1 Bokslutskommuniké 1998 Realias resultat ökar med 77 procent Resultatet efter finansnetto rensat från jämförelsestörande poster blev 33,1 Mkr (18,7), en ökning med 77 procent. Kassaflödet ökade till 61,0 Mkr (42,4), en ökning med 44 procent. Hyresintäkterna ökade till 405 Mkr (286), en ökning med 42 procent. Förvärv har gjorts för 1 621 Mkr (871) och försäljningar för 41 Mkr (185). Den uthyrningsbara ytan har under året ökat till 851 000 kvm (504 000) d v s en ökning med 69 procent. Fastigheternas bokförda värde per årsskiftet uppgick till 3 917 Mkr (2 361) vilket motsvarar 4 603 kronor per kvadratmeter (4 860). Styrelsen föreslår att utdelningen höjs till 30 öre per aktie, d v s en höjning med 20 procent. För 1999 förväntas ett resultat som rensat från jämförelsestörande poster innebär i huvudsak en fördubbling. För ytterligare information kontakta Sven-Ane Friberg, VD, tel 08-441 12 01 eller Ingegerd Eliasson, Finanschef, tel 08-441 12 03
2 Resultat och omsättning Koncernens totala hyresintäkter uppgick till 405,0 Mkr (286,4). Resultat efter finansiella intäkter och kostnader uppgick till 37,0 Mkr (41,2). I resultatet ingår reavinst vid försäljningar av fastigheter med 6,1 Mkr (28,6) samt nedskrivning av fastigheter med 0,0 Mkr (6,2). Den stora hyresökningen beror till största del på nyförvärv samt till en del av förbättrad vakansgrad. Förvärv och försäljningar Koncernens bokförda värde för fastigheter per 31 december 1998 uppgår till 3 917,3 Mkr (2 361,3). Fyra fastigheter har avyttrats under året. Därmed har antalet verksamhetsorter minskats med två. De avyttrade fastigheterna är belägna i Solna, Uppsala och Hedesunda. Totalt har försäljningarna medfört en reavinst på 6,1 Mkr med ett bortfall av driftnetto på cirka 2,0 Mkr. I det delägda holländska bolaget Edelmark B.V. återstår en fastighet, vilken beräknas kunna säljas under första halvåret 1999. Under året har följande förvärv gjorts från nedanstående bolag. -NCC Fastigheter, köpeskilling 242 Mkr -AP Fastigheter, köpeskilling 104 Mkr -Systembolaget, köpeskilling 28,5 Mkr -Columna/Blockfield, köpeskilling 1 220 Mkr Likviditet och finansiering Likvida medel uppgår till 101,5 Mkr (58,7) inklusive outnyttjad checkräkningskredit om 20 Mkr. I samband med förvärven gjordes riktade nyemissioner med sammanlagt 346,5 Mkr. Emissionerna, som gjordes genom apport, har genomförts enligt till styrelsen lämnade bemyndiganden. Emissionen av konvertibla vinstandelsbevis beslutades av en extra bolagsstämma den 2 september 1998. Låneportföljen har ökat, genom förvärvade fastigheter, med 1 265 Mkr samt amorterats med 114 Mkr. Per 1998-12-31 utgör låneportföljen totalt 3 093 Mkr. Genomsnittsräntan är 5,9 procent totalt. Under året har investeringar i befintliga beståndet gjorts med 8,0 Mkr (5,0). Soliditeten var vid årsskiftet 19,5 procent (18,0) inkl konvertibla vinstandelsbevis. Verksamhet och organisation Verksamheten består av förvaltning av egna fastigheter. Antalet anställda har under året ökat med 25 personer till totalt 69 personer. Totala uthyrningsbara ytan är 851.129 kvm, varav bostäder utgör 59 procent. Vakansgraden under året har varit cirka 6,5 procent av hyresvärdet. Fastighetsbeståndet ägs av moderbolaget samt av fem större underkoncerner, Sannadal AB, Realia Hus AB, Allhus Holding AB, Realia Syd AB och Fredrikshof Fastighets AB. Omstrukturering kommer att ske för att minska antalet bolag. Den fortsatta nedgången av räntekostnaderna under året har påverkat resultatet positivt. Även de nyförvärv som gjorts de senaste åren har tillfört bolaget ett betydande resultat och kassaflöde. Styrelsens arbete Styrelsen i Realia Fastighets AB (publ) har under 1998 haft 15 protokollförda möten. Arbetet har krävt stora insatser då bolaget expanderat kraftigt under året. De största besluten har rört förvärvs- och finansieringsfrågor. Framtida utveckling För 1999 förväntas den positiva resultattrenden fortsätta. Inriktning på fastigheter med hög avkastning bibehålls och ett förstärkt kassaflöde har högsta prioritet. Styrelsen föreslår att utdelningen höjs till 30 öre per aktie, dvs en höjning med 20 procent. För 1999 förväntas ett resultat som rensat från jämförelsestörande poster innebär i huvudsak en fördubbling. Stockholm den 17 februari 1999 REALIA FASTIGHETS AB Styrelsen
3 KONCERNENS RESULTATRÄKNING Mkr 1998 1997 Hyresintäkter 405,0 286,4 Direkta fastighetskostnader Driftskostnader -139,4-90,8 Underhåll och hyresgästanpassning -34,3-23,7 Fastighetsskatt -19,3-13,3 Tomträttsavgälder/arrenden -3,6-3,1 Driftnetto 208,3 155,3 Avskrivningar enligt plan -30,5-21,2 Bruttoresultat 177,7 134,1 Centrala administrationskostnader -17,1-13,2 Jämförelsestörande poster -försäljning av fastigheter 6,1 28,6 -nedskrivning fastigheter - -6,2 -övriga poster -2,2-1,2 Rörelseresultat 164,6 142,1 Resultat från andelar i intresseföretag 2,7-1,3 Ränteintäkter 2,2 0,9 Räntebidrag 24,7 34,0 Räntekostnader etc -157,1-134,5 Resultat efter finansiella poster 37,0 41,2 Skatt på årets resultat -0,2 - Årets vinst före ränta på konvertibelt vinstandelsbevis 36,8 41,2 Ränta på konvertibelt vinstandelsbevis -1,8 - Årets vinst 35,0 41,2 KONCERNENS BALANSRÄKNING 1998-12-31 1997-12-31 TILLGÅNGAR Tecknat men ej inbetalt kapital - 50,0 Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Byggnader och mark 3917,3 2 361,3 Inventarier 9,6 3,5 Finansiella anläggningstillgångar Andelar i intresseföretag 15,7 22,3 Summa anläggningstillgångar 3942,6 2 437,1 Omsättningstillgångar Övriga omsättningstillgångar 39,2 215,5 Kassa och bank 81,5 38,7 Summa omsättningstillgångar 120,7 254,2 SUMMA TILLGÅNGAR 4063,3 2 691,3 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 560,2 483,7 Konvertibla vinstandelsbevis 230,6 - Avsättningar 29,2 4,8 Räntebärande skulder 3094,4 1 768,5 Ej räntebärande skulder 148,9 434,3 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 4063,3 2 691,3
4 Nyckeltal, exkl delägda fastigheter 1998-12-31 1997-12-31 Fastigheternas bokförda värde, Mkr 3917,3 2361,3 Soliditet inkl konvertibla vinstandelsbevis, % 19,5 18,0 Skuldsättningsgrad vinstandelsbevis ingår i eget kapital, ggr 3,9 4,0 Räntetäckningsgrad, ggr 1,2 1,1 Belåningsgrad exkl vinstandelsbevis, % 79,0 82,2 Direktavkastning, % exkl räntebidrag 7,4 7,5 Direktavkastning, % inkl räntebidrag 8,1 8,8 Data per aktie i kronor exkl konvertibla vinstandelsbevis Synligt eget kapital 12,30 11,89 Resultat exkl reavinster 0,67 0,56 Resultat inkl reavinster 0,81 1,23 Kassaflöde 1,41 1,26 Ägarstruktur 1998-12-31 Antal Aktie- Röst- Ägare Aktier A-aktier B-aktier andel % andel % Columna Fastigheter AB 15 939 625 1 932 657 14 006 968 35,0 48,1 Lingfield Investments S.A. 6 258 793 6 258 793 13,7 9,0 Leif A R Eriksson och bolag 692 140 591 140 101 000 1,5 8,7 NCC Fastigheter AB 2 469 136 2 469 136 5,4 3,6 Euroclear, Bryssel 2 014 000 2 014 000 4,4 2,9 AP Fastigheter 1 682 086 1 682 086 3,7 2,4 Lantbrukarnas Ekonomi AB 1 238 000 1 238 000 2,7 1,8 Investors Trading AB 916 000 916 000 2,0 1,3 SE-Banken Fonder 800 000 800 000 1,8 1,2 Rolf L Nordström 800 000 800 000 1,8 1,2 Systembolaget AB 714 887 714 887 1,6 1,0 Övriga 12 038 419 117 413 11 921 006 26,4 18,9 Totalt 45 563 086 2 641 210 42 921 876 100,0 100,0 Aktiekapitalets utveckling År Transaktion Nominellt Antal aktier Totalt Totalt aktievärde A-aktier B-aktier antal aktier kapital, Mkr 1995 Utgående kapital 7,50 2 641 210 23 140 694 25 781 904 193,4 1996 Riktad nyemission 7,50 1 632 500 27 414 404 205,6 1997-02-01 Riktad nyemission 7,50 6 000 000 33 414 404 250,6 1997-08-01 Riktad nyemission 7,50 1 238 000 34 652 404 259,9 1997-12-01 Riktad nyemission 7,50 1 499 118 36 151 522 271,1 1998-01-29 Riktad nyemission 7,50 4 545 455 40 696 977 305,2 1998-04-01 Riktad nyemission 7,50 2 469 136 43 166 113 323,7 1998-07-02 Riktad nyemission 7,50 1 682 086 44 848 199 336,3 1998-10-01 Riktad nyemission 7,50 714 887 45 563 086 341,7 Konvertibla vinstandelsbevis Nom belopp Bokfört värde Columna Fastigheter AB 290,8 230,6 Konvertering kan ske till B-aktier till kursen 11,89 kronor eller till A-aktier till kursen 14,28 kronor. Vid full konvertering till B-aktier resp A-aktier ökar antalet B-aktier i Realia med 24.455.760 eller A-aktier med 20.362.674. Konvertering till A-aktier får endast ske i sådan omfattning att antalet A-aktier i bolaget efter konverteringen ej överstiger 10 procent av det totala antalet aktier i bolaget. Vinstandelsbevisen löper t o m den 31 december 2003 och räntan motsvarar den årliga utdelningen för Realias aktie t o m 31 december 2003 som om konvertering skett till B-aktier. Enligt skriftlig utfästelse kommer samtliga konvertibla vinstandelsbevis att konverteras till aktier senast 2003-12-31.
5 Finansieringsanalys i sammandrag (koncernen) 1998 Internt tillförda medel 60 117 Förändring av rörelsekapital 34 191 Investeringar/försäljningar -1 587 863 Externt tillförda/använda medel 1 536 395 Förändring av likvida medel 42 840 Definitioner Bruttohyra Total hyresintäkt, allt uthyrt. Hyran för outhyrd yta är beräknad marknadshyra. Nettohyra Bruttohyra minus outhyrt och hyresrabatter. Kassaflöde Resultat före avskrivningar, efter finansiella poster, skatt och ränta på konvertibla vinstandelsbevis samt före investeringar och amorteringar. Reavinster och nedskrivningar återlagda. Justerat bokfört värde Bokfört värde justerat med värde på obebyggd tomtmark och nuvärde av räntebidrag. Driftnetto Summa nettohyra reducerat med drift- och underhållskostnader, fastighetsskatt, tomträttsavgälder och fastighetsrelaterad administration (exkl centrala administrationskostnader och engångskostnader). Direktavkastning inkl räntebidrag Justerat driftnetto, enl definition ovan i förhållande till bokfört värde på fastigheter, justerat med värde på obebyggd tomtmark. Belåningsgrad Räntebärande skulder i relation till fastigheternas bokförda värde. Räntetäckningsgrad Resultat efter finansnetto men före engångsposter, fastighetsförsäljningar, nedskrivningar och räntekostnader - i relation till räntekostnader. Soliditet inkl konvertibla vinstandelsbevis Eget kapital inklusive minoritetsintressen och konvertibla vinstandelsbevis i relation till balansomslutningen. Resultat per aktie Resultat efter skatt dividerat med justerat antal aktier vid utgången av respektive år. Justerat driftnetto Driftnetto enligt ovan där dessa poster justeras på så sätt att beloppen exkluderas för sålda fastigheter och inkluderas, på årsbasis, för köpta fastigheter. Direktavkastning exkl räntebidrag Justerat driftnetto, enl definition ovan i förhållande till justerat bokfört värde på fastigheter. Eget kapital per aktie Eget kapital i relation till antal aktier på balansdagen Informationstillfällen 1999 24 mars 1999 Ordinarie bolagsstämma 6 maj 1999 Delårsrapport per 31 mars 1999 26 augusti 1999 Delårsrapport per 30 juni 1999 4 november 1999 Delårsrapport per 30 september 1999 17 februari 2000 Bokslutskommuniké för 1999