Årsredovisning 2011
2011 Innehåll 4 Förvaltningsberättelse Fastighetsbestånd Intäkter och resultat Investeringar och försäljningar Avslutade och pågående projekt Likviditet och kassaflöde Finansiering Möjligheter och risker Händelser efter räkenskapsårets utgång Kontraktsstruktur Eklandias fastighetsbestånd 8 Personal 9 Eklandias miljöarbete 10 Ekonomi Resultaträkning Balansräkning Förändring av eget kapital Kassaflödesanalys Noter Förslag till vinstdisposition Revisionsberättelse Fastighetsförteckning Definitioner 2 Eklandia Fastighets AB Årsredovisning 2011
Nöjda medarbetare ger nöjda kunder För oss på Eklandia var 2011 ett fantastiskt år på flera sätt. Vi ökade både Nöjd-Kund-Index och Nöjd-Medarbetar-Index, hade en fortsatt hög uthyrningsgrad och startade flera spännande projekt. Jag kommer att återkomma till dessa delar längre fram. Vi kan konstatera att det var några år sedan vi fick uppleva en så stor oro på den ekonomiska spelplanen, framför allt i Europa. Den oro som finns och har funnits under 2011 har vi dock inte sett några direkta effekter av på den marknad som vi befinner oss på. Ständigt förbättringsarbete ger resultat Årets NKI (Nöjd-Kund-Index) är högre än någonsin då vi ökade från 79 till 80. Detta motsvarar ca 4,6 på en 5-gradig skala vilket är ett resultat som vi naturligtvis är väldigt glada och stolta över. En av anledningarna till att vi ökat från en redan hög nivå är att vi i januari 2011 införde en ny organisation där vi kompletterade våra kundteam med en ny befattning, kundansvarig. Deras roll är att arbeta aktivt med att komma ännu närmare våra kunder. Det faktum att 75% av alla som svarade i årets undersökning valde att vara öppna gör det också enklare för oss att ta tag i de synpunkter som kommit in och att fortsätta vårt ständiga förbättringsarbete. Kommunikationen med våra kunder hjälper oss i vår ambition att vara en lösningsorienterad hyresvärd med ett genuint och stort engagemang. Delaktiga i utvecklingen av Göteborg Som ett av Göteborgs största privata fastighetsbolag vad gäller kommersiella lokaler är det naturligt för oss att ta en aktiv del i och engagera oss i utvecklingen av Göteborg. Ett exempel på detta är ett av våra största och mest spännande projekt hittills som startade hösten 2011 nybyggnationen av kontorshuset Aurora på Lindholmen. Med omedelbar närhet till vattnet kommer här att finnas attraktiva arbetsplatser för omkring 500 personer. Fastigheten byggs enligt Green Building standard med höga krav på energieffektivitet och hållbart byggande och är klar för inflyttning våren 2013. Ett annat exempel är nybyggnationen av en logistikanläggning om 5 400 kvm som startade under hösten. Fastigheten har ett strategiskt läge vid E6 nära Bäckebol och kommer att vara färdigställd sensommaren 2012. Fortsatt hög uthyrningsgrad Den växande oron i omvärlden har lett till att hushåll och företag skjuter upp konsumtion och investeringsbeslut. Detta har en direkt påverkan på hyresmarknaden för kommersiella lokaler. Marknadens bedömning är dock att de ser fortsatt minskade vakanser i Göteborg. Denna uppfattning delar Eklandia till fullo. Bolagets uthyrningsgrad är fortsatt på en hög nivå och under året har tecknats avtal med en rad nya kunder. Om jag skall nämna några så tecknades i maj avtal med Speed Logistics som bara någon vecka senare tillträdde en av de största fastigheterna om 28 000 kvm på Styckegodsgatan 4 i Arendal. Under hösten tecknades även avtal med Fraktkedjan Väst avseende en logistikfastighet på Exportgatan 15 om 7 600 kvm. NMI högre än någonsin Eklandias uppfattning är att ju bättre personalen trivs på sitt arbete desto bättre fungerar bolaget ihop med kunder och samarbetspartners. Därför prioriteras kompetensutveckling, ett öppet informationsflöde, tydliga mål, korta beslutsvägar och stor delaktighet i företagets verksamhet. Under året har Eklandia haft extra stort fokus på att arbeta med bolagets kärnvärden och hur Eklandia skall säkerställa att bolaget lever upp till dem i de vardagliga mötena med kunderna. Årets NMI-resultat är ett kvitto på att arbetet har lyckats. Resultatet ligger på den högsta nivån någonsin, 93 av 100, vilket motsvarar ca 4,8 på en 5-gradig skala. Vi känner en viss osäkerhet inför 2012 men är ändå förhoppningsfulla och kommer att fortsätta att investera i såväl befintliga fastigheter som i nya projekt. Avslutningsvis vill jag tacka alla medarbetare, kunder och samarbetspartners för ett bra 2011 och önska nya kunder varmt välkomna. Året i korthet Resultatet efter finansnetto uppgick till 198 Mkr (204). Bolagets hyresintäkter uppgick till 543 Mkr (519). Två fastigheter om totalt 18 301 kvm samt en tomt har förvärvats för 296 Mkr. En tomt har avyttrats för 22 Mkr. Totalt har 159 Mkr (105) investerats i befintliga fastigheter. Tage Christoffersson Verkställande direktör Eklandia Fastighets AB Årsredovisning 2011 3
Förvaltningsberättelse Fastighetsbestånd Eklandias fastighetsbestånd uppgick den 31 december 2011 till 86 (84) fastigheter med en sammanlagd uthyrningsbar yta om 558 914 kvm (531 389). Det sammanlagda bokförda värdet var 4 385 Mkr (4 019). Eklandias fastighetsbestånd per årsskiftet värderas till 6 027 Mkr. Geografiskt är fastigheterna koncentrerade till Storgöteborg, främst inom Göteborgs kommun där Eklandia har ca 97% (94) av sitt bestånd. Resterande fastigheter finns i Härryda och Mölndal. Eklandias fastigheter är avsedda för kommersiellt bruk och inrymmer lokaler från följande kategorier: Kontor- och butikslokaler Industri- och lagerlokaler Intäkter och resultat Uthyrningsgraden under 2011 var 94,7% (95,4) och hyresintäkterna uppgick till 543 Mkr (519). Driftsöverskottet före avskrivningar var 383 Mkr (357). Avskrivningarna uppgick till 78 Mkr (54) och det finansiella nettot till -110 Mkr (-96). Resultat efter finansnetto var 198 Mkr (204). Investeringar och försäljningar Under 2011 förvärvades två fastigheter med en total yta om 18 301 kvm för en köpeskilling om 262 Mkr. Fastigheterna är belägna på Norra Älvstranden, Göteborg. Dessutom har en tomt förvärvats på Lindholmen för 34 Mkr. Investeringar i befintliga fastigheter var totalt 159 Mkr (105). Under året avyttrades en tomt för 22 Mkr. Avslutade och pågående projekt Här följer ett urval av Eklandias avslutade och pågående projekt 2011 På Aröds Industriväg 2 avslutades i början av 2011 en ombyggnation från tryckerilokal till bilverkstad för Göteborgs Transportbils Center AB som flyttade in i januari 2011. I en fastighet på Östra Hamngatan 16 har en stor ombyggnation genomförts för Know IT Göteborg AB som flyttade in i slutet av april 2011. I juni 2011 avslutades nybyggnationen av en logistikfastighet på Tagenevägen 34 F. Hela fastigheten, vilken har en yta om 6 400 kvm, hyrs av Direct Cargo i Göteborg AB som flyttade in i samband med färdigställandet av fastigheten. På Mejerigatan 1 avslutades under hösten 2011 en större ombyggnation av de ytor som hyrs av ICA Fastigheter Sverige AB. Under hösten 2011 påbörjades nybyggnationen av kontorshuset Aurora på Lindholmen. Fastigheten har en yta om 9 500 kvm och kommer att vara färdigställd våren 2013. Under hösten 2011 har en nybyggnation påbörjats på Transportgatan 37 B i Bäckebol. Det är en logistikfastighet med en yta om 5 400 kvm. Fastigheten kommer vara färdigställd hösten 2012. Likviditet och kassaflöde Likvida medel var vid räkenskapsårets slut 0 Mkr (0). Kassaflödet från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital uppgick till 261 Mkr (254). Överskottet i likviditeten amorteras löpande mot de räntebärande lånen från moderbolaget. 4 Eklandia Fastighets AB Årsredovisning 2011
Finansiering Vid årets slut var det egna kapitalet 1 129 Mkr (1 117). Räntebärande lån uppgick till 3 091 Mkr (2 852), innebärande en belåningsgrad på 46%. Merparten av finansieringen utgörs av lån från moderbolaget Castellum AB. Räntevillkoren för dessa lån bestäms inför varje kalenderkvartal och baseras på Castellums genomsnittliga upplåningskostnad. Räntan var vid årets slut 4,0% (3,8) och den genomsnittliga bindningstiden för räntorna i den underliggande låneportföljen uppgick till 2,7 år (2,6). Utöver dessa interna lån har Eklandia även lån på 153 Mkr (153) hos externa kreditgivare. Möjligheter och risker Stigande marknadsräntor är normalt över tid en effekt av ekonomisk tillväxt och stigande inflation, vilket antas leda till högre hyresintäkter. Detta beror dels på att efterfrågan på lokaler antas öka vilket medför minskade vakanser och därmed potential för stigande marknadshyror, dels på att indexklausulen i de kommersiella kontrakten kompenserar den stigande inflationen. En högkonjunktur innebär därmed högre räntekostnader men även högre hyresintäkter, medan omvänt förhållande råder i en lågkonjunktur. Förändringen i hyresintäkter och räntekostnader sker inte exakt samtidigt, varför resultateffekten på kort sikt kan uppstå vid olika tidpunkter. Fastigheternas värde bestäms av utbud och efterfrågan, där priset främst är beroende av fastigheternas förväntade driftsöverskott och köparens avkastningskrav. En ökande efterfrågan medför lägre avkastningskrav och därmed en prisjustering uppåt, medan en vikande efterfrågan får motsatt effekt. På samma sätt medför en positiv utveckling av driftsöverskottet en prisjustering uppåt, medan negativ tillväxt får motsatt effekt. Händelser efter räkenskapsårets utgång Inga händelser av väsentlig betydelse för Eklandia har skett efter räkenskapsårets utgång. Kontraktsstruktur Hyresavtalen för lokaler har olika avtalslängd, men är vanligtvis 3-5 år med en uppsägning om 9 månader. Hyresavtalen innehåller normalt en bashyra, en indexklausul innebärande en årlig förändring av hyran med viss procentsats eller kopplat till inflationen samt ett tillägg för lokalens andel av fastighetens kostnader avseende värme, kyla och fastighetsskatt. Eklandia har god riskspridning på såväl lokaltyp, kontraktsstorlek, förfallotid som bransch där kunden verkar. Det för tillfället största enskilda hyreskontraktet svarar för endast 4,8% av de totala hyresintäkterna. Kontraktsförfallostruktur Årligt kontraktsvärde, Mkr 140 120 100 80 60 40 20 0 130 kontrakt 206 kontrakt 155 kontrakt 89 kontrakt 28 kontrakt 27 kontrakt 2012 2013 2014 2015 2016 2017+ År Eklandia Fastighets AB Årsredovisning 2011 5
Eklandias fastighetsbestånd Lager- och industrifastigheter Kontors- och butiksfastigheter Projekt/mark 6 Eklandia Fastighets AB Årsredovisning 2011
Eklandias fastighetsbestånd 2011-12-31 2011-12-31 januari december 2011 Antal Yta Bokfört Bokfört Hyres- Hyres- Ekonomisk Hyres- Fastighets- Fastighets- Driftsfastigheter tkvm värde värde värde värde uthyrnings- intäkter kostnader kostnader överskott Mkr kr/kvm Mkr kr/kvm grad Mkr Mkr kr/kvm Mkr Kontor/butik Centrala Göteborg 20 88 1 390 15 826 179 2 039 95,8% 172 42 475 130 Östra Göteborg 4 60 373 6 210 61 1 016 94,0% 57 16 277 41 Hisingen 14 72 713 9 885 86 1 194 95,2% 82 23 323 59 Övriga orter 1 12 141 12 355 16 1 384 100,0% 16 3 186 13 39 232 2 617 11 306 342 1 478 95,5% 327 84 362 243 Lager/industri Hisingen 34 253 1 295 5 125 190 752 94,8% 180 35 141 145 Östra Göteborg 4 50 270 5 400 42 845 92,0% 39 16 324 23 Övriga orter 3 22 101 4 673 12 549 78,7% 9 3 124 6 41 325 1 665 5 137 244 753 93,5% 228 54 168 174 Summa 80 557 4 282 7 704 586 1 054 94,7% 555 138 249 417 Uthyrning och fastighetsadministration 25 46-25 Summa efter uthyrning och fastighetsadministration 163 295 392 Projekt 3 2 91 4 2 1 1 Obebyggd mark 3 12 0 0 0 Totalt 86 559 4 385 590 557 164 393 Ovanstående sammanställning avser de fastigheter som Eklandia ägde vid årets utgång och avspeglar fastigheternas intäkter och kostnader såsom de hade ägts under hela året. Avvikelserna mellan ovan redovisade driftöverskott om 393 Mkr och resultaträkningens driftöverskott om 383 Mkr förklaras av, dels att driftöverskottet i under året sålda fastigheter har frånräknats 0,5 Mkr, dels att driftöverskottet i under året förvärvade/färdigställda fastigheter räknats upp med 11 Mkr såsom de ägts eller varit färdigställda under hela året. Eklandia Fastighets AB Årsredovisning 2011 7
Personal Attraktiv arbetsgivare Antalet medarbetare uppgick vid årsskiftet till 41 personer. Andelen kvinnor och män var 39% respektive 61%. Eklandia värnar om medarbetarna och vill att de skall trivas och vara stolta över att vara anställda på Eklandia. För att uppnå detta arbetar bolaget aktivt med en motiverande arbetssituation som skapar engagemang och trivsel. Varje medarbetare har också tydliga ansvarsområden med frihet inom respektive område, och möjlighet till personlig utveckling genom fortlöpande utbildning. Företagskulturen präglas av ett öppet informationsflöde, tydliga mål, korta beslutsvägar och stor delaktighet i företagets verksamhet. Medarbetarsamtal genomförs årligen med alla medarbetare för att sätta och följa upp mål samt fastställa behovet av kompetensutveckling. Eklandia arbetar aktivt med friskvård och hälsa i form av årliga aktiviteter som hälsoundersökning, konditionstest, kostrådgivning och andra typer av förebyggande hälsovård. Eklandia har även en idrotts och kulturförening vars syfte är att stärka den interna gemenskapen och ge de anställda möjligheter att prova på nya aktiviteter. Nöjda medarbetare För att få återkoppling på insatserna och hur medarbetarna trivs i bolaget mäts regelbundet NMI (Nöjd-Medarbetar-Index). NMI är beroende av ett flertal parametrar, till exempel samarbete, påverkan och återkoppling. I år var resultatet det högsta någonsin, 93 av 100, vilket motsvarar 4,8 på en 5-gradig skala. Att medarbetarna trivs och är engagerade är avgörande för hur bra Eklandia fungerar ihop med kunderna och hur konkurrenskraftigt bolaget är. Det är därför mycket glädjande att NMI i år ökat ytterligare. Det är alla medarbetare på Eklandia som tillsammans skapar den goda företagskulturen. Värderingar och kärnvärden Eklandia har tre värderingar som ligger till grund för sättet att vara mot varandra, mot leverantörerna och i relationen till kunderna: Affärsmässighet Ansvarsfullt företagande Trygghet, öppenhet och ansvar Att alla respekterar och lever upp till dessa värderingar är en förutsättning för att kunna uppfylla de kärnvärden som är grunden i Eklandias marknadskommunikation och som kunderna ska känna att Eklandia står för: Pålitlighet, kreativitet och engagemang. Internt arbete med varumärket Eklandias tre kärnvärden tjänar som ledstjärnor i det interna och externa varumärkesarbetet när det gäller att leva upp till varumärkeslöftet att skapa utrymme för olika typer av verksamheter, kreativitet och flexibel långsiktighet. Att bygga och vårda Eklandias varumärke är allas ansvar och för att nå framgång är det en förutsättning att alla medarbetare har kärnvärdena i åtanke i det vardagliga arbetet. Därför är alla medarbetare på Eklandia delaktiga i varumärkesarbetet och hur det säkerställs att kärnvärdena genomsyrar såväl kommunikationen som hur kunderna bemöts. 8 Eklandia Fastighets AB Årsredovisning 2011
Eklandias miljöarbete Fastighetsägare som både förvaltar och bygger nytt har framför allt två möjligheter att minska klimatpåverkan. Det är dels att effektivisera energianvändningen och dels att gå över till energislag med låga utsläpp av växthusgaser. Därför har Eklandia två övergripande målsättningar för verksamheten som rör energi - att minska mängden köpt energi och att minska mängden koldioxid som genereras när energin produceras. För att nå målen görs både små och stora åtgärder i fastigheterna. Det är ett enträget arbete som kommer att pågå så länge det finns en förbättringspotential. Det kan vara att konvertera från naturgas till fjärrvärme eller från egen kylmaskin till fjärrkyla, att installera rörelsesensorer för belysningen eller att koppla upp fastigheternas styr- och reglersystem mot internet så att det går att både se och påverka fastigheternas driftstatus omedelbart och på distans. Alla dessa åtgärder leder till effektivare energianvändning och också till bättre inomhusklimat för kunderna. Detta är givetvis oerhört viktigt, då det är tillsammans med kunder och andra samarbetspartners Eklandia kan göra verklig skillnad. För att säkerställa att miljöarbetet drivs på ett strukturerat och effektivt sätt har Eklandia sedan 1998 låtit göra externa revisioner av arbetet. I år fick Eklandia efter revision av Miljöförvaltningen förnyad Miljödiplomering som gäller från juni 2011 och ytterligare tre år framåt. Dessa förlängda diplom delas ut till företag som visar på ett gediget och pålitligt miljöarbete. Under året har Eklandia fått den andra Green Building-certifieringen. Kraven för Green Building är att under en femårsperiod minska energianvändningen i en fastighet med mer än 25%. På Hildedalsgatan 2 har under perioden 2007 till 2010 gjorts åtgärder som sammantaget minskat energianvändningen med 30%. Bland annat har styr- och reglerutrustning bytts ut, frekvensomformare för effektivare flödesreglering installerats samt behovsanpassning av ventilation, värme, kyla och belysning genomförts. De styrs av tider, temperaturer och närvaro och hela systemet har kopplats upp till Internet. Urval av åtgärder i fastigheterna under det gångna året En fastighet på Aröds Industriväg 2 har konverterats från naturgas till fjärrvärme. Det bidrar till att minska våra CO 2 -utsläpp men minskar även energianvändningen genom minskade värmeförluster. Två fastigheter har under året konverterats till fjärrkyla, Magasinsgatan 10 och Lilla Bommen 4 A-B. Det kommer att ge minskad elförbrukning och minskad användning av köldmedia. Arbetet med webbuppkopplingar av fastigheternas styr- och reglersystem fortsätter och Eklandia har under 2011 kopplat upp ytterligare 10 fastigheter. Eklandia har nu totalt 48 fastigheter som är uppkopplade vilket motsvarar 56% av fastighetsbeståndet. På Pellerins Margarinfabrik har samtliga temperaturgivare i kundernas lokaler och i ventilationsaggregat bytts ut och injusteringar gjorts, vilket kommer att ge ett jämnare inomhusklimat och minskad energiförbrukning. Tre belysningsprojekt har genomförts, ett på Haraldsgatan 5, ett på Ejdergatan 1 och ett i samarbete med White arkitekter i deras kontor på Magasinsgatan 10. Vad som gjorts är att belysningen kopplats till passagesystemet och kombinerats med mikrofoner för att närvarostyra belysningen. Efter kontorstid tar mikrofonerna över styrningen så att ljuset tänds när de hör ljud. Hörs inga nya ljud släcks ljuset igen efter en stund. I samband med ombyggnad av ett antal hissar för anpassning till de nya EU-kraven har belysningen bytts ut så att den går ner i ljusstyrka när hissen står stilla för att tändas upp till normal styrka när dörren öppnas. Detta spar energi jämfört med en belysning som alltid står på full styrka. Eklandia Fastighets AB Årsredovisning 2011 9
Ekonomi Resultaträkning Koncern Moderbolag Belopp i tkr 2011 2010 2011 2010 Hyresintäkter Not 2 543 218 519 000 193 240 230 773 Driftskostnader Not 7-86 391-87 855-30 192-39 113 Underhåll -18 558-20 946-7 629-10 237 Tomträttsavgäld -4 043-3 718-585 -589 Fastighetsskatt -26 615-25 991-10 888-12 065 Uthyrning och fastighetsadministration Not 7-24 507-23 385-9 784-7 486 Driftsöverskott före avskrivningar 383 104 357 105 134 162 161 283 Avskrivningar, nedskrivningar och utrangeringar Not 3-78 090-53 701-17 914-17 087 Bruttoresultat fastighetsförvaltning 305 014 303 404 116 248 144 196 Försäljning fastigheter/aktier Försäljningsintäkter, netto 21 712 53 844 151 776 Bokfört värde -11 413-50 026-195 031 Resultat fastighetsförsäljning 10 299 3 818-43 255 Centrala administrationskostnader Not 7-6 899-7 221-6 899-7 221 Rörelseresultat 308 414 300 001 109 349 93 720 Finansiella poster Finansiella intäkter Not 4 13 739 27 716 230 729 36 762 Finansiella kostnader Not 5-123 949-123 497-94 012-98 074 Resultat efter finansnetto 198 204 204 220 246 066 32 408 Avskrivningar utöver plan -2 055 914 Aktuell skatt Not 6-2 544-74 Uppskjuten skatt Not 6-54 605-22 692-11 925-11 410 Årets resultat 141 055 181 454 232 086 21 912 10 Eklandia Fastighets AB Årsredovisning 2011
Balansräkning Belopp i tkr 2011-12-31 2010-12-31 2011-12-31 2010-12-31 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Förvaltningsfastigheter Not 8 4 385 017 4 018 589 1 534 365 1 502 513 Inventarier och installationer Not 9 2 251 1 691 2 232 1 679 Summa materiella anläggningstillgångar 4 387 268 4 020 280 1 536 597 1 504 192 Finansiella anläggningstillgångar Andelar koncernföretag Not 10 299 274 299 274 Andra långfristiga fordringar 2 500 2 500 Summa finansiella anläggningstillgångar 0 2 500 299 274 301 774 Summa anläggningstillgångar 4 387 268 4 022 780 1 835 871 1 805 966 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Hyresfordringar 521 588 258 489 Fordran koncernföretag 293 952 424 529 293 952 424 529 Övriga fordringar 18 172 5 867 1 833 1 347 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 5 337 7 093 2 198 3 375 Summa kortfristiga fordringar 317 982 438 077 298 241 429 740 Kassa och bank 159 114 159 114 Summa omsättningstillgångar 318 141 438 191 298 400 429 854 Summa tillgångar 4 705 409 4 460 971 2 134 271 2 235 820 EGET KAPITAL, AVSÄTTNINGAR OCH SKULDER Koncern Moderbolag Eget kapital Not 11 Bundet eget kapital Aktiekapital 10 000 10 000 10 000 10 000 Reserver/Reservfond 2 000 2 000 2 000 2 000 Fritt eget kapital Balanserad vinst 976 338 924 000 141 685 212 776 Årets resultat 141 055 181 454 232 086 21 912 Summa eget kapital 1 129 393 1 117 454 385 771 246 688 Avskrivningar utöver plan 13 219 11 164 Avsättningar Not 12 318 385 276 424 88 879 81 951 Skulder Not 13 Lån förvaltningsfastigheter, externt 153 000 153 000 Lån förvaltningsfastigheter, koncernföretag 2 937 831 2 698 731 978 171 978 171 Leverantörsskulder 22 064 25 313 7 261 8 704 Övriga skulder, koncernföretag 8 000 50 000 617 579 856 559 Skatteskulder 9 458 6 333 900 2 155 Övriga skulder 27 877 33 465 8 507 11 772 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Not 14 99 401 100 251 33 984 38 656 Summa skulder 3 257 631 3 067 093 1 646 402 1 896 017 Summa eget kapital, avsättningar och skulder 4 705 409 4 460 971 2 134 271 2 235 820 Ställda säkerheter Not 15 3 444 225 3 205 125 1 122 300 1 122 300 Eklandia Fastighets AB Årsredovisning 2011 11
Förändring av eget kapital Koncern, belopp i tkr Antal Aktie- Reserver Balanserad Totalt utestående aktier kapital vinst eget kapital Eget kapital 2008-12-31 100 000 10 000 2 000 1 051 320 1 063 320 Lämnad aktieutdelning -104 000-104 000 Lämnat koncernbidrag -7 370-7 370 Årets resultat 124 900 124 900 Eget kapital 2009-12-31 100 000 10 000 2 000 1 064 850 1 076 850 Lämnad aktieutdelning -104 000-104 000 Lämnat koncernbidrag -36 850-36 850 Årets resultat 181 454 181 454 Eget kapital 2010-12-31 100 000 10 000 2 000 1 105 454 1 117 454 Lämnad aktieutdelning -79 000-79 000 Lämnat koncernbidrag -50 116-50 116 Årets resultat 141 055 141 055 Eget kapital 2011-12-31 100 000 10 000 2 000 1 117 393 1 129 393 Moderbolag, belopp i tkr Antal Aktie- Reserv- Balanserad Totalt utestående aktier kapital fond vinst eget kapital Eget kapital 2008-12-31 100 000 10 000 2 000 418 008 430 008 Lämnad aktieutdelning -104 000-104 000 Lämnat koncernbidrag -15 404-15 404 Årets resultat 55 022 55 022 Eget kapital 2009-12-31 100 000 10 000 2 000 353 626 365 626 Lämnad aktieutdelning -104 000-104 000 Lämnat koncernbidrag -36 850-36 850 Årets resultat 21 912 21 912 Eget kapital 2010-12-31 100 000 10 000 2 000 234 688 246 688 Lämnad aktieutdelning -79 000-79 000 Lämnat koncernbidrag -44 220-44 220 Erhållet koncernbidrag 30 217 30 217 Årets resultat 232 086 232 086 Eget kapital 2011-12-31 100 000 10 000 2 000 373 771 385 771 Aktiekapitalet var per 2011-12-31 fördelat på 100 000 aktier med en röst per aktie och ett kvotvärde om 100 kr per aktie. 12 Eklandia Fastighets AB Årsredovisning 2011
Kassaflödesanalys Koncern Moderbolag Belopp i tkr 2011 2010 2011 2010 Verksamheten Driftsöverskott före avskrivningar 383 104 357 105 134 162 161 283 Centrala administrationskostnader -6 899-7 221-6 899-7 221 Betalt finansnetto -112 218-95 781-63 283-61 312 Betald skatt förvaltningsresultatet -2 544-74 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital 261 443 254 029 63 980 92 750 Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital Förändring av kortfristiga fordringar 120 095 349 380 131 499 598 866 Förändring av kortfristiga skulder -116 684 17 290-68 616-222 448 Kassaflöde från den löpande verksamheten 264 854 620 699 126 863 469 168 Investeringsverksamheten Investeringar i befintliga fastigheter -157 107-105 330-48 674-36 821 Förvärv av fastigheter -289 658-82 400 Försäljning av fastigheter 21 000 53 844 151 776 Förändring fordran vid försäljning av fastigheter 17 000 17 000 Investeringar i övrigt netto -1 644-553 -1 644 87 Kassaflöde från investeringar -427 409-117 439-50 318 132 042 Finansieringsverksamheten Förändring långfristiga skulder 239 100-399 150-497 100 Förändring långfristig fordran 2 500 2 500 Utbetald utdelning -79 000-104 000-79 000-104 000 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 162 600-503 150-76 500-601 100 Årets kassaflöde 45 110 45 110 Kassa och bank ingående balans 114 4 114 4 Kassa och bank utgående balans 159 114 159 114 Eklandia Fastighets AB Årsredovisning 2011 13
Noter Not 1 Redovisningsprinciper Eklandia Fastighets ABs räkenskaper har upprättats i enlighet med svensk Årsredovisningslag och med tilllämpning av Bokföringsnämndens allmänna råd, förutom BFNAR 2008:1 Årsredovisning i mindre aktiebolag (K2-reglerna). I de fall det saknas ett allmänt råd från Bokföringsnämnden har, i förekommande fall vägledning hämtats från Redovisningsrådets rekommendationer. Redovisningsprinciperna har varit oförändrade mot föregående år. Eklandia Fastighets AB är ett helägt dotterbolag till Castellum AB, org.nr 556475-5550, med säte i Göteborg, som upprättar koncernredovisning för den största koncernen. Castellum AB är noterat på NASDAQ OMX Stockholm AB Large Cap. Koncernredovisning Koncernens balans- och resultaträkning omfattar alla bolag i vilka moderbolaget direkt eller indirekt har bestämmande inflytande. Alla bolag i koncernen är helägda och vare sig intresseföretag eller joint ventures förekommer. Koncernen omfattar utöver moderbolaget de i not 10 angivna dotterbolagen med tillhörande underkoncerner. Bokslutet bygger på redovisningshandlingar upprättade för samtliga koncernbolag per 31 december. Koncernredovisningen har upprättats enligt förvärvsmetoden, innebärande att dotterföretagens egna kapital vid förvärvet, fastställt som skillnaden mellan tillgångars och skulders verkliga värden, eliminerats i sin helhet. I koncernens egna kapital ingår endast den del av dotterföretagens egna kapital som tillkommit efter förvärvet. I koncernens resultaträkning ingår under året förvärvade eller avyttrade koncernbolag endast med värden avseende innehavstiden. Interna försäljningar, vinster, förluster och mellanhavande inom koncernen elimineras i koncernredovisningen. Intäkter Hyresintäkter, som ur ett redovisningsperspektiv även benämns intäkter från operationella leasingavtal aviseras i förskott och periodiseras linjärt i resultaträkningen baserat på villkoren i hyresavtalen. I hyresintäkterna ingår tilllägg såsom utfakturerad fastighetsskatt och värmekostnad. Förskottshyror redovisas som förutbetalda hyresintäkter. I de fall hyreskontrakt under viss tid medger en reducerad hyra som motsvaras av en vid annan tidpunkt högre hyra, periodiseras denna under- respektive överhyra över kontraktets löptid. Rena rabatter såsom reduktion för successiv inflyttning belastar den period de avser. Intäkter från fastighetsförsäljning redovisas på kontraktsdagen, såvida det inte föreligger särskilda villkor i köpekontraktet. Vid försäljning av fastighet via bolag bruttoredovisas transaktionen vad avser såväl underliggande fastighetspris, bokfört värde som kalkylmässigt avdrag för eventuell skatt. Ränteintäkter och räntebidrag resultatförs i den period de avser. Avskrivningar Avskrivningar enligt plan avseende förvaltningsfastigheter och inventarier baseras på historiska anskaffningsvärden, efter avdrag för senare eventuellt gjorda nedskrivningar, och beräknad livslängd. Avskrivningsbara tillgångar antas ha ett försumbart restvärde. På under året anskaffade och färdigställda tillgångar beräknas avskrivningar med beaktande av anskaffningstidpunkt eller tidpunkt för färdigställande. Avskrivningar görs linjärt, vilket innebär lika stora avskrivningar över nyttjandeperioden. Mark skrivs inte av. De olika grupperna av anläggningstillgångar skrivs årligen av med följande procentsatser. Byggnader 1% Byggnadsinventarier 10% Markanläggningar 1% Markinventarier 10% Inventarier och installationer 20% Datorer 33% Skattemässigt görs maximalt tillåtna avskrivningar. Nedskrivningar Det bokförda värdet på koncernens anläggningstill- gångar prövas fortlöpande genom analyser av tillgångar. Om en sådan analys indikerar att det bokförda värdet överstiger tillgångens återvinningsvärde, vilket är det högsta av nettoförsäljningsvärdet och nyttjandevärdet, sker nedskrivning till återvinningsvärdet. Nyttjandevärdet mäts som förväntat framtida diskonterat kassaflöde. Nedskrivningsbeloppet belastar resultaträkningen i den period värdenedgång under bokfört värde påvisas. I de fall en tidigare gjord nedskrivning ej längre är motiverad återförs denna till sitt nettovärde, d v s ursprunglig nedskrivning med avdrag för de avskrivningar som skulle gjorts om nedskrivning ej skett. I de fall en tidigare nedskrivning har redovisats i resultaträkningen sker återföringen i resultaträkningen, medan i de fall nedskrivningen tidigare redovisats direkt i balansräkningen sker återföringen direkt mot eget kapital. För att pröva eventuellt nedskrivnings- eller återföringsbehov stäms, vid varje årsskifte eller kvartalsvis om indikation på större värdeförändringar finns, varje fastighets bokförda värde av mot en intern värderingsmodell. Värderingsmodellen bygger på en långsiktig avkastningsvärdering utifrån nuvärdet av framtida betalningsströmmar med differentierade avkastningskrav per fastighet, beroende på bland annat läge, ändamål, skick och standard. Vad avser aktier i dotterbolag prövas på samma sätt som ovan aktiernas bokförda värde mot dotterbolagens egna kapital med tillägg för övervärden avseende fastigheter netto efter avdrag för kalkylmässig skatt. Finansiella kostnader Med finansiella kostnader avses ränta och andra kostnader som uppkommer då pengar lånas. Kostnader för uttag av pantbrev betraktas ej som en finansiell kostnad utan aktiveras som fastighetsutgift. Finansiella kostnader belastar resultatet för den period till vilken de hänför sig. Den del av räntekostnaden som avser ränta under produktionstiden för större ny- till- och ombyggnader aktiveras. Räntan beräknas utifrån under perioden genomsnittligt vägd upplåningskostnad för koncernen. Ersättningar till anställda Ersättningar till anställda redovisas i takt med att de anställda har utfört tjänster i utbyte mot ersättningen. Pensioner och andra ersättningar efter avslutad anställning klassificeras som avgiftsbestämda planer eller förmånsbestämda planer. Eklandia Fastighets ABs åtaganden för pensioner utgörs av avgiftsbestämda planer, vilka fullgörs genom fortlöpande utbetalningar till fristående myndigheter eller organ vilka administrerar planerna. För dessa så kallade avgiftsbaserade pensionsplaner redovisas fortlöpande en pensionskostnad, vilken motsvaras av de erlagda avgifterna. Inkomstskatter Inkomstskatten i resultaträkningen fördelas på aktuell och uppskjuten skatt. Inkomstskatten belastar resultaträkningen förutom i de fall den är hänförlig till transaktioner, såsom koncernbidrag, vilka redovisats direkt mot eget kapital då även eventuell skatteeffekt redovisas direkt mot eget kapital. Aktuell och uppskjuten skatt beräknas utifrån gällande skattesatser, som för närvarande är 26,3%. Öppna yrkanden i inkomstdeklarationen, som innehåller en viss grad av osäkerhet, beaktas i skatteberäkningen tidigast under året efter räkenskapsåret, efter att slutskattesedel erhållits från Skatteverket. Uppskjuten skatt Uppskjuten skatt redovisas i Eklandia Fastighets AB, enligt balansräkningsmetoden, på alla temporära skillnader som uppkommer mellan en tillgångs eller skulds redovisade värde och dess skattemässiga värde. Detta innebär att det finns en skatteskuld eller skattefordran som realiseras den dag tillgången eller skulden säljs. I Eklandia Fastighets AB finns tre poster där det föreligger temporära skillnader - fastigheter, underskottsavdrag och obeskattade reserver. Uppskjuten skattefordran hänförlig till underskottsavdrag redovisas, eftersom det är troligt att framtida skattemässiga överskott kommer att finnas tillgängliga vilka kan nyttjas mot underskottsavdragen. Uppskjuten skatteskuld avser skillnaden mellan fastigheternas redovisade värde och deras skattemässiga värde. Vid förändring av de två ovan nämnda posterna förändras således även den uppskjutna skatteskulden/-fordran, vilket redovisas i resultaträkningen som en uppskjuten skatt. Aktuell skatt Utöver uppskjuten skatt redovisas i resultaträkningen även aktuell skatt, vilken motsvarar den skatt bolaget är skyldig att betala utifrån årets skattepliktiga resultat, justerat för eventuell aktuell skatt avseende tidigare perioder. Leasingavtal Leasingavtal där i allt väsentligt alla risker och förmåner förknippade med ägandet faller på leasegivaren klassificeras som operationellt leasingavtal. Samtliga nuvarande hyreskontrakt hänförliga till Eklandia Fastighets ABs förvaltningsfastigheter är, sett ur ett redovisningsperspektiv, att betrakta som operationella leasingavtal. Redovisning av dessa avtal framgår av principen för intäkter samt not 2. Det finns även ett mindre antal leasingavtal av ringa omfattning, där Eklandia Fastighets AB är leasetagare. Även dessa leasingavtal är operationella leasingavtal och avser främst personbilar. Betalning som görs under leasingperioden kostnadsförs i resultaträkningen linjärt över leasingperioden. Tomträttsavtal är, sett ur ett redovisningsperspektiv, operationellt leasingavtal. Tomträttsavgälden redovisas som kostnad för den period den avser. Förvaltningsfastigheter Med förvaltningsfastighet avses fastighet som innehas i syfte att generera hyresintäkter eller värdestegring eller en kombination av dessa snarare än för användning i eget företags verksamhet för produktion och tillhandahållande av varor, tjänster eller för administrativa ändamål samt försäljning i den löpande verksamheten. Samtliga av Eklandia Fastighets ABs ägda eller via tomträttsavtal nyttjade fastigheter bedöms utgöra förvaltningsfastigheter. Om koncernen påbörjar en investering i en befintlig förvaltningsfastighet för fortsatt användning som förvaltningsfastighet redovisas fastigheten även fortsättningsvis som förvaltningsfastighet. Förvaltningsfastigheter har upptagits till anskaffningsvärde, med tillägg för tillkommande utgifter och med avdrag för ackumulerade avskrivningar enligt plan samt nedskrivningar. Pågående nyanläggningar har upptagits till nedlagda utgifter. Till anskaffningsvärdet läggs även, vid större ny-, till- och ombyggnader, räntekostnad under produktionstiden. Räntan beräknas utifrån under perioden genomsnittlig upplåningskostnad för Eklandiakoncernen. Därutöver aktiveras endast tillkommande utgifter som sannolikt förbättrar den ekonomiska nytta som är förknippad med fastigheten i förhållande till den nivå som gällde då den ursprungligen anskaffades. Bolaget har en långsiktig syn på sitt fastighetsinnehav och redovisningsmässigt behandlas därför fastigheterna som anläggningstillgångar. I skattemässig mening bedriver bolaget däremot handel med fastigheter varför bolagets fastigheter och eventuella andelar i fastighetsförvaltande dotterbolag skattemässigt utgör omsättningstillgångar. Vid förvärv och försäljning av fastigheter eller bolag, redovisas transaktionen per kontraktsdag såvida det inte föreligger särskilda villkor i köpekontraktet. Inventarier Inventarier, vilka har klassificerats som anläggningstillgångar, har upptagits till anskaffningsvärde med avdrag för ackumulerade avskrivningar enligt plan och eventuellt gjorda nedskrivningar. Finansiella tillgångar och skulder Långfristiga värdepappersinnehav värderas till anskaffningsvärde om inte marknadsvärdet påvisar behov av nedskrivning. Fordringar har efter individuell värdering upptagits till det belopp varmed de beräknas inflyta. Kortfristiga fordringar utgörs av fordringar som förfaller till betalning inom 12 månader från balansdagen. Finansiella transaktioner såsom in- och utbetalningar av räntor och lån bokföres på kontoförande banks likviddag, medan övriga in- och utbetalningar bokföres på kontoförande banks bokföringsdag. Eklandia Fastighets ABs räntebärande lån upptas till anskaffningsvärde och utgörs av lån från moderbolaget Castellum AB. Lånen från Castellum AB löper formellt sett 14 Eklandia Fastighets AB Årsredovisning 2011
med tre månaders uppsägningstid men är dock baserade på Castellum ABs långfristiga upplåning, varför lånen klassificeras som långfristiga. Lånen redovisas i balansräkningen på likviddagen och upptas till anskaffningsvärde. Upplupna ej betalda räntor redovisas under posten upplupna kostnader. Kortfristiga skulder utgörs av skulder vilka förfaller till betalning inom 12 månader från balansdagen. Dessa upptas till anskaffningsvärde. Utdelning, koncernbidrag och aktieägartillskott Erhållen eller anteciperad utdelning redovisas som en finansiell intäkt medan lämnad utdelning redovisas som en minskning av fritt eget kapital efter det att årsstämman fattat beslut. Lämnade och erhållna koncernbidrag samt eventuell skatteeffekt därpå, redovisas direkt i balansräkningen som en minskning respektive ökning av fritt eget kapital. Erhållna koncernbidrag som är att likställa med en utdelning redovisas dock som en finansiell intäkt i resultaträkningen. Aktieägartillskott redovisas hos givaren som ökning av aktier i dotterbolag och hos mottagaren som ökning av fritt eget kapital. Avsättningar Avsättningar är skulder som är ovissa vad gäller förfallotidpunkt eller belopp. Avsättning bokförs i balansräkningen när det finns ett åtagande till följd av en inträffad händelse och det är troligt att ett utflöde av resurser krävs för att reglera åtagandet samt att en tillförlitlig uppskattning av beloppet kan göras. Kassaflödesanalys Kassaflödesanalysen har upprättats enligt den indirekta metoden, vilket innebär att nettoresultatet justeras för transaktioner som inte medför in- eller utbetalningar under perioden, samt för eventuella intäkter och kostnader som hänförs till investerings- eller finansieringsverksamhetens kassaflöden. Koncern Moderbolag Not 2 Hyresintäkter 2011 2010 2011 2010 Kontrakterade hyresintäkter under 2012 Kommersiellt 519 735 491 384 180 651 176 523 Bostäder 2 633 2 585 1 758 1 745 Kontrakterade hyresintäkter mellan 2013-2016 1 081 631 985 489 367 574 315 409 Kontrakterade hyresintäkter 2017 och framåt 165 190 170 637 70 430 31 127 Summa 1 769 189 1 650 095 620 413 524 804 Av noten framgår avtalade framtida hyresintäkter avseende befintliga hyreskontrakt. Koncern Moderbolag Not 3 Avskrivningar, nedskrivningar och utrangeringar 2011 2010 2011 2010 Byggnader 37 268 32 935 13 695 13 447 Byggnadsinventarier 21 920 18 463 2 933 2 687 Markinventarier 1 304 963 73 68 Markanläggningar 612 552 122 100 Inventarier och installationer 1 097 788 1 091 785 Nedskrivning av fastighet 17 500 Reversering av tidigare nedskriven fastighet -3 236 Utrangering av byggnad 1 625 Summa 78 090 53 701 17 914 17 087 Koncern Moderbolag Not 4 Finansiella intäkter 2011 2010 2011 2010 Aktieutdelning från dotterbolag 200 000 Räntebidrag 50 50 Ränteintäkter, internt 13 547 27 275 30 635 36 365 Ränteintäkter, externt 192 391 94 347 Summa 13 739 27 716 230 729 36 762 Koncern Moderbolag Not 5 Finansiella kostnader 2011 2010 2011 2010 Räntekostnader, internt 121 775 116 908 94 008 94 172 Räntekostnader, externt 2 174 6 589 4 3 902 Summa 123 949 123 497 94 012 98 074 Räntan som har använts vid aktivering av räntekostnaden uppgick till 4,11% under 2011. Not 6 Inkomstskatt Inkomstskatten för aktiebolag i Sverige är 26,3%. I resultaträkningen fördelas skatten på två poster, aktuell skatt och uppskjuten skatt. Aktuell skatt utgår från årets skattepliktiga resultat som är lägre än det redovisade resultatet. Detta beror främst på möjligheten att nyttja: skattemässiga avskrivningar på fastigheter vilka överstiger de redovisningsmässiga skattemässigt avdrag för vissa ombyggnationer på fastigheter, vilka aktiveras redovisningsmässigt befintliga underskottsavdrag Den uppskjutna skatten är en avsättning för den skatt som framgent skall betalas när fastigheten säljs, då återläggning av skattemässiga avskrivningar och avdragna investeringar görs. Koncern Moderbolag Skattekostnad 2011 2010 2011 2010 Redovisat resultat före skatt 198 204 204 220 244 011 33 321 Skatt enligt gällande skattesats, 26,3% -52 128-53 710-64 175-8 764 Skatteeffekt på grund av ej skattepliktig utdelning 52 600 gjorda försäljningar 2 709 30 869-2 721 övriga skattemässiga justeringar -7 730 75-350 75 Redovisad skattekostnad -57 149-22 766-11 925-11 410 Den totala skatten kan komma att avvika från nominell skatt i de fall det finns redovisade intäkter/kostnader som inte är skattepliktiga/avdragsgilla eller att det finns andra typer av skattemässiga justeringar. Eklandia Fastighets AB Årsredovisning 2011 15
Koncern Moderbolag Not 7 Personal, styrelse och revisorer 2011 2010 2011 2010 Antal anställda Medeltal anställda (samtliga i Sverige) 40 39 40 39 varav kvinnor 14 14 14 14 Löner och ersättningar Styrelse, VD och vice VD 2 388 1 804 2 388 1 804 varav rörlig ersättning 1 006 428 1 006 428 Övriga anställda 16 923 15 848 16 923 15 848 Summa löner och ersättningar 19 311 17 652 19 311 17 652 Sociala kostnader Styrelse, VD och vice VD 1 318 1 127 1 318 992 varav pensionskostnader 428 427 428 427 Övriga anställda 7 424 7 280 7 424 7 280 varav pensionskostnader 1 738 1 872 1 738 1 872 Summa sociala kostnader 8 742 8 407 8 742 8 272 Sjukfrånvaro Män 2% 3% 2% 3% Kvinnor 2% 5% 2% 5% Totalt 2% 3% 2% 3% varav långtidsjukskrivna 24% 56% 24% 56% Koncern: Moderbolag: Revisorer 2011 2010 2011 2010 KPMG revisionsuppdrag 263 295 263 295 KPMG revisionsuppdrag utöver revisionsuppdraget - 30 30 KPMG skatterådgivning 166 123 166 123 KPMG övriga konsultuppdrag 4 4 Summa ersättning till KPMG 433 448 433 448 Övrig revisionsbyrå skatterådgivning 8 8 Summa ersättning till övrig revisionsbyrå 8 8 Total ersättning till revisionsbyråer 441 448 441 448 Styrelse Någon ersättning till styrelsen har inte utgått. Företagsledning Till verkställande direktören har under 2011 utgått fast och rörlig ersättning med 2 388 tkr samt förmåner med 104 tkr. Verkställande direktören har en avgiftsbetämd pension, utan några andra förpliktelser från bolaget än att erlägga en årlig premie, som under räkenskapsåret uppgick till 32% av den fasta lönen. Vid uppsägning från bolagets sida äger VD rätt till lön under ett år. Avräkning från lön görs om lön eller annan ersättning erhålles från annan anställning. Antal styrelseledamöter uppgick under året 2011 till 3 (3) varav 0 (0) var kvinnor, medan antalet ledande befattningshavare uppgick till 4 (4) varav 1 (1) var kvinnor. Motsvarande för moderbolaget är 3 (3) styrelseledamöter, varav 0 (0) kvinnor samt 4 (4) ledande befattningshavare varav 1 (1) kvinnor. Koncern Moderbolag Not 8 Förvaltningsfastigheter 2011 2010 2011 2010 Specifikation bokfört värde Byggnader 3 480 430 3 233 956 1 226 396 1 213 920 Byggnadsinventarier 146 357 146 851 19 633 17 131 Markinventarier 9 764 9 670 671 528 Markanläggningar 63 091 56 143 15 448 10 552 Mark 633 900 540 238 250 184 250 184 Pågående projekt 51 475 31 731 22 033 10 198 Bokfört värde 4 385 017 4 018 589 1 534 365 1 502 513 Specifikation årets förändring Ingående anskaffningsvärden 4 463 600 4 359 105 1 671 425 1 842 753 Investeringar 159 113 105 330 48 675 36 821 Förvärv 298 649 82 400 Försäljning / Utrangering -13 276-83 235-208 149 Utgående anskaffningsvärden 4 908 086 4 463 600 1 720 100 1 671 425 Ingående avskrivningar -425 831-406 128-167 397-164 208 Förvärv -2 927 Försäljning / Utrangering 237 33 209 13 112 Årets avskrivningar -61 104-52 912-16 823-16 301 Utgående avskrivningar -489 625-425 831-184 220-167 397 Ingående nedskrivningar -19 180-19 180-1 515-1 515 Årets nedskrivningar -17 500 Återföring tidigare nedskrivningar 3 236 Utgående nedskrivningar -33 444-19 180-1 515-1 515 Bokfört värde 4 385 017 4 018 589 1 534 365 1 502 513 Specifikation taxeringsvärde Byggnader 2 620 281 2 474 188 950 200 1 088 600 Mark 884 931 845 282 336 364 380 330 Summa taxeringsvärde 3 505 212 3 319 470 1 286 564 1 468 930 16 Eklandia Fastighets AB Årsredovisning 2011
Koncern Moderbolag Not 9 Inventarier och installationer 2011 2010 2011 2010 Ingående anskaffningsvärden 7 856 7 357 7 766 7 357 Inköp 1 760 553 1 747 538 Försäljning/utrangering -1 227-54 -1 227-129 Utgående anskaffningsvärden 8 389 7 856 8 286 7 766 Ingående avskrivningar -6 165-5 377-6 087-5 377 Försäljning/utrangering 1 124 1 124 76 Årets avskrivningar -1 097-788 -1 091-786 Utgående avskrivningar -6 138-6 165-6 054-6 087 Bokfört värde 2 251 1 691 2 232 1 679 Koncern Moderbolag Not 10 Andelar koncernföretag 2011 2010 2011 2010 Ingående anskaffningsvärden 335 274 335 884 Försäljning av dotterbolag -610 Utgående anskaffningsvärden 335 274 335 274 Ingående nedskrivningar -36 000-36 000 Försäljning av dotterbolag Utgående nedskrivningar -36 000-36 000 Bokfört värde 299 274 299 274 Principer för konsolidering av dotterbolag framgår av redovisningsprinciperna. Bokförda värden i direktägda dotterbolag framgår nedan, medan övriga i koncernen ingående bokförda värden framgår av respektive dotterbolags årsredovisning. Specifikation aktier och andelar i koncernen ingående dotterföretag Bolag Org.nr Säte Kapital andel Bokfört värde AB Bäckagård Fastigheter 556461-6349 Göteborg 100% 220 928 Eklandia Förvaltnings AB 556604-9192 Göteborg 100% 100 Eklandia Gamlestaden 22:14 AB 556604-9150 Göteborg 100% Eklandia Nordstaden 2:16 AB 556604-9184 Göteborg 100% Eklandia Hisingen 1 AB 556660-5365 Göteborg 100% Eklandia Hisingen 2 AB 556658-6508 Göteborg 100% Eklandia Hisingen 3 AB 556658-6516 Göteborg 100% HB Malteserhunden 916842-1171 Göteborg 100% HB Olskroken 14:2 916850-4596 Göteborg 100% Eklandia Hisingen 7 AB 556660-7544 Göteborg 100% HB Inom Vallgraven 35:14 & 16 916442-3593 Göteborg 100% HB Jaktfalken Göteborg 916561-7300 Göteborg 100% HB Lindome 2:40 & 2:47 916563-4230 Göteborg 100% Eklandia Hisingen 9 AB 556708-6490 Göteborg 100% Eklandia Hisingen 11 AB 556718-6557 Göteborg 100% Eklandia Hisingen 14 AB 556733-7869 Göteborg 100% Fastighetsbolaget 102:2 Göteborg AB 556760-7048 Göteborg 100% Olskroken 35:7 Fastighets AB 556606-2625 Göteborg 100% Olskroken 35:9 Fastighets AB 556606-2633 Göteborg 100% Olskroken 35:14 Fastighets AB 556606-3847 Göteborg 100% M.A.R.J Fastighets AB 556291-6006 Göteborg 100% Backa 20:5 i Göteborg AB 556728-3360 Göteborg 100% Eklandia Hisingen 15 AB 556801-5134 Göteborg 100% Eklandia Hisingen 16 AB 556801-5142 Göteborg 100% Eklandia Hisingen 17 AB 556801-5167 Göteborg 100% Eklandia Hisingen 18 AB 556820-7657 Göteborg 100% Eklandia Hisingen 19 AB 556820-7624 Göteborg 100% Eklandia Hisingen 20 AB 556820-7632 Göteborg 100% Eklandia Hisingen 21 AB 556820-7608 Göteborg 100% Eklandia Hisingen 22 AB 556820-7616 Göteborg 100% Eklandia Hisingen 23 AB 556820-7574 Göteborg 100% Eklandia Hisingen 24 AB 556849-3174 Göteborg 100% Eklandia Hisingen 25 AB 556849-3281 Göteborg 100% Eklandia Hisingen 26 AB 556849-3273 Göteborg 100% Eklandia Hisingen 27 AB 556822-5501 Göteborg 100% Eklandia Hisingen 28 AB 556825-9617 Göteborg 100% Fastighets AB Lundbyvassen 556742-8825 Göteborg 100% Skårdal Fastighets AB 556464-5611 Göteborg 100% 246 Skårdal Hisingen 12 AB 556708-7001 Göteborg 100% Tholén & Stenberg Byggnads AB 556052-0693 Göteborg 100% 78 000 Summa 299 274 Not 11 Eget kapital Aktiekapitalet var per 31 december 2011 fördelat på 100.000 A-aktier med en röst per aktie och ett kvotvärde om 100 kronor per aktie. Samtliga aktier är fullt betalda. Enligt svensk aktiebolagslag utgörs eget kapital av bundet (icke utdelningsbart) och fritt (utdelningsbart) eget kapital. Till aktieägarna får endast utdelas så mycket att det efter utdelning finns full täckning för bundet eget kapital i moderbolaget. Vidare får endast vinstutdelning göras om det är försvarligt med hänsyn till de krav som verksamhetens art, omfattning och risker ställer på storleken av det egna kapitalet och bolagets och koncernens konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt. Utdelning föreslås av styrelsen i enlighet med bestämmelserna i Aktiebolagslagen och beslutas av årsstämman. Föreslagen utdelning för räkenskapsåret 2011 uppgår till 65 Mkr. Eklandia Fastighets AB Årsredovisning 2011 17
Not 11 forts. Aktiekapitalets utveckling Datum Antal aktier Nom. kr/aktie Aktiekapital, tkr Bildande, A-aktier 69-01-08 50 100 5 Nyemission 82-02-16 1 450 100 145 Fondemission 95-01-01 98 500 9 850 Årets utgång 2011-12-31 100 000 10 000 Koncern Moderbolag Not 12 Avsättningar 2011 2010 2011 2010 Avsättningar för pensioner och liknande 525 635 Netto uppskjuten skattefordran/skuld 317 860 275 789 88 879 81 951 Summa 318 385 276 424 88 879 81 951 Specifikation netto uppskjuten skattefordran/skuld Uppskjuten skattefordran avseende underskottsavdrag -24 989-29 088-9 612-6 709 Uppskjuten skatteskuld avseende skillnad mellan fastigheternas bokförda och skattemässiga restvärde 342 849 304 877 98 491 88 660 Netto uppskjuten skattefordran/skuld 317 860 275 789 88 879 81 951 Koncern Moderbolag Not 13 Skulder 2011 2010 2011 2010 Räntebärande låneskulder med förfall mindre än ett år efter balansdagen 8 000 50 000 60 000 50 000 mellan ett till fem år efter balansdagen 2 937 831 2 698 731 1 595 750 1 784 730 senare än fem år efter balansdagen 153 000 153 000 Övriga ej räntebärande skulder 158 800 165 362 50 652 61 287 Summa 3 257 631 3 067 093 1 646 402 1 896 017 Koncern Moderbolag Not 14 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 2011 2010 2011 2010 Förskottsbetalda hyror 82 930 81 495 25 819 28 437 Övrigt 16 471 18 756 8 165 10 219 Summa 99 401 100 251 33 984 38 656 Koncern Moderbolag Not 15 Ställda säkerheter 2011 2010 2011 2010 Fastighetsinteckningar 3 444 225 3 205 125 1 122 300 1 122 300 Summa 3 444 225 3 205 125 1 122 300 1 122 300 Förslag till vinstdisposition Styrelsens yttrande över den föreslagna vinstutdelningen Bolaget föreslås lämna utdelning om 65 000 000 kr. Den föreslagna värdeöverföringen i form av utdelning reducerar bolagets soliditet till 5,5%. Soliditeten är, mot bakgrund av att bolagets verksamhet bedrivs med lönsamhet, betryggande. Likviditeten i bolaget bedöms kunna upprätthållas på en likaledes betryggande nivå. Styrelsens uppfattning är att den föreslagna utdelningen, ej hindrar bolaget från att fullgöra sina förpliktelser på kort och lång sikt, ej heller att fullgöra erforderliga investeringar. Den föreslagna värdeöverföringen kan därmed försvaras med hänsyn till vad som anförs i ABL 17 kap 3. Till årsstämmans förfogande står följande vinstmedel: Balanserad vinst 141 685 100 Årets resultat 232 086 145 373 771 245 Styrelsen föreslår att vinstmedlen disponeras enligt följande: Utdelning till aktieägaren 65 000 000 Överföres i ny räkning 308 771 245 373 771 245 Göteborg 2012-02-24 Håkan Hellström Ordförande Tage Christoffersson Verkställande direktör Henrik Saxborn REVISORSPÅTECKNING Min revisionsberättelse har lämnats 2012-02-24 Conny Lysér Auktoriserad revisor 18 Eklandia Fastighets AB Årsredovisning 2011