1
Innehåll Malmö Cityfastigheter står starkt 3 4 5 8 11 14 16 18 20 Ett år sammanfattas År 2014 i korthet Verksamhetsöversikt Historik Styrelse och revisor Årets projekt Fastighetsförteckning Husaren 5:1 & 5:2 Jörgen Kock 1 & 2 2014 var ett år där vi på samtliga punkter lyckades överträffa 2013. Vi har fortsatt utveckla vår ursprungliga affärsidé att förvärva, utveckla och förvalta fastigheter i centrala Malmö. De flesta av fastigheterna ligger inom fem minuters promenadavstånd från någon av de två Citytunnelstationerna i city. Fastigheterna kan innehålla såväl lokaler som bostäder. Vår affärsmodell innebär bland annat att återställa fastigheterna till ursprungligt skick, men uppgraderat med modern teknik. Nya energieffektiva installationssystem, modern teknik, hög säkerhet via nya inpasseringssystem. En hög servicenivå ingår också i Malmö Cityfastigheters affärsidé, Det uppskattas av våra hyresgäster, vilket visas genom låga vakanser och att många hyresgäster väljer att flytta inom vårt bestånd. Under 2014 har bolaget genomfört en företrädesemission om 50 msek. Nyemitterade aktier uppgår till 125 000 stycken med en kurs på 400 SEK/st. Emissionen var fulltecknad, och totalt antal aktier uppgår nu till 1.160.196 stycken. Soliditeten uppgick per 31 december 2014 till 28,6% (22,8%). Står oss väl på den lokala marknaden Malmö Cityfastigheter ägde per den 31 december 2014 tolv fastigheter innehållande cirka 70 000 kvm. Efterfrågan har varit god under 2014 och nettouthyrningen uppgick till 2 097 kvm (163 kvm) med en årshyra på 4 msek (0,2 msek). Vakansgraden uppgick per 31 december 2014 till ca 5,7% (5,8%), med en ekonomisk uthyrningsgrad på 92,4%. 22 24 26 28 30 32 34 36 41 Gamen 15 Söderport 9 Nils 21 Fersen 10 Oscar 4 Norsen 16 Sqvalperup 12 Skepparen 19 Medarbetare Malmös fastighetsmarknad Fastighetsmarknaden var under 2014 fortsatt stabil i Malmö, dock har efterfrågan på butikslokaler minskat något. Antalet transaktioner ökade. Efterfrågan samt hyresnivåer på hyresrätter/kommersiella lokaler inom Malmö Cityfastigheter geografiska område, bedöms som fortsatt stabila. Fastighetsutveckling Vi ser behovet av hyresrätter i centrala Malmö och vill vara med och ta vårt ansvar för ett levande centrum. Konvertering av kontorslokaler i Kv. Skepparen, Västergatan 23-25 till 16 stycken moderna lägenheter har påbörjats och inflyttning är beräknad till 1 december 2015. Vi har också under 2014 avslutat radhus-projektet på taket till fastigheten Husaren 5, som är Malmö Cityfastigheters första nybyggnation, med att färdigställa omkringliggande gårdsfasader och utemiljö. I takt med omflyttningar i vårt lägenhetsbestånd passar vi också på att lyfta standard, och skapa mer attraktiva lägenheter. Investeringar i till- och ombyggnader av lokaler och bostäder uppgick till 19,6 msek (52,5 msek). Omsättning och resultat Hyresintäkterna uppgick till 83,2 msek (81,8 msek) och resultatet före skatt uppgick till 12,6 msek (7,2 msek). Ny organisation i Malmö Cityfastigheter Jag tillträdde som ny VD i mars 2014, och har under 2014 gjort en översyn av struktur och organisation, för vår fortsatta utveckling och bolagets framtid. Ny ekonomichef är på plats och vi sköter fr.o.m. årsskiftet 2014/2015 all ekonomisk förvaltning själva. Vad gäller teknisk förvaltning har vi kompletterat bolaget med installationskompetens vid årsskiftet 2014/2015. Det innebär att vi framöver även kommer att sköta all teknisk förvaltning i egen regi. Vi var vid årets slut sex anställda, fyra män och två kvinnor. Fastighetsförvärv Malmö Cityfastigheter har inte förvärvat några fastigheter under 2014, men förvärvade under mars 2015 en fastighet, Högvakten 6 på Norra Vallgatan 80. Vision och utveckling Den utveckling företaget nu står inför med 2015 är inte att bara fortsätta förvalta det befintliga beståndet, utan också att expandera det. I första hand till 2 miljarder i fastighetsbestånd. Starka ägare, låg belåningsgrad och bra låneavtal ger oss en bra möjlighet att fortsätta växa. Malmö april 2015 Finansiering och likviditet Malmö Cityfastigheter externa finansiering består till 100 % av lån med rörlig ränta. Bolaget har ingått ränteswappar till ett belopp om 275 MSEK för att begränsa ränterisken. Jan Johansson VD Malmö Cityfastigheter 2 3
År 2014 i korthet Verksamhetsöversikt Hyresintäkterna uppgick till 83,2 MSEK (81,8 MSEK). Resultatet före skatt uppgick till 12,6 MSEK (7,2 MSEK). Malmö Cityfastigheters affärsidé är att förvärva, utveckla och förvalta fastigheter i centrala Malmö och anpassa dem efter hyresgästernas behov. Nyuthyrd lokalyta uppgick till 3 672 kvm (906 kvm) med ett kontraktsvärde på 6,6 MSEK (1,7 MSEK). Uppsagda lokaler uppgick till 1 575 kvm (743 kvm) med en årshyra på 2,6 MSEK (1,5 MSEK). Hyreskontraktets löptider Fördelning / Yta Uthyrningsbar yta, kvm Nettouthyrningen uppgick således till 2 097 kvm (163 kvm) med en årshyra på 4 MSEK (0,2 MSEK). Vakant 2015 Övrigt Bostäder KVM 80 000 Vakansgraden uppgick per 31 december 2014 till cirka 5,7 % (5,8 %), med en ekonomisk uthyrningsgrad på 92,4 %. Bostäder 70 000 60 000 Investeringar i till- och ombyggnader uppgick till 19,6 MSEK (52,5 MSEK). Garage 2016 Butiker 50 000 40 000 Under perioden har en utdelning verkställts om 2 070 KSEK. 30 000 20 000 Bolaget har under året genomfört en företrädesemission om 50 MSEK. 2018-2023 2017 Kontor 10 000 0 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Soliditeten uppgick per 31 december 2014 till 28,6% (22,8% per 31 december 2013). Resultat före skatt, tkr % Vakansgrad, % Hyresintäkter, tkr 5,5 Ytterligare nyckeltal 2014 2013 5,0 4,5 Hyresintäkter per kvm 1189 1167 TKR 18 000 15 000 4,0 3,5 3,0 TKR 80 000 70 000 Driftsöverskott per kvm 790 760 Resultat efter finansiella poster, TSEK 12646 7496 Fastigheternas bokförda värden, TSEK 921 295 918 624 12 000 9 000 6 000 3 000 0 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2,5 2,0 1,5 1,0 0,5 0,0 2009 2010 2011 2012 2013 2014 60 000 50 000 40 000 30 000 20 000 10000 0 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Direktavkastning 6% 5,8% Överskottsgrad 66,6% 65,1% Soliditet 28,6% 22,8% 900 Fastigheternas bokförda värde, tkr Synlig soliditet, % TKR Uhyrningsbar yta, kvm 70 117 70 117 800 % Vakansgrad ytor 5,7% 5,8% 700 600 35 30 Belåningsgrad fastigheter 66,4% 72,1% 500 400 25 20 Räntetäckningsgrad 2,56 2,06 300 200 15 10 Avkastning på eget kapital 4% 2,7% 100 5 Avkastning på totalt kapital 3,3% 3,2% 0 2009 2010 2011 2012 2013 2014 0 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Vinst per aktie, SEK 8,43 5,56 4 5
Vi förvaltar en del av Malmös kulturarv. På hörnet Föreningsgatan-Bolagsgatan sitter en av stadens mest välkända offentliga utsmyckningar. I zodiakens tecken skapades av konstnären Walter Bengtsson 1989 och fick kröna den tidstypiska fastigheten i rött tegel. Verket är sammansatt av perforerad, ärgad koppar och glas, med ljussättning som lyser upp alla detaljer även nattetid. På husets vägg står också att läsa en vers som tillhör verket: Du är Vädur, Lejon eller Vattuman. Du är Oxe, Tvilling eller Jungfru grann. Du är Fisken, som vägs på Vågen. Eller Skytten, som spänner bågen. Du är Stenbock, Kräfta eller Skorpion i stjärnors myriader myriaders million. Nog är väl byggherren värd ett tack för att vi finns i hans Zodiak. 6 7
Historik Tio företrädare för Malmös näringsliv, alla med en stark tro på Malmös framtid, lade grunden för Malmö Cityfastigheter våren 2002. Tolv år senare innehar bolaget 12 fastigheter i centrala Malmö med ett bokfört värde på cirka 921 MSEK. 2002 Fastighets AB Malmö City bilades den 16 maj 2002 av Reidar Peters, Sten K Johnson, Sven Palmlund, Per Lindblad, Per Robert Bachrach, Erling Pålsson, Olof Andersson, Lennart Nilsson, Håkan Roos och Thomas Berggren. Det egna kapitalet vid starten uppgick till 14,5 MSEK och under bolagets första år förvärvades fastigheten Husaren 5 till en köpeskilling av 13,5 MSEK. 2003 Under det andra verksamhetsåret förvärvades fastigheten Husaren 9 till en köpeskilling av 93 MSEK, samtidigt som en nyemission genomfördes och ökade det egna kapitalet med ca 10 MSEK. 2004 Detta år fortsatte bolagets expansion genom förvärvandet av tre fastigheter. Gamen 15 förvärvades till en köpeskilling av 52 MSEK och fastigheten Jörgen Kock 1+2 förvärvades för ca 50 MSEK. Under året skedde också två nyemissioner som totalt ökade det egna kapitalet med 26,5 MSEK. Samtidigt utökades styrelsen med ledamoten Olof Andersson. 2005 Fastigheten Söderport 9 förvärvades till en köpeskilling av 40 MSEK, samtidigt som en nyemission på 30 MSEK genomfördes. Fastighets AB Malmö City flyttade också sitt kontor till fastigheten Husaren 5 med adress Husargatan 3. 2006 Detta år förvärvades inga fastigheter, men antalet hyresgäster ökade till 115. 2007 Under året förvärvades fastigheten Nils 21 till en köpeskilling av 190 MSEK, samtidigt som en nyemission genomfördes på 30 MSEK. År 2007 fyllde Fastighets AB Malmö City fem år vilket firades med invigning av den ombyggda fastigheten Jörgen Kock 1. 2008 Fastigheten Fersen10 förvärvades med tillträde den 1 februari 2009. Under året utökas också styrelsen med ledamoten Peter Svensson. 2009 Fastigheterna Oscar 4 och Norsen 16 förvärvades till en sammanlagd köpeskilling av ca 104 MSEK. 2010 Under året förvärvades fastigheten Sqvalperup 12 för 170 MSEK. I samband med köpet genomfördes en nyemission på 30 MSEK. Lennart Nilsson utsågs också till ny ordinarie styrelseledamot. 2011 Inga nya fastigheter förvärvades men större ombyggnader genomfördes i fastigheterna Gamen 15, Oscar 4 och Sqvalperup 12. Sammanlagt investerades ca 40 MSEK. 2012 Fastighets AB Malmö City fyller tio år. Detta firades den 24 maj tillsammans med kunder, leverantörer, kollegor, ägare och representanter för Malmö Stad. Det beslutades också om namnbyte till Malmö Cityfastigheter AB. Under året förvärvades en fastighet, Skepparen 19 för 38 MSEK. Skepparen 19 består huvudsakligen av kontor och har adresserna Norra Vallgatan 90 och Västergatan 23 25. 2013 Ombyggnaden av Kv. Oscar 4 till kontor och nyproduktion av sex radhus i Kv. Husaren 5 färdigställdes under året. Hans Pihl utsågs till ny styrelseordförande. Roland Persson och Kristian Bergstrand utsågs till nya ordinarie styrelseledamöter och Malmö Cityfastigheter flyttade sitt kontor till Stortorget 25. 2014 Ny VD för Malmö Cityfastigheter, Jan Johansson, på plats i mars. Ny vision för utveckling av företaget. Fortsätta förvalta och utveckla befintligt bestånd, samt att expandera till 2 miljarder. För att skapa utrymme för detta gjordes en nyemission på 50 MSEK till befintliga ägare. Fortsatt satsning på hyresrätter i centrala Malmö. Konvertering av kontorslokaler i Kv. Skepparen, Västergatan 23 25 till 16 stycken moderna lägenheter påbörjades. Under året som gick flyttade vi. Nu hittar du oss i nya fräscha lokaler, på sjunde våningen på Stortorget 25, mitt i hjärtat av Malmö. 8 9
Styrelse och revisor Hans Pihl Född 1951, styrelseordförande och ledamot av styrelsen sedan 2013. Tidigare VD i Deloitte AB, styrelseordförande i Erling Pålsson Teknik & Fastigheter AB. Styrelseledamot i Forex Bank AB, United Spaces AB, Upplands Bilforum AB, Augmenta AB och är Honorärkonsul för Mexiko. Kristian Bergstrand Född 1982, ledamot av styrelsen sedan 2013. Teknisk lantmätare, Helsingborgs Stad. Styrelseledamot i Tibia Konsult AB och Sten K Johnsons Stiftelse. Erling Pålsson Född 1949, ledamot i styrelsen sedan 2002. Tidigare koncernchef i Imtech AB. Styrelseledamot i Erling Pålsson Teknik & Fastigheter AB, Stadionintressenter AB, SIFAB, Malmö FF och ApQ AB. Roland Persson Född 1960, ledamot av styrelsen sedan 2013. Styrelseordförande i Inriver AB, Gantro AB och Shoplogiq AB. Styrelseledamot i Operatorsystem Aps och Patava AB. Verkställande direktör Lennart Nilsson Född 1941, ledamot av styrelsen sedan 2010. Tidigare koncernchef i Cardo AB. VD i Crafoordska Stiftelsen. Styrelseordförande i Erik Philip-Sörensen Stiftelse. Styrelseledamot i Familjen Kamprads Stiftelse, Canadian Oil och Kalmar Läns Pensionskapitalförvaltning AB. Jan Johansson Född 1959, verkställande direktör sedan mars 2014. Tidigare koncernchef i Peab AB. Styrelseledamot i Fastighets AB Centur, Fastighets AB Maxlabb 4 och Bravida Holding. Revisor Torbjörn Svensson, auktoriserad revisor, Deloitte AB. Revisor sedan 2002. 10 11
Vi förvaltar en del av Malmös kulturarv. Norra Vallgatan 68 är ett praktfullt exempel på funkisarkitektur i Malmö. Byggnaden ritades av stadens son Carl-Axel Stoltz i mitten av 30-talet och smyckades också tidsenligt för epoken. Verket i entrén heter Nordan och Sunnan och skapades av den välkände skulptören Ivar Johnsson. Det här är ett klassiskt motiv som föreställer Aurora och vindarna. Ljusbringerskan och hoppets gudinna ansätts av ett omslutande hot, som hon övervinner med solens och ljusets kraft. Det här var ett starkt symboliskt motiv i ett då politiskt oroligt Europa. 12 13
INFLYTTNINGSKLART: Årets projekt Vi har nu byggt färdigt sex unikt designade radhus på taket till fastigheten Husaren vid Drottningtorget i Malmö. Den vingformade huskroppen har en generös och grönskande innergård och de omgivande fastigheterna har nyligen genomgått en invändig och utvändig renovering. Allt för att skapa en ny, kringbyggd och levande boendemiljö med massor av karaktär mitt i Malmös hjärta. De sex radhusen har verkligen lyckats fånga Malmö Cityfastigheters vision om att skapa nya spännande boendeformer ovanpå stadens hustak. Inom fem år kommer Malmös befolkning ha ökat med ca 30 000 invånare och någonstans ska alla dessa människor bo. En lösning på detta är att förtäta staden dvs. bygga där det redan är byggt. Malmö Cityfastigheter vill även vara med och ta ett samhällsansvar avseende bristen på attraktiva hyresrätter i centrala Malmö. Detta är projektet på taket till Husaren ett svar på. På Gamla Väster i kvarteret Skepparen 19 har ytterligare ett projekt nyligen påbörjats där en kontorsfastighet har konverteras tillbaka till lägenheter. Det blir sexton modernt inredda sekelskifteslägenheter med planerad inflyttning till strax innan årsskiftet 2015/2016. 14 15
Fastighetsförteckning Fastighetsbeteckning Adress Byggår/ombyggnadsår Bostäder Butiker Kontor Övrigt Totalt Taxeringsvärde (Uthyrningsbara ytor kvm 2013-12-31) 1 2 Husaren 5:1 Husargatan 3 1936/1991 277 1 278 1 555 133 109 Husaren 5:2 Östra Tullgatan 1, 3 Ö Promenaden 3 1957/1999 4 893 1 930 3 684 3 461 13 968 3 Jörgen Kock 1 N Vallgatan 66 Västergatan 1 1929/1976 333 1 640 69 2 042 32 800 4 Jörgen Kock 2 N Vallgatan 68 1938 624 81 705 10 164 5 Gamen 15 Ö Kanalgatan 6 Storgatan 15 1981/2011 208 4 173 843 5 224 53 999 6 Söderport 9 Gustav Adolfs Torg 47 1910/1985 297 1 874 126 2 297 39 000 7 Nils 21 Drottninggatan 1 Ö Förstadsgatan 34 Fredriksbergsgatan 7 1965/1975 3 615 8 208 11 200 6 826 29 849 165 400 8 Fersen 10 Prostgatan 2 N Vallgatan 34 1876/2011 1 023 153 1 176 12 104 9 Oscar 4 Stortorget 25 1935/2012 465 887 1 352 25 000 10 Norsen 16 Föreningsgatan 15 1989 1 134 2 486 25 3 645 35 600 11 Sqvalperup 12 Norra Vallgatan 58 60 Kansligatan 1 Adelgatan 9 11 1929/2012 133 5 890 222 6 245 113 400 12 Skepparen 19 Norra Vallgatan 90 Västergatan 23 25 1900/1950 1 782 277 2 059 17 890 Totalt 8 716 12 777 36 541 12 083 70 117 638 466 12 4 3 11 8 1 2 7 9 6 5 10 16 17
Husaren 5:1 & 5:2 1 Kvarteret har fått sitt namn av att Kronprinsens husarregemente låg här från mitten av 1700-talet fram till 1927. Husar var benämning på en lätt kavallerist beväpnad med sabel och pistol. Under den här tiden behövde Västeuropa ett lättrörligt rytteri vid anfall och med de ungerska husarerna som förebild fick då även Sverige ett husarregemente. Strax efter att husarerna flyttat från området omvandlades ridhuset på Drottningtorget till saluhall för att sedan under många år bli vagnsmuseum. Husargatan drogs rakt igenom kasernkvarteret, som alltså delades i kvarteren Dragonen och Husaren. Det enda som finns kvar av fastigheterna idag är den stallbyggnad som idag är en del av fastigheten på Husargatan 3. Det ursprungliga stallet låg med gaveln ut mot gatan. Detta kan man fortfarande se på gathusets fasad där fönstrens placering avslöjar husets brokiga byggnadshistoria. När husarerna flyttade ut byggdes huset först om till lagerlokal i två plan. På 1920-talet byggdes det till och fick fyra plan, varav ett nedgrävt under markplan, och 1934 utvidgades byggnaden utmed Husargatan för att rymma A. Svensson Snörmakeri och Textilfabrik. Här tillverkades under nästan 50 år möbelband, kordongband, gardinfransar, kjolnät för velocipeder, tätningslister av ullgarn, fransar för markiser, guldtråd och mycket annat. 1991 byggdes fastigheten om till kontor. Här finns idag spa, arkitekt, bemanning- och redovisningsföretag. Fastigheten Husaren 5 förvärvades av Malmö Cityfastigheter 2002 från AMF Pension. 18 19
Jörgen Kock 1 & 2 Fastigheten Jörgen Kock 1 är en av Malmös äldsta fastigheter. Vissa delar kan dateras så långt tillbaka som 1463, då det refereras i ett dokument till myntmästare Dringenbergs hus. Dringenbergska gården ligger vid stråket Östergatan Adelgatan Västergatan som var Malmös äldsta och förnämsta gata. Kvartersnamnet Jörgen Kock påminner om Dringenbergs efterträdare som stadens myntmästare. 1721 köper assessorn Johan Laurell hela gården. Under 1700-talet var fastigheten spinnhus under flera decennier. Ett spinnhus var helt enkelt ett kvinno- fängelse. Här satt prostituerade och lösdrivare och spann garn. Malmö stad blev ny ägare och bland hyresgästerna fanns Rikets ständer, som använde källaren till den stora kassakistans förvaring. Så började Sveriges Riksbank sin verksamhet i Malmö. I slutet av 1800-talet dyker ett annat känt Malmö-namn upp Fritz Kramer då familjen Kramer flyttar in i huset och delar av huset ingår i hotellrörelsen. Så förblev det fram till 1938 då fastigheten köptes av Försäkringsbolaget Malmö, som senare blev Skandia Försäkringar. 1963 genomfördes en större renovering och det var då huset fick sin karaktäristiska gula rappade fasad. Malmö Cityfastigheter förvärvade fastigheten 2004. Fastigheten har renoverats exteriört under 2010-2011. Gården har återställts i ursprungligt skick och det gamla garaget har byggts om till en restaurang. I källaren finns en vinkällare och en champagnebar. Den totala ytan är 2 042 kvm. 3 Efter en kraftig nedgångsperiod för Malmö under sista halvan av 1600-talet dröjde det långt in på 1700-talet innan staden hade råd att anlägga en ordentlig hamn. Mot slutet av århundradet ökade handeln och både nödvändigheten av en bättre hamn och pengar att bygga den fanns nu på plats. En hamndirektion inrättades och arbetet med hamnen kom igång under ledning av en av Malmös starke män, den dynamiske Frans Suell. Det tog sin tid och hamnen stod inte färdig förrän en bit in på 1800-talet. Hamnen blev en klar succé för Malmö. Det totala tonnaget till och från hamnen ökade från ca.200 000 ton 1860 till ca.1 700 000 ton 1885. Det som förut var en enkel brygga, blev med tiden rejäla kajer för ångbåtstrafik. Förbindelse med Köpenhamn förbättrades med hjulångare med fasta avgångar och andra nymodigheter. Den nuvarande fastigheten på Norra Vallgatan 68 byggdes 1938 och ritades av Carl- Axel Stoltz, son till dåvarande stadsarkitekten August Stoltz. Han var också upphovsman till Palladiumhuset på Södergatan, Kolgahuset på Skeppsbron, Malmö museums tillbyggnader på 1930-talet och flera av de pampiga husen på Stortorgets sydsida. Fastigheten förvärvades av Malmö Cityfastigheter 2004 och idag inrymmer huset moderna kontorslokaler på sammanlagt 705 kvm. 20 21
Gamen 15 5 En av de mest konfliktfyllda händelserna i Malmös moderna historia är rivningen av Lugnet. På 60-talet styrdes stadens utveckling av en ohelig allians mellan banker, byggbolag och kommunstyrelse som propagerade för storskalighet, effektivisering och modernisering. Det som sågs som idyll av många, dömdes ut som nergånget och otjänligt som bostäder. Lugnet byggdes upp under Malmös första stora uppgång som industristad åren 1860 1870. Det var nästan bara envåningshus av tegel eller enklare sten. Området hade köpts av Frans Henrik Kockum som styckade det i små tomter. Här kom många av arbetarna vid hans fabriker att bo. En stor del av Lugnets invånare var oskolad arbetskraft direkt från landsbygden. Vartenda skrymsle hyrdes ut. På vintern var det kallt och vattnet frös. Hygienen var eftersatt och rödsot och andra tarmsjukdomar härjade. Mellan 1863 och 1882 växte stadsdelens befolkning från 2 000 till drygt 5 000. Både i samband med rivningen och senare har utplånandet av Lugnet beklagats och fördömts. Kvarteren har utmålats som uppväxtidyll. Men det kan inte vara alldeles sant. Husen hade sett sina bästa dagar och inte följt med samhällsutvecklingen i övrigt. Det fanns fortfarande mängder av utedass, rickepumpar på gårdarna och skräpiga bakgårdar. Det stora problemet är inte alltid vad som rivs, utan vad som kommer istället. På Lugnet utplånades gatunäten och kolosser av prefabricerad betong intog stadsdelen. Det finns dock exempel på småskalighet kvar i området. Ser man på Södra Förstadsgatans västra sida finns där hustyper kvar från tidigt 1800-tal och framåt. Påbyggt, ombyggt och nybyggt i en salig blandning. Så kan också ett stadskvarter växa organiskt. Fastigheten Gamen 15 tillhör Lugnets senare byggnadsutveckling. Huset ritades av arkitekt Holger M Lundquist och byggdes 1979 81. Adressen är Storgatan 5, men även Norra Långgatan och Östra Kanalgatan omger fastigheten. Utmärkande för huset är att det begåvats med flertalet konstverk. I foajén har Ulla Viottis Samtal med Landskap murats upp i glaserat tegel. Det finns också konstverk på brandväggarna mot grannhusen, dels är det en falsk husfasad skapad av arkitekten själv, dels en vägg med fjärilsmotiv av Annika Vide. Huset förvärvades 2004 av Malmö Cityfastigheter och de största hyresgästerna är Arbetsförmedlingen. Total yta är 5 224 kvm, huvudsakligen kontor, men även fyra stycken vindslägenheter. 23
Söderport 9 6 Fastigheten ligger mitt på Rivieran. Så kallades husraden på torgets norra sida av en äldre generation malmöiter som bländades av de ljusa utsmyckade fasaderna. När Gustav Adolfs torg 47 ritades av arkitekt August Stoltz 1910, var jugendstilen fortfarande högsta mode och både detta och Odd Fellow-huset i samma husrad fick en mörkare ton och renare fasader med något rundare former. Innan hade här varit en glugg i tandraden längs torget. Det låg fortfarande några fabriksoch lagerbyggnader kvar inne på gården med bara en mur mot torget. Detta var nämligen en utkant av staden under stora delar av 1800-talet. Fram till 1806 var det en del av de gamla försvarsverken. Kvarterets namn skvallrar om att här låg Södra infarten till staden med portbyggnad, vallar och vallgravar. Byggd 1434 var Söderport Malmös första stadsport, som med tiden utrustades med fästningsverk och stridsbastioner. På 1800-talet när Malmö omvandlades till den Nya Staden revs vallarna och staden fick två nya torg, Drottningtorget och Gustav Adolfs torg. Gustav Adolfs torg var länge bara ett fält där fåren betade, men med tiden började det likna ett riktigt torg. Även gatan som passerar intill visar på förnyelse. Stora Nygatan anlades spikrakt genom hela den Nya Staden och utökade Malmös yta till nästan det dubbla. När det gäller butikerna i bottenvåningen är huset vida känt, med en tydligt fotografisk och fonografisk röd tråd. 1913 flyttade den redan etablerade danska fotofirman Stölten & Simmonsen in. Här såldes bland annat tysktillverkade kameror under det egna varumärket Stölma med stor framgång. 1924 lade man till grammofonskivor i sortimentet. Många är de malmöbor som någon gång har stått i Stöltens (sedermera Broddmans) lyssningsbås och diggat jazz och pop. Söderport 9 förvärvades av Malmö Cityfastigheter 2005. Fastigheten är renoverad 1985 och rymmer 2 300 kvadratmeter, främst kontor och butiker. Bland dagens hyresgäster kan nämnas Big Travel och Forex, här finns också en genomgång till Hotel Noble House på Per Weijersgatan. 25
Nils 21 7 Under 60- och 70-talen revs stora delar av Malmö. Hela kvarter raserades även om de innehöll fullt dugliga byggnader. Det skulle bli effektivt, storskaligt, lönsamt och modernt. De nya byggnader som uppfördes var inte alltid av det vackraste slaget, vilket Malmöborna får leva med i många årtionden framöver. Men just den här fastigheten, som kom att kallas Östercentrum, tillhör de mer genomtänka och väl underhållna i östra Malmö. Rivningarna inleddes i samband med motorvägsbygget mellan Malmö och Lund 1953. Tio år senare skulle den så kallade Autostradan anslutas med Drottninggatan och därigenom raderades en hel stadsdel, bland dem kvarteret vid Östra Förstadsgatan. Ursprungligen hette gatan Östra Infartsgatan. Här växte det sakta upp en låghusbebyggelse på 1700- och 1800-talet långt från stadens centrum. Här byggdes också många fabriker. Kronobränneriet, Malmö Porslinsfabrik, Tändsticksfabriken Stickan med flera. På 1870-talet låg här också nöjesfältet Fredriksberg med mängder av häpnadsväckande attraktioner. Här fanns dessutom en teaterbyggnad, dansbana och flera serveringslokaler. Före rivningarna låg främst envåningshus från mitten av 1800-talet kvar. Längs Östra Förstadsgatan fanns också ett myller av butiker. Allt detta försvann när Östercentrum uppfördes. Byggnaden ritades 1963 av arkitekt Gunnar Bergenudd och stod klar 1965. Förutom butiker, kontor och bostäder samsades många fritidsnöjen i fastigheten. Mest känd blev kanske den så kallade VM-hallen som var Skandinaviens största bowlinghall. Här arrangerades VM 1967 med tjugo deltagande nationer. I fastigheten har också Hotell Scandinavia med dansrestaurangen Vivel, Domus varuhus, B.O. Radio, Ahlfors Musik, Arkitektkopia och många andra företag funnits genom åren. I fastigheten har Big Bowl sina bowling- och eventlokaler. Fastigheten förvärvades av Malmö Cityfastigheter 2007 och är fortfarande en av företagets största sett till kvadratmeteryta, hela 29 849 kvm. 27
Fersen 10 8 På hörnet Norra Vallgatan och Prostgatan byggde järnhandlare Anders Svensson 1876 ett hyreshus med fantastisk utsikt över järnvägen och Öresund. På den tiden kunde man se sundet från fastighetens balkong. Hela området på andra sidan av Norra Vallgatan är utfyllnad, här låg en gång Malmös medeltida fästningsmur och utanför fanns bara en långgrund strand. Då det på 1880-talet blev dags för Anders Svensson att pensionera sig, sålde han fastigheten till herrarna Harald Wiens och Bertil Sederholm. De slog ihop den med granntomten och byggde ett storslaget palats mot Östergatan. Källarutrymmet under hela den sammanslagna fastigheten kom nu att inrymma stora ekfat med cognac, punsch och vin. Här blomstrade Wiens, Sederholm & Co med försäljning av vin och sprit till strax före Första världskriget då all handel med alkoholhaltiga drycker förstatligades. I bottenvåningen flyttade Pressbyrån in 1913. Företaget hade startats 1899 som en avdelning av Svenska Telegrambyrån för att sälja tidskrifter och tidningar. Här blev man kvar fram till 1953. Huset blev kvar i familjen Wiens ägo fram till 2000-talet, då de två sammanlänkade fastigheterna delades i två. Norra Vallgatan-Prostgatan förvärvades av Malmö City 2008. Under 2011 har fastighetens trappuppgång återställts i ursprungligt skick och blivit en av Malmös vackraste trappuppgångar där båda entrépartierna har bytts ut mot tidsenliga portar i trä. 29
Oscar 4 6 Fastigheten ligger mitt i Malmö, med Centralstationen på 5 minuters gångavstånd och Københavns Hovedbanegård ytterligare 30 minuter bort med tåget över bron. Stortorget 25 är en prestigefull adress vars grannar på torget är en rad imponerande granithus som alla uppförts för banker, försäkringsbolag och storföretag. Fastigheten byggdes 1934 för De Skånska Städernas Brandförsäkringsinrättning och det är fortfarande banker och finansbolag som dominerar grannskapet. Mer mitt i Malmö än så här kan man inte komma. Här ligger Rådhuset, Residenset och Hotell Kramer byggnadsminnesmärken och ikoner för Malmö. Även övriga fastigheter är byggda med stil och omsorg. Ingen vill ju vara sämre än sin granne. Mitt på Stortorget står sedan 1896 John Börgessons staty över Karl X Gustaf. Han erövrade ju Skåne från Danmark 1658 sannerligen en betydande bedrift i Malmös historia, väl värd en staty. I början 1930-talet ville Skånska Brand utmärka sig i det prominenta grannskapet och gav Carl-Axel Stoltz i uppdrag att rita byggnaden. Några år senare stod byggnaden klar och anslöt väl till grannhusen. Inte minst de båda fastigheterna i öster som ritades av Carl-Axel Stoltzs far, August Stoltz. Stoltz den yngre ritade en mängd hus i Malmö under 30- och 40-talet. Däribland Malmö Museums tillbyggnad, Amiralen och flertalet bostads- och kontorshus. 1942 1969 var han även stadsarkitekt i Malmö. 2009 förvärvades fastigheten Oscar 4 av Malmö Cityfastigheter med kontors- och butiksytor på 1352 kvadratmeter. Under 2012 renoverades större delar av huset. Här huserar bland andra Mexikos konsulat samt Malmö Cityfastigheter. 31
Norsen 16 10 Från stadens uppkomst och fram till 1800-talets början var Malmö omgivet av vatten Öresund, Västersjön och Östra Rörsjön. För att komma runt staden behövdes en väg som sammanband de båda värnen, Södervärn och Östervärn. Vid Triangeln samlades således vägarna från Trelleborg och Ystad med vägarna från Limhamn och från Östervärn längs Föreningsgatan till en knutpunkt som måste varit en livlig plats i alla tider. Hit kom Söderslätts bönder med sina varor och blandade sig med köpmän och hantverkare från kontinenten. Hit kom också de överflödiga lantarbetarna som blev grunden till Malmös arbetarklass. Många bosatte sig på Lugnet och fick enklare arbete på Kockums mekaniska verkstad eller någon annan fabrik här i förstaden. Längs de gamla infartsgatorna byggdes under 1800-talet enkla envåningshus. Mot slutet av seklet revs många av dessa för att ge plats åt större byggnader. I samband med den stora rivningen av hela Lugnet på 1960-talet försvann de två hus som stod på Föreningsgatan 13 15, byggda 1875 och 1880. Arkitekt Kurt Hultin ritade fastigheten Norsen 16 som byggdes 1989 av HSB. Huset har en ovanlig och dominerande utsmyckning i kopparrelief med glasinslag av konstnären Walter Bengtsson, I zodiakens tecken. Med sin svängda fasad och det dekorerade tornet skiljer sig fastigheten markant från allt som byggts efter rivningen av Lugnet. Huset har en tydlig profil som hörnhus och entré till Lugnet det är ju genom Bolagsgatan all trafik når Lugnet idag. Byggherren kostade på huset en uttrycksfull utsmyckning och arkitekten förstärkte gatans böjning. Man tog helt enkelt lärdom av den grå och trista arkitektur som tidigare fått ersätta den småskaliga arbetarbebyggelsen. Men så var detta också ett av de sista husen att byggas på det nya Lugnet. Fastigheten Norsen 16 förvärvades av Malmö Cityfastigheter 2009. 33
Sqvalperup 12 11 Malmö Cityfastigheters fastighet i kvarteret Sqvalperup Adelgatan 9 11, Kansligatan1 och Norra Vallgatan 58 och 60 hänger ihop och utgör tillsammans den östra halvan av kvarteret. Det lite märkliga kvartersnamnet Sqvalperup blir ännu märkligare när man betänker att det kom till av ett missförstånd. Långt in på 1900-talet trodde man att de äldsta delarna av Malmö här nere vid havet hetat Sqvalperup. Men det hette Nedre Malmö, till skillnad från den ursprungliga landsbyn, Övre Malmö, som låg i närheten av Triangeln. Kvarteret gränsade direkt mot stadsmuren, nuvarande Norra Vallgatan. Utanför låg en bred strandremsa där fiskarna torkade sina nät och handelsmännen landade sina laster från städerna runt Östersjön. I korsningen Norra Vallgatan/Hamngatan låg Malmös äldsta fästning ett torn som med tiden kom att ingå i stadens försvarsmur. Fästningen revs på 1700-talet efter att det fungerat som magasin i många år. Den historiskt mest noterbara verksamheten i kvarteret är Televerkets kopplingscentral som låg här från 1800-talets mitt. 1853 startades Kongliga Elektriska Telegraf-Werket i Stockholm och redan året därpå hade man dragit en ledning över Göteborg och Helsingborg till Malmö. Och växte sedan hastigt. Under de första 50 åren fördubblades omsättningen och antalet abonnemang vart femte år. Då varje abonnemang krävde en egen ledning in till centralen, såg Malmös stadsbild väldigt annorlunda ut jämfört med idag. Över taken gick ett virrvarr av ledningar som alla ledde hit. Först vid sekelskiftet började man gräva ner ledningarna. Inte för att försköna staden, utan för att slippa problem med störningar och nedblåsta ledningar. Från 1885 växte kopplingsverksamheten i kvarteret främst i fastigheterna på Adelgatan och här blev man kvar i över hundra år. Ju större omfattning telegraf- och senare telefonverksamheten fick, desto svårare blev det ju att flytta alla apparater och ledningar. Den andra sidan, Norra Vallgatan, blev mer känd för den omfattande hotellrörelsen som låg här. Det var dels resanderum för alla som kom eller skulle vidare med järnvägen, dels sjöfolk som behövde billiga övernattningar i land. Noterbara hotell var Jernvägshotellet, Skandia, Köpenhamn, Småland, Central och Horn. Det sistnämnda fick efter ett ägarbyte sitt nuvarande namn 1902, Savoy Hotel. Fastigheten förvärvades av Malmö Cityfastigheter 2010. 35
Skepparen 19 Gamla Väster bestod, fram till slutet av 1800-talet, av en- och tvåvåningshus. Här bodde många sjömän, kaptener och varvsarbetare, liksom hantverkare av alla slag. Inne på gårdarna fanns verkstäder och fabriker. Speciellt för Gamla Väster var alla hotellen. I var och vart annat hus låg ett hotell eller ett pensionat. Det var oftast små hotell med 15 20 rum. Lagom för en familj att sköta. I kanalen utanför rörde sig stora fartyg fram till 1914. Därefter byggdes fasta broar och vinteruppläggning av fartyg i kanalerna upphörde. Närheten till hamnen och stationen fortsatte att ge mängder av gäster, vissa skulle bara stanna en natt i väntan på ett tåg eller en båt mot kontinenten, andra stannade längre, t.ex. handelsresande som ofta låg en vecka eller två medan de kammade igenom staden på kunder inom sitt speciella område. Skepparen 19 omfattar Norra Vallgatan 90 och Västergatan 23 25. Men det var inte Norra Vallgatan som var huvudingång till fastigheten på 1800-talet. Det var Västergatan 23. Norra Vallgatan var fram till cirka 1810 helt enkelt bara en försvarsvall och en barriär mot havet, men snart skulle stadens utveckling ta fart. Västergatan 25 uppfördes 1905 och fasaden fick tidsenliga inslag av jugend. 12 36 37
Vi förvaltar en del av Malmös kulturarv. Lugnet i Malmö har en talande historia. De hus i tidstypisk 80-talsstil som uppfördes här efter att det gamla, nedgångna Lugnet i Malmö revs, har satt en helt speciell prägel på stadsdelen. Och vid en närmare titt har flera av fastigheterna ett rikare innehåll än man kanske tror vid första anblick, både arkitektoniskt och konstnärligt. Som till exempel Gamen 15, där entrén smyckas av Samtal med landskap som murats upp i glaserat tegel. Konstverket är skapat Ulla Viotti 1982. 38 39