STATISTISKA CENTRALYRÅN PM 1(5) Metodustering för egnahesposten i KPI 1. akgrund Nänden för konsuentprisindex beslutade vid sitt saanträde 2009-12- 17 att ustera etoden för beräkning av räntekostnadsindex, so är en del av index för boendekostnaderna i egnahe. Metodusteringen koer att tilläpas på konsuentprisindex (KPI) fr.o.. index för anuari 2010. 2. Tidigare beräkningssätt Index för egnahe i KPI består av åtta delindex varav ett är räntekostnadsindex. Räntekostnadsindex avser att äta hur räntekostnaden förändras över tiden på det totala belopp so bostaden anskaffats för, oavsett i vilken utsträckning so bostaden belånas. Räntekostnaden i KPI påverkas över tiden dels av förändringar av de belopp so krävs för att finansiera boendet, dels av förändringar i räntesatserna. eräkningen består därför av två delar: ett index för räntesatsen och ett index för kapitalbeloppet (även kallat kapitalstocken). Det senare syftar till att äta utvecklingen över tid av husens genosnittliga anskaffningspris och har beräknats geno att föla observerade faktiska förvärvspriser. Nya hus har införlivats i beräkningen geno att an i den aktuella perioden suerar förvärvspriserna över satliga egnahe. Saa sak görs i basperioden, ed den skillnaden att priset för de so är nybyggda sedan prisbasperioden (den period ed vilken aktuell prisnivå närast äförs ed), usteras ned ed utvecklingen i byggnadsprisindex ellan bas- och äförelseperiod.
STATISTISKA CENTRALYRÅN PM 2(5) 2.1 Proble ed det tidigare beräkningssättet Det har kunnat konstateras att det finns vissa brister i den hittills tilläpade etoden: a) Förändringar av hur länge hushållen ägt sina fastigheter får en direkt inverkan på indexutvecklingen. b) Nybyggnation får inte ett korrekt genoslag på index. c) Ingen hänsyn tas till kvalitetsförändringar. Proble a) Syftet ed KPI är att det ska visa kostnadsförändringen vid en oförändrad nytta. Det skattar an i en operationaliserad index geno att äta kostnadsförändringen på en oförändrad varukorg, dvs. an bortser från de förändringar av kostnaden so är en föld av att konsuenter ändrat sitt beteende. Det tidigare beräkningssättet för kapitalstocken uppfyllde inte detta helt, på grund av fölande: Effekten på index av förändringar i innehavstiden är att en utveckling ot längre innehavstider i husstocken tenderar att inska indexets ökningstakt vid långsiktigt stigande bostadspriser, edan en utveckling ot kortare innehavstider tenderar att öka indexets ökningstakt vid långsiktigt stigande bostadspriser. Detta innebär att förändringar i konsutionsvalet får en direkt inverkan på index vilket inte är adekvat för vad KPI ska visa. Proble b) Finansieringsbehovet för ett nybyggt hus äförs i hittillsvarande beräkningar ed finansieringsbehovet för nya hus i basperioden. Detta är ootiverat inkonsekvent ed behandlingen av ägarbyten för befintliga hus. De nya husen fyller saa funktion so de i stocken befintliga husen (givet saa kvalitet) och ska därför äföras ed de kostnader konsuenterna har för dessa, so i ånga fall anskaffades långt tillbaka (vanligtvis till ett
STATISTISKA CENTRALYRÅN PM 3(5) betydligt lägre pris). Så görs också för befintliga egna he so byter ägare, även i hittillsvarande beräkningar. Men för nybyggda egna he blir resultatet att den hittillsvarande etoden issar den största delen av den kostnadsökning so drabbar konsuenterna till föld av högre räntekostnader i förhållande till äförbara egna he i stocken. Proble c) Hittillsvarande beräkningssätt bygger på en databas över transaktionspriser utan inforation o kvalitetsfaktorer. En effekt blir att i en situation ed en ökande kvalitet på de i stocken befintliga husen koer index generera en för hög förändring, dvs. an har inte usterat för värdet av t.ex. o- och tillbyggnad. 3. Justering av etoden Syftet ed etodusteringen är att korrigera satliga ovan nända proble. Databasen ed transaktionspriser koer att ersättas av fastighetsprisindex, en grundsyftet, att beskriva utvecklingen över tid av husens genosnittliga anskaffningspriser, är dock fortfarande det saa. I den nya beräkningen föls utvecklingen för den i basperioden rådande ixen av innehavstider, vilket innebär att förändringar i innehavstid inte koer att påverka index. Fastighetsprisindex avser prisutvecklingen på osatta hus, nybyggda innefattas inte. Trots detta blir dock odellen väl tilläplig på hela husstocken, efterso äförelserna koer att ske över en längre period och i ett sådant tidsperspektiv är utvecklingen av fastighetsprisindex och prisutvecklingen på nybyggda hus väl överensstäande. Ytterligare en fördel ed användningen av fastighetsprisindex är att det finns en inbyggd kvalitetsustering, so i princip bygger på etodiken SPAR (Sale Price over Appraisal Ratio), där taxeringsvärden används för att konstanthålla kvaliteten över tiden.
STATISTISKA CENTRALYRÅN PM 4(5) 3.1 Den nya etoden Delindexet för räntekostnaden består av, beskrivet i avsnitt 2, produkten av två delindex: räntesatsernas utveckling (RS) och anskaffningsprisernas utveckling (KS), (1) I = RS KS Den nya etoden innebär att KS beräknas enligt fölande forel: (2) KS = k = 0 k = 0 N N i 2, i 2, I I 4 12 i 2, Här anges en löpande nurering av kvartal där N betecknar antalet hus under kalenderår i-2 förvärvade av den nuvarande ägaren under kvartalet q -, I fastighetsprisindex för kvartal q- och ånad. är det färde kvartalet för år i-2. Vidare är k antalet kvartal tillbaka so indexet beräknas på, k kan variera beroende på utseendet av innehavsstrukturen. Indexeringen avser kvartal. Det bör påpekas att den tillgängliga statistiken för i 2, innehavstiden är på årsbasis varvid N utgörs av årsvärden so hålls konstanta över ett kalenderår. Syftet ed indexet är detsaa so tidigare, dvs. att beskriva utvecklingen av husens genosnittliga anskaffningspris över tiden. För att presentera en ånatlig utveckling baserat på det ovan beskrivna underlaget används den senaste tolvånadersförändringen so delas upp på tolv ånadsförändringar. Forel (2) svarar på frågan: Vilken kostnad har husägaren so köpte sitt hus i kvartal q- äfört ed den husägaren so köpte sitt hus året innan? Ekvationen (2) visar på det sättet det förändrade finansieringsbehov so uppstår då fastighetspriserna förändras.
STATISTISKA CENTRALYRÅN PM 5(5) Vikten för räntekostnadsindex anger suan av viktbasårets upplupna räntekostnader på hushållens egnaheskapital till anskaffningspris. Denna vikt beräknas för 2010 på den tidigare etodens underlag. 4. Utfall av siuleringar ed den nya etoden Siuleringsberäkningar har gorts på perioden 1993-2008 och avser decebervärden, skillnaden ellan den nya och gala etoden presenteras i figuren nedan: 275,00 250,00 225,00 Ny etod för beräkning av kapitalstocken Kapitalstock ny etod 200,00 175,00 150,00 125,00 100,00 75,00 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 Siuleringar har även gorts på hur detta hade påverkat KPI under perioden, utfallet visar att KPI hade stigit ed i genosnitt 0,17 procent er vare år. Det har också gått att konstatera att av den här effekten härrör 0,06 procentenheter till den förändrade behandlingen av nybyggnationen. Effekten på KPI är beroende av vägningstalet för ränteposten (hur stor del av den privata konsutionen so utgörs av räntekostnader), nybyggnationens ofattning och bostadsprisutvecklingen. Lägre tal för dessa faktorer inskar effekten på KPI edan högre tal ökar effekten på KPI. Vilken effekt so den här etodusteringen får på fratida beräkningsutfall är inte givet.