AFFÄRSPLAN KOPPARSTADEN 2013 2016
2 AFFÄRSPLAN 2013 2016 Varför e uppdatering? Förra året gjorde vi en affärsplan för åren 2012 2016. Målet var att den skulle vara tydlig, inspirerande och något att luta sig emot. Betyget från er anställda blev väldigt bra. Vi väljer därför att bygga vidare på samma form, samma upplägg och samma idéer. Men ett år har gått. Denna uppdaterade version har till syfte att svara på följande frågor: ÄR VI PÅ BANAN? MÅSTE VI GÖRA NÅGOT OMTAG? VAD SKA VI GÖRA NÄSTA ÅR?
AFFÄRSPLAN 2013 2016 3 VÅR VISION: Bäst i Dalarna Målbilden att nå stjärnan har verkligen fastnat i företaget. Många uttrycker en otålighet att det inte går tillräckligt fort, men vi har ju faktiskt några år på oss. För att få en känsla för om vi gjort en förflyttning har vi frågat er anställda, styrelsen och ledningsgruppen om vi är under, på eller över vägen mot stjärnan. Resultatet visar att vi är på väg! Under På Över Anställda 10 % 80 % 10 % Ledningsgrupp 17 % 33 % 50 % Styrelse 6 % 88 % 6 % 100 95 90 85 80 75 70 65 60 55 50 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
4 AFFÄRSPLAN 2013 2016 Förutsättninga Vi använder samma uppdelning som tidigare: Ägarnas avsikt med bolaget, Faluns bostadsmarknad och slutligen Våra kunder. Dessa faktorer är avgörande för vår verksamhet därför måste vi ha en ständig omvärldsbevakning så att vi i tid kan göra eventuella anpassningar. Ägarna Marknaden Kunderna
AFFÄRSPLAN 2013 2016 5 Ägarnas avsikt med bolaget Kopparstaden ägs till 100 % av Falu Kommun. Nya ägardirektiv är nyss antagna och där är ändamålet beskrivet så här: Brett utbud av hyresrätter Bolaget ska tillhandahålla ett brett utbud av hyresrätter, både ur ett geografiskt perspektiv och ur ett produktperspektiv. Bidra till tillväxt För att Falun ska uppnå målsättningen att växa och ett ökat invånarantal krävs tillskott på bostadsmarknaden. Bolaget ska därför vara en ledande aktör genom att bygga och förvalta attraktiva och prisvärda bostäder. Bidra till ett gott samhälle Alla hyresgäster ska ha rätt till ett helt, rent, snyggt och tryggt boende oavsett område. Hyresgästernas medinflytande ska ses som en naturlig del i bolagets utveckling. Detta ändamål ska vi uppfylla med god lönsamhet, finansiell stabilitet och investeringar utan ägartillskott. De finansiella målen i ägardirektivet är 6 % direktavkastning och en soliditet på minst 15 %. AFFÄRSIDÉ: Kopparstaden ska med ett brett utbud av hyresrätter bidra till att Falun växer. Genom attraktiva bostadsområden bidrar bolaget till det goda samhället.
6 AFFÄRSPLAN 2013 2016 Faluns bostadsmarknad 2011 hade Falun ett flyttnetto på -9 personer (2010: +271) det vill säga en klar försämring jämfört med 2010. Befolkningsutvecklingen var oktober 2012 +293, varav flyttnettot är +187. Under 2011 färdigställdes 60 st småhus och 40 st lägenheter i flerbostadshus. Prognosen för bostadstillskott 2012 är drygt 40 småhus och ca 110 lägenheter varav alla är hyresrätter. Prognosen från kommunen är att det krävs ett tillskott på 100 bostäder per år 2013-2015 varav 50 i flerbostadshus. Priser kr/kvm sep 2012 (jmf sep 2011) Bostadsrätter Villor Falun 11 179 (+13 %) 13 749 (+5 %) Borlänge 8 807 (-3 %) 16 126 (+13 %) Vakansgraden är fortsatt låg (ca 1 %). Tyvärr ser vi en för låg efterfrågan på vår nyproduktion. Vi kommer att avsluta 2012 med ett antal vakanser i dessa hus. Faluns bostadsmarknad redovisas i grafen nedan. BOSTADSMARKNADEN I FALUN Falun Riket 50 % 40 % 30 % 20 % 10 % Småhus Allmännyttan Privathyresrätt Bostadsrätt Övrigt
AFFÄRSPLAN 2013 2016 7 Våra kunder Befintliga kunder Hos oss bor ca 10 000 personer. Det innebär att vi ansvarar för en god boendemiljö för nästan var femte falubo. I jämförelse med alla som bor i Falun har vi en större andel i åldern 20-44 år, personer med låg inkomst och de med utländsk bakgrund. 2011 års siffror visar att arbetslösheten sjönk i kommunen men inte bland våra hyresgäster vilket avspeglas i att inkomstklyftan ökar. Vidare ökar andelen äldre i hela kommunen. 2011 (jmf 2010) Inkomst Arbetssökande Utländsk bakgrund Andel 20-44 65+ Kopparstaden 188 000 (+1 %) 16,2 % (-1 %) 24,1 % (+1 %) 42,8 % (+1 %) 16,9 % (+5 %) Övriga i Falun 346 000 (+3 %) 5,5 % (-13 %) 6,9 % (+1 %) 28,2 % (-8 %) 20,2 % (+3 %) Målgrupper Äldre - Det är den äldre kundgruppen som kommer att öka mest de närmaste åren. Vi vet att flera av dem kommer att vilja sälja villan och flytta till lägenhet. Vi behöver anpassa vårt bestånd till denna kundgrupps önskemål och behov; tillgänglighet, säkerhet, service och rätt geografiskt läge. Ungdomar Från 2014 minskar antalet unga i kommunen. Vi tror därför att kommunen/regionen kommer att satsa på att få våra egna unga att stanna men också locka hit ungdomar från andra orter. För att bidra till detta behövs fler små lägenheter med rimliga hyror. Flyktingar - Falu Kommun har ett åtagande att ta emot ca 100 flyktingar per år. Med relativt kort varsel om inflyttning är det en utmaning men också en ambition, att kunna tillgodose efterfrågan.
8 AFFÄRSPLAN 2013 2016 Målbild Bäst i Dalarna? Denna målbild som ibland kallas fågeln, ibland limpan kommer vi fortsätta att arbeta utifrån. Under året har vi märkt att det finns många dimensioner i den här bilden som vi behöver jobba med. Risk för segregation, genomförandet av hyresjusteringar, risker med att sälja, innebörden i hög lägstanivå mm. Men den är trots det en väl fungerande målbild. Vem har sagt att det ska vara enkelt? Bygga nytt Standard Hög lägstanivå Brett utbud Sälja Hyra
AFFÄRSPLAN 2013 2016 9 På vilka premisser? Vi ska driva på utvecklingen men aldrig så att någon av lamporna nedan börjar lysa rött. Redan vid gult bör vi göra halvhalt och fundera. 2011 gjorde vi en självskattning, nu har vi arbetat med att hitta mätbara storheter bakom varje lampa. På nästa sida ges en förklaring till vad som mäts. 2011 2012 Ekonomi i balans Nöjda kunder Starkt varumärke Motiverade medarbetare Väl förvaltade fastigheter Energiförbrukning Är allt grönt är det bara att tuta och köra!
10 AFFÄRSPLAN 2013 2016 Förklaring till lamporna Ekonomi i balans: Vi har valt att titta på driftnetto, resultat före skatt och soliditet. Resultatet och driftnettot ska ligga på budget eller över för att vara grönt, max 10 % under budget för gult och sämre än så: rött. Soliditet >20 % är grönt, mellan 15-20 gult och under 15: rött. Om någon parameter är röd kan lampan aldrig bli grön. För 2011 är både driftnetto och resultat gröna medan soliditeten är röd så lampan blir gul. Nöjda kunder: När vi gör enkäter i samband med trygghetsundersökningar eller inflytt har vi alltid med en fråga om man kan rekommendera Kopparstaden som hyresvärd, där 1 är nej och tio absolut. Där har vi satt målet grönt om snittbetyget är över 8, gult om 7-8 och rött under 7. Tom augusti 2012 är snittet 7,6 dvs gult. Starkt varumärke: Vi gör vart annat år en varumärkesundersökning där de svarande får ta ställning till bl.a följande: Jag är positiv till KS. KS har ett gott rykte. Om jag skulle bo i lägenhet i Falun skulle jag välja KS. Resultatet 2010 för dessa tre var 48 %, 28 % och 22 % tillsammans 98 %. Vi har valt rött om de tre summerat understiger 90 %, gult mellan 91-140 och grönt över 141. Resultatet för 2012 blev 44, 28 och 23, totalt 95 %. En liten försämring men fortfarande gult. Motiverade medarbetare: Här mäter vi dels Nöjd Medarbetar Index (NMI) som i vår undersökning får gult/grönt/rött, dels sjukfrånvaro där <3 % är grönt, 3-4 % gult och över 4 % rött. För 2011 var NMI en hårsmån från grönt och sjukfrånvaron 2,4 % så sammantaget blir det grönt. Väl förvaltade fastigheter: Vi har bedömt varje område utifrån en rad kriterier såsom; skötsel, underhåll, mark och energieffektivitet. Varje parameter får röd/gul/grön, totalt 1 104 markeringar.. För grönt krävs mindre än 1 % röda markeringar och en majoritet gröna på resten. För rött fler än 15 % röda. Däremellan gult. Vid bedömningen i augusti 2012 är 6 % röda vilket ger gul lampa. Energiansvar: Total energianvändning (värme och el) per kvadratmeder uppvärmd yta är det mått vi valt för vårt energiansvar. Målet är att 2016 ligga på 127 vilket skulle innebär en minskning med 20 % sedan 2007. Följer vi den trenden eller bättre är vi på grönt, 5 % under; gult och sämre; rött. 2011 var målvärdet 143 men vi landade på 139 kw/m 2, alltså grönt!
NU BLIR DET VERKSTAD...
12 AFFÄRSPLAN 2013 2016 Bret utbud Vi ska ha ett brett utbud av lägenheter både vad gäller standard, hyra, läge och kategoriboende. En faktor som möjliggör vår bredd är att vi är så pass stora. Standard Brett utbud Hyra MÅLSÄTTNING: Vi ska vara det självklara valet om man söker lägenhet i Dalarna. Aktiviteter 2013: Förankra och fastställa var våra områden ska finnas i fågeln. Genomföra förflyttning av några områden enligt målbild.
AFFÄRSPLAN 2013 2016 13 Hög lägstaniva Våra hyresgäster har rätt till ett helt, rent, snyggt och tryggt boende. Vi ska se det som en av våra kärnkompetenser att skapa attraktivt boende - i alla våra bostadsområden. Standard Hög lägstanivå Hyra MÅLSÄTTNING: Vi ska bli bäst i Dalarna på att erbjuda det goda boendet Aktiviteter 2013: Lyfta och säkerställa lägstanivån genom ronderingar. Fastställa mål och strategi för vårt boendesociala ansvar.
14 AFFÄRSPLAN 2013 2016 Bygga nyt Vi ska bidra till Faluns tillväxt genom att möjliggöra inflyttning och omflyttning från t.ex. villa till lägenhet. Det gör vi genom att bygga nytt i en väl anpassad takt till efterfrågan på marknaden. Standard Bygga nytt Hyra MÅLSÄTTNING: Vi ska utmana Dalarnas höga byggkostnader. Aktiviteter 2013: Bryta kostnadsutvecklingen i nästa upphandling. Detaljplaner framme för tre centrala och två landsbygdsprojekt.
AFFÄRSPLAN 2013 2016 15 Sälj Ett av våra uppdrag är att bygga nytt för att möjliggöra tillväxt i Falun. Samtidigt ökar renoveringsbehoven i våra miljonprogramsområden. För att klara de utmaningarna utan att äventyra bolagets stabilitet förordar vi försäljning av fastigheter. Ambitionen är att sälja där vi har mycket av samma så att vi värnar om vårt breda utbud. Vi ska också undanta områden där vi tar ett stort boendesocialt ansvar. Standard Sälja Hyra MÅLSÄTTNING: För att förverkliga vår affärsidé och balansera vår storlek på marknaden behöver vi sälja fastigheter. Aktiviteter 2013: Genomföra försäljning av utvalda fastigheter villkorat att önskad prisnivå och lämplig köpare finns.
16 AFFÄRSPLAN 2013 2016 Går det ihop? Går det ihop? är fortfarande en av våra viktigaste frågor att svara på i Affärs planen. Siffrorna för 2011 är verkligt utfall och 2012-2016 är vår prognos. Vi har gjort två förändringar i tabellen: resultatet redovisas efter skatt och driftnettot redovisas exklusive underhåll. Faktorer 2011 2012 2013 2014 2015 2016 Driftnetto mkr (exkl. underhåll) 219 227 226 232 237 249 Nyproduktion antal lgh 90 0 60 8 75 Produktionskostnad kr/m 2 27 000-27 000 22 000 23 000 Underhåll inv/kost Mkr 58/62 68/70 70/70 80/80 80/80 80/80 Försäljning antal lgh 0 0 400 0 0 0 Antal lägenheter 6 682 6 772 6 372 6 432 6 440 6 515 Snittränta % 4,1 4,0 4,0 4,0 4,0 4,0 Resultat efter skatt mkr 21 14 154 11 12 15 Soliditet % 11,3 12,6 19,1 19,5 19,4 19,1
AFFÄRSPLAN 2013 2016 17 Förklaringar och analys Jämfört med förra årets utgåva av Går det ihop så är det framför allt två viktiga förändringar: Ökat underhåll för att inte äventyra värdet på våra fastigheter Sälja mer för att klara nyproduktion och ökat underhåll Några rader om varje post: Vi bibehåller ambitionen att förbättra driftnettot med 4 % per år. Däremot väljer vi att räkna på driftnetto exklusive underhåll eftersom det är en medveten satsning att öka kostnaden för underhåll. Nyproduktionen har vi fördelat om något, vår bästa gissning nu är Stenbocksväg 2014, ett landsbygdsprojekt 2015 och Tallbacken eller Gruvgatan 2016. Kostnaden för nyproduktion varierar i hög grad med vad vi bygger. Stenbocksväg blir många små lägenheter därför en högre produktionskostnad, däremot tror vi på att få ner kostnaden på landsbygdsprojektet och att när vi kommer till 2016 så kan vi förhoppningsvis genomföra ett större byggprojekt till betydligt lägre nivå än idag. Vi ger oss nu in i våra miljonprogramsområden som kommer att kräva högre underhållsbudget under en tioårsperiod framöver. Planen landar på en ökning med 25 %. När det står 75/80 menas 75 miljoner som investeringar och 80 som kostnadsfört underhåll. I förra årets plan sa vi försäljning av 200 lägenheter under perioden. Vårt förslag är att nästa år sälja ca 400 lägenheter. Då skulle vi stå väl rustade för de utmaningar vi har framför oss. Snitträntan har vi justerat ner till 4 % över perioden. Dock är det viktigt att komma ihåg känsligheten, ökar räntan med 1 % halveras vårt resultat. Soliditet är ett mått på hur stor del av våra tillgångar som vi har finansierat med eget kapital. Låg soliditet = mycket lån = hög ränterisk och tvärt om. Långsiktigt bör vi sträva efter en soliditet på över 20 %, vilket vi nästan når med befintlig plan.
Företagskultur En företagskultur är summan av alla anställdas agerande. Det vi gör i vår vardag formar vår kultur. Inte desto mindre är det otroligt viktigt att företagskulturen är bra, kanske rentav viktigare än ledarskap och mål för en bra kultur leder oss rätt i vardagen utan pekpinnar eller utvecklingssamtal. Gilla kunden Affärsmässiga Nyfikna Reflekterande Med glädje och lust Förtroende Respekt Långsiktiga Vi ser varje kundmöte som en möjlighet att stärka vårt anseende. Vi räknar både kostnader och intäkter innan vi fattar beslut. Ny teknik och lösningar intresserar oss men vi måste inte alltid vara först. Vi följer upp beslut, lär av våra misstag och stärks av det vi gjort bra. Det finns ingen motsättning mellan att ha roligt och vara seriös. Vi håller vad vi lovar och överträffar då och då förväntningarna. Vi ska visa respekt för varandra, ingen är perfekt, inte ens du Vi tänker på nästa generations hyresgäster och förvaltare idag.
Ledarskap Ledarskap är lika komplicerat som livet självt men som en liten checklista kommer en rad frågor som kan vara bra att ställa sig som ledare lite då och då. Om våra ledare svarar ja på de flesta frågorna så har vi nått långt! Börja uppifrån, har jag rätt förutsättningar för att kunna göra ett bra jobb? Har dina underställda fått rätt förutsättningar för att kunna göra ett bra jobb? Vet var och en vilka förväntningar du har? Följer du regelbundet upp hur väl förväntningar nås? Vågar du agera om du ser dåliga mönster eller prestationer? Kommer du ihåg att berömma när du ser fina prestationer? Ser du och bekräftar du dina underställda tillräckligt i vardagen? Har dina underställda ett stort förtroende för dig? Har resten av organisationen stort förtroende för dig? Lägger du tillräckligt med tid på att utveckla din verksamhet? Utövar du ditt ledarskap med glädje och lust?
Medarbetarskap Checklistan om gott ledarskap uppskattade många i förra årets affärsplan, därför har vi nu gjort en motsvarande för medarbetarskap. Har jag förstått förväntningarna på mig? Har jag fått rätt förutsättningar för att nå förväntningarna? Är jag tydlig med min chef vad jag vill? Tar jag upp konflikter med den det berör? Har mitt team förtroende för mig? Ser jag och uppmärksammar jag andras förtjänster? Är jag rädd om företagets resurser såsom tid och material? Bidrar jag till en god stämning? Bidrar jag till förbättringar? Följer jag överenskomna policys och rutiner? Behandlar jag mina kolleger respektfullt? Säger jag till om jag ser oegentligheter, brister eller risker? Det är inte vad du säger som gör skillnad utan vad du gör.
AFFÄRSPLAN 2013 2016 21 VÅRT KUNDLÖFTE: Bo smart i Dalarna... Falun är smart! Det är bra att bo i Falun, Dalarnas residensstad. Det är nära till allt, pendlingsbart.... Kopparstaden är smart! Vi agerar kompetent, smart och allmännyttigt. Vi ägs av medborgarna via Falu kommun. Den stora bredden ger valfrihet att välja bostad som passar behoven och plånboken. Vi är med och utvecklar Falun. För så gör den trygga marknadsledaren i Dalarna.... hyresrätten är smart! Hyresrätt är en vänlig upplåtelseform, inga ekonomiska risker, man vet vad det kostar per månad, räntan må gå upp eller ned. Och servicen ingår i hyran bara att lyfta luren. Friheten att kunna utveckla sin bostad, gradera upp sig, flytta när som helst, eller bara låsa dörren och åka någon annanstans ett tag allt detta är möjligare med hyresrätt.
22 AFFÄRSPLAN 2013 2016 Hur jobbar vi med affärsplanen? September 2012 September/oktober 2012 Oktober 2012 Våren 2013 Maj 2013 Oktober/november 2013 Affärsplanen fastställs av styrelsen Affärsplanen kommuniceras ut i organisationen Affärsplanen utgör basen för verksamhetsplan och budget för 2013 Uppföljning, utvärdering, revidering Strategimöte styrelsen Ny utgåva 2014-2016 presenteras för styrelsen