentrum och själva jordbruket. Enligt planbestämmelsen kan högst fyra bostäder byggas i området. Den struktur och den markanvändning som har formats i gårdsområdet i stranddetaljplanen för Kurkgård kvarstår oförändrade. Kurk Gårds huvudbyggnad bevarar sin värdiga ställning som den viktigaste och största byggnaden i miljön. Trädallén som leder till huvudbyggnaden bevaras och underhålls även i framtiden. Park- och gårdsområdena i gårdens näromgivning bevarar sin karaktär och skepnad. Ekonomibyggnaderna, garage-/lagerbyggnaden och lusthuset i anslutning till gårdsplanen bevaras, liksom bastun på stranden och småbåtshamnen. Alla befintliga byggnader, vilka i praktiken redan i den gällande planen hade försetts med skyddsbeteckningar, bevaras i gårdscentret. Huset som används som fritidsbostad på tennisbanans norra sida och det andra huset söder om tennisbanan, som hyrs ut som bostad året runt, anvisas i planen som bostadsbyggnader (AO). Den övriga bostadsbyggrätten överförs i form av byggplatser för fritidsbostäder till skogsbacken väster om gårdscentret. Åsen kalhöggs för några år sedan och ett antal stora tallar lämnades kvar som fröträd. Nytt plantbestånd har anlagts. Det nya byggområdet ligger på ett naturligt sätt kring den redan byggda planvägen som leder västerut. Avståndet från den närmaste byggplatsen för en fritidsbostad till sjöstranden är över 200 meter. Med undantag för ett par ekonomibyggnader har alla byggnader i gårdsområdet och även de övriga befintliga byggnaderna i kvarter 1 betecknats som byggnader som ska skyddas i planen. Gårdens gamla huvudbyggnad i det sydöstra hörnet av kvarter 1 (fastighet RN:r 1:91) ligger på en egen tomt. Den renoverades grundligt för några år sedan med beaktande av sitt historiska värde.
Ändring av stranddetaljplanen för Kurkgård, Gårdscentrum 25.4.2012 13 (16) Gårdens huvudbyggnad och den gamla huvudbyggnaden med gårdsplaner och parker täcker ca 80 90 procent av arealen i hela gårdskvarteret. I områdets nordöstra-östra del finns gårdens gamla område med produktionsbyggnader. Till det området rör man sig via en egen anslutning. Området med produktionsbyggnader har i planen anvisats som ett kvartersområde för servicebyggnader (P). I planbestämmelsen konstateras följande: "Området utgörs av delområdet kring produktions- och ekonomibyggnaderna vid Kurk Gårds f.d. driftcentrumområde. Ekonomibyggnader samt kontors-, butiks- och inkvarteringslokaler liksom övriga servicelokaler får uppföras i området." P-området och de två AO-tomterna i den vänstra kanten av utgör den mer offentliga fasaden av gårdsmiljön, medan resten av kvarter 1 är den mer traditionella delen till vilken man anländer längs trädallén. På samma gång bevarar det "gamla" gårdsområdet en mer privat karaktär. Till tomten med den gamla huvudbyggnaden (fastighet RN:r 1:91) kan man ta sig söderifrån via trädallén men också norrifrån via området för servicefunktioner (P). I den gällande stranddetaljplanen har man heltäckande och permanent med hjälp av skyddsbeteckningar säkerställt bevarandet av de värdefulla byggnaderna även beträffande exteriören. För huvudbyggnadens del finns därtill bestämmelser om att interiören ska bevara sin historiskt värdefulla gestalt. Planändringen för Kurkgård bevarar skyddsnivån i den gällande planen och preciserar också en del av bestämmelserna. I kvarter 1 har byggnadsytorna i den gällande planen för huvudbyggnaden och de ekonomibyggnader som ansluter till den avgränsats striktare till de befintliga byggnaderna. Med undantag för bastun har byggnaderna betecknats som byggnader som ska skyddas (sr-1 och sr). Huvudbyggnadens kvartersområde har betecknats som ett AP/s-område i planen. Området har dessutom försetts med dubbelbeteckningarna /s och ma (se punkt 5,5). Gårdsområdet bevaras i sin luftiga och parklika form och det boende som anvisas till området utöver huvudbyggnaden (tre bostäder) har anvisats tillsammans med området för servicebyggnader till en mer kompakt helhet i östra kanten av kvarter 1. 5.2 Granskningar av dimensionering och omfattning Enligt plankartan är arealen sammanlagt 15,3487 ha och den totala byggrätten 3 970 vy-m 2. AP-området omfattar 9,0078 ha och har en byggrätt på sammanlagt 1 000 vym 2. Byggrätten består av de befintliga byggnaderna som ska bevaras (skyddas: sr, sr-1). AO-områdena utgör 1,5053 ha och har en byggrätt på sammanlagt 820 vy-m 2. På motsvarande sätt utgör P-området 0,6422 ha och har en byggrätt på 900 vy-m 2. Kvartersområdet för fritidsbostäder som flyttats till det nya området utgör 1,9308 ha och har en byggrätt på sammanlagt 1250 vy-m 2. I RA-områdena får högst fem fritidsbostäder uppföras. Exploateringstalet för hela planområdet är e = 0,026 och för byggnadskvarteren (AP, AO, P och RA) e = 0,034. Byggnadseffektiviteten är alltså mycket låg vilket också enkelt kan ses utifrån markanvändningen på plankartan och illustrationen. Vid planeringen har man tagit fasta på de krav som miljön ställer samt särskilda objekt som anges i natur- och miljöinventeringarna. Särskild uppmärksamhet har ägnats skyddet av byggnaderna och miljön. 5.3 Områdesreserveringar Planområdets totala areal är enligt plankartan 15,3487 ha.
Ändring av stranddetaljplanen för Kurkgård, Gårdscentrum 25.4.2012 14 (16) Användningsändamål Total areal (ha) Våningsyta (m2) AO 1,5053 820 AP 9,0078 1000 P 0, 6422 900 RA 1,9308 1250 VL 0,2488 - VL/s 1,5057 - Planvägar 0,5081 Totalt: 15,3487 ha 3970 vy-m 2 Kvarterseffektivitet 3970 / 115808 = 0,034 Områdeseffektivitet 3970 / 153487 = 0,026 5.4 Planens konsekvenser Konsekvenserna beskrevs också tidigare i punkt 5.1. För de bebyggda (och kompletteringsbyggbara) områdena ger planen heltäckande anvisningar om byggnadernas exteriör och arkitektur samt om att landskaps- och miljöförhållandena ska tas i beaktande. I praktiken har alla byggnader i kvarter 1 anvisats som byggnader som ska skyddas (sr och sr-1). Även de nya områdena (kvarter 25 och 26) berörs av bestämmelsen bland de allmänna bestämmelserna som förutsätter enhetligt byggsätt, enhetlig fördelning av byggnadsmassorna och enhetlig färgsättning, samt av de övriga allmänna bestämmelserna. I planen ges heltäckande anvisningar även om beaktandet av landskaps- och miljöförhållandena (se även punkt 5.5: ma-bestämmelsen och /s-bestämmelsen). Sociala konsekvenser, service och ekonomi För närvarande omfattar planområdet tre bostäder för åretruntboende (huvudbyggnaden, gamla huvudbyggnaden och det lilla, uthyrda huset). En byggnad används av familjen som fritidsbostad. Antalet bostadsenheter för åretruntboende kommer inte att ändras anmärkningsvärt i gårdskvarteret 1. Det nya området väster om gårdskvarteret ha anvisats i sin helhet för fritidsboende. Området för servicebyggnader (P) är redan nu delvis i sådan användning som avses i planen (bod-/butikslokaler). Genomförandet av planen ökar inte behovet av kommunal basservice i området. Nybyggandet (RA-områdena) har placerats längs en anlagd väg. Byggandet spärrar inte möjligheterna att röra sig i området och minskar inte heller rekreationsområdenas omfattning. De nya fritidshushållen kan anlita Kurk Golfs rekreationstjänster (spela golf) och caféoch restaurangtjänster. I butiken i P-området kan man köpa livsmedel som producerats i närområdena och andra produkter. Markägaren ansvarar för genomförandet av planen samt för byggandet och underhållet av vägarna och vattenförsörjningen. Genomförandet av planen medför därmed inga ekonomiska skyldigheter för Kyrkslätts kommun.
Ändring av stranddetaljplanen för Kurkgård, Gårdscentrum 25.4.2012 15 (16) Vattenförsörjning Vattenförsörjningen kommer att anordnas fastighetsvis eller som ett samarbete för hela planområdet. Separata planbestämmelser har utfärdats om vattenförsörjningen. Vägar och gator Fordonsförbindelser har anvisats längs de nuvarande anlagda vägarna med körbeteckningar inom kvartersområdena. Anslutningen till Volsvägen har fastställts i den gällande stranddetaljplanen. Enligt vägmyndigheterna har det inte funnits något behov av att inkludera Volsvägen i planändringsområdet. Buller och andra miljöolägenheter I området finns inga särskilda miljöstörande objekt eller faktorer. I närheten av Volsvägen anvisas inget nytt bostadsbyggande, och därför har det ringa trafikbullret från Volsvägen ingen betydelse för planen. 5.5 Planbeteckningar och -bestämmelser Planbeteckningarna och bestämmelserna presenteras i sin helhet i bilaga 6. Utöver grundbestämmelserna har följande utfärdats: Byggnad som ska skyddas (sr-1) Kulturhistoriskt värdefull byggnad som inte får rivas eller vars exteriör inte får ändras utan tvingande skäl. Reparationsarbeten som utförs i byggnaden ska vara sådana att byggnadens exteriör, liksom i mån av möjlighet även rumsindelningen och konstruktionslösningarna, bevaras i sin ursprungliga form. Om byggnaden förstörs får en ny byggnad av motsvarande storlek uppföras på samma plats. Byggnad som ska skyddas (sr) En historiskt värdefull eller en för bevarandet av bybilden viktig byggnad som inte får rivas. Reparations- eller ändringsarbeten på byggnaden ska vara sådana att byggnadens historiskt värdefulla karaktär eller den för bybilden betydelsefulla karaktären bevaras. Om byggnaden förstörs får en ny byggnad av motsvarande storlek uppföras på samma plats. Område där miljön bevaras (/s) Nybyggande, ändringar i befintliga byggnader samt konstruktioner på gårdsplaner ska anpassas till de befintliga byggnadernas och konstruktionernas proportioner, material, ytor och färgsättning. Kvartersområde för fritidsbostäder (RA) I området får uppföras fritidsbostadsbyggnader med en bostad vardera samt bastuoch ekonomibyggnader för dem. Det riktgivande tomtantalet för området får inte överskridas. Den maximala byggrätten för en tomt är 250 vy-m2. Kvartersområde för småhus (AP) Området utgörs av områdena kring huvudbyggnaden och parkerna vid Kurk Gårds f.d. driftcentrumområde. Huvudbyggnaden får bestå av högst en bostad. Kvartersområde för servicebyggnader (P) Området utgörs av delområdet kring produktions- och ekonomibyggnaderna vid Kurk Gårds f.d. driftcentrumområde. Ekonomibyggnader samt kontors-, butiks- och inkvarteringslokaler liksom övriga servicelokaler får uppföras i området.
Ändring av stranddetaljplanen för Kurkgård, Gårdscentrum 25.4.2012 16 (16) Kvartersområde för fristående småhus (AO) I området får uppföras bostadsbyggnader med en bostad vardera samt bastu- och ekonomibyggnader för dem. Det riktgivande tomtantalet för området får inte överskridas. I kvarter 1 är den maximala byggrätten för en tomt 250 vy-m2 på tomterna 3 och 4, och på tomt 2 är den maximala byggrätten 320 vy-m2. Del av område som ska skyddas (s-1) Beteckningen avser trädallén längs vägen till Kurk Gård. Trädallén ska bevaras. Om träd förstörs ska nya planteras i deras ställe. Närbåtplats (lvl) På byggnadsytan får uppföras ett redskapsskjul på högst 30 vy-m2 liksom konstruktioner som tjänar användningen av närbåtplatsen. Område för närrekreation (VL) Skogarna i området ska skötas på ett så naturenligt sätt som möjligt. Område för närrekreation där miljön bevaras (VL/s) Området är avsett uteslutande för gemensamt bruk av de angränsande kvarteren 1, 25 och 26. Skogarna i området ska skötas på ett så naturenligt sätt som möjligt. Livsmiljöer som är särskilt viktiga för skogsnaturens mångfald ska i huvudsak bevaras i naturligt tillstånd. 5.6 Namn Preciseras i förslagsskedet. 6 GENOMFÖRANDE AV DETALJPLANEN 6.1 Planer som styr och åskådliggör genomförandet Illustrationen av planen visar de bebyggda områdena liksom placeringen och omfattningen av det tilläggsbyggande som planen tillåter. 6.2 Genomförande och tidsplanering Planeringsområdet är i sin helhet privatägt. Området har beträffande gårdscentrumet i huvudsak redan bebyggts enligt planen (två bostadshus ersätter de byggnader som står där idag). De nya fritidsbostadstomter som planen möjliggör kommer, som det nu ser ut, att bebyggas för släktens eget bruk under en period av flera år. 6.3 Uppföljning av genomförandet Kyrkslätts kommun ansvarar för uppföljningen av planområdets genomförande. Esbo, 25.4.2012 Seppo Lamppu tmi Seppo Lamppu DI