Årsredovisning 2011
Innehåll 3 2011 i sammandrag samt utblick 4 Vd-kommentar Om Framtidenkoncernen 5 Detta är Framtidenkoncernen 8 Marknad, fastigheter, hyresgäster och kunder 16 Utveckling av fastigheterna 19 Hållbarhet och miljö 23 Fastighetsvärdering 26 Finansiering 30 Ledning, organisation och medarbetare Förvaltningsberättelse och finansiella rapporter 47 Årets verksamhet 49 Andra händelser 50 Årets resultat 52 Fem år i sammandrag 54 Risk- och känslighetsanalys 56 Förslag till vinstdisposition och Utblick 2012 58 Rapport över totalresultat, koncernen 59 Rapport över finansiell ställning, koncernen 61 Rapport över förändringar i eget kapital, koncernen 62 Rapport över kassaflödesanalyser, koncernen 63 Resultaträkningar och rapport över totalresultat, moderbolaget 64 Balansräkningar, moderbolaget 66 Förändringar i eget kapital, moderbolaget 67 Kassaflödesanalyser, moderbolaget 68 Noter 96 Revisionsberättelse 97 Granskningsrapport Fastighetsförteckning 98 Fastighetsförteckning per stadsdel 122 Koncernkarta
20 000 10 000 0 47% 2005 2006 2007 2008 2009 Marknadsvärde fastigheter Soliditet 20 10 0 1 Rok 2 Rok 3 Rok 4 Rok 5 Rok Marknadsvärde fastigheter och soliditet 70 000 mnkr 60 000 50 000 40 000 30 000 52% 53% 52% 51% 48% 20 000 10 000 0 2007 2008 2009 2010 2011 Marknadsvärde fastigheter Soliditet 2011 i sammandrag Hyresintäkterna uppgick till 4 783 mnkr (4 624). Hyresförhandlingarna ledde till höjningar för bostäder på mellan 1,31 och 1,95 % per bolag, på helårsbasis. Driftsöverskottet uppgick till 2 661 mnkr (2 497). Framtidenkoncernen har färdigställt 226 nya hyresrättslägenheter, 52 småhus med äganderätt och 13 bostadsrätter. Fastigheternas marknadsvärde ökade till 58 850 mnkr (52 324). Investeringar i ny- och ombyggnation samt förvärv har gjorts med 2 773 mnkr (2 261). Koncernens soliditet uppgick till 53 % (52). Koncernen har drygt 70 000 lägenheter med en vakansgrad om 0,1 % (0,1). 6 000 mnkr 4 000 2 000 2 500 mnkr -4 000 2 000-6 000 1 500 1 000 Driftsöverskott och resultat efter finansnetto 0 Investeringar -2 000 500 0 2007 60 000 mnkr 40 000 3 000 mnkr 10 000 2 500 2 000 1 500 1 000 500 0 2008 Driftsöverskott Marknadsvärde fastigheter och soliditet 30 000 50% Fastighetsinvesteringar 20 000 47% 2005 2009 Resultat efter finansnetto 2005 2006ÅRL 2007 50 000 0 2007 2008 2006 52% 2007 Marknadsvärde fastigheter Soliditet 2009 2010 2008 2010 2011 2009 48% 2008 2011 51% 2009 2 500 2 000 1 500 1 000 500 0 Utblick För att öka tempot i bostadsbyggandet och få fler Driftsöverskott och Resultat efter finansnetto bostäder ut på marknaden krävs mer byggbar mark. Vi måste arbeta mer med förtätning och kompletteringsbebyggelse IFRSsamt hur en markportfölj ÅRL med 5 000 mnkr byggklar mark kan skapas i koncernen. 4 000 Fortsatt fokus på att minska energi- och vattenförbrukningar både genom styrning av system men 3 000 även genom olika miljöinvesteringar. Koncernen har en stor andel fastigheter som är 2 000 byggda 1950-1970 som nu står inför renovering. För att möta detta på bästa sätt ska klimatskal, stammar, 1 000 badrum och tekniska installationer prioriteras. Investeringar Underhåll och kvalitetshöjning måste få genomslag i mnkr hyressättningen. 0 2008 2007 2006 2005 2004 En översyn och samordning av koncerngemensamma viktiga funktioner Driftsöverskott ska genomföras Resultat efter för finansnetto att skapa optimala lösningar och ökad kostnadseffektivitet. Hyresförhandlingar pågår mellan koncernens bolag och Hyresgästföreningen. Två av koncernens bolag, 2005 2006 Poseidon 2007 2008 och 2009 Familjebostäder, Operating surplus and har income förhandlat klart. after net financial items Där höjs bostadshyrorna med i genomsnitt 2 procent. 6,000 SEK m Fastighetsresultatet 2012 (koncernens interna 4,000 IFRS ÅRL styrmått) beräknas överstiga utfallet 2011. 2,000 0 Ekonomisk information -2,000 Förvaltnings AB Framtiden lämnar under året följande -4,000 information: -6,000 Årsredovisning med 2005 2006 fastighetsförteckning 2007 2008 2009 utges i mars. Operating surplus Delårsrapport per den 30 juni utges i augusti. Income after net financial items Delårsrapport och förvaltningsberättelse finns i engelsk version. All ekonomisk information kan beställas från: Förvaltnings AB Framtiden, Box 111, 401 21 Göteborg Telefon 031-773 75 50 eller på e-post framtiden@framtiden.se eller hämtas från www.framtiden.se
Vi står beredda! Fler bostäder, mer underhåll och ökad integration och välfärd i bostadsområdena det är våra tre stora utmaningar i Framtidenkoncernen. Efter fyra månader som vd för koncernen kan jag bara konstatera att vi har alla förutsättningar för att klara av det! När det gäller nyproduktionen av bostäder arbetar vi i väldigt långa processer. Det tar i genomsnitt åtta år från idé till byggstart. Koncernens företag står beredda att bygga nya bostäder så snart som alla tillstånd är klara. Idag har vi över 1 500 bostäder i pågående detaljplaner. De senast tio åren har koncernen ansökt om mark för att bygga 24 000 bostäder vi har anvisats mark för nästan 2 000 hyresrätter och 700 bostadsrätter och egna hem. Den låga tilldelningen av byggbar mark gör att vi har svårt att nå de mål som vår ägare satt upp, men vi kommer att prioritera denna fråga och försöka hitta kreativa lösningar. Därför är det också viktigt att vi utvecklar samarbetet med andra aktörer i staden, hittar samordningsvinster och synkroniserar våra roller. Vi har ju alla samma mål att bygga fler bostäder för att möta efterfrågan så att Göteborg kan fortsätta att utvecklas. Eftersom vi har en stor andel fastigheter byggda mellan 1950 och 1975 är det många hus som nu behöver renoveras och rustas upp. Det ställer krav på finansiella muskler, och det har vi. Men vi måste även arbeta strategiskt och effektivt med våra underhållsplaner för att kunna välja och prioritera rätt åtgärder. Framåt behöver vi också se över våra hyror. Vi har stort fokus på miljöfrågor och Sveriges första hyresfastighet med Svanenmärkning finns i vår koncern. Vi har ett stort fokus på vårt miljöarbete och jobbar medvetet med att ge våra hyresgäster förutsättningar att leva ett miljöanpassat liv. Med medvetna produktval undviker vi farliga ämnen för människor och miljö. Från och med 2011 är all vår nyproduktion lågenergihus. Ett av våra bolag har gått ännu längre och valt att Svanencertifiera en av sina nybyggda fastigheter, som därmed blev Sveriges första hyresfastighet med Svanenmärkning. Barn och ungdomar är ofta i fokus för de insatser för sysselsättning och aktiviteter som bolagen arbetar med. Flera hundra ungdomar har haft sommarjobb i bolagen och dessutom ordnas en mängd aktiviteter för de yngre, både på sommarlovet och under resten av året. Att skapa positiva förutsättningar för barn och ungdomar är en av förutsättningarna för ett hållbart samhälle. Det är glädjande att vårt långsiktiga kreditbetyg har höjts av externa institut under hösten vilket visar på vår stabilitet och styrka och ger oss bra möjligheter för fortsatt finansiering. En organisation med engagerade och professionella människor. Efter många år som utvecklingsbolag har vi beslutat att Hjällbo Bostaden under våren 2012 kommer att fusioneras med Poseidon. Detta för att få en långsiktig ekonomisk hållbarhet och ökade förutsättningar för att utveckla verksamheten. Vi har samlat koncernens arbete med finansiering till moderbolaget och påbörjat ett arbete för att hitta former för samordning av nyproduktion. Under 2012 ska vi fortsätta att se över funktioner som kan samordnas för ökad effektivitet. Vi ska också ta fram en gemensam vision för koncernen. En omfattande uppgift har varit de självdeklarationer och granskningar som gjorts med anledning av stadens ökade fokus på intern kontroll. Det kändes bra att läsa revisorernas rapport som kom i december koncernens bolag klarade granskningen väl. Det är tryggt att veta att det är ordning och reda i bolagen och för att ytterligare stödja det arbetet har vi rekryterat en internrevisor. Mina intryck efter bara några månader på posten som vd för Framtidenkoncernen är att jag kommit till en organisation med engagerade och professionella människor. Här finns så mycket kunskap och ambitioner att kanalisera för en vd. Min roll blir att samordna och lyfta fram den potential och skapa de förutsättningar som krävs för att vi ska fortsätta vara med och utveckla hela Göteborg. Och vi står inte bara beredda vi är i full gång! Göteborg i februari 2012 Anneli Snobl VD 4 I Vd-kommentar
Detta är Framtidenkoncernen Framtidenkoncernen är Göteborgs Stads allmännyttiga bostadskoncern. Moderbolag är Förvaltnings AB Framtiden. Förutom fem bostadsföretag ingår bolag för kommersiella lokaler, parkeringar, produktion av bostadsrätter och egna hem samt störningsservice i Framtidenkoncernen.
Förvaltnings AB Framtiden Poseidon Bostadsbolaget Familjebostäder Egnahemsbolaget GöteborgsLokaler Rysåsen Bygga Hem HjällboBostaden* Gårdstensbostäder Parkeringsbolaget Störningsjouren Scandinavium * HjällboBostaden blev dotterbolag till Poseidon i december 2011. Tillgången till attraktiva bostäder har stor betydelse för Göteborgs utveckling. Människor söker sig till platser med god miljö, bra bostäder och utvecklad infrastruktur. Där skapas de nya företagen och arbetsplatserna. Genom att äga bostadsföretag kan kommunen agera på fastighets- och bostadsmarknaden. Denna möjlighet är det grundläggande motivet för kommunen att äga bostadsföretag och koncernen är en strategisk aktör i det arbetet. Framtidenkoncernen har beslutat om ett antal fleråriga fokusområden. Dessa är: nyproduktion lokaler för kommersiell verksamhet och offentlig service underhåll miljö och energi socialt ansvar Framtidenkoncernens mest prioriterade uppgift är att skapa fler nya bostäder och öka tempot i bostadsbyggandet. Koncernen ska också arbeta för att utveckla och stärka de lokala torgen. En annan utmaning är det stora underhållsbehov som framför allt finns i fastigheterna som är byggda 1950-1975. Att i detta sammanhang, liksom vid nyproduktion och i vardagsförvaltning, hushålla med naturresurser, begränsa koldioxidutsläpp och andra miljöstörningar är också en av koncernens viktigaste uppgifter. Framtidenkoncernen har ett ansvar för att aktivt arbeta för ökad integration och välfärd i bostadsområdena och för ett bättre och mindre segregerat Göteborg. Koncernen ska skapa förutsättningar för trygghet, säkerhet och trivsel, med extra fokus på barn och ungdom. Under 2012 kommer moderbolagets roll att förtydligas för att ytterligare stärka koncernen som en strategisk aktör. För att bli mer effektiva och hitta optimala lösningar för koncernen ska en översyn göras för att se hur vissa funktioner kan samordnas. I april 2011 fattade Göteborgs kommunfullmäktige beslut om ett nytt ägardirektiv för Förvaltnings AB Framtiden som ersätter det tidigare från 1992. Utifrån ägardirektivet har den koncerngemensamma affärsidén formulerats. Affärsidé Framtidenkoncernen ska vara en strategisk aktör i syfte att stärka Göteborg som bostadsort och regioncentrum. Framtidenkoncernen ska erbjuda bostäder åt alla typer av bostadskonsumenter, utveckla torg- och mötesplatser med ett varierat utbud av lokaler för butik, kontor och lager samt tillhandahålla attraktiva parkeringsmöjligheter. Framtidenkoncernen ska ständigt söka vägar att ge de boende inflytande över sin bostad och dess närmaste omgivning samt möjlighet att utveckla sin egen välfärd. Mål och strategier Framtidenkoncernen har ett antal gemensamma mål för verksamheten för att kunna uppfylla de prioriterade mål och inriktningar som Göteborgs kommunfullmäktige fastställer i samband med det årliga budgetbeslutet. Koncernens gemensamma mål 2011 Den justerade soliditeten får inte understiga 30 procent. Fastighetsresultatkrav med krav på underhållsnivå. Bred finansieringsbas. Koncernens bolag ska bibehålla en hög kundtillfredsställelse. Hyresgästernas inflytande ska utvecklas. Koncernen ska ha en projektportfölj för nyproduktion omfattande 5 000 lägenheter initierade i stadens planprocess. Projekten ska ha god spridning. Koncernen ska ha 1 000 bostäder i produktion under 2011. Minst 600 inflyttningsklara hyresrätter och 150 bostadsrätter och egna hem per år. Koncernen ska verka för att det i stadsdelarna finns variationer av upplåtelseformer. Minst två sysselsättningsprojekt ska startas upp per bolag som vänder sig främst till koncernens hyresgäster som står utanför den ordinarie arbetsmarknaden. Energianvändningen ska minska och därmed reducera koncernens bidrag av koldioxidutsläpp. Nyproduktion ska projekteras med bra klimatskal och energieffektiva installationer och målsättningen är en energianvändning på högst 60 kwh/kvm och år. Vid renovering/ombyggnad ska möjligheten till energibesparande åtgärder utvärderas. All fastighetsel ska vara miljöanpassad och förnyelsebar. Vi ska skapa förutsättningar för, främja och uppmuntra miljömedvetandet hos hyresgästerna. Medarbetarnas nöjdhet ska bibehållas. Hälsa (sjukfrånvaro) ska bibehållas. Medarbetarskap ska synliggöras. Genom medveten rekrytering ska koncernens ledarsammansättning ur ett mångfaldsperspektiv bättre spegla stadens mångfaldsambition. Strategier Att öka nyproduktionstakten av bostäder är prioriterat för Framtidenkoncernen. Nya bostäder ska främst byggas i attraktiva lägen med möjlighet till god kollektivtrafik. Detta kan ske i nära samarbete med andra aktörer på marknaden och ska framför allt ske genom kompletteringsbyggande av centrumnära områden. Koncernen har identifierat ett antal områden för nyproduktion. 6 I Detta är Framtidenkoncernen
Arbetet med energi och miljö ska kännetecknas av strävan av att kunna leverera ett miljöanpassat och resurssnålt boende. Hyresgästerna i lägenheter och lokaler ska känna trygghet i att koncernens bolag strävar efter att eliminera eller åtgärda byggmaterial och miljöer, som kan verka skadliga för människors hälsa, så snart de upptäcks. Framtidenkoncernens bolag ska verka för att försörjning av energi och media (värme, el och vatten) utförs på ett för samhället resurssnålt sätt, med så låg negativ miljöpåverkan som är praktiskt och affärsmässigt möjligt inom ramarna för våra uppdrag. Koncernens bolag ska erbjuda möjlighet till ett miljöanpassat boende för att minska mängden avfall. För att skapa attraktiva boendemiljöer krävs att god service och handel finns i nära anslutning till bostäderna. Torgen ska vara naturliga mötesplatser. För att bidra till Göteborgs utveckling ska kundanpassad parkering tillhandahållas. Stadens parkeringspolicy innebär att strategin för koncernens parkeringsverksamhet måste utvecklas. Det är nödvändigt att samverka inom koncernen för att finna alternativa lösningar för underhållsåtgärder. Underhållsbehovet är förenat med stora kostnader vilket kräver en tydlig strategi i balans med koncernens långsiktiga, finansiella mål. Koncernen måste arbeta strukturerat med fleråriga underhållsplaner med tydliga prioriteringar. Specialkompetens och uppbyggd erfarenhet ska tas tillvara. Hyresgästernas inflytande och trygghet är två ytterst strategiska frågor. Utgångspunkten för bolagens arbete med inflytande är att det ska vara brett, ske på hyresgästernas villkor och baseras på lokala förutsättningar. Kunskap om vad hyresgästerna tycker om sitt boende och närmiljön behövs för att kunna utveckla verksamheten. Denna kunskap får vi genom medarbetarnas dagliga kontakter med hyresgäster och kunder samt genom regelbundna kvalitetsmätningar. Ur ett riskperspektiv är det viktigt för koncernen att bredda sina finansieringskällor. Ett antal strategiska beslut har tagits för att nå detta. Målsättningen är att skapa en upplåning utifrån koncernens finansiella kapacitet och tillgångar, en väl avvägd kombination mellan kapitalmarknadsupplåning och bankfinansiering. Finansorganisationen samordnas från januari 2012 och koncernens sammanlagda kredit- och låneportfölj sköts fortsättningsvis från moderbolaget. Kommunfullmäktiges prioriterade mål i budget 2011 Integrationen så som den kommer till uttryck i styrkortet för integration ska öka. Andelen jämställdhetssäkrade verksamheter inom nämnder och bolag ska öka. Äldres möjligheter att vistas ute och delta i sociala aktiviteter ska öka. Många människor med psykiska funktionsnedsättningar saknar idag arbete och bostad, därför ska antalet fullvärdiga bostäder och möjligheter till meningsfull sysselsättning öka. Miljön i Göteborg ska förbättras genom att biltrafiken minskar till förmån för resande med kollektivtrafik och cykel. Resurshushållningen i Göteborg ska öka. Göteborgarna vill ha en ren och trygg stad, därför ska nedskräpningen i Göteborg minska. El-effektiviteten ska öka. Förbrukningen av fossila bränslen ska minska. Många människor söker bostad, därför ska det byggas 2 000 nya bostäder under 2011. Rekryteringar till kommunens verksamheter på alla nivåer ska bidra till en bättre spegling av befolkningsstrukturen i Göteborg. Barn behöver social träning i pedagogisk miljö, därför ska det vara full behovstäckning i förskolan och i varje stadsdelsnämnd ska barn erbjudas plats i familjedaghem. Unga människor behöver en bra kunskapsgrund, därför ska andelen elever med godkända betyg öka. Barn och ungdomar behöver trygghet och en god arbetsmiljö i skolan, därför ska mobbningen minska. Äldre göteborgare inom stadens särskilda boenden behöver trygghet och påverkan över sin livssituation, därför ska de äldres inflytande över sin vardag öka. Andelen ungdomar i Göteborg som engagerar sig i föreningslivet och blir ledare ska öka. Barn och ungdomar behöver kulturell stimulans och möjligheter till eget skapande, därför ska alla barn och ungdomar i Göteborg mellan 6 och 19 år, förutom ordinarie undervisning, ges plats i kultur- och musikskolans verksam heter. Andelen miljömåltider som kommunen serverar ska öka. Den normala anställningsformen i Göteborg är heltid och tillsvidareanställning, därför ska ofrivilligt deltidsanställda inte förekomma. Andelen arbetad tid utförd av timavlönade ska minska. Inriktningar i budget 2011 Allmännyttan ska ha 1 000 bostäder i produktion under 2011. Alla stadens nämnder och styrelser ska arbeta med jämställdhetsintegrerad budget- och uppföljningsprocess. I prioriteringsanvisningarna, av särskilt angivna investeringsramar, ska prioritering också ske med inriktning mot tillgänglighetsanpassning. Vi ska säkerställa kompetens bland kökspersonal och bevara de mindre tillagningsköken där det är möjligt. Allt kött som upphandlas och serveras av kommunen ska vara ekologiskt. Det ska finnas jämställdhetsutbildad personal i alla förskolor och skolor, samt tillgång till genuspedagoger i verksamheten. Tillgång till barnomsorg på obekväm arbetstid ska finnas i alla stadsdelar. Detta är Framtidenkoncernen I 7
Marknad, fastigheter, hyresgäster och kunder Göteborg växer och behovet av fler bostäder är stort. Framtidenkoncernen äger ungefär hälften av alla hyresrätter i Göteborg. Mer än var fjärde göteborgare, eller drygt 133 000 personer, bor hos något av koncernens bostadsbolag.
Marknad Göteborgs utveckling under 2011 Göteborgs befolkning uppgick vid årets slut till cirka 520 000 personer. De senast åren har befolkningen ökat med mellan 6 000 och 7 000 personer per år, främst på grund av att antalet nyfödda barn är stort. Den goda konjunkturen under våren i Västra Götalandsregionen mattades av och under hösten 2011 befann sig näringslivet i en normalkonjunktur. Dämpningen märktes av i alla delar av regionen och i de flesta branscher, men hade vid årets slut ännu inte satt några spår i sysselsättningen. I december 2011 var 6,7 procent av befolkningen mellan 16 och 64 år i Göteborg anmälda till arbetsförmedlingen som arbetslösa eller i arbetsmarknadspolitiska program. Det motsvarar drygt 23 600 personer och är en minskning från föregående år med cirka 1 100 personer. Med Arbetsförmedlingens nya beräkningssätt registerbaserad arbetskraft, som relaterar arbetslösheten till arbetskraften och inte till befolkningen, var 9,3 procent arbetslösa eller i program i december 2011. Stor efterfrågan på bostäder Aktörer på bostadsmarknaden I Göteborg finns drygt 250 000 bostäder, varav cirka en femtedel är småhus och resten flerbostadshus. Flerbostadsmarknaden består av i stort sett lika delar kommunägda hyresrätter, privatägda hyresrätter samt bostadsrätter, men fördelningen varierar mellan stadens olika delar. Ägarna av fastigheter med hyreslägenheter delas in i kommunägda bolag, större privatägda bostadsföretag och institutioner samt mindre privatägda bostadsföretag och privatpersoner. Av de drygt 135 000 hyreslägenheterna i Göteborg äger Framtidenkoncernen mer än hälften. De största privata ägarna av hyresfastigheter är Stena Fastigheter med 8 800 lägenheter och Wallenstam med 3 000 lägenheter. I Göteborg finns också ett stort antal fastighetsägare med mindre bestånd som totalt omfattar 20 000 lägenheter. Tillskott av bostäder Bostadsbyggandet i Göteborg minskade något under året. 1 702 nya bostäder färdigställdes 2011 jämfört med 1 843 bostäder 2010. Av årets tillskott var 1 483 lägenheter nybyggda medan resterande tillkom genom ombyggnationer. Utfallet stämmer väl med prognosen vid årets början, som visade på ett beräknat tillskott på 1 700 nya bostäder. Marknadsandelar Hela bostadsmarknaden Göteborgs Stad 19 % 28 % Nyproduktionen fördelar sig på 280 småhus, 1 135 lägenheter i flerbostadshus (695 bostadsrätter och 440 hyresrätter) samt 68 gruppbostäder. Framtidenkoncernen har under året producerat 226 av hyresrätterna. Egnahemsbolaget har bidragit med 52 småhus med äganderätt och 13 bostadsrätter. Under 2011 har totalt 2 300 bostäder börjat byggas i Göteborg. Efterfrågan och bostadspriser Efterfrågan på bostäder, framför allt hyresrätter, har varit stor även under 2011. Förmedling av hyreslägenheter sker ofta genom Boplats Göteborg där fastighetsägare i Göteborgsområdet kan annonsera ut lediga lägenheter. Boplats ägs av Göteborgs Stad, de kommunala bostadsbolagen och de privata fastighetsägarna. Framtidenkoncernens bostadsföretag lämnar alla lediga lägenheter, efter internbyten, till Boplats för förmedling. Under 2011 utannonserades sammanlagt 8 855 lägenheter på Boplats, vilket är en minskning med 345 lägenheter jämfört med föregående år. Boplats hade vid årets slut mer än 126 000 registrerade sökande. Det är 18 500 fler än vid förra årsskiftet. Drygt 50 000 av de registrerade saknar eget kontrakt och nästan hälften av dessa bor kvar hos föräldrarna. Vakansgraden på hyreslägenheter i Göteborg är nästan obefintlig i alla stadsdelar. Efter flera år med stigande priser sjönk bostadspriserna något i landet som helhet under 2011. Priserna på villor i Storgöteborg hade i december 2011 minskat med i genomsnitt 4 procent jämfört med samma period 2010. Även bostadsrättspriserna i Storgöteborg sjönk 4 procent jämfört med december 2010. I Göteborg minskade priserna på bostadsrätter med i genomsnitt 5 procent. Positiv utveckling för lokaler I Göteborg finns cirka 5,2 miljoner kvm kontors- och butiksyta. Ungefär 850 000 kvm av kontorsytan är lokaliserad till Göteborgs centrala kontorsdistrikt, som består av Nordstaden, Inom Vallgraven, Lilla Bommen samt Kungsportsavenyn. Andra viktiga områden i centrala Göteborg är Norra Älvstranden och Gårda. Framtidenkoncernen är den största aktören på lokalmarknaden i Göteborg, men har en mindre del av sina kontors- och butikslokaler i de mest attraktiva lägena. Andra stora aktörer är Vasakronan, Wallenstam, Castellum, Diligentia och Platzer. Historiskt sett är hyresnivåerna för kontor i Göteborg mindre rörliga när konjunkturerna varierar, jämfört med Stockholm. Under året har utvecklingen på den kommersiella fastighetsmarknaden i Göteborg varit svagt positiv, både vad det gäller omsättning, vakanser och hyror. Andelen lediga kontorslokaler i Göteborgs mest centrala delar låg vid utgången av 2011 på cirka 6 procent och i stadens övriga delar på cirka 7 procent. Kommunägda hyresrätter 26 % Privatägda hyresrätter/övrigt 27 % Bostadsrätter Småhus, enskilda Stadens parkeringar Det finns ungefär 158 000 parkeringsplatser i Göteborg som kommunen ansvarar för. Trafikkontoret har hand om platserna som finns på gator och allmän plats och Framtidenkoncernen svarar för parkeringsplatser på tomtmark. Marknad, fastigheter, hyresgäster och kunder I 9
Koncernens fastigheter Framtidenkoncernen är en av landets största fastighetsägare. An talet lägenheter uppgår till drygt 70 000. Av totalt 5 miljoner kvm, upptar bostadsbeståndet 4,4 miljoner kvm och lokalerna 0,6 miljoner kvm. Bostädernas andel utgör 87 procent av ytan. Det beräknade hyresvärdet för 2012 uppgår till drygt 5 mdkr, varav bostäderna står för cirka 4,4 mdkr. Fastighetsbeståndet klassificeras efter en geografisk indelning i marknadslägen, A-, B- och C-lägen, beroende på hur attraktivt respektive läge uppfattas vara samt efter beståndets åldersfördel ning. En beskrivning av denna indelning och dess effekter på beståndets marknadsvärde återfinns i not 16, Förvaltningsfastig heter. Värderingsläge A1-A4 B1-B5 C1-C3 Angered Norra Hisingen Östra Göteborg Västra Hisingen Lundby Bostäderna MajornaLinné ÖrgryteHärlanda Västra Göteborg Askim-Frölunda-Högsbo Gö te bo rg heter och förvärvat nybyggda lägenheter med en högre hyresnivå samt att de årliga hyresförhandlingarna förväntas ge en ökning. Dessutom genomförs ombyggnader i enstaka fastigheter som höjer hyresnivån. I C-lägen är hyran relativt opåverkad av byggnader nas värdeår. Mest påverkar värdeåret hyran i A-lägen. En orsak är att koncernens nyproduktion med relativt höga hyror finns i Alägen. Vä s tra Hi sin No rra Centrum As k im Vä s ge n n y tra Hi sin ge db Lu n ge re d An bo ög s -H da -F rö lun ag öt e bo rg Koncernens lägenheter finns i praktiskt taget alla stadsdelar och har olika karaktär beroende på under vilken period de byggdes. Vid slutet av 2011 fanns inom koncernen totalt 70 084 lägen heter, vilket är 477 fler än vid föregående årsskifte. Flest lägenhe ter har Framtidenkoncernen i Majorna-Linné, Centrum, Korte dala (del av Östra Göteborg), Gunnared (del av Angered) och Biskopsgården (del av Västra Hisingen). Här finns sammantaget drygt 50 procent av koncernens bestånd. Av koncernens totala bostadsyta finns 35 procent i A-lägen, 41 procent i B-lägen och 24 procent i C-lägen. En stor andel av bostadsytan finns i B-lägen inom värde årskategorin 1960-69. Det handlar ofta om stora förvaltningsen heter i satellitområden utanför stadskärnan, som är relativt att raktiva och har prisvärda hyresnivåer. I takt med att ombyggnader och renoveringar görs stiger värdeåret. Genomsnittligt värdeår Privat vid års skiftet var 1975 (1974). De flesta lägenheterna består av 2 rum och kökframtiden (43 procent), en andel som varit konstant under många år. Den genomsnittliga lägenheten i koncernen är 63 kvm med en beräknad hyresnivå för 2012 på 978 kr/kvm och år. Koncer nens genomsnittliga hyra ökar med 3,1 procent jämfört med 2011. Ökningen beror på att koncernen både har byggt nya lägen Bruttointäkt för 2012 per intäktsslag 9% 4% Marknadsandel* Antal lägenheter 25 000 Lägenheter 87 % 35 % 24 % 20 000 ru rn m al kim tr in -F a G né ö rö lun teb da org -H ög sb An o ge re d Vä Lu str nd a H by No isin rra ge n Vä His ing str a G en öt eb or g da nt lan ajo Ös M As Ör Ce är yte -H Fordonsplatser gr Lokaler Lägenheter i koncernen C-location 10 I Marknad, fastigheter, hyresgäster och kunder Övriga fastighetsägare * Med marknadsandel avses koncernens lägenheter i förhållande till det totala antalet hyresrätter i respektive område. A-läge Ör 41 % 0 Bostäder gr yte 5 000 B-läge C-läge ru nt M a da lan är -H 34% Ce 10 000 m 15 000 esidential r location ation Bostadsyta per marknadsläge
Fördelning av koncernens lägenhetsbestånd i stadsdelarna i procent samt genomsnittlig bruttohyra i stadsdelarnas primärområden NORRA HISINGEN 6 % ANGERED 15 % ÖSTRA GÖTEBORG 14 % GÖTEBORG VÄSTRA HISINGEN 9 % VÄSTRA GÖTEBORG 3 % LUNDBY 7 % CENTRUM 11 % MAJORNA- LINNÉ 16 % ÖRGRYTE-HÄRLANDA 7 % Bruttohyra 2012, kr/kvm >1 100 kr/kvm ASKIM-FRÖLUNDA-HÖGSBO 11 % 1 050 1 099 kr/kvm 1 000 1 049 kr/kvm 950 999 kr/kvm 900 949 kr/kvm <900 kr/kvm 50 % Apartment stock compo 16 % 14 12 Andel bostadsyta fördelad på ålder och marknadsläge Housing rent per age and location category 10 1,400 SEK/m 2 per year 1,200 8 1,000 6 4 800 2 600 0 400 200 0 A-läge B-läge C-läge <1970 1970-1990 <1950 1950-1959 1960-1969 1970-1979 1980-1989 1990-1999 >2000 Värdeår >1990 40 Residential floor space divided according to age and location Lägenhetssammansättning Hyra efter ålder och marknadsläge 30 16 % 50 % 16 1 400 kr/kvm/år 14 14 20 40 12 1 200 12 10 1 000 10 10 30 8 8 800 20 6 6 600 0 One Two 4 4 400 room rooms 10 2 and a and a 2 200 kitchen kitchen 0 Value year 0 0 0 1 rok 2 rok 3 rok 4 rok 5 rok <1970 1970-1990 >1990 A-location <1949 1950-1959 1960-1969 1970-1979 1980-1989 1990-1999 2000-2009 A-läge B-läge C-läge B-location C-location Three room and a kitche <1949 A-location B-location 1950-1959 1960-1969 1970-1979 1980-1989 1990-1999 2000-2009 C-location Marknad, fastigheter, hyresgäster och kunder I 11
Lokalerna Koncernen äger och förvaltar sammanlagt nästan 558 000 kvm lokalyta. Lokalerna är komplement till koncernens bostadsbestånd. Huvuddelen av lokalytan, 318 000 kvm, ägs av bostadsföretagen och är i allmänhet lokaliserade i eller nära bostadsfastigheterna. Resterande 241 000 kvm är renodlade lokalfastigheter. De består av attraktiva innerstadsfastigheter, idrotts arenorna Scandinavium och Frölundaborg, vårdcentraler, bostads nära köpcentrum och stadsdelstorg av varierande storlek. Selma Lagerlöfs Torg och Vårväderstorget är två av de större torgen. 20 % Lokalyta per läge 40 % Göteborgs Stad är den största hyresgästen genom dess förvaltningar och bolag som hyr större delen av kontorslokalerna. Det staden hyr utgör 26 procent av koncernens kommersiella yta och 27 procent av bruttohyran. Näst största hyresgäst är Got Event som hyr 26 procent av ytan och står för 4 procent av hyresintäkterna. Got Event är ett av Göteborgs Stads bolag och driver koncernens två arenor, Scandinavium och Frölundaborg. Andra stora hyresgäster är Västra Götalandsregionen, Ica och Axfood. Den genomsnittliga kontraktslängden är 2 år och 9 månader. Parkeringar Framtidenkoncernen förvaltar nästan 48 000 parkeringsplatser, varav cirka 6 000 i centrala staden. Vidare sköter verksamheten genom arrendeavtal skyltsättning, övervakning och handläggning av kontrollavgifter på ytterligare drygt 95 000 parkeringsplatser. En del av platserna finns i de 32 parkeringsanläggningar som koncernen driver. Fyra av anläggningarna innehåller även kontors- och butikslokaler på närmare 20 000 kvm. 40 % A-läge B-läge C-läge Användning Yta % Årshyra, mnkr Kr/kvm Vakans, %* Butik 123 553 22 139 1 128 7,3 Fritid, samlingslokal Marknadsandelar Hela bostads- 109 195 20 70 641 3,1 Marknadsandelar marknaden Hela bostads- Göteborgs Stad marknaden Industri, verkstad Göteborgs Stad 3 544 1 2 684 19,9 Kontor 141 891 25 132 928 9,9 Lager 22 477 4 9 381 24,8 Restaurang 7 611 1 9 1 202 0,0 Utbildning, vård, omsorg 89 797 16 81 906 1,5 Övrigt 59 892 11 43 723 25,0 Totalt 557 960 100 486 871 8,8 * Andel vakant yta vid årsskiftet. I hyran ingår värme och årlig debitering för ombyggnadstillägg i det fall att fastighetsägaren har bekostat en ombyggnad för hyresgästen. 12 I Marknad, fastigheter, hyresgäster och kunder
Resultatanalys Nedan redovisas utfallet för koncernens fem bostadsföretag samt för hela koncernen. Redovisningen presenteras i kr/kvm och baseras på Årsredovisningslagen och Redovisningsrådets Rekommendationer. Koncernredovisningen är upprättad enligt IFRS. Den mest väsentliga skillnaden är att förvaltningsfastigheterna tas upp till verkligt värde i balansräkningen, där underhåll betraktas som värdebevarande och därmed bokförs som investering. Enligt Årsredovisningslagen belastar underhållet resultatet. Koncernens bostadsföretag A-läge B-läge C-läge Bostadsföretag totalt Koncernen totalt Bruttointäkt lägenheter 1 050 951 804 950 949 Bruttointäkt lokaler 920 711 616 791 770 Bruttointäkt 1 071 971 826 973 981 Hyresbortfall outhyrt och avställt 8 14 9 11 12 Hyresbortfall rabatter m.m. 11 12 10 11 11 Totalt hyresbortfall 19 26 20 22 23 Nettointäkt lägenheter 1 036 935 793 936 935 Nettointäkt lokaler 880 614 525 722 710 Nettointäkter totalt 1 051 946 807 951 958 Övriga förvaltningsintäkter 4 4 10 6 42 Summa nettointäkter totalt 1 055 950 817 956 1 000 Värme 100 105 106 104 101 Vatten 26 30 34 30 29 El 29 29 40 32 33 Renhållning 24 24 25 24 25 Fastighetsskötsel 81 93 100 90 91 Reparationer och löpande underhåll 45 44 49 46 45 Driftsadministration 64 62 66 64 77 Övriga driftskostnader 23 18 28 22 33 Total driftskostnad 392 406 448 411 435 Underhållskostnader 189 233 233 218 219 varav utökat underhåll 75 Fastighetsavgift/fastighetsskatt 25 22 19 22 24 Summa totala kostnader 605 662 700 651 678 Driftsöverskott 450 288 117 306 343 Bostadsyta, kvm tusental 1 548 1 844 1 050 4 442 4 442 Lokalyta, kvm tusental 149 116 53 318 558 Bostadslägenheter, antal 24 797 30 305 14 982 70 084 70 084 Marknadsvärde, mnkr 31 371 19 787 5 523 56 681 58 850 I de totala intäkterna och i det totala hyresbortfallet ingår fordonsplatser. Av hyresbortfall avställt och outhyrt är 4 kr/kvm att hänföra till lägenheter (3 kr i A-läge, 5 kr i B-läge och 2 kr i C-läge). Av hyresbortfall rabatter m.m. är 4 kr/kvm hänförligt till lägenheter (4 kr i A-läge, 5 kr i B-läge och 5 kr i C-läge). Marknad, fastigheter, hyresgäster och kunder I 13
Hyresgäster och kunder Tillgänglighet, närhet, inflytande och trygghet är nyckelord i bolagens arbete med hyresgäster och kunder. De ska lätt komma i kontakt med sin hyresvärd, ha möjlighet att påverka sin boendemiljö och känna sig trygga. Bolagen har olika strategier och arbetssätt, men det övergripande målet är att erbjuda attraktiva bostäder, lokaler och miljöer där människor trivs. Under året har styrelsen beslutat om koncerngemensamma uthyrningspolicies för bostäder respektive kommersiella lokaler. De nya reglerna träder i kraft 14 maj 2012. I koncernens drygt 70 000 lägenheter bor omkring en fjärdedel av Göteborgs befolkning. De senaste åren har mellan 12 och 14 procent av hushållen flyttat från eller bytt bostad inom koncernens bestånd varje år. Under 2011 fick 8 781 hushåll (8 827) en ny bostad i något av koncernens bostadsföretag. Ny kundundersökning 2012 Personalen får genom sina dagliga kontakter med hyresgäster och kunder kunskap om deras önskemål och förväntningar och hur de uppfattar bolagens tjänster. Denna kunskap kompletteras med kundenkäter som ger goda möjligheter att analysera förbättringsområden och behov. Kundundersökningarna, som genomfördes första gången 1997, har under flera år visat att hyresgästerna tycker att koncernens verksamhet, bostäder och lokaler håller en god kvalitet. Kundundersökningarna ger också svar på hur hyresgästerna värderar stadsdelstorgen, vilket har stor betydelse för verksamhetsplanering och torgutveckling. Parkeringsbolaget genomför undersökningar bland sina parkeringskunder. Kundundersökningar görs även av GöteborgsLokaler, Egnahemsbolaget och Störningsjouren. Under 2011 har ingen gemensam kundundersökning genomförts. En ny enkät och nytt analysverktyg ska upphandlas under 2012. Inflytande på många olika sätt Framtidenkoncernen lägger stort fokus på hyresgästernas inflytande över sin bostad och dess närmaste omgivning. Bolagen arbetar aktivt för att öka samverkan och delaktighet både vid ombyggnad och förändringsarbete samt i det dagliga förvaltningsarbetet. Inflytande handlar också om att utveckla hyresrätten i linje med nuvarande och framtida hyresgästers behov. I bolagen pågår åtskilliga projekt och aktiviteter för att skapa plattformar för ökat inflytande. Ett exempel är att man bjuder in hyresgästerna till dialog vid långsiktiga satsningar och förändringar. Ett annat är att man uppmuntrar hyresgästerna att ta aktiv del i gårdsföreningar med olika inriktningar. Dessutom utvecklas informationen på hemsidor och via andra kanaler för att i ett tidigt skede nå hyresgästerna och vara öppen för synpunkter och idéer. Fokus på trygghet och säkerhet Frågor som rör trygghet och säkerhet är i fokus för alla bolag inom koncernen. Den fysiska miljön ute och inne, förnyelse av belysning, utemiljö, trygghetsvandringar med boende och samverkansparter är viktiga delar i arbetet, liksom fungerande skalskydd, säkerhetsdörrar, låssystem och bokning av tvättstugor. Ett årligt pris för Ökad trygghet & säkerhet uppmärksammar goda exempel, ökar intresset för trygghets- och säkerhetsarbete och därmed samverkan inom koncernen. Årets pristagare var Salma Nazzal på Gårdstensbostäder och Krax Haake på Bostadsbolaget. De uppmärksammades för sitt arbete med att skapa sysselsättning och engagemang hos hyresgästerna, vilket i sin tur främjar trygghet och säkerhet. Koncernens dotterbolag Störningsjouren erbjuder fastighetsägare och bostadsrättsföreningar hjälp att hantera störningar på främst kvälls- och nattetid. Dessutom anlitas Störningsjouren av stadsdelsförvaltningar för att göra tillsyner som en del i det förebyggande arbetet. Miljöengagerade hyresgäster Alla påverkar vi vår miljö beroende på hur vi bor, arbetar, reser och handlar. Därför ska koncernen skapa förutsättningar för, främja och uppmuntra hyresgäster till att vara miljö- och energimedvetna. Bolagen erbjuder bland annat miljöutbildningar, har uppsökande miljövärdar, ordnar planteringsdagar och informationskampanjer. Socialt ansvar Koncernens ska bidra Avflyttning till den sociala dimensionen genom att aktivt arbeta för ökad integration, mindre segregering och ökad Omflyttning välfärd i de bostadsområden där sådana behov finns. Detta arbete sker ofta i samverkan med andra. Transfers and removals Om- och avflyttning 16 % 12 8 4 0 2007 2008 2009 2010 Omflyttning Avflyttning 2011 16 % Drygt 133 000 personer bor i något av koncernens bostadsbolag. Här bor fler barn och ungdomar (0-17 år), 20 procent, 12 jämfört med genomsnittet för boende i privata hyresrätter, som är 15 procent. Koncernen har också en större etnisk mångfald 8 och cirka 48 procent av hyresgästerna har utländsk bakgrund. Det kan jämföras med 33 procent av de som bor i privata 4 hyresrätter. Inkomsterna är lägre och det bor i genomsnitt fler stora barnfamiljer i koncernens bostadsbolag än i de privata. 0 2006 2007 2008 2009 2010 Transfers Removals Om- och avflyttning % 14 I Marknad, fastigheter, hyresgäster och kunder
Under många år har koncernen arbetat för att på olika sätt bidra till ökad sysselsättning, både för ungdomar och vuxna. Tanken är att hitta nya vägar och samarbetsformer för att bidra till och skapa sysselsättningstillfällen i bostadsområdena. En viktig del är också sommar- och feriejobb för ungdomar som under sommaren 2011 uppgick till cirka 600 jobb. Det är ett sätt att både engagera ungdomar som bor i bostadsområdena och erbjuda sysselsättning som ger erfarenhet inför framtiden. Exempelvis har Gårdstensbostäder, i samverkan med företag och Göteborgs Stad, under året förmedlat 164 arbetstillfällen av olika omfattning till arbetssökande i Gårdsten. Utöver de insatser som görs av bolagen pågår ett antal koncerngemensamma insatser: Framtidens Yrkesskola. 2009 startade skolan som vänder sig främst till ungdomar som inte har godkända betyg från grundskolan. Samarbetspartners är Utbildningsförvaltningen, Stena Fastigheter och Wallenstam. Bostadsbolagen bidrar med praktikplatser till eleverna. 15-25 Värdskapet. Tillsammans med Göteborg & Co och Göteborgs Stad deltar koncernens bolag i ett projekt som vänder sig till ungdomar i åldern 15-25 år, i första hand boende i koncernens bostadsområden. Projektet bygger en volontärpool av ungdomar som får utbildning för att kunna agera som värdar. Dessa ges möjlighet att vara volontärer vid olika evenemang i staden vilket ger erfarenhet, kunskap och meriter som kan användas som referenser när de söker arbete. Cirka 200 ungdomar deltog under året. Praktikanter och traineer. Bolagen tar löpande emot olika praktikanter och traineer. Detta gäller i första hand elever som kommer från Lindholmens Tekniska Gymnasium (fastighetsvärd/fastighetstekniker), Fastighetsakademin (fastighetsförvaltare och teknisk förvaltare) samt gymnasieskolans naturbruksprogram (miljövärd). Samverkan om bostadsförsörjning Koncernen ingår i Göteborgs Stads ledningsgrupp för bostadsförsörjning, tillsammans med berörda förvaltningar och bolag, som hanterar bostadsfrågor till hushåll som av sociala eller medicinska skäl är utanför den ordinarie bostadsmarknaden. Ledningsgruppen har också i uppgift att ta fram en handlingsplan som bidrar till effektivare processer när det gäller utbyggnad av bostäder med särskild service. Bostäder för personer med särskilda behov Personer som av medicinska och/eller sociala skäl har svårt att skaffa sig en bostad på egen hand kan få hjälp av Göteborgs Stad. Sedan flera år tillbaka finns ett samarbetsavtal mellan bostadsmarknadens parter och kommunen om att skaffa fram bostäder till dessa hushåll. Stadens Fastighetskontor har i uppdrag att samordna avtalet och engagera de privata fastighetsägarna. Även personer som på grund av psykiska, fysiska eller intellektuella funktionsnedsättningar behöver särskilt stöd ska ha möjlighet att få en lägenhet. I samarbete med stadsdelarna och Fastighetskontoret arbetar koncernen för att öka den målgruppens tillgång till lägenheter. Koncernens bostadsföretag lämnade under året sammanlagt 277 (258) lägenheter till Fastighetskontoret för dessa grupper, varav 26 (29) var avsedda för personer med funktionsnedsättningar. För 2012 har koncernen förbundit sig till att leverera upp till 310 lägenheter till Fastighetskontoret. Vid årsskiftet hade koncernen 102 lägenheter uthyrda till olika frivilligorganisationer som också arbetar med boendesocialt utsatta grupper. Boende för äldre Äldre ska ha möjlighet att bo kvar i sin ursprungliga bostad eller boendemiljö, vilket ställer särskilda krav vid planering av offentliga miljöer och bostadsområden och vid om- eller nybyggnad. Koncernen deltar i olika projekt som utvecklar teknikstöd som kan underlätta vardagen samt öka tryggheten och självständigheten för äldre som bor i egen lägenhet. Lägenheter som är tillgänglighetsanpassade enligt Göteborgs Stads norm ska märkas och marknadsföras på Boplats Göteborg. För närvarande finns det drygt 8 000 T-märkta lägenheter i koncernen. Koncernen ingår i en arbetsgrupp för utveckling och planering av mellanboendeformer för äldre i Göteborgs Stad. Mellanboende är bostäder i det ordinarie bostadsbeståndet som är tillgängliga utan behovsprövning enligt socialtjänstlagen. Mellan boendeformer omfattar trygghetsboende, seniorboende och gemenskapsboende. Målsättningen är att cirka 300-400 mellanboenden ska finnas planerade om ett par år varav cirka 25 procent i nyproduktion. Öppet bredbandsnät i alla fastigheter Koncernens bredbandsnät, Framtidens Bredband, är ett öppet fiberbaserat bredbandsnät där det råder full konkurrens mellan olika tjänsteleverantörer för internet, telefoni och tv. Från start är det, för hyresgästen, möjligt att teckna internetabonnemang med en hastighet upp till 1 000 Mb per sekund. Vid årsskiftet fanns fem konkurrerande leverantörer av triple-play (TV, bredband och telefoni) i nätet och prisnivån hör till de absolut lägsta i landet. Bredbandet kommer också att möta de allt högre kraven på kommunikation inom till exempel undervisning, samhällstjänster, vård och omsorg, e-handel och underhållning. Dessutom kommer det utbyggda bredbandsnät att utgöra en intressant plattform för olika former av tjänsteutveckling. Koncernens samtliga lägenheter och lokaler omfattas av bredbandsutbyggnaden som sker i högt tempo. Under sista halvåret 2011 installerades utrustning för bredband i cirka 1 000 lägenheter per vecka. Det höga tempot och de stora volymerna ställer stora krav på organisationen. Alla delar, från projektering, upphandling och byggledning till förvaltning, har fungerat på ett utmärkt sätt. Vid årsskiftet var drygt 24 000 lägenheter anslutna. Under 2012 och fram till januari 2013 kommer ytterligare cirka 40 000 lägenheter och lokaler att anslutas. Tillsammans med det tidigare pilotprojektet i Kortedala är därmed hela bredbandsutbyggnaden klar. Marknad, fastigheter, hyresgäster och kunder I 15
Utveckling av fastigheterna Att underhålla befintligt fastighetsbestånd och bygga nytt är Framtidenkoncernens kärnverksamhet. Ambitionen är att ha minst 600 inflyttningsklara hyresrätter och 150 bostadsrätter eller egna hem varje år. En förutsättning är dock större tilldelning av mark och fler antagna detaljplaner. 16 I Utveckling av fastigheter
Nyproduktion Under en lång tid har det byggts för få bostäder i Göteborg och idag råder bostadsbrist. Att skapa fler nya bostäder och öka tempot i bostadsbyggandet är en av koncernens viktigaste uppgifter. Ambitionen var att under 2011 ha 1 000 hyresrätter i produktion och att 600 hyresrätter samt 150 bostäder med eget ägande eller bostadsrätt skulle bli inflyttningsklara. Koncernen nådde inte målen och orsaken är brist på byggklar mark. Från ansökan om markanvisning till lagakraftvunnet bygglov tar det cirka 6-8 år i Göteborg. För få markanvisningar Framtidenkoncernen har ingen portfölj med byggklar mark utan söker löpande markanvisningar hos Göteborgs Stad, som är den absolut största markägaren i kommunen. Under de senaste tio åren har Framtidenkoncernen ansökt om mark för att få bygga över 24 000 bostäder, varav cirka 22 200 hyresrätter och 2 500 bostadsrätter och egna hem. Under samma period har koncernen tilldelats mark för knappt 2 000 hyresrätter samt 700 bostadsrätter och egna hem. 2010 markanvisades för totalt 1 460 hyreslägenheter i Göteborg. Av dessa fick Framtidenkoncernen 770. Under 2011 fick koncernen markanvisning för 100 hyresrätter och 50 egna hem. Tilldelningen är för liten för att nå målen för nyproduktion. Koncernen har dock fått möjlighet att ta över projekt som Älvstranden Utveckling arbetat fram, till exempel 200 hyresrätter i Kvillebäcken och 86 hyresrätter i Dockhuset på Norra Älvstranden. Förtätning och kompletteringsbebyggelse Koncernen har möjlighet att bygga på egen mark genom att förtäta i befintliga bostadsområden. Många projekt som koncernen har och har haft under de senaste åren är just förtätningsprojekt i befintliga områden, till exempel Dirigentgatan i Kaverös och Riksdalersgatan i Högsbo. I dagsläget arbetar koncernen med ett flertal förtätningsprojekt, till exempel att bygga på parkeringsdäck, lokalfastigheter och bostadsfastigheter i Guldheden, Järnbrott, Backa, Krokslätt, Centrum och Torpa. Framtida förtätningsprojekt kan ge flera hundra nya bostäder. Bolagen försöker också kompletteringsbygga i anslutning till sina fastigheter. Kompletteringsbebyggelse är positivt ur många aspekter. Infrastrukturen fungerar oftast bra, markkostnaderna är begränsade och det skapar ett mer tillgängligt boende med hiss som gör det möjligt för äldre och rörelsehindrade att bo kvar i området. Det finns pågående projekt i olika faser i bland annat Backa och Guldheden. Kompletteringsbebyggelse är oftast mindre projekt som vanligtvis ger högre byggkostnader per lägenhetsyta jämfört med större projekt. Småskaliga projekt gör det också möjligt för mindre byggentreprenörer att lämna anbud. Färdigställda projekt 2011 Antalet färdigställda hyresrätter inom koncernen uppgick 2011 till 226 (257), varav 59 i Akterhuset på Eriksberg, 135 i Venus i Gårda, 20 på Glasmästaregatan i Krokslätt samt 12 på Riksdalersgatan i Högsbo. Dessutom blev 72 (89) bostäder med äganderätt klara under året, varav 33 på Aröds Äng i Norra Hisingen, fem i Elinsberg och fem i Ekvatorn i Torslanda, fem på Kryddhyllan i Angered samt 24 på Ängås gård i Västra Frölunda. Bostäder under produktion Under året har koncernen haft en produktion igång av 876 hyresrätter och 175 bostadsrätter och egna hem. Under året har bland annat Kvillebäcken, Dockhuset, Nordåsgatan och Riksdalersgatan byggstartats. Nyproduktionsprojekt 2011 Nedan presenteras en del av den nyproduktion som har pågått under 2011. Riksdalersgatan. Familjebostäders projekt omfattar 99 lägenheter varav tolv rökfria i två punkthus om fem respektive elva våningar samt ett lamellhus med 4-8 våningar. Projektets miljömål formuleras i ett eget miljöprogram utifrån Göteborgs Stads Miljöanpassat byggande och nordisk miljömärkning Svanen. Inflyttning påbörjades 31 augusti 2011. Kvillebäcken. Infrastrukturarbetena i området påbörjades 2010 och bostäderna började byggas första halvåret 2011. Bostadsbolaget har genom förvärv av byggrätter av Älvstranden Utveckling AB möjlighet att bygga cirka 200 hyresrätter. Första etappen med 104 lägenheter startade i augusti 2011. Första inflyttning beräknas ske 2013. Husen miljöcertifieras enligt Svensk Miljöbyggnad, nivå Silver. Dockhuset. Bostadsbolaget fick möjlighet att ta över och bygga Dockhuset i Västra Eriksberg. Dockhuset består av två byggkroppar på den västra sidan av dockan och omfattar 86 lägenheter och två lokaler. Husen är mellan sju och nio våningar höga och byggstart var i januari 2011. Hälften av de nya lägenheterna i projekt Dockhuset är helt rökfria. Inflyttning är beräknad till hösten 2012. Nordåsgatan. På Nordåsgatan i Strömmensberg bygger Poseidon 64 lägenheter i två punkthus med nio våningar. Merparten av lägenheterna är små och tänkta för framför allt ung domar. Sju av lägenheterna är reserverade för stadsdelsnämnden och ska bli bostäder och en gemensam lokal för personer med funktionsnedsättningar. Inflyttning är beräknad till våren 2013. Ängås. Här byggs 24 parhus i två plan med äganderätt, 19 enplans radhus i en bostadsrättsförening för 55+ och en gruppbostad med sju bostäder. Inflyttning startade hösten 2011 och hela området är klart under våren 2012. Egnahemsbolaget har fått bidrag från Klimatinvesteringsprogrammet för att bebygga området med lågenergihus. Pågående planer för koncernen På stadsbyggnadskontoret pågår idag planarbete för koncernens räkning för 1 949 bostäder, varav 1 532 hyresrätter och 417 bostadsrätter och egna hem. Detaljplaner för endast 30 hyresrätter i koncernens projekt vann laga kraft under 2011. Året före blev detaljplaner för 220 hyresrätter lagakraftvunna och året dessförinnan bara 60. Vår bedömning är att koncernen inte kan nå målet med 600 hyresrätter och 150 egna hem klara för inflyttning per år de närmaste åren. Utveckling av fastigheterna I 17
Investeringar i befintliga fastigheter En stor andel av koncernens fastigheter är byggda under perioden 1950-1975 och behovet av stora underhållsåtgärder kräver prioriteringar. Varje gång en större renovering ska göras utreds möjligheten att utföra energibesparande åtgärder. Fokus ligger på stambyten, klimatskal och tekniska installationer. Under 2011 har underhåll och investeringar gjorts för i genomsnitt 343 kr/kvm med fokus på klimatskal och avloppsstammar och badrum. Större projekt Glasmästaregatan i Krokslätt Poseidon har under året påbörjat en stor upprustning och påbyggnad på Glasmästaregatan i Krokslätt. Totalt renoveras 160 lägenheter med avseende på kök, badrum, ventilation, tvättstugor och utvändig mark. Byggnaderna som uppfördes på 1960-talet tilläggsisoleras och putsas samt förses med nya fönster. Dessutom tillskapas 112 nya smålägenheter genom påbyggnad av befintliga huskroppar. Balladgatan i Brunnsbo I Brunnsbo renoverar Poseidon klimatskal vilket berör 352 lägenheter. Fasader, fönster, tak och takavvattning ska åtgärdas. Dessutom genomförs energibesparande åtgärder som till exempel tilläggsisolering av fasaderna och byte av fönster. Backa Södra Backa Röd är Poseidons och Göteborgs största bostadsområde från miljonprogrammet med totalt 1 567 lägenheter. Området byggdes 1969-1971. Projektet Backa Södra är den fjärde etappen i det stora upprustningsprogrammet som har pågått under flera år. Hittills har 524 lägenheter renoverats och i denna etapp åtgärdas ytterligare 224 lägenheter, där fokus främst ligger på de invändiga behoven. Badrum, kök, el och ventilation kommer främst att uppgraderas. Poseidons ambition med Backa Röd är att differentiera området både vad gäller gestaltning, upprustning och hyra. Södra Biskopsgården Bostadsbolagets område i Södra Biskopsgården tillkom under senare delen av 1950-talet och är ett bra exempel på det som ibland kallas folkhemmets bostäder. Upprustningen av Södra Biskopsgården har pågått sedan 2004 och förväntas vara klar 2013. När allt är klart kommer 516 lägenheter att ha totalrenoverats avseende kök, badrum, el, ventilation, fönster och vissa fasader samt vissa markanläggningar. 340 320 300 280 Investeringar i befintliga fastigheter 360 kr/kvm 2007 2008 2009 2010 2011 2 500 mnkr 2 000 1 500 1 000 500 0 Investeringar 2005 2006 2007 Investments 2,500 SEK m 2,000 1,500 1,000 500 0 2006 2007 2008 2009 2010 Investeringar 18 I Utveckling av fastigheterna 2 000 mnkr 1 800 1 600 1 400 1 200 1 000 800 600 400 200 0 2007 2006 2005 2004 2003
Hållbarhet och miljö Systematiskt och utifrån en helhetssyn arbetar koncernens bolag för att minska påverkan på miljön och uppnå balans mellan miljö, människa, produktion och färdig produkt. Detta gäller oavsett vilken roll vi har som hyresvärd, kund, fastighetsägare, byggherre eller arbetsgivare. Utveckling av fastigheterna I 19
Nyckeltal för hållbar energianvändning Gemensamma nyckeltal för miljö och energi ska spegla trender i den miljöpåverkan bolagen har. Nyckeltalen är mätbara och påverkbara. De ska användas i miljöarbetet för att följa resultat och måluppfyllelse över tid samt skapa underlag för jämförelse mellan olika företag i branschen. Nedan redovisas resultatet av några av koncernens nyckeltal. Fjärrvärme för uppvärmning och varmvatten Energianvändningen varierar stort mellan fastigheterna i koncernen, bland annat beroende på geografiskt läge, ålder och prestanda samt sammansättning av hyresgäster. Den genomsnittliga normalårskorrigerade förbrukningen 1 är 161 kwh/kvm total BOA+LOA (boyta + lokalyta). Det är en ökning med 8 kwh/kvm från föregående år. Ökningen beror huvudsakligen på själva korrigeringsmetoden, som under extrema år (som det ovanligt kalla 2010 och ovanligt varma 2011) kan bli missvisande. Den verkliga förbrukningen har i motsats till ovan minskat avsevärt. Energin till värme och varmvatten kommer till övervägande delen från fjärrvärme. Cirka 30 procent av fjärrvärmeförbrukningen går till uppvärmning av varmvatten. Den verkliga fjärrvärmeanvändningen, då ingen hänsyn tas till varmare eller kallare perioder, uppgick 2011 till 705 MWh. Framtidenkoncernen bearbetar fjärrvärmeleverantören för att en mer miljöanpassad fjärrvärme ska levereras till koncernens hela bestånd. Bolagen har datoriserad fastighetsövervakning och styrsystem samt energijägare som med sin spetskompetens metodiskt optimerar och effektiviserar energianvändningen. Det krävs långsiktiga energiinvesteringar som är samordnade med andra åtgärder för att lyckas. Trenden över tid visar på minskad energiförbrukning. Fastighetsel och el för uppvärmning (värmepumpar) Elförbrukningen har minskat över tid och 2011 var den 25 kwh/kvm, vilket är på ungefär samma nivå som 2010. Koncernens totala elförbrukning uppgick 2011 till 125 390 000 kwh. I princip all el som tidigare debiterades hyresgästerna kollektivt är konverterad till individuell mätning och debitering (IMD). Endast ett fåtal lägenheter värms upp med direktverkande el. Framtidenkoncernen köper endast förnyelsebar el från vind- och vattenkraft för att minska klimatpåverkan. På några fastigheter finns anläggningar med solceller för produktion av el. Göteborgs största solcellsanläggning finns i koncernen, på Hjällbo Lillgata, med en produktion på cirka 90 000 kwh per år. Arbetet för att öka trygghet och trivsel genom mer belysning både utomhus och i gemensamma utrymmen, installation av portlås och hissar, motverkar målet att minska elanvändningen. Även arbetet med att förbättra inomhusklimat och minska uppvärmningsbehov genom att konvertera självdragsventilation till mekanisk ventilation påverkar elförbrukningen negativt, men inte nödvändigtvis den totala energianvändningen. Uppvärmning med olja 29 av koncernens lägenheter värms upp med olja. Orsaken är att det i dagsläget inte finns fjärrvärme i området. Verklig oljeförbrukning under året uppgick till 36 m 3. Oförändrad vattenförbrukning Vattenförbrukningen är i princip oförändrad för koncernen och ligger på cirka 1,8 m 3 /kvm boarea eller 124 m 3 per lägenhet. Förbrukningen är något högre än genomsnittet i Sverige. Orsaken är troligtvis att antalet boende per lägenhetsyta är större än genomsnittet. Den årliga vattenförbrukningen uppgår till 8 802 000 m 3. Sverige har ingen brist på vatten, men rening och omhändertagandet av smutsigt vatten kräver energi och andra resurser. Därför ska vi minska vattenförbrukningen. Arbetet med att hålla nere förbrukningen sker främst genom att utrustning som sparar på vattenmängderna successivt sätts in i fastigheterna, till exempel vattensnåla toaletter och tvättmaskiner. Ett ändrat beteende är nödvändigt för att ytterligare spara på vattnet. Ett antal fastigheter har individuell mätning av varmvattenförbrukningen. Det gör det möjligt för hyresgästerna att följa upp sina respektive förbrukningar och kostnader. Alla vattenmätare har fjärravläsning, vilket innebär betydligt bättre möjligheter till analys och snabbare åtgärder vid exempelvis vattenläckor. Property electricity Fjärrvärme normalårskorrigerad förbrukning District heating adjusted Förbrukning av fastighetsel 28 kwh/m use Vattenförbrukning 2 for a normal year 180 kwh/kvm 28 kwh/kvm 180 kwh/m 2 26 2,0 m 3 /kvm 160 140 120 100 2007 2008 2009 2010 2011 26 24 22 20 18 16 2007 2008 kwh/kvm 160 140 120 2009 2010 2011* 100 Exkl hyresgästel* 2006 2007 24 1,9 22 1,8 20 1,7 18 1,6 16 1,5 2006 2007 2007 2008 2008 2009 2010 2008 2009 2010 2009 2011 2010 1 Temperaturen varierar med köldknäppar och värmeböljor och därmed varierar också energianvändningen för uppvärmning. Normalårskorrigering gör värmeanvändning i byggnader jämförbar över tid. 20 I Hållbarhet och miljö