ÅRSREDOVISNING 2012 HSB BRF BJÖRKNÄS Hemsida: www.hsb.se/cvarmland/bjorknas
ÅRSREDOVISNING 2012 HSB BRF BJÖRKNÄS Denna årsredovisning är framställd av HSB Värmland i samarbete med bostadsrättsföreningen, enligt tecknat avtal med bostadsrättföreningens styrelse. HSB Värmland är en kooperativ organisation som ägs av sina medlemmar. Tillsammans med våra medlemmar och kunder skapar och utvecklar vi det goda boendet inom ramen för våra kärnvärderingar, engagemang, trygghet, hållbarhet, omtanke och samverkan. HSB bostadsrättsföreningar, privata bostadsrättsföreningar, kommunala fastighetsbolag och privata fastighetsägare i Värmland, anlitar oss för många olika fastighetstjänster av ekonomisk, administrativ och teknisk karaktär. HSB Värmland Ekonomisk förening, Box 141 651 04 Karlstad tel. 054-198400, www.hsb.se/varmland
HSB bostadsrättsförening Björknäs i Skattkärr Årsredovisning Styrelsen får härmed avge årsredovisning för föreningens verksamhet under räkenskapsåret 2012-01-01 2012-12-31. Styrelse Styrelsen har haft följande sammansättning Förvaltningsberättelse Marika Örtqvist Bengt Creutzer Mattias Westman Maud Wall Klasenius Jonas Karlsson Lennart Stéen ordförande vice ordförande sekreterare ledamot ledamot utsedd av HSB Värmland I tur att avgå ur styrelsen vid kommande ordinarie föreningsstämma är Jonas Karlsson och Marika Örtqvist (flyttat). Firmatecknare Föreningens firma har tecknats av Bengt Creutzer, Mattias Westman, Marika Örtqvist samt Maud Wall Klasenius, två i förening. Revisorer Revisorer har varit Cagatay Senemgen med Birgitta Jakobsson som suppleant valda av föreningen samt en revisor utsedd av HSB Riksförbund. Representanter för HSBs fullmäktige Föreningens representanter i HSB Värmlands fullmäktige har varit Marika Örtqvist med Bengt Creutzer, Mattias Westman, Maud Wall Klasenius samt Jonas Karlsson som suppleanter. Föreningen hade ingen representant på HSB Värmlands fullmäktigemöte. Valberedning Föreningens valberedning har bestått av Per-Åke Andersson och Ulla-Britt Orest. Möten Ordinarie föreningsstämma hölls den 3 maj 2012. Under året har 5 (5) styrelsemöten (inkl konstituerande) hållits i föreningen. Stadgar Föreningen har HSB Riksförbunds korta normalstadgar för bostadsrättsförening 2003, typavvikelse småhus/kapitalavgäld, med tillhörande komplement. 1
HSB bostadsrättsförening Björknäs i Skattkärr Vicevärd och anställda Vicevärd har varit Bertil Peterson. Föreningen har ingen anställd personal. Förvaltning Styrelsen biträds i den ekonomiska/administrativa förvaltningen av HSB Värmland. Caland AB utför gräsklippning av allmänning vid föreningens lekplats. Medlemsantal Vid räkenskapsårets slut var antalet röstberättigade medlemmar 23 varav 1 utgörs av HSB-föreningen. Fastigheterna Fastighetsbeteckningen är Björknäs 1:445. Fastigheterna är fullvärdesförsäkrade hos HSB Försäkrings AB. Bostadsrättstillägg ingår. Färdigställt år 1988. Föreningen består av 9 bostadshus med adress Sjögatan 1 A-Y. 22 bostäder fördelas på 4 st 3 rok 292,0 m 2 Väsentliga händelser under året Fastighetsbesiktning Fastighetsbesiktning utfördes 2012-09-15. 4 st 4 rok 436,0 m 2 14 st 4 rok 1 540,0 m 2 22 st 2 268,0 m 2 Underhåll Under året har 23 varmvattenberedare bytts ut. Uppfräschning av Kvartershuset har påbörjats. Underhållsplan Föreningen har upprättat en 20-årig underhållsplan den 6 november 2001, senast uppdaterad 2012-12-06. Fritidsverksamhet Kräftskiva med alla grannar, korvgrillning och fika vid höstens städdag. Verksamheten i övrigt Under verksamhetsåret har 2 (1) lägenhetsöverlåtelser skett. Föreningen har egen hemsida med adress: www.hsb.se/cvarmland/bjorknas. Avgifter och hyror Avgifterna har varit oförändrade för 2012. Årsavgiften är i genomsnitt 596:- /m 2 /år. 2
HSB bostadsrättsförening Björknäs i Skattkärr Förväntad framtida utveckling Framtida underhåll Fortsatt uppfräschning av Kvartershuset och lekplatsen. Renovering av fläktar i värmesystemet och asfaltering vid vändplatsen. Avgifter och hyror Beslut har fattats om oförändrade avgifter för 2013. Årsavgiften är i genomsnitt 596:-/m 2 /år. Ekonomisk ställning och resultat Resultatet av föreningens verksamhet under året och den ekonomiska ställningen vid årets utgång framgår av efterföljande resultat- och balansräkning. 2012 2011 2010 2009 2008 Nettoomsättning tkr 1 356 1 356 1 246 1 352 1 358 Rörelseresultat tkr 446 711-347 774 139 Resultat efter finansiella poster tkr -68 185-867 270-317 Balansomslutning tkr 15 994 16 329 16 429 17 477 17 532 Avgiftsbortfall % 0,00 0,00 0,0 0,0 0,0 Förslag till behandling av årets resultat och balanserat resultat Förslaget gällande reservering av underhållsfond enligt nedan följer antagen underhållsplan och budget. Till stämmans förfogande står följande belopp i kronor: Balanserat resultat 66 064,94 Årets resultat -68 118,57-2 053,63 Styrelsen föreslår följande disposition: Ianspråkstagande av fond för yttre underhåll -281 946,00 Reservering till fond för yttre underhåll enligt underhållsplan 169 000,00 Extra reservering till fond för yttre underhåll 100 000,00 Balanserat resultat 10 892,37-2 053,63 Ytterligare upplysningar vad beträffar föreningens resultat- och ställning finns i efterföljande resultatoch balansräkning med tillhörande tilläggsupplysningar. 3
HSB brf Björknäs i Skattkärr 2012-12-01 2011-01-01 RESULTATRÄKNING 2012-12-31 2011-12-31 Not. Nettoomsättning 1 1 355 910,30 1 356 028,00 Fastighetskostnader Drift 2-352 601,25-345 510,90 Underhåll 3-281 946,00-35 265,00 Fastighetsskatt/fastighetsavgift -63 315,00-63 420,00 Avskrivningar -211 821,00-200 890,00-909 683,25-645 085,90 Bruttoresultat 446 227,05 710 942,10 Rörelseresultat 446 227,05 710 942,10 Finansiella poster Ränteintäkter och liknande resultatposter 4 10 894,47 12 469,36 Räntekostnader och liknande resultatposter 5-525 240,09-538 799,96-514 345,62-526 330,60 Resultat efter finansiella poster -68 118,57 184 611,50 Årets resultat -68 118,57 184 611,50 4
HSB brf Björknäs i Skattkärr BALANSRÄKNING 2012-12-31 2011-12-31 Anläggningstillgångar Not. Materiella anläggningstillgångar 6 Byggnader o mark 15 304 081,00 15 515 902,00 15 304 081,00 15 515 902,00 Finansiella anläggningstillgångar Andelar i HSB 500,00 500,00 Summa anläggningstillgångar 15 304 581,00 15 516 402,00 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Avgifts-, hyres- och andra kundfordringar 7 2 200,00 0,00 Övriga fordringar 8 937,00 806,00 Förutbetalda kostnader/upplupna intäkter 9 13 606,00 7 067,00 16 743,00 7 873,00 Kassa och bank 10 672 695,37 804 386,94 Summa omsättningstillgångar 689 438,37 812 259,94 SUMMA TILLGÅNGAR 15 994 019,37 16 328 661,94 5
HSB brf Björknäs i Skattkärr BALANSRÄKNING 2012-12-31 2011-12-31 Eget kapital och skulder Not. Bundet eget kapital Insatser 1 702 000,00 1 702 000,00 Fond för yttre underhåll 523 526,00 389 791,00 2 225 526,00 2 091 791,00 Fritt eget kapital Balanserat resultat 66 064,94 15 188,44 Årets resultat -68 118,57 184 611,50-2 053,63 199 799,94 Summa eget kapital 11 2 223 472,37 2 291 590,94 Skulder Skulder till kreditinstitut 12 13 621 623,00 13 888 623,00 Leverantörsskulder 17 801,00 15 843,00 Upplupna kostnader/förutbetalda intäkter 13 131 123,00 132 605,00 13 770 547,00 14 037 071,00 SUMMA SKULDER OCH EGET KAPITAL 15 994 019,37 16 328 661,94 Poster inom linjen Ställda panter Fastighetsinteckningar, uttagna pantbrev 17 137 000,00 17 137 000,00 varav i eget förvar 0,00 0,00 Lämnade som säkerhet för skuld till kreditinstitut 17 137 000,00 17 137 000,00 Ansvarsförbindelser Inga Inga Föreningsavgäld 6
HSB brf Björknäs i Skattkärr NOTER Allmänna redovisningsprinciper Årsredovisningen är upprättad enligt Årsredovisningslagen och god redovisningssed (BFN), med undantag för K2 och K3- regelverken. Redovisnings- och värderingsprinciper Fastighetsskatt/fastighetsavgift Ägaren till fastigheten vid ingången av kalenderåret ska betala skatt/avgift för hela året. Fastigheter Fastigheten avskrivs enligt en 60-årig progressiv plan som grundar sig på anläggningens anskaffningsvärde och motsvarar 0,7 % på anskaffningsvärdet, planen sträcker sig fram till år 2048. Övriga om och tillbyggnaders avskrivningsplaner lämnas upplysning om i not. Fordringar Fordringar har upptagits till de belopp varmed de beräknas inflyta. Fond för yttre underhåll Reservering för framtida underhåll av föreningens fastigheter sker genom resultatdisposition på basis av föreningens underhållsplan. Inkomstskatt Föreningen beskattas f o m 2007-01-01 för ränteintäkter och andra intäkter som inte är hänförbara till fastighetsförvaltningen. Den 29 december 2010 kom en dom i Högsta förvaltningsdomstolen som innebär att en bostadsrättsförening inte ska beskattas till den del av ränteinkomsterna som är hänförliga till föreningens fastighet. Efter avräkning av eventuellt taxerat underskott sker beskattning med 26,3%. Föreningens taxerade underskott uppgick vid 2012 års taxering till 10 935tkr, en ökning/minskning med 0 tkr jämfört med föregående år. Övrigt Övriga tillgångar och skulder har värderats till anskaffningsvärde om ej annat anges i not nedan. Arvoden, löner, andra ersättningar och sociala kostnader Arvoden till styrelse, revisor och vicevärd 2012 2011 Styrelsearvode 17 000,00 12 867,00 Telefonersättning 2 200,00 2 200,00 Vicevärdsarvode 8 160,00 8 000,00 Revisorsarvode 1 050,00 1 030,00 Sociala kostnader 6 461,00 2 646,00 Summa 34 871,00 26 743,00 Not 1 Nettoomsättning 2012 2011 Årsavgifter bostäder 1 352 253,84 1 352 253,84 Övriga intäkter 3 656,46 3 774,16 Summa 1 355 910,30 1 356 028,00 7
HSB brf Björknäs i Skattkärr Not 2 Driftskostnader 2012 2011 Köpta tjänster 60 996,00 57 377,00 Reparationer 12 831,00 16 599,60 El 17 439,00 19 992,00 Vatten 73 599,00 67 310,00 Sophämtning 20 338,00 25 463,00 Övriga avgifter 88 928,00 91 743,00 Förvaltningskostnader * 43 789,00 33 039,30 Revisionsarvode BoRevision 7 625,00 7 338,00 Föreningsavgifter 11 100,00 10 800,00 Övrigt 15 956,25 15 849,00 352 601,25 345 510,90 * avser föreningens egna kostnader som telefon, arvoden mm Not 3 Not 4 Not 5 Not 6 Underhåll Periodiskt underhåll 281 946,00 35 265,00 Ränteintäkter och liknande resultatposter Ränteintäkter 10 868,47 12 428,36 Ränteintäkter skattekonto 26,00 41,00 10 894,47 12 469,36 Räntekostnader och liknande resultatposter Räntekostnader långfristiga skulder 524 880,09 538 439,96 Övriga finansiella kostnader 360,00 360,00 525 240,09 538 799,96 Materiella anläggningstillgångar Föreningen äger fastigheten Björknäs 1:445 Byggnader och mark Ingående anskaffningsvärden 18 699 508,00 18 699 508,00 18 699 508,00 18 699 508,00 Ingående avskrivningar 3 183 606,00 2 982 716,00 Årets avskrivningar 211 821,00 200 890,00 3 395 427,00 3 183 606,00 Utgående planenligt restvärde 15 304 081,00 15 515 902,00 varav byggnader 14 359 081,00 14 570 902,00 varav mark 945 000,00 945 000,00 8
HSB brf Björknäs i Skattkärr Specifikation byggnader Anskaffn Årets Ack Bokfört värde Bokfört värde Benämning/anskaffn. år värde avskr avskr 2012-12-31 2011-12-31 Byggnader 17 655 000 211 821 3 295 919 14 359 081 14 570 902 Förråd 1992 99 508 99 508 0 0 17 754 508 211 821 3 395 427 14 359 081 14 570 902 Mark 945 000 945 000 945 000 18 699 508 211 821 3 395 427 15 304 081 15 515 902 Avskrivning på byggnad har skett enligt 60 årig avskrivningsplan. Fastigheternas taxeringsvärde uppgår till 8 442 tkr (8 456 tkr ). Värdeår 1988. Hustyp Byggnader Mark Totalt Bostäder/hyreshus 6 330 000 2 112 000 8 442 000 Not 7 Not 8 Not 9 Avgifts- och hyresfordringar Kundfordringar 2 200,00 0,00 2 200,00 0,00 Övriga fordringar Skattefordringar 628,00 511,00 Skattekonto 309,00 295,00 937,00 806,00 Förutbetalda kostnader/upplupna intäkter Försäkringspremie 6 676,00 0,00 Kabel-tv 6 930,00 6 930,00 Porto 0,00 137,00 13 606,00 7 067,00 Not 10 Kassa och bank Handkassa 2 000,00 2 000,00 Swedbank Penningmarknadskonto 670 695,37 802 386,94 672 695,37 804 386,94 Not 11 Förändring av eget kapital Insatser Underh.fond Balanserat res Årets resultat Ingående kapital enl fastställd BR 1 702 000,00 389 791,00 15 188,44 184 611,50 Resultatdisp. enl. stämmobeslut 0,00 133 735,00 50 876,50-184 611,50 Under året erlagda insatser 0,00 Årets resultat -68 118,57 Belopp vid årets utgång 1 702 000,00 523 526,00 66 064,94-68 118,57 9
ORDLISTA FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEN: Den del av årsredovisningen som i text förklarar verksamheten kallas förvaltningsberättelse. Övriga delar av årsredovisningen är resultat- och balansräkning samt tilläggsupplysningar med notförteckning, som i siffror visar verksamheten. Av notförteckningen framgår detaljinformation om vissa poster i resultat- och balansräkningen. Förvaltningsberättelsen talar om verksamhetens art och inriktning t.ex beskriver fastigheten, utfört underhåll under året, avgifter, ägarförhållanden, d.v.s antalet medlemmar med eventuella förändringar under året samt vilka som haft uppdrag i föreningen. Även väsentliga händelser i övrigt under räkenskapsåret och efter dess utgång fram till dess förvaltningsberättelsen upprättas ska tas med, liksom viktiga ekonomiska förhållanden som ej framgår av resultat- och balansräkningen. Även förväntad framtida utveckling belyses kort i förvaltnings-berättelsen. Förvaltningsberättelsen ska även innehålla styrelsens förslag till föreningsstämman om hur vinst eller förlust ska behandlas. RESULTATRÄKNINGEN: Visar vilka intäkter och kostnader föreningen har haft under året. Intäkter minus kostnader är lika med årets överskott eller underskott. För en bostadsrättsförening gäller det inte att få så stort överskott som möjligt, utan istället att anpassa intäkterna till kostnaderna. Med andra ord ska årsavgifterna beräknas så att de täcker de kostnader som förväntas uppkomma och dessutom skapa utrymme för framtida underhåll. Föreningsstämman beslutar efter förslag från styrelsen hur resultatet (överskott eller eventuellt underskott) ska hanteras AVSKRIVNINGAR: Här redovisas årets kostnad för nyttjandet av föreningens anläggningstillgångar d.v.s byggnader och inventarier. Anskaffningsvärdet för en anläggningstillgång fördelas på tillgångens bedömda nyttjandeperiod och belastar årsresultatet med en kostnad som benämns avskrivning. I not till byggnader och inventarier framgår den ackumulerade avskrivningen, d.v.s den totala avskrivningen föreningen gjort under årens lopp på de byggnader och inventarier som föreningen äger. JÄMFÖRELSESTÖRANDE POSTER: Antingen intäkter eller kostnader som inte är en del av den normala årliga verksamheten, t. ex nedskrivning av fastighetens värde, ränteeftergifter och låneeftergifter. BALANSRÄKNINGEN: Visar föreningens tillgångar (tillgångssidan) och hur dessa finansieras (skuldsidan). På tillgångssidan redovisas dels anläggningstillgångar såsom byggnader, mark och inventarier samt långfristiga placeringar, dels omsättningstillgångar såsom avgiftsfordringar, kortfristiga placeringar samt kassa och bank. På skuldsidan redovisas föreningens egna kapital, fastighetslån och övriga skulder. Det egna kapitalet indelas i bundet eget kapital, insatser och upplåtelseavgifter, och fritt eget kapital som innefattar årets resultat och resultat från tidigare år (dispositionsfond och balanserat resultat). Nya redovisningsregler medför att även Fond för yttre underhåll numera måste redovisas som bundet eget kapital. ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR: Tillgångar som är avsedda för långvarigt bruk inom föreningen. Den viktigaste anläggningstillgången är föreningens fastighet med mark och byggnader.
OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR: Andra tillgångar än anläggningstillgångar. Omsättningstillgångar kan i allmänhet omvandlas till kontanter inom ett år. Hit hör bland annat kortfristiga placeringar och vissa värdepapper. KASSA OCH BANK: Kontanter och banktillgodohavanden som snabbt kan omvandlas till pengar. SKULDER: Långfristiga skulder är skulder till kreditinstitut som bostadsrättsföreningen ska betala först efter ett eller flera år, ofta enligt särskild amorteringsplan, t.ex fastighetslån. Kortfristiga skulder är skulder som föreningen måste betala senast inom ett år, t.ex leverantörsskulder. Numera redovisas även Fond för inre underhåll här. ANSVARSFÖRBINDELSER: Åtaganden för föreningen som inte redovisas som skuld eller avsättning. Kan vara borgensförbindelser eller avtalsenligt åtagande, som föreningsavgäld. LIKVIDITET: Bostadsrättsföreningens förmåga att betala sina kortfristiga skulder (t.ex vatten, el, löner, bränsle). Likviditeten erhålls genom att jämföra bostadsrättsföreningens likvida tillgångar med dess kortfristiga skulder. Är de likvida tillgångarna större än de kortfristiga skulderna, är likviditeten tillfredsställande. Täcks även fonderna in är likviditeten god. FONDER FÖR YTTRE OCH INRE UNDERHÅLL: Enligt stadgarna för de flesta bostadsrättsföreningar ska styrelsen upprätta underhållsplan för föreningens hus. I enlighet med denna plan ska årliga avsättningar göras till en fond för yttre underhåll, vilket säkerställer att medel finns för att trygga underhållet av föreningens hus. Genom nya redovisningsregler sker numera inte avsättning till yttre underhållsfond över resultaträkningen utan genom vinstdisposition, se styrelsens förslag i förvaltningsberättelsen. Stadgarna reglerar även om bostadsrättsföreningen ska avsätta medel till fond för inre underhåll. Fondbehållning, inre fond, utvisar den sammanlagda behållningen för samtliga bostadsrätters tillgodohavanden. STÄLLDA PANTER: Avser i föreningens fall de säkerheter, pantbrev/fastighetsinteckningar som lämnats som säkerhet till kreditgivare för t.ex erhållna lån.
HSB brf Björknäs i Skattkärr Skulder till kreditinstitut 6 006 kr/m 2 Likvida medel 297 kr/m 2 Procentuell fördelning Kostnader 2012-12-31 2011-12-31 2012-12-31 2011-12-31 Underhåll 281 946 35 265 20,79 2,60 Va,el o värme 91 038 87 302 6,71 6,44 Köpta tjänster 60 996 57 377 4,50 4,23 Reparationer 12 831 16 600 0,95 1,22 Övr driftkostn 187 736 184 232 13,85 13,59 Fastighetsskatt/avgift 63 315 63 420 4,67 4,68 Avskrivning 211 821 200 890 15,62 14,81 Kapitalkostn 514 346 526 331 37,93 38,81 Årets resultat -68 119 184 612-5,02 13,61 TOTALT 1 355 910 1 356 028 100,00 100,00 Av en 100:a lapp i avgift fördelar sig varje krona enligt följande: 15,62 37,93-5,02 13,85 20,79 4,67 0,95 4,50 6,71 Underhåll Va,el o värme Köpta tjänster Reparationer Övr driftkostn Fastighetsskatt/avgift Avskrivning Kapitalkostn Årets resultat